Главная --> Публикации --> Новая рига: цены ползут вверх Недвижимость чехии - превлекательна для инвесторов Началось расширение трассы манежная площадь–мкад Технологическая революция и доходные дома Города будущего на линии 2100

Более того, после того как все шишки посыпались на главного разработчика ФЗ №214 - Фонд Институт экономики города, президент фонда Надежда Косарева неоднократно заявляла, что они не имеют никакого отношения к данному положению, что оно не обсуждалось и вообще непонятно, как в последний момент попало в текст закона. Депутат Госдумы РФ Александр Коган, однако, заявил, что солидарная ответственность - одно из ключевых положений, оно фигурировало в предварительных слушаниях и никак не могло попасть в закон под шумок или из-за технической ошибки.

Сюжет о том, как в Закон о долевом участии попало положение о солидарной ответственности банков, можно считать детективным. От авторства все скромно открещиваются. Причина очевидна: это положение вызвало самую ожесточенную критику, и практически никто не взял на себя смелость взять его под защиту.

Кому я должен - всем прощаю!

Само это положение многократно излагалось его противниками в упрощенном или просто искаженном виде: банк, дескать, должен расплачиваться перед дольщиком за все грехи застройщика по любым, даже немотивированным требованиям, в том числе выплачивать штрафы и пр. Естественно, это вопиющая несправедливость и глупость. Но ничего подобного в законе нет. Ответственность банка связана с ситуацией, которая на финансовом жаргоне называется последзалог - повторный залог одного и того же имущества или прав.

Из этого вытекает два следствия. Статьи 14 и 15 провозглашают, что банк несет солидарную ответственность, причем в полном объеме при обращении взыскания на залог, что предусматривает обязательство расплачиваться с дольщиками по их претензиям. Именно в этой ситуации и реализуется принцип солидарной ответственности. То есть банк оказывается крайним, никакой солидарности здесь нет, поскольку компания может просто уйти в тину, а разъяренные дольщики придут именно в банк.

Словосочетание солидарная ответственность встречается в законе всего дважды и в совершенно, казалось бы, безобидном контексте. Застройщик может взять кредит в банке, заложив имущественные права: участок или право аренды, объекты незавершенного строительства и пр. Если он затем привлекает дольщиков, то только с согласия банка, что если при обращении взыскания на залог его стоимости не хватит для покрытия претензий, то эти средства будут распределены пропорционально между дольщиками и банком. Если же сначала заключен первый договор долевого участия, то застройщик вправе передать имущество в последзалог банку, не спрашивая разрешения у каждого дольщика (ст. 13, пп. 6-7).

Почему не возмущались банки?

Таким образом, все поставлено с ног на голову: банк из выгодоприобретателя в ситуации обращения взыскания на предмет залога почему-то превращается в плательщика. Это - как если бы вы дали в долг под залог имущества, вам долг не вернули, а потом к вам еще бы пришли за деньгами другие кредиторы данного заемщика! Было вполне достаточно Гражданского кодекса, который регулирует последзалог: сначала удовлетворяются в полном объеме требования залогодержателя первой очереди. Если уж ограждать дольщика, то можно было обеспечить, чтобы он просто не мог оказаться в роли залогодержателя второй очереди.

Обычно у банков нет самостоятельного опыта в девелопменте. Завязать более тесные контакты с застройщиком зачастую более интересно, чем привлечь независимого девелопера, поскольку у застройщика есть не только управленческий потенциал, но и конкретные проекты.

Итак, предложения пригласить автора на сцену успехом не увенчались. Депутат А.Коган, однако, высказал весьма интересную мысль о том, кому теоретически могло быть выгодно данное положение вещей. На первый взгляд, от солидарной ответственности страдают именно банки. Но все не так просто. Для банка положение о солидарной ответственности создает условия, когда он может добиваться большей интеграции в строительный бизнес, чем предполагает положение кредитора, считает г-н Коган. - Банкир может сказать застройщику: Ну что, теперь мы в одной лодке, давай договариваться. Как минимум банк может повысить под этим предлогом ставки по кредитам для застройщиков, привлекающих дольщиков, - ведь его риски становятся выше.

- Когда закон вступил в силу, оказалось, что нормативных актов к нему нет. Возник правовой вакуум: работать по закону надо, но нельзя. Как это произошло?

Косвенным подтверждением мнения депутата А.Когана можно считать то, что солидарную ответственность больше всего критиковали не банки, а как раз застройщики. Разумеется, это положение не было принято в угоду банкам или кому-то еще: оно рассматривалось как резервный механизм гарантий для дольщиков в случае, если застройщик окажется неплатежеспособным, а стоимости залога не хватит на покрытие претензий. Надо сказать, что такая перспектива весьма вероятна: например, компания может просто провернуть мошенническую схему и похитить собранные средства, а залог может оказаться пустышкой, если ничего не построено, а участок не в собственности, а на него только выкуплено право аренды. Так или иначе, солидарная ответственность доживает свой недолгий срок: ее отмена - это одна из готовящихся поправок, которая почти наверняка будет принята.
Разговоры о внесении поправок в Закон О долевом участии... ведутся практически с момента его принятия. В последнее время заговорили о том, что застройщики вот-вот возьмут реванш, а покупатели новостроек станут еще более бесправными, чем прежде. Так ли это? Сегодня для всех очевидно, что закон нуждается в каких-то корректировках. Но каких? Как соблюсти баланс интересов дольщиков, застройщиков и банков? Единого мнения на этот счет нет. Тем интереснее было получить информацию о готовящихся поправках из первых рук. Ситуацию комментирует Александр КОГАН, депутат Государственной Думы, член Комитета по бюджету и налогам.

- Сложилось ощущение, что после принятия блока законов о рынке доступного жилья центр тяжести в разработке поправок и новых законов переместился из парламента в президентскую администрацию.

- От принятия закона до его вступления в действие прошло три месяца. За это время и должны были разрабатываться подзаконные акты. Действительно, некоторые органы исполнительной власти взялись за эту работу неспешно. Сейчас основные нормативные акты готовы, и работе закона ничто не мешает.

- Что вы считаете главным при рассмотрении поправок?

- В период подготовки законов активно велись парламентские слушания, сейчас обсуждение идет в рабочем порядке в рамках комитетов. Я бы сказал, что процесс обсуждения стал многополярным, и это позитивный фактор.

- Какие поправки являются предметом обсуждения?

- На мой взгляд, основная задача депутатского корпуса - обеспечить то, чтобы направленность на защиту интересов частных лиц не была выхолощена с принятием поправок. У дольщика нет юристов и профессиональных знаний в сфере рынка недвижимости, поэтому его необходимо защитить на уровне закона. Защита потребителя - это ключевой вопрос. Но при этом закон должен стать реальным правовым инструментом обеспечения населения доступным жильем. Поэтому необходимо добиться, чтобы создаваемый механизм привлекал, а не отталкивал инвестиции в строительство.

- Давайте по порядку. Не окажутся ли дольщики незащищенными, если отменить положение о солидарной ответственности банков?

- Прежде всего, подчеркну, что процесс находится в стадии обсуждения. Предлагается отменить положение о солидарной ответственности банков, предусмотреть возможность для застройщика расторгать договор во внесудебном порядке, если обязательства не выполняет дольщик. Это, пожалуй, самое существенное. Кроме того, необходимо предусмотреть включение в договор долевого участия не только самой квартиры, но и помещений общего пользования, которые после завершения строительства перейдут в общую собственность жильцов дома. Существует также предложение увязать этапы строительства с этапами оплаты по договору долевого участия. Но здесь я хочу сразу оговориться, данный пункт вызывает у меня сомнения.

- Кстати, а почему вообще не запретить привлекать деньги частных лиц на стадии строительства? Пусть застройщик сам достроит дом, оформит его в собственность и продает квартиры по договорам купли-продажи. Примеры в мировой практике имеются.

- Я могу вас заверить, что в законе заложены другие возможности защитить дольщиков. Кредитное финансирование должно постепенно играть все большую роль, нет никакого смысла создавать дополнительные сложности для кредитования, если мы не хотим сделать деньги дольщиков единственным источником финансирования строительства. А этого, естественно, мы не хотим.

- Вы упомянули внесудебную процедуру расторжения договора...

- Это утопичная идея. Надо учитывать состояние рынка. Если ввести такой запрет, останется лишь несколько крупных компаний, о конкуренции можно будет забыть. Возникнет острый дефицит. Сделки теоретически станут безопасными, но практически купить будет нечего. А задача стоит обратная - увеличивать объем предложения. Когда предложение начнет догонять спрос, появится реальный выбор - покупать готовую квартиру или участвовать в долевом строительстве.

- Не раз приходилось слышать такое мнение, что закон может использоваться для недобросовестной конкуренции вплоть до возможности обанкротить конкурента. Компания заключает на подставных лиц договоры долевого участия и разом их расторгает, требуя выплаты штрафов.

- Дольщику дано право в одностороннем порядке расторгнуть договор, а застройщик такого права лишен. У дольщика все равно должно остаться больше прав в смысле расторжения договора. Но при этом необходимо дать такую возможность и банку, хотя бы в крайних случаях, например, если дольщик не вносит в срок платежи. Безусловно, должны быть четко регламентированы вопросы возврата уже внесенных сумм и штрафных санкций.

- Расскажите об идее брать деньги с дольщика постепенно по мере строительства. И почему вы против нее?

- А вот это уже из области фантастики. Для компании гораздо выгоднее вкладывать средства в строительство, чем скупать чужие квартиры. Да и разорить кого-либо таким образом едва ли возможно. Поглощения компаний идут во всем мире, но до такой технологии, кажется, еще никто не додумался.

Причем застройщик может при такой системе очень творчески подойти к ценообразованию. Он скажет, что цену зафиксировать не может, поскольку инфляция и материалы могут подорожать. Срок окончания строительства тоже при этом становится загадкой. Я думаю, что не стоит создавать механизм, который приведет к дополнительной бюрократизации строительства.

- Мы должны добиться, чтобы наши законы не были сборником пожеланий, а действительно работали. В принципе, логика понятна: построил застройщик фундамент - может взять 10% стоимости квартиры, построил коробку - взял, скажем, 70 процентов. Но что будет реально: застройщику придется беспрерывно доказывать какому-то контролирующему органу, что он построил столько-то и поднялся на следующую ступень. Это будет перманентная госкомиссия со всеми вытекающими издержками, которые, естественно, будут заложены в стоимость квартиры.

- Нет смысла возлагать вину за рост цен на Закон о долевом участии. Влияние закона на себестоимость является несущественным. Роль себестоимости в структуре цены будет расти с развитием конкуренции. В настоящее время в зависимости от местных условий на ценообразование в разной степени влияют три фактора: спрос, себестоимость и уровень обременений со стороны местной власти.

- Вы согласны с тем, что закон способствует росту цен на квартиры из-за удлинившегося вхождения в площадку и возможного удорожания кредитных ресурсов?

Каждый закон - это звено правовой парадигмы, включающей разные уровни законодательства - от основополагающих законов, таких как Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и т.д., до смежных законов и нормативных актов к самому этому закону. Любое серьезное изменение в законодательстве дает желаемый эффект, только если оно согласовано с общим правовым контекстом. Нам надо стремиться к тому, чтобы не менять слишком часто законы, а настраивать их в рабочем режиме. Именно это сейчас и происходит в отношении Закона о долевом участии, который, по моему убеждению, будет являться одним из ключевых компонентов в правовом регулировании рынка недвижимости.

- После принятия поправок все проблемы будут сняты?

Не стоит забывать, что нормы, содержащиеся в законе, распространяются лишь на ту недвижимость, разрешение на строительство которой получено после 1 апреля 2005 года, т. е. после вступления документа в силу.

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный нормативно-правовой акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также устанавливает защиту прав и интересов участников строительства. Кроме того, названный закон ввел обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

Итак, в соответствии с законом по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) должна: в предусмотренный документом срок своими силами или с привлечением других лиц возвести многоквартирный дом или иной объект недвижимости; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства. Последний, в свою очередь, обязуется уплатить оговоренную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

1) определение застройщиком конкретного объекта, подлежащего передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

Соглашение, составленное в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации, и с этого момента его считают заключенным. Напомним, что до вступления в силу закона о долевом участии в строительстве регистрировать договоры участия в строительстве не требовалось.

Если в договоре отсутствует хотя бы один из указанных пунктов, то данный документ считают незаключенным.

-разрешение на строительство;
-проектную декларацию;
-план создаваемого объекта недвижимого имущества, где надо указать его местоположение и находящиеся в его составе жилые и нежилые помещения и планируемую площадь каждого из них.

Государственная регистрация договора осуществляется на основании совместного заявления застройщика и участника долевого строительства. Для этого застройщик должен представить следующие документы:

После заключения контракта участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору другому лицу. Уступка прав допускается только после полной оплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, что можно сделать лишь после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта. Уступка прав по договору долевого участия в строительстве также подлежит государственной регистрации, для чего необходимо заявление сторон. Также нужно уплатить государственную пошлину за регистрацию и представить другие документы (например, соглашение об уступке).

Кроме того, надо представить квитанцию об уплате государственной пошлины и документы, подтверждающие личность заявителя.

1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

По общему правилу односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Но законом предусмотрены основания, когда он возможен по инициативе участника долевого строительства. Это могут быть следующие случаи:

3) существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе изменение размера последнего;

2) прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в составе объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не передадут участнику долевого строительства;

5) неисполнение застройщиком обязанностей по обеспечению должного качества передаваемой квартиры;

4) изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

Стороны могут предусмотреть и другие основания отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.

6) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Договор расторжения в одностороннем порядке также подлежит государственной регистрации. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может представить одна из сторон договора. При этом необходимо приложить документы, подтверждающие расторжение договора. При предоставлении такого заявления орган по государственной регистрации обязан в течение рабочего дня уведомить об этом другую сторону договора в письменной форме.

Что касается застройщика, то он вправе требовать в суде расторжения договора в случае нарушения участником долевого строительства порядка и сроков оплаты по договору. Так, если в соответствии с договором участник долевого строительства должен производить оплату путем внесения платежей в предусмотренный в названном документе период, то нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев служат основанием для расторжения застройщиком договора.

При возникновении права собственности на квартиру у участника долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. И регистрация права собственности на квартиру является одновременно государственной регистрацией права владения общим имуществом.
На проспекте Маршала Жукова, вл. 72-74 торжественно залили бетонную плиту в основание высотки Континенталь - жилого небоскреба программы Новое кольцо Москвы. Об этом Строительному миру сообщили в пресс-службе ЗАО Корпорация Конти, которое выступает в роли заказчика-инвестора строительства.

И наконец, последнее, что подлежит обязательной регистрации, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Данную процедуру проводят, когда объект долевого строительства полностью построен. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства служат документы, подтверждающие факт постройки. Во‑первых, это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в составе объект долевого строительства. Названный документ застройщик обязан представить в регистрирующий орган не позднее чем через 10 дней после его получения. Во‑вторых, это передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, его составляют застройщик и участник долевого строительства.

Как уже сообщал Строительный мир, заливка фундаментной плиты высотного комплекса Континенталь на проспекте Маршала Жукова состоялась 25 февраля 2006 года. Непрерывное бетонирование фундамента заняло 30 часов. Фундаментная плита будет служить основанием 48-этажной башни, входящей в комплекс Континенталь.

Тем самым подтвердилось заявление главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, сделанное им на пресс-конференции в пресс-центре газеты Аргументы и факты , о планомерном выполнении программы Новое кольцо Москвы.

Как рассказал корреспонденту Строительного мира генеральный директор ЗАО Корпорация Конти Виктор Сухарев, многофункциональный комплекс Континенталь состоит из пяти разноэтажных жилых зданий высотой от 4 до 48 этажей общей площадью 140 000 м Комплекс имеет сложную архитектуру. На единой стилобатной части разместятся 48-и, 24-х и два 4-хэтажных здания. Еще один корпус - 14-этажный - будет стоять отдельно. Все пять зданий объединит единое подземное пространство. Подземную территорию предполагается использовать под размещение автостоянки на 500 машиномест. Кроме того, в комплексе запланировано открытие ресторана, отделения связи, молочной кухни и пр. Континенталь также включает в себя 10 000 м2 офисных помещений.

Все подготовительные работы на объекте выполнены, проекты утверждены и 25 февраля мы с фирмой Конти торжественно залили фундаментную плиту в основание Континенталя, - рассказал Строительному миру префект СЗАО Виктор Козлов. Он отметил, что перенос заливки на более поздний срок был связан с январскими морозами. Бетонирование фундамента невозможно вести при низких температурах. Это процесс, который требует непрерывности, - пояснил он.

Прежде чем приступить к строительству нам пришлось проделать большой объем подготовительных работ: расчистить площадку, убрать изношенные инженерные коммуникации, - рассказал Виктор Сухарев. Строительству предшествовал снос стоявшего на этом месте общежития. Также под снос пошло старое здание музыкальной школы. Взамен нее педагоги и их воспитанники получили новую современную школу на противоположной стороне проспекта Маршала Жукова.

Вместе с тем в префектуре СЗАО уточнили, что обязательным условием для инвестора на данной площадке было проведение реконструкции квартала. Под реконструкцией подразумевалось, что инвестор возьмет на себя строительство объектов социального, культурного и бытового назначения.

Виктор Козлов также отметил, что в префектуре отказались от дополнительного обременения инвестора реконструкции за его счет близлежащих жилых кварталов. Расположенные рядом со стройкой пятиэтажки трогать пока не будем, - сказал префект. Новые обременения могут увеличить срок реализации проекта. Как заявил гендиректор ЗАО Корпорация Конти Виктор Сухарев, окончание строительства жилого комплекса Континенталь намечено на 2008 год и этот срок должен быть соблюден.

Музыкальная школа сделана на высочайшем уровне, хотя это и типовой проект, подтвердил префект СЗАО Виктор Козлов. В Конти учли просьбу префектуры, что округу требуется современное здание школы с соответствующим оборудованием. Поэтому к городским средствам они добавили собственные 1,5 млн. долларов на модернизацию проекта. Получилась самая лучшая музыкальная школа в Москве. Дети, которые учатся в ней, очень довольны, - резюмировал префект.

Сегодня на северо-западе столицы наблюдается ажиотажно высокий спрос на квартиры. Если раньше, к примеру, Карамышевская набережная считалась Богом забытым местом, то сейчас здесь наблюдается такой спрос на жилье, что, я думаю, надо беспрерывно строить двадцать лет, чтобы удовлетворить запросы всех, кто хотел бы здесь жить, - подчеркнул Владимир Ресин.

Наряду с этим глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин подчеркнул, что близость Континенталя к Серебряному бору и Москве-реке делает этот жилой комплекс очень привлекательным для москвичей.



Главная --> Публикации