Главная --> Публикации --> Резиденции бывших Игры на рынке Плавающие дома Застройка местами Лужков дождался башни

Сегодня помимо самой недвижимости — дачного домика, фешенебельного коттеджа, городской квартиры — большинство страховых компаний принимают под свою защиту все, что находится внутри сооружений, от ультрамодной отделки и бытовой техники до одежды, мебели и кухонной утвари.
При желании дачники и хозяева загородных теремов могут застраховать расположенные в границах их земельных участков бани, веранды, колодцы, открытые бассейны, рукотворные альпийские горки, водопады и прочие элементы современного ландшафта. Даже сад или огород.

Каждый человек, покупая дом, квартиру, земельный участок, автомобиль, стремится сберечь приобретенное. Таково одно из проявлений стремления к стабильности и устойчивости в наше непростое время. Существуют разные способы сохранения накопленного. Один из них — имущественное страхование.

Квартиры
Городским квартирам и находящемуся в них имуществу помимо воды, фекальных потоков из прорвавшихся труб, пожаров, взрывов угрожают еще и соседи. Ведь большая часть заливов жилых помещений происходит не из‑за аварий инженерных сетей, а по халатности хозяев смежных квартир, забывших выключить воду в ванной.
Поэтому жилье в многоквартирном доме нужно страховать и от пожара, и от взрыва газа, и от залива вследствие аварий, и от противоправных действий третьих лиц.
Менее страшны городской квартире взломы, грабежи, кражи, особенно если она находится на сигнализации, в ней установлены металлическая дверь с сейфовым замком, домофон, решетки на окнах. Но если вы все‑таки решите застраховать от воров защищенное техническими средствами жилье, знайте: ваш полис будет на 10–15 % дешевле, чем при страховании квартиры без решеток, металлических дверей и охраны.
Кстати, на месте злополучного соседа невольно может оказаться каждый. Поэтому те, кто понимает, чем грозит кошельку незакрытый кран или поломавшаяся посудомоечная машина, помимо имущества страхуют еще и свою ответственность перед третьими лицами (например, соседями) за нанесение вреда их имуществу.
Сегодня активно действует московская программа льготного страхования жилья. Она как раз рассчитана на страхование «скелета» квартиры со стандартной (самой дешевой) отделкой от пожара, залива по причине аварии отопительных систем, канализации, внутреннего водопровода, взрыва газа. В настоящее время размер страхового взноса составляет всего 40 коп. за один квадратный метр общей площади квартиры в месяц. Данный взнос позволительно включать в коммунальные платежи, уплачиваемые ежемесячно. Правительство столицы и уполномоченные страховые компании возмещают ущерб, нанесенный застрахованному, из расчета 6011,4 руб. / кв. м. Но в том случае, если квартира уничтожена полностью, данной суммы окажется недостаточно, в особенности когда речь идет о приватизированном жилье. Поэтому добровольное страхование как отделки квартиры, так и находящегося в ней имущества (в дополнение к данной программе) является стопроцентной гарантией защиты интересов владельца.

Коттеджи, дачи
Дачники обращаются к страховщикам прежде всего потому, что опасаются пожаров, которые могут вспыхнуть на приусадебном участке от искры костра, печки-буржуйки, короткого замыкания в самопальной проводке. Много неприятностей в последние годы доставляют им погодные аномалии. Пустующие дома и небольшие дачи частенько становятся объектами внимания бомжей.
Поэтому владельцы фазенд чаще всего страхуют загородную собственность от пожаров, противоправных действий третьих лиц и стихийных бедствий.
Совсем другое дело — коттедж, оборудованный каминами и кондиционерами, имеющий внутренние коммуникации городского типа. Прежде всего владелец загородного замка должен позаботиться именно о страховании от залива при аварии инженерных систем. Дело в том, что в коттеджах, как, впрочем, и в городских квартирах, прорывы труб случаются примерно в два-три раза чаще, чем пожары. Но и страховка от пожара тоже не помешает, ведь огонь наносит значительно более крупный ущерб, нежели вода. Если в доме установлены бойлеры, есть магистральный или баллонный газ, нужна страховка и на случай взрыва газовой установки.
В отличие от полиса страхования недорогих дачных построек аналогичный документ на коттеджи обязан состоять по крайней мере из двух, а то и из трех частей. Во‑первых, необходимо защитить само сооружение. Во‑вторых, надо обезопасить от несчастного случая элементы отделки. В‑третьих, отдельный раздел договора должен обеспечить сохранность дорогой мебели, стиральных и посудомоечных машин, холодильников, телевизоров, аудио- и видеотехники и прочих атрибутов загородной жизни по городскому типу.

Ситуация на рынке элитной недвижимости в 2005 году
Оценить объем спроса и предложения на рассматриваемом рынке Санкт-Петербурга очень сложно. Однозначно элитные объекты, соединяющие все необходимые признаки, можно пересчитать по пальцам. Ситуацию усугубляют строители и продавцы, которые часто лукавят, относя рекламируемое жилье повышенной комфортности к элитному. Расплывчатость понятия влечет за собой необходимость индивидуального подхода к оценке классности каждого объекта.
Помимо этого анализу объемов продаж мешает тот факт, что теневая часть данного рынка существенно выше, чем в массовом сегменте, поскольку круг обеспеченных людей, способных купить квартиру за миллион долларов и выше, довольно узок: в Петербурге они обычно знают друг друга лично или имеют общих друзей. Поэтому продавцы высококлассного жилья часто находят покупателей среди знакомых и партнеров. Этот вариант для многих продавцов предпочтительнее не нужно светить в рекламе свои доходы и цену объекта. Есть даже такое явление, как дома клубного типа, их заселяют по рекомендации партнеры по бизнесу, члены клубов, квартиры здесь продают без всякой рекламы, по знакомству. В результате в листинги попадает лишь часть элитных объектов, причем не каждый из них обоснованно.
Несмотря на сложности с оценкой объемов рынка, можно однозначно утверждать, что стагнации цен здесь не было. Некоторое торможение присутствовало только осенью, когда состоятельные клиенты выбирали более придирчиво, ожидая снижения цен. Но это была чисто психологическая заминка: увидев неизменность ситуации, покупатели вернулись к прежней активности. Ее можно объяснить и экономической ситуацией в России: у богатых есть деньги, которые они готовы вкладывать соответственно своему уровню жизни. В отличие от остального рынка в элитном по‑прежнему происходит медленный рост цен за счет покупки одних объектов и появления в каталогах новых, более дорогих.
Соотношение спроса и предложения в настоящее время сбалансировано: сегмент очень узкий покупают те же, кто продает. На сегодня специалисты агентства недвижимости Бекар отмечают небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей. Конечно, в северной столице эта тенденция слабее, чем в Москве, однако она набирает силу по мере улучшения экономики в стране (иностранцы начинают покупать жилье, а не снимать).

Договор страхования и цена страховки
По договору страхования компания обязуется в пределах страховой суммы и за обусловленную плату (страховую премию) возместить страхователю (выгодоприобретателю) имущественные потери от повреждения или утраты (гибели, уничтожения, пропажи) застрахованного имущества, наступившие в результате страхового случая.
Обычно договор страхования недвижимого имущества заключают на год. Но при желании можно договориться со страховщиком о приобретении полиса, к примеру, на полгода или только на дачный сезон. Тогда платить за полис придется меньше.
Сэкономить удается, выбрав определенный вид страхования. По стандартному договору владельцам поврежденного имущества выплачивают денежную компенсацию, если их собственность пострадала от огня, воды, взрыва бытового газа, взлома, кражи, противоправных действий третьих лиц, разбушевавшейся стихии. Таков традиционный набор страховых случаев. Исключив по своему усмотрению из стандартного договора страхования несколько несущественных для вас рисков, можно удешевить полис на 5–10 %.
В договоре обязательно фиксируют, что именно застраховано: только ли строение, или строение и находящееся в нем имущество (опись прилагается), или только имущество. Чем подробнее и четче договор, тем меньше поводов для споров возникнет впоследствии. Очень важно прочитать внимательно, в каком случае компания не будет выплачивать возмещение. Например, ответственность страховщика обычно не распространяется на ущерб, причиненный в результате проникновения дождя, снега, града, грязи через незакрытые окна и двери.
На основании того, что и от каких рисков вы хотите застраховать, определяют базовую стоимость страховки.
Стоимость страховки в первую очередь зависит от вида страхуемого имущества и суммы, в которую вы сами оцените означенное имущество (страховой суммы). Годовая страховка городской квартиры со стандартной отделкой по полному пакету рисков обходится примерно в 0,4–0,7 % от указанной в договоре страховой суммы, страховка коттеджа со всеми коммуникациями (водопроводом и канализацией) — в 0,6–0,9 %, садового домика или дачи — чуть дороже, в 0,7–1 %.
За качественный полис приличной страховой компании можно заплатить существенно меньше, если страховаться не от всех потенциальных видов неприятностей, предусмотренных стандартным полисом, а только от наиболее вероятных опасностей. Однако страховка станет дешевле не только потому, что вы решили отказаться от страхования тех или иных происшествий. Недвижимость разрешено страховать и не на полную стоимость, а, скажем, на две трети ее реальной стоимости. Это, естественно, дешевле. Но при страховом случае возмещение также составит лишь две трети от реально понесенного ущерба.
В ряде страховых компаний действуют и другие правила: как раз страхование по полному пакету рисков стоит дешевле, чем страхование нескольких рисков по выбору. В таком случае за комплексное страхование клиенту предоставляют скидку. Кроме того, он вправе рассчитывать на существенную скидку при одновременном страховании нескольких объектов, например квартиры, дачи и домашнего имущества (мебель, бытовая техника, личные вещи), а возможно, еще и автомобиля (который тоже считается имуществом).
Кроме того, все страховщики дают клиентам специальные скидки к базовому тарифу. Например, при страховании на новый срок клиент, у которого за прошедший страховой период (обычно за один год) страхового случая, предусмотренного договором, не произошло, получает при заключении договора на следующий срок скидку от 2 % до 10 % в зависимости от компании. Такими же скидками поощряют людей, одновременно страхующих несколько объектов, скажем дачу, квартиру и автомобиль. Страхование дачи станет дешевле примерно на 20–30 %, если фирма обслуживает целый дачный кооператив или садовое товарищество. Словом, страховая компания найдет способ сделать цену полиса приемлемой для привлекательного клиента.
Определение стоимости имущества — занятие довольно специфическое, а уж в страховании дач — особенно. Большинство дач представляют собой самострой, поэтому оценить их с точностью, доступной для городских квартир, весьма сложно. Хорошо, если у хозяина на руках есть проектно‑сметная документация на дом или хотя бы счета за стройматериалы, они могут послужить основой для определения страховой суммы. Страховую стоимость домашнего имущества вычисляют в соответствии с его среднерыночной ценой. Для оценки стоимости дома, возведенного по индивидуальному проекту, привлекают иногда специалистов из проектных бюро и строительных организаций, но, как правило, дачники не склонны платить еще и за оценку. Поэтому страховые компании ориентируются в первую очередь на ту сумму, которую заявляет страхователь (на что ориентируется страхователь — это уже другой вопрос), а затем фирмы по своим внутренним нормативам и методикам решают, насколько стоимость объекта сопоставима с данной цифрой. Заключая договор, при визуальном осмотре строения страховщик иной раз самостоятельно ориентируется в стоимости материалов, но производят страхование и без присутствия специалиста страховой компании (например, строений стоимостью до 10 тыс. дол.). В таком случае страховщики просят предоставить фотографии объекта, сделанные в разных ракурсах, но обязательно с цифровой датой на снимке, и документы, подтверждающие право собственности на страхуемое имущество. Затем стороны приходят к соглашению.
С определением стоимости имущества для целей страхования связан еще один парадокс. Продавая свой дом, человек склонен завышать его стоимость, а заключая договор страхования, — недооценивать свою недвижимость (исключение составляют разве что владельцы действительно дорогих коттеджей, которые оформляют договоры на суммы, соответствующие реальной стоимости имущества, или мошенники, пытающиеся застраховать на сотни тысяч условных единиц халупы, которым грош цена). Причина такой скромности понятна: чем меньше страховая сумма, тем меньше премия, которую надо отдать компании. Но не стоит забывать, что и сумма выплат по страховому случаю при этом явится весьма скромной.
Если дом застрахован на 100 тыс. руб., то больше данной суммы компания никогда не заплатит, да и то все 100 тыс. руб. выплатят, только если дом полностью уничтожен. А так, в зависимости от принципов работы компании, вам возместят либо полную стоимость поврежденного имущества (двери, например), либо сумму, пропорциональную отношению стоимости имущества к страховой сумме. Если квартира ценой в 50 тыс. долл. была застрахована от противоправных действий третьих лиц на 10 тыс. долл. и в результате хулиганской выходки получила повреждения на 5 тыс. долл., страховая компания, придерживающаяся пропорциональной системы, выплатит ее владельцу лишь 1 тыс. долл. В компаниях, предпочитающих возмещать реальную сумму ущерба, могут выдать все 5 тыс. долл., но в любом случае размер выплат не превысит сумму по договору.
Не всякий дом компании соглашаются страховать, и, хотя здесь у каждой организации — свои критерии, есть и общие правила. Так, не принимают на страхование ветхие, находящиеся в аварийном состоянии дома и дома, стоящие в местах, которые объявлены зоной стихийного бедствия, после того как сделано соответствующее официальное заявление. Если же клиент настаивает, такое строение застрахуют по значительно более высокому тарифу.
Скорее всего компания откажется страховать дом, по поводу принадлежности которого идут споры в суде.
С осторожностью относятся страховщики к гражданам, которые лет десять спокойно жили без страховки — и вдруг изъявили желание застраховать свое имущество, причем на большую сумму, без осмотра и именно сегодня. Весьма вероятно, что таким образом люди хотят всучить компании горящий дом. Вообще, осмотр объекта перед заключением договора в большинстве страховых компаний является обязательным делом, исключения делают разве что для дешевых домиков.
Получение страхового возмещения также происходит по правилам, которые обязательно должен изучить страхователь.
Во‑первых, надо в кратчайшие сроки после того, как стало известно о наступлении страхового случая, сообщить об этом компании. Во‑вторых, необходимо представить документы, подтверждающие факт наступления страхового случая. Если получение справок в компетентных органах вызывает затруднения, то страховая компания может направить свой запрос, и ей обязаны на него ответить. Но все равно представление документальных доказательств — обязанность страхователя. (Было бы по меньшей мере странно, если бы страховая компания сама себе подтверждала обоснованность выплат.) В‑третьих, в определенный срок нужно продублировать свое заявление письменно. Это не блажь, а, если разобраться, вполне разумное требование. Любое лицо, которое имеет право на получение страхового возмещения, должно быть заинтересовано, чтобы у него остались доказательства того, что он выполнил свои обязательства по договору и сообщил о страховом случае. Кроме того, представители страховой компании должны на месте оценить размер ущерба и выяснить, был ли на самом деле страховой случай. Поэтому следует пригласить специалистов до того, как исчезнут (сотрутся) все следы происшествия. Кроме того, существует такое понятие, как форсмажорные обстоятельства, при наступлении которых в соответствии с положением Гражданского кодекса РФ страховым компаниям предоставлено право не выплачивать возмещение в случаях уничтожения или повреждения имущества в результате военных действий, маневров и других военных мероприятий, гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения по требованию государственных органов, а также воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения. И на данный факт также следует обращать внимание.
Главная проблема покупателей элиты в том, что им трудно найти квартиру, соответствующую всем требованиям, предъявляемым к подобному жилью. Обычно приходится выбирать из двух зол: между престижным центром, где элитные дома в большинстве недотягивают до заявленного уровня по техническим характеристикам, и новыми, менее престижными районами.

С чего начать?
Естественно, для начала необходимо собрать все документы на землю и жилой дом. Начнем с земельного участка. Для его продажи понадобятся правоустанавливающие документы. Если вы приобрели земельный участок после 31 января 1998 года, то на руках у вас должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если такой документ у вас есть, то все в порядке. Но если участок приобретен до 31 января 1998 года, то, прежде чем продать его, вам следует пройти перерегистрацию прав на землю. Не стоит волноваться — сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.
Сколько стоит услуга по перерегистрации ранее возникших прав? Если перерегистрацию прав проводят одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственная пошлина за перерегистрацию не взимается. В данном случае платить нужно только за сделку об отчуждении или переходе права.
В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, взимают государственную пошлину в размере, равном половине установленной суммы пошлины за регистрацию прав. Так, для юридических лиц величина пошлины при перерегистрации составит — 3750 руб., для физических лиц — 250 руб.
В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате такой процедуры участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков, земле присваивают кадастровый номер.
Для проведения кадастрового учета заинтересованные правообладатели или уполномоченные правообладателями лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В итоге заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
Прежде чем продавать жилой дом, так же, как и в случае с земельным участком, следует перерегистрировать право собственности на дом, если оно возникло до 31 января 1998 года. Что немаловажно, сделать это можно одновременно с подачей всех документов в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цены
Создать типологию объектов и цен практически невозможно. Все объекты уникальны, их трудно сравнивать друг с другом. При этом за время экспозиции стоимость может сильно измениться в ту или иную сторону. К примеру, цена пригородного особняка была снижена с 2,5 млн. до 1 млн. долларов. Обратный пример: элитная квартира подорожала с 300 тыс. до 450 тыс. долларов, после чего быстро ушла (при повышении цены она автоматически попала в другую категорию престижности).
Нынче на первичном рынке стоимость готовых элитных квартир (без отделки) в центре доходит до 10 000 евро за кв. м. На начальном и среднем этапах строительства не видовая квартира в центре может стоить около 1500 долларов за кв. м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства от 3000 долларов за кв. м. В новых районах жилье в домах, условно относимых к элитным (обладающих необходимыми признаками, но спорных по местоположению), от 1000 евро за кв. м.
На вторичном рынке элитку в золотом треугольнике и на набережных (с видом на воду) продают по 2000 4000 долларов за кв. м. Интересная особенность вторичного рынка классного жилья Петербурга заключена в том, что элитная квартира может находиться и в обыкновенном доме. Исторически сложилось, что рынок дорогой недвижимости в Петербурге начался с расселяемых коммуналок. В итоге часто на одной лестничной площадке соседствуют современные апартаменты и коммуналка. Такие квартиры поступают в продажу, когда их хозяева отчаиваются расселить подъезд полностью и добиться необходимой социальной однородности. Сейчас, с увеличением количества товариществ собственников жилья (ТСЖ), забрезжила надежда на интенсивное расселение коммуналок в полурасселенных подъездах. В ТСЖ ведущую роль будут занимать богатые владельцы отремонтированных квартир это может привести к радикальным изменениям по всему городу и повысить статус многих домов в центре. Кстати, в среде петербургских риелторов принято понятие элитная парадная: полностью расселенный подъезд в обычном старом доме (возможно, в реконструированном фонде).
Отдельная категория ближайший пригород. В Москве бытует мнение, что под Петербургом вообще нет элитных особняков. Объяснимо это просто: в Москве их сотни, в Петербурге единицы, теряющиеся в общем объеме предложения. Элитными загородными домами считают большие объекты (от 500 до 1000 кв. м) с просторными участками (от 25 соток до гектара, с ландшафтным дизайном). Для участка желательно уникальное расположение близко от дворцов и парков, рядом с историческими усадьбами. В основном загородная элитка новострой, редко реконструированный фонд (причем от старинного дома остается только внешний вид). Для подобных объектов необходима хорошая инфраструктура: все коммуникации, бассейн, конюшни, помещения для обслуживающего персонала, охрана и т. д. Стоимость свыше миллиона долларов.
Отличие Петербурга от Москвы в том, что хороших квартир в центре в ближайшие десятилетия не станет больше из‑за суровых лимитов на застройку. В Москве по мере реконструкции центра общее число апартаментов там растет, в Петербурге нет, поскольку существуют ограничения по этажности. В результате новые дома, построенные на месте старых, имеют ту же площадь. При таких условиях удорожание жилья в центре продолжится, даже если в других сегментах произойдет снижение. По прогнозам специалистов рынка недвижимости, рост цен на элитные объекты в 2005 году будет на 5 10 % превышать общий рост цен на недвижимость и однозначно превысит планируемые 10 % инфляции в стране.

О Доминиканской Республике большинству россиян известно мало: тропический рай, вечное лето, белый песок, коралловые рифы… Словом, сплошные штампы. А чем эта страна отличается, к примеру, от Барбадоса или Арубы, знает не всякий. Доминикану и раскручивают у нас стандартно — как один из длинного ряда экзотических островов, относящихся к категории пляжных турнаправлений.
Между тем Доминикана не какой‑то забытый Богом участок суши, который можно объехать на велосипеде. Страна не похожа ни на один другой «остров Баунти» хотя бы потому, что является колыбелью западной цивилизации в Америке. Остров Гаити (а Доминиканская Республика занимает его восточную часть) в свое время был ошибочно принят испанцами за сам континент. По размерам в Карибском бассейне больше него — только Куба, и неудивительно, что Христофор Колумб ошибся. Горы и водопады, пальмы и махагониевые деревья, реки и пляжи в свое время так восхитили мореплавателя, что и похоронить себя он завещал на «возлюбленной Испаньоле» (так стали называть остров с подачи Колумба). Городская культура здесь тоже богатая: местный университет является старейшим вузом Нового Света, возраст отдельных шедевров колониальной архитектуры в Санто-Доминго, столице государства, достигает 400–500 лет, и некоторые из них даже продаются.
Европейцы давно и с удовольствием приезжают сюда загорать и купаться — именно они составляют почти 80 % туристов. Здешние тропики невлажные, и этим остров выгодно отличается от курортов Юго-Восточной Азии. Прошлогодняя же трагедия на Пхукете и памятные теракты на Бали у многих и вовсе не оставили сомнений в том, что Доминикане альтернативы нет. Помешанных на гольфе корейцев и японцев привлекает здесь отсутствие ярко выраженной сезонности: круглый год столбик термометра не опускается ниже +25…+30°C и нет затяжных дождей. Американских отдыхающих в последнее время тоже становится все больше: природа здесь та же, что и на престижных Багамских островах, но стоит все дешевле в несколько раз.
Что интересно нашим соотечественникам? Все вышеперечисленное плюс безвизовый въезд. Граждане России и Украины просто покупают сюда авиабилет и оплачивают по прилете 10 долл. за так называемую туристическую карту.
Будучи не самыми активными туристами, американцы являются в Доминикане наиболее крупными инвесторами. Именно они осовременили этот райский уголок.
Благодаря американским деньгам все меньше доминиканцев выращивают тростник и табак, все больше трудятся в туризме, и английский язык с этого года введен в качестве обязательного предмета во всех государственных школах.
В течение последних пяти‑семи лет в развитие сферы гостеприимства в Доминикане вкладывали огромные средства: американские корпорации скупали обширные участки земли на берегу (в основном на юге, в Пунто-Кана и Баваро) и возводили там целые курортные города, состоящие из гигантских сетевых отелей all inclusive.
США взялись опекать остров еще со времен Карибского кризиса и до сих пор являются главным торговым партнером республики. Благодаря помощи бывших интервентов экономика Доминиканы стала одной из самых динамично развивающихся в Латинской Америке. Почти весь здешний банковско‑страховой сектор принадлежит западным компаниям. То же — в сфере телекоммуникаций: построив виллу в уединенном месте на берегу океана, вы сможете иметь доступ к Интернету, пользоваться телефонной связью и смотреть ТВ‑программы.
Инфраструктура здесь развивается столь активно, что уровень цен на жилье и землю за ней просто не успевает. Небольшую квартиру с одной спальней на доминиканском курорте можно купить по цене от 25 тыс. долл., а участок непосредственно у океана — за 14 долл. / кв. м. Таких цен давно нет ни в Испании, ни на Кипре, ни даже в странах Восточной Европы, имеющих выход к морю.
Причина дешевизны состоит еще и в том, что до 1998 года недвижимость и землю продавали здесь условно: существовали жесткие ограничения по площади, многие приобретения могли быть сделаны только с персонального разрешения главы государства.
Нынешний президент Леонель Фернандес все запреты снял и разрешил приезжим покупать что угодно и в каких угодно количествах, после чего сюда устремились тысячи мелких и крупных инвесторов, возводящих для себя дачи или желающих на строительном и туристическом буме заработать.
Особенно много американцев и англичан стали обустраивать здесь себе запасной аэродром после событий 11 сентября. Многие рассуждают так: Доминикана ни у кого не ассоциируется с западными ценностями, и в случае новой угрозы на острове в любом случае будет спокойнее, чем во Флориде.
Для представителей западного среднего класса никаких альтернатив Доминикане в данном регионе сейчас нет. Потому что во всех остальных райских уголках Карибского бассейна либо цены кусаются, либо власть переходит из рук в руки, либо жизнь совсем уж близка к природе. А тут — золотая середина: остров цивилизованный, но не переразвитой, нетронутые пляжи тянутся на многие километры. Если на Багамах виллу у океана дешевле 600 тыс. долл. не купить, то здесь на это пока нужны всего от 100 тыс. долл. Все блага западной цивилизации в Доминикане присутствуют: кинотеатры, супермаркеты с привычными продуктами плюс местные развлечения в виде рома, меренге и сигар.
С тех пор как власти открыли рынок для иностранцев, цены на острове начали стремительно расти, особенно на землю. Если качественное жилье в курортной зоне за двенадцать месяцев может подорожать на 30–40 %, то хороший участок у моря за тот же период — на 40–50 %. Те, у кого есть финансовые возможности приобретать землю оптом, могут зарабатывать просто на ее перепродаже под частную застройку. Достаточно разбить свои 150–200 соток на небольшие наделы, воткнуть колышки — и уже удастся реализовать участок вдвое дороже. Либо, подождав года три, заработать 300 %, даже не подводя к дому никаких коммуникаций.
На южном (Карибском) или северном (Атлантическом) побережьях устроились уже десятки тысяч европейцев. Устоять, чтобы не купить здесь себе виллу, туристам действительно трудно. Были случаи, когда россияне выезжали выбирать себе резиденцию, просто послушав восторженные рассказы друзей, вернувшихся из отпуска. Доминиканская Республика — страна хоть и благополучная, но небогатая. Строительные и отделочные материалы в основном импортные, но труд очень дешев — в совокупности себестоимость строительства составляет 400–450 долл. / кв. м. Россияне невольно сравнивают цены с московскими и понимают, что обмен лишней бабушкиной квартиры на карибскую виллу с собственным выходом к океану того стоит.
В сумме вилла под ключ — полностью меблированная, с землей, бассейном и ландшафтными работами — обходится в 700–800 долл. / кв. м. Технология отработана, у застройщиков есть обширная база проектов, поэтому тратить деньги на архитектора не нужно. Само строительство занимает не больше шести–восьми месяцев, и через год вы получаете шикарный, готовый к проживанию дом с тропическим садом. Даже при столь невысоких ценах многие строительные компании предоставляют рассрочку на четыре–пять лет под 8–10 % годовых. Для тех, кто не любит уединения и хочет иметь соседей, доминиканские курорты предлагают апартаменты. Хорошую квартиру площадью от 60 кв. м в кондоминиуме можно приобрести за 70–80 тыс. долл. В таком комплексе обязательно есть коммунальный бассейн, огороженная территория, охрана, садовник и другой обслуживающий персонал.
Кроме эмоций инвестировать деньги именно в Доминиканской Республике иностранцев заставляет трезвый расчет. Во‑первых, цены здесь еще только в самом начале долгого подъема: если ориентироваться на региональные аналоги, то они могут вырасти еще раз в пять. А во‑вторых, из‑за круглогодичного сезона вложения за счет аренды окупаются в среднем втрое-вчетверо быстрее, чем на курортах в Европе. По причине вечного лета и нескончаемого высокого сезона (не четыре-пять месяцев, как в Крыму, Турции, Испании или на Кипре) здесь очень выгодно владеть коммерческими объектами. Многие иностранцы покупают небольшой отель, ресторан, казино, серфинг- или дайвинг-клуб, чтобы иметь деньги на жизнь. И переезжают в Доминиканскую Республику жить. Бывает и наоборот: люди никогда в Доминикане не были, зато владеют тут отелем на 50–100 номеров. Деньги идут, вложения окупаются, а отдыхать они по своим мотивам предпочитают где‑то еще. Правительство заинтересовано в притоке иностранного капитала и потому поддерживает лояльнейший налоговый режим для бизнесменов. Налог на прибыль составляет всего 16 %.
«Нет холодов, нет проблем, нет налогов» — так кратко описал Доминиканскую Республику один из западных журналов. И действительно, разорительного для домовладельцев многих стран Старого Света ежегодного налога на недвижимость здесь фактически нет. При стоимости недвижимости менее 175 тыс. долл. вы не платите ничего; все, что дороже, облагается налогом по ставке 1 % с суммы превышения лимита. Единовременный налог, выплачиваемый в момент покупки жилья или земли, составляет 4,25 % от его (ее) стоимости.
Кроме многообещающего для нынешних покупателей роста цен еще одним резоном приобретать жилье на доминиканской территории является возможность натурализоваться в этой стране. Владение жильем является легальным поводом сначала получить вид на жительство (residencia), а при желании — стать гражданином страны. Зачем нужно менять статус, если обычная туристическая карта дает основание оставаться здесь от 15 до 90 дней и при необходимости может быть продлена? Хотя бы потому, что наличие резиденции позволяет заниматься бизнесом и работать, в то время как туристы имеют право только тратить. Минимум через полгода после покупки постоянной резиденции разрешено начинать процедуру оформления гражданства Доминиканской Республики. Если иностранец вкладывает в бизнес в Доминикане более 200 тыс. долл., то он вправе стать гражданином, скажем так, ускоренным способом — минуя стадию временной резиденции.
Чтобы больше узнать о возможностях Доминиканской Республики, лучше съездить туда и попробовать пожить в стране как местный домовладелец. То есть в доме или квартире. Еще недавно все российские туристы предпочитали отдыхать только по системе all inclusive, но сейчас у соотечественников все более популярно размещение на виллах. Собственная территория с бассейном, тишина, сад, никто вас не видит — хоть вовсе не пользуйтесь одеждой. За 130 долл. в сутки можно арендовать просторную виллу с двумя спальнями и огромным бассейном — по сравнению с отелем для двух семей выходит дешевле раз в шесть–восемь. Есть, конечно, и варианты размещения по 1,5 тыс. в день, но это уже настоящие огромные замки на скалах, где два-три десятка спален, земельные угодья — такие снимают под корпоративный отдых и мероприятия. Цены по мировым меркам пока еще мизерные. На время отпуска можно взять напрокат машину — Honda CRV, к примеру, обойдется в 53 долл. / сутки.
Те россияне, которые хотели бы инвестировать, а не арендовать, могут возразить: если за жизнь на вилле туристы будут платить так мало, какой смысл вкладывать деньги? А подсчитайте: виллу стоимостью в 120–150 тыс. долл. сдают, как правило, за 400–450 долл. в неделю. Соответственно даже при грубой калькуляции получается 1,2–1,6 тыс. долл. в месяц. В Москве таких пропорций добиться нереально, разве что вы вложите огромные суммы в эксклюзивный ремонт. В Европе же нереально добиться подобных темпов окупаемости. Сезон там минимум вдвое короче, а вложить требуется в несколько раз больше. Даже с учетом того, что месяц-другой в году вы будете пользоваться виллой в Доминиканской Республике сами, платить комиссионные управляющей компании и тратить часть дохода на текущее обслуживание дома, все деньги вернутся к вам уже через несколько лет.
Тем, кто нечасто летает в Америку, карибский остров может показаться чем‑то труднодоступным. Однако добраться сюда не сложнее, чем в США или на курорты Юго-Восточной Азии. В Санто-Доминго, Пуэрто-Плата и Пунто-Кана работают международные аэропорты, и куда‑то дополнительно плыть или лететь местными авиалиниями не придется. С октября по май из Москвы сюда регулярно летают чартеры (время в пути — около 11 часов, стоимость билета туда-обратно — всего около 900 долл.), а в остальное время до Доминиканы можно добраться регулярными рейсами с пересадкой в одном из аэропортов Западной Европы, к примеру в Париже, Мадриде или Франкфурте. Ходят слухи, что новые самолеты компании Boeing скоро сократят время полета до Америки на два-три часа, а лет через пять на трансатлантических линиях появится сверхзвуковой лайнер, способный преодолеть это расстояние за три — три с половиной часа. Чем не дополнительный стимул для роста цен в регионе?
Больше европейских туристов — еще выше цены. И в огромном выигрыше будут те, кто все подобные перемены предвидят и покупают недвижимость в Доминиканской Республике именно сейчас.

Составляем договор
Допускается оформлять договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в простой письменной форме. По желанию сторон договор составляют и удостоверяют у нотариуса.
Что необходимо указать в договоре? Во‑первых, следует полностью написать фамилию, имя, отчество, а также внести в документ паспортные данные, год рождения, место жительства продавца и покупателя и т. д.
В договоре надо описать земельный участок в точном соответствии с выданным вам кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Жилой дом также нужно описать полностью.
В числе сведений о земельном участке и расположенном на нем жилом доме необходимо упомянуть, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждено.
Обязательно следует обозначить цену договора. Стоимость можно указать в условных единицах, но надо уточнить, что расчеты производят в рублях по курсу на момент оплаты. Кроме того, в данном документе вы вправе предусмотреть условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и сведения о том, кто оплачивает регистрационный сбор.
Продавец при заключении договора обязан ознакомить покупателя с имеющейся у него информацией об обременениях земельного участка и его ограничениях. То есть если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также нужно зафиксировать в договоре.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом ложной информации относительно отчуждаемого имущества и иной информации, способной оказать влияние на решение покупателя о покупке данного недвижимого имущества, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств. Ложная информация относительно отчуждаемого имущества может включать сведения о (об):
обременениях или ограничениях его использования;
разрешении на застройку данного земельного участка;
соседних земельных участках, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;
качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование участка и его стоимость.
Требования о предоставлении информации относительно отчуждаемого имущества установлены федеральными законами.
При составлении договора купли-продажи надо учитывать, находится ли жилой дом в общей собственности (в собственности двух или нескольких лиц). Для распоряжения таким имуществом законом предусмотрен особый порядок.
Отчуждаемый дом может находиться в долевой или в совместной собственности. Если имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи упомянутого недвижимого имущества. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу, но не ниже ранее предложенной.
Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если недвижимость находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Так, например, если дом является собственностью мужа и жены, то нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение.
Совершенную одним из участников совместной собственности сделку по продаже могут признать недействительной по требованию остальных участников из‑за отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
Государственная регистрация
Государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, так и переход права собственности от продавца к покупателю.
Для регистрации договора купли-продажи надо представить следующие документы:
заявление о государственной регистрации;
документ, удостоверяющий личность участника сделки (его представителя);
нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию договора в случае регистрации через представителя;
документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;
подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество;
план БТИ жилого дома (подлинник и копия);
кадастровый план земельного участка;
договор купли-продажи;
документ о лицах, проживающих в жилом доме (выписка из домовой книги).
В некоторых случаях необходимы другие документы, такие, например, как нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности), согласие родителей, усыновителей или попечителей (если продавец — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет), согласие попечителя (если собственник отчуждаемого имущества — ограниченно дееспособный гражданин).
При регистрации договора купли-продажи доли в праве следует представить документы о соблюдении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности.
При регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю необходимы:
заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю;
заявление покупателя о регистрации его права;
документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав;
иные документы, представление которых предусмотрено законодательством (например, передаточный акт).
Государственную регистрацию осуществляют не позднее месяца со дня подачи заявления и других оговоренных документов. В течение этого срока проводят правовую экспертизу документов, и если есть основания, предусмотренные законом, то государственную регистрацию могут приостановить.
Чтобы купить качественное жилье на одном из лучших тропических курортов, не надо быть миллионером. Цена виллы на берегу океана в Доминиканской Республике примерно равна стоимости трехкомнатной квартиры на окраине Москвы.



Главная --> Публикации