Главная --> Публикации --> Интересы детей при совершении сделок Фарм-синтез построит завод под госпрограммы Москва прирастает квадратными метрами Нет квартплаты - нет кредита Апарт-отель с видом на кремль

Очень любят наши сограждане Коста Бланку (Белый Берег) побережье протяженностью более 100 км в провинции Аликанте, с его песчаными пляжами ослепительной белизны, синими флагами, средней годовой температурой воды 19°С, ласковым морским бризом, срывающим цветки с апельсиновых и персиковых деревьев. Особые виды у россиян на элитное жилье в городе Бенидорме, который иностранцы прозвали испанским Лас-Вегасом. Тут круглый год нежаркое лето и масса развлечений. В частности, арена Плаза де Торос, где проводится коррида, парк Акваландия, концертный зал Benidorm Palacio, крупнейший европейский Диснейленд Терра Митика, зоопарки Mundo Mar и Terra Natura, старинный замок Гуадалест на горной круче, площадки для гольфа, шикарные отели, казино, рестораны и атмосфера нескончаемого праздника. К тому же, здесь много строят, и с безукоризненным качеством. Один из примеров жилой комплекс Гемелос-24, где выставлены на продажу апартаменты площадью до 146 кв.м с тремя спальнями, двумя ванными комнатами и закрытыми террасами. Отсюда прекрасный вид на морскую бухту у первой линии песчаного пляжа в городском районе Финестрат. Здесь имеются аллеи парков, ухоженные бульвары, теннисные корты, изумрудные поля для гольфа, детские площадки и даже искусственное озеро.

Судя по результатам прошлого года, из всего спектра предложений на европейском рынке элитной недвижимости российских граждан больше всего интересует Испанская Ривьера. На родине Кармен, Дон Кихота и корриды их особенно привлекают приморские городки.

Неизменным спросом пользуется эксклюзивное жилье для VIP в шикарном комплексе Вилла Гадеа неподалеку от Бенидорма (рядом со старинным городком Альтеа). Это закрытый от посторонних глаз поселок, стоящий в сосновом бору в 50 м от моря. Как, впрочем, и Марина Бич, где возведены 12 сдвоенных трехэтажных вилл в стиле модерн общей площадью до 282 кв.м. Покупка престижного жилья здесь обойдется, как минимум, в 711 тыс. евро. По московским меркам дешевле не сыщешь.

Кстати, граждане РФ теперь стремятся приобрести в собственность сразу несколько квартир, особняков или участков земли с контрактом на строительство. Цель последующая сдача в аренду, которая быстро окупает проценты по ипотечному кредиту, а дальше уже идет чистая прибыль. Вместе с тем многие граждане РФ вкладывают средства и в коммерческую недвижимость Испании, приобретая гостиницы, рестораны, магазинчики и приморские мотели. С учетом того что индустрия туризма Испании на подъеме, а на побережье Коста Бланки можно купаться почти круглый год, уровень доходности от вложений порой достигает 35%. Наконец, наши люди все охотнее принимают участие в инвестиционных проектах испанского строительного комплекса, который сейчас переживает бум. Главным образом из-за того, что существенно возрос интерес иностранцев к приобретению загородных резиденций с видом на море. Ну а так как свободной прибрежной земли становится все меньше, цены на недвижимость неуклонно ползут вверх.

Еще один привлекательный адрес побережье Коста дель Соль в Андалусии. Здесь располагаются курортные города Марбейя Вентура-дель-Мар, Пуэрто Банус и Торремолинос, а также поселки Михас, Фуэнгерола, Эстепона и Сан Педро де Алкантара. Выбор элитного жилья здесь впечатляет. Квартиры площадью 170 кв.м с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, мраморными полами, кондиционером, оборудованной кухней, подземным гаражом, просторной террасой и спутниковым телевидением сегодня идут по цене от 600 тыс. евро. Стартовая цена фешенебельных вилл у кромки воды от миллиона и выше. Впрочем, есть варианты и подешевле. Апартаменты в поселке Пуэрто Банус (171 кв.м жилой площади, терраса 112 кв.м., 3 спальни, гараж на 2 машины) можно приобрести по цене от 900 тыс. евро. Таунхаусы в окрестностях Марбейи жилой площадью 110 кв.м с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, гостиной, оборудованной кухней и террасой продаются за 220 245 тыс. евро.

К югу от Аликанте находится очень комфортный для проживания жилой комплекс Ciudad Quesada с прекрасной инфраструктурой, аквапарком, полем для гольфа, городским транспортом и собственным такси. Со всех сторон комплекс окружают природные заповедники и соленые лагуны. Это местечко признанный курорт телассотерапии. Качественный дом площадью 250 300 кв.м с благоустроенным участком в 1000 кв.м здесь обойдется в 700 800 тыс.евро, а таунхаус с тремя спальнями от 180 тыс.

По-прежнему повышенным спросом пользуется элитная недвижимость каталонского побережья Коста Брава (Берег Смелых, или Дикий Берег). Здесь много живописных скалистых бухт, покрытых сосновыми лесами и обрывающихся у самой кромки теплого моря, песчаных и галечных пляжей, уютных коттеджей в цветущих горных долинах и прекрасных магистралей, связывающих поселения со всеми столицами Европы.

Не менее популярны и живописные горные склоны курортного поселка Кумбре дель Соль, где на естественных террасах расположены участки под индивидуальное и комплексное строительство. Сроки возведения относительно недорогих вилл средней стоимостью от 250 тыс. евро (вместе с землей) не превышают 10 15 месяцев.

В целом же наиболее динамично каталонский рынок элитной недвижимости развивается в районе городов Фигерес, Росес, Эмпуриабрава (испанская Венеция), Лорет де Мар, Паломас, Плайа де Аро и Санта-Маргарита. Здесь нет изнуряющей жары, работают знаменитые здравницы, а экологическая обстановка на побережье считается одной из лучших в мире. К тому же отсюда рукой подать до любой европейской страны, достаточно сесть в вагон скоростного поезда. Стоимость домов с индивидуальной планировкой или виллы варьируется в пределах от 500 тыс. до 5 млн евро. Здесь наблюдается устойчивая тенденция к росту цен, ведь земельных участков с видом на море на побережье становится все меньше. Причем по данным Национальной комиссии по оценке недвижимости (TINSA) и Банка Испании, особенно дорожают апартаменты в высотных зданиях вдоль пляжей и в компактных приморских домах. Цены на элитные виллы практически не имеют верхнего предела. Если же владелец приобрел землю вместе с домом на вторичном рынке, он платит налог, ставка которого в каждом регионе своя (например, в Каталонии она составляет 7%).

И, наконец, очаровательная Барселона. С городской площади, где высится бронзовая колонна, увенчанная статуей Христофора Колумба, к самому морю спускается широкая лестница. Особенно впечатляет знаменитый собор Саграда Фамилия (церковь Святого семейства), созданный всемирно известным Антонио Гауди. В воскресный полдень неподалеку от храма горожане водят хороводы, танцуя сардану. Средняя стоимость элитного жилья в Барселоне, в частности, в роскошном комплексе в районе Диагональ Мар с выходом на морской берег, составляет от 6 тыс. евро за метр. Квартиры площадью от 80 до 130 кв.м с отделкой люкс в реставрированном старинном здании на самой престижной барселонской улице Пасео де Грасия выставлены на торги по цене 860 тыс. евро.

Для иностранных граждан предусмотрен ипотечный кредит. Его сумма может составлять от 50 до 70% от общей стоимости недвижимости, под 3 4% годовых на 10 20 лет, что заранее оговаривается в контракте до окончательного подписания. Для оформления кредита нужны заграничный паспорт и справка о доходах.

На предварительном этапе сделки на имя будущего собственника составляется частный контракт купли-продажи, и покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости, резервируя ее за собой. Затем следует получить в местной полиции идентификационный номер иностранца и подтвердить сделку у испанского нотариуса, который в течение одного месяца оформит главный официальный документ купли-продажи эскритуру. При ее подписании покупатель вносит остальную часть денег и становится полноправным владельцем. И вовсе не обязательно выкладывать все средства сразу.

Это займет около трех месяцев. Расходы оплачиваются только при внесении имени владельца и данных о недвижимости в Регистр. Сумма определяется по специальной шкале. Например, за регистрацию жилья стоимостью до 100 тыс. евро придется заплатить около 180 евро. Сумма гонорара адвоката зависит от суммы сделки и может доходить до 10 15 тыс. евро. Помимо этого надо оплатить местным властям налог на добавленную стоимость. Для жилых помещений он составляет 7% от суммы, указанной в Эскритуре. Для незастроенных земельных участков и коммерческих объектов 1 Еще один налог (за оформление юридических актов) не превышает 0,5%.

После того как формальности соблюдены, надо зарегистрировать свою недвижимость в Регистре собственности Испании.

Коммунальные платежи сегодня в среднем составляют за средний дом 1200 2500 евро, за квартиру 500 1000 евро в год. Если владелец дома намерен сдавать жилье в аренду, ему следует зарегистрировать свою собственность в Министерстве туризма, а потом регулярно заполнять налоговую декларацию об отчислениях в местный бюджет.

Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, с нового собственника взимается передаточный налог в размере 7% (оплачивается в Совете по экономике и финансам Испании) и налог Plus Valia, сумму которого определяет мэрия.

Лихорадка со знаком плюс

Почему-то именно в Калифорнии путешественники вспоминают о так называемой золотой лихорадке, которая сделала этот штат модным и востребованным. Сегодня Сан-Франциско один из двух крупнейших городов Калифорнии предоставляет покупателям недвижимости действительно золотые возможности. Это оценили представители самых разных национальных диаспор от русской до китайской. Вместе с тем, Сан-Франциско не самый крупный город в мире, на фоне Лос-Анджелеса он мог бы стушеваться. Между тем, здесь едва ли не самая высокая в США стоимость недвижимости. Это объясняется, в первую очередь, нехваткой земель для нового строительства. Индекс доступности жилья (то есть процентное соотношение домохозяйств со средними доходами, которые могут позволить себе покупку среднего дома) составляет, по данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, 12%. В среднем по штату этот показатель равен 21%, а по стране в целом 58%. Подобная ситуация способствует развитию спекулятивных настроений: зарегистрированы случаи, когда дом или квартира продавались почти на 50% дороже первоначально заявленной цены.

На гражданство Королевства Испания можно претендовать через 10 лет постоянного проживания в стране.
Подобно России, Соединенные Штаты Америки с момента образования государства страдали гигантоманией. Сегодня здесь самая большая профессиональная ассоциация риэлторов и самый развитый в мире рынок жилья, который наконец оценили и российские покупатели. В общей массе иностранной недвижимости, приобретаемой гражданами РФ, доля Америки составляет 6 8%.

Наши соотечественники не обходят вниманием и столичные города Вашингтон и Нью-Йорк. Недвижимость здесь одна из самых дорогих в мире, но русских покупателей этот аргумент вряд ли может остановить. Тем более что в секторе элитного жилья можно найти действительно уникальные предложения. Так, компания Christie’s Great Estates (CGE) риэлторское подразделение одного из крупнейших аукционных домов Christie’s предлагает особняк в едва ли не самом престижном районе Нью-Йорка, на Пятой авеню. Здание в стиле дворца (палаццо) эпохи Возрождения было построено в 1916 г. по проекту архитектора Карпентера. Особняк был удостоен золотой медали ньюйоркского отделения Американского института архитекторов. Очень высокие потолки, дубовый паркет, старинные двери из орехового дерева, инкрустированные эбонитом, предмет особой гордости владельцев дома. Данный особняк входит в тройку списка Forbes самых дорогих объектов недвижимости мира.

Самые дорогие и престижные районы Сан-Франциско Pacific Heights, Cow Hollow, Russian Hill. Так, апартаменты-кондо с двумя спальнями в районе Russian Hill продаются за $1,5 млн, а пентхаус с двумя спальнями в стиле лофт в районе Nob Hill за $1,65 млн. Подобная ситуация провоцирует ажиотажный спрос и приводит к тому, что покупатели обращаются не в одно, а сразу в несколько агентств недвижимости, констатирует брокер Сара Кроунберг. Все это лишь усугубляет сложившуюся ситуацию: сокращает объем предложения в целом и в каждой конкретной ценовой группе в частности.

Значительную часть покупателей недвижимости во Флориде составляют англичане. По данным портала findaproperty.co.uk, недвижимость в этом штате имеют свыше 50 тыс. жителей Великобритании. Это показательно, так как английские инвестиции считаются самыми эффективными в мире. Покупка недвижимости во Флориде имеет ряд особенностей. Так, здесь отсутствует так называемый ознакомительный период: вы либо сразу же подписываете контракт на приобретение недвижимости, либо отказываетесь от нее. Как правило, размер минимального первоначального взноса (депозита) составляет 10% от стоимости недвижимости, в редких случаях он доходит до 20%. Этот взнос переводится на специальный счет продавца.

Еще одним любимым россиянами местом является штат Флорида третий по уровню экономического развития штат США. Цены на недвижимость здесь вполне демократичны. Так, апартаменты с двумя спальнями и двумя санузлами в отеле кондо стоят от $240 тыс. А виллы с бассейнами неподалеку от Диснейленда от $298 тыс. Это место является одним из самых престижных в штате.

Как и в других американских штатах, во Флориде чрезвычайно распространена ипотека. Более 85% сделок с недвижимостью в Америке совершается с привлечением ипотечного кредита. На сегодняшний день в США существует более 60 различных ипотечных схем. Однако правила остаются общими: стандартный кредит выдается на срок до 30 лет под 5,8% годовых.

Покупатель недвижимости во Флориде выплачивает налог с продаж, составляющий 6% от стоимости приобретаемой им недвижимости. Примечательно, что законодательством штата не предусмотрено взимание регионального подоходного налога. Поэтому если вы продаете или сдаете в аренду недвижимость во Флориде, то доходы от этих операций могут заинтересовать Федеральную налоговую службу, но никак не местные фискальные органы. Арендаторы должны выплачивать 9 12%-ный дополнительный налог на аренду.

Г-жа Кроунберг из Сан-Франциско также считает, что инвестировать в недвижимость выгодно. Временами цены на недвижимость падают, как, например, в начале 1990-х, говорит она. А иногда, напротив, растут на 15% и более в год. В целом доходность от инвестиций в недвижимость составляет 6,5 6,6% годовых, что вовсе неплохо для страны с развитой экономикой.

Повальное хобби

Ежегодно американцы с нетерпением ждут выступления председателя Федеральной резервной системы (ФРС) США Алана Гринспена национального оракула в области фондового рынка. Развитию всеобщего хобби американцев инвестированию не помешали ни трагический взрыв башен-близнецов 11 сентября 2001 г., ни относительное ослабление курса доллара, ни общее снижение биржевой активности. Просто в последние годы инвестиционный бум переместился с рынка акций и облигаций на более надежный рынок недвижимости. Президент компании Florida Investment Marketing Inc Ласло Ковач отмечает, что на этом традиционно считающимся консервативном рынке можно заработать до 30 40% годовых. В московском представительстве компании нам рассказали, что в течение последних двух-трех лет интерес российских граждан к американской недвижимости стабильно растет. Достаточно низкий порог вхождения на рынок, многочисленные ипотечные программы, а также широкое разнообразие объектов все эти факторы привлекают все больше российских покупателей, отмечает менеджер российского представительства компании Florida Investment Marketing Inc Ирина Попова.

Вместе с тем, существует проблема нехватки инвестиционно привлекательных объектов. Репортер газеты The Wall Street Journal Рэй Смит сообщает, что в 2004 г. резко возросло количество инвесторов, заявивших о том, что найти привлекательный для инвестирования объект недвижимости стало крайне трудно. Этого мнения придерживаются 60% респондентов. Для сравнения: в прошлые годы этот показатель был значительно ниже: в 2003 г. 38%, в 2002-м 32%.

Американцы действительно заражены синдромом успешного инвестирования, поэтому способны на легкие безумства в погоне за особо выгодным объектом. Ночевка в машине возле офиса компании-застройщика накануне объявленного начала продаж самое малое, на что способны охочие до прибыли американские инвесторы. Однако едва ли одна бессонная ночь способна омрачить радость от прибыли в 30% годовых.

Но пока это только прожекты. Крупнейшие американские мегаполисы Нью-Йорк, Вашингтон, Лос-Анджелес и Майами по-прежнему привлекают иностранных и собственных инвесторов. Лидирует по инвестиционной привлекательности Вашингтон. По данным исследования AFIRE, этот город предпочитают 47% инвесторов. За ним с небольшим отрывом следуют другие столицы. Недвижимость в Лондоне приобретают 45% инвесторов. Последующие места в пятерке лидеров распределяются между Токио, Нью-Йорком и Парижем эти города предпочитают 33%, 32% и 31% инвесторов соответственно. Результаты отчета вовсе не говорят о том, что инвесторы уходят из США. А то, что первое место в списке предпочтений инвесторов занимает именно Вашингтон, свидетельствует о том, что Америка представляет лучшие возможности для расцвета рынка недвижимости именно в столичном регионе, поясняет исполнительный директор AFIRE Джеймс Фетгаттер. Вашингтон уже третий год подряд остается хитом продаж для инвесторов.

По данным Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (Association of Foreign Investors in Real Estate AFIRE), ее члены планируют сократить долю сделок с недвижимостью на американском рынке с 77% в 2004 г. до 55% в 2005-м. Высвобождаемые средства будут направлены на другие перспективные рынки в Японию (где в последние месяцы уходящего года наблюдается бум на рынке жилья), в страны Восточной Европы и в Австралию.

Зелень за зелень

Лесные участки пользуются высоким, даже ажиотажным, спросом. Одни риэлторы утверждают, что их требует половина покупателей, другие что девять из десяти. Спрос этот значительно превышает предложение, эксперты говорят даже о дефиците. В первую очередь это касается больших от 1 га землеотводов. Неудивительно, что присутствие леса на участке или около него порой поднимает стоимость земли в разы.

Жизнь на природе прочно связана в нашем сознании с зеленью, с деревьями. Гуляя по лесу, слушая птичий щебет и вдыхая ни с чем не сравнимый лесной аромат, мы восстанавливаем свои силы, душевное равновесие и здоровье. Там мы становимся ближе к корням во всех смыслах. Поэтому многие из тех, кто решился на покупку загородного дома, непременно желают стать владельцами хотя бы небольшого кусочка леса и готовы за это хорошо платить.

Сколько же обычно доплачивают потребители за удовольствие иметь собственный лес? Риэлторы называют разные цифры они зависят и от местоположения земельного надела, и от уровня поселка, и от качества самого леса. Как рассказали эксперты отдела загородной недвижимости компании DeltaRealty, в одном из поселков по Новорижскому шоссе полевые участки стоят 9 тыс. у.е. за сотку, а соседний участок с лесными деревьями 15 тыс. у.е. Стоимость лесного участка минимум в два раза выше стоимости обычного при прочих равных условиях, заявляет Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании ТЕРРА-недвижимость. В Kalinka-Realty утверждают, что разница составляет минимум 30%, в Knight Frank что 30 45%. По информации Сергея Гоза, генерального директора компании Элит Строй, стоимость лесных участков до 30% выше стоимости обычной земли. Так, сотка земли в поле в районе санатория Барвиха стоит от $60 до $80 тыс., стоимость же лесного участка составляет от $100 до $134 тыс. за сотку. В Жуковке сотка обычной земли стоит от $40 до $60 тыс., с лесом от $70 до $100 тыс. Сотка леса в районе Николиной Горы стоит от $25 до $50 тыс.

Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости Soho Realty, назвал наличие лесных деревьев на участке вторым по важности ценообразующим фактором загородной недвижимости. Его вклад в прирост цены составляет 40%, уступая только местоположению объекта (45%). Даже однородное социальное окружение (12%), размер участка, наличие инфраструктуры и единая эксплуатационная служба (25%), архитектурные решения (25%) и близость водоема (35%), оказывается, не так важны.

Ко второй категории относят лиственные породы. По словам Екатерины Тейн, директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, участки со взрослыми березами тоже очень популярны. Однако, как правило, береза растет на влажной почве, так что покупка такого участка предполагает строительство дома с учетом этого фактора. Большую роль в определении стоимости земли, добавляет эксперт, играет также количество и высота деревьев.

Однако лес бывает разный и имеет свои критерии качества. Главный из них порода деревьев. Лесные деревья первой категории хвойные ценятся больше всего, особенно корабельные и южные сосны. Несколько дешевле продаются ели. Максим Ржанов, руководитель департамента загородной недвижимости Renaissance Realty, утверждает: Покупатели готовы доплачивать за хвойное окружение до 30 40% от общей стоимости участка. Цена сотки земли с лесными деревьями на Рублевке может достигать $130 тыс.

Лесные участки можно рассматривать не только как удачное приобретение для себя и своей семьи, но и как хорошее вложение денег. Они быстрее поднимаются в цене, свидетельствует Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости Kirsanova Realty, расцениваются клиентами как более комфортные для жилья и как самые ликвидные предложения в будущем, если перед владельцем встанет вопрос продажи своего дома. Например, стоимость лесных участков в поселке Резиденции Бенилюкс выросла на 100% с момента начала продаж. Такая вот деревянная валюта

Ценообразующим фактором становится и степень удаленности от леса. Как рассказал Олег Маринин, управляющий проектом Витро Вилладж, по аналогии с удаленностью объекта от береговой линии различают участки первой (примыкание к лесу с наличием деревьев на участке), второй (до 100 м) и третьей (более 100 м) линий. Цены внутри данного сегмента расходятся в спектре ± $300 тыс.

Большинство лесных участков приходится на западное и северо-западное направления Подмосковья. Но самые лакомые кусочки в Рублево-Успенском секторе. Лесные деревья первой категории имеются во многих элитных коттеджных поселках на Рублевке. Почти все они принадлежат Гослесфонду и находятся под особой охраной. Особенно ценятся корабельные сосны в районе Николиной Горы, где на 1 га их приходится порядка 250 единиц. Девелоперы используют их как бренд, о чем свидетельствуют названия: жилой комплекс Сосны на Николиной Горе, поселки Корабельные Сосны, Лесной простор, Лесные дали. В этих проектах, как правило, все участки с лесными деревьями. Стародачные места тоже стоят в лесу, и это главный фактор их привлекательности. Однако, как замечает Тимур Сайфутдинов, малочисленные выводы из Лесного фонда создают ограниченные условия для строительства новых поселков с большой площадью лесных насаждений.

Там леший бродит

Целиком в лесу стоит поселок Лесной Ручей по Минскому шоссе. Калужско-Киевское направление тоже не обделено природой. Здесь имеется Лукоморье, Чайка, состоящая из 5 землеотводов без подряда; в Рассказовке под сенью дерев находится половина участков. Дмитровское направление может быть представлено проектом Пестово, где из 413 участков примерно 100 непосредственно примыкают к лесу.

На Новой Риге леса гораздо меньше, но и здесь можно отметить несколько полностью лесных поселков: Коровино, Лесные зори, Шервуд. В Павлово их имеется 20 из 220, в Берендеевке 19 из 110.

Темный лес

Для пользователя участка с лесом очень важно, выведен ли он из состава лесного фонда. Перевод лесных земель первой категории осуществляется только по распоряжению федерального правительства, а лесов второй и третьей категории региональными органами. В последнее время, говорит Максим Ржанов, вывод земель из этой категории практически не производился. В основном участки с лесом сдаются в аренду сроком до 49 лет с правом строительства. Чтобы стать арендатором такого участка, компании-застройщику необходимо выиграть конкурс. Также довольно распространенным способом приобретения лесных участков стало совмещение аренды и покупки. В этом случае земля без леса или с лесом не первой категории покупается, а примыкающий к этой земле лес оформляется в аренду.

Очень важно, чтобы в смешанных поселках у владельцев полевых участков была возможность хоть как-то приобщиться к природе: пойти в лес, находящийся поблизости, прогуляться в парке или других благоустроенных зонах иначе зачем же они переезжали за город? Об этом говорит и Феликс Лещенко: Если девелопер проекта не предлагает будущим жильцам альтернативы лесу, у него могут возникнуть определенные сложности с реализацией оставшихся, нелесных участков. Как пример удачного баланса приведу те же Резиденции Бенилюкс: при 35% лесных участков там имеется 100 га арендованного леса. Таким образом, компанией-девелопером была предложена концепция максимально комфортного проживания за городом. Результат более 80% проданных участков. Ранее этот же принцип привел к успеху и поселок Николино на Рублево-Успенском шоссе. И еще один нюанс. Как рассказала Надежда Мутовина из компании Kalinka-Realty, в некоторых поселках, зная высокий спрос на лесные участки, застройщики продают их без подряда, а остальные застраивают своими силами и предлагают уже готовые дома под отделку с минимальными ландшафтными работами.

Бывает, что строить в лесу не разрешается, но можно благоустраивать прогулочные зоны, на полянах оборудовать спортивные площадки.

На землях Лесфонда нельзя ничего делать без согласования с этим ведомством ни строить, ни прокладывать коммуникации, не говоря уже о вырубке деревьев. Причем чем выше категория леса, тем сложнее эти согласования.

Кроме того, аренда леса налагает на арендатора (будь то юридическое лицо или частное) обязательства по уходу за ним, уборке мусора, лечению и восстановлению деревьев и т.д. За дополнительную плату этим могут заняться управляющие компании, которые осуществляют эксплуатационное обслуживание поселков. Контроль за состоянием леса, как правило, проводится только при осуществлении сделок с данным участком.

Арендатор не может продать арендуемый им лесной участок, но может переуступить право аренды без дополнительных согласований, говорит Сергей Гоз. Так, компании-девелоперы строят коттеджи на лесных землях, взятых в аренду, а потом переуступают права на пользование участками покупателям домов, которые становятся полноправными владельцами земли на весь срок ее аренды. При оформлении договора аренды на лесной участок, добавляет Тимур Сайфутдинов, приходится соблюдать условия целевого использования например, эксплуатировать его только в качестве рекреационной зоны. Если лесной участок находится у воды, необходимо соблюдать условия, связанные с ограничением использования участка, находящегося на территории водоохраной зоны.

В любом случае, покупая участок, приобретатель должен ознакомиться со всей необходимой документацией, в частности, определяющей назначение земель, а также потребовать порубочный билет, если на участке производилась вырубка деревьев. Еще лучше к оформлению сделки привлечь юриста, т.к. вопросы отнесения леса к той или иной категории, а также ограничения по его использованию чрезвычайно сложны.

Согласно новой редакции Лесного кодекса, через 15 лет добросовестные арендаторы смогут выкупать у государства арендуемые лесные участки, заплатив при этом 10-летнюю сумму аренды. В этом случае у них появится право продавать участки. А когда лес находится в частной собственности, никаких проблем с обременением уже не возникает хозяин волен делать со своей землей что угодно.

Поскольку и застройщики, и владельцы участков заинтересованы в сохранении ценной растительности, они стремятся принять защитные меры. Грамотный девелопер, как отмечают специалисты компании DeltaRealty, еще на этапе проектирования будущего поселка приглашает архитекторов, дендрологов, специалистов по ландшафтному дизайну, которые с учетом растущих на участке деревьев дают профессиональные рекомендации по расположению будущего дома, определяют, какие деревья сохранить не удастся. Кроме того, замечает Тимур Сайфутдинов, больные деревья, которые могут быть ликвидированы, выявляются в ходе консультации с представителями лесоохранных органов. За вырубку здоровых деревьев платятся взносы на высадку молодых с тем, чтобы проводилось восстановление лесного фонда.

Лес рубят щепки летят

Лесные великаны создания, если разобраться, довольно хрупкие. Стоит повредить корни или залить цементом землю вокруг ствола и дерево погибнет. Дренаж глинистых почв, необходимый при сооружении котлована, вызывает изменение микроклимата, что может негативно сказаться на здоровье деревьев 3 5 лет спустя. Деревья испытывают стресс и при подведении коммуникаций даже больше, чем при закладке фундамента и строительстве.

Увидеть лес за деревьями

Безусловно, лес вокруг дома это замечательно. Но, помимо проблем оформления собственности, он создает, как мы видим, и помехи при строительстве: мешает проезду грузовиков, требует щадящих условий для деревьев. Кроме того, покупая лесной участок, следует заранее продумывать, что и как будет на нем возводиться, чтобы не пришлось спиливать деревья, за которые было дорого заплачено.

Перед началом строительных работ нижняя часть ствола дерева закрывается специальным кожухом или деревянными щитами на высоту двух-трех метров, которые защищают дерево от возможных повреждений. Стволы особо ценных деревьев иногда полностью перематывают специальными бинтами, защищающими их кору от попадания строительной пыли и препятствующими размножению насекомых. Так делают, например, в санатории Барвиха об этом рассказала Екатерина Тейн. Кроме того, на участке приходится отводить специальные места для работы с жидкими материалами и смесями, чтобы они не попадали в почву. Следует избегать любых раскопок в пределах проекции кроны дерева, советует Сергей Гоз, иначе повреждения корней дадут о себе знать уже через год. Также нельзя засыпать стволы деревьев землей выше естественного уровня. Как свидетельствует Надежда Мутовина, на участках с высокой плотностью деревьев строительство приходится вести без участия тяжелой техники.

Феликс Лещенко считает наиболее интересными не столько лесные, сколько комбинированные участки с лесом и опушкой, на которой есть светлое место для возведения дома. Кстати, исторически люди в глухом лесу без необходимости и не селились, ведь в нем довольно сыро, замечает он.

Пример, когда наличие леса является отрицательным фактором, привел Максим Ржанов: На Николиной Горе есть участок, где большая плотность деревьев создает дополнительные проблемы по строительству домов и подъездных путей. Это отражается и на цене земли $26 тыс. за сотку против обычных для этого места $35 тыс. за участок без охраны и коммуникаций.

Невелика разница

По словам риэлторов, дачи покупают круглогодично, перерыв наступает только в период новогодних праздников. Зато владельцы комфортабельных дач Подмосковья предаются в это время радостям загородной жизни. А их, этих радостей, так много, что и не перечислить...

Так что и в пользу нелесных участков можно кое-что сказать. При возведении дома и других построек тут можно развернуться как следует: запланировать их на любом месте, с любым расположением и нужной площадью. К тому же на безлесной территории без помех можно организовать замысловатый ландшафтный дизайн.
Говорят, дачи чисто русское изобретение. Иностранцы никогда не могли этого понять, для них существует либо квартира, либо загородный дом. Западному влиянию подвергся и наш рынок: в последнее время все больше коттеджей приобретается для круглогодичного проживания. Однако и дачи за эти годы доказали свою жизнеспособность и не только как деревянные сборные домики с очень ограниченными удобствами. Специалисты рынка недвижимости утверждают, что в сегменте комфортабельного дорогого жилья формируется отдельное направление дачное.
Между прочим, даже иностранцы, проживающие в столице, понемногу стали проникаться прелестями сезонного загородного существования.

По мнению Антона Архипова, руководителя отделения Сретенское департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость, интерес к покупкам дачной недвижимости стал наиболее отчетлив после банковского кризиса 2004 г. и некоторой стабилизации цен на рынке жилья. Такие периоды вообще располагают к переосмыслению достигнутого, особенно в материальной сфере. Владельцы дорогих домов на престижных направлениях стали тогда задаваться вопросами, можно ли жить в этих коттеджах круглогодично, не имея под рукой всей инфраструктуры и ежедневно преодолевая пробки на дорогах? Именно тогда, считает Антон Архипов, многие определились с тем, что же им все-таки нужно: постоянный особняк для проживания по цене $1 млн и выше либо более скромный коттедж (пусть и дальше от Москвы) для временных выездов на природу. Ведь содержание таких объектов отличается существенно: обслуживание комфортабельной дачи может обходиться в $100 150 в месяц, а элитного особняка от $300 и выше.

Подлинный комфорт вот что по-настоящему отличает дачи нового поколения от того, что имелось в Подмосковье раньше. Даже стародачные поселки, расположенные в самых живописных местах и считавшиеся когда-то элитными, в смысле удобств не выдерживают никакой критики. Охрана есть далеко не везде, коммуникации, как правило, существуют в ограниченном варианте. А неоднородность окружения выливается иногда в серьезные социальные проблемы, не ограничивающиеся только хозяйственными вопросами совместного ведения.

Как правило, объекты для временных выездов не бывают слишком большими обычно площадью 150 200 кв.м. В отличие от них, особняки для постоянного проживания строятся в основном из кирпича метражом от 400 кв.м и более.

Сейчас на рынке стали появляться специализированные дачные поселки с охраной, центральными коммуникациями. Но их не так много, хотя спрос на недвижимость по цене $200 300 тыс. весьма значителен. Пока же на рынке имеются поселки смешанного типа, в которых есть дома как для постоянного проживания, так и для временного. Ирина Тарасова, генеральный директор компании R2 Group, считает, что дом, купленный в качестве дачи, позднее может стать местом постоянного проживания, потому что в современных коттеджных поселках дачного типа чаще всего есть охрана, собственная служба эксплуатации и центральные коммуникации все, что позволяет жить в доме постоянно. Пример такого смешанного поселка Княжье озеро (Новорижское направление, 22-й км), где есть кирпичные дома и коттеджи-сэндвичи. Некоторые клиенты рассматривают сэндвичи небольших площадей как дачи, хотя подавляющее большинство все же планирует жить в поселке постоянно, чему способствует развитая инфраструктура и высокое качество строительства.

Далековато будет

По словам Ирины Тарасовой, сейчас на рынке все чаще появляются и чисто дачные поселки например, Финская деревня-1 и достраиваемая Финская деревня- Дома в североевропейском стиле из пенобетона с отделкой деревом в принципе могут использоваться для постоянного проживания. Но за счет небольшой площади (200 250 кв.м), отсутствия развитой инфраструктуры и отдаленности от города (38-й км по Новорижскому шоссе) эти поселки все же рассматриваются большинством покупателей как дачные.

Уровень комфорта таких объектов не слишком отличается, поэтому иногда, как рассказал руководитель отделения загородной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость Сергей Ганусов, клиенты строят или приобретают коттеджи для летнего отдыха, а на зимний период (если не планируются уик-энды) сдают их в аренду. Это не очень распространенное явление, но по-своему весьма показательное.

Еще один поселок Новые Горки на 46-м км Дмитровского шоссе. 81 монолитно-кирпичный коттедж также будет оснащен всеми центральными коммуникациями. В непосредственной близости ряд известных развлекательных и спортивных курортов, например, парк Волен. Площади домов 125 360 кв.м. Богатая спортивная инфраструктура по соседству дополнена благоустроенной пляжной зоной (за границами поселка) на берегу реки Комарихи.

Другой пример поселок Славенка на 63-м км Новорижского шоссе, строительство которого будет завершено в 2007 г. Здесь 197 домов из оцилиндрованного бруса или пеноблоков, с подведенными к ним центральными коммуникациями. Предусмотрена развитая инфраструктура: предприятия бытового обслуживания, автомойка, автосервис, торговый центр, ресторан, детские игровые площадки, спортивно-развлекательные объекты (футбольное поле, каток, теннисный корт, бильярдные залы, тир, горка для катания на санях и снегокатах, поле для пейнтбола, конный клуб, тир). Такой приличный набор достоен даже поселка для постоянного проживания. Но отдаленность 63-й км все-таки! переводит его в дачную категорию. Именно так он и позиционируется.

По словам Ивана Потапова, ведущего эксперта департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard, каждый второй клиент приобретает себе именно дачу, а не дом для постоянного проживания. Хотя, конечно, уровень дохода клиентов разный. То, что для одного обычная дача, для другого шикарный особняк. Тем более что, по подсчетам Потапова, 95% составляют поселки смешанного типа. Примером дачного поселка в чистом виде, считает он, являются Горки-8, построенные компанией Конти. Предлагаются также дачные поселки в аренду, к наиболее удачным он относит Росинку, Сновидово, Никольскую слободу, Истра Country Club, Forest Will.

Как видим, наиболее четко определяет предназначение загородной недвижимости степень ее удаленности от города. Дома, расположенные далее 30 км от МКАД, могут рассматриваться как дачи. По словам Антона Архипова, есть любители дачной жизни за 60-м км и дальше. Как правило, чем дальше от Москвы, тем живописнее местность. Да и земля дешевле. Между прочим, самый элитный сегмент современных дач летние резиденции с большими угодьями земли покупают на значительном расстоянии от столицы, выбирая даже территории соседних областей. Но этот рынок ограничен и вообще относится к современным комфортабельным дачам весьма условно. Скорее, это уже ранчо с большими земельными наделами, охотничьими хозяйствами и даже зверофермами.

Кому что выгодно?

Что сегодня выгодно застройщикам строительство дорогих элитных особняков или более скромных по цене и вполне комфортабельных (хотя и без разветвленной инфраструктуры) дачных поселков? Ответ на этот вопрос актуален: степень заинтересованности инвесторов влечет за собой определенное соотношение спроса и предложения в каждом из этих сегментов. Если строительные компании будут получать максимальные дивиденды только от возведения дорогих вилл, то дачный сегмент будет развиваться слабо, а цены на такие дачи будут высокими за счет неудовлетворенного потребительского спроса.

В компании Усадьба в качестве востребованных покупателями приводят в пример дачные поселки на Истринском водохранилище, отмечая наличие у этой застройки определенной привлекательной идеи. В данном случае это близость воды, а вообще ею может стать большая площадь участка от 1 га или наличие почти нетронутых лесных массивов.

Дефицита на рынке дач сегодня нет, хотя спрос высокий. По сроку поиск качественной дачи может занять примерно месяц но это при условии, отмечает Архипов, что клиент попадет к хорошему риэлтору. На самостоятельное же изучение рынка уходит очень много времени, а результаты поиска, как известно, непредсказуемы. Что, по его мнению, серьезно усложняет ситуацию, так это рост цен. Приобретение дачи порой мечта не одного года жизни, и когда покупатель наконец готов совершить покупку, он сталкивается с возросшей ценой например, в $200 тыс. вместо $100 тыс. Хотя такой рост цен может рассматриваться и как плюс для тех, кто уже сделал приобретение. Дачник отдыхает на природе, а его дом в это время растет в цене. В 2005 г. такой рост составлял ежемесячно около 2 3%.

По мнению некоторых экспертов, интерес инвесторов со временем переместится в более демократичную сферу загородного строительства. Элитный спрос не может быть бесконечным, да и высоколиквидные участки земли для этих целей становятся все более дефицитными. Антон Архипов оценивает ситуацию несколько иначе. Он считает, что крупные компании сегодня работают в сегменте дорогого загородного жилья, средние занимаются загородным жильем стоимостью $200 300 тыс. Острой конкуренции при этом не возникает: первые работают на участках, близко расположенных к столице, вторые на более отдаленных. И та, и другая недвижимость сегодня востребована. Главное сделать правильный выбор. Худший вариант для потребителя, считает Антон Архипов, дорого приобрести дом, который находится от Москвы более чем за 20 км (ежедневная необходимость добираться на работу отнимает много времени, а инфраструктура существует в ограниченном варианте). Таких объектов на рынке много, они и появляются чаще всего в листингах продаж в поисках новых хозяев.



Главная --> Публикации