Главная --> Публикации --> Бойкое место в доме Сетевые отели или семейные гостиницы: что лучше? Елена батурина приобрела завод под новороссийском Рабочий и колхозница станут символом мультиплекса Владелец агрохолдинга алтан построил в барнауле отель

В соответствии с новыми ценами изменятся и налоги на землю. На этой неделе агентство ожидает выхода постановления правительства, которое должно регламентировать периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель. Оно и даст старт новой инвентаризации земли.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) готовится к переоценке стоимости земельных участков, находящихся в собственности граждан и предприятий.

Напомним, что с 1 января 2006 года в России был введен в действие новый земельный налог, который стал исчисляться в процентах от кадастровой стоимости участков. Это, считают специалисты, более справедливый подход, поскольку удалось уйти от уравниловки. Ведь кадастровая стоимость земли зависит, в частности, от состояния почвы, месторасположения, климатических условий и интенсивности использования. И в регионах с малой численностью населения и низким уровнем хозяйственного освоения она значительно ниже.

Об этом сообщил руководитель Роснедвижимости Михаил Мишустин. Правда, его коллега - начальник управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Ольга Нестерова, в беседе с корреспондентом РГ заметила, что некоторых граждан новые цены даже обрадуют.

О том, как это отразится на кошельке граждан и расходах бизнеса, корреспонденту РГ рассказала Ольга Нестерова: В этом документе содержится наше предложение о проведении государственной кадастровой оценки земель не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем раз в 3 года. И такое постановление нам нужно уже сейчас, потому что оценка земель поселений на большей части территорий проводилась к 1 января 2001 года, а земель сельскохозяйственного назначения - вообще к началу 2000 года. За это время многое изменилось. Конечно, не в физико-химическом составе почвы, а в степени освоения и видов использования участков.

Тем не менее, по словам Мишустина, получить налоги сполна и по справедливости со всех участков пока не представляется возможным. И вот почему. Роснедвижимость определила и передала в Федеральную налоговую службу сведения о более 30 миллионах земельных участков. Еще 10 миллионов, правда, оценить еще не успели, но с ними ведомство Мишустина надеется разобраться уже в обозримом будущем. Однако за годы, что идет эта работа, во многих местах стоимость земли изменилась. А с выходом постановления правительства, которого Роснедвижимость ожидает со дня на день, специалисты ведомства смогут приступить и к переоценке уже учтенных земельных участков.

В последние годы интенсивность использования земли снизилась, а значит, она подешевеет. А вот в больших городах стоимость увеличится очень значительно. Но это заденет только предприятия и юридических лиц. Однако им могут облегчить жизнь местные власти: ведь величина налога зависит не только от кадастровой стоимости земли, которую они изменить не вправе, а еще и от процентной ставки. А ее определяют на местах. Что касается жителей крупных городов, то они вообще ничего не почувствуют, потому что земля под их квартирами им не принадлежит.

Так что их уже пора переоценивать. Но в малых городах и селах этого бояться не надо - там как раз почувствуют облегчение налогового бремени.

Справка РГ

А следующим шагом Роснедвижимости должно стать введение налога на недвижимость. По словам замруководителя агентства Алексея Оверчука, ведомство уже подготовило соответствующий законопроект. Этот налог также будут исчислять по кадастровой стоимости недвижимости. А по каким критериям станут проводить расчеты - покажет эксперимент в Тверской, Самарской и Кемеровской областях. Его планируют провести в 2006-2008 годах. А после принятия закона будет создан единый кадастр объектов недвижимости. Так что раньше 2009 года нового налога на недвижимость можно не ждать.

Напомним, что 1 февраля нынешнего года было принято постановление правительства, утвердившее положение об осуществлении такого надзора. Этого документа ждали долго и с большим нетерпением. Дело в том, что после вступления в силу Градостроительного кодекса система госнадзора в строительстве претерпела серьезные изменения. Строительство большинства объектов, в том числе жилья, должно контролироваться на уровне регионов. Проектирование и возведение некоторых объектов - например, атомной промышленности, опасных производств, уникальных сооружений Градостроительный кодекс предписал контролировать на федеральном уровне.

Общая кадастровая стоимость земель в России составляет 23 триллиона 600 миллионов рублей. Более 80 процентов этой суммы приходится на земли поселений, которые занимают меньше 2 процентов территории РФ.
Вчера под председательством руководителя Ростехнадзора Константина Пуликовского началось трехдневное всероссийское совещание по организации системы государственного строительного надзора.

Между тем страшные события последнего времени, произошедшие в самых разных точках страны, когда по тем или иным причинам рушились аквапарки, бассейны, рынки, погребая под собой десятки людей, дали ясно понять: в проектировании и строительстве нужен четкий порядок и жесткий контроль. Об этом вчера еще раз напомнил руководитель Ростехнадзора Константин Пуликовский.

Но пока не была создана соответствующая федеральная служба и не было принято постановление, регламентирующее ее деятельность, существовал определенный правовой и исполнительный вакуум. В каких-то регионах надзорные органы были созданы, в каких-то нет. Где-то местные власти влезали в чужую федеральную епархию, но, в сущности, осуществление ими проверок объектов федерального значения было нелигитимным.

Только так, по мнению Пуликовского, можно обеспечить безопасность при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте строительных объектов, а затем - и их эксплуатации.

По его мнению, в основе осуществления государственного строительного надзора должен быть заложен принцип непрерывности контроля за всем циклом проектирования, строительства и эксплуатации различных зданий и сооружений. А это возможно только в единой системе федерального органа исполнительной власти и органов исполнительной власти регионов.

Особое значение приобретает государственный надзор и в связи с выполнением национального проекта по доступному жилью. Да, заметил Пуликовский, строящееся жилье должно быть и доступным, и комфортным, но при этом оно обязательно должно отвечать и требованиям безопасности для жизни и здоровья человека и окружающей среды.

По некоторым данным, сегодня едва ли не каждая вторая стройка ведется с нарушениями строительных, технологических и прочих норм. Впрочем, в этой сфере тоже зияет правовая дыра: прежние ГОСТы и СНИПы устарели, а новые технические регламенты - примерно полтора десятка нормативов - находятся пока в стадии разработки. Кстати, и этой работой вместе с минрегионом займется служба по надзору. Во всяком случае, вчера Константин Пуликовский сообщил, что в его службе уже находятся на согласовании такие важные документы, как требования к разделам проектной документации, порядок проведения государственной и негосударственной экспертизы проектов, порядок организации строительства, реконструкции, капремонта.

Если говорить о текущем состоянии рынка офисной недвижимости, то по данным Корпорации ИНКОМ-Недвижимость , средняя стоимость аренды офисов класса А и В равняется 750-1200 и 600-750 долларов за кв.м., соответственно. Стоимость покупки этих офисных площадей составляет 3500-7000 и 3000-4500 долларов за квадрат. На 2006 год прогнозируется дальнейший рост арендных ставок.

Поэтому все-таки одной из главных задач создаваемой системы государственного стройнадзора является предупреждение и пресечение уже допущенных застройщиком или заказчиком нарушений при строительстве (или проведении реконструкции, капитального ремонта) требований технических регламентов и проектной документации. Вся система надзора должна быть полностью сформирована до 1 января 2007 года.

В сложившейся ситуации многие владельцы при выставлении недвижимости на продажу и/или аренду сознательно завышают стоимость. Тем самым сложилась ситуация, когда предложение есть, но оно недоступно из-за цены. Поэтому величина неудовлетворенного спроса достигает порой 300%. При этом искусственно стимулируется дальнейший рост цен, но владелец вынужден ждать, пока среднерыночный показатель дорастет до заявленной суммы. В результате теряется время. А время деньги. Остановимся на этом тезисе поподробнее.

Евгений Романов, Президент Корпорации ИНКОМ-Недвижимость: Ожидается, что помещения класса А подорожают на 6-12%, класс В поднимется чуть меньше примерно на 5-7%. Цена аренды недорогих офисов класса С увеличится в среднем на 15-20 процентов. Стоимость здесь напрямую зависит от удачного месторасположения. Арендные ставки на офисы этого класса варьируются от 300 долларов за квадрат в здании бывшего НИИ в ЮВАО до 750 долларов в перестроенном доме в ЦАО.

Произведем грубый подсчет. По данным Swiss Realty Group, на конец 2005 года офисов класса А предлагается 40%, В - 60%. Наталья Кузнецова, руководитель отделения Академическое Корпорации ИНКОМ-Недвижимость: По состоянию на начало 2006 года в аренду предлагалось 74% площадей в классе А и 55% в классе В.
Таким образом, получается:

По данным Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, общее предложение офисных площадей классов А и В на конец 2005 года составило 4,4 млн. кв.м. Уровень незанятых площадей класса А на конец 2005 года составил 3%. Прогнозируемый показатель на конец 2006 года 5-7%. В классе В сейчас уровень порядка 7%, особых изменений соотношения не ожидается.

Свободных и 39 и 102 тыс. кв.м. соответственно. При текущих ценах получается, что владельцы офисных помещений класса А недополучают прибыль в размере 3,2 млн. долларов в месяц, класса В - 5,7 млн. долларов.
Таким образом, общий объем недополучаемой владельцами офисов прибыли при аренде оценивается в 9 миллионов долларов в месяц.

Помещения класса А, сдающиеся в аренду: 1 302 тыс. кв.м.
Помещения класса В, сдающиеся в аренду: 1 452 тыс. кв.м.

Как уже было указано выше, по оценкам Евгения Романова, президента Корпорации ИНКОМ-Недвижимость, офисные помещения класса А подорожают к концу года в среднем на 9%, класса В на 6%.

И еще одно интересное наблюдение.

Помещения класса А, сдающиеся в аренду: 1 842 тыс. кв.м.
Помещения класса В, сдающиеся в аренду: 1 600 тыс. кв.м.


По данным Корпорации ИНКОМ-Ндвижимость, в 2006 году общий объем офисных помещений классов А и В увеличится примерно на 1 млн. кв.м., 73% вводимых площадей класс А, 27% класс В. Если соотношение аренды/продажи сохранится, получаем такие прогнозные цифры на конец года:

С одной стороны, можно закрыть на эти цифры глаза. Но с другой встает вопрос, а оправдано ли в такой ситуации стремление подождать повышения цен?

С учетом повышения арендных ставок, объем месячной недополучаемой прибыли для классов А и В составит 9,8 и 6,7 миллионов долларов, соответственно, т.е. в декабре 2006 года прогнозируемый объем недополученной прибыли арендодателей офисных помещений будет 16,5 миллионов долларов.

Практика показывает, что в сложившихся условиях лучшую отдачу получают владельцы, обращающиеся в крупное агентство недвижимости. Это не только отработанная система продажи объекта, но и быстрое решение всех вопросов, связанных с коммунальными службами, административными структурами и земельными отношениями. Кроме того, у крупного агентства наибольшее количество запросов на аренду и покупку недвижимости вспомним хотя бы те самые 300% неудовлетворенного спроса.

В сложившейся обстановке на рынке важно правильно определить стратегию поведения при выставлении недвижимости в продажу и аренду. Как говорит Наталья Кузнецова, руководитель отделения Академическое Корпорации ИНКОМ-Недвижимость: В нашей практике было много нестандартных вопросов. На все из них наши специалисты находили просто блестящие ответы. И стратегия поведения на рынке, включая момент выхода на рынок и объявление стоимости один из ключевых моментов при реализации помещений.

'Черный' список мэрии
С 1 июля вступают в силу дополнения к строительным нормам, принятые правительством Москвы. Согласно документу, при проектировании, строительстве и реконструкции жилых домов в помещениях первых этажей жилых домов и пристройках к ним запрещено размещать магазины, работающие после 23 часов, казино, дискотеки, сауны, танцевальные кружки и театры. Под запрет властей попадают также рыбные, хозяйственные магазины, кафе более чем на 50 мест, похоронные бюро, прачечные, общественные уборные и склады оптовой и мелкорозничной торговли, зуботехнические клиники, диспансеры, медцентры, в которых есть кабинеты психиатра, дерматовенеролога, фтизиатра и рентген.

По материалам службы коммуникаций Корпорации ИНКОМ-Недвижимость
Столичные власти объявили войну предприятиям малого бизнеса. С 1 июля запрещено размещать на первых этажах жилых домов круглосуточные магазины, предприятия бытового обслуживания, стоматологические кабинеты, питейные заведения и сауны. По мнению экспертов, действия мэрии в первую очередь направлены на передел рынка нежилых помещений, а не на заботу о жильцах.

Малый бизнес под угрозой
Несмотря на то что документ дополняет строительные нормы и касается только новых и реконструируемых домов, кампания по выселению арендаторов может распространиться на всех. Дело в том, что сами дополнения называются 'О размещении на первых этажах жилых домов объектов социального и общественного назначения', что позволяет применять новые нормы ко всем, без исключения, малым предприятиям.

На место в жилых домах могут претендовать только мастерские по ремонту часов и парикмахерские, если их площадь не превышает 300 кв. м.

'Нельзя принимать такие постановления, не предлагая бизнесу альтернативы, - заявила ГАЗЕТЕ руководитель экспертно-аналитического центра совета по защите прав малого бизнеса 'ОПОРА России' Дина Крылова. - Ночные магазины еще могут изменить режим работы, а что делать медицинским центрам, которые арендовали помещение, вложили деньги в его ремонт? Власти решили поменять правила игры без предупреждения. Это похоже на желание чиновников устроить передел рынка нежилых помещений. Ведь большинство помещений, которые занимают небольшие компании, находится в хороших местах».

Юристы Конфедерации обществ защиты прав потребителя (КОНФОП) утверждают, что распоряжение столичных властей не противоречит федеральному законодательству. Но в КОНФОПе считают, что запрет нанесет удар по многим предприятиям малого бизнеса, и предлагают властям рассматривать каждую конкретную ситуацию, а не уничтожать малый бизнес.

Цены на услуги вырастут на 20%
Большинство арендаторов считают, что нововведения доставят горожанам одни неудобства. «Наша цель - доступность для клиента, - заявила ГАЗЕТЕ директор по развитию сети «Седьмой континент» Марианна Журавлева. - Покупателям удобен круглосуточный режим работы магазинов. Мы делаем все, чтобы не мешать жителям близлежащих домов. Используем новейшие холодильники с низким уровнем шумов, у нас такой график, что ночью погрузочно-разгрузочные работы не производятся, то есть не работают лифты, подъемники, не подъезжают грузовые машины. Я считаю, что от этого постановления в итоге пострадает покупатель».

В свете последних решений правительства Москвы об установлении рыночных расценок на аренду нежилых помещений (проект закона «Об основах управления собственностью города Москвы» был рассмотрен 20 июня комиссией Мосгордумы по нормативной базе земельных и имущественных отношений) курс на выселение арендаторов выглядит как попытка залатать дыры в столичном бюджете.

Другие, как, например, 'Перекресток', не собираются ни переселяться, ни доплачивать за аренду. По словам директора по коммуникациям сети 'Перекресток' Евгения Шидяева, руководство готово изменить график работы круглосуточных магазинов в жилых домах.

Некоторые предприятия, не желающие конфликтовать с властями, уже отказались от помещений в жилых домах. Как рассказал ГАЗЕТЕ пресс-секретарь «Пятерочки» Сергей Москвин, сеть имела такие магазины, но во избежание проблем с жителями и местной администрацией освободила площади еще до выхода постановления.

'По действующим санитарным правилам (СанПиН) и нормам проектирования парикмахерские в полуподвальных помещениях должны были бы давно закрыться. Это 60-70% всех парикмахерских Москвы. Но им выдают разрешения и продлевают их, если салон красоты работает без нарушений. Естественно, закрыть такие предприятия будет трудно - ведь люди вложили большие деньги. Скорее всего, этого не произойдет', - рассказала ГАЗЕТЕ исполнительный директор салона красоты «Венеция» Инга Агибалова.

Скорее всего, так поступят многие ночные магазины. Всем остальным малым предприятиям, судя по всему, придется согласиться на повышение арендной платы.



Главная --> Публикации