Главная --> Публикации --> Звенигород - столица подмосковья? Резиденции бывших Игры на рынке Плавающие дома Застройка местами


Cтроить рядом с коттеджными поселками крупные ТРЦ или бизнес-центры пока не слишком выгодно — число потребителей товаров и услуг ограниченно, считают консультанты рынка коммерческой недвижимости. Хотя есть места, где объекты коммерческой недвижимости, призванные разнообразить жизнь владельцев загородных домов, могут быть вполне успешными. Все же эксперты коммерческой недвижимости с осторожностью относятся к идеям девелоперов загородных поселков создавать коммерческие объекты (особенно офисные, к ритейлу менее настороженное отношение) на традиционно “жилых” загородных направлениях. Об этом говорят, например, в компаниях Jones Lang LaSalle и ABN Realty.

Жить за городом и ездить за покупками или развлечениями в Москву не слишком удобно. Иметь внутри поселка максимально возможный набор инфраструктуры от магазина до ледового дворца, которым пользуешься раз в год, конечно, приятно, но дорого в эксплуатации. Но пускать посторонних и жить в поселке имени супермаркета как-то не комильфо… Спрос на комфорт за разумную цену ведет инфраструктуру коттеджных поселков путем эволюции от магазинчика через магазин — ресторан — бассейн — фитнес — прачечную “только для своих” к многофункциональным торгово-развлекательным комплексам (ТРЦ) за пределами поселков, но в непосредственной близости от них.

Но движение магазинов к потребителю за город неизбежно. Торговые, развлекательные, офисные объекты появляются и будут появляться там, где активно ведется поселковое строительство, вслед за ним, уверены большинство операторов загородного рынка. Тем более что не все земли в Подмосковье подходят для индивидуального жилищного строительства. По мнению Андрея Мажарова, генерального директора компании “Терра-Недвижимость”, участки рядом с дорогой за пределами коттеджных поселков наиболее выгодны для возведения инфраструктурных объектов.

Среди параметров, определяющих популярность тех или иных направлений для возведения объектов коммерческой недвижимости, в Swiss Realty Group отметили, во-первых, степень обжитости и, во-вторых, качество трассы. “И для торговых, и для офисных центров привлекательны те дороги, которые проходят через города — спутники столицы. Главные дороги и федеральные трассы имеют явные преимущества для развития по сравнению с тупиковыми”, — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. С этой точки зрения, по его мнению, Дмитровское шоссе с его яхт-клубами, горнолыжными базами, коттеджными поселками, населенными пунктами является перспективным загородным направлением для создания как торгово-развлекательных, так и торгово-офисных объектов. Хороший потенциал у минского, ярославского и новорижского направлений. А на северо-западе лидером по числу существующих объектов коммерческой недвижимости, прежде всего торговых, является Ленинградское шоссе. Неплохие перспективы у киевского и новорязанского направлений. А вот чрезвычайно востребованные под коттеджное строительство направления, считают в компании, подчас совершенно неперспективны для строительства объектов коммерческой недвижимости. Это касается, например, самого престижного и самого дорогого по цене на землю Рублево-Успенского шоссе.


Коттеджное строительство в Подмосковье ведется столь активно, что на отдельных направлениях потенциальным обитателям новых поселков вскоре будет остро не хватать объектов инфраструктуры (торгово-развлекательных, офисных центров и проч.), считают участники загородного рынка. Сергей Храмов, директор по развитию компании 4 Rent Estate, отмечает, что потребность в локальных торговых центрах, которые находились бы максимум в 15-20 минутах езды на машине от коттеджных поселков, ощущается достаточно остро. И даже рублево-успенское направление, несмотря на развитость местной инфраструктуры, нуждается в дополнительных объектах коммерческой недвижимости. По оценке Храмова, в случае с Рублевским шоссе доля земельных участков под коммерческую застройку составляет всего около 2-3%.

Вторая волна


Строительство объектов досуговой инфраструктуры, рассчитанной на потребителей товаров и услуг класса премиум, по мнению экспертов, целесообразно на новорижском, калужском, киевском, т. е. традиционно “жилых” направлениях. “Это самые дорогие направления, и там живет публика, которая больше всего потребляет товаров и развлечений”, — поясняет Дьяченко. Транзитные Ленинградское, Волгоградское, Ярославское шоссе больше подходят для возведения коммерческих объектов, рассчитанных на массового покупателя. Гораздо важнее близости к поселкам для таких объектов является близость к оживленной трассе. Не случайно наиболее крупные торгово-развлекательные комплексы, такие как “Мега”, Auchan, расположены в непосредственной близости от МКАД и все-таки больше ориентированы на москвича, следующего по МКАД.


Правда, Александр Дьяченко, управляющий партнер компании “Усадьба” и житель Рублевки, считает, что говорить о нехватке чего-либо на Рублево-Успенском шоссе не приходится, но для других направлений проблема неразвитости инфраструктуры досуга и шопинга актуальна.

“Сетевикам уже тесновато в Москве, и некоторые из них активно двигаются за город”, — отмечает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Например, один “Перекресток” уже работает в “Горках-2”, другой планируется открыть в “Горках-10”. Но управлять ТРЦ, число посетителей которого ограничено жителями одного поселка (или даже нескольких), сетевикам не интересно. “3-5 лет должно пройти, пока в загородных поселках будет жить достаточно людей, чтобы арендаторы торговых центров за городом получали неплохой доход”, — говорит заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. Жители близлежащих городов, деревень — это люди совсем иного уровня покупательской способности. “А рассчитывать, что кто-то

“Для каждого загородного направления необходимо создание единого центра инфраструктуры с просчитанным набором опций, расположение которого удовлетворяло бы подавляющее большинство проживающих, — считает Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank. — При грамотной консалтинговой поддержке и создании интересного проекта в зоне до 5 км от МКАД в непосредственной близости от шоссе легче привлечь арендаторов из числа сетевиков, которые достаточно осторожно идут за город. Более того, исследования показывают, что магазины даже самых раскрученных торговых марок в престижнейших местах загорода не могут похвастаться оборотами, характерными для столицы. Если же такой центр инфраструктуры сможет привлечь дополнительный процент покупателей, это позволит увеличить обороты потенциальных арендаторов”.

Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании “Новое качество”, делит ближнее Подмосковье на две части — западную и восточную. “В западной части Подмосковья обязательно будет вестись (и уже активно ведется) строительство инфраструктуры. Наибольшее развитие ждет Красногорский, Химкинский, Солнечногорский и Одинцовский районы Подмосковья”, — говорит он. А вот восточная часть, по мнению Пушкина, будет застраиваться поселками экономкласса и активного развития инфраструктуры там не предвидится. Недостаток инфраструктуры в этих районах будет ощущаться, но смысла ее расширять там пока нет: покупатели домов нижнего ценового сегмента — не самая интересная потребительская аудитория.

специально поедет из Москвы в торговый комплекс на Рублевке, по меньшей мере нецелесообразно, если, конечно, это не проект уровня “Меги” или некий объект в единственном числе, предлагающий не имеющие аналогов услуги. Для всего остального существует центр города“, — добавляет Патрушев.

Рублевский оазис

“Качество и развитость инфраструктуры должны соответствовать классу поселка, — Анжелика Быльская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty, придерживается той же точки зрения. — На востоке, юге области для поселков экономкласса в ценовой категории $100 000-200 000 за дом в лучшем случае внутри поселка находится минимальное количество инфраструктуры, а в худшем молоко надо покупать в продуктовом [магазине] в одной из ближайших деревень”.

А по данным 4 Rent Estate, в ближайшее время на Рублевке планируется открытие около девяти торговых центров и 10 ресторанов. Из новых проектов — на пересечении Рублевки с Подушкинским шоссе построен торговый центр Dream House общей площадью около 13 000 кв. м, рядом с Барвихой начато строительство Luxuri Village. По словам Юлии Никуличевой, компания Mercury, начавшая строительство этой “деревни бутиков”, обогнала других девелоперов, желающих открыть на рублево-успенском направлении магазины дорогих марок,

Справочник с полезными адресами Рублевки занимает 50 страниц формата А В этом оазисе загородной жизни есть банки, загс и налоговая инспекция, а также бани-сауны, рестораны, торговые центры (в том числе “Перекресток” в “Горках-2”) и бутики (парфюмерия, ювелирка, белье, антиквариат) в Жуковке, салоны связи, цветов, красоты и даже музеи и храмы (для души).

Что касается бизнес-центров, то в зоне коттеджной застройки они не будут востребованы, считают в Swiss Realty Group. С другой стороны, поскольку многие руководители компаний живут на Рублевке или Новой Риге, офисы все же могут быть востребованы, но не надо забывать, что большинство сотрудников компаний живут все-таки в Москве, напоминает Юлия Никуличева. Как минимум необходимо организовывать бесплатный трансфер от ближайшего метро, и чтобы дорога занимала не более 20 минут.

поскольку Рублевка считается золотым дном. Сама Никуличева, впрочем, в этом не уверена.

Компания “С-Холдинг” сейчас проектирует многофункциональный торгово-бытовой и культурно-развлекательный центр в селе Успенское Одинцовского района. На пересечении Рублево-Успенского шоссе и проезда Шмидта на площади 1,18 га будет построено в общей сложности 28 000 кв. м площадей (два наземных и один подземный этаж).

Владельцы “Вимм-Билль-Данна” Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев планируют построить неподалеку от Рублевского шоссе горнолыжный комплекс стоимостью $60-70 млн, а также бизнес-центр площадью 22 000 кв. м и торговый комплекс площадью 25 000 кв. м в деревне Усово (затраты на них составят около $52 млн). Учитывая, что на Рублевке практически нет офисов и в строящемся офисно-деловом центре в Барвихе все площади уже сданы в аренду, перспективы у офисного проекта хорошие, заявил “Ведомостям” управляющий директор Zeta Realty Максим Ардеев.

Инфраструктурное богатство рублево-успенского направления облегчает задачу девелоперам поселков, отмечает Андрей Мажаров, генеральный директор компании “Терра-Недвижимость”. “Поселок может быть самодостаточным и без боулингов, полей для гольфа, если все это уже есть поблизости. При существующей богатой инфраструктуре Рублевки, сконцентрированной в основном в районе Жуковки, возводить альтернативные объекты в своем поселке не имеет никакого смысла. Все равно весь народ будет стекаться в Жуковку, — говорит Анжелика Быльская. — Напротив, преступно делать богатую инфраструктуру в коттеджном поселке только потому, что "так надо" или модно. В то же время наличие минимальной инфраструктуры (детской площадки, магазина) необходимо в любом поселке — от экономкласса до класса de luxe”.

“Когда я выбирал себе направление для загородного дома, то чуть ли не в первую очередь обращал внимание на инфраструктуру. И пришел к выводу, что ни один поселок не может сравниться с Жуковкой на Рублево-Успенском шоссе, — рассказывает Александр Дьяченко. — Если сейчас меня лишить всей той инфраструктуры, что есть в Жуковке, я почувствую себя некомфортно”.

Кто на новенького

Но “никакой поселок не сможет обеспечить коммерческой окупаемости объектов инфраструктуры. Поэтому застройщик либо вынужден перекладывать содержание инфраструктуры на жителей поселка, либо сам должен покрывать убытки”, говорит Мажаров. По его мнению, единственная возможность добиться коммерческого успеха для объектов инфраструктуры — ориентировать их на жителей сразу нескольких поселков. Но для этого месторасположение такого комплекса должно быть исключительно удачным с точки зрения транспортной доступности.

Компания “Инком-Недвижимость” намерена на участке около 8 га рядом с поселками “Риверсайд”, “Шервуд” и еще одним планируемым поселком на 300 домов (30 км по Новой Риге) создать общественный центр, в котором, по словам Алексея Коротких, руководителя отдела продаж департамента реализации “Инком-Недвижимости”, будет представлен максимально возможный набор объектов торговой и досуговой инфраструктуры. Пока концепция центра в разработке, но предварительно в компании сообщили, что часть объектов построят самостоятельно, хотя в основном будут продавать инвесторам участки под застройку объектами коммерческой недвижимости. Сотка земли, переведенной из сельхозназначения под ИЖС, в этом месте оценивается как минимум в $500 Через пять лет, когда Новая Рига будет заселена, спрос на магазины и развлечения вполне окупит проект, который как раз завершится, уверены в “Инкоме”.

На новорижском направлении на сегодняшний день практически не существует инфраструктурных комплексов высокого уровня, но идет крупномасштабное строительство, сообщил Андрей Мажаров. Например, рядом с поселком “Павлово” (14 км от МКАД) возводится “Павлово-Подворье”. На 17 га расположатся фитнес-клуб World Class, боулинг Cosmik, заведения сетей Il Patio и “Кофе Хаус”. “Недостаточное количество инфраструктурных объектов у большинства соседних поселков на этом направлении, а также близость "Павлово" к гольф-клубу Moscow Country Club в Нахабине позволяют прогнозировать высокую рентабельность этого торгово-развлекательного центра. Появление комплекса станет импульсом для развития всего новорижского направления”, — считает Мажаров.

“С развитием рынка коммерческой недвижимости и ухудшением транспортной обстановки в Москве и области потребители все меньше желают ездить в магазин за тридевять земель, поэтому движение неспециализированных торговых центров к потребителю неизбежно, — уверен Дзагуров. — Строительство коммерческой недвижимости за пределами Москвы в целом эффективно, если правильно определены параметры проекта. Это перспективная сфера деятельности и с точки зрения консалтинга, и с точки зрения традиционного риэлторского бизнеса”. Но, по оценке Дзагурова, при строительстве высокотехнологичного современного торгового центра вряд ли стоит рассчитывать на срок окупаемости менее пяти лет. Другие эксперты в основном согласны с такой оценкой. “У объектов коммерческой недвижимости более долгий срок окупаемости (чем у жилых загородных объектов). Случаи быстрого возврата средств, конечно, бывают, но это скорее исключение, чем правило”, — говорит Сергей Храмов.

Кроме того, крупные землевладельцы планируют строить в Подмосковье если не целые города, то во всяком случае крупные районы, которые невозможны без качественных, современных и довольно крупных объектов коммерческой недвижимости, отмечает Георгий Дзагуров. Наиболее впечатляющий пример, который приводят все эксперты, — проект компании “Нафта-Москва”. На 430 га в районе Новорижского шоссе планируется за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья и полный комплекс инфраструктуры (развлекательные центры, рестораны, магазины, бизнес-центры, кинотеатры и т. д.). Объем инвестиций оценивается в $3 млрд.

Конечно, определенный набор инфраструктуры необходим и востребован практически на каждом шоссе, но следует учитывать огромное количество параметров, добавляет Андрей Патрушев. Например, строительство оздоровительного центра на Калужском шоссе может не окупиться, поскольку на этом направлении сосредоточено большое количество пансионатов, инфраструктурой которых с удовольствием пользуются жители близлежащих поселков. Перспективы строительства более-менее крупного торгового центра также туманны — его посетителей скорее всего перехватит “Мега”.

Рынок коммерческой недвижимости Подмосковья как таковой еще не сформировался, в эксплуатацию вводятся единичные крупные объекты, отмечает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости Blackwood. Аналитики загородной недвижимости Blackwood оценивают рентабельность строительных проектов коммерческой недвижимости в 18-20%.

Торговля отдельно, поселок отдельно

“Если в черте города практически любой объект находится на пересечении людских потоков и притягивает ту или иную часть потенциальных покупателей, то за МКАД в случае выбора неудачной площадки торговый центр, например, может просто не увидеть своих покупателей”, — предупреждает Патрушев.

Тогда как девелоперам важна доходность вложений, для жителей, подчеркивает Анжелика Быльская, важны удобства, а находятся ли они в поселке или поблизости, их не очень волнует.

Магазины, рестораны, фитнес-центры внутри поселков не слишком интересны как бизнес. “Если эти объекты являются общедоступными, их эксплуатация приносит доход гораздо выше, нежели с ограниченным контингентом клиентов”, — говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “Корпорации МИАН”.

“Собственный "соцкультбыт" в поселках сказывается и на стоимости всего объекта, существенно повышая цену квадратного метра в поселке”, — напоминает директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Сергей Касаткин. Но если речь идет об элитных поселках, претендующих на камерность, ни о какой открытости инфраструктуры и речи быть не может, уверен Сергей Пушкин.

Но вот эксплуатационные расходы на избыточную инфраструктуру вряд ли оставят покупателя дома в поселке равнодушным, говорят риэлторы. По данным компании Blackwood, ежемесячно типовой набор объектов инфраструктуры обходится жителям поселков экономкласса в $200-300, бизнес-класса — в $300-500, элитных поселков — от $500 и выше. “Даже построив небольшой ресторан на территории поселка, застройщики повышают эксплуатационные расходы на сумму около $300-400 в месяц, ведь он будет доступен только узкому кругу жителей и гостей поселка. Бассейн, ресторан, несколько кортов, тренажерный зал и детская площадка могут обходиться в $1000 в месяц”, — добавляет Андрей Мажаров. По его словам, в “Горках-1” жители платят $1500 за коммунальные услуги и содержание инфраструктурного комплекса, в “Чигасово” аналогичные расходы составляют $1000, а в поселке Николино — $500 в месяц.

Однако Алена Мельникова, вице-президент по концептуальному развитию “Резиденций Бенилюкс”, заявила, что вся инфраструктура, сосредоточенная на территории “Амстердам” (включает в себя магазины, ресторан, фитнес-центр, SPA, данс-холл и даже театр-студию), находится за пределами частных владений и доступна всем желающим. Видимо, тем, кто окажется поблизости — на 17-м км Новорижского шоссе, учитывая, что от него к загородному комплексу ведет отдельная трасса, позволяющая миновать прочие населенные пункты. Затраты на создание этой части загородного жилого комплекса Мельникова оценила в $20 млн. “Наши жители не будут вносить никакой платы за содержание инфраструктуры, оплачиваться будут непосредственно услуги и клубные карты”, — сообщила она. Управлять инфраструктурным богатством “Резиденций” планируется привлечь лидеров рынка, но кто это будет конкретно, Мельникова не уточнила, сказав лишь, что идут переговоры.

Имеет значение и размер. “Для 10 домов возводить школы и ледовые дворцы необязательно, а вот для поселка на 200-250 домов, похожего на маленький город, в котором проживает около 1000 жителей, строить инфраструктуру можно по полной программе, даже не задумываясь о возможных рисках. Яркий пример — “Резиденции Бенилюкс”, — говорит Анжелика Быльская.

На берегу Клязьменского водохранилища строится поселок “Паллада-Сити”. Девелоперы запланировали создание на участке между жилой зоной поселка и Дмитровским шоссе многофункционального торгового комплекса площадью 33 000 кв. м, в котором планируется разместить супермаркет, многоярусный паркинг, двухуровневый молл с магазинами, ресторанами, кафе и, возможно, роллердромом и кинозалом. По словам Валерия Баркова, заместителя генерального директора компании “Паллада-Сити”, помимо обеспечения обитателей поселка необходимыми товарами и услугами ТК призван выполнять роль одновременно шумозащитного щита и архитектурной визитной карточки поселка. Он будет доступен как жителям “Паллада-Сити”, так и всем, кто проезжает по Дмитровскому шоссе, так как участок расположен в пределах удобных транспортных развязок. Собственно жилая зона будет закрытой, отделенной от территории торгового комплекса. Внутри поселка планируются собственный небольшой (2000 кв. м) досуговый центр с бассейном, детский сад и начальная школа. С воды поселок будет “представлять” яхт-клуб, также открытый для гостей.

Руководитель пресс-службы холдинга “Капитал Груп” Катерина Семихатова рассказала, что в поселке “Барвиха Хилз” (это первый проект коттеджного поселка компании) фитнес- и SPA-центр с рестораном, детским досуговым центром, магазином будет находиться при въезде в комплекс, что позволит, не нарушая внутреннюю жизнь поселка, сделать его доступным как для жителей, так и для гостей.

По затратам же практически нет разницы, строить объект в поселке или за его пределами. По данным Vesco Realty, торговый комплекс площадью 1000 кв. м обойдется в $1-1,5 млн, фитнес-центр площадью 200 кв. м — в $120 000-150 00 По информации “Ведомостей”, владельцы ВБД инвестируют около $10 млн в строительство фитнес-центра площадью 7200 кв. м на территории находящегося неподалеку агрокомплекса “Горки-2” (там же они планируют построить жилой комплекс площадью 40 000 кв. м, вложив около $30 млн).

Для финансирования строительства ТК в компании планируют привлечь инвестора, оператора, который мог бы разработать эффективную для себя концепцию торгового центра и в дальнейшем управлять им. По словам Баркова, местоположение комплекса на 7-м км Дмитровского шоссе вызывает интерес у ведущих операторов крупных торговых сетей. Все торговые объекты на Дмитровке сконцентрированы у МКАД либо у горнолыжных парков (более 40 км от МКАД). Поэтому планируемый у “Паллады” торговый комплекс будет удобен для тех, кто едет в “Волен”, “Яхрому” или “Сорочаны”, в поселок “Зеленый мыс” и другие поселки на водохранилищах. Андрей Патрушев также считает, что на Дмитровском шоссе создана критическая масса поселков, предполагающая создание развитой сети объектов инфраструктуры.

Например, в 38 км от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе на 14 га в лесном массиве “Парк Групп” планирует построить загородный курорт “Витро Вилладж”, вложив $12 млн. Инфраструктура “Витро Вилладж” будет включать в себя школу, детский городок, физкультурно-оздоровительный комплекс с универсальным спортивным залом, SPA, несколько ресторанов, спортплощадки, поле для мини-гольфа и теннисные корты, два бассейна, салон красоты, солярий, кинозал, магазин и многое другое. Генеральный директор “Парк Групп” Сергей Фоменков сказал, что при разработке плана проекта комплекса обсуждалась возможность разделения территории на две части: жилую, доступную только владельцам апартаментов, и общедоступную инфраструктурную. Но в итоге курорт, удаленный от других жилых объектов, определили как замкнутую систему, доступную для владельцев апартаментов и их гостей (для них предназначена гостиница).

“Если инфраструктура создается на территории поселка, то уровень расходов инвестора может быть ниже. В частности, расходы на покупку и оформление земельного участка, подведение коммуникаций, обустройство территории и организацию подъездных дорог разбиваются на весь поселок, и здесь возможна экономия за счет масштаба. В любом случае решение о выносе инфраструктуры принимается исходя из анализа местоположения и окружения поселка”, — констатирует Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood.

Сергей Храмов приводит пример поселка “Шавелкино” (16 км от МКАД по Щелковскому шоссе), где нет никакой инфраструктуры. “Девелопер (Guild Croup) изначально планировал построить там несколько магазинов и кафе, однако отказался от этой идеи. "Шавелкино" — небольшой клубный поселок, в нем 25 домов стоимостью от $100 000 до $350 000, и девелопер счел, что лучше построить на участке еще один дом. Все необходимое жители поселка могут купить по дороге домой из Москвы в двух гипермаркетах. И это не единственный случай, когда девелоперы и покупатели, опасаясь высокой цены за эксплуатацию инфраструктуры, стараются свести ее к минимуму, — рассказывает он. — На Дмитровском шоссе в районе озера Круглое планировалось строительство многофункционального комплекса, но эти планы так и остались нереализованными. Теперь там участки с постройками продают под строительство отдельных объектов инфраструктуры”.

По оценкам экспертов из Vesco Realty, полноценной инфраструктурой обладает 45-50% поселков бизнес-класса и элитных. В МИАНе и “Миэле” строже подходят к оценке: по данным этих компаний, не более 10-15% представленных на рынке поселков предполагают наличие необходимой и достаточной инфраструктуры. “Часто на этапе проектирования поселков закладывается достаточно серьезный комплекс услуг, но на этапе реализации, к сожалению, планы не всегда выполняются”, — говорит Светлана Кондачкова. “Бывает, что участки, которые первоначально предполагались под инфраструктуру, отдаются под жилую застройку, — рассказывает Мажаров. — В самом деле, какой смысл строить инфраструктуру, которая будет нерентабельна, когда все участки в поселке уже проданы и необходимости в дополнительной рекламе нет?”

Однако главный архитектор “Паллада-Сити” Артемий Аввакумов отмечает: объекты инфраструктуры должны “работать” не только на жителей поселка. Это облегчает задачу оператору и управляющей компании, а также ускоряет процесс согласования всего проекта с местными властями. Власти города и области понимают, что реализация такого проекта означает расширение инфраструктуры района, повышение его привлекательности для других инвесторов, создание новых рабочих мест.

Но если в непосредственной близости от поселка находится пансионат с аквапарком, которым могут пользоваться и жители поселка, то в 99% случаев инвесторы будут говорить об аквапарке как о неотъемлемой части поселка, говорит Анжелика Быльская. “Что касается инвесторов, — считает она, — то они вряд ли задумываются об окрестных жителях, их скорее волнуют доходность и целесообразность возведения тех или иных объектов инфраструктуры в собственном поселке. В возведении различных объектов инфраструктуры в непосредственной близости от коттеджных поселков заинтересованы всевозможные ритейлоры, сети фитнес-центров, салонов красоты, нацеленные на кошельки местных толстосумов”.

Московский рынок гостиниц уже не первый год привлекает к себе повышенное внимание. Одна за другой сносятся легендарные гостиницы — “Интурист”, “Москва”. Реконструируются гостиницы — памятники старины: “Метрополь”, “Савой”. Строятся новые гостиницы, отвечающие самым высоким международным стандартам. Но спрос по-прежнему далек от насыщения. О перспективах развития гостиничного рынка в столице рассказывает президент европейского подразделения компании Jones Lang LaSalle Hotels Марк Уинн-Смит. По его мнению, если стоимость аренды земли для строительства отелей не будет административно снижена по сравнению с участками для офисов или жилья, гостиничному сектору придется ждать коллапса этих сегментов рынка. Только тогда он сможет получить бурное развитие, хотя о нехватке номерного фонда говорят все — от столичных властей до операторов и девелоперов.



— Гостиничный рынок Москвы испытывает трудности — об этом говорят почти все эксперты. В чем вы видите основные проблемы?

В Москве отделение Jones Lang LaSalle Hotels открылось 1 января 2005 г. Его возглавила старший вице-президент компании Марина Усенко. Решение о создании специального подразделения в Москве было принято в лондонской штаб-квартире компании. Ее руководители признали это направление очень перспективным для России. Осенью прошлого года аналогичное подразделение компании открылось в Милане (Италия). В целом проектами гостиничного направления на российском рынке компания Jones Lang LaSalle занимается с 1997 г. Спрос распространялся на такие аспекты гостиничного бизнеса, как разработка концепции проекта, оценка гостиниц, ведение переговоров с гостиничными операторами и проч. Но если раньше потребность в консалтинге в области гостиничного бизнеса возникала спорадически, то в последние два года спрос на эти услуги стал возрастать.

Еще одна особенность московского гостиничного рынка — неравномерное расположение гостиниц. Бизнес фактически сосредоточен в центре города. Гостиницы — последний вид недвижимости, который приходит в сложившийся микрорайон. Вот почему, наверное, девелоперы так неохотно строят гостиницы на окраинах столицы. В Москве особенно востребованы гостиницы, расположенные в непосредственной близости от основных деловых районов.

— Главной характеристикой современного состояния гостиничного рынка Москвы является дисбаланс между спросом и предложением. Спрос намного превышает предложение. В связи с этим высокий уровень загрузки номерного фонда и очень большой в процентном выражении рост ставок (цены на номер). На деле это означает, что все, что можно теоретически построить, будет автоматически востребовано. Но возникает риск, что многие будут браться за строительство новых проектов, не заглядывая далеко вперед.

— По абсолютным показателям в Москве ощущается нехватка гостиничных номеров. Если здесь насчитывается порядка 30 000-35 000 гостиничных номеров, то в Лондоне этот показатель составляет 63 000 номеров, а в Париже и Праге — 71 000 и 21 000 номеров соответственно. Наряду с этим спрос на гостиницы постоянно возрастает. Мы ожидаем, что подобная ситуация продлится еще 3-4 года, после чего можно ожидать стабилизации спроса и предложения.

— Отличается ли гостиничный рынок Москвы от других европейских городов?

— Считаете ли вы, что в Москве гостиничная недвижимость развивается быстрее, чем другие секторы коммерческой недвижимости?

Вместе с тем ситуация в Москве лучше, чем, скажем, в Варшаве, где гостиничный рынок находится на “пике спада”. Это произошло потому, что несколько лет назад здесь было построено слишком много гостиниц. Поэтому доходность гостиничного сектора в Польше продолжает падать (доходность вычисляется как произведение среднего уровня загрузки на средний уровень цены на номер. — “Ведомости”). Решать эту проблему можно разными мерами, в том числе и радикальными. Когда в Брюсселе наблюдалась аналогичная ситуация, городской муниципалитет на несколько лет наложил мораторий на строительство гостиниц.

Вместе с тем гостиницы явно проигрывают по доходности жилью или многофункциональным комплексам. Девелоперы боятся длительного возврата средств, вложенных в гостиничный сектор, боятся, что не смогут впоследствии продать объект. Доходность гостиничного сектора, конечно, ниже, чем, например, у офисной недвижимости, но жизненный цикл отеля в 3-4 раза больше, чем у офиса. С годами капитализация отелей растет, и их все-таки можно выгодно перепродать.

— Спрос на гостиницы в Москве очень большой. Рынок развивался и будет развиваться не в последнюю очередь потому, что в Москву приезжают новые люди, здесь открывают представительства новые компании. Поэтому размер гостиничного рынка значительный.

При наличии договора на управление гостиницей оператор получает вознаграждение в виде процентов от оборота и прибыли. Весь остальной доход направляется владельцу. Первой составляющей вознаграждения оператора являются так называемые базовые комиссионные, которые, как правило, рассчитываются в процентах (обычно 2-4%) от валовых (общих) продаж гостиницы. Второй составляющей является так называемое премиальное вознаграждение, которое обычно рассчитывается от валовой прибыли (т. е. после вычета определенной доли расходов по работе гостиницы) и может варьироваться от 8-12%.

Для гостиницы управление известной компанией — дополнительное преимущество, но вместе с тем и затраты. У гостиниц с известным международным брэндом увеличиваются расходы. Любая гостиничная сеть с мировым именем вкладывает средства в систему бронирования и централизованного маркетинга. Естественно, необходимые расходы покрываются из карманов владельцев.

— Идеальной модели гостиничного рынка нет. В стандартном состоянии гостиничный рынок напоминает пирамиду: верхняя, самая миниатюрная, часть занята отелями с высокими стандартами, средняя, более объемная, — гостиницами бизнес-класса, а та часть, которая ближе к основанию гипотетической пирамиды, состоит из гостиниц экономкласса, которые мало где рекламируются, разве что в Интернете.

— Каких отелей (по категории) в Москве не хватает?

Однако подобное состояние дел не вечно. Когда ниша дорогих гостиниц будет насыщена, девелоперы начнут перемещаться в сектор гостиниц среднего класса и т. д. вплоть до насыщения спроса на всех уровнях.

Для Москвы очень сложно предугадать идеальный вариант конструкции гостиничного рынка. Скорее всего он такой же, как во всем мире. В данный момент в центральной, наиболее интересной для девелоперов, части города происходит постепенная замена гостиниц, устаревших морально и физически (“Москва”, “Россия”, “Интурист”), на дорогие отели. Это нормально с точки зрения экономики: в центре города девелоперы платят огромные суммы за выкуп права аренды земли и не могут себе позволить строить дешевые проекты, рассчитанные на массового потребителя.

— Я считаю, что сегодня это такие гостиницы, как Ararat Park Hyatt. Здесь лучшие международные образцы дизайна, разнообразные технические новшества. Но я бы не назвал этот отель экстравагантным, скорее он классический.

— Если 50 лет назад смелыми архитектурными решениями считались здания гостиницы “Ленинградская” или “Украина”, то сейчас в центре внимания уже другие формы. Какие, на ваш взгляд, перспективны?

Однако, несмотря на большие возможности решения цветовых пространств и форм, проектировщики отелей все-таки определенным образом ограничены. Они должны обеспечивать в любой гостинице наличие трех обязательных параметров: ванной, спальни и сервиса. В рамках этих составляющих уже можно проявлять инициативу. Например, можно сделать в номерах оригинального дизайна батареи; можно добиться от обслуживающего персонала неподдельной чуткости и предупредительности; можно оснастить помещения самыми “умными” техническими новинками…

Я считаю, что постояльца заставляют вернуться в тот отель, где он уже останавливался, две вещи: комфорт (включая интерьер) и качество обслуживания. Мне запомнилась одна гостиница в Стамбуле. Находясь в ванной, можно было смотреть вовне через жалюзи, непрозрачные снаружи, — проектировщики проявили немного изобретательности и получили уникальный продукт.

— В Москве следят за развитием гостиничного дизайна. Гостиничные номера не превышают оптимального размера для определенного стандарта, что отражает все растущее стремление постояльцев к камерности. Вестибюли также не обязательно должны быть огромными. Дело в том, что увеличение площади не приносит дохода, а, напротив, приводит к дополнительным расходам, например на уборку и оснащение.

— Существует ли мода на отели и какие гостиницы в моде в наши дни?

Владельцы московских торговых центров начинают переходить на новые условия работы с арендаторами. Вместо жесткой арендной ставки арендаторам предлагается платить определенный процент с их оборота. Владельцы недвижимости идут на подобную схему не от хорошей жизни: к поиску новых форм работы их подталкивает жесткая конкуренция на рынке.

Глобальная тенденция — избежать перерасходов в ходе реализации гостиничных проектов. Огромные роскошные гостиничные пространства можно сравнить разве что с дорогими бутиками, куда приходят не купить, а просто посмотреть. Гигантские ванные и суперинтеллектуальное оснащение, конечно, оценят те, кто остановился в гостинице отдыхать. А для деловых людей это избыточно, им гораздо важнее иметь в гостинице хорошее освещение. Недостаточное освещение — одна из наиболее распространенных жалоб, с которой сталкиваются менеджеры гостиниц. А огромные ванные и другие “спецэффекты” в конечном итоге экономически невыгодны, они увеличивают период окупаемости гостиницы.

По данным компании Colliers International, в прошлом году в Москве было введено в эксплуатацию около 345 000 кв. м торговых площадей, почти столько же, сколько было построено за все предыдущие годы. Это привело к тому, что найти арендаторов становится все труднее и ставки аренды стали падать.

Схема, когда владельцы торговых центров (ТЦ) договариваются с арендаторами на процент с оборота, широко распространена в мире. Однако в России сложилась другая практика: арендная ставка обычно жестко устанавливается арендодателем и является неизменной на весь срок договора (обычно три-пять лет).

Теперь владельцам ТЦ приходится искать новые формы взаимодействия с арендаторами. "Мы предлагаем нашим клиентам [владельцам недвижимости] схему, по которой они берут за аренду процент с оборота, ограниченный "снизу" неким фиксированным минимумом", - говорит генеральный директор московского офиса Colliers International Сергей Гипш. По его словам, этот вариант позволяет арендатору выплачивать ту же сумму, что и при фиксированной арендной ставке, но неравными частями, что наиболее благоприятно для него, учитывая сезонность торгового бизнеса, и одновременно подстраховывает в случае макроэкономических происшествий и кризисов. "Для арендодателей схема тоже выгодна, она снижает их риски, так как владельцы ТЦ точно знают, что в самом худшем случае они получат оговоренную сумму, а в лучшем - выше", - говорит Гипш. Старший аналитик Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева тоже считает этот вариант "более справедливым" и выгодным обеим сторонам.

В качестве примера консультанты по недвижимости приводят ТЦ "Вэймарт", который еще при открытии летом прошлого года дал арендаторам скидку около 15% и сохранил ее до сих пор. Замгендиректора ТЦ "Вэймарт" Станислав Тищенко подтвердил, что скидки, предоставленные при открытии ТЦ некоторым арендаторам, сохранились, и объяснил это тем, что при расчете арендных ставок консультанты ТЦ "не сразу отреагировали на изменение ситуации на рынке, что и вызвало некоторое завышение ставок". Примерно так же поступил и ТЦ "Матрица", объявивший о скидке 15%.

Как сообщил "Ведомостям" один из аналитиков рынка, на оплату "от оборота" в ближайшем будущем собирается перевести своих арендаторов "Рамстор". Руководство компании "Рамэнка", управляющей сетью гипермаркетов "Рамстор", не опровергло, но и не подтвердило эту информацию, сославшись на ее конфиденциальность.

По оценкам аналитиков Colliers International, минимальный размер арендной платы определяется в процессе переговоров в каждом конкретном случае индивидуально. В среднем супермаркеты платят 3 - 6% от оборота, для компаний, специализирующихся на одежде и обуви, процент с оборота составит от 12% до 20% , а у компаний "дорогих" профилей (например, ювелирные изделия) - более 20% , говорят в Colliers. Обычно оплата осуществляется следующим образом: сначала вносится квартальный депозит, а потом в начале каждого следующего месяца производится оплата процента за предыдущий. "Примеры подобных отношений между арендаторами и арендодателями в Москве уже есть: многие торгцентры готовы идти на такую схему с компаниями "Перекресток", "Росинтер", - говорит Гипш.

По словам пресс-секретаря торгового дома "Перекресток" Леонида Белаги, около двух десятков супермаркетов сети арендуют помещения по этой схеме. "Нам это выгодно, так как таким образом мы подстраховываемся от колебаний на потребительском рынке", - говорит Белага.

Заместитель директора по стратегическому развитию корпорации "Ростик Групп" Игорь Белза считает такой подход к арендной ставке более предпочтительным для компании-арендатора. "Мы уже работаем по такой схеме со многими ТЦ, но, к сожалению, не можем перейти полностью на нее: не всегда находим понимание со стороны арендодателей", - говорит Белза.

“Cамый выгодный источник финансирования — это тот, который под низкий процент (менее 10%) предоставляет денежные средства на длительный срок (более трех лет)” — так вице-президент “Системы-Галс” Андрей Закревский описал портрет идеального инвестора. Удастся ли компании получить кредит на условиях, близких к “идеальным”, зависит от ее организации бизнеса. Заморские гиганты, такие как IКЕА, “Ашан” (и раскрутившаяся в России сеть “Рамстор”), чаще привлекают средства международных финансовых институтов. Российские же компании обычно обращаются к отечественным банкам или инвесторам. Серьезная западная организация так просто финансировать проект не будет — как минимум она потребует наличия у потенциального заемщика финансовой отчетности по международным стандартам. А белыми зарплатами и прочими прелестями бухучета по GAAP могут похвастать далеко не все российские компании. Но, как показывает опыт, получить средства у зарубежного финансиста российской компании хоть и сложно, но можно.

Есть, впрочем, и противоположные мнения. Старший специалист отдела аренды нежилых помещений Penny Lane Realty Максим Жуликов считает, что эта схема вряд ли приживется в России, потому что требует от арендатора полной финансовой открытости, к чему, по его мнению, российские бизнесмены еще не готовы.
Практически каждый девелопер при создании проекта — например, строительстве торгового центра — привлекает заемные средства. Поэтому привлекательным представляется сотрудничество с западными банками, которые обладают длинными и дешевыми деньгами. Кредит на еще более выгодных условиях могут дать международные организации. Помимо кредиторов источником финансирования выступают западные инвесторы. Они не дают деньги под проценты, как банки, зато претендуют на долю прибыли, которая будет получена после запуска проекта. Есть еще смешанные схемы финансирования, когда в проекте участвуют и инвесторы, и кредиторы. Российской компании получить зарубежного инвестора в партнеры далеко не просто. Но при определенном упорстве и готовности идти на жертвы — возможно.

“Западные инвесторы приходят на российский рынок либо через крупные консалтинговые компании, либо через десятку первых российских банков — Сбербанк, Внешэкономбанк, Альфа-банк и др.”, — рассказывает генеральный директор компании “Стабильная линия” Игорь Лаврик. У консультантов есть необходимые аналитические данные, маркетинговые исследования и информация о компании-заемщике. При заключении сделки иностранные инвесторы иногда обращаются в страховые компании, в которых есть программы страхования от финансовых рисков.

Как раскрутить инвестора

Чтобы привлечь инвестора, девелопер должен вложить в проект не менее 30% собственных средств. Сам инвестор обычно приходит в проект с собственным капиталом. “Иногда применяют более сложные инструменты финансирования, предполагающие, например, опцион на конвертацию кредита в акционерный капитал проекта на более поздней стадии”, — говорит управляющий директор УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Семен Пузрин. Однако инвестора еще надо убедить в том, что проект окажется рентабельным. “Компетентный анализ, маркетинговый прогноз, убедительная подача материала — необходимые условия положительного решения”, — отмечает Пузрин.

С западными инвесторами “Стабильная линия” работает с 90-х гг. “Например, для строительства сети гостиниц мы активно привлекаем прямые займы и используем формы соинвестирования, — рассказывает Лаврик. — В последнее время наша компания начала прорабатывать возможность предоставления специальной кредитной линии в итальянском банке San Polo в пользу Внешторгбанка России”. Кредит будет обеспечиваться страховым полисом итальянского экспертно-кредитного агентства Sace.

“Состав арендаторов важен и может влиять даже на условия финансирования”, — добавляет Поляков. В качестве примера он приводит проект торгового центра, где якорными арендаторами будут международные операторы и к договорам уже получены гарантии их материнских структур. В таком случае отношение инвесторов к проекту будет более благоприятным. Ведь договоренности с такими якорями подтверждают высокое качество проекта и его концепции, а также его успешность как минимум на последующие 7-10 лет. Кроме того, присутствие в проекте лидеров рынка розничной торговли определяет и более качественный состав прочих арендаторов, которые предпочитают торговые центры с мощными якорями, генерирующими большие потоки посетителей.

Шансы на получение инвестиций возрастают прямо пропорционально объему предоставленных документов. По словам консультанта по инвестициям Noble Gibbons Валерия Полякова, девелопер может предоставить на рассмотрение зарубежному инвестору (а банку — просто обязан) ряд документов. Во-первых, детальный бизнес-план с обоснованием концепции проекта и расчетами экономики. Во-вторых, исходно-разрешительную документацию, которая является определенной гарантией того, что государственные органы разрешили строительство объекта. В-третьих, девелопер должен заключить обязательный к исполнению долгосрочный договор аренды с якорными арендаторами, что послужит лучшим рыночным подтверждением востребованности объекта. И, в-четвертых, девелоперу желательно заключить договор подряда с известным генеральным подрядчиком. Этот договор должен гарантировать фиксированную дату окончания строительства при фиксированном бюджете строительства.

Под крышей государства

Заместитель генерального директора по маркетингу компании “Кулон”, специализирующейся на складских помещениях, Марина Мазур утверждает, что самый важный фактор, способствующий привлечению инвестиций, — успешный опыт реализации проектов. “Кулон” сотрудничает со многими европейскими инвестиционными фондами, работающими с государствами Центральной и Восточной Европы. “Большинство инвесторов жалуются на то, что в России тяжело найти надежных девелоперов, соответствующих их стандартным требованиям”, — говорит Мазур.

Напрямую IFC кредитовала, в частности, зарубежных ритейлоров, пришедших на российский рынок. Крупнейшим ее проектом в сфере отечественного ритейла стало сотрудничество с турецкой “Рамэнкой”. Небольшой кредит получила в IFC шведская IKEA. Однако зарубежные ритейлоры приходят покорять новый рынок, в том числе и российский, отнюдь не с пустыми карманами. Кредит IFC нужен зарубежным компаниям не столько из-за денег, сколько в качестве политического “зонтика”. Ведь Россия — акционер IFC. И вряд ли государство будет чинить бюрократические козни компании, которой само же выдало кредит. Поэтому IFC обладает определенным иммунитетом по отношению к правительственным актам. Например, когда в августе 1998 г. в стране приключился кризис, вышло постановление правительства о замораживании выплат и обслуживания долгов по кредитам международных финансовых институтов. Но к МФК это не относилось — в постановлении была оговорка о том, что оно не затрагивает обслуживание кредитов IFC.

Один из зарубежных инвестиционных институтов, работающих в России, — International Finance Corporation (IFC), или Международная финансовая корпорация (МФК), подразделение Всемирного банка (World Bank, WB). Акционерами WB и IFC выступают государства. Но WB финансирует проекты, осуществляемые с участием государства и муниципальных структур, а МФК инвестирует в проекты частного бизнеса. IFC была создана в 1957 г. В настоящее время членами этой организации являются 140 государств. Россия присоединилась к их числу в 1993 г. С тех пор IFC вложила $1,8 млрд в более чем 90 российских проектов частного бизнеса. Однако большую часть этой суммы получили в виде кредитов отечественные банки, финансовые институты, лизинговые компании. В свою очередь, они выступают уже непосредственными кредиторами частного бизнеса в России.

По словам Кожухова, IFC предоставляет долговое и долевое финансирование. По правилам IFC не может вкладывать в новый проект (создающийся с нуля) более 25% от его общей стоимости. Но в отдельных случаях доля IFC составляет 30-35% от стоимости проекта, если, например, это дополнительные вливания в развитие уже раскрученного брэнда. Обязательным условием является финансирование проекта самим девелопером. Когда же требуется кредит, превышающий 25-35% от стоимости проекта, IFC создает синдикат из нескольких международных банков, вместе с которыми кредитует проект и берет его под свой патронаж. “У нас есть большой список международных банков, с которыми мы работаем по синдицированию”, — говорит Кожухов. Что касается российских банков, то они не подпадают под определение возможных партнеров IFC. Однако IFC может кредитовать проекты совместно с российскими банками.

IFC заинтересована в выдаче долгосрочных кредитов на срок 7-10 лет и более. Как правило, заемщикам предоставляется льготный период, в течение которого дается отсрочка до двух лет на погашение основной части долга. Процентная ставка IFC обычно состоит из LIBOR и маржи. Ставки зависят от специфики проекта. Когда IFC инвестирует в проект на ранней стадии, ставки более высокие. После завершения проекта появляется более сильное обеспечение и потому IFC готова снизить процентные ставки. Обеспечением кредита выступает объект, на строительство которого IFC предоставляет кредит, земельный участок, акции проектной компании, права по договорам долгосрочной аренды. Примерно такой же набор элементов обеспечения берут другие банки. “Но в отличие от многих финансовых институтов и банков, которые либо специализируются на финансировании в период строительства, либо рефинансируют готовые объекты, IFC готова делать и то и другое”, — отмечает советник по инвестициям IFC Сергей Кожухов.

Кстати, последнее требование нередко становится непреодолимым препятствием для российских компаний, не все из которых готовы перейти на международную финансовую отчетность и выдержать соответствующий аудит. Кроме того, могут возникнуть проблемы юридического характера, так как IFC заключает договоры и готовит другие документы в рамках английского права. Поэтому у российской компании нередко возникает проблема незнания юридических аспектов, из-за чего приходится привлекать юристов или юридические фирмы в опытом работы в английском праве. Принимая решение о финансировании проекта, IFC также изучает его концепцию. По словам Кожухова, “очень важны местоположение объекта, транспортная доступность, парковка, а также предварительные договоренности с арендаторами и срок, на который заключаются договоры аренды”.

Минимальная сумма, которую IFC готова вложить в проект, составляет $10 млн. Компании, желающие получить в IFC кредит, предоставляют корпорации краткое описание проекта, указывают его ориентировочную стоимость и источники финансирования, информацию об основных акционерах, а также примерную сумму, которую планируется привлечь от IFC. “Чтобы корпорация предоставила кредит, команда в российской компании должна отвечать требованиям, которые IFC предъявляет к партнерам, — рассказывает Кожухов. — Это предполагает определенный уровень подготовки с точки зрения финансов, владение базовыми концепциями при подготовке бизнес-плана, ведение бухгалтерии по международным стандартам”.

IFC готова инвестировать в строительство любых объектов коммерческой недвижимости, но в основном финансирует проекты в сфере ритейла. В 1997 г. на российский рынок пришла турецкая “Рамэнка”. Несмотря на собственные солидные финансовые активы, “Рамэнка” обратилась в IFC за кредитом. Та предоставила ей кредит на сумму $36 млн. Позже IFC выдала “Рамэнке” еще несколько кредитов и довела общую сумму финансирования до $100 млн.

IFC стремится быть долгосрочным партнером в проекте и позиционирует себя не только как источник финансирования объекта строительства. IFC сочетает венчурный и консервативный подходы. Проектное финансирование осуществляется на начальном этапе, а после завершения проекта возможна инвестиционная сделка. “Поскольку финансовые инвесторы, как правило, миноритарии, мы используем такие же механизмы защиты, как фонды паевых инвестиций: преимущественное право выкупа, защита от размывания доли, препятствие вхождению новых акционеров”, — говорит Кожухов.

В 2004 г. IFC предоставила российской компании “Кулон” кредит в $10 млн на строительство двух офисно-складских комплексов площадью 16 000 и 27 000 кв. м. “Один кредит IFC предоставила на срок около семи лет с фиксированной процентной ставкой 8,5% годовых, — рассказывает Марина Мазур, — а второй — на срок около девяти лет — мы получили с повышенной ставкой и небольшой долей дивидендов до его погашения”. Ставки обоих кредитов могут быть скорректированы в случае превышения запланированной доходности или задержек с обслуживанием долга. В качестве обеспечения кредитов выступили земельный участок, постройки, акции, будущие доходы.

В 2000 г. IKEA, которая в соответствии с корпоративной политикой строит все свои объекты на собственные средства, все же взяла у IFC кредит в $15 млн на строительство торгового центра в Химках. Причины такого решения в компании не разглашают. В компании IKEA без энтузиазма отнеслись к предложению подробнее рассказать об этом кредите. “Мы считаем, что наше участие способствовало разрешению определенных противоречий, которые IKEA имела с российскими государственными органами в начале своего бизнеса в России”, — говорит Сергей Кожухов.

Российский ответ

“Особенностями договора с МФК (относительно европейских и российских кредиторов) являются громадные объемы подписываемых документов и связанные с этим крайне высокие ставки оплаты услуг их юридических консультантов, которые по условиям договора ложатся на нас”, — делится впечатлениями Мазур. Куда более простыми и менее нагруженными формальностями являются подписанные “Кулоном” соглашения с австрийским Райффайзенбанком по кредитованию тех же проектов. Процентная ставка, правда, немного выше — LIBOR + 5 пунктов. Сроки кредита — около пяти лет.

“Туманность формулировок законов и правовые акты, ограничивающие права игроков рынка, значительно тормозят развитие”, — считает управляющий партнер УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Марина Кислицкая. Сейчас нередко процесс получения исходно-разрешительной документации и оформления прав собственности затягивается, что негативно отражается на всем проекте. Еще одной проблемой является неурегулированность земельно-имущественных отношений. “Предсказуемость законодательства и ясность в ключевых правовых вопросах будут способствовать привлечению инвестиций”, — уверена Кислицкая.

Безусловно, притоку западного капитала на российский девелоперский рынок способствуют рост экономики России, стабильная политическая ситуация и тот факт, что даже Standard Poor's наконец-то присвоило стране положительный инвестиционный рейтинг. Способствует привлечению инвестиций и количество успешно реализованных девелоперских проектов, которые наглядно демонстрируют привлекательность подобных вложений. Однако на рынке по-прежнему остается немало факторов, которые смущают инвесторов и могут вызвать сомнение у кредиторов в том, стоит ли финансировать проект.

Большой проблемой, которая явно не способствует взаимопониманию между российским девелопером и западным финансовым институтом, является частое отсутствие у российской стороны прозрачной финансовой отчетности и детально проработанного бизнес-плана. “Для решения этих вопросов мы в свое время даже организовали обучение ряда сотрудников в Urban Land Institute”, — делится опытом решения проблемы Марина Мазур.

К числу сложностей российского строительного рынка также относится традиция решать земельный вопрос посредством привлечения административного ресурса. Но это ситуация временная. “Тенденции таковы, что скоро западный капитал найдет решения этой задачи, — считает Станислав Капинос, генеральный директор "Русских отелей". — В результате конкуренция среди инвестиционных компаний станет еще жестче. Все будут решать только количество денег и правильный выбор партнера с российской стороны”.



Главная --> Публикации