Главная --> Публикации --> Ярмарка инвесторов Карибский рай по цене российской квартиры Клубный завод Имущество ценно, но нервы дороже Правительство сделало важный шаг к массовой ипотеке

"Западных архитекторов подвела экономность"

В столице параллельно с продажей земельных участков под строительство современных высоток (по городской программе "Новое кольцо Москвы") стахановскими темпами разрабатывают новые Строительные нормы и правила (СНиПы) для возведения небоскребов. В новые нормы, которые после доработок должно утвердить столичное правительство, впервые включили раздел, посвященный комплексному обеспечению безопасности здания высотой от 76 до 400 метров. Но безопасность дешевой не бывает - по предварительным оценкам специалистов, применение новых СНиПов только по пожарной безопасности увеличит себестоимость строительства в 1,5-2 раза. Подробнее об этом завлабораторией температуростойкости, диагностики бетона и железобетонных конструкций НИИ бетона Владимир Соломонов рассказывает корреспонденту "Известий" Богдану Степовому.

известия: Получается, что западных архитекторов подвела излишняя экономность?

Владимир Соломонов: Бум строительства небоскребов в США и Европе пришелся на 70-е годы XX века, но только после крушения башен-близнецов Всемирного торгового центра в Нью-Йорке и недавнего пожара "Виндзор-билдинга" в Мадриде проектировщики задумались о специальных нормах безопасности для таких уникальных зданий. "Близнецы" выдержали мощнейший удар самолетов, а погубил их пожар - слабозащищенные металлические несущие конструкции не выдержали высокой температуры и начали деформироваться, что и привело к обрушению зданий. Мадридский 32-этажный небоскреб "Виндзор-билдинг", сгоревший недавно, погубили дешевые окна-витражи. Все видели, как языки пламени распространялись по металлической облицовке "Виндзора", которая сворачивалась в рулоны от высокой температуры, а огонь переходил с этажа на этаж через полопавшиеся окна. Причиной этих катастроф стали недоработки проектировщиков, которые, впрочем, затевая новое дело, не могли предугадать всех опасностей.

"Надо оборудовать специальные "островки безопасности"

Соломонов: Это можно назвать по-разному, но факт остается фактом: у небоскребов не было резервного запаса прочности на случай чрезвычайных ситуаций. В самолетах, вертолетах и космических кораблях все важнейшие системы сделаны с большим запасом и продублированы несколько раз. А проектировщики небоскребов о вопросах безопасности думали, как показало время, не в самую первую очередь. Всем казалось, что с пожарами в жилых домах люди давно научились справляться, поэтому никто не придавал особого значения повышению пожарной безопасности.

известия: Но ведь огонь может перейти с этажа на этаж по окнам, как это было в Испании.

Соломонов: У нас есть предложения, как повысить уровень пожарной безопасности высотных зданий. В высотках через каждые 7-10 этажей надо оборудовать технический огнезащитный этаж. Во время пожара техэтажи, а их стены и перекрытия выдерживают высокую температуру и дополнительную нагрузку от возможно обрушившихся во время пожара конструкций, станут своеобразными "островками безопасности" для людей. Все входы и выходы техэтажа надо оборудовать герметичными и огнестойкими перекрытиями, а помещения - системой вентиляции, чтобы люди могли там переждать пожар. Эти этажи, кстати, разделят здание по высоте на отсеки, что позволит локализовать пожар. Высотное здание надо строить по принципу Международной космической станции, где в случае чрезвычайной ситуации космонавты должны перейти в спускаемый аппарат и покинуть станцию.

"Цена здания возрастет в 1,5-2 раза"

Соломонов: Для этого в небоскребах необходимо устанавливать огнеупорные стекла. При соблюдении всех этих правил пожар изначально будет "зажат" между двумя техническими этажами.

Соломонов: Они смогут переждать пожар на техэтаже. Современные технологии позволяют обеспечить их безопасность.

известия: Что делать людям во время пожара в высотке, если огонь отрезал им все пути отступления?

Соломонов: Их надо защищать бетоном. Во время строительства знаменитых сталинских высоток, в том числе и Главного здания МГУ, советские проектировщики именно так и сделали. В наших старых высотках основная несущая нагрузка приходится на металлический каркас, спрятанный в глубину так называемых бетонных обойм. Мне довелось проводить экспертизу Белого дома после его обстрела и пожара в 1993 году. Там внутренние помещения горели три дня, но металлические конструкции с мощной обетонировкой не пострадали. Именно поэтому здание восстановили за считанные месяцы.

известия: Как защитить металлические несущие конструкции? В зоне пожара они так или иначе подвергнутся воздействию высоких температур.

Соломонов: По предварительным подсчетам, она возрастет максимум в 1,5-2 раза. Но на небоскребах лучше не экономить.

известия: Все эти меры сильно скажутся на себестоимости здания?

известия: Сейчас в Москве, не дожидаясь новых СНиПов, активно строятся высотные дома. Насколько они безопасны с противопожарной точки зрения?

"Спринг-системы эффективны против бытовых пожаров"

известия: Можно лишь предположить, что их сделали по старым СНиПам?

Соломонов: Самое грустное, что каждая компания, разрабатывая свои проекты, не выносит их на обсуждение специалистов разных профилей. Мы просто не знаем, как они их построили. И потому можем повторить те же ошибки, что и западные проектировщики, - один человек, как бы он ни был талантлив, все предусмотреть не может.

известия: Сейчас в московских высотках устанавливаются противопожарные спринг-системы (разбрызгиватели), которые в случае резкого повышения температуры начинают заливать помещения спецсоставом. Насколько они эффективны?

Соломонов: Может быть, что-то усилили, вряд ли более... Это-то больше всего и настораживает.

Особняки — довольно специфический сегмент офисного рынка: он не имеет ни единой классификации, ни точного определения. Отчасти это связано с повышенным спросом и недостаточным предложением офисов такого типа на рынке. Иногда собственники некоторых зданий, желающие продавать их в более престижном сегменте, позиционируют свои строения как особняки, хотя по большому счету их объекты таковыми не являются. В итоге даже некоторые административные здания 1960–1970-х годов постройки с небольшой прилегающей территорией называют особняками.

Соломонов: Практика показала, что - по крайней мере в прошлом - они подводили. В 1983 году горела фабрика, где делали стерильные простыни для роддомов, оснащенная спринг-системами. Так вот они не помогли. Разбрызгиватели сработали, но залили не цех, где бушевал огонь, а склад с готовой продукцией.
Офисный рынок с каждым годом пополняется новыми качественными площадями. Однако многие компании по-прежнему предпочитают бизнес-центрам класса А старинные особняки в центре Москвы. Для них представительский офис в таком здании — вопрос престижа, необходимая составляющая ведения бизнеса.

Площадь самых «ходовых» особняков составляет от 500 до 2,5 тыс. кв. м, на ней могут разместиться от 50 до 300 сотрудников (из классического расчета 10 кв. м общей площади на одного человека).

Ведущий специалист отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Кермен Мастиев считает, что особняком может считаться отдельно стоящее здание с общей площадью от 500 до 5 тыс. кв. м, обладающее рядом исторических и архитектурных особенностей, которые подтверждены городским или федеральным законодательством. Оно располагается на огражденной и охраняемой (зачастую закрытой от посторонних глаз) территории, как правило, в престижном деловом районе.

Желание держаться особняком
По наблюдению специалистов рынка, особняками интересуются, как правило, российские и некоторые европейские компании, тогда как американцы предпочитают иметь офисы в современных качественных бизнес-центрах. По статистике, каждая вторая крупная российская компания хотела бы иметь офис в особняке. Но позволить себе это могут немногие.

Относительно классификации особняков мнения специалистов рынка расходятся. Одни эксперты считают, что к таким зданиям применимо общепринятое разделение по категориям А, В и С (с оговоркой, что у особняков, как правило, нет профессионального управления). При таком подходе основная часть московских особняков попадает в категорию В, поскольку здания класса А должны иметь площадь не менее 5 тыс. кв. м, а особняки подобных размеров — большая редкость.
Другие специалисты выделяют особняки в отдельную категорию, внутри которой классифицируют их в зависимости от возможности адаптации отдельно стоящих строений под офисы. «Общепринятая классификация офисов по классам А, В и С подразумевает наличие в здании сложного инженерного оборудования: системы кондиционирования, пожаротушения, бойлерной и т. п., — говорит начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Русский дом недвижимости» Наталья Жаренова. — По техническому оснащению особняки проще, их оценивают по другим критериям. К тому же каждое предложение индивидуально, поэтому особняки сложно стандартизировать».

Некоторые организации выбирают такие офисы для того, чтобы в прямом смысле «держаться особняком». Безопасность и секретность необходима всевозможным международным и общественным организациям, посольствам и консульствам. Ведь в небольшом здании с одним владельцем гораздо легче, чем в огромном бизнес-центре, следить за безопасностью: наладить пропускной режим, видеонаблюдение и т. п. Дополнительным плюсом в этом случае становится то, что к особняку почти всегда прилегает огороженная территория.

Собственниками или арендаторами особняков обычно являются преуспевающие компании среднего и крупного бизнеса: банки, иностранные представительства, сырьевые, финансовые и туристические компании, а также юридические конторы. Этим компаниям важно подчеркнуть свой статус, а иметь в качестве офиса особняк всегда считалось престижным.

Организации, которые могут позволить себе особняк, хотят иметь офис внутри Садового кольца или в непосредственной близости от него. Следующие по популярности районы — Юго-Запад, Запад и Северо-Запад.

Но в целом при выборе места для размещения офиса каждая компания руководствуется собственными предпочтениями, которые прежде всего базируются на финансовых возможностях фирмы.

Юлия НИКУЛИЧЕВА
Заместитель директора компании Jones Lang LaSalle:
— Спрос и предложение на рынке особняков сегодня достаточно сбалансированы. Ажиотажный спрос на них наблюдался в 2001–2002 годах, теперь компании предпочитают новые бизнес-ценры. Кроме того, представительские офисы нужны далеко не всем организациям.
В ближайшем будущем, думаю, появятся новые предложения на рынке аренды особняков. Дело в том, что некоторые посольства сейчас строят для себя новые здания: например, ими уже обзавелись посольства Англии и Кореи. Следовательно, особняки, которые они занимали, будут освобождаться для последующей сдачи в аренду.

Ломать нельзя реконструировать
Стоимость аренды и продажи особняков, как правило, немного выше по сравнению с помещениями в бизнес-центрах. Известны случаи, когда стоимость 1 кв. м особняка доходила до $3–5 тыс., в то время как в обычном офисе класса А цена продажи не превышала $2 тыс. Самые дорогие офисные помещения находятся на улицах Тверской, Арбате и Новом Арбате — они стоят порядка $4–5 тыс. за 1 кв. м. Там же фиксируются самые высокие арендные ставки. Аренда особняка с высококлассным ремонтом в пределах Садового кольца обходится порядка $700 в год за 1 кв. м.
Сегодня особняки интересны потребителю и не слишком выгодны инвесторам, для которых значительно привлекательнее вложения в новые бизнес-центры. Имея дело с особняками, они обычно рассчитывают получить разрешение на реконструкцию с увеличением площади. Реконструкция особняков предполагает значительные затраты, превышающие стоимость покупки современного здания.
Несмотря на свою престижность и даже элитарность, старинные особняки имеют целый ряд существенных недостатков. Особенно это касается зданий, являющихся памятниками архитектуры. «Эксплуатация таких особняков предполагает их содержание в соответствии с охранным договором, — рассказывает ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. — При этом органы контроля из Москомархитектуры постоянно проверяют соблюдение условий этого договора. В нем может, например, оговариваться сохранение цвета фасада и его элементов или невозможность изменения планировки и интерьеров. Например, в Малом Гнездниковском переулке есть особняк с дубовым потолком, который сам по себе является несущей конструкцией. Если его разобрать — здание рухнет».
Пожалуй, одно из самых простых условий — сохранение фасадов. Хуже, когда есть ограничения по сохранению внутренних интерьеров — это создает определенные трудности. Скажем, если в какой-то комнате должен быть сохранен паркетный пол, то ксерокс или сейф на него ставить нельзя, что не всегда удобно обитателям особняка. Исторические интерьеры практически не приспособлены для современных офисов.

Михаил ГЕЦ
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
— Особняк — отдельно стоящее здание, которое обладает архитектурной ценностью, или новое здание, построенное в центре города, органично вписанное в архитектурную среду. Оно должно быть низкоэтажным (не выше пяти этажей) и компактным.
Сейчас на рынке особняков присутствует около 100–125 таких зданий, из них около 80% предназначены для размещения одной компании. Количество строящихся ежегодно зданий, которые можно отнести к особнякам, не превышает 10–1 Все они возводятся в центре. Ожидается, что со временем количество новых особняков будет только уменьшаться: не так много площадок в Москве подходит для подобного строительства.

Владимир КУДРЯВЦЕВ
Ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard:
— В центре Москвы практически любой особняк, в котором не висят шторы на окнах и не стоят цветы в горшках, является чьим-то офисом. К сожалению, эксплуатация большинства из них находится на низком уровне, и внимание государства к ним очень ослаблено. А ведь многие старинные здания являются украшением города, частью его истории. В результате многие из них мы утрачиваем в силу каких-то инвестиционных амбиций. В столице достаточно много особняков, которые находятся в плачевном состоянии, часть из них — памятники архитектуры, истории и культуры. Есть также особняки, которые не представляют в этом смысле никакой ценности, но по определенным причинам пока невыгодно ни их восстановление, ни строительство на их месте новых объектов.

Наталья ЖАРЕНОВА
Начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Русский дом недвижимости»:
— Всего на сегодняшний день в Москве предлагается порядка 20 особняков, из них в центре находится не более трети, что для столицы не много. Со временем новых предложений становится меньше, поскольку им просто неоткуда взяться.
Ведь что такое особняки? Это либо реконструированные здания, либо построенные на месте снесенных. Что касается реконструкции, то немало особняков находится в государственной собственности: в них, как правило, размещаются различные государственные организации. Подобные здания крайне редко выставляются на продажу.
Если говорить о строительстве нового здания на месте снесенного, то на освободившейся площадке инвесторы по понятным причинам предпочитают возводить не особняки, а крупные бизнес-центры. От того, сколько строить — 1 тыс. или 10 тыс. кв. м — количество согласований и трудозатрат не меняется, чего не скажешь о доходах. Бизнес-центры значительно выгоднее для инвесторов в силу своей масштабности.

Кермен МАСТИЕВ
Ведущий специалист отдела офисной недвижимости компании Knight Frank:
— В вопросе покупки или аренды особняка под офис надо правильно определить потенциального владельца или арендатора. Безусловно, уровень арендных ставок особняков выше ставок аренды помещений такой же площади и качества в офисных центрах и административных зданиях. При этом надо учитывать еще одну составляющую: коэффициент полезной площади в особняках, в том числе и заново построенных, значительно ниже (составляет в среднем 65–80%), чем в офисных центрах и административных зданиях (в среднем 80–90%). Таким образом, реальная цена 1 кв. м полезной площади в особняке увеличивается.

Жилищный кодекс оставляет за гражданами РФ право бесплатно приватизировать квартиру еще в течение двух лет. Правда, эта норма не распространяется на живущих в аварийных домах, общежитиях, военных городках, служебном жилье и т. п. Для них безвозмездная приватизация завершена 1 марта 2005 года. Не смогут также оформить свои квартиры в собственность граждане, которым жилье будет предоставлено после указанного срока.

Первого марта вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (ЖК), в соответствии с которым бесплатная приватизация жилых помещений будет осуществляться до 1 января 2007 года.

С руководителем агентства согласна и член комитета Госдумы по законодательству Галина Хованская. По ее мнению, «99% граждан, безусловно, нужно приватизировать свое жилье. Воздержаться могут только одинокие люди, живущие в очень плохих условиях — 3–4 кв. м на человека. Если эта собственность в перспективе никому не будет нужна, то приватизировать не стоит», — отметила Г. Хованская.

По оценкам экспертов, в 2007 году в стране должны сформироваться две категории жильцов — собственники (те, кто купил квартиры или успел приватизировать) и наниматели (те, кто получил жилье после 1 марта 2005 года или по каким-то причинам не стал его приватизировать). Вопрос, которым задаются сейчас обладатели квартир: стоит или не стоит приватизировать имеющееся жилье?
«Однозначно — приватизировать, — считает председатель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко. — Приватизация дает несравнимо большие права, чем социальный наем. Жилье можно продать, подарить, сдать в аренду, заложить и т. п. Мы подсчитали: чтобы заработать на квартиру, гражданину России нужно 15–20 лет. А тут предоставляется возможность сразу стать собственником, получить полное право распоряжаться недвижимостью. Никто не знает, как в будущем сложится жизнь, а собственная квартира — это всегда капитал».

Каким будет налог, пока неизвестно. Существует проект закона, прошедший первое чтение в Госдуме. В первоначальном варианте документа фигурировали цифры от 0,01 до 0,5% в год рыночной стоимости квартиры, но эти ставки могут быть пересмотрены. «Когда документ примут, налог на недвижимость будет исчисляться, исходя из стоимости квартиры, близкой к рыночной», — уточняет Г. Хованская.
Преимущества собственников жилья не ограничиваются правом полностью распоряжаться принадлежащим им недвижимым имуществом, отмечают эксперты. По новому Жилищному кодексу при переселении из ветхого и аварийного фонда они оказываются в гораздо лучшем положении, чем их соседи-наниматели. Во-первых, их обязаны за год предупредить о том, что дом намечен под снос. Во-вторых, в отличие от нанимателей, которые смогут рассчитывать на предоставление лишь аналогичного по параметрам жилья, собственникам дают выкупную цену жилища. Это значит, что они получат рыночную стоимость квартиры плюс компенсацию всех убытков, связанных с переселением и упущенной выгодой.

Впрочем, депутат не скрывает, что по новому ЖК собственников квартир ждут дополнительные расходы. Они теперь должны оплачивать не только жилищные и коммунальные услуги, но и капитальный ремонт дома. В свою очередь В. Аверченко заявил, что «затраты собственников и нанимателей на оплату жилья сильно отличаться не будут». Единственное существенное отличие — собственникам придется платить налог на недвижимость.

Спрос на коттеджи этой категории выше, чем на элитные особняки, однако уступает спросу на загородные дома эконом-класса. Но из-за явного дефицита предложения в нижнем ценовом сегменте коттеджи бизнес-класса не теряют популярности. Какие предложения можно сегодня найти на рынке в ценовом диапазоне от $1 тыс. до $7 тыс. в месяц?

Еще один плюс приватизации: собственника квартиры труднее выселить за неплатежи, чем нанимателя. К гражданам, занимающим жилье на основании социального найма, Жилищный кодекс достаточно суров. Выселение грозит за неуплату в течение шести месяцев, а также за несоблюдение условий ипотеки.
Неплательщикам местные власти обязаны будут предоставить новое жилье по нормам общежития, т. е. исходя из расчета 6 кв. м на человека. Что касается собственников квартир, то при условии, что эта квартира у них единственная, обратить взыскание на собственность нельзя даже в случае шестимесячной задолженности по платежам. Это норма Гражданско-процессуального кодекса.
Сегодня мы рассмотрим особенности аренды коттеджей в сегменте бизнес-класса: в ближайшем Подмосковье строятся в основном поселки именно такого уровня.

Где их искать
Большим спросом у арендаторов коттеджей традиционно пользуются запад и юго-запад Подмосковья, в последние несколько лет обрело популярность Новорижское шоссе. Но пока это направление является перспективным и предложений по сдаче коттеджей на лето там пока не так много, как, например, на Рублевке. В среднем арендовать дом по Новой Риге можно по цене до $7 тыс. в месяц. Однако предлагаются и более дорогие варианты. Например, чтобы арендовать дом в поселке Урожай в 5 км от МКАД, желающие стоят в очереди, а ставки аренды варьируются от $7 тыс. до $15 тыс. в месяц
Наиболее привлекательным для арендаторов по-прежнему остается престижное Рублевское направление. Это обусловлено несколькими факторами: здесь интересные природные ландшафты, респектабельные соседи, развитая инфраструктура. Дома по этому направлению, относящиеся к бизнес-классу, нередко позиционируются как элитные: они продаются и сдаются по соответствующим ценам. 3а $3 тыс. в месяц в некоторых поселках на Рублевке можно снять небольшой деревянный дом, говорит начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ольга Баштанова. Верхней же границы арендной ставки на Рублевке не существует. В среднем за $6 10 тыс. в месяц арендатор получит все необходимое для комфортного проживания. В Барвихе, Жуковке, Раздорах стоимость коттеджа доходит до $60 тыс. в месяц. За эти деньги арендатор получает особняк площадью от 800 кв. м с бассейном, сауной и большими спальнями, лесной участок площадью 60 80 соток и надлежащий уровень безопасности.
По данным специалистов компании ИНКОМ-Недвижимость, по Калужскому шоссе (Ватутинки, Фоминское, Вороново, Десна) цены колеблются в пределах $3 15 тыс. Плюсом этого направления является развитая инфраструктура: бассейны, теннисные корты, лодочные станции, прогулочные зоны. На Пятницком шоссе в $15 тыс. в месяц обойдется дом в Истра Холидей поселке дачных отелей.
Коттеджи в стародачных местах на Ярославском направлении в поселках Челюскинский, Тарасовка, Клязьма, Мамонтовка, Зеленоградский, Абрамцево стоят от $2 тыс. до $5 тыс. в месяц. Местная инфраструктура включает оздоровительный комплекс, клуб мини-гольфа, пейнтбольный клуб, лечебно-оздоровительный центр.
В последнее время появилось много предложений по Дмитровскому и Осташковскому шоссе. Интересны они прежде всего тем, что находятся на большой воде в окрестностях Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского и Пяловского водохранилищ, где расположены яхт-клубы, пляжи, станции проката мотодельтапланов, конноспортивные комплексы, спортивно-развлекательный Парк Экстрим. Ставки аренды по этим направлениям от $2 тыс. до $10 тыс., VIP-коттеджи стоят до $18 тыс. в месяц.
Пользуется спросом и Киевское шоссе стародачные места Кокошкино, Крекшино, Апрелевка, Алабино с хорошо развитой инфраструктурой, базой отдыха, горнолыжным спуском, сноуборд-парком Новопеределкино. Снять дом в каком-либо из этих поселков можно за $3 10 тыс. в месяц.
По Минскому и Можайскому шоссе есть предложения в стародачных местах Немчиновке, Баковке, Переделкине, Лесном городке, Жаворонках. Здесь находятся учебно-воспитательный центр Венда, учебно-досуговый центр Голицыно, конноспортивный клуб Петелино, стрелковый клуб, детский центр хоккея и фигурного катания. Арендные ставки на местные коттеджи варьируются в пределах от $3 тыс. до $8 тыс.
Наименьшим спросом пользуются Горьковское, Рязанское, Ленинградское, Каширское, Волоколамское направления: на этих трассах часто бывают пробки. Однако и здесь есть интересные места. На Волоколамском шоссе поселки Опалиха, Нахабино и Снегири с хорошей инфраструктурой, включающей спортивно-развлекательный комплекс, конноспортивный клуб, оздоровительный комплекс Le Meridien Moscow Country Club. Популярные стародачные места на Ленинградке Фирсановка, Алабушево, Новоподрезково. Главными объектами инфраструктуры здесь являются спорткомплекс Родина, конноспортивный клуб, яхт-клуб Маяк, горнолыжный спуск. Арендные ставки составляют от $1 тыс. до $5 тыс. в месяц. Если вы готовы платить от $2 тыс. до $8 тыс., то вполне можете снять дом в стародачных местах на Егорьевском шоссе Голицыне, Быкове, Ильинском, Кратове.
Специалисты рынка отмечают, что наиболее активный спрос на загородные дома наблюдается в эконом-классе. Предложение в этом сегменте пока невелико, найти за $350 500 в месяц дом в организованном поселке почти невозможно. Категория элитной загородной недвижимости, напротив, радует большим предложением, однако спрос на такие коттеджи умеренный: позволить себе арендовать их может далеко не каждый.
Таким образом, сегмент бизнес-класса по всем параметрам является на сегодняшний день золотой серединой: в нем наблюдается наиболее сбалансированное соотношение цены и качества, а также спроса и предложения.

Типичные представители бизнес-класса
Дом в коттеджном поселке хороший вариант для тех, кто готов потратить на аренду летнего жилья около $5 тыс. в месяц. За эти деньги дачник получает комфортный дом и дополнительные удобства: развитую инфраструктуру и организованную охрану территории.
К бизнес-классу обычно относят дома в коттеджных поселках или стародачных местах, где имеются все коммуникации и удобные подъездные пути. Если речь идет о новом поселке, важно, чтобы он имел единую концепцию застройки: дома должны сочетаться по архитектурному стилю и цветовому решению. На сегодняшний день наиболее популярны двух трехэтажные коттеджи площадью от 200 до 300 кв. м, расположенные на участке площадью в среднем 15 25 соток.
По мнению директора по маркетингу строительной компании Сапсан Ирины Мошевой, в классическом поселке бизнес-класса необходим определенный набор объектов инфраструктуры: магазин, образовательное учреждение (чаще всего на территории поселков строят детские сады, реже школы), спортивный комплекс или отдельные спортивные сооружения, а также зона для отдыха и развлечений. Признаком принадлежности к бизнес-классу является также удаленность от столицы. Поселок, находящийся на расстоянии 50 км от МКАД, бизнес-классом назвать сложно, отмечает И. Мошева. Поселки этой категории должны располагаться не дальше 30 35 км от Москвы.
Удаленность от МКАД играет достаточно большую роль в формировании цены дома и арендных ставок на него. На данный момент средняя ставка аренды коттеджей бизнес-класса варьируется в пределах от $1 тыс. до $7 тыс. в месяц (приобрести такой дом можно по цене $250 600 тыс. за объект). Цена растет или уменьшается в зависимости от близости к столице, направления и прочих условий. Большое расстояние от Москвы может компенсироваться другими характеристиками дачи, считает директор компании Усадьба Евгений Иванов. Так, благодаря вековым соснам, Москве-реке и удивительно чистому воздуху дачные дома рядом с пансионатом Поляны в 30 км по Рублевскому шоссе сдаются за $8 12 тыс..
Характеристики домов средней ценовой категории также существенно влияют на арендные ставки. По данным специалистов корпорации МИАН, по цене $1 2 тыс. в месяц реально найти дом в 10 км от Москвы общей площадью 100 150 кв. м с участком от 6 до 8 соток. В коттедже могут быть две три спальни и один санузел. Это самый простой вариант. Более благоустроенный коттедж с участком до 12 соток, общей площадью от 150 до 250 кв. м обойдется в $1 3 тыс. в месяц. Такой дом предполагает наличие двух санузлов и нескольких спален. В зависимости от направления возможна охрана поселка.
Примерно $3,1 4 тыс. в месяц нужно платить за отдельно стоящий дом площадью от 250 кв. м с несколькими спальнями и двумя санузлами, расположенный в охраняемом поселке. Дом может иметь лесной участок 12 15 соток. В $4,1 5 тыс. за каждый месяц обойдется коттедж площадью до 300 кв. м и участком 15 20 соток. Такой дом должен включать не менее трех спален и двух санузлов и находиться на территории охраняемого коттеджного или стародачного поселка. Более $5 тыс. в месяц потребуется, чтобы арендовать коттедж общей площадью от 350 кв. м в охраняемом поселке с развитой инфраструктурой. В таком доме, как правило, есть сауна или баня, комната отдыха с камином, бильярдная, все комнаты оборудованы кондиционерами.

Евгений ИВАНОВ
Директор компании Усадьба:
 Основную массу предложений на рынке аренды загородной недвижимости составляют частные дома. Специализированных дачных поселков в Подмосковье для сдачи в аренду не так много около 2 Причем 99% домов сдаются не менее чем на год.
Наиболее популярное среди арендаторов направление Рублево-Успенское. Цены на дачные дома этого направления сильно отличаются и зависят от множества факторов: престижности поселка, наличия охраны, размера дома и участка, уровня отделки, наличия леса и водоема. На остальных направлениях предложений от арендодателей меньше, разброс цен не такой существенный. В основном в аренду сдаются дома в стародачных поселках. Так, в поселке Тарасовка по Ярославскому шоссе дом площадью 370 кв. м с участком 23 сотки обойдется около $7 тыс. в месяц. По Дмитровскому шоссе средняя стоимость аренды домов составляет около $4 тыс. в месяц, по Калужскому около $8 тыс.
Цены на аренду домов обычно устанавливаются весной и в течение летнего сезона больше не изменяются (только зимой с уменьшением спроса арендная плата падает до 20%). Кстати, арендодатели могут предоставлять скидку от 10 до 20%, если жилец сделает предоплату за полгода. Впрочем, на рынке аренды загородной недвижимости нет общепринятых стандартов, у каждой сделки свои особенности, все нюансы улаживаются индивидуально.
Сегодня много клиентов, которые предпочитают жить за городом на свежем воздухе, но по каким-то причинам не планируют покупать жилье. Поэтому с каждым годом количество дачных поселков будет расти. Теперь строится по два три таких объекта в год, что соответствует росту спроса на аренду загородных домов.

Ольга БАШТАНОВА
Начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости
корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
 Как правило, площадь домов бизнес-класса, предлагаемых для аренды, от 200 кв. м, участка от 15 соток, чаще всего они располагаются в организованном коттеджном поселке. Большинство арендаторов хотят жить не в отдельно стоящих домах, а в охраняемых поселках с развитой инфраструктурой. Средняя арендная ставка для коттеджей в этой категории составляет $5 7 тыс. в месяц. Дом бизнес-класса включает, как правило, две три спальни, каминный зал, кухню-столовую, сауну, бильярдную. Такие предложения обычно находятся на Новорижском, Калужском, Киевском, Минском, Пятницком, Осташковском, Ярославском, Дмитровском и Рублево-Успенском шоссе.
Наибольшим спросом пользуются недорогие дома в диапазоне цен от $1 тыс. до $2 тыс. в месяц. Общая площадь такого дома составляет 100 150 кв. м. Удаленность от МКАД до 60 км. Дом чаще всего находится в деревне. Такие предложения можно найти по Каширскому, Казанскому, Ярославскому, Волоколамскому, Ленинградскому и Симферопольскому шоссе.



Главная --> Публикации