Главная --> Публикации --> Риэлторская компания продает один из корпусов ростсельмаша Все выше, выше и выше На улицу никого выселять не будут Строители учли требования жильцов Коммерческая недвижимость: металлический бум

Акцент решено сделать на совершенствовании системы арендных отношений и предоставления льгот по арендной плате, а также практики использования помещений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, не допускающей использование имущества, принадлежащего городу с целью необоснованного обогащения, направленной на создание прозрачной, понятной и прогнозируемой системы обеспечения стабильных поступлений в бюджет города от использования городского имущества. Наконец, планируется окончательное введение в полном объеме работы в режиме «одного окна».

В приоритетах – создание и ведение баз данных объектов недвижимости, находящихся в собственности Москвы, инвестиционных контрактов, акций открытых акционерных обществ, принадлежащих городу, государственных унитарных предприятий Москвы; базы данных прав аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления, доверительного управления, а также безвозмездного пользования.

В мэрии считают необходимым обеспечивать ведение учета нежилого фонда, выбывающего из арендуемого фонда вследствие реконструкции (сноса) конкретных объектов. Установлен еще ряд важных новаций: включение в инвестиционные контракты условий по ужесточению мер за нарушение сроков передачи городу нежилых помещений в жилых домах – новостройках; выплата денежной компенсации за городскую долю нежилых помещений в заключаемых инвестиционных контрактах, кроме помещений, находящихся в собственности города до начала реконструкции (сноса объекта). За доходами от конкурсов и аукционов по подбору инвесторов будет вестись целевой учет и целевое расходование этих средств для создания недорогих офисных и производственных нежилых помещений – технопарков, в том числе для размещения субъектов малого предпринимательства. Отдельно стоящие объекты нежилого фонда, требующие проведения реконструкции, будут переданы в доверительное управление с определением бюджета доходов и расходов, связанных с эксплуатацией и доверительным управлением. Кроме того, решено, что использование помещений, высвобождающихся в результате арбитражно-претензионной работы, осуществляется в коммерческом режиме по ставкам арендной платы, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости.

В IV квартале предполагается изменить прежний порядок предоставления помещений, находящихся в собственности Москвы. Он предусматривает систему аукционов при сдаче в аренду вновь вводимых в хозяйственный оборот и высвобождающихся нежилых помещений. Торги будут с открытой формой подачи заявок.
Затем будет проведена инвентаризация задолженности по арендной плате за нежилые помещения по направлениям: задолженность, ведущая к прекращению договора аренды (неуплата в течение двух сроков платежа); задолженность, подлежащая погашению (несогласование с арендатором новых ставок арендной платы); задолженность, подлежащая признанию безнадежной.
Также решено активизировать в 2004 году работу по взысканию задолженности или расторжению договоров с недобросовестными арендаторами в судебном порядке.

При этом в 2005 году увеличение арендной платы допустят не более чем в 1,25 раза для льготных категорий и в 1,5 раза для остальных арендаторов по сравнению с арендной платой, установленной на 2004 год.
На сегодняшний день общая сумма имущественно-земельных доходов, администрируемая Департаментом имущества города, составляет 31 млрд 679 млн. рублей.

Кроме того, с 1 января 2005 года отменяется право сдачи в субаренду арендуемых площадей для арендаторов, которым при расчете ставок арендной платы применяется понижающий корректирующий коэффициент (0,3; 0,5). Помимо этого, государственным унитарным предприятиям запретят сдачу в аренду нежилых помещений, предоставленных им в хозяйственное ведение, без согласия собственника. В 2008 году будет завершен переходный период по определению величин арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города.

Сегодня в Москве крупные торговые центры, универмаги, небольшие магазины и роскошные бутики стали привычным явлением на улицах города. Несмотря на это, в Москве заложен потенциал для коммерческого строительства, так как обеспеченность жителей города торговыми площадями невелика. По мнению директора компании StilesRiabokobylko Натальи Орешиной, «если на Западе в условиях устоявшегося рынка крупный торговый центр удается полностью окупить за 10–15 лет, то в Москве этот срок в 2–3 раза короче и равняется 4–5 годам». Доходность девелоперов, вкладывающих средства в торговую недвижимость, в 2003 году составила 25–35%. Разница в доходности объясняется качеством возводимых торговых площадей, местом их расположения и существующими при этом рисками. Следует также отметить, что магазины на торговых улицах в 2003 году продавались с доходностью от 15 до 25%.

В течение 2003 года департаментом оформлены в собственность города 37 тыс. объектов инженерно-коммунального назначения на сумму более 700 млрд рублей из числа вновь построенных и действующих.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации принят из федеральной собственности в собственность Москвы пакет акций (60,88%) ОАО «Аэропорт Внуково» стоимостью 1 млрд 740 млн. рублей.
Вместе с тем, невыполнение рядом арендаторов нежилых помещений обязательств по договорам аренды привело к потере доходов от арендной платы за 2003 год на сумму более 2 млрд рублей.
Динамика, прослеживающаяся в строительстве новых торговых центров, дает основание надеяться, что в недалеком будущем Москва будет обеспечена торговыми площадями не хуже, чем самые известные западные столицы, а покупку любого товара можно будет совершить, не выезжая за границы своего округа.

Коридоры в торговых районах
Эксперты рынка коммерческой недвижимости разбили территорию Москвы на шесть торговых районов. В настоящее время лидером по насыщению торговыми площадями является Северо-Западный торговый район (СЗ), где действуют 9 крупных торговых центров, а площадь существующих торговых площадей составляет 258 тыс. кв. м. Дополнительно на территории СЗ торгового района три объекта находятся в стадии строительства и три — проектируются. Второе место принадлежит Юго-Западному торговому району (ЮЗ), где площадь торговых помещений составляет 225 тыс. кв. м — это 10 торговых центров. К вводу готовятся четыре объекта, и три находятся в стадии проектирования. Несмотря на то что самым насыщенным по количеству торговых площадей кажется центр города, на долю Центрального делового района (ЦР) в 2003 году приходилось всего 153 тыс. кв. м торговых площадей. В то же время там действуют 12 крупных торговых центров. В стадии строительства находятся еще пять крупных торговых точек, и четыре проектируются. На долю «спального» Северо-Восточного торгового района (СВ) и смешанного «спально»-промышленного Юго-Восточного (ЮВ) приходится соответственно 82,5 тыс. и 77 тыс. кв. м торговых площадей.

Ориентир — прошлое
На 14% населения России, проживающего в Москве, приходится 26% розничного товарооборота страны. А это значит, что Москва является самым крупным потребителем товаров. В 2003 году в Москве было построено 9 новых торговых центров, и существующее предложение торговых площадей увеличилось на 235 тыс. кв. м. Правда, эта цифра оказалась меньше запланированной (15 торговых центров).
Всего же общая арендуемая площадь профессиональных торговых центров в столичном регионе в конце 2003 года составила 840 тыс. кв. м, что эквивалентно 45 кв. м на 1 тыс. жителей Москвы и Московской области.

Арендные ставки
Рост предложений современных торговых центров, а также конкуренция со стороны уличного ритейла уменьшили арендные ставки в торговых центрах Москвы в 2003 году. По словам Н. Орешиной, максимальные арендные ставки в торговых центрах Москвы в среднем составили $1,34 тыс. за 1 кв. м в год, что на 3,9% меньше, чем в 2002 году. В то же время арендные ставки вели себя неодинаково: если все дальше от центра они снижались, то на основных торговых улицах ставки росли. По итогам года рост арендных ставок по основным торговым коридорам составил 23,4%. Средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым коридорам Москвы составила $1,063 тыс. за 1 кв. м в год, но единичные арендные ставки за небольшие магазины на Тверской достигли $5 тыс. за 1 кв. м в год.
На рынке аренды торговых площадей все более популярными становятся комбинированные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота. Обычно процент от оборота варьируется от 12 до 15%. Дополнительно арендаторы оплачивают эксплуатационные расходы: в крупных торговых центрах наиболее распространена ставка $100–150 в год. Владельцы торговых центров с недавних пор также стали взимать дополнительную плату за маркетинг торгового центра.
Новые торговые центры
В 2004–2006 годах на рынок столичного региона планируется вывести несколько крупных торговых центров. Перечислим самые значительные из них.
— «Мега-2» расположен в г. Химки по Ленинградскому шоссе. Общая площадь — 270 тыс. кв. м. Объект планируется открыть в декабре 2004 года, но уже сейчас сдано свыше 80% торговых площадей.
— Торгово-досуговый центр «Тверской» будет построен на пересечении улицы Тверской, Тверского и Страстного бульваров. Предполагаемая площадь — около 96,5 тыс. кв. м, включая три подземных этажа. Дата открытия — IV квартал 2006 года.
— Торгово-развлекательный центр «Домодедовский» будет возведен на ул. Генерала Белова. Общая площадь комплекса — 33 тыс. кв. м. Открытие комплекса намечено на февраль 2005 года.
— Строительство «Тобтим-центра» подходит к завершению. Он находится в Среднем Овчинниковском пер., рядом со станцией метро «Новокузнецкая». Торговые помещения расположены на 4 этажах общей площадью 7,5 тыс. кв. м.
— В 2004 году планируется открытие торгово-развлекательного центра «Вэймарт», что находится на 71-м км МКАД рядом с районами Митино, Куркино и Тушино. На общей площади 55 тыс. кв. м разместятся крупные якорные операторы: «Мосмарт», «М. Видео», «Л’Этуаль», «Старик Хоттабыч», «Спортмастер», «Холдинг-центр». Здесь также будет кинотеатр на 16 залов, детский развлекательный центр, каток, рестораны.
— Дизайн-центр Dream House строится на пересечении Рублево-Успенского и Подушкинского шоссе, в 6 км от МКАД. Общая площадь центра составляет около 13 тыс. кв. м, из них 9,5 тыс. кв. м сдаются в аренду. Открытие дизайн-центра намечено на IV квартал 2004 года.

Торговые центры, введенные в 2003 году
«Арфа» — 10 тыс. кв. м
«Ашан-Марфино» — 34 тыс. кв. м
Галерея «Аэропорт» — 12 тыс. кв. м
«Гранд-2» — 140 тыс. кв. м
«Лига» — 37 тыс. кв. м
«Маркткауф» — 29 тыс. кв. м
«МетроМаркет-2» — 10 тыс. кв. м
«Мосмарт» — 16,4 тыс. кв. м
«Трамплин» — 8 тыс. кв. м
Всего в столице построено 322,4 тыс. кв. м площадей, из них для сдачи в аренду — 235 тыс. кв. м.
Особая ситуация с торговыми площадями складывается в районе третьего кольца. Несмотря на то что району специалисты предрекают хорошую торговую перспективу, в настоящее время на его территории нет ни одного торгового центра, включающего как торговую, так и развлекательную части.
В Москве также выделено более 30 торговых коридоров, общий объем предложения по которым составляет более 465 тыс. кв. м. Самыми перспективными являются улицы Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Новый Арбат, Пятницкая, Кузнецкий мост, Кутузовский и Ленинский проспекты, проспект Мира, Ленинградский проспект, Петровка, Садовое кольцо, Арбат. Объем предложения по ним составляет более 345 тыс. кв. м. Средний уровень свободных помещений по лучшим торговым улицам составил 6,5% с разбросом от 2,3% на Никольской улице и до 12% — на 1-й Тверской-Ямской.
По словам консультанта отдела исследований компании StilesRiabokobylko Евгения Попова, тенденцией прошлого года стал высокий спрос на лучшие помещения в торговых коридорах. «Реконструкция центра Москвы стимулирует уличную торговлю, при этом открывает второе дыхание у таких исторических торговых улиц, как Столешников переулок, Кузнецкий мост, Камергерский переулок», — считает он. В будущем безусловный потенциал сохраняется у Сретенки, Никольской и Пятницкой улиц. Наиболее агрессивными арендаторами в 2003 году стали клиентские офисы банков, аптеки и рестораны. В 2003 году в столице начали работу такие международные бренды, как Zara, Gant, Koton, Reserved, Tatuum, Women’s Secret, Terranova и др.

Едва человек обзавелся собственным движимым и недвижимым имуществом, как тут же приобрел еще одну головную боль: с собственности надо было платить налоги. За многие тысячелетия существования человечества они меняли свое название и форму оплаты, но только в наши дни государство придумало налоги людям возвращать.

Перспектива
По оценкам специалистов, ожидания для рынка торговых помещений в 2004 году в целом позитивные. Рынок будет развиваться по двум основным направлениям: современные торговые центры и лучшие торговые коридоры. В то же время эксперты отмечают, что, принимая во внимание количество торговых площадей, наполняющих рынок, девелоперы и владельцы торговых центров будут вынуждены гораздо более тщательно и выборочно подходить к планам строительства.
Наряду с торговлей все большее распространение в 2004 году приобретут развлекательные компоненты — центры досуга и развлечений.

Получить такой вычет добросовестный налогоплательщик может, написав заявление в налоговую инспекцию и представив документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру. Кроме того, к этому необходимо приложить финансовые документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств. Если жилье приобретается несколькими налогоплательщиками в общую долевую собственность, то налоговый вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Если квартиру купили в общую совместную собственность (например, муж и жена), то они решают, кто из них будет использовать свой вычет и в каких долях.

Приобретая жилплощадь (сюда входит и строительство дома, и покупка квартиры), теоретически мы можем вернуть себе 13% от суммы сделки, не превышающей 1 млн. рублей. На практике, как водится, возникают свои нюансы. Во-первых, если вы пенсионер или, не дай бог, несовершеннолетний, не видать вам имущественный налоговый вычет как своих ушей. По закону (см. главу 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ) он полагается лишь для тех, кто платит налог с собственных доходов. Во-вторых, использовать эту возможность не получится, если жилье вы приобрели за счет организации, где работаете, или вам оплатило его другое лицо. И, в-третьих, сделка между родственниками освобождается от налогового вычета, так что, если вы договорились с любимым дедушкой купить его квартиру (естественно, с выгодой для обеих сторон!), то вернуть 13% опять же не получится.

Надо сказать, что решать использовать или нет имущественный налоговый вычет, вы будете по своему усмотрению. Поскольку он дается всего один раз, то можете воспользоваться своим правом сразу после покупки жилья, а можете оставить до будущих сделок, советует Александра Томорская из адвокатского бюро «Щеглов и партнеры». Но имейте в виду, что выплаты производятся от суммы, указанной в договоре купли-продажи, а не от той, что вы реально заплатили. Так что, если вы серьезно намерены воспользоваться своим правом на льготу, указывайте «белые» цифры. Тем более, что на вопрос налогового инспектора, откуда такие деньги при зарплате в 1000 рублей, можно смело отвечать: «У родственников-друзей-знакомых занял».

Имущественный налоговый вычет появился не сейчас, а предоставлялся и раньше. Только льгота действовала лишь в течение трех лет. Теперь, купив квартиру, вы можете заявить о своем праве на вычет в любое время, хотя бы и спустя несколько лет после заключения договора купли-продажи. Правда, и сроки возвращения налога не ограничены, так что не стоит надеяться, что, написав заявление, вы уже на следующий день вернете свои денежки. Выплаты могут растянуться на несколько лет.

Для наглядности интересно подсчитать, какие баснословные суммы мы можем получить, решив воспользоваться своим правом налоговозвращения. Допустим, если вы купили квартиру за 300 тысяч рублей, то вернут вам 39 тысяч (300000 х 0,13). Чем дороже стоит квартира, тем больше денег вы получите обратно, но, повторюсь, стоимость недвижимости не должна превысить 1 млн. рублей, а это на сегодняшний день чуть больше 34 тысяч долларов. Учитывая московские цены, на эту сумму можно приобрести лишь 22 квадратных метра (по $ 1500 за метр). Как говорится, купи квартиру и ни в чем себе не отказывай, даже в возврате налогов.
Офисный рынок Москвы переживает новый бум.

Но получить налоговые льготы можно не только при покупке жилья, но и продавая его. Платить 13% от средств, вырученных с продажи «домика в деревне», не придется, если вы владеете им (или другим недвижимым имуществом) более пяти лет, причем цена домика может быть не ограничена.

Единственное, что, по мнению продавцов офисной недвижимости, может пагубно сказаться на неуклонно растущем спросе на дорогие рабочие помещения в столице, - это выборы в Госдуму и выборы президента страны. Инвесторы, девелоперы и руководители крупных компаний, собравшиеся на презентации новых проектов и тенденций в развитии московского рынка недвижимости, сошлись во мнении, что до выборов 2003 года спрос на офисы международного класса в центре Москвы будет высоким, как и ставки аренды (в среднем $700 в год за кв. метр).

В минувшую пятницу московские риэлторы спрогнозировали будущее нежилых помещений в центре Москвы: если все плановое строительство будет завершено, то уже в 2004 году свободных офисов в Москве будет больше, чем нужно арендаторам. И цены наконец упадут.

- В 2004 году рынок офисной недвижимости может войти в стадию перенасыщения, - считает директор компании Сергей Рябокобылко. - Главным фактором, который определит будущее этого рынка, будут сроки завершения строительства "Москва-Сити", где общий объем офисов, торговых центров и отелей равен всему нынешнему предложению на рынке коммерческой недвижимости - 2,5 млн кв. м.

Аналитики риэлторской компании "Стайлз энд Рябокобылко", представляющей в столице интересы одного из крупнейших мировых офисных операторов, Cushman Wakefield, озвучили любопытные цифры. Доходность инвестиций в постройку дорогих офисных комплексов в центре Москвы гораздо выше, чем в большинстве европейских столиц, - 13-18%. Прямые затраты на строительство составляют $1000-1500 за кв. метр без стоимости аренды участка и прочих расходов. Цены на покупку офисов международного класса в центре города сейчас колеблются от $2300 до $4500 за кв. метр.

Главной и хорошей новостью для арендаторов, прозвучавшей на обсуждении тенденций развития рынка недвижимости, было то, что по мере строительства новых зданий цены на аренду офисов начнут снижаться. Ставки коммерческой аренды в пределах Садового кольца в феврале 2003 года по сравнению с январем снизились на 1,4%, при этом общая активность по аренде и покупке офисов возросла по сравнению с началом года почти наполовину. А некоторая часть арендаторов всерьез задумалась о переносе своих рабочих мест из дорогого и тесного центра на окраины Москвы, где ставки аренды ниже, а площади под парковки и отделка помещений лучше.

Впрочем, Сергей Рябокобылко пока не стал комментировать возможные сроки завершения столичной "стройки века". Самые крупные строительные проекты нынешнего года, которые дадут рынку еще 400 тыс. кв. метров дорогих офисов, - бизнес-парк "Крылатские холмы", комплекс на Новинском бульваре, "Павелецкая-Тауэр", турецкий торговый дом "Тотбим" и офисный комплекс на Старом Арбате.



Главная --> Публикации