Главная --> Публикации --> Участие в долевом строительстве Жилищно-накопительные кооперативы по-новому Центральный участок москва-сити застроит фирма израильского диамантера Мосгордума освободила от земельного налога школы, госучреждения и героев Манеж вернулся

Одно из самых серьезных новшеств - отмена кодексом бесплатной приватизации жилья, что уже вызвало во многих городах неслыханный наплыв граждан в приватизационные органы и привело к социальной напряженности. Именно с этого вопроса "РГ" и начала интервью с одним из авторов нового жилищного закона, председателем Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым.

С сегодняшнего дня вступает в силу новый Жилищный кодекс. Закон касается всех и каждого, потому что, как следует из его названия, связан с жильем. Он по-новому формулирует наши права и обязанности, выстраивает взаимоотношения между собственниками жилья и его нанимателями.

Павел Крашенинников До момента принятия и публикации нового Жилищного кодекса информация об отмене бесплатной приватизации появлялась и в газетах, и на телевидении. Разработчики закона сразу же предупреждали, что будет предусмотрен некоторый переходный период, когда можно будет приватизировать полученное ранее жилье. Но не все этому, прямо скажем, поверили. Отсюда и ажиотаж, и стремление некоторых структур, например, риэлтерских, им воспользоваться.

Российская газета Бесплатная приватизация - сегодня самая больная тема. Люди штурмуют чиновничьи кабинеты, ходят на переклички в очереди, переплачивают посредникам... Неужели нельзя было решить вопрос безболезненно?

В связи с оформлением приватизации хотел бы обратить внимание на важный момент: практика последних месяцев показала, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не заключал. Так вот, это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована. Жилое помещение подлежит приватизации вне зависимости от того, есть ли письменный документ о социальном найме или такого документа нет.

Бесплатная приватизация жилья сохраняется до 1 января 2007 года. То есть граждане, уже проживающие в квартирах по договору социального найма, имеют еще без малого два года, чтобы решить для себя этот вопрос: переводить жилье в собственность или нет. Те, кто получит квартиру на условиях социального найма после 1 марта 2005 года, приватизировать ее уже не смогут.

Крашенинников В нашем праве существует понятие "договор" как факт и как документ. Отсутствие простой письменной формы договора не влечет за собой его недействительность. Это записано в Гражданском кодексе. Поэтому достаточно сослаться на Гражданский кодекс.

РГ А что конкретно может предпринять жилец, которому чиновник таким образом мешает приватизировать свое жилье?

РГ С какой формулировкой? За "неисполнение должностных обязанностей"?

Кроме того, думаю, чиновника может легко убедить такой ваш аргумент, как обещание обратиться в суд, чтобы привлечь его к ответственности.

РГ Оппоненты нового ЖК предупреждают, что когда он вступит в силу, резко увеличатся расходы владельцев жилья. Это и налогообложение недвижимости, включая земельный участок под домом, по рыночной стоимости, и включение расходов на капитальный ремонт в оплату квартиры. В итоге может случиться, что многим их квартиры станут просто не по карману?

Крашенинников За "воспрепятствование осуществления права на приватизацию".

Нужно заметить, что ЖК на тот же срок - до 2007 года - сохраняет право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов, имеют время, чтобы взвесить "за" и "против" и определиться, в какой квартире им лучше жить - собственной или муниципальной, на условиях социального найма.

Крашенинников Есть такое понятие: "бремя собственности". Приватизированное жилье - это реальный капитал, и его владелец обязан нести все расходы, всю ответственность по содержанию своей собственности. Что касается налогообложения по рыночной стоимости, соответствующий законопроект входил в пакет законов по формированию рынка доступного жилья, но его рассмотрение пока откладывается. Прорабатываются различные варианты массовой оценки жилья для целей налогообложения. Конкретные ставки будут регулироваться местными органами власти - и в их интересах учитывать при этом средний уровень доходов населения в регионе.

Крашенинников Считаю, что, напротив, Жилищный кодекс поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями. Речь идет об общежитиях, которые были сняты с баланса приватизированных предприятий и переданы муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи. Семей, в них живущих, - десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемлены, поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранялся. Так вот, в законе о введении в действие нового Жилищного кодекса говорится, что на жильцов таких общежитий распространяется положение о договоре социального найма. Не нужно ничего оформлять, ни собирать никаких бумаг - в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно, права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И, естественно, теперь они смогут ее приватизировать - до 1 января 2007 года.

РГ Очень много жалоб от обитателей общежитий, которые считают, что новый закон их обделил.

Крашенинников Сносится ветхая пятиэтажка. В ЖК черным по белому написано, что его жильцам предоставляется "другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма". При этом, обратите внимание, нигде не говорится "равноценное" жилье или "той же площади", как почему-то утверждают наши оппоненты. Действующие в регионах нормативы предоставления жилплощади закон не отменяет. Поэтому при переселении, например, семьи из семи человек, занимающей двухкомнатную квартиру, им, как и раньше, должна быть предоставлена жилплощадь исходя из действующей в регионе нормы и количества членов семьи. То есть фактически действующий порядок в отношении нанимателей муниципальных квартир не поменялся.

РГ Критики ЖК утверждают, что новый закон ухудшает положение семей, переселяемых, например, из сносимых пятиэтажек или расселяемых по программам сноса ветхого и аварийного жилья. До сих пор семьи, занимавшие муниципальные квартиры, расселялись исходя из санитарных норм предоставления жилой площади. Для многих семей, когда в одной квартирке ютились сразу несколько поколений, это был единственный шанс разъехаться и получить человеческое жилье. Это правда, что теперь максимум, на что они смогут рассчитывать, - это получить ту же площадь, что и раньше?

Жилищный кодекс предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.

Что касается жильцов приватизированных квартир, им будет предлагаться выкупная цена за освобождаемую площадь, включающая и все издержки собственника в связи с переездом.
C 1 марта вступает в силу новый Жилищный кодекс. А уже через месяц, с 1 апреля, - закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Эксперты считают, что понадобится не меньше года, чтобы оценить достоинства и недостатки этих законов. По мнению законодателей, там заложены основы развития жилищного строительства и, в частности, ипотечного кредитования, без которого невозможен серьезный рост рынка жилья. Ведь по данным социологического исследования, проведенного по инициативе администрации президента РФ, 61 процент населения России хотели бы улучшить свои жилищные условия. Треть из них психологически готовы вступить в рыночные отношения и рассчитывать только на свои силы. Из всех способов приобретения жилья более половины опрошенных предпочли бы воспользоваться долгосрочным ипотечным кредитом.

Это все так, но людей, желающих приобрести жилье в кредит, останавливают, главным образом, высокие проценты по кредиту.

В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, отныне при приобретении жилья в кредит отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.

Так, по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 процента жилья. В пересчете на объем ВВП это 0,007 процента, тогда как в США этот показатель составляет 55 процентов, а в Западной Европе - 35 процентов. На данный момент банковская система может удовлетворить потребность населения и предприятий в кредитовании не более чем на 20 процентов.

А тут, по мнению аналитиков, серьезные перемены в ближайшее время не предвидятся.

В целом ипотечные программы разных банков мало отличаются. Но если сравнить их с предложениями пятилетней давности, то динамика развития рынка будет очевидна. Увеличился срок кредитования - с 10 до 15-20 лет. Выросло и количество банков, работающих с ипотечными программами. Они соревнуются в снижении размера первоначального взноса, в расширении круга кредитуемых объектов и в либерализации требований к подтверждению платежеспособности заемщика. И все-таки ставки слишком велики, чтобы ипотека стала массовым явлением.

В столичном регионе, например, заем, как правило, выдается на 10-20 лет под 10-15 процентов годовых в валюте или 15-18 процентов в рублях с условием первоначального взноса - 15-30 процентов от стоимости жилья.

Для банка, конечно, хорошо, что он наконец на законных основаниях сможет отбирать у недобросовестного или некредитоспособного заемщика квартиру, переданную в залог, это будет стимулировать финансистов расширять рынок ипотечных кредитов. Будем надеяться, что среди кредитных институтов обострится конкуренция, что заставит их снижать ставки, и в конечном итоге выиграет потребитель. Но пока у него появилась еще одна причина не пользоваться ипотекой - страх перед тем, что он не сможет справиться с кредитом и лишится уже имеющегося жилья.

Прогнозы экспертов можно назвать сдержанно оптимистическими. С одной стороны, обнадеживают темпы развития ипотеки: в 2004 году объем рынка ипотеки составил 500-600 миллионов долларов - это почти в два раза больше, чем в 2003 году. По оценкам экспертов, предполагается, что к концу 2005 года он может выйти на уровень 1 миллиарда долларов. В то же время резкого снижения процентных ставок скорее всего не произойдет. По мнению специалистов рынка недвижимости, только лет через пять ипотека может стать по-настоящему доступной. По самым смелым прогнозам, к 2010 году потенциал рынка ипотеки составит 15 миллиардов долларов.

А цены на жилье, несмотря на ожидания некоторых аналитиков рынка, не спешат обваливаться. Хотя есть основания полагать, что в некоторых секторах рынок насытился и здесь можно ожидать снижения цен, но не обвала.

Есть и еще один фактор, сдерживающий развитие ипотеки, который некоторыми аналитиками трактуется как, наоборот, стимулирующий, - это заоблачные цены на жилье. С одной стороны, они вроде бы правы - раз человек не может купить квартиру сразу, он воспользуется кредитом. С другой стороны, непомерная стоимость квартиры плюс высокие цены по кредиту могут отбить у человека всякую охоту покупать жилье вообще, несмотря на то, что он в нем остро нуждается. У человека могут просто опуститься руки после подсчета всех издержек, что в конечном счете скажется на социальном климате. Так оно в общем-то и происходит теперь.

По мнению экспертов, цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах сильно завышены, но резкого падения спроса пока не предвидится. Ипотека может способствовать его поддержанию.

Это касается, например, рынка вторичного жилья. По данным риелторов, цены на панельные и дешевые кирпичные дома на окраинах только за январь упали на 0,5 процента. А квартиры в старых домах в центре города выросли всего на 1 процент. В то же время средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 2 процента. Все это свидетельствует о том, что по крайней мере в этом году высокие цены на жилье устоят.

Иное дело, если обвал цен все-таки произойдет. При достаточном развитии ипотеки это может на треть, а то и больше увеличить круг людей, которые не только хотят, но и могут улучшить свои жилищные условия.

Получается замкнутый круг: высокие цены мешают росту ипотеки, а ипотека способствует их поддержанию. Такая ситуация может оказаться достаточно стабильной, что приведет к некоторому ступору на рынке. То есть ожидаемого жилищного бума не получится.

С рыночной точки зрения проблема обеспеченности жильем делится на две задачи:

Вступающий сегодня в силу Жилищный кодекс заполняет огромную правовую нишу, которая существовала в жилищном законодательстве еще с советских времен. Ведь уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости. И здесь отношения собственности должны быть не только четко прописаны, но и буквально "зацементированы" на поколения вперед.

- повышение возможностей граждан по приобретению жилья, то есть увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

- повышение объемов и качества жилищного строительства, то есть увеличение предложения на рынке жилья;

Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов.

Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

Схемы инфраструктуры рынка жилья и участия в нем государства и органов местного самоуправления (смотрите в иллюстрациях).

Такое регулирование невозможно без проведения мониторинга рынка жилья с целью количественного и качественного обоснования принимаемых решений. При этом следует оценивать не только характеристики самого жилищного рынка (потребности населения, платежеспособный спрос, предложение, оборот и др.), но и учитывать состояние жилищного фонда страны, как основы рынка жилья, возможности строительного комплекса по увеличению объема и повышению качества жилищного фонда, а также жилищно-коммунального хозяйства по снижению потерь и повышению комфортности жилья.

Распределение субъектов РФ по значениям модифицированного индекса доступности жилья строится на основе значений индекса доступности жилья, рассчитанного по средним ценам на жилье в отдельных субъектах РФ. На рисунке приводится количество субъектов РФ, значения модифицированного индекса доступности жилья для которых попадают в указанный диапазон.

Модифицированный индекс доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей (прожиточный минимум). Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье, средними доходами и прожиточным минимумом.

Новый Жилищный кодекс закрывает еще одну брешь в российском постсоветском законодательстве. Достаточно сказать, что вся концепция документа построена на разграничении отношений между собственниками и властями разных уровней. Чувствуется, что Кодекс работает прежде всего на интересы собственника жилья. Четко оговорены его права, гарантии их защиты, пунктуально прописаны отношения собственника с государством.

Михаил Куликов, начальник отдела департамента строительства и ЖКХ Минрегиона
Эдуард Сазонов, заведующий кафедрой Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, Воронеж

Правда, суд может принять решение об обязательстве собственника предоставить бывшему члену семьи другое жилье в случае наличия обязательств по выплате алиментов. Но при продаже собственником квартиры все права на пользование ею у других сожителей исчезают.

Важно, что практически все административные решения, затрагивающие жилищную сферу, могут быть обжалованы в судебном порядке. Взять статью о переселении: собственник теперь получает выкупную цену - рыночную стоимость сносимого жилья плюс компенсацию за все убытки в связи с изъятием жилья и земельного участка (прежде - только рыночную цену за само жилье). У собственника появились официальные права на выселение из своей квартиры бывших членов семьи. Претензии несостоявшихся невесток и зятьев на жилплощадь родителей бывших супругов на основании одной лишь регистрации приводили к многочисленным житейским драмам и нуждались в ограничении. Теперь эти ограничения появились. Но вместе с ними появился и вопрос: так ли справедлив новый закон в отношении самих бывших жен и мужей, если он позволяет выставлять их с вещами на улицу (возможна лишь отсрочка выселения по суду)?

Причем границы и размер земельного участка регламентируются расплывчато, сказано лишь, что они определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Но и Градостроительный кодекс не содержит нормативов отвода земли под многоквартирные дома.

Со вступлением Жилищного кодекса в действие земля под жилыми строениями объявляется собственностью ее владельцев. Возможно, для кого-то это хорошо. Однако многим российским кооперативам земля предоставлена в бессрочное пользование, а еще больше ТСЖ оформили договоры аренды в полном соответствии с Земельным кодексом. Однако почему-то навязывается одна-единственная форма пользования земельным участком - собственность.

Несомненным достоинством кодекса является утверждение технического паспорта жилых помещений, его регулярной технической инвентаризации. Собственники и арендаторы теперь будут иметь на руках документ, точно определяющий качество и технические характеристики жилья, что поможет повысить требовательность к строителям, проводить отделочные и ремонтные работы. Замечательно, что законодательно вводятся четко очерченные правила переустройства и перепланировки жилых помещений, а также регламентируется порядок перевода жилых площадей в нежилые и обратно. Кроме того, лицо, самовольно переустроившее помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность вплоть до продажи жилого помещения с публичных торгов.

Бесспорно, в целом Жилищный кодекс вполне соответствует общей тенденции законодательства последних лет - он делегирует ответственность и социальные обязательства федерального центра субъектам РФ. Так, ответственность за предоставление бесплатного или дешевого жилья малоимущим возлагается на муниципалитеты, федеральные власти никаких обязательств на этот счет на себя не берут. Но кого считать малоимущим? В законодательстве это понятие не определено, оно устанавливается каждым субъектом РФ для каждого муниципального образования с учетом его развития и возможностей. Задачу, однако, усложняет то, что на федеральном уровне даже не обозначен критерий, который мог бы служить ориентиром для законодателей субъектов Федерации и муниципалитетов в определении этого статуса.



Главная --> Публикации