Главная --> Публикации --> Районы москвы: китай-город Строительные рынки уходят под крышу Гостиничные сети ищут гостей Вам жилье дорого обходится? Инвестирование в складчину

Первыми на перспективы недвижимости в Калининградской области обратили внимание московские девелоперы и риэлторы. «Последние два-три года многие москвичи считают для себя перспективной покупку недвижимости в Калининградской области, -- говорит аналитик компании Paul's Yard Виктор Овсянников. -- Наибольшим спросом у жителей столицы пользуются дома, коттеджи, таунхаусы в курортной прибрежной зоне. В некоторых прибрежных поселках доля жителей столицы, строящих или купивших недвижимость, составляет 80%». Сегодня квадратный метр в доме на берегу стоит 500--700 долл. Вполне приличный таунхаус в 100 кв. м обойдется в 50 тыс. долларов.

Последние два года одним из самых перспективных рынков недвижимости после Москвы и Московской области эксперты считают Калининградскую область. Уникальное географическое положение позволяет назвать этот регион даже не окном, а крыльцом в Европу. «Если будет принят закон «Об особой экономической зоне», то появится возможность сделать из этого региона аналог китайского Гонконга», -- уверяют они.

Не осталось без внимания москвичей и жилье в самом Калининграде. Метр в строящемся доме на нулевом этапе стоит здесь около 450 долл. Приличную однокомнатную квартиру на «вторичке» общей площадью 38--40 кв. м можно приобрести за 21--22 тыс. долл., двухкомнатную -- за 24--28 тыс., трехкомнатную -- за 33 тыс. и выше.

С интересом относятся москвичи и к участкам земли на побережье Балтийского моря. Правда, в последнее время на курортные земельные участки чаще заключаются договоры не купли-продажи, а аренды. Сейчас руководство области ведет политику застройки и развития приграничных районов. Именно там столичные жители активно скупают землю. Стоимость земельного участка в Калининградской области, так же как в Подмосковье, зависит от многих факторов. Цена сотки земли, которую можно использовать под застройку, на побережье в курортной зоне еще недавно составляла 350--400 долл. Осенью же она достигла 1000 долл. и более. В приграничной зоне сотку земли можно приобрести за 200--250 долларов.

Калининградская область сейчас переживает и гостиничный бум. В начале 90-х годов, когда регион открыли для посещения иностранных граждан, область испытала приступ ностальгического туризма из Германии. Отсутствие нормального сервиса, условий для отдыха и развлечений не стало препятствием для первой волны путешественников, основной целью которых было попасть на родину предков. Ожидания, что поток туристов в область вот-вот иссякнет, не оправдались. В 2000--2001 годах это осознали и российские инвесторы. Они стали скупать землю на побережье под строительство гостиниц. И за последние два года в области введено в эксплуатацию 20 новых небольших гостиниц и гостевых домов с вполне приемлемым уровнем сервиса. Крупнейший из московских инвесторов в Калининградской области -- группа компаний "Конти" -- уже вложил в свои проекты по строительству трех гостиниц более 10 млн долл. По словам президента "Конти" Тимура Тимербулатова, к 2006 году объем инвестиций компании в Калининградскую область достигнет 150 млн долл., большую часть из них составят вложения в создание гостиничной сети европейского уровня, которая будет работать во всех интересных для туристов городах области -- в Калининграде, Светлогорске, Зеленоградске, Балтийске -- и на всем побережье.

В прошлом году в Калининграде увеличился спрос и на офисы -- арендные ставки выросли на 30%. Сейчас в городе возводится несколько крупных офисно-торговых комплексов. Основными инвесторами таких объектов опять же выступают московские компании. «В общей сложности это около 40 тыс. кв. м новых офисных помещений, -- говорит начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty Светлана Муханова. -- Наиболее крупный проект -- большое административное здание, недостроенный Дом Советов, реконструкцию которого осуществляют сейчас несколько московских риэлторских компаний. Его площади вполне хватит, чтобы насытить городской рынок офисов. Кроме того, в Калининграде планируется ввод нескольких новых торговых центров, например ТРК «Мега» площадью более 92 тыс. кв. метров».

Однако местные жители настроены не столь оптимистично по поводу возросшего интереса инвесторов к Калининградской области. В Зеленоградске, например, существует так называемый мертвый квартал. Это роскошные новые особняки, по баснословной цене приобретенные богатыми москвичами, которые бывают там раз в год не больше двух недель. Остальное время дома пустуют. Это вызывает у местного населения крайне негативное отношение к строительству элитного жилья. Главным лозунгом политической кампании нынешних выборов глав районов стало обещание приступить наконец к строительству доступного муниципального жилья. В ходе нее развернулась и борьба между крупнейшими строительными холдингами региона за землю на побережье и инвестиции. Каждая компания выдвинула своего кандидата и надеется в итоге получить преференции.

Один из самых популярных для инвесторов городов области -- Светлогорск. «Его курортная часть два года назад была объявлена федеральным курортом, -- говорит г-жа Муханова. -- Сначала Светлогорск, вернее, Rauschen был общегерманским курортом, там сохранилась даже бывшая дача Геринга». По данным местных агентств недвижимости, доля москвичей среди покупателей недвижимости Светлогорска за последние два года возросла с нескольких процентов до 50--60%.

До 10% квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются частными инвесторами в период завершения строительства дома. Доход инвестора от подобной сделки может составить 30% и более. При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по инвестиционному договору.

Можно говорить об отчетливой тенденции развития рынка недвижимости Калининградской области: с появлением крупных инвесторов весь его потенциал очень быстро оказался задействован. За два года цены выросли более чем в три раза, построены новые жилые дома, офисные и торговые центры. Но эксперты напоминают, что скоро можно ждать стагнации, связанной как с насыщением рынка, так и с отсутствием площадок для застройки -- это уже произошло в Светлогорске. И тогда инвестиционная привлекательность резко снизится.
Быстро и без бумажной волокиты получить «живые» деньги за еще не существующий объект недвижимости можно, переуступив право требования на квартиру в новостройке. Осуществить это легко, и обойдется сделка дешево. Если знать простые правила безопасности.

Быстро

Денежные средства, получаемые инвестором по данному договору, фактически платятся не за жилое помещение, а лишь за право требовать у строительной компании передачи квартиры после окончания строительства. «Если данный объект незавершенного строительства является предметом действующего договора подряда, о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он считается объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда». Таким образом, объект договора уступки права требования в момент строительства — это объект обязательства, а не вещных прав. Договор переуступки используют и риэлтерские агентства, реализующие новостройки по договору со строительной компанией.

Конечно, в каждом конкретном случае индивидуальных особенностей намного больше, чем типовых правил. Может возникнуть множество трудностей, например с получением необходимой гражданину документации. Однако знание основных моментов заключения договора уступки (они наглядно показаны в таблице на стр. 23) пригодится и опытному инвестору, и уж тем более — начинающему игроку рынка недвижимости.

Оформление договора уступки не требует ни большого количества времени, ни дополнительных затрат. У нотариуса или у самой строительной компании обычно есть такие типовые договоры. В отличие от договора купли-продажи квартиры регистрировать договор уступки не требуется. Нотариальная форма необязательна, если основной договор не был удостоверен нотариально. Согласие супруга на заключение договора зачастую вообще не учитывается, а если оно и желательно, то исключительно в форме подписанного супругом (супругой) документа, который написан от руки и содержит лишь согласие на сделку на указанных условиях. Так что все бумажные процедуры займут не более одного дня. Дополнительное время может понадобиться уступающему право требования инвестору для предоставления доказательств уплаты денежных средств в счет финансирования строительства квартиры. А цессионарию может потребоваться несколько дней на правовой аудит документации.

Одно из основных достоинств договора уступки — возможность для инвестора не платить налог с продажи квартиры — в отличие от случая, когда предметом сделки является сама квартира. Впрочем, налоговые органы придерживаются прямо противоположного мнения и разбирательства «кому, как и когда надо или не надо платить» идут в судах с завидной регулярностью. Исчисление и уплата налогов, а также способы их минимизации — тема интересная и спорная, так как в налоговом законодательстве существует масса пробелов по уступке имущественных прав. Здесь требуется глубокий анализ теории и практики.

Дешево

"Мы должны избавляться не только от ветхого и аварийного, но и некомфортного жилья", - заявил на минувшей неделе Юрий Лужков на заседании Координационного совета, посвященного развитию Центрального административного округа.
Его согласие снести пару девятиэтажек в центре столицы взбудоражило горожан. Многие расценили заявление мэра как начало новой кампании, теперь уже по сносу жилья так называемого второго периода индустриального домостроения.

Инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, занижают сумму договора переуступки или вообще не фиксируют разницу между той ценой, которая заявлена в договоре переуступки, и другой, указанной в договоре инвестирования. Или создают схемы, куда включают оплату дополнительных услуг инвестора или страхование риска получения квартиры.

И пояснил: "Снос домов, о которых упомянул Юрий Михайлович, исключительный случай. В целом же по городу дай бог пока снести пятиэтажки - из 6 миллионов квадратных метров, которые в соответствии с постановлением правительства Москвы должны исчезнуть с лица столицы к 2010 году, не снесено еще более 2 миллионов".

В это время, пришедшееся на десятилетие между серединой шестидесятых и серединой семидесятых годов прошлого столетия, в Москве как раз и строились в основном девяти- и двенадцатиэтажные дома. "Сносить их в массовом порядке никто не собирается", - заверил корреспондента "РГ" руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин.

И тем не менее разговор о девятиэтажках, как выяснилось, Лужков завел неспроста. Пару месяцев назад он подписал касающееся их распоряжение N 183 Правда, направлено оно не на снос, а на санацию - то есть доведение их до современных градостроительных норм. На проведение научно-исследовательских и проектных работ в этом направлении мэр дал указание выделить деньги уже в 2005 году. "И это вполне логично, - рассказал корреспонденту "РГ" первый зам. главного архитектора Москвы директор МНИИТЭП Юрий Григорьев, - так как в 2030-2040 годы наступит предельный срок эксплуатации этих домов. Учитывая, что в городе таких домов насчитывается примерно 52 миллиона квадратных метров (чуть не треть!), очень важно не опоздать, так как потом начнется обвал ветхого жилья". Сносить же девятиэтажки, даже пожелай того власти, считает автор самой первой серии девятиэтажек - 11-49П Виталий Аникин - зам. директора МНИИТЭП, столице было бы и не под силу. "Дело в том, что строились они в Москве в шестидесятые годы с таким же размахом, с каким жилье возводится сейчас - по 4,5 миллиона квадратных метров в год", - рассказал он. - Значит, и выходить из строя будут такими же темпами. Чтобы удовлетворить имеющиеся сейчас нужды москвичей в квартирах и начать расселять переселенцев из девятиэтажек, городу пришлось бы строить жилья вдвое больше нынешнего - по 9 миллионов квадратных метров в год, что строителям пока не под силу". Другая причина невозможности сноса еще более прозаичная: а куда девать огромное количество мусора от останков домов? Первыми споткнулись об эту проблему немцы, взявшиеся за жилье в восточном Берлине после падения стены. В итоге они пришли к выводу, что санация - экономичнее.

А глава управы Таганского района Олег Борисов добавил: "Две блочные девятиэтажки по улице Нижегородской, 11 и 11б, о которых шла речь на координационном совете, портили вид уже обновленного квартала. Жильцы, которым обещаны квартиры по соседству, очень надеялись на то, что снос дойдет и до них".

Что предполагается сделать в ходе санации? В первую очередь утеплить дома. Стены - за счет облицовки металлическими или керамзитобетонными панелями. Заменить окна на стеклопакеты, остеклить лоджии. Установить более современное инженерное оборудование, конвекторы с регуляторами, чтобы не обогревать улицу, когда в квартире жарко, проложить новые энергосети, так как имеющиеся сейчас не были рассчитаны на такое количество домашней техники, которой напичкана чуть ли не каждая столичная квартира. Ну и конечно, обновить крыши - самое слабое звено у этих домов, большей частью построенных без чердаков, с так называемой совмещенной кровлей. Сделать это не так уж и сложно, как, впрочем, и надстроить входы, за счет чего увеличится пространство вестибюля и появится место для консьержки, возможность строительства пандуса для съезда инвалидов-колясочников. Все это сделает дома не только более красивыми и комфортабельными, но и энергосберегающими. Проектировщики обещают, что для их обогрева потребуется вдвое меньше энергии, чем прежде.

Уверены в этом и московские проектировщики. "Девяти- и двенадцатиэтажки для своего времени были очень даже неплохим жильем", - считает Виталий Аникин. Жуткое состояние, в которое пришли они всего за четыре десятилетия при планировавшейся вековой эксплуатации, он объяснил в первую очередь тем, что с момента строительства их ни разу капитально не ремонтировали. "Привести же их в соответствие с требованием времени намного легче, чем пятиэтажки, - говорит он. - Хотя бы потому, что девяти- и двенадцатиэтажки не нужно перестраивать". И в самом деле, именно в этих домах впервые после строительства "хрущоб" появились изолированные комнаты, раздельные санузлы и нормальные ванны - длиной 1,70, а не сидячие по 1,4 Даже мусоропроводы и лифты, к сожалению, лишь пассажирские, хотя, как выяснилось, проектом предусматривались и грузовые, но устанавливать их запрещали существовавшие в ту пору строительные нормы. Поэтому если, по расчетам, реконструкция пятиэтажки стоит примерно по 340 долларов за квадратный метр, то девятиэтажка - на 100 долларов на каждом метре дешевле.

По мнению независимых экспертов, по большинству проектов точные сроки строительства вообще невозможно рассчитать: предусмотреть все вероятные осложнения не могут даже самые опытные строители, а потому процесс, как правило, затягивается надолго. Компаниям приходится что-то дорабатывать в проекте, менять в документах, вдруг выясняется, что не хватает каких-то согласований и разрешений. В результате возведение дома часто еще только начинается тогда, когда по условиям договора его должны уже сдать. "На возведение обычного панельного дома в районах массовой застройки в среднем необходим год. Однако сроки строительства сегодня срывают практически все компании, включая крупные домостроительные комбинаты",– говорит руководитель экспертной группы "Академстройнаука" Сергей Захаров.

С такими предпроектными предложениями МНИИТЭП вышел к правительству Москвы еще год назад. Теперь институт как автор жилья периода индустриального домостроения получил статус головного разработчика, от которого город ждет типовых решений по санации девяти- и двенадцатиэтажек. Это поможет строителям поставить обновление домов на такой же конвейер, какой был запущен в период их строительства.
Сегодня редкий строительный объект сдается вовремя. В среднем по Москве жилые дома сдаются на шесть-восемь месяцев позже указанного в договорах срока. Абсолютно типовая ситуация: сроки сдачи дома затягиваются, владельцы еще не существующих квартир нервничают, не спят ночами, боясь, что застройщик разорился, директор фирмы попал под суд, а имущество фирмы арестовано. Но рано или поздно дом сдается с большими или не очень недоделками, и перенервничавшие собственники, облегченно вздохнув и засучив рукава, собственными силами доводят квартиры до ума.

Остановка по требованиям
Несмотря на то что затягивание сроков сдачи и ввода в эксплуатацию происходит повсеместно, в большинстве случаев за тревожное ожидание гражданин может спросить с компании по всем статьям – подав на нее иск в суд или обратившись в правоохранительные органы. Попробуем определить, когда можно еще понаблюдать за развитием событий, а когда нужно пытаться как можно быстрее вернуть вложенные в строительство деньги.

Продвижение стройки, по мнению риэлтеров,– основной индикатор, по которому может ориентироваться ожидающий квартиру человек. А потому он должен контролировать этот процесс, периодически наведываясь на стройку. Если в течение нескольких месяцев (трех и более) на объекте ничего не происходит – это повод для беспокойства.

Разворачивать строительство без оформления разрешений и согласований, без оформления контрактов – привычная для Москвы практика. Это признают даже в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции (КАСРР), возглавляемом Владимиром Ресиным. Конечно, есть и такие инвесторы, которые, не имея всех документов, на площадку не выходят, но таких немного.

Строительство в опасности
Так что же делать обычному гражданину, не сведущему в строительном аудите, тенденциях, подводных течениях и камнях рынка недвижимости и расстановке сил на нем? Ведь покупатель не может оценить риски, связанные со сроками ввода в эксплуатацию, прогнозировать действия московского правительства или каких-то инспекций, поведение крупнейших инвестиционно-строительных компаний, контролирующих московский рынок (а таких не меньше двадцати-тридцати).

Впрочем, сами риэлтеры задержку сроков сдачи жилья до полугода считают вполне нормальной: сроки, говорят они, затягиваются всегда.

"В этом случае не стоит сидеть и ждать сложа руки – нужно, не стесняясь, обращаться за разъяснениями в строительную компанию,– рекомендует руководитель информационного проекта 'Индикаторы рынка недвижимости – ИРН.ru' Олег Репченко.– Если окажется, что причина в каких-то объективных факторах (у инвестора закончились деньги или возникли юридические сложности – например, стройку запретили, если какие-то разрешения оказались недействительными и их аннулировали), то человеку должны вернуть деньги или дать четкие разъяснения, взяв при этом новые обязательства. Хотя не рекомендую перезаключать в такой ситуации договор, так как решение юридических проблем может растянуться на годы".

"Более того, Верховный суд дал следующее разъяснение: инвестиционные договоры, по которым в последние три года заключается львиная доля всех сделок в долевом строительстве, являются по своей сути договорами купли-продажи. Это говорит о том, что судебная практика по этим делам должна в ближайшее время измениться, и у потребителей появится больше прав, чем у компаний,– продолжает председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.– ВС рекомендовал судьям, если они не хотят, чтобы их решения обжаловали, рассматривать эти договоры как договоры купли-продажи. Это дает возможность взыскивать с компании неустойку, которая будет на порядок выше указанной в договоре. Кроме неустойки можно требовать и возмещения убытков – моральных и материальных. Если компания обязалась сдать вашу квартиру, предположим, к 1 мая, но очевидно, что не сделает этого, ваши планы рушатся: вы не собирались жить после майских в съемной квартире и платить за нее по 300 долларов в месяц, а придется. В том случае, если договор аренды легальный, можно будет компенсировать арендную плату через суд: компания не выполнила своих обязательств, что привело к дополнительным расходам с вашей стороны. Если же несоблюдение сроков привело еще и к семейным проблемам или страданиям, можно смело добиваться и возмещения морального ущерба. Эти возможности законодательства надо активнее использовать, чтобы строительные компании более ответственно относились к соблюдению сроков".

Возможно, эта сложившаяся практика в ближайшее время изменится. "Эксперты Верховного суда РФ обобщили судебную практику по делам, связанным с долевым строительством, и в февральском 'Вестнике ВС РФ' за 2003 год опубликовали рекомендации судьям по рассмотрению этих довольно непростых дел,– поясняет Сергей Захаров.– Высшая судебная инстанция России пришла к выводу, что отношения между гражданами, приобретающими квартиры по схеме долевого строительства, и строительными или риэлтерскими компаниями должны регулироваться действующим законом 'О защите прав потребителей'. А этим законом за каждый день просрочки предусмотрена выплата неустойки – 3% в день".

Затем можно обратиться к адвокату, занимающемуся жилищными тяжбами. Он поможет составить письмо-претензию к инвестиционно-строительной компании с требованием выполнить свои обязательства в срок или, в противном случае, нести штрафные санкции. Сумма зависит лишь от опытности и профессионализма вашего юриста: по минимуму неустойку можно взыскать за незаконное использование денежных средств по 395-й статье Гражданского кодекса РФ "Ответственность за неисполнение денежного обязательства", а по максимуму – подвести компанию под штрафные санкции, предусмотренные разделом ГК РФ "Купля-продажа". Если компания никак не отреагировала на ваши претензии, с помощью адвоката можно требовать возврата части стоимости квартиры.

Сразу бежать в суд не надо. Для начала необходимо собрать какую-то объективную и субъективную информацию о том, что вообще происходит и почему стройка заморожена или надолго затянулась. Не лишними были бы сведения о том, с кем вы заключили договор: юридический адрес компании, ее учредители и т. д. Это открытые данные, бесплатное предоставление которых предусмотрено законом. Обратиться за ними можно в Министерство по налогам и сборам РФ, в Московскую регистрационную палату.

Риэлтеры, аналитики и юристы в один голос утверждают, что время явных мошенников, собирающих деньги и бесследно исчезающих, прошло. В начале 90-х их было гораздо больше. Хотя долевое строительство по-прежнему является зоной повышенного риска, где крутятся огромные деньги. Но до сих пор нет ни одного законодательного акта и государственного органа, регулирующего эту сферу. Случись что – и до решения суда главные инвесторы и заказчики строящегося жилья, граждане не будут иметь никаких реальных прав на недостроенный дом, ведь в собственность у нас оформляются только завершенные объекты. В этой ситуации больше всего удивляют неистребимая надежда нашего народа на авось и тот факт, что все больше людей положительно относятся к приобретению жилья на этапе строительства. Как показывают результаты последний опросов, посвященных жилищным предпочтениям москвичей, которые проводил Центр социологических исследований Московского инвестиционного агентства недвижимости, рассмотреть подобный вариант готовы около 48% опрошенных.

Ну а дальше вы сами решаете: или продолжать ждать и атаковать офис компании звонками и письмами, или начинать судиться и предпринимать шаги по аресту имущества обманувшей вас фирмы.

Обычные подозреваемые
Выйдет или нет компания из кризиса, рядовому покупателю практически невозможно определить по каким-то внешним признакам. Если они не приобрели слишком угрожающий характер. Когда же начинаются какие-то противоправные действия (компания сворачивает бизнес и закрывает свои офисы, присваивает чужие средства и не думает приступать к строительству), можно смело обращаться в правоохранительные органы. Деятельность строительных компаний и риэлтерских агентств проверяют подразделения по борьбе с экономическими преступлениями – УБЭПы. Любой гражданин, заподозривший, что против него замышляются или совершаются противоправные действия, может обратиться в органы внутренних дел с заявлением, чтобы они провели проверку по изложенным в нем фактам. От ее результатов зависит, возбудят уголовное дело или нет, возьмут ли под стражу руководителя и арестуют ли счета и имущество компании. Но в любом случае вы выясните, с кем имеете дело: с компанией, попавшей в трудную ситуацию, или с откровенными мошенниками.



Главная --> Публикации