Главная --> Публикации --> Девелоперы ищут союза с владельцами зданий нии Районы москвы: китай-город Строительные рынки уходят под крышу Гостиничные сети ищут гостей Вам жилье дорого обходится?

Не стоит забывать и о том, что многие объявления, которые предлагают помочь снять квартиру без посредника, даны опять же риэлторами.
Поэтому в последнее время все больше потенциальных арендаторов предпочитают искать квартиру через агентства недвижимости. Тем более что это достаточно безопасный способ. Особенно если воспользоваться услугами риэлтора, который уже подбирал жилье для ваших знакомых.

Многие из тех, кому необходимо временное жилье в Москве, предпочитают искать сдаваемую квартиру по частным объявлениям. Такой способ считается дешевым (не надо платить комиссионные), однако он трудоемкий и длительный. Ведь сколько газет с частными объявлениями об аренде квартир ни покупай база хорошего риэлтора все равно больше, а главное, она систематизирована и проверена.

Что ожидает в риэлторском агентстве клиента, желающего снять квартиру? Я обратилась в несколько фирм, предоставляющих услуги по аренде жилья.
В первом случае я как частное лицо искала элитную однокомнатную квартиру для своего друга. Агент компании сначала предложил несколько квартир по цене от $1 тыс. до $5 тыс. в месяц. По его словам, квартира за $1 тыс. была такая же высококлассная, как и за $5 тыс. Между тем известно, что аренда элитной однушки стоит не менее $5 6 тыс. в месяц. Когда я высказала сомнение, действительно ли за $1 тыс. можно снять элитную квартиру, агент поинтересовался, жилье какой площади мне нужно. Все зависит от размеров квартиры, которую вы ищете. Чем она больше, тем, соответственно, выше арендная ставка.

С тремя нулями легче работать

Эконом-класс пока в дефиците

Выяснилось, что за $1 тыс. сдается квартира площадью 60 кв. м. После моего вопроса риэлтор стал предлагать варианты подороже, продолжая таким образом выяснять, сколько я предполагаю потратить на аренду. Когда же я не смутилась и при цене $7 тыс., он наконец признал, что действительно элитная квартира обойдется не дешевле $5 тыс. ежемесячно. Конечно, такие дорогие квартиры не стоит выбирать наугад, каждую необходимо увидеть собственными глазами.
В следующей риэлторской компании я выступала в качестве представителя фирмы, которая собирается снять одно двухкомнатную квартиру бизнес-класса площадью не менее 100 кв. м для молодого специалиста-иностранца, который приедет в Москву на полгода. Агент просил подробнее описать желаемую квартиру: в центре города или на окраине, с охраняемой территорией или нет, с подземным паркингом или без него, с евроремонтом или дизайнерской обстановкой.
Несколько подходящих квартир стоимостью от $4 тыс. до $15 тыс. в месяц были достаточно быстро подобраны, и агент предложил назначить удобное время, чтобы приехать посмотреть варианты. Он также был готов продолжать поиск варинтов до тех пор, пока не будет найдено жилье, отвечающее всем требованиям. Дело в том, что иностранные специалисты самая желанная категория арендаторов. Им обычно требуются квартиры бизнес-класса или элитное жилье в пределах Садового кольца. Арендные ставки на такие квартиры начинаются от $6 тыс. в месяц, что очень выгодно для агентств.
Теоретически высококлассное жилье можно найти и по частным объявлениям, но чаще всего предлагаемые элитные апартаменты оказываются обычными квартирами бизнес-класса в сталинских домах, к тому же нередко по завышенным ставкам аренды.

В небольшом агентстве за поиск дешевой квартиры возьмутся неохотно. Например, мне предложили осмотреть квартиру в районе станции метро Щукинская. Располагалась она в неплохом доме, но в комнате царил такой беспорядок и грязь, что там не хотелось провести не то что несколько месяцев, но даже пару часов. Притом просили за такие апартаменты $450, хотя их реальная стоимость никак не превышала $30 Риэлторы в небольших агентствах нередко завышают цены, чтобы увеличить размеры своего гонорара.

Если вы решили снять недорогое жилье (до $500 в месяц) в конце августа начале ноября, то стоит обратиться в агентство. Осень время наплыва многочисленных иногородних студентов, которые активно ищут квартиры по частным объявлениям, поэтому большая часть дешевых квартир снимается ими.
Однако необходимо иметь в виду, что наряду с добросовестными агентствами существуют и такие, которые за 1 2 тыс. руб. предлагают подобрать список адресов сдаваемых квартир, соответствующих вашим требованиям. Будьте осторожны это весьма распространенный способ надувательства. По предлагаемым адресам либо никого не окажется, либо квартира будет арендована, либо хозяева и не предполагают сдавать свою жилплощадь. Получить с агентства деньги обратно не получится, потому что по договору оно предоставляет только адреса, а за достоверность информации ответственности не несет.
Поэтому быстрее и надежнее искать подходящую квартиру через солидное агентство, хоть и придется заплатить за это риэлтору. В большинстве московских риэлторских фирм комиссионные приравниваются к месячной арендной плате за выбранную вами квартиру.

Конструктивизм — направление в архитектуре, для которого характерны простота и подчеркнутый утилитаризм архитектурных форм при полном отсутствии декора.
Начало конструктивизма
Строй, установленный в России после 1917 года, требовал создания нового общества. Архитекторы тоже с энтузиазмом принялись за переустройство окружающего мира. Они пытались найти иные формы, никак не связанные с наследием прошлого. Творческий поиск шел в разных направлениях, однако к концу 1920-х годов лидирующее место занял конструктивизм.

Иначе обстоят дела в крупных агентствах. Сотрудников там много, и из-за конкуренции они возьмутся за любой вариант. Обратившись в такую контору, я предъявила следующие требования: местоположение недалеко от метро, невысокая арендная плата и приличное состояние помещения. Спустя несколько дней агент компании перезвонил и предложил для осмотра три варианта. Два из них были в районе метро Алтуфьево, один недалеко от станции Отрадное (все три дома в пределах 15 мин ходьбы).
Как рассказал риэлтор, который сопровождал меня при осмотре жилья, эти варианты были самыми дешевыми: $350 в месяц за однокомнатную квартиру и $400 за двухкомнатную. Ничего дешевле не нашлось. При этом все три квартиры оказались в ужасном состоянии. Хозяева убеждали, что это жилье вполне приличное и предыдущие арендаторы были довольны. На вопрос, почему тогда они съехали, владельцы решили промолчать.
Через день агент предложил еще одну квартиру, в двадцати минутах ходьбы от метро. Конечно, ремонт в ней делали давно, зато было чисто. Хозяева просили $450 в месяц, но снизили плату до $400 (кстати, риэлтору предстояло заплатить комиссионные в размере все тех же $450), объяснив это тем, что раньше к ним приходили какие-то несимпатичные люди, которым страшно доверить квартиру. Поэтому если вы хотите сэкономить на арендной плате, то постарайтесь произвести благоприятное впечатление на хозяев квартиры и помните, что не стоит сразу рассказывать о своих вредных привычках и намерении устраивать шумные вечеринки.
Словосочетание «архитектурное наследие» ассоциируется у большинства людей со зданиями, построенными в давно минувшие века, с классицизмом, барокко или модерном. Однако попробуем обратить внимание на дома, которые мы видим каждый день, не обращая внимания на то, что это тоже памятники архитектуры.

Новые дома для новых людей

Наиболее известные архитекторы, творившие в этом стиле, — Николай Ладовский, Константин Мельников, Александр, Леонид и Виктор Веснины, Моисей Гинзбург, Иван Николаев, Иван Леонидов, Илья Голосов, Владимир Татлин.
Собственно, их стараниями и спроектированы основные конструктивистские здания первой трети прошлого столетия. В этих строениях новым было все: внешние формы, лишенные декора и составленные из простых фигур (куб, параллелепипед, цилиндр), «ленточные» и «лежачие» окна; активное использование стекла в отделке фасадов и пр.

Конечно, каждый архитектор имел свое видение такого «коллективного дома». В качестве наиболее ярких примеров здесь можно привести три здания. Первое из них — дом на ул. Орджоникидзе (архитектор И. Николаев, 1929–1930), состоящий из двух корпусов. В восьмиэтажном располагались жилые комнаты-кабины площадью 6 кв. м, рассчитанные на двух человек каждая; другой (трехэтажный) корпус включал столовую и залы для занятий.

Среди архитекторов-конструктивистов были популярны теории «обобществления быта». Предполагалось, что квартиры будут использоваться только для сна, а проводить досуг или заниматься бытовыми делами жильцы смогут в специально созданных общественных зонах. Таким образом, именно конструктивисты изобрели то, что мы сейчас называем «инфраструктурой».

Третий, в своем роде компромиссный вариант «коллективного» жилого здания — дом-корабль на Новинском бул., построенный в 1928–1930 годах М. Гинзбургом для сотрудников Наркомфина. В длинном корпусе были размещены квартиры, которые благодаря рациональному решению кажутся светлыми и просторными (хотя во многих из них кухню заменяет полутораметровый закуток и нет полноценных ванн). На крыше находился солярий, а первый этаж был застроен колоннами, чтобы дом не перегораживал собой сквер. В кубическом «коммунальном» корпусе располагались библиотека, спорткомплекс и столовая для совместного питания.

Совсем по-другому представлял себе «обобществленный быт» Борис Иофан. Правда, он строил дом для сотрудников Совнаркома и ЦИКа. Знаменитый «Дом на набережной» (1928–1931) изначально включал в себя то, что сегодня называется «развитой инфраструктурой»: универмаг и продовольственный магазин, библиотеку, детские и спортивные сооружения, прачечную, клуб (Театр эстрады) и крупнейший в Москве кинотеатр «Ударник». Хотя внешний вид здания решен в аскетическом ключе, квартиры в нем спланированы в рамках традиции и имеют довольно внушительные площади.

Но наиболее впечатляющие эксперименты конструктивистов были связаны со строительством рабочих клубов. Пять из них возведены по проектам блестящего архитектора К. Мельникова: это клуб коммунальщиков им. Русакова; ДК химиков «Каучук»; клуб завода им. Фрунзе; ДК «Буревестник» и клуб фабрики «Свобода». Еще несколько примечательных клубов построены братьями Весниными (ДК ЗИЛ и Театр-студия киноактера), а также И. Голосовым (ДК им. Зуева). Все эти здания были самыми передовыми инженерными сооружениями своего времени.
К. Мельников впервые в мире создал здание, где балконы зрительного зала вынесены наружу и находятся в зубцах-выступах (клуб им. Русакова). Другой его оригинальной идеей были двигающиеся стены, позволявшие разделять или, наоборот, совмещать несколько залов. Также проект предполагал стеклянные окна-стены, но тогдашние рамы не держали тепло, и после первой же зимы окна пришлось заложить.

Авангард как он есть

Отдал дань конструктивизму даже опытный архитектор-традиционалист Алексей Щусев. Геометрические формы использованы им в проектах Мавзолея В. Ленина (1924) и Наркомзема (1928–1933, ныне — Министерство сельского хозяйства).
В 1935 году появились первые станции Московского метрополитена. Одна из них — «Красные ворота» с конструктивистским наземным вестибюлем в виде раковины (архитектор Н. Ладовский).

Один из самых смелых экспериментов К. Мельникова — его собственный дом в Кривоарбатском переулке. Круглый «дом-улей» состоит из вертикально поставленных цилиндров с шестигранными окнами, образующими сложный орнамент.
Одной из самых первых административных построек в стиле конструктивизма в Москве было здание Госторга архитектора Бориса Великовского (1925–1927). Огромные по тем временам окна выявляли каркасную конструкцию, внешний вид отличался лаконичностью и полным отсутствием каких-либо украшений. В это же время был возведен еще один известный московский памятник этого стиля — издательство «Известия» на Пушкинской площади.
Примечательно, что свой первый крупный проект именно в Москве осуществил крупнейший французский архитектор Ле Корбюзье. В 1929–1933 годах он построил на Мясницкой здание Центросоюза.

Значительные объемы торговых площадей в столице представлены зданиями универмагов и универсамов социалистического периода постройки, которые подвергались перестройке. Большинство из них после реконструкции меняют не только внешний вид, внутренний дизайн, торговых операторов, но и формат торговли.

К середине 1930-х годов авангардную архитектуру начали подвергать резкой критике, и постепенно она стала уступать место течениям, которые ориентировались на традиционные архитектурные стили.
Но даже за такой небольшой срок поиски советских архитекторов сумели оказать влияние на европейское зодчество и войти во все учебники архитектуры.

Реконструкция как реанимация

С начала 90-х гг. и до наших дней столичная торговля прошла огромный путь развития. Насытился товаром ассортимент магазинов, совсем другими стали объекты торговли. Привычные для многих поколений горожан универмаги и универсамы уходят в прошлое, а на их базе появляются торговые центры и супермаркеты. И это неудивительно, так как в годы перестройки функционирование универмага или универсама советского образца показало себя полностью неконкурентоспособным. В 1990-х гг. канули в небытие централизованные поставки, для администрации магазинов стало непосильной задачей поддержание необходимого ассортимента в торговых залах. Прилавки опустели, а торговый оборот упал. Большинство крупных объектов торговли были акционированы. Чтобы выжить, администрация была вынуждена сдавать площади в аренду более мелким арендаторам. “Размещение групп товаров стало хаотичным, определяющимся только взаимным расположением арендаторов, — рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. — Каждая из специализированных секций имела собственные кассу и систему безопасности. Говорить об удобстве обслуживания в таких магазинах не приходилось. Во второй половине 1990-х гг. на московском рынке начали появляться крупные торговые центры, созданные по мировым стандартам, среди которых: единая концепция магазина, продуманное размещение товаров, парковка для автомобилей посетителей, сервисная служба. Стало очевидно, что покупатели отдают предпочтение качеству и удобству обслуживания, даже несмотря на то что большинство новых торговых центров появились в районе МКАД”. Возрастающая конкуренция, а также явный успех торговых центов, созданных по новым стандартам, заставили владельцев старых советских универмагов и универсамов задуматься о своей перспективе. Одним из выходов стала реконструкция зданий под новый формат торговли.

Как известно, самым необходимым условием для успешного проекта в области торговли является месторасположение объекта. Поэтому, по словам Елены Енарьевой, руководителя департамента маркетинга ЗАО “Система-Галс”, в первую очередь интерес вызывали торговые площади, расположенные в центре города, на первой линии центральных улиц и магистралей. Практика показала, что гораздо быстрее решение о реконструкции имеющихся площадей принимали владельцы небольших универсальных магазинов, тогда как акционерам крупнейших столичных универмагов на это потребовались годы. Например, вопрос о реконструкции главного универмага страны был одобрен только в 2002 г. Изначально ГУМ был разделен на маленькие секции по 25-30 кв. м каждая, сейчас площади секций расширены до 80-300 кв. м, сняты внутренние перегородки, сделаны сквозные салоны. Это продиктовано изменениями потребностей потребителей. Большая часть денег из суммы, выделенной на реконструкцию ($10 млн), пошла на перестройку 3-го этажа, где раньше располагались демонстрационные залы и служебные помещения. В результате преобразований ГУМ получил новые торговые площади (они увеличились на треть), расширилась сеть общественного питания, открылись двухзальный кинотеатр, детская игровая комната. Вместе с этим здание претерпело качественные изменения, его оснастили лифтами и эскалаторами, перекрыли атриум. После ремонта в ГУМе улучшился состав торговых операторов, теперь представляющих самые известные мировые торговые брэнды.

“Реконструированные торговые площади на сегодняшний день являются одним из наиболее востребованных товаров на рынке коммерческой недвижимости, — говорит Элина Занина, руководитель отдела управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость". — Как правило, такие магазины находятся в исторически сложившихся торговых местах города, которые всегда посещались людьми именно с целью покупки нужного им товара, а также расположены вблизи интенсивных транспортных и пешеходных потоков. В будущем реконструированные торговые центры предполагают высокую экономическую эффективность их использования. Именно поэтому компании, занимающиеся ритейлом, готовы арендовать такие площади или покупать с внесением предоплаты еще на этапе реконструкции”. Чтобы здание было востребовано на рынке, оно должно отвечать ряду условий. По мнению специалистов “Миэль-Недвижимости”, оптимальная форма торгового зала — квадратная или прямоугольная с соотношением сторон приблизительно 1 к Помещение может иметь вытянутую форму в том случае, если по всей его длине расположены витрины. Высота потолков должна составлять не менее 4 м (чтобы при необходимости можно было установить подвесной потолок и спрятать под ним разводку коммуникаций). По современным требованиям площадь, задействованная под торговлю, должна составлять не менее 70% от общей площади здания. Основная часть современных магазинов работают по принципу самообслуживания, они требуют достаточно больших открытых площадей, значительного количества электроэнергии для освещения, кондиционирования, работы холодильного оборудования и т. д. Потребителями таких помещений чаще всего являются крупные розничные торговые сети, реализующие продукты питания, бытовую технику, одежду.

Зоной интереса торговых операторов являются отдельно стоящие районные универмаги. К примеру, после реконструкции в здании бывшего универмага у ст. м. “Пролетарская” размещается магазин сети “Арбат Престиж”. Большинство из них после смены собственников перепрофилированы. Обновление площадей стало причиной потери торгового формата универмага в ряде магазинов, располагающихся во встроено-пристроенной части жилых или административных зданий. В настоящее время верхний этаж старого универмага “Сокольники” занимает магазин “М.Видео”, в помещении универмага на ул. Б. Черкизовской (ст. м. “Преображенская площадь”) находится магазин “Арбат Престиж”, в универмаге “Богатырь” на ул. Селезневской разместился магазин одежды известных итальянских торговых марок.

Акционеры ОАО “Торговый дом “ЦУМ” одобрили контракт на $32 млн на проектирование и строительство нового торгового здания — пристройки к нынешнему универмагу с подземной автостоянкой. Архитектурно-планировочные решения, оборудование торговых залов будут полностью соответствовать общепринятым правилам для торговых центров, ориентированных на товары класса люкс. С вводом нового корпуса в 2006 г. ожидается увеличение общей площади до 60 000 кв. м. В будущем предстоит реконструкция со сносом и восстановлением по старому проекту универмага “Детский мир”. Несколько лет назад были реконструированы торговые площади старых универмагов “Москвичка”, “Весна”, “Подарки” на Новом Арбате. После качественных преобразований — увеличения торговых площадей, хорошего ремонта, установки системы кондиционирования, смены эскалаторов и др. — места мелких арендаторов заняли торговые операторы, представляющие преимущественно известные зарубежные торговые марки (Sasch, SPRIT, Benetton и др.).

Минусы площадей “с историей”

По-разному в новых условиях складывается судьба отдельно стоящих зданий универсамов. Одни из них, имеющие удачное расположение, реконструируются, и в них появляются новые хозяева (к примеру, в универсаме в конце Ярославского шоссе открылся супермаркет “Седьмой континент”), другие, где поток покупателей ограничен (большой универсам в Сабурове), по-прежнему сдают площади мелким арендаторам.

торговые компании работают напрямую с поставщиками, у которых есть свои складские помещения. Приходится искать выход, а именно вкладывать деньги и перестраивать складские помещения в торговые площади“.

Если удачное расположение старых торговых площадей работает им на пользу, то минусом является планировочная особенность зданий, в которых они располагаются. “Специфические особенности планировки универмагов советской постройки кроются в принципе организации торговли тех лет: магазин чаще всего представлял собою длинный прилавок, за которым находился продавец, — рассказывает Алена Ребарбар, директор департамента торговых помещений компании Penny Lane Realty. — Самообслуживание в магазинах советской постройки встречалось достаточно редко. Отсюда самые распространенные недостатки: помещение имеет вытянутую прямоугольную форму, неудачную по современным меркам планировку, нерационально расположенные массивные несущие конструкции, небольшую площадь — 1500-2000 кв. м”. Значительная часть торговых помещений советской постройки либо является пристроенной, либо представляет собой первые этажи жилого дома (универмаги “Весна”, “Подарки” на Новом Арбате, “Подарки” на Тверской и др.). Зачастую такое соседство влекло за собой различные проблемы, связанные с проведением дополнительной вытяжки и кондиционирования, шумом, освещенностью. Нельзя забывать о старых коммуникациях, подъемных механизмах, неудобных дебаркадерах. Кроме того, почти всегда в старых торговых помещениях недостаточно электричества. “Перепрофилировать старый магазин в современный супермаркет не составляет большого труда, — рассказывает Сергей Макин, руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости “Домострой”. — Срок окупаемости таких объектов — в среднем 4-5 лет, иногда и меньше. Одним из основных недостатков старых торговых площадей является наличие большой неполезной площади, как, например, в одном из наших объектов, который мы сейчас реализуем. Это бывший универсальный магазин “Промтовары” в районе Можайского шоссе на улице Гришина. Из общей площади в 1000 кв. м 400 кв. м занимает подвальное помещение, которое в свое время использовалось под склады. В настоящее время иметь большие склады нерентабельно, так как

Старые районные универмаги, которые в социалистические времена были очень популярными, в новых условиях оказались далеко не в выигрышном положении. Здания имеют высоту 4-5 этажей, по проекту они не оснащены лифтами, планировка внутреннего пространства таких торговых точек мало соответствует требованиям современных операторов. Даже после реконструкции, качественного ремонта, установки системы кондиционирования и лифтов торговые площади в таком здании непросто сдать в аренду. Причина заключается в том, что арендаторы с большой неохотой идут на верхние этажи, где поток покупателей, как правило, небольшой. По мнению Анны Ширяевой, генерального директора компании “Магазин магазинов”, для того чтобы здание использовалось с максимальной отдачей, торговля должна вестись одним оператором, который может выравнивать свои доходы между первым и последним этажами, ходовыми и неходовыми товарами. Сейчас в столице в настоящем формате department store работает только Stockmann.

С определенными сложностями сталкиваются и владельцы старых универсамов. “Учитывая, что раньше универсамы строились "где попало", они подходят не всем ритейлорам, — отмечает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. — С точки зрения реконструкции почти всегда существуют ограничения — как конструктивные (несущие стены), так и технические (электрические мощности). Тем не менее многие крупные ритейлоры начинают развитие именно с таких форматов, и по-прежнему эти магазины остаются интересными. Особенно это относится к продуктовым сетям и сетям бытовой техники”. В компании Colliers International отметили, что сегодня случаев реконструкции зданий старых универсамов очень немного, так как “остались в наличии” либо не очень интересные магазины с точки зрения местоположения, либо магазины, владельцы которых запрашивают слишком высокую цену.

По мнению специалистов Swiss Realty Group, успешным примером реинкарнации здания советской постройки стала комплексная реконструкция универмага “Москва” на Ленинском проспекте, ассортимент товаров которого значительно расширился, стал ориентированным на покупателей с достатком выше среднего. Универмаги “Бухарест” на ул. Каховке и “Лейпциг” на ул. Академика Варги приобрела компания “Холдинг-Центр” и реконструировала их по западным стандартам: на 1-м этаже расположены продуктовые супермаркеты, вторые этажи отведены под одежду и аксессуары, торговые залы имеют открытую планировку, около магазинов организованы парковки для посетителей. Расположенные на значительном удалении от центра, они рассчитаны на потребителей со средним уровнем дохода. По мнению специалистов компании “Миэль-Недвижимость”, к наиболее удачным примерам торговых площадей после реконструкции можно отнести магазины сети “Арбат Престиж” на Кутузовском проспекте, 8, на 1-й Тверской-Ямской улице, 26, а также универмаг “Добрынинский”, который сейчас перестраивается и все сдаваемые площади уже зарезервированы за будущими арендаторами. В то же время, по словам Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости Blackwood, чтобы определить, удачный проект или нет, следует проследить историю его эксплуатации, сколько раз за последнее время менялось направление его использования, часто ли сменялись крупные арендаторы, сколько раз проводились перепланировки. Например, “Детский мир” на Лубянке так и не удалось эффективно приспособить под современные требования. Его нынешние владельцы — АФК “Система” — считают, что успешное развитие торговли в существующем здании вряд ли возможно. Необходимость сноса и строительства на прежнем месте нового здания объясняется не только износом инженерных сетей, но и несоответствием торговых площадей основным технологическим требованиям современных ТЦ. Так, лишь 50% площадей задействованы под торговлю при необходимых 60-70%. Кроме того, по расчетам, реконструкция существующего здания обойдется на 20% дороже, чем строительство нового.

Обновление на пользу

Так что если большинство зданий универсамов и в новых условиях не теряют свой профиль, так как приобретаются сетевыми продовольственными операторами, то универмагам пока что предопределена другая участь: они перепрофилируются. По мнению Анны Ширяевой, возвращение таких зданий в привычный для них формат торговли возможен только с приходом иностранных сетей.
В мае на заседании правительства должна быть рассмотрена концепция развития ипотечного жилищного кредитования.

По мнению специалистов, будущее за реновацией старых торговых построек. Доказательством служит рост торгового оборота в обновленных зданиях. Например, как рассказали в компании Blackwood, магазин парфюмерной сети “Арбат Престиж” на Соколе был открыт в 2002 г. в реконструированном здании универмага “Смена” сети “Детский мир”. Торговая площадь старого объекта была перепланирована, торговая зона увеличена (2100 кв. м) и сейчас максимально используется. Сравнение эффективности старой формы управления, при которой значительные площади сдавались мелким арендаторам, и новой (один хозяин) в любом случае оказывается не в пользу первой. Практика показывает: нововведения прогрессивны и положительно влияют на повышение экономических показателей торгового объекта. Поэтому оборот магазина должен был увеличиться как минимум вдвое. На момент открытия “Арбат Престижа” на Соколе в планах компании значилось, что его товарооборот составит около 1/3 от совокупного товарооборота всех торговых центров компании, т. е. более $35 млн в год.

Решимость власти сделать ипотеку более доступной и массовой в последнее время не вызывает сомнений. На недавнем заседании президиума Госсовета президент поставил задачу в два раза увеличить объемы жилищного строительства к 2010 году. Кое-что, по мнению экспертов, сделано уже сегодня. Так, принят пакет из 27 законов, направленных на создание рынка доступного жилья, развитие ипотеки и механизмов финансирования строительства, а также финансовых инструментов для привлечения инвестиций в сферу недвижимости.

Согласно концепции к 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сведет до нуля свою деятельность в части накопления ипотечного покрытия. АИЖК перестанет выкупать пулы ипотечных кредитов у банков и перейдет на выкуп долгосрочных ипотечных облигаций, выпускаемых теми же кредитными учреждениями. Уже приобретенные пулы кредитов АИЖК будет продавать. Так работает, в частности, американское агентство, выполняющее аналогичные АИЖК функции.

Согласно концепции развития ипотечного жилищного кредитования АИЖК радикально изменит свой подход к развитию ипотеки.

Сейчас основным препятствием развития ипотеки стало отсутствие у банков долгосрочных ресурсов для выдачи кредитов. По мнению представителей финансовых ведомств, длинные ресурсы банкам может дать создание системы ипотечного рефинансирования на рынке.

Напомним, что АИЖК было создано в 1997 году как акционерное общество со 100-процентным государственным участием. С 2002 года агентство создало сеть региональных операторов, с помощью которых рефинансировало кредиты и займы, предоставляемые банками. Сейчас региональные операторы АИЖК есть в 77 регионах России. Система построена на определенных стандартах, в соответствии с которыми выдаются кредиты. Сейчас объем ежемесячного выкупа закладных составляет 1,5 тысячи. Согласно данным агентства, сейчас россияне в основном берут кредиты для улучшения жилищных условий, то есть, например, для превращения двухкомнатной квартиры в трехкомнатную. Средний размер кредита составляет 12-13 тысяч долларов, а средний ежемесячный размер платежа - 9 тысяч 800 рублей. Средний срок предоставления кредита - 15 лет, однако очень многие кредиты выплачиваются досрочно. И срок расчета по кредиту составляет на самом деле 6-7 лет. Стандартами АИЖК предусмотрено, что гражданин не может выплачивать по кредиту более одной трети своего официально подтвержденного дохода. И деньги, которые не подтверждены официально, направляются на досрочное погашение кредита.

Агентство намерено уйти с первичного рынка ипотечных кредитов, который предполагает выкуп закладных, на вторичный - выпуск ипотечных ценных бумаг. Предполагается, что кредитные учреждения будут выпускать ипотечные ценные бумаги. Однако рынком востребованы бумаги сроком на 3-4 года, тогда как ипотечные бумаги могут выпускаться на 20 лет. В решении этого вопроса примет участие АИЖК - банк будет размещать облигации длиной 3-4 года на рынке, а облигации на 16-17 лет будет выпускать агентство на средства, полученные в результате размещения собственных бумаг.



Главная --> Публикации