Главная --> Публикации --> Елена батурина приобрела завод под новороссийском Рабочий и колхозница станут символом мультиплекса Владелец агрохолдинга алтан построил в барнауле отель Зураб церетели расколдовал парк чудес с помощью волшебного слова В.ресин: была в лесах москва, а будет - вся россия

В последние годы дела у девелоперов торговых центров шли хорошо благодаря высокому потребительскому спросу, сохранившемуся несмотря на спад в экономике, теракты 11 сентября 2001 г. и войну в Ираке. Ведущие девелоперы расширяли бизнес в основном за счет покупки конкурентов.

Нью-Йорк До недавнего времени считалось, что Ларри Сигел, генеральный директор Mills, вдохнул новую жизнь в устаревшую концепцию торговых моллов. Но сегодня вверенная ему компания, которой принадлежит 42 мегамолла в США и других странах, готовится к возможной продаже.

Он стал приглашать ритейлеров, которых обычно не встретишь в моллах, таких как Bass Pro Shops, которая продает гигантские аквариумы на 230 л и тиры для стрельбы из лука и арбалета. Mills стал первым девелопером, отдавшим большие площади кинотеатрам IMAX с огромным экраном, рассказывает Пако Андерхилл, глава нью-йоркской компании Envirosell, специализирующейся на консалтинге в области ритейла. Покупатели устремились в мегамоллы Mills, такие как Potomac Mills около Вашингтона и Sawgrass Mills около Форт-Лодердейла. А Сигел набирал обороты. Если в 1985-1995 гг. Mills построил четыре мегамолла, то за следующее десятилетие возвел 13 и еще два реорганизовал, следуя своей концепции торгово-развлекательного центра. На проект Xanadu, который сейчас реализуется в Нью-Джерси, Mills потратил, по оценкам аналитиков, $120 млн еще до того, как выиграл право на постройку комплекса. В этом центре, как обещает Mills, будет горнолыжный склон, американские горки и чертово колесо высотой 90 м.

Сигел же решил строить новые центры. Большинство торговых центров, по его мнению, представляли собой скучные прямоугольники с четырьмя крупными магазинами в качестве основных арендаторов. Во многих моллах, которые были возведены в 1980-1990-е гг. и в которых товары известных марок продавались по низким ценам, не было даже места, где можно поесть и отдохнуть. Сигел решил объединить две концепции: строить полноценные моллы со множеством магазинов и большими площадями, отданными под кафе, рестораны и даже массажные кабинеты и площадки для катания на скейтбордах. Он был не единственным девелопером, разрабатывавшим варианты объединения торгового и развлекательного бизнеса. Но он пошел дальше всех.

Mills удалось привлекать больше покупателей за счет передачи больших, чем обычно, площадей якорным арендаторам, которые традиционно платят по более низким арендным ставкам, чем отдельные магазины, и объем продаж на 1 кв. м у них ниже. В результате в 2004 г. средний годовой объем продаж в центрах Mills составил $3983 на 1 кв. м. Это ниже среднего показателя для региональных девелоперов моллов.

Обычный мегамолл привлекает посетителей, живущих в радиусе 15-30 км. Но многие моллы Mills столь огромны, что для окупаемости им нужно привлекать покупателей с гораздо более обширной территории. В результате позиции Mills ослабли под натиском новых конкурентов, включая торговые центры, магазины-дискаунтеры и центры, построенные по новой модели, где двери магазинов выходят на улицу, говорит Стивен Гартнер, президент консалтинговой компании Metro Commercial Real Estate. А рост цен на бензин отбил у многих покупателей охоту проезжать большие расстояния, чтобы купить одни джинсы.

Бизнес Mills страдает и от того, что девелоперы изобретают все новые торговые концепции. Мегамоллы уступают место менее крупным центрам, которыми легче управлять, которые более доступны и удобны для покупателей, как центры с отдельными выходами из магазинов на улицу, говорит Гартнер. Я не говорю, что у гигантских торгово-развлекательных центров нет будущего. Но сегодня это не такая сногсшибательная концепция, как раньше, говорит Андерхилл.

Планы по развитию бизнеса стали опережать возможности Mills по финансированию новых проектов, заставляя его увеличивать объем заимствований и работать через совместные предприятия. Отношение долга к рыночной капитализации Mills достигло 72%, тогда как в среднем для региональных фондов, управляющих моллами, оно составляет 53%, свидетельствуют данные Harris Nesbitt, американского инвестиционного банковского подразделения канадской BMO Financial Group.

Как уже неоднократно писала Российская бизнес-газета, до 1 января 2004 года компании владели землей на правах бессрочного пользования, но согласно новому Земельному кодексу, принятому в 2001 году, все юридические лица должны переоформить право бессрочного пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность. Срок на переоформление на данный момент установлен до 1 января 2008 года. Напомним, что он был перенесен дважды из-за разногласий чиновников и бизнеса в вопросе цены выкупа земли.

Недавно Mills достиг с кредиторами договоренности, следствием которой может стать его продажа. На некоторые активы, без сомнения, будут претендовать крупные конкуренты. Simon Property Group из Индианаполиса и Vornado Realty Trust из Нью-Йорка присматриваются к Mills, который в США и за рубежом владеет недвижимостью общей площадью 4,7 млн кв. м. Потенциальным покупателям предстоит ответить на вопрос, жизнеспособна ли [разработанная Mills] модель, говорит Дэвид Лихтенстейн, владелец Lightstone Group, одной из крупнейших в США частных компаний, владеющих недвижимостью. Думаю, покупатель должен быть уверен, что мечта Ларри Сигела может стать реальностью, а не обернуться кошмаром. Он, безусловно, провидец. Но очень часто именно первому провидцу не удается добиться успеха. (WSJ, Михаил Оверченко)
Вопрос о выкупе земли под промышленными предприятиями снова открыт. На сей раз бизнесу решили помочь депутаты Госдумы, которые разработали и внесли на рассмотрение проект о внесении изменений в Земельный кодекс РФ. Данные поправки планируется рассмотреть на Совете Госдумы в начале июня сего года. Цель законопроекта - оказать помощь юридическим лицам в приобретении земли в собственность и не допустить банкротства целого ряда предприятий и дальнейшего роста безработицы в стране.

Казалось бы, вопрос решен. Однако депутаты Госдумы считают, что и по этой цене многие предприятия не смогут выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. В качестве аргументации разработчики приводят расчеты экспертов, построенных на данных минэкономразвития. В частности, по данным министерства, в условиях новых ставок юридическим лицам, находящимся в Москве и Санкт-Петербурге, необходимо заплатить 5,2 миллиарда долларов США, юридическим лицам, находящимся вне Москвы и Санкт-Петербурга, - 1,6 миллиарда долларов США, что составляет более 190 миллиардов рублей.

Изначально цена была слишком высока, и бизнес отказывался выкупать землю по таким ставкам. Неизвестно, сколько бы тянулся этот спор, но в дело вмешался президент, который поддержал бизнес-сообщество. В результате в апреле этого года минэкономразвития внесло в правительство законопроект о выкупе земли под приватизированными предприятиями. Ставка выкупа земли в нем установлена на уровне 2,5 процента от кадастровой стоимости за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, в которых ставка составит 20 процентов.

Согласно законопроекту передача акций может быть осуществлена через уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по вопросам управления федеральным имуществом - при передаче участка земли, находящегося в государственной собственности, или органу исполнительной власти субъекта РФ - при передаче участка земли, находящегося в муниципальной собственности.

Чтобы помочь бизнесу, авторы законопроекта предлагают статью 28 Земельного кодекса РФ дополнить второй и третьей частью о том, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при согласии юридических лиц могут быть переданы в собственность юридических лиц без выкупа ими земли в соответствии с Федеральным законом О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. При этом передача земли будет осуществляться по кадастровой стоимости земельного участка и размещением стоимости земли в уставном фонде юридического лица. За то, что юридическое лицо приобретет в собственность земельный участок, оно должно передать государству или субъекту РФ в зависимости от государственной или муниципальной собственности на передаваемый участок земли часть акций юридического лица (на сумму кадастровой стоимости земельного участка). Другими словами, введение авторами новой правовой нормы в статью 28 предоставляет возможность предпринимателям не оплачивать выкупаемый участок земли, а вместо оплаты отдать взамен часть акций. Причем впоследствии переданную часть акций можно постепенно у государства или субъекта РФ выкупать.

Вообще предприниматели по вопросу выкупа земли под приватизированными предприятиями, в рамках Координационного совета, выработали единую позицию. Бизнес поддерживает законопроект, внесенный минэкономразвития в правительство. Вместе с тем он считает целесообразным установить:

Что интересно, бизнес-сообщество о законопроекте пока ничего не слышало. Эксперты Деловой России на вопросы по данной инициативе ответили, что законопроект требует серьезной проработки, кроме того, он возвращает нас к проблеме управления пакетами акций со стороны государства. Более правильным, по их мнению, было бы выпуск долговых бумаг, обеспечением которых являлась бы земля предприятий. Новый законопроект может породить массу новых проблем.

Необходимость дополнительно проработать вопрос об особых условиях определения выкупной цены для участков, расположенных в городах Москва и Санкт-Петербург;

Возможность оплаты приобретаемого земельного участка в рассрочку сроком до пяти лет;

Пересмотр методики кадастровой оценки земли. Возможность досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки и привлечения для ее проведения независимого оценщика.

Пересмотр условий ранее заключенных договоров аренды с учетом снижения размера арендной платы;

В январе 2007 года начнется первый за более чем 50-летнюю историю существования капитальный ремонт гостиницы Украина. Корреспондент Ъ-Дома ОЛЬГА СОЛОМАТИНА стала первым журналистом, которому удалось выяснить подробности готовящейся реконструкции. О судьбе одной из самых знаменитых московских гостиниц ей рассказала заместитель руководителя по развитию Украины МАРИНА ЕВСЕЕВА.

Кроме того, Координационный совет считает необходимым распространить действие норм законопроекта о признании расходов на выкуп земли для целей налогообложения на отношения, возникшие до вступления в силу предлагаемых изменений в Налоговый кодекс, то есть на сделки по выкупу земли, совершенные до 1 января 2006 года.

В январе 2007 года. Завершится он, мы надеемся, в четвертом квартале 2011 года. Здание является памятником архитектуры, поэтому согласование документации на все необходимые работы может занять и больше времени.

Когда начнется капитальный ремонт гостиницы Украина?

Гостиница построена в 1955 году. С тех пор здесь делали только косметический ремонт. Капитальный нам предстоит впервые. К счастью, перекрытия в Украине железобетонные и их менять не придется. А вот трубы и все инженерные коммуникации требуют замены. Системы вентиляции, кондиционирования (в номерах кондиционеров до сих пор нет), уровень комфорта требует модернизации: он до сих пор соответствует уровню 1955 года. Вообще-то капитальный ремонт необходимо проводить каждые 20 лет. Так что Украине давно пора.
Износ инженерных коммуникаций, по нашим исследованиям, составляет 70-80%. К примеру, электросети не выдерживают нагрузки. Мощности сейчас не те, что были 50 лет назад.

Что именно нуждается в ремонте?

В гостинице есть собственные подстанции, поэтому увеличивать мощность электросетей мы можем без участия городских служб.

Мосэнерго выделит вам дополнительные мощности?

Нет систем, поддерживающих их работу, а толщина стен в здании доходит до полутора метров. Вероятно, после реконструкции будут установлены трансляторы сотовой связи.

Мобильные телефоны в здании работать практически отказываются.

Пока нет. Сейчас в здании работает комиссия, оценивающая его состояние. Мы пригласили экспертов, которые работают вместе с инженерными службами гостиницы. После того как они дадут свою оценку, можно будет готовить окончательный проект реконструкции.

Проект реконструкции уже готов?

Внешне гостиница Украина сохранит свой привычный вид иначе быть просто не может, ведь здание, его интерьеры являются памятником, охраняемым государством. Модернизация коснется прежде всего технического оснащения здания, повысится уровень комфорта отеля.

Тем не менее какие требования к проекту уже сформулированы?

На первом и втором этажах будут увеличены ресторанные и торговые зоны. Бизнес-центры на втором-третьем этажах займут больше площади, чем сейчас. Номера всех этажей здания будут технически переоснащены. При этом их исторический облик сохранится: все картины, люстры, паркет елочкой все, что представляет художественную ценность, останется на своих местах. На девятом этаже мы планируем разместить фитнес-центр с бассейном, SPA-салон и детский спортивный клуб. Увеличится инфраструктура гостиницы: появятся новые бары и кафе, собственная химчистка, прачечная.

Нам точно понадобится дополнительная парковка. Сейчас она есть только перед входом. Для машин будет размечена вся площадь вокруг здания. Дополнительные помещения для паркинга возводиться не будут.

Планируется открыть для посещения все смотровые площадки гостиницы. Сейчас выйти можно только на площадку 29-го этажа и то только летом в безветренные дни.

Что будет на смотровых площадках?

Известна стоимость реконструкции?

После реконструкции в свободном доступе в теплое время года для посетителей гостиницы будут уже три смотровые площадки на 12-м, 29-м и 31-м этажах. Площадки оснастят современными защитными ограждениями из стекла. Летом там будут работать кафе.

Вы будете приглашать для работы российских или иностранных архитекторов?

Пока нет оценки экспертной комиссии, говорить о точной сумме реконструкции рано. Пока ведутся переговоры с частными инвесторами.

К примеру, Фрэнк Вильямс, строивший небоскребы на Манхэттене, сотрудничает сейчас с Моспроектом-2, Норман Фостер работает с другим московским проектным институтом в области высотного строительства. Привлечением западных архитекторов сейчас никого уже не удивить. В то же время в России достаточно собственных талантливых специалистов, получающих награды на международных архитектурных конкурсах. Поэтому вероятность того, что в итоге мы привлечем к работе соотечественника, очень велика.

Возможно, и тех и других. Присматриваемся. Специфика работ такова, что тут понадобятся не просто звезды от архитектуры, но мастера, за которыми стоят целые проектные и строительные бюро.

В жилой части здания 254 квартиры, в которых живут преимущественно потомки людей, которые получали квартиры за особые заслуги перед страной. Осложняется все тем, что у гостиницы и жилых квартир общие коммуникации. Мы планируем проводить ремонтные работы крайне корректно, но, естественно, готовы к недовольству жильцов.

К гостинице примыкают два крыла жилого дома. Что будет с жильцами квартир во время реконструкции?

Могу сказать, что во время реконструкции гостиница будет частично открыта для постояльцев. Если мы сможем создать приемлемые условия для наших жильцов, сможем и для жителей квартир по соседству.

Готовы как?

Кратковременно придется. Но мы будем делать все возможное, чтобы свести их неудобства до минимума.

Давайте напрямую на время ремонта придется отключать жильцам воду и электричество?

Часть из них приватизирована. Да и кто из жильцов захочет уезжать из этого дома?

Почему бы квартиры просто не расселить?

Почему нет? Гостиница пользуется популярностью. Вот только в преддверии большого ремонта некоторые иностранные гости пытаются уехать от нас с сувенирами на память картиной из номера или лампой. В собрании гостиницы Украина 1300 картин. Естественно, самые ценные находятся под надежной охраной вне жилого фонда. Но даже те полотна, которые висят в номерах, подлинники, написаны в 50-е годы, и тоже представляют собой художественную ценность.

Думаете, во время ремонта Украина будет привлекательна для туристов?

Украина уникальна сама по себе. Я думаю, не стоит ее ни с чем сравнивать. После реконструкции Украина должна быть похожа сама на себя. Иначе она перестанет быть самой собой одной из первых сталинских высоток, формирующих облик столицы.
С начала будущего года в строительной отрасли будет отменено лицензирование и, как гласит Федеральный закон N 80 от 2 июля 2005 года, контроль и регулирование перейдут к саморегулируемым организациям, то есть к самому бизнесу. Чем ближе, однако, объявленная дата, тем большая тревога охватывает всех тех, кто связан со строительным рынком - органы исполнительной власти на местах, научные, строительные, проектно-изыскательские организации. Да, в адрес строителей в последнее время раздается немало справедливой критики, лицензирование само по себе не спасло отрасль от халтуры и неумех, но любой переход должен быть подготовлен, иначе проблемы лишь усугубятся и мы потеряем вещи, которые важно во что бы то ни стало сохранить.

На что же будет похожа Украина после реконструкции? Возможно назвать какой-нибудь отель, который является для вас образцом?

Во-вторых, в законодательстве о лицензировании и нормативно-правовых документах правительства, принятых в его развитие, содержатся довольно жесткие требования к квалификации субъектов предпринимательства. Она должна соответствовать современным стандартам, позволяющим обеспечивать необходимый уровень качества и безопасности. Последнее особенно важно в условиях резкого увеличения объемов жилищного строительства, возведения технологически сложных объектов (в том числе высотных зданий и объектов с массовым пребыванием людей). Кроме того, раз в пять лет предусмотрено обязательное повышение квалификации, которое осуществляется по специально разработанным программам, соответствующим профилю выполняемых лицензиантами проектных, строительных и изыскательских работ, в ведущих государственных вузах страны. И требование это выполняется. В Санкт-Петербурге, например, в 2005 году повысили квалификацию около 5000 специалистов-строителей.

Прежде всего я имею в виду то, что до сего дня включает понятие лицензионный контроль. Что бы там ни говорили, а это действующий инструмент обеспечения безопасности и качества. Так, только за 2005 год при выданных Росстроем 74 тысячах лицензий было проведено 43 тысячи проверок соблюдения лицензионных требований и условий, по результатам которых меры воздействия были применены к 13 тысячам лицензиантов. В том числе было приостановлено или аннулировано 4100 лицензий. Уже в этом году число приостановленных лицензий составило около 1700.

Итак, через семь месяцев нам предлагается заменить эту отработанную, хотя и не идеальную систему на контроль самих саморегулируемых организаций. Но готово ли все к тому? Закон о саморегулируемых организациях прошел лишь второе чтение в Госдуме и требует дальнейшей детальной правовой экспертизы, рассмотрения в третьем чтении и введения в действие в установленном порядке. Нужно продумать также механизм его практической реализации в строительной отрасли. А это все, как показывает опыт, дело длительное (к закону о долевом строительстве необходимой нормативной базы нет уже год).

Наконец, лицензирующие местные органы осуществляют оперативный обмен информацией с контрольными, правоохранительными и налоговыми органами для предупреждения правонарушений в строительной отрасли, а также при расследовании экономических преступлений и выяснении причин аварий. Что сегодня тем более актуально, поскольку на строительный рынок привлекается огромный контингент иногородней и иностранной дешевой рабочей силы.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не дополнен следующими нормами:

Технические регламенты, устанавливающие обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий и сооружений в соответствии с Федеральным законом О техническом регулировании, не то что не приняты, но даже не разработаны. Это касается и особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, критерии оценки которых отражены в постановлении правительства от 1 февраля этого года N 54 О государственном строительном надзоре в Российской Федерации.

- об обязательном членстве в саморегулируемых организациях и о формировании компенсационных фондов этих организаций;

- о минимальных квалификационных требованиях, предъявляемых к лицам, ответственным за строительство, архитектурно-строительное проектирование, инженерные изыскания;

Не разработан также ряд важнейших нормативных документов в сфере контроля и экспертизы в строительной отрасли как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Федерации и местного самоуправления.

- об обязательном страховании имущественной ответственности и строительных рисков.



Главная --> Публикации