Главная --> Публикации --> Офисный центр вместо завода Самодеятельность при перепланировке квартиры недопустима и опасна Маяковка выходит на триумфальную Оптимисты и скептики - о проблемах и перспективах рынка коммерческой недвижимости Ипотека на загородную недвижимость

Май, возможно, стал поворотным пунктом в динамике цен на недвижимость в столице. Если до этого стоимость квадратного метра менялась крайне незначительно, в пределах статистической погрешности, то в последний месяц весны ситуация изменилась. Цены на жилье выросли, по разным оценкам, на 1,2--2%, что превышает как уровень инфляции, так и доходы по депозитам. А это значит, что вложения в недвижимость снова стали выгодными, хотя, конечно, до темпов роста 2000--2004 годов ценам пока далеко.

На недвижимости снова можно заработать. Впервые более чем за год цены на жилье в Москве выросли достаточно для того, чтобы вложения в недвижимость себя оправдали. Что это -- частный случай или новая тенденция, -- можно будет судить не раньше осени. Однако некоторые выводы эксперты делают уже сейчас.

Согласны с этим мнением и аналитики рынка недвижимости. Анализ показывает, что средняя цена предложения одного квадратного метра на рынке типового вторичного жилья увеличилась на 1% и составила 2062 долл. за кв. м, -- замечает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Более того, в первую неделю июня ситуация не изменилась. Темпы роста цен на столичном рынке недвижимости продолжают постепенно повышаться, -- говорит руководитель аналитического центра рынка недвижимости ИРН Олег Репченко. -- По нашим данным, за первую неделю июня индекс стоимости жилья вырос еще на 0,4%.

Интересно, что увеличение темпов роста цен произошло в несезонный май, традиционно считавшийся одним из самых вялых с точки зрения продаж месяцем. Когда год назад в мае цены остановились, поначалу многие объясняли это фактором сезонности. Однако цены замерли надолго, и по сути какие-то значимые изменения начали происходить только этой весной. Станет ли нынешний рост тенденцией, судить пока рано, -- утверждает Петр Шкода, заместитель директора агентства недвижимости Светлый град, -- но то, что это произошло в период спада деловой активности, говорит в пользу долгосрочной перспективы подорожания квартир. Причем начало мая из-за многочисленных праздников вообще выпадает из делового периода. Май у риэлторов считается прохладным месяцем, -- поясняет руководитель отдела маркетинга корпорации Квартира.Ру Юрий Кочетков. -- Активность клиентов снижается, объем сделок падает. И все-таки в нынешнем 2005 году с маем что-то случилось. Конечно, активизация рынка в первом полугодии и так была заметна, но май побил все рекорды. По отдельным типам квартир рост цен составил более 2%, а по прочим не опустился ниже 1,5%. И теперь можно смело сказать: цены выросли.

Некоторые специалисты уже поспешили объяснить подорожание квартир реакцией на пресловутый закон о долевом строительстве. Дескать, в результате уменьшилось предложение на рынке новостроек, соответственно увеличился спрос на вторичном рынке, что вызвало повышение цен. Однако факты говорят об обратном -- значительного снижения числа сделок на первичном рынке не было, и потому существенного влияния на общую динамику цен рынок новостроек оказать не мог. Если в первые две недели мы отмечали даже некоторый спад активности на рынке новостроек, то во второй половине месяца, с возвращением москвичей к обычному деловому ритму, реализация по всем объектам столицы и Подмосковья заметно увеличилась, -- утверждает Юлия Гераськина, директор отделения На Ленинском управления новостроек компании Миэль-Недвижимость. -- Таким образом, темпы продаж на первичном рынке с середины месяца и по сей день превышают апрельские показатели.

Все это идет вразрез с обещаниями многочисленных экспертов о скором крахе рынка и возможном падении цен. По распространенной теории, рынок столичной недвижимости был перегрет, и цены на московские квартиры значительно обогнали свой реальный уровень. А это значило, что они неизбежно должны были серьезно упасть. Собственно, длительный застой цен в значительной степени и объяснялся ожиданиями покупателей скорого падения стоимости квадратного метра. Однако значительного падения так и не произошло, и покупатели вынуждены были начать решать свои жилищные проблемы при нынешнем уровне цен. А увеличение спроса немедленно отозвалось повышением стоимости квартир, что в очередной раз продемонстрировало слабую зависимость рынка недвижимости от каких-то внешних факторов. Как и в случае с неожиданной остановкой роста год назад, нынешняя ситуации на рынке подтверждает, что единственным ценообразующим фактором на рынке был и остается спрос, -- утверждает Петр Шкода. -- Можно сколько угодно пытаться создать рынок доступного жилья, уповать на ипотеку или ждать изменений цен на нефть -- стоимость недвижимости в Москве будет расти до тех пор, пока покупка новой квартиры будет актуальна для значительной части населения столицы.

Однако некоторые риэлторы отмечают заметный прирост в секторе эконом-класса. Рост в первую очередь коснулся недорогого сегмента, -- утверждает Юрий Кочетков. -- Это обычная история, связанная с тем, что рынок толкают вверх люди, стремящиеся любой ценой обзавестись наконец-то собственной квартирой. А уж затем подключаются и альтернативщики, и более обеспеченные граждане. Пожалуй, наиболее резво растут семейные квартиры - двушки и трешки, но и однокомнатные отстают лишь ненамного. А по утверждениям представителей компании БЕСТ-Недвижимость, наибольшие темпы роста пришлись на сектор 1--2-комнатных квартир. Средняя цена предложения на трехкомнатные квартиры осталась примерно на уровне апреля, тогда как на остальные типы квартир цена заметно выросла, -- считает аналитик корпорации БЕСТ-Недвижимость Юлия Мещерякова. -- Средний прирост стоимости квадратного метра по рынку составил 1,3%.

В то же время многие эксперты отмечают, что не все квартиры дорожают одинаково быстро. Так, в мае дорожали в первую очередь новостройки. Цены на большинство предложений рынка столичной и подмосковной недвижимости действительно сейчас находятся на подъеме, -- поясняет пресс-секретарь Группы компаний МИАН Динара Лизунова. -- Речь идет прежде всего о качественном первичном жилье, рост цен в этом сегменте сегодня составляет порядка 1,5% в месяц. Несомненно, новостройки выросли наиболее значительно, причем в нескольких сегментах -- как в бизнес-классе, так и в элитном жилье. По ее словам, если в бизнес-классе сказывается рост благосостояния потенциальных покупателей и потребность в качественном жилье, то для элитных покупателей причиной подорожания квадратного метра стало еще и ограниченное количество новых предложений. Ведь пригодных для элитной застройки площадок в признанных районах остается все меньше, а потенциальные участки более сложны и, следовательно, более дороги в освоении, -- подчеркнула Динара Лизунова.

Однако при покупке инвестиционной квартиры для последующей перепродажи стоит помнить, что сегодняшний покупатель обращает куда больше внимания на качество квартиры. Покупатель стал более требовательным и более информированным, -- утверждает директор управления новостроек компании Миэль-Недвижимость Наталия Тихоновская. Поэтому для выгодного вложения необходимо учитывать не только цены, иначе квартира просто окажется малоликвидной. В принципе прибыльные инвестиции в недвижимость возможны в любом сегменте коммерческой и жилой недвижимости, если они достаточно ликвидны, -- поясняет Динара Лизунова. -- А сегодняшний потенциальный покупатель обращает внимание в первую очередь на качество строительства и чистоту документов, а не на цену. Поэтому наибольшим спросом пользуется качественное жилье, к какой бы ценовой категории оно ни относилось.

Различается ситуация и в зависимости от этажности и месторасположения дома. Наибольший прирост цен на квартиры, предлагаемые к продаже на вторичном рынке типового жилья, был отмечен в 15- и более этажных кирпичных домах, -- утверждает Андрей Бекетов. -- Они подорожали на целых 3,1%. Также значительные темпы роста цен сохранили и 5-этажные панельные дома, увеличив свою стоимость на 1,8%. С точки зрения районов города ценовым аутсайдером рынка в мае, как ни странно, стал ЦАО -- стоимость предложения тут снизилась на 0,2%. А на лидирующие позиции вышел ЮЗАО -- квартиры тут подорожали на 2,1%. В тенденциях на ближайшее будущее эксперты достаточно оптимистичны. В целом можно прогнозировать стабильный рост цен до конца года, -- говорит Динара Лизунова, -- без резких всплесков, в пределах 1,5--2% по рынку. А ряд специалистов предсказывают и более серьезное подорожание к концу года. Уверен, что цены на столичную недвижимость будут расти, а с наступлением сезона осень-зима темпы роста еще увеличатся, -- считает Петр Шкода. -- Безусловно, для инвесторов пришло время покупать -- на растущем рынке можно неплохо заработать, если успеть вложить свои деньги до того момента, когда цены подберутся к своему максимуму. Согласны с этим мнением и многие другие специалисты. Говоря о перспективах на ближайшее время, следует отметить, что в летние месяцы плавный рост цен продолжится, резких скачков не будет, -- утверждает управляющий директор компании Миэль-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов. -- Тем не менее это не исключает более активного осеннего роста цен.

Средняя цена предложения одного квадратного метра на рынке типового вторичного жилья составляет 2062 долл. за кв. м

По результатам анкетирования, проведенного совсем недавно среди клиентов компании Квартал и потенциальных покупателей (речь идет о сегменте жилья высокого класса), удалось довольно четко представить идеальный проект новостройки. Из внешних факторов покупатели явное предпочтение отдавали благоприятной экологии и уже сформировавшемуся социальному окружению и инфраструктуре района -- эти факторы, к счастью, в районе всегда естественном образом присутствовали, и поэтому Кварталу в данном случае не придется ничего искусственно насаждать или менять. Что касается внутренних факторов, то есть характеристик новых домов, то здесь предпочтения однозначно распределились в пользу малоквартирных (1--2 квартиры на этаже) одно- и двухподъездных домов средней этажности (46% опрошенных отдали предпочтение домам от 5 до 15 этажей).

Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга корпорации Квартира.Ру:

Альтернативное мнение

Это на себе ощутили многие альтернативщики, то есть кто продавал старую квартиру и покупал большую с доплатой. Скажем, договорились отдать покупателю старую однушку за 50 тыс. долл. с доплатой. По мартовским-апрельским ценам вроде бы должно было хватить на двушку, но выясняется что их стоимость поднялась на 3--4 тыс. Что делать? Альтернативщик, естественно, начинает задирать цену на свою однушку... Вот таким образом запускается маховик роста цен на все типы квартир.
В рамках Национального конгресса по недвижимости состоялось традиционное заседание международной секции. Прошло оно, пожалуй, слишком спонтанно. Докладчики с трудом укладывались в отведенное организаторами время, поэтому многие выступления оказались скомканы. Впрочем, это только подогрело интерес публики к сообщениям экспертов - они живо обсуждались в кулуарах.

-- Вопреки общепринятому мнению, что рост цен выгоден риэлторам, на самом деле для них более выгодно именно стабильное положение вещей. А эта стабильность цен ощутимо пошатнулась. Потому по всем признакам наиболее благоприятная пора для проведения альтернативных сделок осталась позади. Стабильность цен, наблюдавшаяся уже почти год, была чрезвычайно удобна и клиентам (позволяла делать точные расчеты), и риэлторам (уменьшались риски срыва сделок).

Открыл заседание секции гость из Голландии Тимо Смит. Он долго уговаривал российских коллег активнее развивать информационные технологии. Однако рижский риэлтор Эдгарс Шинс призвал бывших соотечественников не поддаваться на провокации. "Вас агитировали уделять больше внимания Интернету, сайтам. Но не тратьте на это время: у вас сейчас лихолетье, зарабатывайте деньги! И помните, что ваши вложения в IT не являются конкурентным капиталом. Компании, которые сумеют заработать сейчас, через два года вас обгонят. Ведь нынешние информационные технологии к тому времени уже устареют, а на смену им придут новые", - заметил г-н Шинс. Спорить с ним никто не рискнул - даже господин Смит.

IT-провакаторы

Риэлтор из Флориды София Менахем посвятила свое выступление буму на американском рынке недвижимости. По ее словам, в прошлом году продажи новых домов в США выросли на 9,5 процента. Цены на первичном рынке - на 10%, средняя цена нового дома составила 215 тыс. долларов. Аналогичные тенденции наблюдались и на вторичном рынке - продажи выросли на 7% при средней цене за дом 183 тыс. долларов. По словам г-жи Менахем, подъем рынка недвижимости объясняется низкими процентными ставками по тридцатилетним ипотечным кредитам - они не превышают 6,5 процента. Кроме того, появилось много новых ипотечных программ, в том числе, с плавающей ставкой. Экономика, опять же, растет - количество рабочих мест и доходы населения увеличиваются. "Сегодня любые дома продаются моментально, - сообщила гостья из США. - При этом недвижимость стала объектом капиталовложений. Аналогичная ситуация складывается на рынке коммерческой недвижимости - за восемь месяцев прошлого года его оборот превысил 99 млрд долл. против 56 млрд в 2003 году".

Бум по-американски

Бум по-украински

По прогнозу Национальной ассоциации риэлторов (NAR) ежегодно в Америке будет продаваться около 8 млн. домов при ежегодном вводе новых домов на уровне 1,2 миллиона. Будет снижаться доля средних компаний, усиливаться процессы консолидации. Специалисты NAR предполагают, что к 2010 около 85% рынка окажется в руках крупных фирм, оказывающих полный спектр услуг. При этом г-жа Менахем посетовала на то, что покупатели домов проявляют все больше самостоятельности: "Если раньше агент полностью контролировал процесс покупки, то сегодня около 75% потребителей делают первые шаги самостоятельно с помощью Интернета. Здесь они собирают первичную информацию, отбирают дома и делают запрос на подтверждение ссуды. Агент становится простым доверенным лицом".

Правда, по его словам, политические катаклизмы сбили темп. "От революционных изменений никуда не денешься. К тому же с оранжевой революцией совпало вступление в силу ряда законов, в том числе налоговых. В результате, в январе количество сделок уменьшилось в десять раз. Если среднемесячной нормой на Украине считалось около 140 тыс. сделок, то в январе этот показатель не превысил 15 тысяч", - сообщил г-н Бондаренко.

А вот президента украинской Ассоциации специалистов по недвижимости Александра Бондаренко американский бум не впечатляет. "Тоже мне бум, - поясняет он. - Вот, у нас на Украине цены ежегодно росли, в среднем на 35 процентов. И это продолжалось в течение последних трех лет".

Доклад президента некоммерческого партнерства "Объединение риэлторов Тюмени" Сергея Сухарева был посвящен рынку недвижимости Великобритании. Преимущественно речь шла о лондонском рынке ипотечного кредитования. Оказывается, что с 2004 года английские банки, желающие заниматься ипотекой, должны получать специальную лицензию. Продвижением ипотеки в массы занимаются не риэлторы, как у нас, а ипотечные брокеры.

Бум по-английски

Интересная деталь: страховка для курящих заемщиков обходится на 10% дороже, чем для некурящих покупателей недвижимости (сумма ежемесячного страхового взноса составляет от 70 до 150 фунтов). Ежегодно ипотечные брокеры сдают экзамен по подтверждению квалификации, а качество его работы контролируют финансовые службы. "В августе прошлого года по результатам переэкзаменовки 1/3 брокеров была лишена лицензии", - отметил докладчик.

Каждый из них, по словам г-на Сухарева, может предложить клиенту около пяти тысяч ипотечных схем. При этом банк выплачивает им комиссионные от 250 до 5 тыс. фунтов в зависимости от объема ипотечной сделки. Клиент же, со своей стороны, платит ипотечному брокеру за оформление документов от 100 до 200 фунтов и около 0,75% от суммы полученного кредита.

Аналитики петербургской компании ЛСР Александр Петров и Мария Макаренко проанализировали ситуацию, сложившуюся на немецком рынке недвижимости. Выяснилось, что он пребывает в депрессии. С 1995 года снижаются обороты германской строительной отрасли. Последний подъем на рынке жилья, зафиксированный в середине 90-х, был связан с государственной поддержкой инвестирования в жилищное строительство. Абсолютный пик ввода жилья в Германии пришелся на 1973 год - тогда в стране было построено около 700 тыс. квартир. Для сравнения - в прошлом году в стране было сдано около 278 тыс. квартир.

"Бум" по-немецки

Примечательно, что на одного жителя Западной Германии приходится 40,7 кв. м жилой площади, а на одного жителя Восточной Германии - 37,2 кв. м площади. Средняя стоимость кв. м в берлинской квартире составляет 1252 евро за кв. м, а средняя стоимость дома - 230 тыс. евро. При этом, доступность жилья остается высокой. Самая низкая доступность жилья в Мюнхене (стоимость квартиры превышает годовой доход в 10 раз), а самая высокая - в Гамбурге (в 5,5 раза). Для сравнения: в Петербурге стоимость жилья превышает доход горожан в 20-25 раз.

По словам г-жи Макаренко, в Германии изменяется структура рынка жилья, стремительно увеличиваются объемы малоэтажной застройки (доля малоэтажного строительства оценивается более чем в 60 процентов). По данным аналитиков ЛСР, в 2003 году коэффициент нового строительства составил 0,38 кв. м на человека. Лучшие показатели по вводу жилья продемонстрировали Кельн и Гамбург.

Берите, потом разберемся

Дискуссии о новом Градостроительном кодексе не утихают с начала 2005 года. Разумеется, Национальный конгресс по недвижимости не стал исключением. Впрочем, сейчас всех больше интересует не суть закона, а чисто практические вопросы: как пережить переходный период, на который отводится два года.

Сейчас большое значение приобретает планировка земельных участков, которые теперь должны быть упорядочены с учетом общей концепции развития данной территории, а не передаваться под застройку разрозненными актами (эти документы постепенно должны быть полностью вытеснены из правового обихода). По сути, такие акты - это знак переходного периода, отражение того печального факта, что, несмотря на долгие годы плановой экономики, мы так и не пришли к тому, чтобы территории были распланированы с градостроительной точки зрения. При такой системе предоставления земли существуют безграничные возможности для человеческого фактора в худшем его проявлении, поскольку чиновник может землю дать, а может и не дать, кроме того, он вообще может передумать.

Прежний кодекс просуществовал лишь пять лет. При всех его достоинствах, он грешил декларативностью: неясно было, кто за что отвечает, какие нужно предоставлять документы, каковы сроки рассмотрения и пр. Эдуард Трутнев, директор направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Института экономики города", считает, что новый закон многое регламентировал, вызывает его неприятие со стороны некоторых администраций на местах. Вопросы, которые раньше решали чиновники, теперь должны решаться автоматически - по закону.

У семи экспертов - дитя без глазу

Применительно к жилищному строительству процедура предоставления земли по актам не может применяться после 1 октября 2005 года, а по остальным объектам - после 2010 года. Это, по словам Э. Трутнева, вызвало бурю негодования строительных организаций, которые привыкли получать землю не за счет конкуренции, а за счет наработанных связей. В результате, сейчас идет масштабная раздача земель "под обещания", чтобы уложиться до 1 октября, а уж потом разбираться, кто что нахватал и что там можно построить.

До недавнего времени не было ясности, куда обращаться за экспертизой. Органов, отвечающих за нее, могло быть более десятка - "вневедомственная", экологическая экспертиза, комитеты по земельным ресурсам, органы охраны памятников, горнадзор, санитарно-эпидемиологический надзор и особенно замечательная формулировка: "другие заинтересованные органы". А поскольку заинтересованности нашим органам не занимать, проблем у застройщиков было немало. Причем эксперты подходили к своим задачам весьма творчески, поскольку документов, четко регламентирующих стандарты их работы не было. Для индивидуальных застройщиков пройти все круги согласований было почти нереально, чем и объясняется астрономическое количество малоэтажного самостроя.

Градостроительный кодекс внес существенные изменения в вопросы государственной экспертизы проектной документации. В этом отношении закон, как выразился Э.Трутнев, "сделан на вырост", то есть устанавливает нормы, к которым мы должны прийти постепенно, через переходный этап. Впервые вводится положение, по которому проектная документация НЕ является обязательной для всех объектов, например, для индивидуального жилищного строительства. Сама экспертиза тоже теперь не является обязательной для всех объектов.

Строй - не хочу!

Теперь должен быть создан единый орган экспертизы с четким регламентом работы. Экспертиза должна проверять две позиции: соответствие техническим регламентам и результатам инженерных изысканий. Раньше таких позиций было намного больше, и они могли устанавливаться ведомственными документами. Новшеством является и то, что вводится субсидиарная ответственность органов экспертизы. Срок экспертизы не должен по закону превышать трех месяцев. Единый федеральный орган экспертизы должен быть создан до конца 2005 года, а с 1 января 2007 года должна проводиться только одна сводная экспертиза. В переходный период должны быть разработаны технические регламенты (их пока нет). В настоящее время действуют СНИПы, но только в части, не противоречащей Градостроительному кодексу.

В заключение, Э. Трутнев отметил, что поскольку Градостроительный кодекс требует не просто соблюдения определенных норм, а разработки на местах огромного массива градостроительной документации, он не может вынудить местные власти в одночасье перестроиться по новой системе. Однако кодекс содержит комбинацию кнута и пряника. Кнут в том, что по истечении пяти лет функции публичной власти не могут осуществляться, если не разработан план развития территории. Что касается пряника, то сейчас на местах хорошо понимают, что идет конкуренция за инвестиции. Кто готов играть по новым правилам, становится привлекателен для притока капитала.

Разрешение на строительство - это важная сфера взаимодействия публичной власти и частных лиц. По новому закону проверяется соответствие проектной документации ТОЛЬКО одной позиции - требованиям градостроительного плана земельного участка. Власть определяет пределы возможного: этажность, минимальный отступ от границы участка и пр. А что внутри - это частно-правовые отношения. Четко фиксируется перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Определяются срок рассмотрения (10 дней) и возможные мотивировки отказа. Тот же орган, который выдал разрешение на строительство, дает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Обычно это орган местного самоуправления. Он проверяет, что построили именно то и там, где было запроектировано. Соблюдение требований безопасности - компетенция и ответственность застройщика.

Напомним, что в апреле губернатор Московской области Борис Громов утвердил поправки к областному закону №120/2004-ОЗ, согласно которым средняя арендная плата за землю увеличилась по сравнению с 2004 годом более чем в пять раз. Предприниматели утверждают, что это неоправданно высокие, а для многих - неподъемные суммы.

Впрочем, пока ни кнут, ни пряник еще в полную силу не заработали. Нередки случаи, когда новые законы, в том числе Градостроительный кодекс, просто не выполняется на местах. По мнению Э.Трутнева пора создавать судебные прецеденты понуждения органов местного самоуправления к выполнению закона.
Подмосковные предприниматели, которым областные власти в начале этого года в несколько раз повысили арендную плату за землю, имеют законное право до окончания срока прежних договоров оплачивать аренду по старой ставке. О технологии противодействия арендным нововведениям рассказал "Бизнесу" пожелавший сохранить анонимность предприниматель, который сейчас сам использует эту методику.

Проще говоря, для подписавших договоры по старым правилам новый порядок расчета арендной платы не обязателен, так как, согласно упомянутой статье ГК, он распространяется только на договоры, заключенные в 2005 году, и никто не может принудить предпринимателей переписать действующий договор.
Министр имущественных отношений области Алексей Бодунков ранее заявлял, что не согласен с такой трактовкой законодательства. По его мнению, во всех ранее заключенных Минимущества договорах есть ссылка на закон, определяющий порядок расчета арендной платы, но теперь этот закон изменился. Следовательно, по мнению министра, статья 422 ГК в этом случае не работает.

Выясняется, что инициативе подмосковных властей можно противостоять на законных основаниях. Сейчас арендаторам рассылают приложения к действующим договорам аренды, заключенным еще до 2005 года. Подписание такого приложения означает фактическое расторжение старого и заключение нового контракта. Юристы не рекомендовали собеседнику "Бизнеса" ставить под этим документом свою подпись. При этом они сослались на статью 422 Гражданского кодекса (ГК), в которой сказано, что, "если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу".

Кроме того, расторгнуть действующие договоры против желания арендатора может только суд, но для этого нет оснований, оговоренных законом (статьи 421, 450 и 619 ГК). Также нельзя принудить подписать новый договор. Чтобы переписывать договоры под новые правила, власти прибегли к уловке - чиновники предлагают подписать лишь дополнительное соглашение к действующему договору, содержащее другой договор под видом новой редакции действующего. Однако такое "дополнительное соглашение" является притворной сделкой, прикрывающей две другие сделки -- расторжение действующего договора и заключение нового. В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК притворная сделка ничтожна, то есть недействительна с момента ее совершения. "Это означает, что если вас принудили подписать такое дополнительное соглашение, можете забыть, что оно существует, и жить по действующему договору",- уверен наш собеседник.

Однако бизнес-сообщество полагает, что министра ввели в заблуждение сразу по двум пунктам. "Во-первых, в статье 422 речь идет об изменении правил, пусть даже эти правила изменились в рамках одного документа. Грош цена была бы любым договорам, если общие правила, на которых они основаны, можно было бы бесконечно менять, внося изменения в соответствующий законодательный акт. Во-вторых, в ранее заключенных договорах нет ссылок на законодательные акты, устанавливающие порядок расчета арендной платы",- говорит собеседник "Бизнеса".

При пересчете арендной платы за землю предпринимателям не стоит забывать, что в правительстве России уже согласованы численные значения параметров изменений, вносимых в законодательство о земле, в том числе положение о том, что арендная плата за государственную землю не может превышать 3% от кадастровой стоимости. Ожидается, что в ближайшее время Госдума рассмотрит соответствующие законопроекты, так что подмосковным бизнесменам не стоит спешить с уплатой резко возросших арендных платежей.

Подмосковные предприниматели, платящие земельный налог и за аренду по действующим договорам, могут уменьшить размер вменяемых им по новому областному закону взносов. Для этого им надо пересчитать платежи за 2005 год, используя решение Мособлсуда от 4 ноября 2004 года, признавшее статью 9 закона №18/95-ОЗ "недействующей и не подлежащей применению". Далее разделить свои платежи на коэффициент, приведенный для поселения в приложении 7, отмененном вместе со статьей Пересчет выполняется с 17 февраля 2005 года (47 дней I квартала рассчитываются по-старому, а оставшиеся 43 дня - по-новому). При этом платежи 2004 года надо умножить на 1,1 (индексация для 2005 года).



Главная --> Публикации