Главная --> Публикации --> Прибавление в семействе панельных домов Жилье на закладных Строители тянут время Власть опустили на землю В москве открылся автомобильный супермаркет

В общем объеме сделок с жильем на ипотеку пока приходится не более 5% при ежегодном объеме рынка $8-10 млрд. “Два года назад этот показатель недотягивал и до 1%”, — уточняют независимые аналитики рынка недвижимости. Однако риэлторы уверяют, что в структуре их продаж на ипотеку приходится более 10%. Президент корпорации “Бест-Недвижимость” Григорий Полторак сделки по жилищным кредитам в марте оценивает в 20% от числа всех проведенных компанией. МИАН довел их количество до 12-13%, “Миэль” — до 13%, заявили в компаниях.

В условиях снижения спроса на жилье риэлторы нашли недорогой способ увеличения оборота — ипотеку. Сейчас на сделки с использованием ипотечных схем в некоторых риэлторских компаниях приходится уже более 10% от общего объема продаж.

Кризис на рынке недвижимости совпал с принятием законов, которые снизили риски ипотечных банков. “Банки получили гарантии, снизили риски и стали активнее лоббировать свои интересы”, — уверен член правления Московского международного банка Дмитрий Мохначев. В результате почти каждая крупная риэлторская компания стала работать как минимум с десятком банков. У “Миэль-Недвижимости” 36 банков-партнеров, у корпорации “Бест-Недвижимость” — 20, у “Корпорации МИАН” — более 1 Александр Афанасьев, начальник отдела развития бизнеса банка “ДельтаКредит”, говорит, что сейчас риэлторы приводят в банк около 20% клиентов, которые интересуются ипотекой. В Московский международный банк благодаря риэлторам приходят 90% клиентов, в Городской ипотечный — около 35%. “Многие банки рассматривают риэлторов как канал дистрибьюции”, — замечает первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк. Репченко считает, что риэлторы контролируют половину ипотечного рынка, поскольку покупателям квартир самостоятельно провести ипотечную сделку очень сложно.

Аналитик Андрей Бекетов считает, что рост ипотеки начался около полугода назад, когда снизился спрос на жилье. “За прошедшие девять месяцев количество продаж уменьшилось на 20-30% по сравнению с периодом ажиотажного спроса”, — согласен Олег Репченко, также независимый аналитик рынка. С ним согласен Григорий Куликов, председатель совета директоров компании “Миэль-Недвижимость”: “В месяц в Москве продается не больше 7000 квартир, хотя на пике спроса продавали по 10 000”.

Риэлторы не могут оценить свои затраты на развитие ипотечных отделов, но признают, что суммы минимальны. “О затратах на ипотечные направления не стоит и говорить”, — иронизирует Куликов. У риэлтора есть только расходы на рекламу и зарплату сотрудникам, говорит Сергей Елисеев, директор по маркетингу и рекламе корпорации “Инком-Недвижимость”.

В компаниях сотрудничество с банками считают не способом зарабатывания денег, а хорошей возможностью удерживать на одном уровне объем сделок. Однако риэлторы, по словам Полторака, берут с клиента около $500-800 за выбор банка и оформление документов.

Не дожидаясь вступления закона в силу, многие ЖСК сменили свой статус на потребительский ипотечный кооператив (ПИК), большинство других сейчас также занимается реорганизацией. Таким образом, их деятельность после изменения статуса регулируется законом об ипотеке и никак не связана с ЖНК. Более того, как признают в новообразовавшихся ПИК, по новым правилам работы, приобретаемые квартиры теперь сразу оформляются в собственность, а проценты по кредиту остаются на прежнем уровне. Такие новации могут обернуться для бывших ЖСК значительным притоком новых клиентов.

Аналитики подсчитали, что ипотечные программы уже способны приносить риэлторам доход. Репченко говорит, что на долю каждой крупной компании приходится 50-70 ипотечных сделок при средней сумме кредита $40 000-50 00 “При ежемесячном обороте ипотечного рынка $25 млн, — рассуждает Репченко, — 5%-ная комиссия агентства превышает $1 млн”.
По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, в 2002 г. в России было выдано кредитов с использованием ипотечных схем на сумму $200 млн, в 2003 г. – $500 млн, в 2004 г. – $1 млрд. По данным Центробанка, сейчас в России выдачей ипотечных кредитов занимается более 200 кредитных организаций. По данным аналитиков рынка недвижимости, около 10–12% рынка риэлторских услуг контролируют компании “Инком-Недвижимость” и “Миэль”, 5–7% приходится на МИАН и “Бест-Недвижимость”. Общий объем рынка риэлторских услуг столицы в 2004 г. независимые аналитики оценили примерно в $200 млн.
1 апреля в силу вступил закон "О жилищно-накопительных кооперативах" (ЖНК). На рынке считали, что пролоббировавшее его банковское сообщество таким образом пыталось "задушить" конкурирующие с их ипотечными программами жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Однако получилось все ровно наоборот. Кооперативы, напротив, ожидает приток клиентов.

Хотели как хуже
В итоге банковское сообщество смогло отстоять свои интересы в законе и обеспечить его вступление в силу. Но те ограничения, которые должны были появиться с новым законом, для многих ЖСК так и не начали действовать. Руководство кооперативов, ознакомившись с документом, решило просто изменить статус своих кооперативов. Одними из первых стали кооперативы "Общее дело" и "Строим вместе". Так, по словам представителя строительного кооператива "Строим вместе", который стал первым в Москве привлекать деньги пайщиков под приобретение жилья, руководство ЖСК с 1 марта текущего года решило поменять статус жилищного кооператива на потребительский ипотечный кооператив.
Как отметил представитель "Строим вместе", таким образом кооператив сможет продолжить свою работу, существенно не изменяя схемы работы. По его мнению, изменив статус и внеся необходимые изменения в устав кооператива, можно безболезненно продолжать работу дальше. Единственное, что может помешать развитию кооператива,- сомнения со стороны клиентов в связи с переименованием компании.

Борьба за рынок
Развивающаяся система ипотечного кредитования в Москве и Подмосковье привела к появлению конкуренции на этом рынке. Сейчас кредит под залог жилья в столице предлагают уже более 30 банков. На рынке действуют различные программы, которые рассчитаны как на краткосрочное, так и на долгосрочное кредитование. Но при этом годовые процентные ставки по ипотеке по-прежнему остаются гораздо более высокими, чем в странах Запада - не ниже 10% в валюте и 15% в рублях. Спрос на кредиты находится все еще на низком уровне, хотя и компенсируется за счет строительного бума и притока в столицу людей с деньгами.
В этой ситуации некоторые инициативные предприниматели решили применить немецкую схему обеспечения людей доступным жильем. Так появились первые ЖСК, частично являющиеся аналогом стройсберкасс времен СССР, а частично напоминающие западные кредитные модели. При этом процентные ставки у ЖСК были заметно ниже банковских, что активизировало приток клиентов.
Возникшие пять-шесть лет назад жилищные кооперативы, а вместе с ними и скандалы, связанные с обманом вкладчиков, до сегодняшнего дня вызывают огромное количество споров. Вице-президент корпорации "Бест-недвижимость" Владимир Лопатин полагает, что практически все известные кооперативы начинали свою деятельность с откровенно пирамидальных схем, когда пайщику предлагалось единовременно внести половину стоимости квартиры, встать в очередь и через несколько месяцев (или лет) заселиться в квартиру. Но затем ряд кооперативов, осознав все опасности этого пути, взял курс на финансовое оздоровление, вводя реальные накопительные схемы.
Почувствовав реальную конкуренцию, банки, работающие по ипотечным программам, стали бить тревогу. Именно аргумент "финансовая пирамида" был использован ими при формировании дополнений в Жилищный кодекс (ЖК) относительно ЖСК и при создании закона о ЖНК, который реально ограничивал деятельность кооперативов.
По словам Владимира Талавера, вице президента Промэнергобанка, до недавнего времени деятельность кооперативов регламентировалась поверхностно. Так, у ЖСК не было необходимости выполнять нормативы ЦБ, ограничивающие уровень допустимых рисков при проведении банковских операций, содержать дорогостоящую инфраструктуру. Также ЖСК не платили налог на прибыль, поскольку у них этой прибыли не должно быть по определению. Деятельность ЖСК регулировалась только Гражданским кодексом и законом 117-ФЗ от 7 августа 2001 года "О кредитных потребительских кооперативах граждан", которые не определяли саму схему работы ЖСК.
Подобные замечания, воплотившиеся в законе о ЖНК, оказались актуальны только для меньшей части ЖСК, которые работали по пирамидальной схеме. При этом новый закон фактически уничтожал сложившуюся схему работы добросовестных кооперативов.
Закон о ЖНК ввел новую процедуру регистрации участников ЖНК, обязал собирать пайщиков только под конкретно строящийся дом. "Чем, как не конкуренцией со стороны банковского сообщества, можно объяснить столь настойчивое лоббирование закона "О жилищных накопительных кооперативах", который, будучи введен в действие в апреле, убьет не только пирамидальные по своей сути кооперативы, но и то здоровое, что сформировалось в этом сегменте",- возмущается Владимир Лопатин.

Брокер ипотечного кредитования, ныне представляющая ПИК "Жилищная перспектива", Марина Холодкова сообщила, что, несмотря на все негативные моменты, связанные с изучением нового закона, сейчас кооператив работает по федеральному закону об ипотеке, что сыграло положительную роль в его развитии. "Если бы не был принят закон о ЖНК, то мы вряд ли бы поменяли наш статус. Сейчас мы даже благодарны тому, что этот документ ратифицирован, так как, по новым правилам, мы оформляем квартиру сразу в собственность клиента и под те же процентные ставки. Раньше квартиру записывал на себя кооператив. Таким образом, это нововведение может серьезно увеличить приток клиентов",- говорит Холодкова. Правда, по ее словам, есть вероятность того, что такую перспективу поймут и банки и в очередной раз попытаются надавить на Думу и разрушить появившуюся систему.

Вскоре их примеру последовали и другие участники рынка, спешно изменяя свой статус. Алексей Гущин, менеджер бывшего ЖСК "Стан твой дом", а теперь ПИК с аналогичным названием, отметил, что по новому закону работать просто невозможно. Светлана Мельникова, менеджер "Столичного жилищно-строительного кооператива", сообщила, что ее кооператив еще не перешел на новую форму работы, но всерьез рассматривает такую возможность. "Новый закон серьезно ограничивает деятельность кооператива. Второе чтение этого документа, с которым мы были согласны, было полностью переделано и обернулось нам знаком минус",- говорит Мельникова.

Помимо кремлевских курантов и цветочных часов на Поклонной горе скоро в столице появится еще один гигантский циферблат. Правда, показывать он будет в основном часы пик. Противники идеи говорят о лишних километрах, которые придется проезжать машинам. По словам одного из инспекторов ГАИ, пробки на Садовом, возможно, станут меньше, но они появятся на прилегающих к нему улицах и в переулках. Ведь если человеку нужно проехать от Красных Ворот до Самотечной площади, он, скорее всего, попробует сделать это «огородами», а не станет объезжать все кольцо.

Идея заставить транспорт двигаться по Садовому по часовой стрелке впервые была озвучена в конце девяностых. Тогда было решено отложить ее до окончания строительства третьего кольца. И вот, когда до ввода новой дороги осталось около полугода, руководство города подтвердило свое намерение.

Несколько примыкающих к кольцу улиц тоже станут односторонними. Это, например, Пречистенка с Остоженкой, Большая и Малая Никитские, Николоямская и Верхнерадищевская. Такая же участь ждет некоторые переулки. Новокузнецкая улица перестанет быть тупиком и достигнет набережных водоотводного канала. Односторонними будут и набережные Москвы-реки. Таким образом, Кремлевская набережная замкнет кольцо вокруг Кремля, что позволит избавиться от светофоров на выезде с Китайгородского проезда и у Большого Каменного моста. В обратную сторону можно будет проехать в три ряда по Софийской и Раушской набережным. Впоследствии, возможно, они будут расширены. Не забыли и набережную Яузы: с внутренней стороны Садового кольца сюда будет построен съезд. Соответственно исчезнет и здешний светофор, пробки перед которым иногда начинаются от Курского вокзала.

Односторонним движение по Садовому станет не завтра. В ближайшие годы нужно построить несколько пешеходных переходов, например, на Кудринской и Сухаревской площадях, где из-за светофоров образуются огромные пробки. Также предстоит построить многоуровневые развязки. Одна будет на пересечении Садового кольца с проектируемым Краснопресненским проспектом, другая – на проспекте Мира. Еще одна развязка появится на пересечении Садового с проспектом Сахарова.

Гости столицы из других городов, где ритм жизни гораздо спокойней, часто говорят, что москвичи постоянно пытаются догнать и обогнать время. Теперь, по крайней мере, мы будем двигаться в одну сторону со стрелками часов.

В Управлении транспорта и связи правительства Москвы обещают, что эти меры позволят на 15–20% разгрузить от машин центр города. Свое мнение по поводу грядущих перемен, в том числе и об одностороннем движении на Садовом кольце, однозначно высказал мэр города Юрий Лужков: «Без этого транспортную проблему в центре города не решить. Я убежден в правильности такого решения».

Об открытом аукционе по продаже прав предпроектной подготовки земельных участков под строительство гостиниц было объявлено еще несколько месяцев назад. Городские власти надеялись на реальную борьбу за каждый лот и, соответственно, на серьезную выручку. Но главное, успех аукциона доказал бы жизнеспособность столичной программы по увеличению номерного фонда в Москве.
Этого не произошло. Итог аукциона может подписать приговор утвержденной еще три года назад программе развития гостиниц в Москве. Из предложенных властями 17 лотов участников заинтересовали только четыре. В среднем на каждый участок претендовало четыре участника, из которых реальную борьбу вели только два. Начальная цена по всем лотам была $150 тыс., шаг аукциона составил $5 тыс. Предпроектная подготовка предполагает урегулирование имущественно-земельных обременений и разработку актов разрешительного использования. После выполнения этих условий инвесторы приобретают права на строительство объектов гостиничного хозяйства на условиях долгосрочной аренды земли.


Прошедший вчера аукцион по продаже участков под строительство гостиниц в Москве подтвердил несостоятельность планов столичных властей обеспечить город необходимым количеством гостиничных номеров. Из 17 лотов, выставленных на продажу ("Бизнес" подробно анализировал все эти лоты в №62 от 8 апреля), только четыре нашли своих покупателей. Общая сумма вырученных городом на торгах средств - $780 тыс. Оставшиеся лоты не были реализованы в связи с отсутствием заявок, а также из-за неправильно оформленных запросов.

По словам Ларисы Афанасьевой, директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, на состоявшемся аукционе были востребованы лоты, наиболее интересные с точки зрения возможной окупаемости гостиничного проекта. Инвесторы предпочли выбрать удачно расположенные участки, где есть шанс, что гостиницы будут хорошо заполняться. Так, участок на Каширском шоссе имеет выход на аэропорт Домодедово - основной перевалочный пункт между столицей и регионами.

Наиболее интересная борьба была за последний лот: пересечение Каширского шоссе с улицей Борисовские пруды (Южный округ). Наибольшую цену за него предложило ООО "Комтраст" - $255 тыс., увеличив первоначальную цену на $105 тыс. Другими победителями аукциона стали ООО "СпектрСтрой", отдавшее $170 за участок на улице Рогожский Вал, вл. 12; ООО "СК Ирас-М", получившее право на строительство гостиницы на улице Перовская, вл. 75 (Восточный округ) за $165 тыс. Последний лот - пересечение Мичуринского проспекта с улицей Лобачевского около дома 100 (Западный округ) - выиграло ООО "КрафтСтроймонтаж" за $190 тыс.
Эксперты гостиничного рынка не были удивлены результатам аукциона. Как ранее отмечал Игорь Лаврик, генеральный директор ЗАО "Стабильная линия", "мы решили отказаться от участия в конкурсе по целому ряду причин. Месторасположение практически всех участков - а это самый важный для нас критерий инвестирования - удалено от центральной части города, где сосредоточены основные туристические маршруты. Из этого списка выбиваются в исключительно "жирный" минус все гостиницы, находящиеся на Московской кольцевой дороге и за ее пределами ("Ново-Переделкино", "МКАД, 93 км" и пр.)".

Марина Смирнова также добавила, что некоторые участки были расположены очень далеко от метро: искать их туристу будет неудобно. "Очевидно, что с такими проектами столица еще не скоро наполнится трехзвездными гостиницами",- резюмировала она.

Марина Смирнова, заместитель директора по маркетингу Hotel Consulting Development Group, отметила, что "лоты-победители этого аукциона были вполне предсказуемы: это самые привлекательные для инвесторов варианты". "К примеру, на участке Каширское шоссе-Борисовские пруды площадью в 1,5 га застройщик может возвести что угодно - хотя бы многофункциональный комплекс. Остальные участки были совершенно не ориентированы на гостиничное строительство. Так, в Лефортово предполагалось возвести домик на 50 мест. Инвестор мог затратить на его строительство $5 млн, а прибыли ждать лишь через семь-десять лет",- уверена она.



Главная --> Публикации