Главная --> Публикации --> Дмитров: город по новомодному направлению То ли еще будет Аквапарк в складчину построят в москва-сити s.p.i, гута и девелопер фукс Главный принцип - закольцованность Разветвленную сеть забитых автодорог подмосковья разгрузят четыре новые платные магистрали

В настоящее время рынок систем автоматизации для «интеллектуальных» зданий переживает период бурного развития. Об особенностях становления рынка нам рассказал Алексей Баранов – технический директор ООО «МИКРОС-Инжиниринг», председатель комитета НП «АВОК» «Интеллектуальные здания и информационно-управляющие системы».

«Умные» здания не будут востребованы рынком до тех пор, пока спрос на офисы превышает предложение.

Если говорить о жилой недвижимости, к нам чаще всего обращаются застройщики жилых комплексов повышенной комфортности, владельцы загородных коттеджей и элитных квартир. С их стороны есть достаточно большой спрос на различные системы автоматизации. Что касается коммерческой недвижимости, например, бизнес-центров, то степень оснащенности здания «интеллектуальными» системами зависит от желания активно использовать достоинства «интеллектуального» здания в достижении его бизнес-целей. В каждом конкретном случае инвестор заранее просчитывает, насколько целесообразно вкладывать средства в то или иное «интеллектуальное» оборудование и как быстро такие вложения окупятся.

Насколько востребованы сегодня потребителем «интеллектуальные» здания?

На российском рынке представлены почти все известные в мире технологии автоматизации: от домашней до автоматизации крупных зданий и комплексов. Качество систем в первую очередь определяется опытом и уровнем квалификации компаний, работающих на рынке. Спектр услуг чрезвычайно широк, но он сегментирован на две упомянутые группы. Так в домашней автоматизации в верхней ценовой категории используются системы американских фирм Crestron и AMX Panja,а в среднем ценовом диапазоне популярны системы на базе технологии EIB (Европейской инсталляционной шины) разных европейских производителей. На практике некоторые фирмы предлагают смешанные решения с использованием сразу нескольких технологий, но таких фирм не очень много. Это обусловлено повышенной сложностью и трудоемкостью реализации проектов. Подобные решения могут реализовать компании, имеющие большой опыт, собственные наработки и высококвалифицированный персонал для реализации интегрированных проектов. Именно в этом смысле можно сказать, что наши компании способны создавать системы с высоким качеством.

Насколько высоко качество «интеллектуальных» систем, предлагаемых отечественными компаниями-разработчиками?

Каков срок службы современных систем автоматизации?

Но сегодня проблема не столько в фирмах-разработчиках, сколько в заказчиках. К сожалению, инвесторы крупных проектов предпочитают экономить везде, где только возможно. Поэтому сейчас в большинстве проектов превалирует тенденция снижения себестоимости за счет установки более дешевого оборудования в ущерб многим качественным характеристикам и функциональности. В Америке эта проблема в основном решена, поскольку там существует жесткая система ранжирования всех систем и, в том числе, автоматизации. Если они добавляют в эту систему новый элемент или появляется новая функциональная возможность, все это сразу же оценивается, широко популяризуется и рекламируется. Но прежде чем добавить что-то новое, американцы проводят серьезное маркетинговое исследование рынка. В ходе его они анализируют потребности клиентов, которым предлагается то или иное здание. И лишь определив структуру спроса, они формируют предложение. У нас же обычно стараются как можно скорее возвести «коробку», отложив на потом принятие решения о том, какие именно системы и с какой функциональностью будут применяться в здании. Такая ситуация – следствие того, что наш инвестор стремится как можно скорее вернуть вложенный капитал и не всегда детально и широко прорабатывает механизмы возврата вложенного капитала в недвижимость. Подобная ситуация будет продолжаться до тех пор, пока спрос существенно превышает предложение, и сейчас нет острой необходимости инвесторам задействовать новые возможности и тратить дополнительные средства. Но по мере насыщения рынка недвижимости потребность в таких системах будет возрастать, и владельцы недвижимости будут вынуждены использовать «интеллектуальные системы» в качестве дополнительно важного элемента в конкурентной борьбе. В настоящее время только в единичных крупных проектах детально рассматриваются все аспекты потребительских качеств систем и услуг, разрабатываются соответствующие маркетинговые мероприятия и заранее прорабатываются все механизмы эксплуатации.

Какие гарантии дают разработчики «интеллектуальных» систем?

Внедрение систем автоматизации носит противоречивый характер. Чем больше в здании дополнительных элементов, тем оно менее надежно. Это общеизвестная закономерность. В то же время средства автоматизации помогают следить за происходящими в здании процессами и, таким образом, снижают риск возникновения неисправностей и отказов оборудования. С этой точки зрения системы автоматизации увеличивают срок службы. В основном долговечность всех систем зависит от качества применяемых компонентов и качества монтажа, но определяется на стадии проектирования при выборе технологий и оборудования. За счет качественной эксплуатации, своевременного обслуживания систем и предупреждения поломок, срок службы приближается к проектному в 20-30 лет и даже может превысить его.

Технологии развиваются стремительными темпами. Не грозит ли «интеллектуальным» зданиям моментальное моральное устаревание применяемых в них технологий?

Сейчас практикуется стандартный гарантийный срок, предписанный Гражданским кодексом, который равен одному году. Если фирма на те или иные части систем готова предоставить гарантию на больший срок, это ее право. Раньше да и сейчас была популярна практика при создании структурированных кабельных систем (СКС), когда производители различных систем давали гарантию на 5-15 лет или даже пожизненную. Но такие гарантии предоставлялись в основном на кабельные системы передачи данных в зданиях, которые не являются активными устройствами, как, например, контроллеры. Кабельная система лежит в стене или под потолком, и с ней в принципе ничего не может случиться, если не оказывать на нее каких-либо внешних воздействий. Тот, кто монтирует эти системы, может использовать повышение срока гарантии в качестве маркетингового хода. Но, как правило, стоимость гарантии закладывается в цену. Сейчас гарантии сроком больше чем на год, кроме гарантий на СКС, встречаются очень редко, потому что идет жесткая конкуренция по стоимости. Для обеспечения работоспособности после окончания срока гарантии практически все компании предоставляют широкий ассортимент услуг послегарантийного сервисного обслуживания.

Как повлияет на рынок «интеллектуальных» систем недавно принятый Закон о техническом регулировании?

Действительно, сейчас технологии развиваются очень быстро и системы устаревают морально в течение 5-10 лет и менее. Но это не значит, что все надо менять, если не изменились потребности. Все идет к тому, что функциональные возможности систем будут расширяться. Если в построенном здании были использованы открытые стандарты, всегда есть возможность расширения. Что касается новых зданий и технологий, то здесь имеются очень большие перспективы. Я думаю, что все используемые системы будут существовать, но пропорции их применения станут изменяться в сторону открытых и более совершенных систем. В будущем обязательно повысятся требования к потребительским свойствам систем, таких как автоматическая и автоматизированная настройка и конфигурирование систем при вводе в эксплуатацию, автоматическая диагностика и перенастройка системы при ее расширении, адаптивное «поведение» систем в зависимости от настроений и желаний потребителя и т.д. Это позволит сделать их более доступными и легкими в использовании обычным потребителем, как это произошло с персональными компьютерами. Но отказаться в обозримом будущем от услуг профессиональных фирм будет невозможно, и это продлится еще достаточно долго. На наш век работы хватит.

Роль комплексных систем автоматизации и безопасности при этом существенно возрастет и, например, на объектах высотного строительства может достигнуть 7-15% от себестоимости.

После принятия этого закона государство берет на себя обязательства по регулированию в основном с точки зрения обеспечения безопасности жизнедеятельности. Сейчас существует большая проблема - все старые нормы, например, СНиПы, отменены, а новых пока нет. Бывшие нормы остались действенны только в части минимальных норм обеспечения безопасности жизнедеятельности. До 2010 года будет переходный период, в течение которого должны быть разработаны документы иного характера по безопасности жизнедеятельности в широком толковании.

На что необходимо обратить внимание человеку, приобретающему «интеллектуальные» системы? О чем в первую очередь он должен спросить компанию-разработчика или продавца?

В то же время, этот закон четко обозначил новую тенденцию в повышении роли «интеллектуальных» систем: требования к этим системам теперь складываются из двух частей – требований, регламентируемых государством, и требований, определяемых потребителем. В качестве потребителей выступают владельцы, жильцы и арендаторы, а также эксплуатирующие и управляющие организации. Если коммерческий инвестор хочет реализовать конкурентоспособный объект недвижимости, возвести очень качественное здание, то государство теперь ему не помощник – это не его функция. Инвестор вынужден сам определять потребительские свойства и качества объекта строительства и соотносить их с рыночной ситуацией.

Вчера МЛП начало строительство Ленинградского терминала на 13-м км Ленинградского шоссе. Терминал класса А площадью 200 000 кв. м будет построен на участке в 42 га, рассказал Максим Карбасников, директор отдела маркетинга МЛП. У кого девелопер приобрел участок под строительство, Карбасников говорить не стал. Однако прошлой осенью на этом же месте аналогичный проект планировал построить американский инвестиционный фонд Prologis. Представители компании вели переговоры о сделке с владельцем земли — компанией “Бамо”. Однако позже американцы от своих планов отказались и полностью свернули бизнес в России. В администрации Солнечногорского района объяснили, что Prologis не устроило оформление прав на землю. А президент “Бамо” Мурад Мурадян рассказывал тогда “Ведомостям”, что его компания продала землю другому инвестору — Pascalis Gardner Partner. Эксперты считают, что PGP могла заплатить за 1 га земли до $400 000, т. е. более $16 млн.

На сегодняшний момент наибольшей гарантией является рекомендация знакомых, которые уже воспользовались услугой той или иной фирмы, устанавливающей «интеллектуальные» системы. Важен профессионализм сотрудников, их опыт работы на рынке, количество удачно реализованных проектов. Необходимо обратить внимание на то, как работают в этой фирме менеджеры, отвечающие за контакты с клиентами. Надо посмотреть, как работают проектировщики, как они разрабатывают документацию, насколько она профессиональна. Можно привлечь профессионалов, которые будут представлять его интересы и организуют весь процесс от определения требований до их реализации.
К концу 2007 г. в 13 км от столицы компания “Международное логистическое партнерство” построит складской терминал площадью 200 000 кв. м. Инвестор планирует вложить в проект около $120 млн.

В МЛП не исключают, что проект на Ленинградке для компании инвестиционный. По словам одного из представителей МЛП, когда склад будет построен, его, возможно, выставят на продажу. Однако планируемый от продажи склада доход в МЛП не озвучивают. Шершнев не сомневается, что склад будет продан: “У российского инвестора нет возможности эффективно вкладывать деньги в логистические проекты, если это не его профильный бизнес. Доходность складов ниже, чем других сегментов рынка недвижимости”. Шершнев считает, что склад, полностью сданный в аренду, может быть продан за $200 млн, а доходность инвестора приблизится к 50%. Директор компании Colliers International Рубен Алчуджян считает возможную продажу разумной девелоперской схемой. По его мнению, такой объект скорее всего купит инвестфонд. Старший консультант компании Knight Frank Алексей Новиков говорит, что владелец “Ленинградского” сможет заработать до 16-18% годовых.

Теперь, сообщают участники рынка, PGP вышла на рынок под новым брэндом — МЛП. По словам Карбасникова, МЛП вложит в проект $120 млн. Однако источник инвестиций в МЛП назвать отказываются. “Наши инвесторы не хотят, чтобы мы их называли”, — говорит Мишель Паскалис, партнер МЛП. Источник, близкий к проекту, утверждает, что МЛП владеют западные и российские компании из банковских кругов. Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, склоняется к версии о российских инвесторах. “Западные инвесторы не готовы вкладывать деньги в девелопмент, о чем говорит опыт Prologis”, — говорит Шершнев.

“Международное логистическое партнерство” (МЛП) создано как девелоперская компания для реализации логистических проектов в России. В МЛП входит компания Pascalis Gardner Partner, созданная Мишелем Паскалисом, бывшим руководителем компании Jones Lang LaSalle в Центральной и Восточной Европе, и Брюсом Гарднером, бывшим партнером Renaissance Capital. Владельцы МЛП не раскрываются.

Пока на рынке складской недвижимости эксперты приводят в пример всего два инвестиционных проекта. Логистический парк “Пушкино” площадью 211 000 кв. м на 15-м км Ярославского шоссе, который недавно начала строить компания Capital Partners. Судя по спешке строительства и отсутствию конкретных заказчиков, риэлторы отнесли проект к “спекулятивному”. Склад площадью 26 000 кв. м продает компания “БЭЛ-Девелопмент” (одна из структур “Базового элемента”). Склад на Каширском шоссе строился специально для продажи, уточнили в “БЭЛ-Девелопменте”. По данным осведомленного о сделке источника, сейчас на покупку претендуют две компании, одна из них инвестиционная. Стоимость склада оценивается в $18-20 млн.

КВАРТИРНЫЕ истории про депутатов и советских, и российских прошлого созыва давно превратились в анекдоты. Ну не хотят выезжать, что ты будешь делать! По данным Управления делами Госдумы, 73 депутата не сдали 86 квартир (ничего удивительного, некоторым давали по две квартиры). Причем все эти квартиры служебные — не путать с теми, что парламентарии успели приватизировать.

ВЛАСТЬ всегда жила от народа особняком. И строилась тоже особняками. В домах, построенных для них, вы не найдете ни совмещенных санузлов, ни потолков 2,5, ни кухни 5,3 м Вся Москва покрыта заповедными зонами спецзастройки. Сталинская номенклатура лепилась к стенам Кремля. Брежневская свила «дворянское гнездо» на Юго-Западе и почему-то под телебашней. Очаги «высокой культуры» есть и в центре, и в Митине, и в Южном Бутове, и даже в Подмосковье.

Избранникам второго созыва (1996 — 1999 гг.), чтобы не позориться, предложили вместо квартир деньги. Пришлось построить еще один дом — в Строгине. Однако кое-кто попросил себе служебное жилье и тоже не захотел выезжать — 52 квартиры не сдали. В третьем созыве, который сейчас подходит к концу, поначалу было 199 нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для них Управление делами президента выкупило 280 (!) квартир в доме на ул. Улофа Пальме (см. фото), рядом с Поклонной горой. Насколько нам удалось выяснить, ордера там получили 243 депутата. Причем не только иногородние. 17 думцев переселились в центр из непрестижного Митина. Были среди получивших ордера и москвичи. Стоит ли добавлять, что по закону депутаты освобождены от квартплаты, от оплаты коммунальных услуг и даже телефона.

Первый депутатский дом (на 212 квартир) был построен на Рублевке, когда никакой Думы еще в помине не было, осенью 1989 г. Еще несколько десятков народных избранников поселили в двух домах в других районах Москвы. Работа первой Госдумы (1993 — 1995 гг.) потребовала строительства двух новых домов в Митине. Руководство первой Думы поселилось в центре Москвы, в Проточном переулке, на Рублевке и на Сивцевом Вражке. Всего служебная площадь в Москве за два года работы первой Госдумы была предоставлена 256 депутатам (далеко не все из них были иногородними!). 42 депутата первого созыва сохранили за собой служебные квартиры, потому что устроились на работу в другие госструктуры. До сих пор за думцами первого созыва еще числятся 34 квартиры.

Вы верите, что депутаты будут жилплощадь освобождать? Сами законы принимают, найдут и «лазейку», как его обойти.
30 июняроссийские власти посвятили вопросам обеспечения граждан доступным жильем. Утром вопросы господдержки ипотеки рассматривало правительство, а вечером программа действий в жилищной сфере обсуждалась на совещании у главы кремлевской администрации Дмитрия Медведева. Такая повестка вчерашнего дня объясняется, видимо, тем, что сегодня истекает срок целого ряда поручений, которые еще 3 мая дал правительству и своей администрации Владимир Путин.

«Новый закон о статусе депутата запрещает приобретать в собственность служебные квартиры, а также получать компенсацию на жилье, — сказал нам заместитель управляющего делами Госдумы Евгений Алаев. — После выборов в Думу, которые состоятся в декабре, сохранить за собой жилплощадь смогут только те из депутатов, кто будет переизбран. С теми, кто устроится на работу в администрацию президента, правительство, аппарат Госдумы и другие госструктуры, вопрос будет решаться индивидуально».

Тем не менее, один решенный вчера правительством вопрос стоит многих нерешенных. Кабинет министров одобрил предложенную Минэкономразвития концепцию развития системы рефинансирования ипотечных кредитов. Это тоже входило в список майских поручений президента, однако ответственный -- Михаил Фрадков - вчера не остался на рассмотрение этого вопроса. Дискуссия проходила под председательством вице-премьера Александра Жукова.

Конечно, для стороннего наблюдателя велик соблазн констатировать, что с несколькими поручениями президента его подчиненные не справились. Например, премьеру Фрадкову и Дмитрию Медведеву было поручено к 1 июля «организовать масштабное информационное освещение проводимых преобразований (в жилищной сфере - Ред.) в целях разъяснения населению основных положений принятых федеральных законов и программ, направленных на формирование рынка доступного жилья». Или, уже отдельно премьер-министру, поручалось «обеспечить безотлагательное принятие нормативных правовых актов», включая внесение поправок в законы.

Концепция изначально встретила сопротивление Минфина. И вчера министр Алексей Кудрин подтвердил, что выступает против: свои комментарии он начала с того, что документ несет в себе «пирамидальные риски».

Концепция, предложенная МЭРТ, предполагает сохранение и увеличение объемов господдержки ипотеке, оформленное как госгарантии по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сейчас АИЖК специализируется на выкупе у банков закладных по ипотечным кредитам за счет облигационных займов, обеспеченных госгарантиями. Концепция предполагает, что АИЖК будет направлять полученные с рынка средства на выкуп долгосрочных ипотечных облигаций, которые с этого года смогут выпускать российские банки. Согласно первоначальному проекту, государство до 2010 года должно было зарезервировать 263 млрд руб. на госгарантии по бумагам АИЖК, а 33 млрд внести в его уставный капитал. До заседания правительства концепция «усохла» до 152 млрд рублей гарантий до конца 2010 года и увеличения уставного капитала на 22,9 млрд рублей.

Министр финансов в очередной раз сослался на то, что ипотечный рынок уже достаточно «разогрет» и увеличение госгарантий - создание из АИЖК монополиста. Г-н Кудрин даже привел в пример Сбербанк, который без госгарантий успешно развивает ипотеку. Такая постановка вопроса немало удивила присутствующих.

Глава Минфина отметил, что АИЖК занимает деньги по более высоким ставкам, чем субъекты федерации. «Тогда мы должны сами выпускать облигации и давать эти деньги АИЖК», -- цитирует г-на Кудрина Интерфакс. Кроме того, министр боится, что при больших объемах господдержки агентство может стать монополистом и манипулятором на рынке ипотечных облигаций: «Не надо такими объемами въезжать в рынок и искажать его». Г-н Греф, выступавший с основным докладом по концепции, парировал, что АИЖК -- коммерческая организация и не может выпускать облигации лучше субфедеральных. При этом он заметил, что Минфин формулирует свои предложения в стиле «делать надо, но без денег». «Если вы умеете без денег, то скажите как», -- предложил он Алексею Кудрину.

Логическую точку в споре поставили Александр Жуков и глава Минздравсоцразвития Михаил Зурабов. Они отметили, что обеспеченные госгарантиями обязательства АИЖК - привлекательный инструмент для инвестирования пенсионных накоплений. «У нас реально два варианта -- либо продолжать вкладывать средства Пенсионного фонда в облигации по госзаймам с отрицательной доходностью, либо разрабатывать новые инвестиционные механизмы, в том числе ипотечные», -- заявил вице-премьер Жуков.

Герман Греф призвал коллегу «не уводить дискуссию в сторону», тем более что г-н Кудрин, по его мнению, прекрасно понимает: для эффективного развития ипотеки АИЖК нужны «длинные» деньги. Получить их на рынке можно только под «длинные» гарантии. В то время как краткосрочная господдержка привлечет на рынок только спекулятивные деньги.



Главная --> Публикации