Главная --> Публикации --> Тверская улица дороже беверли-хиллз Желающих строить гостиницы в москве гораздо меньше, чем их сносить Собственникам - права, регионам - ответственность Несвободная планировка Эколгия+комфорт

Живописный вид из окна – пока единственное достоинство самой дорогой московской квартиры в новостройке. Пентхаус в «Алых парусах» еще недостроен
Самой востребованной концепцией малоэтажного жилья на сегодняшний день является сочетание клубного дома с частными особняками. Отличительная черта клубного дома – его камерность. Именно поэтому застройщики такого жилья отказываются от размещения на территории этих объектов развитой инфраструктуры. Как правило, дом ограничивается просторным холлом, помещениями для консьержа и охраны, подземными гаражами, благоустроенным и огороженным внутренним двором. По словам директора отделения новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость" Кайдо Каармы, высокую стоимость квартиры определяют также местоположение дома в престижном районе и расположение квартиры: традиционно дорогими считаются пентхаусы. "Многие клиенты, к примеру, сразу объясняют, что им нужен пентхаус с видом на Кремль. Стоит отметить, что наши соотечественники предпочитают квартиры либо без отделки, либо с ремонтом, но без мебели. Европейцы же и американцы чаще желают приобрести квартиры, полностью готовые к проживанию",– говорит Кайдо Каарма.

Земля, вода и лес
Наиболее востребованные для покупки земельные участки находятся в Рублево-Успенском и Новорижском направлениях. Участники рынка называют их знаковыми местами, за которые люди готовы платить сколько угодно. Например, цена земли в Барвихе может достигать $90 тыс. за сотку. А участок, расположенный напротив, через Подушкинское шоссе, оценивается уже в три раза ниже – $30 тыс. Однако специалисты отмечают, что Рублево-Успенское шоссе ограничено в предложении земли от застройщика.
Популярным в последнее время становится Калужское шоссе. Стоимость сотки земли здесь превысила $10 тыс. При этом участники рынка отмечают, что не всегда заявленная продавцом цена отражает реальную стоимость объекта – как правило, в нее закладывается еще и сумма потенциальной скидки.
Кроме направления привлекательность участка земли зависит от его близости к воде и лесу. По информации управляющей компании "Северо-Запад", лес на участке поднимает его стоимость на 30%. Хотя строить на нем неудобно: необходимо вырубить большие территории под застройку, при прокладке коммуникаций подрубаются корни деревьев, что нарушает естественный водообмен в почве. Кроме того, на лесных участках меньше возможностей для ландшафтного дизайна. "Если раньше строилось много корпоративных поселков – 'Газпрома', группы 'Мост', ЛУКОЙЛа, где люди объединялись по 'цеховому' признаку, то сейчас люди все чаще объединяются по интересам. Востребованы участки у воды – в первую очередь любителями яхтинга",– говорит Надежда Маляровская, вице-президент по маркетингу и реализации управляющей компании "Северо-Запад". На большой воде строятся поселки двух типов – камерные, как Ривьера на Истре, до десяти домов, и довольно большие, такие как Зеленый Мыс и Аврора, на несколько десятков домов.

Коттеджи по классике
Коттеджное строительство стало активно развиваться к середине 90-х годов, а появление коттеджных поселков с определяющими факторами, такими как внутренняя инфраструктура, охрана, общая территория, относится к 2000-2001 годам. По информации cottage.ru, в 2001 году было около 30 коттеджных поселков, сегодня их больше 300, с каждым годом прибавляется до 100 новых комплексов. Все дорогие поселки расположены в 20-километровой зоне от МКАД, за некоторыми исключениями, такими как Ривьера на Истре – уникальном природном объекте и Николино на Рублевке – у поселка хороший имидж, отстроенная действующая инфраструктура. По словам Надежды Маляровской, дорогих поселков на рынке не становится заметно больше: "Хотя на рынке ощущается дефицит эксклюзивных объектов, количество дорогих мест ограничено". По словам специалистов, проект должен быть актуальным. "Если он задержался на рынке, он морально устаревает – появляются новые тенденции как с точки зрения стиля и эстетики, так и с точки зрения планировок и т. д.",– говорит госпожа Маляровская.
По словам Сергея Леонтьева, директора департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty, сейчас для покупателей наиболее важны не внешний лоск и оригинальность строения, а комфорт и эффективное использование площадей. Согласно результатам исследований Vesco Realty, порядка 40% покупателей отдают предпочтение классике (поселок Николино), 16% – английскому стилю (поселок Чигасово), 14% – модерну (поселок Лукоморье), 6-7% – шале, стиль деревянных домов, традиционно строившихся в горах Швейцарии (поселок Парк Шале) и около 1-2% – стилям лофт – здания с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства, металлическими балками (яркий пример – поселок X-Park) и хай-тек (Горки-21).
Специалисты отмечают, что покупатели стали более требовательными. Если несколько лет назад основным требованием было наличие организованной охраны поселка, то сейчас современный коттеджный поселок должен быть не просто охраняемым, но и иметь высокое качество строительства и коммуникаций. Что касается ландшафтных предпочтений покупателя, то его уже не интересует стандартный дом в поле. Как рассказывают в "Северо-Западе", подобные поселки, которых появилось великое множество, особенно на Новорижском шоссе, не пользуются спросом у клиентов, которые все чаще требуют наличия уникального леса, водоема. Еще одна тенденция – выход городских застройщиков элитного сегмента на загородный рынок: например, проекты "Х Парк" от Rose Group, "Бельгийская деревня" от "Лоджик Риэлти".

Офис следующего года
Спрос на качественные офисы по-прежнему превышает предложение – сейчас примерно на 10%. Разрыв сокращается незначительно. В ABN-Realty говорят, что грамотно спроектированное здание, построенное с использованием высококачественных материалов, оснащенное современным инженерным оборудованием и расположенное в деловых частях города, реализуется еще до сдачи его в эксплуатацию. Характерный пример – первая очередь бизнес-парка класса A "Крылатские холмы", офисные площади в котором практически полностью сданы в аренду, несмотря на то что объект будет введен в эксплуатацию лишь к концу года. Предлагаемые владельцем здания предварительные договоры аренды по максимальным для рынка базовым ставкам ($600-850 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС) активно подписывают в основном западные компании.
В компании Knight Frank отмечают, что цена квадратного метра в бизнес-центрах на последних этажах, особенно с хорошими видовыми характеристиками, может увеличиться до 25%. Классический пример такого объекта – новый бизнес-центр Central City Tower, расположенный на Овчинниковской набережной, 2 "Арендаторы смогут сверять время в буквальном смысле по часам на Спасской башне, всего лишь выглянув в окно",– говорят специалисты. Популярность района Крылатское, несмотря на его близость к МКАД, стабильно растет как среди девелоперов, так и среди арендаторов.
Эксперты прогнозируют стабилизацию уровня арендных ставок в классе A в 2005 году. Это будет результатом выхода на рынок наибольшего за всю историю существования рынка офисных помещений в классе premium объема площадей. Колебания средневзвешенных арендных ставок составят не более 1-2%. Среди наиболее известных проектов стоит отметить City-Enka (первую очередь офисов – 17 тыс. кв. м – компания сдала в минувшую субботу, 9 октября), "Неглинная Плаза", Ducat Place III, Aurora Business Park.

После банковского кризиса в июле рынок недвижимости до сих пор лихорадит – крупные застройщики массового жилья тщательно скрывают наличие проблем с ликвидностью и незаметно для широкой публики пытаются снизить цены на свои объекты. Однако, как выяснил "Ъ-Дом", летние события практически не затронули сегмент дорогой и коммерческой недвижимости. Элитные квартиры по-прежнему в цене. Более того, их число непрерывно растет – поэтому "Ъ-Дом" провел собственное исследование рынка и выявил 20 самых дорогих предложений во всех секторах рынка.

"Золотая миля" продолжается
Специалисты говорят, что на рынке клубного жилья наступил переломный момент – площадок под застройку на Остоженке практически не осталось, а спрос на такое жилье сохраняется. Поэтому инвесторы обратили внимание на другие районы, обладающие потенциалом для строительства малоэтажного жилья,– Плющиха, Замоскворечье, Патриаршие пруды. В частности, строительство комплекса такого класса, как "Три тополя", еще больше повысило стоимость квартир на Плющихе, которую сегодня называют "серебряной милей". "Не исключено, что в ближайшие пять лет именно Плющиха составит реальную конкуренцию району Остоженки",– говорит начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова. Эксперты компании Soho Realty прогнозируют рост цен в этом районе на 30% в ближайшее время при условии, что реализуемые застройщиками проекты не будут свернуты. Кроме того, на рынке дорогого жилья увеличивается разрыв в цене между по-настоящему элитным жильем и жильем бизнес-класса. Эксперты называют это естественным процессом сегментации рынка и отмечают, что время, когда все нетиповое жилье считалось элитным, проходит.

Выставочный комплекс может быть построить в Кудрове Ленинградской области, рассказал “Ведомостям” пресс-секретарь комитета по инвестициям региональной администрации Александр Бутенин. Под строительство предполагается выделить участок площадью 60 га на Мурманском шоссе по соседству с торговым центром “Мега”, который планирует построить IKEA. Комплекс будет включать в себя выставочные залы, которые займут 16 га, а также таможенную и логистическую зоны, конгресс-холл, гостиницу, открытые выставочные площадки, отель, рассказал Бутенин. Общая стоимость проекта оценивается, по его словам, в $50 млн, из них $8-9 млн пойдут на выкуп и оформление участка, часть которого пока относится к землям сельхозназначения.


Администрация Ленинградской области планирует вложить $50 млн в строительство выставочного комплекса для своих сельхозпроизводителей. Участники рынка сомневаются, что проект будет рентабельным.

Источник в Банкирском доме не исключает участия компании в проекте. “[Наш] бизнес достаточно разносторонен — от коммунальных служб до кинотеатров. При правильном подходе любой бизнес может приносить прибыль”, — говорит он. Связаться с ЗАО “Российский фермер” вчера не удалось.

Областные чиновники предполагают, что новый комплекс станет своеобразной круглогодичной выставкой продукции региональных фирм. “Губернатора уже около двух лет не устраивает ситуация с экспозицией сельхозпродукции Ленинградской области”, — поясняет Бутенин. Принципиальное согласие поучаствовать в выкупе земли высказал, по его словам, Банкирский дом “Санкт-Петербург”. Вторым участником проекта он называет ЗАО “Российский фермер”, которое до 2002 г. проводило агропромышленные выставки “Российский фермер” в петербургском выставочном комплексе “Ленэкспо”.

Во время проведения ежегодной выставки “Агрорусь”, которую “Ленэкспо” проводит с 2003 г., компании из Ленобласти занимают, по его словам, около 1200 кв. м из примерно 25 000 кв. м, которыми располагает “Ленэкспо”. Ежегодные затраты на содержание площадей выставочного комплекса — около $8,5 млн. Потенциальные экспоненты нового выставочного комплекса также относятся к его появлению без энтузиазма. “Участие несколько раз в год в [существующих сейчас в России] выставках вполне удовлетворяет наши нужды в демонстрации новой продукции”, — говорит Андрей Хижняк, директор по маркетингу АВК “Эксима” (управляющая компания Микояновского мясокомбината). А вот директор компании “Бекар — Коммерческая недвижимость” Игорь Горский считает инициативу администрации Ленобласти сигналом для девелоперских компаний, которые до сих пор с опаской относились к вложениям в земли сельскохозяйственного назначения. “Возможно, это начало активности в отношении земель, прилегающих к КАД”, — полагает он.

Эксперты сомневаются в реалистичности проекта. Гендиректор “Ленэкспо” Сергей Алексеев называет его “изначально убыточным”, поскольку в области не найдется достаточного количества сельхозпроизводителей. “[Именно поэтому] я не опасаюсь за позиции "Ленэкспо" в этом сегменте”, — уточнил Алексеев.

Один из главных документов пакета - Жилищный кодекс. Он закрепляет за малоимущими гражданами право на бесплатное жилье, которое будет предоставляться органами местного самоуправления. И сохраняет право внеочередного получения жилья по договору социального найма для граждан, квартиры которых признаны непригодными для жизни и не подлежат ремонту, для детей-сирот, граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых их совместное проживание в одной квартире с другими невозможно. В кодексе прописан и порядок выселения из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. При выселении будет предоставляться другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в том случае, если жильцы без уважительных причин более шести месяцев не платили за квартиру. Без предоставления другого жилья будут выселяться те, кто самовольно вселился в квартиру. Госдума также приняла закон, в соответствии с которым нормы нового Жилищного кодекса РФ начнут действовать с 1 марта 2005 года, но воспользоваться бесплатным правом приватизации своих квартир россияне смогут до 2007 года.

Вчера Госдума приняла 17 законов, которые вместе с уже принятыми в начале осенней сессии десятью можно считать фундаментом для создания в России рынка доступного жилья. Из всего "жилищного пакета", в подготовке которого участвовала партийная рабочая группа "Единой России" под руководством вице-спикера Госдумы Георгия Бооса, рабочая группа помощника президента Игоря Шувалова и правительство, остались только два законопроекта - о концессиях и о налоге на недвижимость, которые будут рассмотрены в весеннюю сессию.

Тем не менее кодекс предусматривает обязательную госэкспертизу проектной документации на объекты, которые могут представлять опасность для жизни и здоровья граждан.

Другой документ пакета - Градостроительный кодекс РФ - совершенствует законодательное регулирование градостроительной и строительной деятельности, упрощая доступ к земельным участкам под жилищную застройку и подготовку градостроительной документации.

Новый Градостроительный кодекс Российской Федерации вводится в действие с 1 января 2005 года. И все-таки, по мнению Бооса, главная задача, которую ставили перед собой разработчики правовой базы для рынка доступного жилья в России, выполнена. Удалось "создать прозрачные правила игры, такой порядок, который позволит людям не ждать ни от кого подарков, не заискивать, а иметь возможность на законном основании приобрести себе жилье". Созданы условия и для того, "чтобы это жилье строилось не по приказу, не по понуждению и в достаточном объеме".

Как и ожидалось, на вчерашнем пленарном заседании депутаты вновь вернулись к спору об аукционах при выделении участков под строительство жилья. Накануне - при обсуждении этого вопроса на Комитете Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям - необходимость аукционов была признана. Однако члены комитета не пришли к единому мнению по поводу сроков - когда эта законодательная норма, касающаяся участков, отводимых под массовые жилые застройки, должна быть введена - через год, через полгода или девять месяцев. Хотя многие в Госдуме понимали, что любая отсрочка свободных торгов может привести к тому, что до наступления назначенного срока самые хорошие участки под жилую застройку уже будут распределены. Но думское большинство проголосовало за компромисс - девять месяцев. Как считает Георгий Боос - это результат деятельности лоббистских групп, которые работали не только среди депутатов, губернаторов, но и побывали в кабинетах президентской администрации и правительства.

Однако спрос растет и вырастает в большую проблему. "Весь жилищный пакет как раз направлен на то, чтобы эту проблему кардинальными мерами решить", - сказал Боос, объясняя позицию фракции. Принятые законы создают условия для того, чтобы граждане могли приобрести себе жилье самостоятельно или с помощью государства. А те, кто не в состоянии это сделать даже с помощью государства, получают право на социальное жилье. Чтобы реализовать это право, по словам Бооса, не надо будет стоять в очереди по двадцать лет.
Участники российского рынка коммерческой недвижимости смотрят на перспективы 2005 г. с оптимизмом, который поддерживается стабильностью экономического роста страны на сырьевом фундаменте.

Для того чтобы удовлетворить сегодняшний спрос, по словам Бооса, надо построить более полутора миллиардов квадратных метров жилья. А строим всего 36 миллионов квадратных метров в год. Если темпы строительства возрастут в пять раз, потребуется десять лет для того, чтобы удовлетворить нынешнюю потребность в жилье.

Офисы: цена и место

Рост экономики провоцирует рост рынков недвижимости и темпы увеличения объемов строительства, сделок аренды, сделок продаж находятся на рекордном уровне, считают в аналитическим отделе компании Knight Frank. Правда, состояние законодательной базы пока не соответствует требованиям институциональных инвесторов, хотя Москва сильно опережает в этом вопросе любой другой регион России. Не исключено, что в 2005 г. будет-таки разработана классификация торговых и складских помещений, что станет еще одним шагом к большей цивилизованности рынка коммерческой недвижимости.

В Colliers International полагают, что ставки аренды в 2005 г. в целом сохранятся на прежнем уровне. “Рынок офисных помещений Москвы вступает в стадию насыщения и приближается к точке равновесия, когда ставки аренды стабильны”, — говорит Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International.

Спрос на высококачественные офисные помещения в Москве остается ненасыщенным. И хотя объем предложения растет, потенциальные арендаторы по-прежнему сталкиваются с ограниченностью выбора качественных помещений, с одной стороны, и высокими арендными ставками — с другой. Ожидается, что в долгосрочной перспективе прогнозируемый прирост увеличит объем вакантных площадей, что, в свою очередь, подтолкнет цены вниз. Такое развитие событий (снижение ставок в пределах 4% в классе А и 2-3% в классе B) аналитики Knight Frank прогнозируют уже к концу 2005 г.

В 2005 г. ожидаются активное освоение новых территорий срединного пояса Москвы и дальнейшая децентрализация офисного рынка. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle (JLL), все больше арендаторов запрашивают офисы вне центра Москвы. И девелоперы идут навстречу этим пожеланиям.

Стабилизация арендных ставок как в классе А, так и в классе B произошла уже в 2004 г. По данным Knight Frank, средневзвешенная ставка арендной платы за помещения класса А находится на уровне $655 за 1 кв. м в год, за помещения класса B — $460 за 1 кв. м в год, включая операционные расходы и стандартный пакет внутренней отделки, но не включая НДС. Разрыв в цене и величине арендных ставок между качественными зданиями классов А и В будет увеличиваться, уверен директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Вячеслав Аксенов.

Но в то же время Олег Мышкин назвал строительство бизнес-парка “Крылатские холмы” знаковым событием, позволяющим говорить о том, что субрынки становятся реальностью офисного рынка Москвы. Правда, бизнес-парк и бизнес-центр — разные форматы. “Если первые проекты бизнес-парков в 2005 г. вызовут неподдельный интерес у арендаторов, можно будет говорить о появлении нового вида офисной недвижимости, способного стать реальным конкурентов бизнес-центру и ощутимо повлиять на рынок уже в ближайшие годы”, — уверен Аверьянов.

Алексей Аверьянов, руководитель проекта “Исследование.ру”, связывает уход бизнес-центров за пределы Садового кольца в ближайшие два года с острым дефицитом площадок и транспортными проблемами в центре. Наиболее привлекательными для размещения офисов станут крупные транспортные артерии города, такие как Ленинский, Кутузовский проспекты и зона между Садовым и Третьим транспортным кольцом. По его словам, территории вблизи МКАД, вопреки всем ожиданиям, не будут пользоваться достаточной популярностью у арендаторов офисов уже по причине удаленности от центра.

Юлия Никуличева говорит, что инвестиционных сделок в 2005 г. на офисном рынке скорее всего будет немного — все здания, которые могли быть проданы, уже проданы. К концу нынешнего года, по данным Paul's Yard, предложение на продажу увеличивается за счет офисов не самого лучшего качества по баснословной для класса В- цене — от $2000-3000 за 1 кв. м.

Продолжатся регенерация промзон и развитие технопарков. Вячеслав Аксенов предполагает, что перестройка фабрик и заводов приведет к выводу на рынок значительного объема офисных площадей класса В. Степень их востребованности будет зависеть в первую очередь от удачного местоположения.

Несмотря на некоторое снижение доходности в сфере офисной недвижимости, ее текущий уровень составляет 12-14% годовых для класса А и 14-16% для класса B, сообщили в Knight Frank. По мнению Алексея Аверьянова, в 2005 г. доходность офисных зданий составит 13-15% в год.

Но в JLL ожидают появления новых иностранных инвесторов и девелоперов, заинтересованных в реализации собственных офисных проектов либо в приобретении уже существующих. По итогам этого года стоимость 1 кв. м готового к отделке помещения будет составлять $3500, в 2005 г. цена аналогичного помещения может составить $3700-3800 и достичь уровня $4000 уже к 2006 г.

“Сити” рынок не обрушит

Важные тенденции развития рынка офисной недвижимости в 2005 г. будут связаны, по мнению Олега Мышкина, с развитием рынка проектного финансирования, снижением стоимости финансирования, упрощением его получения и решением проблемы формирования залогового механизма. В результате рост девелоперской активности на рынке будет сопровождаться увеличением числа значимых проектов с проектным финансированием.

В компании Colliers International объем нового строительства офисных площадей классов А и В в Москве в 2005 г. прогнозируют на уровне 900 000 кв. м (на 28% больше по сравнению с 2004 г.). “Новое строительство офисных объектов класса А возрастет почти наполовину и составит около 45% от общего объема нового строительства в 2005 г. В результате общая площадь офисных помещений классов А и В в Москве на конец 2005 г., как ожидается, достигнет 4,5 млн кв. м”, — говорит Мышкин. Среди наиболее значимых проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2005 г., он отмечает такие, как вторая очередь “Аврора Бизнес-парка” (ул. Садовническая, 82, арендуемая офисная площадь — 38 000 кв. м), “Капитал Плаза” (1-й Лесной пер., 18, 37 000 кв. м), “Станиславский центр” на Малой Коммунистической ул., 21 (общая арендуемая площадь центра — 35 000 кв. м), “Дукат III” (ул. Гашека, 6, 28 000 кв. м), “Башня на набережной II” в ММДЦ “Москва-Сити” на Краснопресненской наб. (25 000 кв. м) и бизнес-парк “Крылатские холмы” (ул. Крылатская, 19, 57 000 кв. м).

По оценкам аналитического отдела компании Knight Frank, в IV квартале 2004 г. на рынок выйдет около 200 000-220 000 кв. м, а к выходу в 2005 г. запланировано 600 000-650 000 кв. м офисных площадей классов А и B.

Но, по словам Вячеслава Аксенова, есть и другие не менее масштабные и качественные проекты, которые могут составить реальную конкуренцию “Сити” (эксперты называют, например, проект делового центра класса А на Кутузовском проспекте, почти напротив “Сити”, площадью около 300 000 кв. м), а Юлия Никуличева добавляет, что пока реальный уровень ввода площадей в “Сити” невысок и на офисный рынок не влияет.

В первую очередь ожидания участников рынка связаны с ММДЦ “Москва-Сити”. По словам Олега Мышкина, старт столь амбициозного проекта (ознаменовался выходом на строительную площадку компаний Enka, “Капитал Груп” и “Северная башня”, последняя создана менеджерами транспортной компании “Северстальтранс” для реализации одноименного 27-этажного многофункционального комплекса класса А общей площадью 74 900 кв. м) приведет к появлению на рынке новых значимых офисных проектов международного качества и росту числа сделок по предварительной аренде и продаже. К моменту ввода в эксплуатацию первого здания “Москва-Сити” (первой “Башни на набережной” компании Enka) все площади объекта были полностью сданы.

В любом случае при сохранении существующих тенденций в экономике насыщение рынка высококлассными офисными площадями произойдет уже через 18-24 месяца, считают в Knight Frank, что, в свою очередь, должно стабилизировать цены на приемлемом как для владельцев, так и для арендаторов уровне.

Ряд экспертов предполагают, что сроки реализации большинства масштабнейших проектов в “Сити” могут затягиваться по разным причинам: недостаток финансирования, изменение концепции или состава инвесторов. Но и приход в “Сити” новых крупных инвесторов представляется вполне вероятным, как и переориентация части инвесторов на чуть менее грандиозные проекты внутри Третьего транспортного кольца, которые могут выйти на рынок одновременно или раньше офисов в “Сити”, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

В 2005 г. рынок торговой недвижимости также будет далек от насыщения качественными помещениями, говорит Юлия Никуличева. Проблемы с привлечением арендаторов являются проблемами отдельных неудачных проектов, но не показателем насыщения рынка. А с увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов все более отчетливым будет контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией, что приведет к ухудшению позиций последних, уверены в Colliers Int.

Торговля: качество и регионы

В Colliers International в 2005 г. ожидают появления значимых сделок на рынке инвестиционных продаж торговых центров. Ожидается также усиление конкуренции между ритейлорами. В компании Knight Frank отмечают, несмотря на влияние западных компаний, рост конкурентоспособности отечественных сетевиков.

Но даже в условиях ненасыщенного рынка крупные сетевые операторы — традиционные якорные арендаторы ТЦ — весьма разборчивы и не соглашаются на повышение ставок даже в удачных торговых центрах, добавляет Никуличева. “Ставки арендной платы в Москве будут расти на хорошо расположенные торговые центры, такие как "Атриум", "Охотный ряд", — говорит она. — В менее удачно расположенных проектах вне центральной части города ставки могут снижаться из-за давления со стороны арендаторов”. По данным JLL, в Москве для якорей ставка составляет $120-200 за 1 кв. м в год. По оценке Knight Frank, ставка арендной платы за помещения в торговых центрах высокого класса для обычных арендаторов составляет $500-1000 за 1 кв. м в год. Среди торговых коридоров лидерами остаются Тверская улица, Новый и Старый Арбат, ставки аренды достигают здесь $5000 за 1 кв. м в год.

Всего к выходу на рынок в IV квартале 2004 г. в Москве запланировано около 250 000-300 000 кв. м торговых помещений, по данным Knight Frank. Ежегодный прирост торговых площадей в Москве составляет около 400 000 кв. м, из которых большая часть приходится, как правило, на II и IV кварталы года, что связано с желанием ритейлоров начинать торговлю в начале сезонов, а не во время сезонных распродаж. Крупные торговые центры могут также появиться в городах — спутниках Москвы (Подольск, Красногорск).

В перспективе ожидается приход на российский рынок таких крупных ритейлоров, как американская корпорация Wal-Mart, владелец крупнейшей в мире сети центров розничной торговли, британская торговая сеть Kingfisher, которая, по данным Knight Frank, намерена инвестировать более $600 млн в развитие 60 гипермаркетов на территории России, из них не менее пяти появится в столице. Первый гипермаркет планируется открыть в 2006 г.

Складской парадокс

Но, по мнению экспертов, темпы прироста торговых площадей в региональных торговых центрах будут даже более высокими, чем в Москве. Экономический рост регионов продолжит привлекать западные торговые компании. Кроме того, в регионах нет тех административных барьеров, которые в Москве препятствуют эффективной реализации проектов, считает Илья Шершнев.

Огромный разрыв между спросом и предложением сопровождается 6%-ным ростом ставок аренды в течение последних трех лет. Рубен Алчуджян, директор департамента складской недвижимости Colliers Int., оценивает арендные ставки на складские помещения в $140-160 за 1 кв. м в год. Хотя текущий уровень ставок эксперты Knight Frank называют почти предельным для рынка, их умеренный рост продолжится еще пару лет. Высокие арендные ставки и огромная разница между спросом и предложением дают доходность инвестиций в складские проекты от 18% до 21% в год.

Рост потребительских расходов в России сопровождается взрывным ростом спроса от дистрибьюторских логистических компаний, компаний — производителей товаров народного потребления и продуктов питания на качественные складские помещения. Мысль о том, что вот-вот на рынок выйдет много новых ритейлоров, заставляет логистических провайдеров (таких, как Национальная логистическая компания, FM Logistic) активнее строить новые площади. Но темпы строительства складов остаются сравнительно низкими, и как минимум в ближайшие три года не ожидается насыщения рынка качественными складскими помещениями. По оценке аналитиков Knight Frank, объем спроса (с учетом потенциального и скрытого) составляет не менее 4,5 млн кв. м, величина неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения — не менее 1,5 млн кв. м.

Но вообще, по мнению Никуличевой, ситуация на складском рынке уникальная: спрос абсолютно не насыщен, ставки аренды — одни из самых высоких в Европе (выше только в Лондоне), денег на строительство склада требуется меньше, чем для реализации проекта в секторе торговой или офисной недвижимости, и сроки строительства значительно короче — от трех месяцев до полугода. При таком потенциале рынок развивается медленно, и мало кто из “непрофильных” девелоперов готов вкладывать средства в строительство складов.

Никуличева оценивает доходность по складам скромнее — 15-17% годовых, но уточняет, что в этом сегменте пока ни одной инвестиционной сделки не было, поэтому приходится полагаться на экспертные оценки.

По прогнозам Knight Frank, к концу 2004 г. будет введено в эксплуатацию около 350 000 кв. м складов (почти 75% от запланированного объема). В 2005 г. ожидается выход на рынок около 600 000 кв. м высококачественных складских площадей. Договоры на аренду или покупку большинства из них заключаются еще на этапе строительства. Более 2/3 построенных и строящихся объектов предназначены для нужд владельцев (build-to-suit). Илья Шершнев говорит о том, что “строительство под заказчика” — наиболее востребованная услуга на складском рынке. Западные компании экспресс-доставки (DHL, TNT), которые являются одними из самых серьезных логистических операторов в мире, по данным Шершнева, принимают решение о строительстве в 2005 г. накопительных центров в России.

Алчуджян напомнил, что в 2004 г. некоторые девелоперы заявили о выходе на рынок нескольких масштабных комплексов, которые будут окончательно реализованы только в 2005 г., — например, “Лого-парк”, совместный проект “Белой дачи” и французской строительной компании Bouigues. Но пока эти ожидания не сильно оправдываются. Он связывает это со сложностями решения земельных вопросов.

“К девелоперам иногда обращаются отечественные и западные компании, которым недалеко от склада необходимо разместить свое производство, — поясняет он. — Клочок складского помещения, который девелоперы готовы им предложить, их не устраивает. Поэтому девелоперы и создают индустриальные парки, которые включают в себя складские помещения и производственные комплексы. Но эту тенденцию нельзя назвать всеохватывающей, пока это единичные проекты, и более востребованными сегодня остаются складские комплексы “в чистом виде”.

Среди других тенденций Рубен Алчуджян отметил интерес со стороны девелоперов к строительству производственно-складских комплексов. Компания “Кулон”, например, реализует проект “Истра”, есть проекты на Ярославском шоссе (50 000 кв. м) и небольшой, на 10 га, в районе Каширского шоссе, “Индустриальный парк “Домодедово”.

Архитектура и управление

“В прошлом году я говорил, что 2004 год будет переломным. Он и правда стал переломным, но в плане тенденций, а не объемов, — говорит Алчуджян. — На рынок вышло несколько крупных проектов, которые пополнили предложение высококачественных логистических комплексов, поэтому застоя не было. В 2005 г., возможно, ситуация переменится более кардинально. Нам известно несколько крупных проектов в общей сложности более чем на 300 000 кв. м, которые могут выйти на рынок в следующем году. Сколько из них будет реализовано, покажет время”.

“Ожидаемый выход на рынок большого объема высококлассной коммерческой недвижимости подстегнет неизбежные изменения в отношениях "владелец — арендатор": клиент станет более требовательным, и владельцу придется ориентироваться на эти высокие требования, — говорит Константин Баранов, директор по маркетингу "М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ". — Помимо месторасположения и насыщенной инженерной инфраструктуры уже сегодня арендаторов интересует, какая компания будет управлять объектом. Многие западные компании-арендаторы все чаще проводят открытые тендеры на управление, это касается не только крупных клиентов, арендующих или покупающих все здание, но и арендаторов, занимающих меньшие площади”.

По мнению Олега Мышкина, реализация таких девелоперских проектов, как “Дукат III” (проект компании Hines) и офисное здание “Эрмитаж Плаза” на Краснопролетарской улице (проект компании “Форум Пропертиз”), должна создать новые стандарты качества современных деловых центров на офисном рынке Москвы. Важнейшей тенденцией развития рынка офисной недвижимости в России является приход на этот рынок архитекторов мирового класса, таких как голландский архитектор Эрик ван Эгераат, американские компании Swanke Hayden Connell Architects и Hellmuth, Obata + Kassabaum, Inc (HOK), отмечает Мышкин.

Что касается внедрения новых технологий строительства, то, по мнению Александра Ксендза, консультанта оценочной компании “НЭО Центр”, в 2005 г. ожидается бум металлокаркасных зданий, у которых есть ряд преимуществ перед капитальными. Пока металлические конструкции в основном применяются для строения большепролетных зданий, таких как крытые парковки, промышленные, складские и торговые здания, спортивные сооружения. Вслед за развитием этого типа зданий в 2005-2006 гг. ожидается увеличение объемов складского строительства из металлоконструкций в Подмосковье, что подтверждают представители некоторых логистических компаний.

Сам рынок управления не останется в стороне и будет стараться упредить возникающие потребности клиентов. “Например, в "М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ" проходит обкатку новая программа, специально разработанная в Германии и адаптированная для российских условий. Она позволит автоматизировать отчетность и контроль за исполнением текущей работы на объектах, даст новые возможности для поисков путей оптимизации инфраструктуры обслуживания. Такие проекты пока новы, но ни в коем случае не преждевременны: рынок управления растет и развивается очень быстро, и идти в ногу со временем уже недостаточно — надо стараться его опережать”, — уверен Баранов.



Главная --> Публикации