Главная --> Публикации --> Плавающие дома Застройка местами Лужков дождался башни Ипотечные операторы делят будущие доходы Недвижимость для небогатых

Как отмечают специалисты самих ПИФов, «частники» пока идут к ним без особой охоты. Тем не менее рынок живет и развивается — только закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) на данный момент зарегистрировано 5 Широкой известностью они еще не пользуются, им, похоже, это было пока не нужно. Большинство из них создавалось под конкретных крупных институциональных инвесторов, решивших с помощью подобной схемы уйти от определенного типа налогов и осуществить конкретный девелоперский проект.
На Западе самой распространенной формой являются рентные ПИФы, средства которых инвестированы в приобретение офисных центров, а основной доход складывается из прибыли, получаемой от арендных платежей за эксплуатацию здания. В итоге получается приблизительно 10–15% гарантированного годового дохода. Приблизительно столько же способны приносить в российских реалиях и ипотечные ПИФы, первые из которых уже готовы к регистрации.
Однако для российских предпринимателей подобный «несерьезный» уровень доходности, устраивающий иностранных инвесторов, не годится. Вот 25–30% годовых — это куда ни шло. Добиться таких показателей можно только с помощью рисковых операций, к которым сегодня в сфере недвижимости относятся проекты строительства жилых домов в Москве. Однако деятельность инвесторов в этой области была серьезно ограничена после вступления в силу с 1 апреля закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве жилых домов».

14 апреля прошел круглый стол «Коллективные инвестиции в недвижимость. Паевые инвестиционные фонды», организованный М2 при поддержке ФСФР РФ. В его работе приняли участие представители около 30 организаций: паевых инвестиционных фондов, действующих на рынке недвижимости, коммерческих банков, строительных и риэлторских компаний.

ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ, РАБОТАЮЩИХ НА ЗАПАДЕ
– Фонд инвестиций в прямое финансирование (private equity fund)
Обычно прозрачный для целей налогообложения фонд, не обладающий правами юридического лица. Управление им осуществляет управляющая компания. Фонд создается с целью осуществления совместных инвестиций.
– Фонд выкупа
Фонд, специализирующийся на выкупе компании или бизнеса у прежних владельцев командой менеджеров данного предприятия.
– Фонд прямых инвестиций (private equity)
Фонд, осуществляющий инвестиции в акционерный капитал компаний, акции которых не зарегистрированы на фондовой бирже и не участвуют в свободном обращении на фондовом рынке. Этот вид инвестиций, как правило, используется для проведения научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, увеличения оборотного капитала, приобретения новых компаний или улучшения структуры баланса.

Новостройки стали доступны. Для ПИФов
Неудивительно, что возможности работы ПИФов со строительными проектами стали одной из главных тем состоявшегося круглого стола «Коллективные инвестиции в недвижимость. Паевые инвестиционные фонды», проведенного газетой М2 при поддержке Федеральной службы по финансовым рынкам РФ.
Основная критика специалистов была направлена на систему залоговых отношений, которая прописана в новом законе о долевом строительстве. По мнению заместителя генерального директора управляющей компании «УралСиб» по правовым вопросам Натальи Плугарь, в соответствии со ст. 13 закона № 214-ФЗ у участников долевого строительства в залоге находится земельный участок (право аренды на саму землю и строящееся на ней здание). Согласно закону, теперь первый покупатель, который, к примеру, пришел зарегистрировать договор на однокомнатную квартиру, получает в залог все существующее имущество: и земельный участок, и строящееся здание. Но ведь приходит следующий, получает договор и идет его регистрировать. Что тогда останется у него в залоге? Становится ли он еще одним залогодержателем или нет? «Эти вопросы по-прежнему не урегулированы. В законе нужно было хотя бы оговорить, что частный инвестор получает долю: залог распространяется только на его долю и больше ни на что. Теперь если мы (ЗПИФН. — Прим. М2) заключаем договоры инвестирования, то вообще оказываемся в стороне. У нас будет договор инвестирования на 90% этого объекта, а у физлиц — на 10%. Но при этом они будут иметь залог на 100%, а мы никакого залога не получим, потому что его невозможно в данном случае оформить», — отмечает Н. Плугарь.
Впрочем, необходимо отметить, что к обсуждению практических вопросов, связанных с деятельностью ЗПИФН в России, специалисты смогли приступить лишь после того, как выступивший на круглом столе заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов заявил, что Министерство юстиции РФ зарегистрировало новое Положение о составе и структуре активов акционерных и паевых инвестиционных фондов, утвержденное Федеральной службой по финансовым рынкам 30 марта. Это сообщение вызвало бурную реакцию зала: дело в том, что этот документ, который до конца апреля должен быть зарегистрирован Минюстом, принимается вместо действующего сейчас постановления № 31-ПС, регулирующего состав и структуру активов акционерных и паевых фондов.

Моя твоя не понимает
Однако в каждой бочке меда всегда есть ложка дегтя. Неожиданно для многих вдруг выяснилось, что, собственно говоря, сами строители и девелоперы не особенно спешат заключать договоры со ЗПИФН. Это отметил исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды Недвижимости» Артем Цогоев, заявивший, что строители стремятся регистрировать свои собственные, «карманные» фонды, в первую очередь предназначенные для ухода от налогообложения, а не сотрудничать с уже известными на рынке брендами, привлекающими в число своих пайщиков и частных инвесторов.
На том и разошлись: ПИФы пошли готовиться к массовой атаке на средства частных вкладчиков, а девелоперы — заниматься строительством жилых домов. В общем все, как всегда, и Россия вновь старается избрать свой, никем в мире не пройденный и непонятный путь развития.

Положение вводит новую категорию паевых фондов — фонды прямых инвестиций — по словам С. Харламова, это по сути фонды проектного финансирования, которые на Западе называются private equity funds. Таким образом ЗПИФН получают доступ к проведению таких операций на рынке недвижимости, как покупка выгодных контрактов на строительство жилых и коммерческих объектов с целью их дальнейшей перепродажи, либо на приобретение прав аренды на земельные участки, предназначенные для строительства коммерчески привлекательных объектов. И та и другая операция относится к числу чисто спекулятивных рисковых операций, способных тем не менее приносить значительную (до 30%) прибыль в короткие сроки.
Вторым значимым изменением после вступления в силу нового положения станет возможность вносить существенные изменения в состав активов ЗПИФН, куда смогут входить договоры участия в долевом строительстве. Помимо этого в активы ЗПИФН разрешено приобретать договоры инвестирования строительства, на осуществление которого у застройщика есть разрешение, а земельные участки под строительство находятся в собственности или на правах аренды.

Активное строительство и продажа жилья на Новой Риге начались около двух–трех лет назад. За это время направление успело превратиться из «аутсайдера» в одного из лидеров по популярности. Практически все риэлторы называют Новорижское шоссе самым перспективным районом.

Савелий ОРБАНТ
Директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Хорошо, что круглый стол состоялся: бизнесменам, занимающимся недвижимостью, интересно было пообщаться с бизнесменами-финансистами. Но последние все-таки не готовы понимать проблемы рынка недвижимости и, соответственно, на этом рынке работать. Робкие шаги предпринимаются, но, думаю, полноценным сотрудничество будет еще не скоро. Финансисты должны предоставить услугу, которая будет востребована, во-первых, населением, во-вторых, девелоперами, в чьи проекты инвестиции будут вкладываться. ПИФ — фактически проводник денег от населения к девелоперам, но финансисты пока не очень понимают эту проблематику.
На рынке сейчас огромные проблемы, связанные с законом о долевом строительстве. ПИФы могли бы помочь с ними справиться. На круглом столе об этом не было сказано не слова. Говорили о том, что телефон раскаляется от звонков девелоперов. И это правильно: девелоперы не знают, что делать, где брать деньги. ПИФы, наверное, могли бы стать реальным инструментом финансирования, хотя я пока не очень понимаю как и надеялся разобраться в этом на круглом столе.
Сейчас ПИФы создают финансисты под свои задачи, а проблемы испытывают девелоперы — они разговаривают на разных языках. Думаю, что следующим этапом будет создание ПИФов самими девелоперами, и тогда дело пойдет. У девелоперов нет другого выхода, кроме как «задвинуть» управляющие компании и самим этим заниматься.
Новорижское направление занимает в рейтинге популярности загородного жилья почетное второе место. Благоприятная экологическая обстановка, скоростное шоссе, на котором почти не бывает пробок, отсутствие старой застройки — и при этом не самые высокие цены.

Популярность ценой миллион
В целом же Новорижское направление сегодня занимает второе место после Рублевки не только по популярности, но и по уровню цен. Как отмечает А. Мажаров, «до недавнего времени Новая Рига считалась преимущественно направлением эконом-класса, недорогим по сравнению с Рублево-Успенским шоссе. И только с появлением поселка «Павлово» на Новой Риге стал удовлетворяться спрос на дорогое и качественное жилье». Но, по информации специалистов компании Blackwood, «Павлово» занимает второе место по уровню цен среди поселков Новой Риги. Стоимость домов там составляет от $900 тыс. до $1,8 млн. Самые высокие цены на коттеджи — в поселке «Резиденции Бенилюкс». Они колеблются в диапазоне от $1 млн до $3 млн. Несколько ниже цены в поселках «Третья охота» и «Новахово».
«Один из существенных недостатков Новорижского шоссе — полное отсутствие лесных массивов в пределах 15-километровой зоны от МКАД, — рассказывает М. Маркарова. — Поэтому земельные участки, прилегающие к лесу, пользуются повышенным спросом. Уровень цен в таких поселках значительно выше среднерыночного. В качестве примера можно привести поселок «Резиденции Бенилюкс». Прекрасное природное окружение поселка, наличие продуманной концепции позволяет застройщикам продавать здесь земельные участки с лесом по $36,4–39,6 тыс. за сотку».
Сходные данные приводит и директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Савелий Орбант: «Большую роль в формировании стоимости дома играет удаленность от МКАД. Тем не менее большое расстояние от Москвы может компенсироваться другими характеристиками: уникальными природными ландшафтами, свежим воздухом или близостью леса и водоема. Коттеджи в таких природных уголках даже при большом удалении от МКАД оцениваются очень высоко. Стоимость наиболее ликвидных участков на Новорижском направлении может достигать $35 тыс. за сотку».
Средняя стоимость коттеджа в строящемся поселке, по данным экспертов компании Blackwood, сегодня составляет $2,2 тыс. за 1 кв. м. По информации Renaissance realty, цены на дома, расположенные в районе Новорижского шоссе, начинаются от $500 тыс.
Одним из минусов данного направления, по мнению А. Смыслова, является отсутствие вторичного рынка, поскольку направление начало развиваться сравнительно недавно и бурная застройка ведется только в последние годы. Этим можно объяснить и недостаток предложений по сдаче жилья внаем. «Аренда на Новорижском направлении пока совершенно не развита, — говорит А. Мажаров. — В базах риэлторских компаний предложений единицы, и чаще всего цена на них оказывается завышенной».
Тем не менее М. Маркарова приводит данные по стоимости аренды коттеджей на вторичном рынке: от $3 тыс. до $16 тыс. в месяц. Наиболее дорогие коттеджи, по ее словам, предлагаются в аренду в поселках «Балтия» и «Белая гора». К примеру, кирпичный коттедж площадью 680 кв. м с сауной и бассейном, расположенный на участке 39 соток в «Балтии», можно арендовать за $15 тыс. в месяц. В «Белой горе» аренда четырехуровневого коттеджа площадью 464 кв. м с VIP-отделкой, сауной и спортзалом (на участке 25 соток) обойдется в $16 тыс. в месяц.
Средняя же стоимость аренды дома на Новорижском направлении, по данным С. Орбанта, составляет около $4 тыс. в месяц, при условии, что коттедж находится в организованном охраняемом поселке.

Быстро, чисто, современно
Одно из главных преимуществ Новой Риги — благоприятная экология, не уступающая чистоте Рублевского направления: здесь практически отсутствуют вредные производства, летом можно отдыхать на воде, у Истринского водохранилища, реки Истры, а также у одного из крупнейших озер Подмосковья — Тростенского.
Другой немаловажный для покупателей загородного жилья фактор — транспортная доступность. Новую Ригу связывает со столицей скоростное шоссе, где нет светофоров и постов ГАИ. Поэтому пробки практически не возникают, что выгодно отличает Новую Ригу от Рублевки, которую периодически перекрывают в связи с проездом правительственных машин. Кроме того, планируемое строительство Краснопресненского проспекта облегчит путь из центра Москвы к загородным резиденциям. Потенциальных покупателей также привлекают удобные дорожные развязки, широкие полосы движения и качественное дорожное покрытие.
Еще одна причина растущей популярности Новорижского направления заключается в его близости к Рублево-Успенскому шоссе. Покупка жилья на престижной Рублевке для многих проблематична не только из-за высоких цен, но и потому, что рынок жилья там закрытый, продажи осуществляются в основном среди «своих». Альтернативой для многих является покупка коттеджа по Новой Риге. Как отмечает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Андрей Мажаров, близость к Рублевке даже позволяет лукавить некоторым продавцам земли и домов, выдавая участки на Новой Риге за рублево-успенские, так как ко многим участкам есть подъезд с обоих шоссе.
Специалист отдела загородной недвижимости компании Renaissance realty Артем Смыслов среди достоинств Новорижского направления называет отсутствие старой застройки, «что, несомненно, способствует формированию позитивного имиджа направления». Из минусов направления, по его мнению, стоит отметить «недостаточно развитую инфраструктуру: в отличие от Рублево-Успенского шоссе здесь нет крупных магазинов, развлекательных центров, ресторанов, теннисных кортов». Однако, по словам А. Мажарова, «после введения в эксплуатацию крупных инфраструктурных комплексов, таких, как «Павлово подворье» (где на 17 га будут расположены спортивно-развлекательные и торговые комплексы), Новая Рига станет автономным районом, в котором можно жить постоянно, не выезжая каждый день в город».
Помимо всех перечисленных достоинств направления интенсивному строительству коттеджных поселков на Новорижском шоссе способствует еще и то, что на обширной территории расположено много привлекательных, но еще не освоенных земельных участков. Это шоссе сегодня опережает все остальные загородные направления по числу строящихся поселков. Правда, данные о количестве этих поселков расходятся. Так, управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова утверждает, что сейчас «их насчитывается около 82, из которых 42 заселены не полностью, а всего по данному направлению 38 поселков находится на стадии строительства». По словам А. Мажарова, «пока здесь мало завершенных коттеджных поселков, но больше всего заявленных к строительству — около 69». А. Смыслов приводит следующие данные: «В 2004 году продолжался рост объемов предложения на Новорижском направлении, было заявлено около 25 новых коттеджных поселков. В настоящее время ведется строительство 40 поселков».
Причем, по мнению А. Смыслова, «такие темпы строительства могут привести к переизбытку предложения, что в свою очередь может повлечь потерю уникальности данного направления. В таких условиях застройщикам и девелоперам особенно важно тщательно продумывать свои проекты и стараться приложить все усилия для того, чтобы сделать их востребованными. В ближайшем будущем рост цен по успешным проектам составит до 35–40%, тогда как рост цен по неудачным проектам будет практически равен нулю».

Жанна ЩЕРБАКОВА
Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Новорижское шоссе существует уже более десяти лет. Позднее развитие рынка загородной недвижимости на этом направлении связано с его особенностями: здесь нет стародачных поселков, и все земли отводились специально для коттеджного строительства. На Новорижском направлении мало завершенных поселков, готовых к заселению, тем не менее наблюдается очень высокий спрос на загородные владения, расположенные здесь.

Сергей ЕЛИСЕЕВ
Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Новая Рига — пример того, как ранее недооцененное направление начинает стремительно развиваться. Активное строительство началось здесь в 2001 году. С этого времени и по сегодняшний день рост цен на Новой Риге наиболее впечатляющий. Средняя розничная цена сотки земли за четыре года выросла с $2,5 тыс. до $20 тыс. — в восемь раз, средняя цена объектов увеличилась раз в шесть. На других направлениях ничего подобного не наблюдается. Основной причиной этого является повышенный спрос.
Спрос растет потому, что, во-первых, эти места действительно во всех отношениях привлекательны. Во-вторых, это единственное направление, где в 2001–2002 годах началось строительство современных полноценных коттеджных поселков. На тот момент не было аналогичных по качеству предложений на других направлениях.
Но сейчас само по себе расположение поселка на Новой Риге ничего не гарантирует. Спрос и рост цен сохраняется только на удачные проекты, но таких немного. Основные критерии — транспортная доступность (важна не только магистраль, но и подъезд от нее непосредственно к поселку), живописные окрестности, отсутствие нежелательного соседства (шумной трассы или деревни, где постоянно работает техника), оптимальное соотношение площади дома и размера земельного участка.
Нельзя забывать и о том, что теперь происходит рост предложения, который приводит не к общему улучшению динамики продаж, а к концентрации спроса на наиболее ликвидных объектах и, как следствие, к обострению конкуренции и резкой дифференциации цен.

До 80% квартир в московских новостройках расходится на стадии возведения фундамента. Еще примерно десятая часть – когда дом возведен наполовину. После его сдачи госкомиссии, как правило, в свободной продаже остается только малопопулярная жилплощадь – многокомнатные или расположенные на крайних этажах квартиры.

Новорижское шоссе является одной из самых скоростных и шумных магистралей. Поэтому коттеджи, как правило, сооружаются не вдоль самой дороги, а на прилегающих трассах. Кроме того, поселки возводятся преимущественно после 30 км от МКАД, но это не отражается на цене: такой удаленный участок по Новорижскому шоссе стоит столько же, сколько объекты вторичного рынка загородной недвижимости, находящиеся в пределах 30-километровой зоны по другим направлениям (за исключением Рублево-Успенского шоссе).
Сегодня минимальная стоимость земельного участка для строительства на Новорижском направлении составляет $15 тыс. за сотку. Такие высокие цены связаны с престижностью этого шоссе. Каждый второй наш клиент интересуется именно объектами по Новорижскому направлению.

Покупка квартиры на стадии, когда дом еще не вылез из земли, обходится минимум на 20% дешевле, чем если бы жилплощадь приобреталась даже в наполовину возведенном здании. На рынке недвижимости впервые в прошлом году наблюдалось занятное явление – динамика роста стоимости жилья на этапе возведения каждого этажа (ранее риэлторы такими категориями не оперировали). В 2002 году каждый этаж дома в зависимости от того, панельный дом или монолитный, прибавлял к первоначальной цене квадратного метра 6-12 долларов.

Ориентируйтесь на этажи

На конец марта в Москве было отрыто около 120 котлованов под будущие дома. На их месте через 8-10 месяцев должны вырасти панельные здания, или через полтора года – монолитные. Так где же они появятся?

Обычно информация «в открытых источниках» о строящемся доме появляется, когда под него роется котлован (об эксклюзивных проектах наподобие клубных домов на Остоженке становится известно еще за полгода до этой стадии). Это свидетельствует о том, что, во-первых, застройщик утвердил проект во всех соответствующих инстанциях и, во-вторых, потенциальному новоселу пора инвестировать свои средства в квартиру.

Как и прежде, наиболее популярным районом у покупателей остается юго-запад столицы (около 21% от всего вводимого жилья). К главному достоинству этой местности – экологии – добавилась и транспортная доступность. Если мысленно поделить Москву через центр на четыре квадранта, то можно заметить, что максимальное число автодорог, а именно шесть, приходится на юго-западный квадрант города.

Юго-Запад: дорого и мило

Сегодня в ЮЗАО средняя стоимость новостроек составляет около 1280 долларов за 1 кв. метр. Однако значительная часть таких высоких ценовых показателей достигнута не только за счет роста цен, но и за счет значительной доли монолитного домостроения в этом районе.

Риэлторы отмечают, что из всех районов города новостройки в ЮЗАО расходятся быстрее всего. Покупателей не смущает даже то, что в этом округе цены на квартиры росли примерно в полтора раза быстрее, чем в среднем по городу. Так, в ЮЗАО стоимость жилья на первичном рынке, по разным оценкам, выросла в прошлом году на 23-25%, а в целом по городу – на 18-20 процентов. Интересно, что наибольшим спросом тут пользовались 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Риэлторы эту тенденцию объясняют так: те, кто мечтает об «однушке», в основном относятся к нижнему среднему классу или являются приезжими; для них на первый план выходит цена, а не метраж, экология и престижность местоположения квартиры.

Новые территории

Самые дорогие дома тут сосредоточены вдоль Ленинского проспекта, улиц Профсоюзной и Удальцова. В основном это будущие жилые комплексы (их сдача госкомиссии намечена на начало-середину 2004 года) – «Вертикаль» на Ленинском (рядом с метро «Юго-Западная»), «Воронцовские пруды» в Новых Черемушках, «Квартал на Удальцова». Несмотря на то, что эти дома будут сданы года через полтора-два, цены за «квадрат» в них уже достигли 1400-1500 долларов.

В первую очередь Южное Бутово славится своими ценами. Даже несмотря на то, что в прошлом году здешние новостройки выросли в цене минимум на 20% (с 560-600 долларов до 720-740 за 1 кв. м), они все равно остаются самыми дешевыми по Москве.

Есть на юго-западе варианты и попроще, правда, расположены они на окраинах округа – в Северном и Южном Бутово. Впрочем, Северное Бутово после появления там метро можно назвать уже «городом». А вот Южному Бутово дожидаться полноценной подземки еще лет двадцать (легкое метро, которое там появится уже в декабре этого года, скорее можно называть трамваем). Но, несмотря на это, самая южная точка Москвы до сих пор считается наиболее популярным микрорайоном среди других «новых территорий».

Однако время на покупку квартиры в Бутово еще осталось. Например, рядом с метро «Бульвар Дмитрия Донского» (5-7 мин ходьбы) квартиры в 18-этажном панельном доме серии 111-М предлагаются к продаже за 810-820 долларов за «квадрат» (сдача дома – I квартал 2004 года). А вот квартиры в доме той же серии почти в том же месте, но со сдачей Госкомиссии во II квартале 2004 года оцениваются чуть дешевле, от 800 долларов.

Покупателей подталкивает к покупке квартиры в здешних местах еще и то, что к началу 2004 года вся территория Северного и Южного Бутово будет застроена (всего тут возведут 500 тыс. кв. м). Новые кварталы станут возводить уже в районе поселка Бутово и деревни Афанасьево (строители называют эти территории Северным Подольском).

В этом году завершается освоение Марьинского парка, лидирующего среди микрорайонов столицы по объемам строительства. Здесь уже построено свыше 5 млн. кв. м, и сейчас заканчивается освоение последнего микрорайона. Почти не осталось земли и в расположенном по соседству районе Люблино, в качестве небольшого резерва под массовую застройку есть лишь 40-й микрорайон. Неосвоенной осталась еще часть территорий в районе братеевcкой свалки. За последние три года там построено 550 тыс. кв. м жилья, в ближайшие два года (которые станут последними в освоении свалки) возведут еще около 400 тыс. кв. метров.

«Плюсы» соседства с полями аэрации

Самые низкие цены наблюдаются в серии жилых домов П-3М, расположенных в 12 микрорайоне Марьинского парка (от метро «Братиславская» туда добираться 10-15 мин транспортом) однокомнатная квартира площадью 37 кв. м предлагается за 30,1-30,8 тыс. долларов. Вселиться в нее будет можно в начале 2004 года. Однушка в доме серии КОПЭ в том же микрорайоне за счет дополнительного метра (38 кв. м) оценивается дороже – 30,4-31,2 тыс. долларов.

«Плюс» соседство с полями аэрации — дешевизна квартир, хотя «дешевизна» для этих микрорайонов постепенно становится относительной. Так, в прошлом году на марьинские новостройки цены выросли на 22-24%, в этом году они еще должны прибавить минимум 8-10 процентов.

Почти столько же, сколько в Люблино, стоят однокомнатные квартиры в Бирюлево-Восточное (15 мин транспортом от метро «Царицыно») – 33,5-34,5 тыс. долларов. Правда, расположены они в доме классом на порядок выше – серии И-15 Строители классифицируют его как «переходный тип дома от панельного к монолитному». Например, высота потолков в квартирах этой серии – 3 м, площадь «однушки» – 42-43 кв. м, «двушки» — свыше 60 кв. м, в 3-комнатных – два санузла. Кстати, «квадрат» в 4-комнатных квартирах продавцы готовы уступить за 790 долларов (ее площадь – свыше 110 кв. метров).

А вот в Люблино в микрорайоне Е, как в более приближенном к цивилизации (хотя бы из-за отсутствия поблизости свалок и полей аэрации), квартиры по сравнению с Марьинским парком стоят существенно дороже. Например, однушка в домах серии П-46М площадью 39 кв. м (их сдача намечена на декабрь 2003 года) оценивается в 34,8 тыс. долларов.

Большие надежды строительный комплекс Москвы возлагает на Куркино – микрорайон на северо-западе Москвы за МКАД. За два последних года там уже возведено около 300 тыс. кв. м жилья, в этом сдадут еще 260 тыс., (площадь всех квартир в Куркино будет 930 тыс. кв. метров).

Курс норд-вест

Как мы уже говорили выше, монолитный дом возводится минимум полтора года, поэтому, «подсуетившись» уже сейчас, вполне реально купить квартиру в Куркино, которая пока существует только на бумаге. Тем более, что генеральный застройщик микрорайона ДИПС такую возможность предоставляет. В этом случае 1 кв. м обойдется около 730 долларов. Правда, следует приготовиться к тому, что «однушки» тут – не менее 48 кв. м, «двушки» — 67-72 кв. метров. А некоторые 4-комнатные «зашкаливают» за 130 метров.

Панельных домов тут вовсе нет, а на монолит цены начинаются от 720-750 долларов и заканчиваются около 900 (в зависимости от этажности, самые дорогие — в 4-6-этажных домах). Чуть более года назад, в январе 2002 года, куркинские новостройки стоили 570-600 долларов (это самый значительный рост цен на московском рынке за год – свыше 27 процентов).

Там, где восходит солнце

Сейчас готовится постановление московского правительства, в соответствии с которым ДИПС приступит к застройке соседнего с Куркино микрорайона — Молжаниновки. Всего проект предусматривает возведение в нем около 1 млн. кв. м жилья. Как объявил застройщик, цены на «квадрат» в Молжаниновке на начальной стадии не будут превышать 530-560 долларов.

Есть предложения на северо-востоке от застройщиков на этот и следующие годы. Так, в 10 минутах ходьбы от метро «Щелковская» на Байкальской улице возводятся несколько монолитных домов по цене от 790 долларов за 1 кв. метр.

Впервые в прошлом году появились монолитные дома на крайнем востоке и северо-востоке столицы (Перово, Новогиреево, Щелковская). Ранее тут возводилась только панель. Эксперимент оказался удачным – покупательский спрос был таков, что застройщики 3-4 раза в течение года повышали цены на квартиры (от 700 до 850-900 долларов).

Например, в 4-м Вятском переулке недалеко от метро «Динамо» в IV квартале текущего года будет сдан 14-этажный панельный дом серии П-55М. Квадратный метр оценивается в нем в 900-950 долларов (чем больше комнат в квартире, тем она дешевле). Однокомнатная квартира в доме – 50 кв. м и 66 — «двушка». Несколько, правда, «подкачали» потолки (264 сантиметра).

Интересные, а главное — относительно недорогие, предложения есть и ближе к Садовому кольцу (опять же потому, что на месте дома имеется пока в лучшем случае котлован).

Для того чтобы избежать споров, лучше всего заключить брачный договор, в котором заранее оговорить имущественные права и обязанности супругов в случае развода. К сожалению, в России практика составления подобных контрактов пока не так развита, как на Западе, хотя с каждым годом их число растет.
В случае, когда брачный контракт не заключен, действует законный режим имущества супругов, т. е. оно является их совместной собственностью: пользование и распоряжение им осуществляются по обоюдному согласию сторон. Если один из супругов совершает сделку, касающуюся общего имущества, предполагается, что он действует с согласия второй половины. При продаже (покупке) недвижимости сделка требует нотариального заверения либо государственной регистрации, согласие второго супруга должно быть нотариально удостоверено, иначе он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Срок для такого требования устанавливается в один год с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Стоит учесть, что у квартир, деньги за которые отдаются «на стадии котлована», есть существенный минус – почти всегда встречающееся затягивание сроков сдачи дома. Иногда объект принимается госкомиссией через полгода-год после заявленных застройщиком сроков. Но это неизбежная плата за желание сэкономить.
Раздел имущества не волнует супругов до тех пор, пока у них все складывается удачно. К сожалению, никто не застрахован от того, что семья может распасться и бывшие супруги станут делить нажитое за время совместного проживания. И вот тут возникают вопросы: как делить, кому и что причитается?

Своя рубашка
Не подлежит разделу собственность каждого из супругов. Сюда относятся вещи, которые принадлежали мужу и жене до вступления в брак либо были получены одним из них во время совместной жизни в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Например, если в период брака один из супругов воспользовался своим правом на приватизацию жилого помещения и оформил его в личную собственность, то данная квартира не будет считаться совместной собственностью и, соответственно, не подлежит разделу, поскольку она получена бесплатно.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т. п.), даже если они приобретены за счет общих средств, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Исключение составляют только драгоценности и иные предметы роскоши.
Однако имущество каждого из супругов может быть объявлено совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет денежных средств или труда одного из них были произведены вложения, которые значительно увеличили стоимость этого имущества. К примеру, муж осуществил капитальный ремонт квартиры, которую жена получила в наследство (в дар, путем приватизации), — это жилье может быть признано совместной собственностью.

Что делим?
Разделу подлежит общее имущество супругов. По закону им считается все, что нажито мужем и женой во время брака, например, их доходы от трудовой или предпринимательской деятельности, а также пенсии, пособия и другие денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. Кроме того, к нему относятся приобретенные за общие средства супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале. Надо отметить, что имущество считается общим независимо от того, на чье имя оно приобретено или кем внесены денежные средства. Так, если приобретен автомобиль, который зарегистрировали на мужа, покупка будет считаться общей собственностью.
Нередко бывает, что «кормильцем» семьи является один из супругов, т. е. получается, что все необходимые вещи приобретаются за его счет. Имущество все равно будет являться совместной собственностью, и право на него имеет также второй супруг, который в период брака вел домашнее хозяйство, осуществлял уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного заработка.

Наталия САФРОНОВА
Юрист корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Все имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брачные отношения, остается в собственности каждого из них. Все имущество, приобретенное супругами в браке, делится между ними пополам, если иное не оговорено заключенным брачным контрактом. Достаточно часто встречается ситуация, когда в семье один из супругов работает, т. е. полностью материально обеспечивает семью, а второй супруг не работал ни дня. Даже в этом случае имущество супругов в случае расторжения брака будет делиться поровну. В самых худших случаях в судебном порядке происходит полная оценка имущества, как движимого, так и недвижимого. Судебные органы выносят решение, на основании которого и производится раздел.

Как делим?
Разделить семейную собственность можно не только после развода, но и в период брака. То имущество, которое не было поделено или которое супруги наживут в дальнейшем, будет считаться общим.
Супруги вправе составить нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества. Когда им не удалось договориться между собой, возникает спор, касающийся определения долей каждого из них, — раздел совместной собственности производится в судебном порядке. Суд решает, что подлежит передаче каждому из супругов. Если один из них получает имущество, которое превышает по своей стоимости причитающуюся ему долю, то другому супругу назначается денежная или иная компенсация.
Не подлежат дележу вещи, приобретенные для несовершеннолетних детей. Они передаются без компенсации тому из супругов, с которым дети проживают. То же правило касается недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, и вкладов, внесенных на их имя родителями. Данные вклады считаются собственностью детей и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
По закону при разделе общего имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором. Но суд вправе отступить от этого принципа, учитывая интересы несовершеннолетних детей, а также в случае, когда доказано, что один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.
Надо заметить, что при разделе общего имущества делятся и общие долги, которые распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. Кроме того, раздела общего имущества может потребовать кредитор для обращения взыскания на долю одного из них. Связано это с тем, что по обязательствам одного из супругов взыскание обращается лишь на его имущество. Но взыскание могут наложить и на общее имущество супругов по обязательствам одного из них, если судом установлено, что все полученное по займу было использовано на нужды семьи. При недостаточности такого имущества супруги несут солидарную ответственность собственностью каждого из них.
Если брак расторгнут, то супруги вправе требовать раздела общего имущества в течение определенного срока. Для таких требований установлен срок исковой давности, составляющий три года.



Главная --> Публикации