Главная --> Публикации --> Жилищно-накопительные кооперативы по-новому Центральный участок москва-сити застроит фирма израильского диамантера Мосгордума освободила от земельного налога школы, госучреждения и героев Манеж вернулся Распродажа наследия

Отсутствие доверия к доллару и нестабильность на рынке ценных бумаг в последние годы привели к тому, что вложения в недвижимость стали максимально надежным способом сохранить и приумножить капитал. Все это сказалось на рынке недвижимости во всем мире и в Европе в частности – неуклонный рост стоимости квадратных метров привел к наличию совершенно небывалых расценок и умопомрачительных прибылей от инвестиций в недвижимость. Однако ныне рост цен приостановился, во многих государствах предложение значительно превышает спрос, и большая часть аналитиков предсказывает приближающийся период стагнации. И это в то время, когда в мире по-прежнему нет надежной валюты.

«Долгая дорога в дюнах» привела наконец Прибалтийские государства в Европейский союз. В преддверии этого судьбоносного события рынок недвижимости стран Балтии переживал небывалую активность. Если позволить себе сделать обобщение по всем трем государствам, то в среднем в наиболее престижных местах, например, в центральной части Риги, Вильнюса и Таллина, в период с 2000 по 2004 гг. цены выросли на 120–150%. Однако финальный акт интеграции лавинообразного скачка цен в целом не вызвал. И на это есть свои причины.

Одним словом, рынок недвижимости на побережье Балтики ничем особенно не удивил нас за прошедшие полгода. Цены плавно растут. А законодательство в этой области уже давно приведено к европейскому стандарту. Каковы же примерные цены на квадратные метры в Прибалтике сегодня? Какой из сегментов риэлторского рынка максимально оживлен? Рассмотрим этот вопрос по отдельности для каждой страны.

Итак, ажиотаж вокруг вступления Прибалтики в ЕС миновал, цены плавно растут только в определенных сегментах рынка недвижимости. Наиболее популярны у иностранцев курортные районы, старинные центры столиц. Наблюдавшийся спрос на дешевое типовое жилье со стороны самих прибалтийцев несколько поуменьшился. В качестве катализатора выступает уже другой фактор – введение в странах Балтии единой европейской валюты в 2007 г. Но пока это мало кого стимулирует: успешные инвесторы уже давно совершили свои сделки и ныне «почивают на лаврах», а все те, кто хотел получить жилье на Балтийском побережье для собственного удовольствия, уже постарались сделать это до 1 мая 2004 г. Покупательная же способность местного населения не может вырасти мгновенно. Ни для кого не секрет, что принятие Прибалтийских государств в Евросоюз состоялось скорее по геополитическим причинам, нежели по экономическим – уровень жизни населения Литвы, Латвии и Эстонии еще весьма далек от европейского. Пройдет еще несколько лет, прежде чем существенным рычагом влияния на риэлторский рынок станут интересы самих прибалтийцев.

На Рижском взморье ветер остался свежим, невзирая на все перемены, происходящие на этой земле за последние годы. Именно взморье, курортные зоны Латвии, по-прежнему максимально популярны среди иностранцев. Особым спросом пользуются земельные участки. Еще год назад рынок земли в Юрмале находился в вялотекущем состоянии, характеризующемся относительно небольшим количеством сделок и стабильными ценами (в зоне дюн от Лиелупе до Дубулти цены на недвижимость составляли $80–100 за сотку). Накануне вступления Латвии в ЕС, в первой половине этого года, российские покупатели совершили несколько крупных сделок по приобретению эксклюзивных земельных участков. Цены по латвийским меркам были явно завышенными – около $150 за сотку – и подтолкнули к лавинообразному росту стоимости земли. Запущенный слух о предстоящей скупке российскими бизнесменами земли и домов вдоль дюн, спровоцировал ажиотажный спрос на участки не только у моря, но и практически по всей Юрмале, приведший к переходу цен на новый уровень. От Лиелупе до Дубулти в конце мая цены подскочили до уровня $150 за сотку, а в некоторых наиболее престижных местах до $20 В дюнной зоне Асари-Мелужи цены выросли на 30% за сотку – до $100–120, у реки – до $70–80.

Латвия

В столице Латвии весь 2003 г. наблюдали ажиотаж на вторичном рынке типовых квартир. В результате цены достигли уровня в $550–650 за квадратный метр типового жилья на окраине города. Если в 2003 г. однокомнатную квартиру в Риге можно было купить за $8,5–14 тыс., то сейчас цены составляют $25 тыс. – почти как в Москве. Это привело к развитию интереса к строительству частных домов и коттеджей в окрестностях латвийской столицы. Кроме того, говоря о Риге, следует отметить активность в области приобретения участков для застройки многоэтажками.

Тем не менее подавляющая часть сделок по приобретению участков была совершена латвийскими покупателями. Иностранцы, приобретающие здесь жилье под дачи, предпочитают готовые постройки. Особенно популярна Юрмала. Пользуются спросом и квартиры в ухоженных домах в Булдури, Лиелупе, Дубулти.

В целом же в Латвии, по утверждению местных риэлторов, цены на рынке жилья за прошлый год подросли на 30–40%. Сейчас период весеннего бурного роста цен миновал. Дома на побережье реально купить за $25–30 тыс., а квартиру в доме типового проекта времен Советского Союза где-нибудь в латвийской провинции можно приобрести за очень скромные деньги – $18–20 тыс.

Но лидером в области вложений все же является недвижимость в центральной части Риги, где цены существенно выросли за последние год-полтора. Жилье старого добротного фонда в центре Риги стоит из расчета $500–1200 за кв.м, однако предложений на рынке очень мало.

Кроме того, иностранные юридические лица, зарегистрированные в Латвии, могут покупать землю в городах и сельской местности в том случае, если страна их происхождения – Чехия, Канада, Эстония, Германия, Турция, Литва, США, Испания, Греция, Италия, то есть входит в перечень государств, с которыми у Латвии заключен договор о взаимном продвижении и защите инвестиций. России в этом списке нет. Право на покупку земли также имеют производственные предприятия, зарегистрированные в Латвии, если больше половины уставного капитала принадлежит латвийским гражданам.

Согласно латвийским законам иностранец как физическое лицо может только арендовать землю (если на ней нет построек). Однако иностранным инвесторам разрешается аренда земель на срок до 99 лет.

Литва

В целом обстановка на латвийском рынке довольно благоприятна. Здесь менее всего бюрократических препон для иностранцев. Однако несмотря на это обстоятельство и нежные чувства, которые многие питают к Юрмале, самая дорогая прибалтийская недвижимость находится не здесь.

Существенно подорожала недвижимость в литовской столице – обычная однокомнатная квартира в спальных районах Вильнюса стоит примерно столько же, сколько в прошлом году стоила двухкомнатная – около $30–40 тыс. При этом цены в столице на 40% выше по сравнению с ценами в других районах Литвы.

Вхождение Литвы в ЕС, вне всякого сомнения, изменило рынок. И хотя прогнозируемого повышения цен (в два раза) не произошло, динамика роста была ощутимой – стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в периферийных городках страны возросла на 5–10%.

Особой популярностью пользуются те территории, где хорошо развита транспортная инфраструктура, а следовательно, есть возможность быстро добраться до центра столицы. За город устремляются не только жители столицы.

Дороговизна столичного жилья заставила жителей Вильнюса присматриваться к домам в окрестностях города. Земельные участки вокруг столицы (отдаленность 3–7 км от центра города) как объект инвестиций на сегодняшний день стали гораздо привлекательнее, чем 2–3 года назад.

Самой же дорогой покупкой может стать роскошный дом в районе Клайпеды или Паланги, цена которого приближается к $1 млн. Здесь русских покупателей практически нет – столь крупные покупки наши соотечественники предпочитают делать в других государствах. Возможно, оттого что Литва – не «подарок» в отношении оформления сделок. При стоимости объекта свыше 300 тыс. Lt (приблизительный курс: $1 равен 3,5 Lt), власти могут попросить покупателя предъявить справку о том, что такие средства действительно находятся на его банковском счете. Кроме того, бюрократические проволочки могут продлиться до 2-х месяцев – в этом Литва очень похожа на Эстонию.

В Каунасе и Клайпеде существует заметный дефицит свободных участков под застройку. Продажа земельных наделов, пожалуй, самый оживленный сегмент литовского риэлторского рынка. Массово скупаются участки возле озер, рек, в исторических местах, невзирая на то, что цены там выше на 15–25%. Цена за представительный дом (более 500 кв.м) в районе с хорошей инфраструктурой может достигать $400 тыс.

Провести сравнение состояния рынка недвижимости Эстонии с другими прибалтийскими странами можно только по принципу «найдите пять отличий». Потому что их почти нет. Следует отметить, что в Эстонии по-прежнему наблюдается оживление на рынке офисных помещений, тогда как в Риге интерес к ним упал вместе с ценой, которая понизилась в среднем на 3%. В то же время, нет в Эстонии мест, которые можно было бы сравнить с Юрмалой или Палангой, которые по развитости инфраструктуры далеко ушагали от эстонских курортов. Все самые дорогие объекты расположены в Таллине. Всем прочим же категориям эстонского жилья до Таллина еще очень далеко, примерно как всей Прибалтике в целом далеко до ситуации с жильем в Европе.

Эстония

Вступление Прибалтики в ЕС произошло в мае. Ныне на дворе глубокая осень. И, хотя подводить итоги влияния интеграции еще очень рано, кое-каких «цыплят» уже можно посчитать.

Что по осени считают

С другой стороны, во многих сегментах рынка предложение сегодня значительно превышает спрос. Рост покупок жилья местным населением, происходивший за счет системы ипотечного кредитования, постепенно себя исчерпывает. А значит, цены в некоторых сегментах должны снизиться.

Лавинообразного повышения цен сразу после вступления Прибалтики в Евросоюз не произошло. Какое-то время, с марта по июнь, наблюдался ажиотаж. Но скорее он был следствием разогрева публики: известно ведь, что лучший способ подстегнуть спрос – это спрогнозировать аховый подъем цен. Тем более что повод и придумывать было не нужно – изменение статуса государства, вхождение в европейскую зону. Наблюдаемые в ближайшем будущем перемены в сторону удорожания тоже лишь косвенно будут связаны с произошедшим событием. Например, цена на жилье возрастает не потому, что земли Латвии, Литвы и Эстонии стали более привлекательны для иностранцев, а за счет общей инфляции в новоиспеченных союзных государствах. Кроме того, в странах будут вынуждены увеличить зарплату строителям – иначе они, имея нынче большие возможности, уедут на заработки в другие страны ЕС. А еще по понятным причинам возрастут пошлины на ввозимые строительные материалы и т.д. и т.п.

Летом 2004 года владельцам подмосковных резиденций стало очевидно, что для них риском номер один является соседство с реками и водохранилищами, которые ринулось защищать Министерство природных ресурсов. Затянувшаяся PR-акция Минприроды под кодовым названием "война дворцам" заставляет даже самых обеспеченных и сановных покупателей задуматься о юридической чистоте сделки. Судьба бани Аллы Борисовны Пугачевой - лишнее подтверждение тому факту, что к строительству в особо привлекательных местах нужно подходить с осторожностью. Риском номер два для обладателей загородных домов стали лесные участки.
По мнению директора департамента рекламы и маркетинга корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, лесных участков на рынке немного- они составляют до 10% от общего объема предложений. Коттеджных поселков, строящихся в лесных массивах, больше - 20-25%. При этом их стоимость может превышать аналоги на 100-200%. Специалисты компании Blackwood отмечают, что около 30% лесных участков, выставленных на продажу, приходится на западное направление (Новорижское и Рублево-Успенское шоссе), а цена такой земли в наиболее престижных местах достигает своего подмосковного максимума. Например, на Николиной Горе сотка стоит от $35 тыс., в поселке "Коттон Вей" - $40-45 тыс., сотка лесного участка в Жуковке обойдется покупателю в $55-65 тыс., а в санатории "Барвиха" - в $60 тыс.

Впрочем, все будет зависеть от развития в Прибалтике деловой активности и экономики в целом.
Реализовать заветную мечту типичного горожанина и обрести дом в настоящем лесу не так легко, как может показаться на первый взгляд. На поверку рекламное обе- щание «элитного коттеджа в реликтовом лесу ближнего Подмосковья» может обернуться для покупателя затяжным судебным процессом.

Купи деревья
По закону получить в собственность лес самой привлекательной первой категории (заросший взрослыми соснами, елями или дубами) нельзя. Его можно лишь арендовать на срок от года до 49 лет, для чего необходимо выиграть лесной конкурс. Для его проведения создается комиссия, куда входит председатель - представитель органа государственной власти субъекта РФ, его заместитель - представитель территориального органа федерального управления лесным хозяйством и представители других заинтересованных организаций, а информация о предстоящем событии публикуется в СМИ.
Победитель и организатор лесного конкурса подписывают протокол о его результатах, на основании которого заключается договор аренды участка лесного фонда. "Случайно", без тщательной предварительной подготовки, подобный конкурс выиграть практически невозможно - для этого хотя бы нужно регулярно читать нужные СМИ. И особой популярностью подобный путь получения участка не пользуется (несмотря на всю привлекательность леса), так как владелец имеет право застроить не более 10% от его площади, отмечают специалисты компании Blackwood. Более того, регламентирующие документы на застройку таких участков в принципе отсутствуют. "В законе не прописано, кто должен давать разрешение на строительство, как должно быть расположено пятно застройки, где можно провести коммуникации",- объяснил директор управления загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость" Владимир Яхонтов.
Поэтому одним из наиболее распространенных и законных способов получения "своего" кусочка хорошего леса стало совмещение покупки и аренды. Эта схема практикуется при застройке территорий бывших пионерлагерей: нелесная часть или лес второй и третьей категорий оформлены в собственность, а примыкающий к этой территории лес первой категории берется в аренду у лесхоза по конкурсу.

Лесные пути
Источников поступления на первичный рынок юридически "чистых" лесных участков немного. По словам риэлтеров, из гослесфонда за последние пять лет не выведено ни одного нового участка. "Они фактически изъяты из оборота с 2000 года, перевода лесных земель в нелесные под индивидуальное жилищное строительство не происходит. Существует лишь такая усеченная форма оборота лесных земель как аренда с правом строительства",- говорит гендиректор компании "Терра-недвижимость" Андрей Мажаров. То, что сейчас есть на рынке,- это бывшие пионерлагеря и земли, выведенные из гослесфонда ранее и сейчас находящиеся в собственности юридических лиц. Впрочем, существуют лесные участки, которые во всех официальных документах числятся как "поля". "Они не входят в гослесфонд, так как в 1960-е годы, когда составлялся реестр, в этих местах действительно было поле. За 45 лет там выросли деревья, но назначение этой территории не было изменено",- утверждает Елисеев. Впрочем, такие "сладкие" участки - а цена их, по словам Мажарова, на 30-50% выше лесных аналогов-встречаются не часто, и лес там все же молодой.
Еще одним источником поступления земель на рынок лесных угодий стали бывшие владения Министерства обороны. Например, территория бывшего Алабинского полигона и Зеленая роща на Минском шоссе, район Нахабино на "Новой Риге", также девелоперами и риэлтерами "разрабатывается" полигон в районе Дмитровского шоссе. Участки там до сих пор выдаются различным категориям льготников и работникам военного ведомства, но реализация этих земель давно поставлена на коммерческую основу. "Зачастую льготники, едва получив участок, его перепродают. Это явление приняло массовый характер, и девелоперы, специализирующиеся на таких землях, в частности, уже начали прокладку коммуникаций к району коттеджной застройки на землях бывшего Алабинского полигона",- отметил Елисеев.

Московский бомонд усиленно занялся приобретением яхт и парусных лодок. оценив быстро растущий интерес к этому виду активного отдыха и спорта, предприимчивые строители активно взялись за освоение живописных берегов подмосковья. и теперь выбрать дом, подходящий не только для себя, но и для своей яхты, гораздо проще, чем два-три года назад.

Деревянные риски
Риэлтеры отмечают, что покупателю лесной земли при сделке необходимо тщательно проверять единственный документ - свидетельство о праве собственности на землю. "Там должны быть указаны две основные вещи: категория земель и ее целевое назначение",- говорит Яхонтов. По его словам, юридическую безопасность для покупателя гарантируют лишь две категории - земли поселений (целевое назначение: "индивидуальное жилищное строительство" (ИЖС), "личное подсобное хозяйство" и "дачное строительство") и земли сельскохозяйственного назначения (целевое назначение: "садоводство").
Специалисты компании Blackwood отмечают, что если речь идет об исключительных случаях, когда на продажу выставляется участок леса первой категории, тем или иным путем ранее из него выведенный, то необходимо свидетельство о выделении участка из гослесфонда. Еще одним вариантом, по словам Яхонтова, может быть приобретение доли в компании, выкупившей базу отдыха и умудрившейся перевести ее целевое назначение под ИЖС. В иных случаях имеет смысл задуматься о необходимости такого приобретения.
Однако просто увидеть свидетельство о праве собственности недостаточно. Активизация Минприроды и проверяющих инстанций увеличивает риск покупки участка или дома, по которому идет судебный процесс. И покупатели коттеджей, возведенных в непосредственной близости от леса, имеют право требовать от риэлтера гарантированного подтверждения безопасности сделки. Экспертиза, проводимая агентствами недвижимости, заключается в простой проверке всех документов. "Мы делаем запросы в бюро технической инвентаризации, земельный комитет, кадастровую и регистрационные палаты, во все эти инстанции суд обязан прислать уведомление о конфликте",- объясняет Яхонтов. Но специалисты признают, что даже самая тщательная экспертиза не исключает неприятностей. "С одной стороны, изза различий в трактовке закона местные чиновники иногда выпускали и выпускают решения, противоречащие федеральному законодательству, что может стать причиной судебного разбирательства. С другой - необходимо учитывать, что нередко судебные иски являются следствием "заказа", и в борьбе конкурирующих структур часто для усиления давления иск подается от прокуратуры",- говорит юрист компании Legas Александр Орлов.
Есть масса примеров, когда добросовестные покупатели, получив от главы местной исполнительной власти разрешение на строительство дома на земельном участке в лесной зоне, оказывались втянутыми в судебный процесс, обусловленный изменением политической конъюнктуры. В зависимости от способа нарушения законодательства, в котором был уличен владелец коттеджа, иск в суд могут подать местная администрация, Минприроды, земельный комитет, прокуратура и другие инстанции. По мнению Орлова, риск можно снизить, застраховав сделку и утрату титула собственника. Тогда страховая компания возместит владельцу весь ущерб, причиненный сносом коттеджа. Сам факт страхования значительно понижает риски возникновения проблем с законом, так как страховщики обычно проверяют документы тщательнее риэлтеров.

Почему не клуб?
В Подмосковье есть несколько яхтклубов, которым наши "речные волки" доверяют своих красавиц, но и цены там соответствующие: "Буревестник" на Клязьминском водохранилище берет $3 тыс. в месяц за содержание десятиметровой яхты, ЦСКА ВМФ на Химкинском водохранилище - $1,5 тыс. Но высокая цена за паркинг и обслуживание - это еще не самое неприятное, с чем приходится сталкиваться яхтсменам. Отсутствие необходимой для яхтинга инфраструктуры делает почти невозможным мало-мальски серьезное путешествие, во время которого тяжело будет найти даже обыкновенную заправку, а у подавляющего большинства подмосковных яхт-клубов нет теплых ангаров для лодок длиной более 12 м, так что хранить их в холодный, самый продолжительный в России, период года просто негде. Поэтому часть яхт отгоняют на зимнюю стоянку на завод, либо оставляют на месте, предварительно укутав в специальные гидрозащитные чехлы, к которым проводится электричество для поддержания постоянной температуры.

Возможность пройти на своей яхте через систему водохранилищ, каналов и шлюзов и выйти на большую воду манит многих. Однако прежде чем планировать покупку яхты и рисовать карту маршрутов, необходимо позаботиться о парковке для своего плавсредства. А заодно и о доме вблизи эллинга - уже для себя.
Дома у воды всегда пользовались большим спросом, что существенно повышало их стоимость. Мода на яхты подлила масла в огонь, заманив в сети опытных дельцов людей, готовых платить за свое увлечение немалые деньги. Содержание яхты, даже не самой дорогой, обходится ее владельцу в кругленькую сумму: начиная от $1-1,5 тыс. на оплату услуг капитана и $500-700 в месяц на топливо, заканчивая счетами из подмосковных яхт-клубов, в чьих эллингах яхта обречена простаивать большую часть своей жизни в России.

Кто где
Ближе всех к Москве расположится строящийся жилой поселок "Паллада" - всего лишь в 7 км от МКАД на берегу Клязьминского водохранилища - Мекки подмосковного яхтинга. Воплощением проекта занимается известная австрийская корпорация Strabag - это серьезная заявка на высокое качество строительства. Помимо развитой инфраструктуры, торгового центра и фитнес-клуба существенным достоинством этого проекта станет наличие собственного яхт-клуба "Паллада Марин" с эллингом и оборудованным причалом, способным принимать 200 судов различных размеров и осадки. Расценки на содержание яхт пока не определены, но, скорее всего, они будут на уровне самых престижных подмосковных яхт-клубов. К тому же авторы проекта планируют создать здесь профессиональную детскую и юношескую школу парусного спорта.
На Икшинском водохранилище в 26 км от МКАД компания "Миэль-недвижимость" заявила о строительстве коттеджного поселка Монаково. Это приватный поселок, который самим застройщиком отнесен к классу "De luxe", будет выполнен в едином стиле, на его территории будет построен всего 51 коттедж. Здесь не планируется организовывать эллинги - только причальные сооружения, рассчитанные на 100 мест. Сезон работы яхт-клуба - с конца мая по октябрь, и, по данным Сергея Касаткина, плата за услуги составит примерно 30-40 тыс. руб. за полгода. Для человека, страстно желающего не расставаться со своей яхтой круглый год, подобный поселок вряд ли подойдет, поскольку здесь нет зимней стоянки и яхту все равно придется куда-нибудь пристраивать. Сейчас, как сообщили в "Миэль", ведутся переговоры с престижными подмосковными клубами о предоставлении подобных услуг жителям поселка.
Коттеджный поселок "Аврора" расположился на берегу канала имени Москвы, который с одной стороны связывает Пироговское и Химкинское водохранилища, а с другой - Пяловское, Пестовское и Иваньковское. Находится он в 18 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Девелопер проекта - компания "Система-галс" - объявил о проведении тендера на строительство яхт-клуба на территории коттеджного поселка, победителем в котором стала компания "С-Холдинг".
В поселке планируется сделать два яхт-клуба, рассчитанных на суда длиной до 30 м и осадкой до 4 м, причалы для яхт, эллинги, ресторан, летнее кафе на улице в районе набережной, уличный гриль, минимаркет, детские и спортивные площадки, фитнес- клуб.
На Пестовском водохранили- ще застраиваются два коттеджных поселка. Первый -"Лазурный берег", расположенный в 25 км от МКАД,- принадлежит компании "ИНКОМ-недвижимость". Второй - "Зеленый мыс", до которого от кольцевой 28 км,- строится компанией "КомСтрин". Место, где расположен "Лазурный берег", считается одним из лучших. Поблизости нет деревень, поселок удален от маршрутных коридоров авиатранспорта. Владельцам коттеджей предоставляется возможность заранее выкупить место в эллинге. Здесь продаются большие - порядка 1 га - участки без подряда на строительство.
На территории поселка "Зеленый мыс" планируется обустроить эллинги на 60 мест, которые будут доступны только жителям поселка, а также причальные сооружения на 100 яхт. Существенный недостаток обоих поселков - до них нужно проехать еще 11-13 км от Дмитровского шоссе по проселочным неосвещенным дорогам. Впрочем, по словам застройщиков, это не пугает покупателей - 20-30% участков уже распроданы.

Все для яхтсменов
Неразвитость инфраструктуры и растущий спрос на профессиональные услуги для яхтсменов заставили девелоперов сосредоточить свое внимание на строительстве причалов и даже специальных загородных поселков, ориентированных именно на владельцев яхт.
Приоритетным направлением застройки стало Дмитровское направление, где сосредоточены облюбованные яхтсменами водохранилища Подмосковья: Клязьминское, Пестовское, Пироговское, Пяловское, Икшинское. Существенный приоритет Дмитровки для покупателя - возможность использования уже созданной инфраструктуры для активного зимнего отдыха (здесь расположены основные горнолыжные клубы, включая "Парк Волен", "Щуколово").По оценке Марины Макаровой, управляющего директора компании Blackwood, сейчас в Подмосковье возводится 22 поселка подобного типа, в которых до 2006 года будет построено около 1,3 тыс. коттеджей. В лучшем (по самым мрачным прогнозам - не меньше пяти) новые поселки примут первых своих обитателей. Пока же тракторы расчищают площадки, архитекторы бьются над доработкой проектов, а маркетологи разрабатывают концепцию каждого из поселков.
Структура всех поселков примерно одинаковая, каждый девелопер старается максимально расширить список приятных "мелочей" - от личной гостиницы для приезжающих гостей до собственных школ юных яхтсменов. Отличаются они по местоположению, цене на дома, яхтенную инфраструктуру и ее обслуживание.

Путешествие за согласованием
Изучая рекламные проспекты новостроек, надо помнить о главном - уже несколько лет квартиры с настоящей "свободной планировкой", единым пространством без разграничений, на рынок не выпускаются. Везде по факту осмотра БТИ "стены" (точнее - их разметка) все-таки присутствуют. А это означает, что любое желание изменить эту разметку надо согласовывать с властями. И вот окрыленному собственнику элитного жилья, затеявшему передвинуть стены, иногда представляющие собой всего лишь тоненькие перегородки из двух кирпичей, приходиться столкнуться с многоликой ордой чиновников, каждому из которых требуется заплатить немалую дань. Санэпидемнадзор округа (СЭС), пожарнадзор округа (УГПС), балансодержатель или собственник дома (ДЕЗ или ТСЖ), архитектурно-планировочное управление (районное), Мосгосэкспертиза (если затрагиваются несущие конструкции), Мосгаз, Мосэнерго, Энергонадзор, теплосеть и Мосгортепло (если переносятся батареи), жилищная инспекция округа,- список внушительный. Помимо этого также надо собрать целый портфель бумаг - от копии технического паспорта на дом и справки о состоянии здания до разрешения на реконструктивные работы, если при перепланировке заказчик захочет остеклить лоджию или обустроить зимний сад. Обойтись без сторонней помощи мало у кого хватит сил и терпения, поэтому фирмы, занимающиеся разработкой проектов перепланировки, сами носятся по вышеперечисленным инстанциям и согласовывают документы. Подобное согласование обычно длится не менее трех месяцев и обходиться в среднем $2,2-2,5 тыс. Правда, перед тем как приступить к сбору необходимого боезапаса против чиновников, нужно раздобыть карту военных действий - полный проект перепланировки. Здесь тоже следует держать ухо востро и различать два основополагающих понятия: дизайн-проект и проект перепланировки.

Только осторожно
Какой проект из всего многообразия коттеджных поселков для яхтсменов станет по-настоящему успешным - говорить пока рано. И поэтому людям, стремящимся перебраться поближе к своим белоснежным красавицам, остается лишь одно - внимательно изучать рекламные проспекты, подсчитывать будущие расходы и надеяться на то, что выбор окажется правильным.
Однако во избежание проблем в будущем при сделке стоит обратить самое пристальное внимание на документы. Не только обыкновенные дачи, но и строящиеся, а также уже готовые коттеджные поселки не так давно оказались в поле пристального внимания Минприроды: потому, в частности, что находятся на берегах водохранилищ, Пестовского и Пиаловского, которые являются поставщиками пресной воды Москвы. Примером может служить элитный поселок "Ореховая Бухта", расположившийся в устье Клязьминского и Пироговского водохранилища. Земли, на которых он построен, являются личным подсобным хозяйством, что по закону подразумевает использование их лишь в садоводческих целях. Пока существует негласная договоренность с мытищинской администрацией, поселок существует, но если вдруг "ветер переменится", то у жителей этого миниатюрного рая на воде могут возникнуть проблемы.
Последние несколько лет массовым спросом в новостройках пользуются квартиры с так называемой свободной планировкой. Это словосочетание придает привкус элитарности новоиспеченным квадратным метрам, и мало кто из счастливых покупателей понимает всю серьезность ситуации, в которую они попадают по собственному желанию.

На будущее
После того как все инстанции пройдены, подписи согласия поставлены, результат должен быть представлен в МВК (межведомственную комиссию). Обязательно надо помнить о том, что разрешение МВК не вечно. Его "срок годности" варьируется от четырех месяцев до года, в течение которого следует сдать перекроенную квартиру БТИ. Опоздавших ждет наказание, БТИ может заартачиться и признать разрешение просроченным, что зачастую влечет за собой неприятные разбирательства с продлением старого разрешения или требованием получить новое. По мнению специалистов, чтобы избежать подобных затруднений и устроить перепланировку с минимальными затратами, лучше всего задуматься об этом еще до сдачи дома государственной комиссии. Правда, некоторые компании, к примеру, "Авгур Эстейт", не допускают покупателя до составления проектного плана. Лишь ближе к концу строительства архитекторам покупателя предоставляется необходимая рабочая документация. Как правило, в этом случае застройщик не помогает в оформлении документов на перепланировку, и все проблемы по ее согласованию ложатся на фирму, предоставляющую услуги по ремонту и отделке квартир, так что придется идти на вышеперечисленные затраты. Другие же компании охотно идут навстречу жаждущим клиентам при условии, что те не требуют от них невозможного.
Так поступают МИАН, "Квартал", "Крост", предоставляющие своим покупателям возможность вносить некоторые корректировки в проекты отдельных квартир до осмотра дома БТИ. Лучше разузнать об этом еще до покупки, чтобы потом не хлопать в недоумении глазами. Внимательно изучить предложенную разметку будущего жилища, обратив внимание на местоположение и количество канализационных стояков, а также расположение оконных проемов. Подобные параметры изменить невозможно.

Сначала экипировка
Дизайн-проект обычно представляет собой красивую картинку, на которой подробно изображены все детали нового интерьера: от мебели до подсветки на потолке. Но подобная, пусть и пришедшаяся по душе, дизайнерская разработка не всегда удовлетворяет всем требованиям, даже если за нее была отдана приличная сумма. Зачастую дизайнеры, прекрасно осведомленные о веяниях моды, абсолютно не знакомы с нюансами самой перепланировки, проект которой является официальным документом. Поэтому такую разработку лучше всего поручить специальной проектной организации, имеющей лицензию и исходящей не только из пожеланий клиента, но и из строительных норм и правил (СНиП). По мнению экспертов, за помощью в этом деле лучше обратиться к тем же проектировщикам, которые разрабатывали концепцию самого дома и знают его до мельчайших деталей. В этом случае проектирование перепланировки занимает примерно неделю и обходится в среднем в $25-50 за кв. м. Возведение самих межкомнатных перегородок будет стоить около $50 за кв. м.



Главная --> Публикации