Главная --> Публикации --> Главные события месяца Женская логика, или как выбрать дом своей мечты В деловом центре москва-сити будет построено около 250 тыс. кв. м жилья "гута" занялась недвижимостью комбината "айс-фили" Высотный комплекс континенталь на проспекте маршала жукова будет сдан в 2008 году

Оказалось, что он работает крайне неэффективно. Собственник решил продать ТЦ, а новые хозяева - перепозиционировать. В каком направлении, пока не известно. И вообще, Рублевка - это остров невезения для девелоперов торговой недвижимости. Там расположены пять торговых центров - Европарк, Западный, Рублевский, Квадро, Галерея ZAR. Ни один из этих проектов аналитики успешным не считают из-за низкой посещаемости. Одна из главных причин - их безликость. Если бы хоть один значительно выделялся концепцией, он мог бы быть успешным, - говорит Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров. Однако проблемы испытывают не только предприниматели популярного пригорода. Бизнес торговых центров переживает своего рода момент истины. Эпоха торговых центров прошла, по крайней мере в США, - считает американский маркетолог Пако Андерхилл, написавший знаменитую книгу Call of the Mall, в русском переводе Место действия - торговый центр. По мнению Андерхилла, пик развития отрасли позади, хотя ожидаемый уровень так и не был достигнут. Причина - этим специфическим бизнесом мало кто умеет управлять.

Из-за низкой технологичности и безликости эффективность бизнеса торговых центров в России падает. Спасти этот рынок можно только чередой реконструкций Полгода назад на Рублевском шоссе в Москве открылся торговый центр Европарк - один из самых крупных проектов на рынке недвижимости, инвестиции в который составили около 80 млн долларов. А уже в начале нынешнего года Европарк закрылся.

Экономия на нижнем белье Главное, в чем уличил Пако Андерхилл американские ТЦ и что с полным основанием можно отнести к их российским собратьям, - это отсутствие в организме ТЦ торговой ДНК, то есть некий врожденный дефект. Дело в том, что этот формат торговли играет по правилам рынка недвижимости и забывает принципы работы с розничным покупателем. Одна из ошибок - непродуманность расположения ТЦ. У нас не участок получают под проект, а решают, что сделать с участком, если его по счастливой случайности удалось получить, - говорит Олег Войцеховский. Другой просчет - не проводятся маркетинговые исследования, которые могли бы прояснить, кто и зачем может пойти в данный ТЦ, какие магазины какой ценовой категории там должны быть. Маркетологи в таком случае говорят - отсутствует концепция. А потому проектируются и строятся торговые центры тоже, как правило, без внятной концепции. Девелоперы, пытаясь сэкономить, привлекают дешевых подрядчиков, не имеющих опыта работы с данным типом недвижимости. На строительной организации можно сберечь до 15% от общей суммы инвестиций. Однако часто бывает так, что экономичный подрядчик показывает заниженную сметную стоимость на начальном этапе и потом раздувает ее на каждом последующем, - говорит Дмитрий Золин, директор по развитию London Consulting Management Company. - Из-за низкой квалификации строителей приходится откладывать дату начала эксплуатации. А это упущенный доход и риск расторжения договоров аренды. Допустим, из-за подрядчика сроки сдачи в эксплуатацию ТЦ арендопригодной площадью тридцать тысяч квадратных метров с арендной ставкой в тысячу долларов за квадратный метр в год перенеслись на шесть месяцев. Убытки составят сто пятьдесят тысяч долларов. А если еще при этом расторгнута треть договоров с арендаторами? Наконец, в результате некачественной отделки может получиться объект, не соответствующий его позиционированию в концепции, - может ухудшиться состав арендаторов, придется снижать арендные ставки. До трети от общей суммы инвестиций можно сэкономить на инженерных сооружениях - системе вентиляции и кондиционирования, лифтах, эскалаторах. Однако и за это приходится расплачиваться. Сегодня арендаторы запрашивают у девелоперов ТЦ параметры инженерной инфраструктуры, и если там не будет необходимых опций для комфортной торговли, пул качественных арендаторов данному ТЦ не собрать, - говорит Дмитрий Золин. Скорее всего, разбегутся и посетители. В душных тесных коридорах ТЦ, не оборудованных лифтами и эскалаторами, потеряются в лучшем случае двадцать-тридцать процентов покупателей, в худшем - владелец центра просто потеряет бизнес, - считает Руслан Байрамов, генеральный директор ТЦ Трамплин. Впрочем, вольности с качеством строительства, инженерной начинки здания - специфическая российская черта. Дело в том, что отечественные девелоперы строят в основном для себя. На Западе же заказчиком девелопера является институциональный инвестор (пенсионный фонд или страховая компания), который покупает и само здание, и работающий бизнес ТЦ. Всем западным девелоперам известно, что эксперты инвестора, съевшие собаку на торговой недвижимости, будут придирчиво рассматривать коммуникации ТЦ, изучать технические характеристики и документацию, и любая небрежность обернется потерей в цене. Отечественные же застройщики уверены, что нижним бельем ТЦ никто не поинтересуется. А вот на финишной прямой предприниматели, и наши, и, как то ни странно, западные, совершают одну и ту же ошибку - не рекламируют и не продвигают свой ТЦ. Именно это, по мнению Олега Войцеховского, и добило Европарк: о нем не рассказали широким массам. Даже на близлежащих магистралях долго не было ни перетяжек, рекламирующих ТЦ, ни простых указателей на самых подступах к нему.

По насыщенности торговыми площадями Россия пока еще сильно отстает от Европы и Америки, и тем не менее хозяева ТЦ сталкиваются с той же проблемой заполняемости, причем сталкиваются не только в Москве. Уже изрядно осложнена жизнь московских ТЦ Гвоздь, Наутилус, Дворянское гнездо, Новинский пассаж, петербургского Космополиса, челябинских ТЦ Алое поле, Набережный и многих других. Невзирая ни на что, новые ТЦ появляются с умопомрачительной скоростью: за два года объемы торговых площадей в Москве выросли на две трети, инвестиции в этот сектор недвижимости составили 1,3 млрд долларов (данные Swiss Realty Group). Если рост и дальше пойдет такими темпами, то через три-четыре года будет взята европейская планка. Быстро растут торговые площади и в регионах. Скажем, в 2005 году Казань совершила такой рывок, что едва не обогнала Москву по количеству торговых площадей на душу населения. Иными словами, вероятность того, что через 500 м от существующего ТЦ встанет его близнец, растет с каждым днем. Уверенно в этих условиях чувствуют себя те объекты, которые не просто грамотно построены, но и чем-нибудь выделяются из общей массы. Завлекалочкой может послужить каток, как в Меге, или оригинальный набор арендаторов, как в Крокус-Сити Молле. Или исключительный комфорт для покупателя, как в ТЦ Трамплин около станции метро Молодежная: там не только превышены нормативы по туалетам, эскалаторам и кондиционерам, но и недавно добавили еще одно удобство - на всей территории ТЦ начал работать беспроводной интернет. Настает время перемен - это уже осознали хозяева многих ТЦ и принялись менять начинку. Похоже, на рынке грядет волна реконструкций и перепозиционирований: ТЦ будут апгрейдиться и обзаводиться собственным лицом.

В поисках себя По данным Noble Gibbons и CB Richard Ellis, средняя рентабельность ТЦ по Москве составила в ушедшем году 15-18% - это очень хороший показатель. Но уже в скором времени эксперты компании прогнозируют снижение до 12%. Несмотря на то что за восемь лет существования российских торговых центров накоплен огромный опыт ошибок, неправильных ТЦ все еще строится довольно много, так как в отрасль постоянно приходят новые игроки. Но только каждый третий или каждый четвертый центр правильный, - считает Олег Войцеховский. Идеальных ТЦ вообще не существует, все они хоть в чем-нибудь неправильные, - говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. - Тех, что на 'троечку', - около двадцати процентов. В Екатеринбурге сорок торговых центров, - приводит пример Дмитрий Золин. - Из них только два объекта - 'Гермес-плаза' и 'Парк-Хаус' являются современными торговыми центрами с хорошей концепцией и набором арендаторов. У всех остальных и концептуальные, и технологические недочеты. Сейчас этот рынок интересен - сюда идут инвесторы. Когда построят еще сорок центров, нынешние будут вынуждены либо закрываться, либо перепрофилироваться. С тем, что многим ТЦ как в Москве, так и в регионах, пора апгрейдиться, согласны все аналитики. Даже успешные торговые центры должны меняться, - говорит Анна Ширяева. --Любая концепция рассчитана максимум на десять лет. Меняются люди, структура потребления, арендаторы и их требования. Один из первых примеров изменения концепции на отечественном рынке - ТЦ Охотный ряд. По первоначальному замыслу, этот комплекс должен был обслуживать всех. Верхний этаж отдали дорогим люксовым магазинам, второй - маркам среднего ценового сегмента, а нижний - молодежным брендам и фуд-корту. Однако практика показала, что разные категории покупателей не очень комфортно чувствуют себя вместе. Мы заняли выжидательную позицию и смотрели, какой из этих групп отдать приоритет, - рассказывает заместитель генерального директора ОАО 'Управляющая компания Манежная площадь' Андрей Сухов. - Оказалось, что в силу расположения 'Охотный ряд' стал очень популярным у молодежи. Мы никого не просили уйти, просто молодежные и демократичные магазины могли предложить нам гораздо более высокие ставки аренды, так как получали здесь больше доходов. Полгода назад Охотный ряд провел реконструкцию: кинотеатр и развлекательный центр убрали вообще, а на их место, в дальний угол торгового комплекса, переехал фуд-корт. Таким образом, ресторанный дворик притягивает посетителей, которые выходят из метро (это противоположный конец торгового центра), заставляя их пройти мимо всех магазинов. Все арендаторы оказались в равных условиях, что позволило хозяевам ТЦ поднять арендные ставки для тех магазинов, которые ранее обоснованно жаловались, что многие посетители до них не доходят. К тому же реконструкция дала дополнительные площади под торговые места - за счет кинотеатра, который не мог предложить такую арендную плату, как магазины, и за счет уменьшения размеров фуд-корта. Результатами хозяева Охотного ряда очень довольны. За восемь лет работы ТЦ доходы выросли в разы, - говорит Андрей Сухов. - У нас самые высокие арендные ставки по стране. Это говорит о том, что у нас максимальная эффективность работы каждого квадратного метра. Причем доходы от площадей у нас равномерные: невелики колебания в зависимости от положения внутри торгового центра. Прошлым летом я слышал по радио, что наш центр - один из самых дорогих в мире: он занимает шестое место по величине арендной платы. Заточенность на молодежь стала после перепозиционирования особенностью и торгового центра Дружба. Этот ТЦ начал работать в 2000 году с весьма солидными арендаторами, в числе которых были Перекресток и Макдоналдс, однако несколько лет спустя стало ясно, что комплекс не соответствует современным стандартам. Площади просто нарезали на квадраты и роздали тем арендаторам, кто изъявил желание там работать. Практически это был продвинутый вещевой рынок под крышей. Владельцы ТЦ при помощи консультантов провели исследование, включавшее масштабные опросы покупателей и населения торговой зоны. Так удалось выделить целевую аудиторию, ею оказались студенты РГГУ и РХТУ имени Менделеева, пользующиеся станциями метро Новослободская и Менделеевская. Поэтому новыми арендаторами стали в основном магазины молодежных марок. Проведенные через полгода после реконцепции замеры показали, что посещаемость ТЦ увеличилась вдвое - с 10 тыс. до 20 тыс. человек в будние дни и с 12 тыс. до 23 тыс. - в выходные. И, самое главное, на треть выросла арендная выручка. Вживление торговой ДНК прошло успешно.
В ПРАВИТЕЛЬСТВО Москвы скоро поступит проект закона, принятие которого принципиально изменит порядок распределения в городе социального жилья. Цель, которую ставят перед собой разработчики документа, - сократить срок ожидания квартиры для москвичей, стоящих в очереди на общих основаниях. Сегодня у них от постановки на учет до новоселья проходит свыше двух десятков лет.

Торговая механика Если бы вы хотели построить самолет, вы бы не смогли этого сделать, потому что вы не специалист по самолетостроению. Хотя вы летали на них, вы их видели. В лучшем случае у вас получится муляж. Несмотря на кажущуюся простоту, создание ТЦ требует огромного массива специальных знаний, - говорит Анна Ширяева, генеральный директор консалтинговой компании Магазин магазинов. Центральное место в этом массиве занимают премудрости работы с арендатором - источником дохода девелопера. В ТЦ может соседствовать до ста различных профилей торговли. Нужно сделать так, чтобы одни магазины не давили другие, а работали друг на друга. С одной стороны, как показывает мировая практика, магазины одного профиля имеет смысл собирать в ТЦ в одном месте. Известно, что около 80% покупок совершаются спонтанно. Сгруппировавшись, магазины атакуют посетителя ТЦ, который и не намеревался в них заходить: у витрины первого он замедляет шаг, вторую разглядывает, а в третий заходит. С другой стороны, эффективность квадратного метра разная, и арендная ставка для каждого типа арендаторов своя. Самая высокая - у ювелирки и телекома (она может составлять до 6 тыс. долларов за квадратный метр в год). Однако ТЦ, забитый только золотом и телефонами, много народа не соберет. Основной покупательский поток создает, как правило, якорный арендатор - супермаркет, большой магазин бытовой техники, универмаг одежды. Обычно арендная ставка у якоря гораздо ниже - 100-300 долларов. Есть и другие тонкости, например, не стоит размещать ценного арендатора у входа в ТЦ - это декомпрессионная зона торгового зала: на протяжении первых 3-5 м покупатель поглощен переходом из одного пространства в другое. Он должен замедлить шаг, привыкнуть к смене освещения, позволить чувствам уловить изменения температуры. Мозг должен обработать большое количество новой информации, поэтому он просто не в состоянии принимать решение о покупке. Многие девелоперы пренебрегают этими законами торгового бизнеса - они просто режут площадь на квадраты и отдают тому, кто готов платить деньги. Вот есть, скажем, в Москве 'Марьинский пассаж'. Заходишь - продается сначала селедка, потом лифчики, шубы, опять селедка. Сейчас он неплохо живет, но уверена, в скором времени у него начнутся проблемы, - считает Анна Ширяева. Учитывая, что в трех километрах от Марьинского пассажа недавно открылся Молл Гэллери Братеево с гипермаркетом Real (входит в Metro Group), в этот прогноз нетрудно поверить. Еще одну распространенную ошибку в работе с арендаторами девелоперы допускают, желая сократить срок окупаемости проекта. Речь идет о продаже части площади крупному арендатору. В этом случае владельцы ТЦ просто теряют рычаги управления бизнесом. Скажем, часть питерского ТЦ Космополис купила одна из федеральных розничных сетей, но магазин свой так и не открыла - и ТЦ остался без якорного арендатора. Справедливости ради отметим, что даже опытному девелоперу работать с ТЦ строго по науке непросто. Дело в том, что оптимальные арендаторы для торгового центра - это сетевые магазины. Они, в отличие от ПБОЮЛов, могут гарантировать определенный уровень ассортимента, качества товара и обслуживания. Но сетевой арендатор в России - пока дефицит, он не успевает расти так же быстро, как количество торговых площадей. Кроме того, ритейл развивается неравномерно, например, продуктовых сетей и сетей бытовой техники много, а обувных - мало. Близнецами-братьями ТЦ становятся и из-за нехватки качественной розницы. Чтобы привлечь покупателя, в торговом центре должно быть как минимум два-три интересных покупателю оператора, которых нет в соседних объектах, - говорит Олег Войцеховский. - Часто происходит наоборот. Например, есть в Москве торговый центр 'Веймарт' на двадцать шестом километре МКАД. Там расположены 'М.Видео', 'Спортмастер', 'Старик Хоттабыч'. Кто поедет в такую даль, где рядом вообще ничего интересного нет, чтобы посетить 'М.Видео', который и так есть везде?

Пустое дело напоминать при этом, что именно благодаря строительству домов на продажу у города есть деньги и на социальное жилье. Москва чуть не единственный город в стране, где бесплатные квартиры очередникам выделяются не по праздникам, не от случая к случаю, а регулярно, по 400 тысяч квадратных метров в год. Правда, сами горожане не испытывают особых восторгов и по этому поводу. "Не доживем", - скептически иронизируют претенденты.

Ежегодно в Москве вводится в строй свыше четырех миллионов квадратных метров жилья. Такого размаха строительства столица не знала даже в советские времена. А горожане недовольны. "Богатых людей в России, конечно, немало - сколько ни построй, все раскупят. Квартира в столице - отличное вложение денег. Но какой прок от этого рядовому москвичу? Ему новостройки не по карману", - можно услышать все чаще.

Но в данном случае речь не о пяти, а об остальных 95 процентах москвичей. Почему на их улицу так долго не приходит праздник? Дело в том, что большую часть социального жилья в городе в первую очередь получают так называемые льготники. Инвалиды и ветераны ВОВ, судьи и участковые инспектора милиции, многодетные семьи и офицеры, уволенные в запас... В общей сложности сорок восемь категорий граждан. Большинству из них права на первоочередное и внеочередное получение жилья предоставлены федеральным законодательством, а затраты, понесенные при этом, как оговорено некоторыми законами, обязан городу возместить федеральный бюджет. На деле же финансируется лишь жилье для чернобыльцев, да и то частично. "У меня скопилась целая папка переписки с Минфином РФ, - рассказывает Федосеев, - по поводу 600 миллионов долга за квартиры, предоставленные Москвой военнослужащим, судьям, прокурорским работникам, реабилитированным гражданам. Мы не получили на них ни копейки".

И в самом деле. Очередь на улучшение жилищных условий, в которой, по последним данным, стоят более 195 тысяч семей или свыше 656 тысяч человек, начинается с отметки "1982 год". Именно стоят. Как иначе скажешь, если за два с лишним десятка лет, прошедших с момента постановки на учет, выросли дети, родились внуки... А квартиры как не было, так и нет. Свыше 1000 столичных семей - очередников 1982 года, живут по своим старым адресам. Объясняя этот факт, одна их чиновниц столичного правительства недавно заявила: "Многим из этих людей квартиры уже предлагались, но слишком они копаются. В общем, заелись москвичи". Начальник Управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николай Федосеев не согласен с такой точкой зрения. Признавая, что у пяти процентов очередников и в самом деле завышенные требования, он считает, что их можно извинить: "Так долго ждали, что над многими уже, как говорится, не каплет. Уехали, например, из дома взрослые дети. Так почему не потребовать хотя бы район, где хотели бы жить".

Подобный перекос явно нарушает все принципы социальной справедливости. Ведь поскольку у города денег на всех не хватает, даже среди льготников одни "льготнее" других. Например, необоснованно репрессированные москвичи, возвращающиеся на место жительства в столицу из других мест, могут претендовать на квартиру, а те, кто в Москве живет давно, - нет. Почему? Прокуратура города указала на это как на нарушение закона. Остались за бортом приоритетов и матери-одиночки, хотя и они по закону имеют право на первоочередное получение квартиры. "Я с уважением отношусь к инвалидам и другим льготникам. Но даже в Конституции страны записано, что права и свободы одного гражданина не должны ущемлять прав и свобод другого гражданина, - убежден Николай Федосеев. - Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, мы и готовим сейчас предложения, которые должны в корне изменить приоритеты в распределении жилья".

Льготников в Москве около 70 тысяч семей. Нехитрый подсчет показывает: если даже отдавать им все 8 тысяч квартир, выделяемых ежегодно очередникам, то чтобы обеспечить всех, потребуется 10 лет. В последние два года им отдавали не все, но половину социального жилья. Получили его люди, отстоявшие в очереди менее 5 лет. А в 2002 году, например, 14 процентов квартир было выделено и вовсе вставшим на учет в 2000-м году. И на долю тех, кто ожидал квартиру в "общей" очереди два десятка лет, тоже пришлось 14 процентов квартир. "Что же нам делать? Может, заразиться туберкулезом или искалечиться ради квартиры - как поступают зеки, чтобы получить послабление тюремного режима?" - спрашивают те, кто не чает, как дожить до заветного ордера.

"У нас есть все возможности сократить срок ожидания квартиры для обычной московской семьи как минимум вдвое", - сказал корреспонденту "РГ" вице-мэр Москвы Валерий Шанцев. - Правда, льготникам придется ждать подольше, чем сейчас: лет по 5- Но не двадцать же!

Нет, столица совсем не собирается поднимать руку на федеральное законодательство. Просто льготников, распределенных ныне больше чем на десяток очередей, соревнующихся друг с другом по важности, предлагается объединить в два блока: внеочередников и первоочередников. При таком подходе в последнем из них найдется место и одинокой матери. И если она встала в очередь в 1986 году, а инвалид - в 2001-м, то, как и положено в очереди, мать получит квартиру первой. Третий блок объединит москвичей, стоящих в очереди на общих основаниях. В Департаменте жилищной политики надеются, что после принятия новой концепции именно они начнут получать основную долю квартир. В итоге очередь, у которой будет ежегодно "обрубаться" хвост величиной с год, сдвинется с места. Например, нынче власти (наконец-то!), обязуются обеспечить всех очередников 1982 года и большую часть 1983 года. В будущем - завершить с 1983-м и постараться предоставить квартиры всем очередникам 1984 года...

Граждане, имеющие право на внеочередное обеспечение жилой площадью

Наверное, чтобы не впасть в другую крайность, неплохо было бы определить долю жилья, которое выделялось бы на "льготников". Если сегодня их примерно треть от общего числа очередников, то и долю можно определить в 30 процентов. Не меньше, но и не больше. Возможны, конечно, и другие варианты. Работа над проектом нового городского закона о приоритетах, как сообщили в Управлении жилищной политики, завершается. До конца июня он поступит на обсуждение правительства Москвы.

Граждане, имеющие право на первоочередное обеспечение жилой площадью

Дети-инвалиды, являющиеся сиротами.
Дети-сироты.
Инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы.
Семьи погибших (умерших) ликвидаторов последствий аварии на ЧАЭС.
Граждане, эвакуированные из зоны отчуждения чернобыльской катастрофы.
Инвалиды войны первой группы.
Родители, дети которых являются ВИЧ-инфицированными.
Граждане, уволенные с военной службы.
Судьи.
1 Прокурорские работники (прокуроры и следователи).
1 Участковые инспектора милиции.
1 Граждане при неотложном расселении в связи со стихийным бедствием.
1 Граждане из аварийных, грозящих обвалом домов при их расселении.
1 Граждане по решению суда.
1 Иные граждане в соответствии с действующим законодательством.

Телефон доверия

Сотрудники милиции.
Граждане, страдающие активной формой туберкулеза с выделением туберкулезной палочки.
Долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселения.
Инвалиды по заболеванию в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.02.1996 N 214 (кроме категории N 14).
Граждане, страдающие заболеваниями в соответствии с приказом МЗ СССР N 330 (за исключением граждан, вошедших в категории NN 14, 21).
Граждане, перечисленные в циркуляре N 27.
Инвалиды войны.
Инвалиды труда первой группы.
Инвалиды труда второй группы.
1 Инвалиды первой группы.
1 Инвалиды второй группы.
1 Инвалиды-колясочники.
1 Инвалиды с детства.
1 Семьи, имеющие детей-инвалидов.
1 Семьи лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей.
1 Семьи умерших участников ВОВ.
1 Семьи погибших или пропавших без вести военнослужащих.
1 Участники BOB.
1 Ветераны боевых действий на территориях других государств.
2 Граждане, работавшие в Ленинграде в период блокады и награжденные медалью "За оборону Ленинграда", а также награжденные знаком "Жителю блокадного Ленинграда".
2 Одинокие женщины - участницы ВОВ.
2 Несовершеннолетние узники концлагерей.
2 Необоснованно репрессированные граждане.
2 Герои СССР и РФ, полные кавалеры ордена Славы.
2 Учителя и другие педагогические работники.
2 Медицинские работники.
2 Должностные лица таможенных органов.
2 Одинокие матери.
2 Многодетные семьи.
3 Семьи при рождении близнецов.
3 Участники ликвидации последствий катастрофы на ЧАЭС (первоочеред.).
3 Спасатели профессиональных аварийно-спасательных формирований.
3 Граждане, возвратившиеся из мест лишения свободы и утратившие единственное жилое помещение в городе Москве.

Столичные застройщики Интеко и Mirax Group вместе с Федеральной сетевой компанией собираются убрать под землю около 5 км воздушных линий электропередачи в Северо-Восточном административном округе Москвы, чтобы возвести на освободившейся территории более 1 млн кв. м недвижимости.

На чиновников, ведающих обеспечением горожан жильем, конечно же, время от времени поступают жалобы. Но руководство Департамента жилищной политики и жилищного фонда хотело бы иметь более полную картину работы своих подразделений на местах. Вежливы ли их сотрудники с москвичами? Как долго работают с документами? Не вымогают ли взятки?
Открывшийся в июне "телефон доверия" и должен помочь получить ответы на эти вопросы. Реакция властей должна последовать незамедлительно. Звоните: 290-39-60 с 10.00 до 17.00 в рабочие дни.

Инвестором проекта станет Российская инжиниринговая энергетическая сетевая компания (РИЭСК), созданная в прошлом году Интеко (31% акций), Mirax Group (32%) и двумя компаниями, аффилированными с Федеральной сетевой компанией (ФСК), Русэнергопроект и Энергопроект (в сумме 37%).

О планах спрятать линии электропередачи (ЛЭП) под землю столичные власти говорят уже несколько лет. По подсчетам чиновников, при этом может высвободиться около 5000 га земли. 30 января мэр Москвы подписал распоряжение, которое дает старт первому масштабному проекту такого рода убрав под землю около 5 км ЛЭП, инвесторы собираются застроить около 100 га освободившейся земли.

Для ФСК вопрос о замене линий остро не стоит, город больше заинтересован в освобождении площадей под застройку, считает пресс-секретарь ФСК Андрей Егоров. С ним соглашается пресс-секретарь РАО ЕЭС Марита Нагога: Нам эти ЛЭП не мешают, но мы пошли навстречу пожеланиям города. При этом оба собеседника Ведомостей указывают, что инвестировать в коммерческое строительство ФСК не будет.

Как объяснил Ведомостям гендиректор РИЭСК Михаил Медведев, заинтересовавшая инвесторов территория относится к Бескудниковской электроподстанции, там расположены частные гаражи они подлежат сносу. По словам вице-президента Интеко Олега Солощанского, сейчас ведутся проектные работы, которые займут около года, только после этого инвесторы определятся с объемами строительства. Мы хотим провести эксперимент и показать, что программа по перекладке воздушных линий перспективна, говорит он. Президент Mirax Group Сергей Полонский указывает, что в России еще никто не перекладывал ЛЭП в таких объемах: Это крупномасштабный проект, который выгоден всем: город, не потратив ни копейки, получит благоустроенный район, сети будут в собственности РАО ЕЭС, а потери электроэнергии снизятся. Здесь можно построить более 1 млн кв. м недвижимости.

Согласно распоряжению № 96-РП, экспериментальный пилотный проект предполагается реализовать в 2006 2009 гг. на участке земли, вытянутом вдоль жилой застройки улиц Бибиревская, Плещеева и Корнейчука (на юго-восток от нее); с запада территория ограничена Алтуфьевским шоссе, с севера Московской кольцевой автомобильной дорогой.

Сколько будет стоить перекладка ЛЭП, в РИЭСК не говорят. Участники рынка считают, что недешево: Прокладка 1 км кабеля в среднем обходится в несколько миллионов долларов, но это некритично для стоимости квадратного метра, считает председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин. Гендиректор Москапстроя Леонид Моносов, который сейчас переносит небольшую ЛЭП в Чертанове, называет процесс очень непростым и требующим слаженной работы. А Нагога из РАО ЕЭС уверена, что по сравнению с землей перекладка кабеля стоит копейки. По оценкам консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, нормативная стоимость земли при выкупе права аренды на 49 лет в указанном районе может достигать $530 000 за 1 га.

После обрушения купола аквапарка компании Росно и Росгосстрах, которые страховали конструктивную часть здания и имущество, отказались провести выплаты, поэтому 1 февраля мы направили в арбитражный суд Москвы иски, сообщил Ведомостям начальник юридического управления ЗАО ЕТС Иван Карабанов. По его словам, с Росно ЕТС требует 175,7 млн руб., а с Росгосстраха 8,799 млн руб. Эти суммы были определены на основании оценки БТИ, сообщил гендиректор ЕТС Сергей Арсентьев. Мы считаем, что отказ страховщиков от взятых на себя обязательств не соответствует условиям договоров, достигнутых ранее, добавляет Карабанов.


Владелец спортивно-оздоровительного комплекса Трансвааль-парк ЗАО Европейские технологии и сервис (ЕТС) обратился в арбитражный суд с исками к компаниям Росно и Росгосстрах. ЕТС требует от них страхового возмещения за рухнувшую крышу аквапарка на сумму 184,5 млн руб. Страховщики платить отказываются.

Шансы на возмещение страховки невелики: страховые полисы имеют ярко выраженную специфику и, как правило, расширенного толкования в них нет, считает партнер компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Имуществу и зданию нанесен вред, и по общему правилу страховщик обязан выплатить возмещение, не соглашается юрист Московской коллегии адвокатов Межрегион Иван Медведев. Гражданский кодекс освобождает от уплаты только в некоторых моментах (к примеру, в случае войны), а все иные случаи должны быть прямо прописаны в договоре.

Страховщики с доводами ЕТС не согласны. По заключению комплексной судебно-строительной экспертизы причиной обрушения крыши аквапарка стала ошибка, допущенная при проектировании, говорит замгендиректора Росно Дмитрий Попов. Договор страхования не предусматривал покрытия таких рисков. За прошедшие три месяца у нас не появилось оснований для пересмотра решения, но любой страхователь имеет полное право обратиться в суд, если не согласен с решением страховщика. Мы внимательно проанализируем аргументы ЕТС, и, если в какой-либо части новые факты дадут законные основания для корректировки нашей позиции, мы будем готовы пойти навстречу страхователю. В Росгосстрахе Ведомостям сообщили, что уведомление об исковом заявлении еще не получили. У нас был застрахован риск гибели оборудования вследствие противоправных действий третьих лиц, рассказал заместитель руководителя департамента по связям с общественностью Андрей Бирюков. В настоящее время этот факт не установлен. Поскольку суд над обвиняемым еще не состоялся, Росгосстрах не может принять решение о выплате.

ЗАО Европейские технологии и сервис образовано в 1995 г. Владелец компании ЗАО Терра Ойл, учредители которой группа российских граждан. Убыток компании в 2004 г., по данным СПАРК-Интерфакса, 186 млн руб. Региональное отделение Росно насчитывает 100 филиалов и 186 агентств. Основные владельцы компании АФК Система (49%) и немецкая Allianz AG (47,2%). Группа компаний Росгосстрах холдинг, включающий в себя ОАО Росгосстрах, три региональные и семь межрегиональных страховых компаний. Трансвааль-парк площадью 20 000 кв. м был открыт 22 июня 2002 г. 14 февраля 2004 г. обрушился купол здания, в результате погибли 28 и пострадали более 190 человек.

Риски ошибок проектирования, как правило, страхуются на этапе строительства. Возникает вопрос: почему владельцы здания не обращаются к компании, страховавшей эти риски? удивляется замгендиректора компании Ренессанс Страхование Наталья Карпова. По словам Карабанова, на этапе строительства все риски были застрахованы, но сроки действия этих договоров давно уже истекли.



Главная --> Публикации