Главная --> Публикации --> Ипотека примеряет погоны! Президент оставил нас на второй год Генплан поставил будущее на карту Новостройки подстегнули цены на вторичном рынке Квартирный вопрос рассорил строителей и чиновников

За Одинцовским районом прочно закрепилась слава дачного места. Как во всем западном регионе Подмосковья, тут сложилась весьма неплохая экологическая обстановка. Этот фактор, безусловно, влияет на приток новых жителей, который увеличивается с каждым годом. Уже сейчас численность городского населения достигла 250 тыс. человек. Соответственно спросу на жилье растет количество новостроек: ежегодно планируется сдавать в эксплуатацию не менее 200 тыс. кв. м жилья.

От столицы Одинцово отделяет всего 24 км. Этот город один из самых молодых на западе Подмосковья ему всего 49 лет. Правда, еще в 1627 году на его месте стояло одноименное село, принадлежавшее боярину Андрею Домотканову по прозвищу Одинец (одинокий человек), от которого оно и получило название. В 1870 году здесь прошла железная дорога Москва Смоленск, которая способствовала развитию рабочего поселка Одинцово, где к тому времени стоял кирпичный завод. Но городские окрестности прославились не заводами, а санаториями.

Традиционно район специализируется на индустрии отдыха, но основу местной экономики составляет сельское хозяйство и предприятия мелкого и среднего бизнеса. Одинцово современный город с развитой инфраструктурой и сферой бытовых услуг. Большое внимание уделяется благоустройству. Реконструирован городской рынок, обустраивается привокзальная территория. Добрую славу уже снискали городской Ледовый дворец, плавательный бассейн и лыжная трасса им. Ларисы Лазутиной.

В Одинцово ведут Минское и Можайское шоссе, второе из них одновременно является центральной улицей города. Через город проходит и Красногорское шоссе. Маршруткой сюда можно добраться от станций метро Юго-Западная и Киевская. Теоретически дорога занимает 25 30 мин, но из-за частых пробок реальное время в пути оказывается гораздо дольше. Большие надежды местные жители возлагают на ввод в строй платной автодороги Москва Одинцово. А пока наилучшие шансы беспрепятственно доехать до города у тех, кто предпочтет электричку: с Белорусского и Киевского вокзалов она доходит сюда за 35 мин, скоростная всего за 25 мин. В черте города расположены три железнодорожные платформы: Баковка, Одинцово и Отрадное.

Одинцово перешло дорожку

Среди достопримечательностей города железнодорожный вокзал в стиле модерн, церковь Гребневской иконы Божьей матери и др. На территории района немало старинных усадеб, связанных с именами известных поэтов и писателей.

Жилье разных типов распределяется на городской территории неравномерно. Так, в районе железнодорожного вокзала стоят советские кирпичные и панельные девятиэтажки и точечные новостройки монолитно-кирпичные башни. В то же время сохраняются кварталы двухэтажных деревянных бараков, давно признанных ветхим жильем.

Возведение добротных домов в Одинцове началось с 1957 года, когда ему был присвоен статус города, тогда появились добротные сталинки с высокими потолками. Позднее город начал комплексно застраиваться панельными и кирпичными хрущевками. Сейчас в Одинцове насчитывается восемь таких микрорайонов.

В Одинцове предполагается сносить пятиэтажки и возводить на их месте современное комфортабельное жилье. Согласно плану, такой реконструкции в скором времени подвергнется микрорайон № 2.

Та часть города, где проходит Можайское шоссе, более однородна. Но и тут видна граница застройки разных времен. Когда-то Можайское шоссе выполняло функцию городской черты, но с середины 1990-х годов Одинцово перешло через дорогу. Теперь северная его часть современные кварталы, состоящие из панельных и монолитно-кирпичных многоэтажек.

Активное жилищное строительство ведется во всем Одинцовском районе. В самом Одинцове по адресу: Можайское ш., мкр. 6, к. 1, сдан в эксплуатацию 19-этажный монолитный жилой комплекс. На первом этаже объекты инфраструктуры, в подвале хозяйственные кладовые. Квартиры одно четырехкомнатные, с остекленными верандами и зимними садами. Территория благоустроена и включает двухуровневую подземную автостоянку.

Дешевле $1 тыс. не предлагать

На ул. Пионерской, в исторической части города, госкомиссии сдан 17-этажный монолитно-кирпичный дом бизнес-класса с благоустроенной территорией. В нем еще можно приобрести трехкомнатные квартиры площадью 75,2 кв. м. Цена 1 кв. м составляет $1150.

На ул. Маковского, к. 11 12, в микрорайоне с развитой инфраструктурой, возводится монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. В нем предлагаются одно двухкомнатные квартиры площадью 48 70 кв. м. Стоимость 1 кв. м колеблется от $1150 до $1250.

В мкр. 8 начинается строительство двух монолитно-кирпичных домов серии И-15 Корпус 21 17-этажное здание, включающее двух трехкомнатные квартиры площадью 57 82 кв. м. Возводимый неподалеку корпус 15 относится к той же серии, но будет насчитывать 24 этажа. Квартиры одно двухкомнатные, площадью 42 65 кв. м. Стоимость 1 кв. м начинается от $1250.

В микрорайоне Отрадное на ул. Маршала Бирюзова, к. 2, 3, построены монолитно-кирпичные семи девятиэтажные дома, где продаются четырехкомнатные квартиры площадью 146 174 кв. м, их стоимость пока не превышает $1200.

Вокруг да около

Жилой комплекс Баковский дворик расположен на улице Бакова, недалеко от железнодорожного вокзала. Это целый городок с огороженной территорией, состоящий из группы домов, построенных по индивидуальному проекту. Первые этажи отданы под предприятия инфраструктуры. Рядом есть школа и детский сад. На прилегающей территории выполнен ландшафтный дизайн. Имеются подземные парковки. Цена 1 кв. м от $1500.

Корпуса 20 и 26 20-этажные, серии И-15 Квартиры двух трехкомнатные, общей площадью 58 77 кв. м. В корпусе 28, таком же, как два предыдущих, предусмотрены одно четырехкомнатные квартиры площадью 39 100 кв. м. Цена 1 кв. м около $1500.

Что касается Одинцовского района, то тут массовое строительство ведется в поселке Трехгорка, в 3 км от МКАД. Жилой комплекс Новая Трехгорка это многоэтажные дома различных серий. Корпуса 23 и 34 монолитные дома серии ИП-46С. В 17-этажных зданиях запроектированы одно- и трехкомнатные квартиры площадью 43 100 кв. м. Корпуса 25 и 27 имеют 24 этажа в высоту и относятся к серии И-15 В них продаются одно трехкомнатные квартиры общей площадью 40 86 кв. м.

В поселке Дубки появится целый микрорайон, состоящий из 17 18-этажных панельных домов серии РД-9 Жилье предоставляется покупателям без отделки. В подъездах отведены помещения для консьержа. У жилого комплекса будет четырехуровневая парковка на 610 машиномест. Площади квартир 47 92 кв. м. Стоимость 1 кв. м $1416 1150.

В поселке Жуковка, в 9 км от МКАД, возводится элитный жилой дом (шесть восемь этажей). Каркас монолитный, стены из кирпича. В доме три подъезда и 39 квартир площадью 102 162 кв. м. Дом оснащен скоростными лифтами, а в подземной части есть парковка. Территория благоустроена и огорожена. Стоимость 1 кв. м $5150 6180.

Даже на фоне столь массового жилищного строительства рынок вторичного жилья в Одинцове выглядит внушительно. Есть предложения на любой вкус и достаток. Точнее, почти на любой, поскольку средняя стоимость 1 кв. м превышает $2 тыс., а общая ценовая картина однородна. Самыми дешевыми и распространенными в Одинцове являются пятиэтажные кирпичные хрущевки (это отличает его от других городов Подмосковья) $2029 за 1 кв. м. За ними следует 14-этажная панель $215 В число наиболее дорогих входят кирпичные дома: 13 14-этажные ($2420 за 1 кв. м), 9-этажные ($2460) и 10 12-этажные ($2600).
Лужков высказался за объединение столичных регионов с областями. До сих пор слияние грозило только матрешечным субъектам, в состав которых входили национальные автономии. В Подмосковье и Петербурге идея энтузиазма не вызвала. Экономическая и политическая целесообразность подобного слияния не очевидна, утверждают эксперты.

В деревне Лапино возводится жилой комплекс, представляющий собой два корпуса, состоящих каждый из трех четырехэтажных домов повышенной комфортности. Комплекс огорожен, в подземной части домов располагаются автостоянки. Территория благоустроена. Квартиры одно пятикомнатные площадью 47 280 кв. м. Цена 1 кв. м $1150 3000.

Потенциал объединенного столичного субъекта, по оценке Лужкова, может составить треть экономического потенциала страны Москва дает 25% региональных поступлений в бюджет, но и область прибавила прилично. Бюджет Московской области с 2000 г. вырос в 10 раз и в следующем году, как ожидается, составит 200 млрд руб., а столица планирует потратить 600 млрд руб., пояснил Ведомостям пресс-секретарь губернатора Подмосковья Бориса Громова Андрей Барковский. Сомнения у мэра вызывает управляемость региона и диспропорция по отношению к другим территориям.

Мэр столицы Юрий Лужков считает полезным объединение Москвы и Московской области, а Ленинградской с Санкт-Петербургом. Естественно, при условии, что идею поддержит руководство страны, заявил он в пятницу в эфире Русской службы новостей.

Комиссия по объединению создавалась в начале 1990-х при Моссовете, напоминает член ЦИК Евгений Колюшин, но подмосковные власти противились слиянию. И сегодня губернатор Подмосковья Борис Громов не видит в нем смысла: это приведет к образованию плохо управляемого монстра, цитирует его Интерфакс. На уровне руководства Москвы и области вопрос не обсуждался, говорит Барковский.

Резон для объединения есть, считают и в столичном, и в федеральном парламентах. Все проблемы совместного ведения могли бы решиться, мы не спорили бы о принадлежности аэропортов, МКАД, пояснил Ведомостям вице-спикер Мосгордумы Андрей Метельский. Появятся новые рабочие места, площадки для строительства жилья, решится вопрос игорных заведений, говорит он. Надо административно все переподчинять, а власти Москвы и области в таких отношениях, что городу никто не разрешит землеотводы, сети, коттеджное строительство. Другое дело, если была бы единая власть, согласен и руководитель межфракционной группы Столица в Госдуме Александр Лебедев.

Это было бы политическим шагом, недостаточно просчитанным с точки зрения экономики, полагает глава бюджетного комитета Совета Федерации Евгений Бушмин. Экономический эффект от объединения никто не считал, отмечает он, задачи такой не ставилось. Создание центра притяжения, заметно превосходящего другие регионы по числу жителей, уровню бюджетной обеспеченности и промышленному потенциалу, может вызвать негативные перекосы, предупреждает Бушмин. Проект несет большие управленческие, технические и политические риски, согласен Дмитрий Бадовский из НИИ социальных технологий: Идея сверхсубъекта, который аккумулирует около 10% населения страны и треть бюджета, не укладывается в процесс упразднения национальных автономий.

Вопрос объединения Санкт-Петербурга с областью давно лоббирует вице-спикер петербургского Заксобрания Юрий Гладков. Еще в 2003 г. он подготовил постановление о проведении референдума, а затем проект Устава единого субъекта Федерации Балтийского края, но этот проект так и остался на стадии консультаций. Но даже Гладков считает, что до 2008 г. объединение [в Москве или Петербурге] вряд ли произойдет. Нецелесообразным слияние Петербурга и области считает полпред президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Илья Клебанов, а в администрации Санкт-Петербурга заявили, что не намерены раздувать эту тему.

Самый известный в России кинотеатр может оказаться в частных руках. Как стало известно Ведомостям, правительство Москвы собирается продать на конкурсе кинотеатр Пушкинский. Участники рынка утверждают, что конкурс будет формальным, потому что будущий владелец кинотеатра уже определен им станет арендатор здания, холдинг Каро.

Злые языки намекают, что мэр хочет получить под свою власть еще и область, говорит Лебедев. Он не исключает, что ряд решений, принятых мэром в последнее время, могут носить популистский характер в расчете в будущем возглавить новый субъект Федерации. Мне кажется, он никуда не уходит, заключает Лебедев. Сам Лужков о перспективах встать во главе объединенного региона дал уклончивый ответ: У меня нет каких-то ограничений по выдвижению своей кандидатуры на следующий пост, и такого вопроса не стоит.

Было бы логично, начиная реконструкцию [кинотеатра] (распоряжение об этом Лужков подписал в 2004 г.) и вкладывая в это $10 млн, иметь кинотеатр в собственности, заявлял Огородников.

О том, что кинотеатр Пушкинский, место большинства кинопремьер, будет продан, Ведомостям рассказал высокопоставленный чиновник правительства Москвы. Холдинг Каро обратился в мэрию с просьбой разрешить ему выкупить здание кинотеатра в собственность, уточнил чиновник. Продать им напрямую нельзя, так как по закону необходим конкурс, на который здание скорее всего и выставят. По его словам, соответствующее распоряжение пока не выпущено, но это вопрос времени. Городу гораздо выгоднее продать здание, потому что доходы от аренды невелики, утверждает собеседник Ведомостей. Руководители Каро вчера отказались от комментариев, но в начале мая совладелец и председатель совета директоров холдинга Леонид Огородников рассказывал Ведомостям, что компания обращалась в мэрию с просьбой продать кинотеатр.

Участники рынка уверены, что победителем конкурса станет Каро, у которого договор аренды истекает только в 2017 г. Кроме того, часть здания кинотеатра (около 2500 кв. м) находится у Каро в собственности. Конечно, будут и еще участники ведь это же конкурс, смеется Олег Березин. Но вряд ли кто-то из киношников примет в нем участие. Приобретать актив с имеющимся обременением в виде договора долгосрочной аренды с прямым конкурентом это полный абсурд. По мнению гендиректора АО Народное кино столица Евгения Зобова, ситуация с победителем уже ясна. В том, что Каро будет победителем, нет ничего плохого, потому что компания вкладывает свои средства в реконструкцию здания, сказал он. Объект очень интересный в центре города, с историей, так что, думаю, желающие найдутся. Хотя мы в конкурсе участвовать не будем, говорит директор департамента маркетинга, рекламы и PR УК Формула кино Ольга Проскурякова.

Стартовую стоимость кинотеатра в мэрии пока не определили. Александр Тимофеев один из основателей сети Киноплекс, а ныне гендиректор МТ Девелопмент считает, что сегодняшняя рыночная стоимость кинотеатра, учитывая серьезный износ здания, составляет около $20 млн. Старший консультант отдела оценки компании Jones Lang Lasalle Роман Зайц говорит, что в зависимости от архитектурных обременений цена Пушкинского на аукционе может составить $25-50 млн. Все зависит от того, можно ли его будет закрыть, снести и построить на его месте новый развлекательный комплекс, рассуждает Зайц. С ним согласен и гендиректор Нева-фильм Олег Березин, который оценивает Пушкинский в $50 млн.

Строго говоря, готовых офисных центров класса А в Москве не так много, и большинство из них действительно стоит признать эксклюзивными. Например, весной 2006 г. на рынке снова появился офисный центр Балчуг Плаза. Эксперты сразу оценили этот комплекс как уникальный и были в общем правы. Практически с каждого этажа этого здания открывается вид на Кремль, а арендатору предоставлена возможность снять целый этаж площадью 1500 кв. м. Всего на рынок было выставлено чуть больше 17 000 кв. м офисных площадей.

Кинотеатр Пушкинский (ранее Россия) построен в 1961 г. После реконструкции 1997 г. количество мест в зале 205 Площадь здания (без казино Шангрила) 7263 кв. м. Основные владельцы - правительство Москвы и холдинг Каро (принадлежит около 2500 кв. м), который арендует городские площади с 1993 г. Холдинг Каро включает сеть кинотеатров Каро Фильм, компанию Каро Премьер (эксклюзивный прокатчик фильмов Warner Brothers и NewLineCinema), Каро Прокат (прокатчик российских фильмов), Каро Фильм Менеджмент (управляет кинотеатрами), рекламное агентство Кино Медиа, казино Шангрила, сеть игровых салонов Супер слотс. Холдингом в равных долях владеют Олег Андреев, Леонид Огородников и руководитель строительной компании Ингеоком Михаил Рудяк. По данным компании, без учета доходов от игорного бизнеса ее выручка в 2005 г. составила около $100 млн.
В Москве не хватает офисных площадей высочайшего класса с хорошей транспортной доступностью и планировкой, отвечающей всем мировым стандартам качества. Эта истина повторяется экспертами постоянно и проводит к тому, что даже при наличии определенных недостатков крупный офисный центр класса А сразу после выхода на рынок становится эксклюзивным и ожидает своих арендаторов, готовых платить за помещения даже по завышенным ценам.

Несмотря на все прелести Балчуга, нельзя сказать, что у него нет недостатков. По мнению участников рынка, их всего два транспортная доступность и высокие цены. В частности, добраться до нового офисного центра можно практически только по Садовнической набережной. Однако если проблема пробок свойственна всем офисным комплексам в центре столицы, то арендные ставки сложно назвать среднестатистическими даже для офисов класса А. Предполагается, что аренда 1 кв. м будет стоить $900-1000 в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. Как утверждают эксперты, скорее всего в ближайшее время арендаторы в офисный центр придут, даже несмотря на сложную историю здания.

У офисного Балчуга сложная судьба. Комплекс был построен за счет инвестиций двух компаний СТ Групп Шалвы Чигиринского и Millhouse Capital. Эксклюзивным брокером при сдаче комплекса в аренду стала Jones Lang LaSalle и достигла определенных успехов. По данным участников рынка, арендаторами готовы были стать Deutsche Bank, Северсталь и Вымпелком. Однако летом 2004 г. Millhouse Capital выкупила долю своего партнера, забрала объект с рынка и передала все офисные площади Сибнефти. В свою очередь, покупка нефтяной компании Газпромом спутала все карты: газовому монополисту офисы не перешли, а в связи с объявленной перерегистрацией Сибнефти в Санкт-Петербурге, возможно, и вовсе не понадобятся. В итоге собственником здания осталась Millhouse Capital, которая и вывела вторично готовый офисный центр на рынок. На этот раз поменялся брокер им стала Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, однако принцип эксклюзивности остался тем же.

Интересно, что зачастую дорогие площади предлагаются в офисных центрах не с самой лучшей репутацией. В частности, у бизнес-центра Волна на пр-те Сахарова есть множество достоинств, например удобные подъездные пути и хорошая внутренняя инженерия здания. Однако в здании уже произошло два пожара на 3-м и 4-м этажах, а согласившийся было арендовать офис Вымпелком разорвал контракт из-за продления сроков строительства. Кроме того, ходят устойчивые слухи о ссоре между двумя владельцами этого здания. Как бы то ни было, но введение комплекса в эксплуатацию задерживается более чем на полгода. Несмотря на все эти факторы, по данным участников рынка, владельцы здания достаточно успешно ведут переговоры о покупке помещений с Альфа-групп и вполне возможно, что комплекс очень быстро уйдет с рынка.

Еще совсем недавно средний уровень арендных ставок на офисы такого класса колебался вокруг $700 за 1 кв. м. Однако сейчас цены поднялись в большинстве офисных центров класса А. Например, компания Blackwood эксклюзивно сдает в аренду часть офисного комплекса Тургеневская площадь по цене $950 за 1 кв. м в год без учета НДС.

У каждого крупного офисного центра класса А, по словам экспертов, есть свои недостатки: у одного планировка, у другого транспортная доступность, у третьего местоположение. И даже у самых эксклюзивных из них, например Балчуг Плаза, остается один общий недостаток завышенные арендные ставки. По этому показателю Москва уже сравнялась со многими мировыми деловыми центрами, в том числе Лондоном и Нью-Йорком, но качество далеко не всегда соответствует мировым стандартам.

Не все готовы согласиться на эксклюзивные предложения брокеров и арендовать новые офисы по таким ценам. Например, одной консалтинговой компании ее нынешний офис обходится в $650 за 1 кв. м, что составляет около 6% ее бюджета. В принципе, как говорят ее представители, компания готова платить в два раза больше, однако ее не устраивает качество площадей.

Сложившуюся ситуацию на рынке дорогих офисов эксперты называют не иначе как головокружением от эксклюзивов. Выход каждого крупного проекта становится событием, сам офисный центр становится эксклюзивным, а затем реализуется брокерами по эксклюзивному договору. Но долго ли это продлится вопрос открытый.

По подсчетам аналитиков, такая ситуация вряд ли продлится очень долго и через 2-3 года многие офисные центры высокого класса могут не дождаться своих арендаторов. С каждым годом в Москве увеличивается уровень вакантных площадей в офисах класса А: если в 2004 г. он составлял 3%, то в 2005 г. достиг уже 4%. Изменения вроде небольшие, но ведь и арендаторов в этом сегменте рынка, готовых снять целый этаж более чем по $1000 за 1 кв. м, даже в столице не очень много. В ближайшее время на рынок выйдет несколько новых проектов, например бизнес-центры Легион II, Северная башня в Москва-Сити и Новосущевский. Кроме того, будет построена вторая очередь Балчуг Плаза. Строго говоря, уже сейчас этому неповторимому бизнес-центру может составить конкуренцию Central City Tower на Овчинниковской набережной, из верхних окон которого также открывается вид на Кремль, пусть и не такой близкий.



Главная --> Публикации