Главная --> Публикации --> Игры на рынке Плавающие дома Застройка местами Лужков дождался башни Ипотечные операторы делят будущие доходы

Окончание среднего класса

Строители загородного жилья не поспевают за темпами роста доходов жителей Москвы. Если несколько лет назад в дефиците были недорогие, ценой до $100 тыс., коттеджи, то сейчас неудовлетворенный спрос распространился и на дома, стоимостью выше $1,5 млн. Причина – дефицит больших участков земли и незнание девелоперами своего покупателя.

Участники рынка подмосковной недвижимости отмечают, что в последние два года требования к загородной недвижимости стали меняться. Все больше клиентов стремится купить готовый дом с оформленным интерьером, чтобы сразу можно было вселиться, а не достраивать его еще полгода.

Речь, конечно, идет о реальной стоимости дома – мы не рассматриваем те случаи, когда строители оценивают дороже миллиона кирпичный дворец на участке 10 соток с перспективой газификации в 2020 году.

Отметим, что в Подмосковье так и не сформировались критерии разделения недвижимости по категориям. Отсутствие общепринятой и понятной покупателям классификации коттеджных комплексов позволяет застройщикам и риэлтерам трактовать понятия "элитный загородный дом" по-разному. В результате застройщики чуть ли не каждый второй объект загородной недвижимости называют VIP или de luxe. В компании "Усадьба" считают, что сейчас во всем Подмосковье построено не больше 250 по-настоящему элитных домов. 10% из них стоят больше $4 млн, около 25% находятся в ценовом коридоре от $2 млн до $4 млн, треть объектов оценивается в сумму от $1 млн до $2 млн, оставшиеся 30% – до $1 млн. Добавим, что, по оценке специалистов компании Paul`s Yard, рынок домов ценой более $10 млн вообще пуст.

Причины дефицита понятны. 2004 год отмечен ударными темпами коттеджного строительства в Подмосковье – за год там появилось около 300 новых поселков. И почти все они строились по типовым, подогнанным под усредненного покупателя проектам. Но как на самом деле выглядит "средний покупатель" в регионе, где имеется огромный разрыв между доходами разных слоев населения, застройщики толком сказать не могут. Почему-то считается, что он готов отдать $500-800 тыс. за фактически недоделанный загородный дом – без внутренней отделки, постоянной дороги и т. п. На практике выясняется, что таких покупателей много меньше, чем уже построенных коттеджей. При этом более дорогих домов, уже готовых для проживания, на рынке практически нет.

Большая часть самых дорогих домов расположена на Рублевке. То, что Рублево-Успенское шоссе занимает верхнюю строчку в рейтинге по престижности и цене, вполне понятно и объяснимо. Непонятно другое: почему при таких ценах на землю и недвижимость на этом направлении застройщиками здесь до сих пор выступают не крупные строительные компании, а небольшие фирмы. Компаний, способных отвечать за качество работ и брать построенные поселки на последующее эксплуатационное обслуживание, на этом рынке единицы.

Колхоз – миллионерам

Специалисты компании "Инком-Недвижимость" утверждают, что основными требованиями к элитным объектам недвижимости являются как современные технологии строительства домов, так и развитая инфраструктура, которая может включать в себя, например, детский клуб, многофункциональный спортивный комплекс, открытые спортивные площадки, гостиницу, ресторан, кафе, бар, торговый комплекс, административные здания, гостевые парковки. Наличие в поселке (или рядом с ним, на примыкающей территории) лесного массива – также одно из основных условий принадлежности к "элите".

Сегодня покупателю уже недостаточно владеть участком земли в чистом поле – клиенты предъявляют высокие требования к загородному жилью. Сергей Касаткин, директор департамента продаж загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость", говорит, что наиболее удобны для проживания, а значит, и пользуются наибольшим спросом у клиентов охраняемые коттеджные поселки с подведенными инженерными коммуникациями, однородной социальной средой. Сам коттедж должен быть общей площадью 300-500 кв. м стоимостью около $1,5 млн на участке не менее 20 соток. К поселку, где расположен дом, обязательно есть удобный подъезд. Ну и само место не должно быть дальше 20-30 км от МКАД.

Еще одна проблема, из-за которой в Подмосковье мало дорогих домов,– дефицит земли под большие участки. Динамику роста стоимости лесных участков в охраняемых поселках хорошо иллюстрирует пример Николиной Горы, где стоимость сотки весной 2001 года составляла $7 тыс., а на сегодняшний день – $40-42 тыс., то есть в шесть раз больше.

"Наличие объектов инфраструктуры зависит от направления, на котором строится коттеджный поселок. Рублево-Успенское шоссе насыщено торговыми и развлекательными комплексами. Поэтому девелоперам не имеет смысла дублировать уже развитую инфраструктуру внутри новых поселков,– говорит Сергей Касаткин.– А на Новорижском шоссе объектов инфраструктуры не хватает, поэтому большие поселки, как правило, дополняются магазинами и спортивными сооружениями. Подобная тенденция отслеживается и на объектах Калужского и Минского шоссе, расположенных в ближнем Подмосковье".

"Настоящий дефицит в Подмосковье – это земельные участки рядом с лесом или у воды. В 30-километровой зоне от МКАД свободных участков земли под застройку коттеджных поселков у воды осталось всего четыре",– утверждает Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

На Рублевке дефицит участков особенно острый. Здесь почти не осталось свободных площадей под застройку, и коттеджные поселки стоят вплотную друг к другу. Купить дом, из окна которого не видно дома соседа, практически невозможно.

Вы хотите продать свою квартиру, но заниматься этим по каким-то причинам не можете и подумываете доверить это надежному человеку:

"Недавно начали застраивать бывшие земли санатория "Барвиха". Когда они закончатся, то на Рублевке останутся только единичные предложения лесных участков. А вот полей еще достаточно много, хотя не все они выведены из сельхозоборота. В этом году начнется застройка 80 га полей в Жуковке",– говорит Андрей Васильев, руководитель департамента загородной недвижимости Paul`s Yard.
Вы решили купить понравившуюся квартиру, а человек, которого вы считали ее хозяином, предъявляет вам доверенность на право ее продажи...

Вы - покупатель

Какую роль играет доверенность в этих ситуациях? Как к ней относиться? Участвовать в такой сделке или нет?

Вот несколько проблемных ситуаций, которые вполне вероятны, если вы купите эту квартиру. После завершения сделки появится бывший собственник квартиры (доверитель) и потребует признать сделку недействительной по следующим причинам:

Вы хотите обменять свои реальные деньги на квартиру, где будет жить ваша семья. Квартира тоже реальна и документы на нее в полном порядке, но хозяина ее вы не видите. Вместо него распоряжается "родственник", очень похожий на частного маклера: Он имеет доверенность с правом "и договор купли-продажи подписать, и деньги получить". Покупать, не покупать?.. - думаете вы.

Он отменил доверенность до того, когда сделка была совершена.

Он не получил тех денег, на которые рассчитывал или не получил их совсем.

Он считает, что во время подписания доверенности не осознавал своих действий.

Он инвалид (но на учете в ПНД не состоит) и поэтому не смог реализовать все свои права (например, вовремя отменить доверенность и т. д.).

Если вы все-таки приняли решение покупать квартиру, которая продается по доверенности ("ну очень квартира нравится"), потребуйте следующее:

Продавец, скажите вы, может попытаться оспорить любую сделку, но результата он добьется только, имея веские юридические основания. Но, согласитесь, были эти основания, нет, станет ясно только после суда, когда ваши нервы и время - которое деньги! - будут уже потрачены. На вторичном рынке достаточно много квартир, чтобы не рисковать своими нелегко заработанными деньгами и здоровьем (большие деньги всегда большой стресс).

Посетить нотариуса, у которого оформлена доверенность, и проверить, что номер в реестре совпадает с номером в доверенности.

Посмотреть на собственника, который давал доверенность и на его документы.

Если вам откажут хотя бы в одном пункте или действии, без сожаления прекращайте сделку.

Если собственник находится за границей и доверенность удостоверена иностранным нотариусом, проверить апостиль, легализующий нотариальный акт.

Вы - продавец

Возможна еще одна ситуация, в которой представитель продавца действует по доверенности - когда собственник квартиры юридическое лицо. Покупать такую квартиру безопасно, так как она может быть продана только через доверенность на сотрудника компании, который будет заниматься оформлением этой сделки. Доверенность от имени юридического лица выдается руководителем организации.

Подождите, подумайте еще! Вы понимаете, что, подписывая эту доверенность, вы выпускаете квартиру из рук?! Вы никогда не узнаете, за какую цену она была продана на самом деле. Если, подписывая доверенность, вы наивно надеетесь, что реальная стоимость квартиры будет указана в договоре - вы ошибаетесь! В подавляющем большинстве случаев в договоре указывается другая сумма (оценочная стоимость БТИ). Увидите ли вы вообще хоть какие-то деньги?!

Времени для продажи своей квартиры (единственной или одной из:) вы так и не нашли и вот подписываете у нотариуса генеральную доверенность:, например, на "доброго знакомого". А в ней написано "Продать вышеуказанную квартиру любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению, заключить договор купли-продажи, вносить изменения в договор, получить следуемые деньги...".

Единственное безопасное и удобное решение - выдать доверенность только на сбор документов. Вам останется совсем немного, первое, придти в нотариальную контору и, второе, забрать свои деньги из банковской ячейки.

А знаете, если вашу квартиру будет продавать другой человек по доверенности, ничего из вышеперечисленного не произойдет: Вообще ничего не произойдет. Почему? Да потому, что СЕРЬЕЗНЫЕ РИЭЛТОРСКИЕ ФИРМЫ И ИХ КЛИЕНТЫ ТАКИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НЕ РАССМАТРИВАЮТ! И ваш вариант неопределенно долго будет печататься в КДО или "Из рук в руки":

Затратные сравнения

В России оценка жилой недвижимости может стать одним из инструментов оптимизации налогов. Это произойдет после того, как налог начнут взимать с рыночной стоимости домов. Как выяснил "Ъ-Дом", существующие технологии оценки позволяют как завысить, так и занизить реальную цену жилища.

Проблема использования этого метода состоит в том, что в России нет единой базы данных по совершенным сделкам и их ценам, то есть оценка в случае использования сравнительного метода базируется не на реальных рыночных ценах, а на заявленных ценах предложения.

Для оценки недвижимости используются три метода. Наиболее популярным является сравнительный метод, при котором объект недвижимости сравнивается с аналогичными. Однокомнатная квартира с однокомнатной в том же районе. При этом у оценщиков существует целый ряд коэффициентов, с помощью которых делается поправка на близость к метро или большую площадь кухни. В качестве базы данных для сравнения используются заявленные цены продаж, которые берутся, например, из газеты "Из рук в руки".

Наименее часто в российских условиях используется доходный метод оценки недвижимости, основанный на потенциальных доходах, которые способно принести данное жилье при сдаче его в аренду в течение какого-то определенного периода времени. Чаще всего берется период в пять лет. Этот метод, по словам генерального директора компании "НЭО-Центр" Валерия Есауленко, применяется для оценки коттеджей или элитных квартир, потому что в такие объекты люди часто инвестируют с целью последующей их сдачи в аренду. "В этом случае мы считаем денежный поток за год или какой-то другой период времени,– доход, получаемый от аренды за вычетом расходов. Полученная сумма капитализируется: делится на коэффициент. В итоге получается сумма, которую собственник может получить за срок жизни квартиры",– говорит господин Есауленко.

Кроме сравнительного метода зачастую применяется затратный метод, основанный на определении затрат, сделанных на строительство. При использовании этого метода за основу берутся затраты на возведение объекта недвижимости, из которых вычитается амортизация. Специалисты утверждают, что этот метод малоприменим к новостройкам, стоимость которых при оценке по затратному методу оказывается в два-три раза ниже рыночной. "Применение этого метода для оценки стоимости жилья в многоквартирном доме некорректно, поскольку невозможно определить затраты на строительство отдельно взятой квартиры,– считает консультант оценочной компании 'НЭО-Центр' Виктор Макаров.– Конечно, можно взять себестоимость строительства дома и поделить ее на количество квартир, но полученная цифра будет неверна". Еще в меньшей степени затратный метод применим к оценке квартир в домах, построенных довольно давно. Например, при оценке стоимости жилья в доме 1960 года постройки за основу берутся затраты, сделанные в 60-м году за вычетом амортизации. В итоге московская хрущевка стоимостью $50 тыс., оцененная по затратному методу, стоит около $20 Тем не менее именно этот метод оценки использует БТИ (бюро технической инвентаризации).

Налоговая оптимизация

По словам генерального директора компании "НЭО-Центр" Валерия Есауленко, существует минимум три способа оценки недвижимости

На деле оценщик зачастую выбирает метод оценки в зависимости от того, какой результат ему необходимо получить. Например, при оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования применяется сравнительный подход, поскольку банку необходимо знать именно рыночную стоимость недвижимости. Для целей же налогообложения, как известно, используется затратный метод, позволяющий минимизировать налог на недвижимость.

Отметим, что российское законодательство требует использовать при оценке недвижимости все три метода, а в случае отказа от какого-то из них обосновать такое решение. "Например, отказываясь от затратного метода, мы пишем, что его применение некорректно в силу невозможности определить затраты на строительство одной отдельно взятой квартиры",– говорит Виктор Макаров.

Именно поэтому профессиональные участники рынка недвижимости редко обращаются к услугам оценщиков, предпочитая делать оценку собственными силами, тем более что они обладают собственными базами данных по стоимости недвижимости. Риэлтеры считают деятельность оценочных компаний несколько ущербной в силу отсутствия у них информации по ценам реальных сделок. "Главным подводным камнем для независимых оценочных компаний является недостаток информации о реальных сделках на рынке недвижимости,– говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Макарова.– Поэтому человеку, желающему оценить участок, лучше обращаться в компании, занимающиеся продажей подобных объектов и имеющие право заниматься оценочной деятельностью. Такие услуги оцениваются очень высоко, так как они не оторваны от рынка".

"Оценщики могут получить любую конечную стоимость недвижимости в зависимости от пожелания заказчика,– говорит руководитель проекта ирн.ru Олег Репченко.– Это отдельный бизнес. Перед оценщиками на самом деле стоит задача не определить стоимость объекта недвижимости, а обосновать ту цифру, которую хочет видеть заказчик. Очень часто к ним обращаются для того, чтобы отстоять в суде свою точку зрения. Например, доказать, что стоимость дома существенно ниже, а значит, и налог должен быть ниже, чем взимается в настоящее время. Например, дом на Рублевке реально стоит несколько миллионов долларов. Оцененный же с помощью затратного метода он стоит около $100 тыс."

Дедушки фабричные

Тем не менее в скором времени рынок оценки недвижимости получит развитие в связи с принятием новой методики взимания налога на недвижимость. Напомним, что в России планируется установить налог на недвижимость, который будет взиматься с объекта недвижимости, объединяющего земельный участок и недвижимость. При этом ставка налога должна быть снижена до 2%, зато взиматься с рыночной стоимости объекта недвижимости. Очевидно, что для оценки всего массива недвижимости, имеющейся в России, государство разработает методику и в соответствии с ней проведет массовую оценку. Можно предполагать, что многие налогоплательщики, по мнению экспертов, окажутся не согласны с той оценкой их недвижимости, которую выставит государство. Понятно, что в большинстве своем недовольными окажутся владельцы дорогой недвижимости, которые и начнут обращаться к оценщикам с целью минимизации налога. Это, по всей видимости, станет дополнительным фактором роста рынка оценки, наряду с ипотечным кредитованием.
В России начинает формироваться принципиально новый сектор рынка недвижимости – индустриальных строений. Неэффективные предприятия все чаще расстаются со своими цехами, и сейчас предложение в индустриальном сегменте заметно превышает спрос. По большей части это связано с тем, что переоборудовать производственные цеха под новые задачи зачастую оказывается дороже, чем построить новое здание.

В то же время потребность в складах остается крайне высокой. По данным исследования компании Knight Frank, величина неудовлетворенного спроса составляет около 1,5 млн кв. м. Причем сдача в аренду большинства новых площадей происходит еще на этапе строительства. На этот год намечено ввести в строй складских помещений общей площадью более 600 тыс. кв. м, но, скорее всего, построено будет только 400-500 тыс. Продолжится и рост арендных ставок: в среднем они поднимутся на 10-12% до конца года. Добавим, что уже сейчас для складских помещений для девелопера неприбыльно покупать землю по цене выше $3 тыс. за сотку.

По мнению директора департамента складской недвижимости компании Colliers International Рубена Алчуджяна, спросом пользуются индустриальные постройки, которые можно использовать под складские помещения. Впрочем, по его словам, девелоперов в этом сегменте больше, чем инвесторов. Последним требуется уже готовый проект с оценкой прибыли. А продавец завода ждет человека, который предложит ему некую сумму и сам будет нести все обременения по проекту. Сейчас на рынке присутствует большое количество проектов, в которые инвестору предлагают вложить деньги и время всего лишь за предоставление земельного участка да некие эфемерные обещания "помочь с административным ресурсом".

Выход из ситуации, казалось бы, очевиден: создавать складские помещения на базе производственных помещений. Так, на базе подмосковной Томилинской птицефабрики до 2008 года планируется построить складской терминал площадью 600 тыс. кв. м. Предполагается, что изрядную долю площадей там арендуют компании "Техносила", "Мултон" и "Вимм-Билль-Данн".

"Реконструкция индустриальных зданий дает самые короткие сроки возврата инвестиций: в идеале можно вернуть вложенные средства в течение двух-трех лет. При этом оптимальный объем вложений составляет от $60 до $100 на квадратный метр",– говорит старший консультант отдела индустриальной недвижимости Knight Frank Алексей Новиков.

Если производственные помещения в Подмосковье инвесторы превращают в склады, то закрытым цехам в столице приходится искать другое применение. Стоимость земли в столице столь высока, что производственным объектам, как правило занимающим большую территорию, приходится искать применение более высокорентабельное.

Также складской комплекс на своей территории строит и подмосковное тепличное хозяйство "Белая дача".
Многостаночники

Еще один путь реанимации заброшенных производственных помещений – организация в них развлекательных центров. В прошлом году в одном из цехов Завода им. С. Орджоникидзе был запущен проект Zavod-шоу: в отремонтированных стенах теперь выступает аргентинское шоу De La Guarda. В здании элеватора завода "Станколит" работает клуб Gaudi Arena. PR-директор Gaudi Arena Карина Григорян рассказала: "В первый год работы мы установили здесь только вентиляцию, канализацию и сделали переносные барные стойки – народ танцевал на бетоне и был в восторге".

Типичный пример – фабрика "Красная Роза" в Хамовниках. "Использовать эту территорию под производственную или складскую деятельность было бы неэффективно,– говорит руководитель управления недвижимости ЗАО 'Нерль' (ему принадлежит фабрика) Елена Мандрыко.– В разработанной концепции реконструкции фабрики доминировать будет ее офисная функция. Также будет построена гостиница, открыты рестораны и кафе, магазины, фитнес-клуб и выставочный зал".



Главная --> Публикации