Главная --> Публикации --> Что готовит нам новый налоговый кодекс? Сколько стоит вид из окна Сверхдоходов на рынке недвижимости больше не будет Ипотека для народа Вторая петербургская торговая сеть выходит в столицу

Сегодня бывший восточный форпост отделяет от Москвы лишь автодорога. Перейдя МКАД по подземному переходу, из Реутова можно попасть в Ивановское (станция метро «Новогиреево»), а за Носовихинским шоссе расположилось столичное Новокосино.
Свое имя город получил от слова «реут» (старославянское название колокола). Пять веков назад в этих местах проходила «сигнальная линия» обороны Москвы. Она состояла из сторожевых башен с колоколами-реутами, в которые звонили, когда враг приближался к Москве. В XVI веке князья Туренины и Долгоруковы построили в Реутове свои загородные усадьбы. В начале XVIII века, когда Реутово перешло в купеческие руки, здесь появились кирпичный завод и бумагопрядильная фабрика.
С появлением в этих местах железной дороги возле фабричного поселка выросла станция Реутово. В послевоенные годы здесь было создано авиационно-ракетное предприятие ОКБ-52 (сейчас НПО «Машиностроение»), которое возглавил академик В. Н. Челомей. Понятно, что руководители СССР не скупились на развитие стратегически важного для обороны страны предприятия. Вокруг него быстро вырос город, который сегодня имеет статус наукограда.
Территория современного Реутова составляет 900 га, его население — 72 тыс. человек. В городе строятся новые и реконструируются действующие объекты инфраструктуры, расширяется жилищное строительство. Недавно построили храм, освященный в честь хранящейся с давних времен на территории города реликвии — иконы Казанской Божьей Матери. Вокруг храма разбит прекрасный парк. Еще один новый городской парк площадью более 26 га, спроектированный в соответствии с европейским стандартом, появится в ближайшем будущем.
В городе много спортивных сооружений, а кроме привычных центров детского творчества, музыкальных и художественных школ, дворцов культуры и картинных галерей есть и свой детский оперный театр. В Реутове расположены аэрокосмический факультет МГТУ имени Н. Э. Баумана и филиал Московского государственного социального университета.
Удобному транспортному сообщению Реутова со столицей могут позавидовать многие спальные районы Москвы. Город обслуживают четыре маршрута московских автобусов, а по шести направлениям (до станций метро «Выхино», «Щелковская», «Измайловский парк», «Новогиреево», «Первомайская», «Черкизовская») курсируют маршрутные такси. В среднем поездка до метро занимает не более 20 мин. Так же быстро можно доехать от станции Реутово до Курского вокзала на электричке.
К 2010 году здесь планируется строительство метро, что повлияет на развитие ближайшей к Москве части города.

На географической карте столицы северо-восточная часть Москвы и примыкающее к ней Ближнее Подмосковье выглядят как большое зеленое пятно. Рядом с ним, между Измайловским парком и «Лосиным островом», расположился город Реутов.

Улица Рабочая, к. 24
В южной части города, через дорогу от московского Новокосина, завершается строительство девятиэтажного кирпичного дома повышенной комфортности. Вблизи от места застройки находится лесопарковая зона. Дом сдается с полностью благоустроенной территорией, оборудованными детской и спортивной площадками, гостевой парковкой. На первом этаже отведено место для консьержа. Проектом предусмотрена возможность индивидуальной планировки квартир. Во всех квартирах несколько лоджий, большие кухни, холлы и прихожие. Есть варианты квартир с двумя санузлами. Площади квартир: 57,6 кв. м (однокомнатные), 74,6 и 100 кв. м (двухкомнатные), 97,1 и 106,2 (трехкомнатные). Окна оснащены тройными стеклопакетами ПВХ. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — II квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $910.

Строительство
Со времени своего образования Реутов делится на две части — граница проходит по железной дороге. Застройка южной части города, граничащей с Москвой через Носовихинское шоссе, началась около 20 лет назад, здесь практически нет пятиэтажек, а планировки высоток современнее северных. В старой, северной части города, где располагаются основные объекты инфраструктуры, по примеру Москвы сегодня сносятся ветхие дома и старые пятиэтажки и возводятся монолитные дома.

Улица Победы, 6
В северной части Реутова, недалеко от любимого места отдыха горожан — живописного озера, начинается строительство 16-этажного панельного дома серии МЭС-8 Комплекс хорошо вписывается в существующую инфраструктуру: добраться до магазинов, поликлиники, аптеки, детского сада, школы можно за считанные минуты. На первых нежилых этажах дома разместятся магазины и офисы, во дворе — детская площадка и гостевая парковка. Площади квартир: 38 и 51,6 кв. м (однокомнатные), 52,6 и 64,5 кв. м (двухкомнатные), 86,5 и 83 кв. м (трехкомнатные). Высота жилых помещений — 2,64 м. Окна — стеклопакеты ПВХ. Отопление — конвекторы. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $900.

Улица Кирова, 3а
17-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту строится в старом микрорайоне с устоявшейся инфраструктурой. Недалеко от дома находятся детские и медицинские учреждения, спортивные объекты, магазины. Первый этаж дома нежилой. Подъезды оборудованы металлическими дверями, предусмотрено помещение для охраны. В доме одно-, трехкомнатные квартиры со свободными и практичными планировками. Площади квартир: 45,6 кв. м (однокомнатные), 67,5 кв. м (двухкомнатные), 88 кв. м (трехкомнатные). Высота потолков — 2,7 м. Окна и балконные двери оснащены двухкамерными пластиковыми стеклопакетами. Система отопления — конвекторы. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $820.

По адресу: мкр. 9, к. 24 — завершается строительство девятиэтажного кирпичного дома по индивидуальному проекту. Планировки квартир удовлетворяют современным стандартам: большая площадь холла и кухни (12–15 кв. м), высота потолков — 3 м, подсобные помещения, большие лоджии. Площади квартир: 49,8 и 50,0 кв. м (однокомнатные), 69,5 и 71,2 (двухкомнатные), 97,6 кв. м (трехкомнатные). Окна оснащены стеклопакетами. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — II квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $880–1030.

Жилые комплексы в микрорайоне 9
В лесопарковой зоне южной части Реутова ведется строительство нового микрорайона. Благоприятная экологическая обстановка здесь удачно сочетается с близостью к железнодорожной станции и Носовихинскому шоссе, связывающим Реутов с Москвой. Микрорайон спланирован как современная застройка, включающая в себя дома разных типов. Одновременно оборудуются автостоянки и детские площадки, проводится комплексное благоустройство.
Дом 13в — это 14-этажный кирпичный жилой комплекс индивидуальной планировки. В каждом подъезде предусмотрено помещение для охраны. Учтены интересы инвалидов и малоподвижных групп населения: входы оборудованы пандусами, а в вестибюлях имеются места для установки подъемников. Благоустроенный двор озеленен и оборудован комплексными детской и спортивной площадками. Площади квартир: 53,4 кв. м (однокомнатные), 73,8 и 74,7 кв. м (двухкомнатные), 107,9 кв. м (трехкомнатные), 120 кв. м (четырехкомнатные). Окна оснащены тройными пластиковыми стеклопакетами, лоджии остеклены. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Дом сдан.
Стоимость 1 кв. м — от $800.

Вчера правительство должно было внести в Государственную Думу поправки, позволяющие контролировать крупные покупки на рынке недвижимости. Инициатива по возобновлению контроля над расходами граждан принадлежит Федеральной службе по финансовому мониторингу. Участники рынка недвижимости уверены, что у правительства ничего не выйдет, поскольку «наши покупатели опытные люди и давно научились обходить различные препоны». Тем не менее аналитики полагают, что эта инициатива может оказать сдерживающее влияние на рост цен на новостройки, поскольку здесь используются наиболее прозрачные схемы приобретения жилплощади.

Улица Новая, 2
Новый секционный 12-этажный панельный дом построен в центре одного из обжитых микрорайонов северной части города. В микрорайоне хорошо развита транспортная сеть, рядом с домом расположены поликлиника, детский сад, школа, магазины. В 10 мин ходьбы от дома находится железнодорожная станция. Территория вокруг дома благоустроена: дом сдан в эксплуатацию вместе с детской площадкой и парковкой. В подъездах предусмотрено место для охраны и консьержа. Первый этаж нежилой. В доме большой выбор квартир по площадям и планировкам. Площади квартир — от 41 до 87 кв. м. Окна оснащены теплозащитными стеклопакетами с повышенным коэффициентом теплоизоляции.
Дом сдан.
Стоимость 1 кв. м — от $710.
Финансовая разведка намерена поставить под свой контроль все подозрительные сделки на рынке недвижимости. В их число попадают все инвестиционные покупки, раздувающие пузырь на рынке.

Это не первая попытка властей оказать воздействие на ситуацию на рынке недвижимости. Так, несколько недель назад глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев заявлял, что рост цен на рынке недвижимости Москвы является аномальным и на него необходимо воздействовать путем пересмотра процедуры распределения участков под строительство. Оба эти заявления находятся в рамках общей государственной политики по созданию рынка доступного жилья – первое имеет целью воздействие на инвесторов-покупателей, второе – на застройщиков. Рынок не удивлен такими инициативами. «Мы ожидаем некоторого ужесточения контроля за рынком со стороны государственных органов и считаем упомянутую законодательную инициативу (о введении контроля над покупками. – RBC daily) фрагментом такого регулирования», – сказал RBC daily генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Тем не менее аналитики и участники рынка недвижимости оценивают инициативу финразведки неоднозначно. «Контроль над расходами граждан уже существовал, но был отменен за неэффективностью, – сказал RBC daily руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. – Все сделки на рынке недвижимости отследить невозможно, поэтому эта инициатива носит политический характер: она дает возможность власти прижать того, кого потребуется. Однако надо понимать, что люди, которые приобретают квартиры стоимостью 0,5–1 млн долл., хорошо владеют механизмами оптимизации налогообложения. Кроме того, люди, приобретающие сразу по пять квартир, как правило, работают на рынке недвижимости длительный срок и способны строить свою деятельность оптимально со всех точек зрения».

Федеральная служба по финансовому мониторингу, в народе именуемая финразведкой, намеревается проверять все подозрительные сделки с недвижимостью, сумма которых превышает 2,5 млн руб. или 87 тыс. долл. При этом руководитель финразведки Виктор Зубков подчеркнул на пресс-конференции в понедельник, что это не означает возобновления контроля над расходами граждан, поскольку его ведомство не собирается проверять абсолютно все сделки на рынке недвижимости. Впрочем, это действительно довольно проблематично: например, в Москве за 80 тыс. долл. сейчас в лучшем случае можно купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. «Если поправки в закон будут приняты и предлагаемая нами контрольная сумма в 2,5 млн руб. будет утверждена, то мы выработаем критерии того, какие сообщения риэлторов о проведенных сделках считать подозрительными, – заявил на пресс-конференции в понедельник г-н Зубков. – Если человек купил 5 квартир и 5 земельных участков, то, наверное, такая информация попадет в службу по финансовому мониторингу». Согласно официальной позиции, эта инициатива должна поставить заслон отмыванию денег, в том числе заработанных на терроризме. Однако реально она способна поставить под контроль все инвестиционные покупки на рынке жилья и повлиять на рост цен.

Вместе с тем участники рынка и аналитики полагают, что введение контроля над инвестиционными покупками квартир (а, судя по заявлению главы финразведки, речь идет именно об этом) может некоторым образом повлиять на рынок недвижимости. «Для 15-20% покупателей этот фактор станет настораживающим, – считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Наибольшее влияние он окажет на рынок новостроек, где используются наиболее прозрачные схемы приобретения недвижимости». Наиболее прозрачные в смысле определения реальной стоимости. Как известно, на вторичном рынке жилья широко используется схема занижения стоимости жилья с целью минимизации налогооблагаемой базы: так, квартира стоимостью 150 тыс. долл. по документам может стоить не более 40 тыс. долл. На рынке новостроек такая схема применяется значительно реже, поскольку инвестор приобретает недвижимость на стадии строительства и на первый план выходят вопросы гарантии возврата средств в полном объеме в случае невыполнения обязательств застройщиками. «В этом сегменте могут возникнуть проблемы с реализацией, поскольку покупатели займут выжидательную позицию, до тех пор пока схема контроля не станет полностью ясна», – считает Константин Ковалев. Соответственно, это приведет к некоторому снижению спроса, результатом которого может стать если не стагнация цен, то замедление их роста. Таким образом, государство, продекларировав в качестве цели борьбу с отмыванием денег, имеет шанс поставить под контроль инвестиционные покупки, раздувающие пузырь на рынке недвижимости (как известно, инвестиционные покупки, на которые сегодня, по разным данным, приходится 30-50% рынка недвижимости, в основном совершаются именно на рынке новостроек).

По мнению руководителя отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлена Волошина, если у человека появится устойчивое желание уйти от налогообложения либо скрыть доходы, полученные преступным путем (например, от терроризма), он найдет способ это сделать. Впрочем, участники рынка утверждают, что никаких «кровавых» денег на рынке недвижимости нет. «Каких-либо террористических денег, следующих путем приобретения или реализации недвижимости, мы не видим, – говорит ГеоргийДзагуров. – По нашим данным, клиенты – достойные и семейные люди. В целом мы полагаем, что тематика терроризма в применении к реализации недвижимости несколько надуманна. И для тех, кто планирует отмывание средств, сделки с недвижимостью едва ли являются удобным механизмом. Ведь такой процесс определенно требует гарантий быстрого вывода их из оборота. А инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер».

Жилищное кредитование бывает разным

В 2003 году количество ипотечных займов в России увеличилось в два раза. Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством "АКМ".

Генеральный директор ОАО "Ипотечной корпорации Московской области", регионального оператора АИЖК Владимир Мальцев помимо предпринимательских структур в систему АИЖК включает и государственные органы, которые обязаны, согласно Конституции РФ, "создавать условия для осуществления права граждан на жилье". Задача регионального оператора АИЖК - найти условия для баланса интересов бизнеса и власти на ипотечном рынке. На сегодня корпорации удалось в качестве соучредителей привлечь Правительство области (54,3% акций) и администрации 14 муниципальных образований Подмосковья. Помимо чисто "ипотечных" задач - выдача и рефинансирование ипотечных кредитов по стандарту АИЖК - корпорация выступает в качестве девелопера и застройщика.

Как сегодня работает жилищное кредитование, было показано на примере ипотечных программ московских риэлторов и региональных операторов системы АИЖК.

По словам заместителя генерального директора ОАО "Иркутское РИА" Татьяны Кубасовой, за счет ипотеки удастся обеспечить жильем 5-15% населения области, а массовая застройка под ипотеку снизит стоимость строительства. Но и тогда останется часть населения, которой ипотека будет не по карману. По оценке Татьяны Кубасовой, в Иркутской области останется более 72% неплатежеспособных граждан, также ожидающих, что ипотека решит их жилищные проблемы. Такая "фетишизация" ипотеки, завышение социального ожидания может дискредитировать в глазах общества саму идею.

Еще больший комплекс задач, связанных с развитием ипотеки, решает Иркутское региональное ипотечное агентство. Иркутская область (среднестатистическая по доходам населения около 4 тыс. рублей), из-за сильного дефицита предложения жилья занимает 7-е место по стоимости недвижимости (после С.-Петербурга). Поэтому агентству приходится заниматься восстановлением местного строительного комплекса: вопросами выделения жилья, проблемами повышения качества строительства, подготовкой кадров для стройкомплекса. Между тем, основной задачей остается привлечение кредитных ресурсов.

Классическое предложение

Поэтому необходимо разъяснять, что есть рыночная ипотека и есть социальная, где жилье приобретается не на условиях собственности, а на условиях социального найма. Как сказал заместитель председателя Госстроя РФ Владимир Пономарев, граждане, которые занимают эти помещения, пока находятся в категории малоимущих, не приватизируют жилье, но у них сохраняется шанс по мере улучшения достатка участвовать в приобретении жилья в собственность.

Условия предоставления кредитов в коммерческих банках почти одинаковы и зависят в основном от сроков, соотношения "кредит-залог", прозрачности доходов клиента. Кредит выдается на 5 - 27 лет, процентная ставка для рублевых кредитов составляет от 14 до 18% в год и 11-18% годовых в валюте, первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья (есть "молодежные" программы, где требуется 10%).

Сегодня в ипотеке участвует более 160 кредитных организаций, 63% из них - московские структуры. Главное отличие столичных банков от региональных - у банков в Москве избыточная ликвидность и, выдавая кредиты, они не нуждаются в рефинансировании. Часть банков представляют зарубежный капитал. Тем не менее, все большее число заемщиков включает в свои ипотечные программы кредитование по стандартам АИЖК.

Общая тенденция - расширение количества специализированных кредитных схем для охвата как можно большего числа социальных групп, и работа со всеми видами жилья - от новостройки до загородного коттеджа. Некоторые банки обязуются со временем снижать процентную ставку клиенту, если тот выполняет все свои обязательства (Газпромбанк). По стандартам АИЖК процент снижается постоянно, поскольку ставка рассчитывается с учетом темпов инфляции (в минувшем году оценивалась в 12%), одного процента маржи АИЖК и двух процентов прибыли регионального кредитора. По словам руководителя АИЖК Александра Семеняки, правительство планирует снижение темпов инфляции примерно на 1-2% в год до 2005 года, соответственно, будет снижаться и ставка ипотечного кредита по стандартам агентства. АИЖК в этом году смягчил оценку платежеспособности клиента, засчитывая взнос в новостройку и погашение рассрочки уже как кредитную историю и не требуя официального подтверждения доходов. По такой схеме уже работает ОПТ-банк.

В Москве, человек может взять кредит размером до 0-500 тыс. Некоторые банки не ограничивают максимальный размер кредита, ставя его в зависимость от платежеспособности клиента: кредит не должен превышать 1/3 совокупного дохода на члена семьи.

В поисках "длинного" источника

Банкиры не очень уверены в рынке недвижимости, что отражается на размере первого взноса. По оценке Александра Семеняки, рынок жилья может в любой момент "упасть" на 30%, поэтому программы типа "молодая семья", где кредитуют до 90% стоимости квартиры, сегодня достаточно рискованны. Необходима другая динамика цен, с минимумом колебаний вокруг тренда. Это обязанность тех, считает руководитель АИЖК, кто регулирует рынок. Другой путь снижения банковских рисков - их страхование за счет заемщика.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев считает, что для формирования рынка ипотечных бумаг необходимо около двух лет. Некоторые ипотечные структуры уже начали секьюритизацию (превращения неликвидных финансовых инструментов в новые ликвидные инструменты за счет эмиссии кредитных долгов) ипотечных кредитов, в их числе "Московское ипотечное агентство", "Первая ипотечная компания", АИЖК. По словам Руслана Исеева, развитие рынка тормозится самой спецификой ипотеки: это область между миром финансов и сферой недвижимости. Поэтому проблемы, связанные с ценообразованием жилья, монополизацией рынка строительства, уходом продавцов от налогообложения накладывают дополнительные риски на участников рынка ипотечных бумаг.

Проблема неустойчивости цен "отпугивает" долгосрочные инвестиции в стройиндустрию. В основном в жилищное строительство инвестируется краткосрочный капитал до двух лет с расчетом получения большой прибыли. Кроме того, банкам крайне невыгодно держать у себя на балансе долгосрочные кредиты, их надо "сбрасывать" на фондовом рынке. С другой стороны, "длинные" деньги для ипотеки традиционно ищутся в Пенсионном фонде, который имеет право размещать средства в ипотечных бумагах, обеспеченных государством. Но рынка ипотечных бумаг пока нет. Фундаментальный закон, направленный на развитие этого рынка, был принят только в октябре прошлого года.

Применение быстровозводимых каркасных конструкций позволяет уменьшить время строительства и сэкономить деньги. Так, возведение 1 кв. м обычного здания из бетона стоит примерно $400–500, в то время как из легких конструкций — $100–150, причем срок службы таких зданий при правильной эксплуатации достигает 50 лет. В ближайшие годы массовое использование подобных технологий прогнозируется при строительстве складских помещений и торговых центров. При этом, по мнению экспертов, уровень их популярности может быть ограничен определенными требованиями регулирующих органов.

Новые игроки в ипотечной системе - паевые инвестиционные фонды (ПИФы). По мнению руководителя Первого инвестиционного фонда недвижимости Павла Зюбина, ПИФы должны привлекать инвестиции в недвижимость на первых этапах строительства. Этот девелоперский период, когда застройщики проходят согласования, изыскивают средства и т. д., еще не связан с возведением здания: и риски здесь очень велики, и отдача от проекта возможна через один-два года. Высокая цена жилья формируется именно в этот период. Под будущий объект выпускаются ценные бумаги, выкуп которых гарантирован коммерческим банком. Доходность бумаг оценивается не ниже 25%. Участие ПИФов, как профессиональный инструмент привлечения инвестиций, снижает риски и, соответственно, стоимость строительства на 20-30%. Однако для реализации такой схемы необходимо решить ряд проблем, связанных с вопросами регистрации прав собственности, переводимой в собственность ПИФа и налогообложением ПИФов на строительном рынке.
В последнее время при строительстве коммерческой недвижимости кроме традиционных материалов — кирпича и бетона активно используются легкие быстровозводимые каркасные конструкции.

Строительство и эксплуатация
Тот факт, что подобные здания приблизительно в 2–3 раза дешевле и в 3–4 раза быстрее строятся, требует особенной эксплуатации таких помещений. Так, по словам Алексея Овсянникова, ведущего аналитика компании Vesco Realty, в первую очередь необходимо следить за связками, где сопряжены железные балки. При строительстве с соблюдением всех технологий можно возводить 1 тыс. кв. м за 2–3 месяца и до 10 тыс. кв. м за год. По данным российских производителей, затраты на проектирование легковозводимых конструкций также существенно ниже.
В процессе строительстве навешивание 1 кв. м панелей в несколько десятков раз превышает скорость укладки 1 кв. м стены из кирпича. Суммарная нагрузка на фундамент примерно в 100 раз меньше, чем у кирпичного или железобетонного здания, что дополнительно снижает затраты на строительство фундамента. При этом вес 1 кв. м стандартной кирпичной стены примерно в 50 раз превышает вес 1 кв. м стены из панели, что существенно уменьшает транспортные расходы при строительстве.

Преимущества и недостатки
Одно из главных преимуществ быстровозводимых конструкций помимо экономии времени и денег — возможность организовать в здании большие свободные пространства. Также, по словам специалистов, «легкие» здания более удобны при эксплуатации. К постройкам такого типа обычно относятся помещения на основе металлического каркаса, коробчатого профиля и стеновых панелей-сэндвичей с минераловатным (или другим теплоизолирующим) наполнителем. По этой технологии строят производственные, складские здания, торговые и выставочные павильоны, реже — небольшие малоэтажные офисные здания-секции, еще реже — коттеджи (хотя в Канаде и США они весьма популярны).
Требования к конструкции зависят от этажности здания, планировки, ожидаемой нагрузки, внешнего вида и планируемых функций. А это в свою очередь диктуется особенностями местоположения, технологического процесса, вместимости, долговечности, пожарной безопасности, требованиями к фасадам, освещенности и т. д. По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании ErnstYoung, как правило, заказчик и проектировщик при любой возможности стараются использовать более дешевые материалы и быстровозводимые конструкции, что ведет к смешанным архитектурным решениям: часто можно наблюдать, как к кирпичному или бетонному зданию делают пристройку из легких элементов. И наоборот — в здание склада с металлическим каркасом и стеновыми панелями встраивают кирпичную офисную часть.
В России переход к строительству легковозводимых зданий происходил достаточно долго в отличие от европейских стран. Новый для нашей страны принцип организации производства — размещение высокоспециализированных технологических линий в одноэтажных легких корпусах — начал применяться с начала 90-х годов. Корпуса советских заводов строились в расчете на многолетний выпуск одной и той же продукции и нередко были многоэтажными, с мощными перекрытиями для установки тяжелого оборудования. Сейчас в ходе постоянной модернизации и преобладания небольших партий заказов появилась реальная необходимость гибко менять технологии производства.
Но, несмотря на привлекательность этого рынка для инвесторов, существуют и некоторые противоречия. Простые крашеные сэндвич-панели для фасада торгового центра часто используют на окраинах Москвы, в то время как в центре органы архитектурного надзора предъявят «повышенные требования к оформлению фасада», что заставит отказаться от дешевых стеновых панелей.
Своеобразный минус «легких» зданий еще и в том, что через определенные периоды времени им требуется капитальная реконструкция. Скажем, через пять лет понадобится заменить 10% балок в связи с коррозией металла: для этого придется привлекать специальную технику.

Перспективы
В ближайшие два-три года, по прогнозам специалистов, следует ожидать строительный бум на рынке легковозводимых зданий. Скорее всего они будут размещаться на территориях вокруг МКАД и рядом с конечными станциями метро. Здесь будут возводиться павильоны, большая часть которых проектируется под магазины, оставшиеся площади предположительно займут офисные помещения. Причем, как отмечают в компании Vesco Realty, на такие офисные площади всегда найдется свой потребитель.
Кроме того, легкие конструкции и другие новые технологии в строительстве позволят динамично развивающимся компаниям быстро выйти на рынок и представить свою продукцию или услуги. Как отмечает Кирилл Прусаков, руководитель отдела инвестиций и девелопмента компании Blackwood, ввиду коротких сроков строительства и непродолжительного времени службы такие конструкции применяются при застройке участков, срок аренды которых не превышает пяти лет.

Спрос и предложение
Быстровозводимые конструкции активно стали применяться 3–4 года назад. Впервые такая технология была использована при строительстве складских помещений и ангаров. Динамично растущий столичный рынок коммерческой недвижимости и постоянный спрос на торговые и складские площади способствовали расширению предложения «легких» зданий. Так, по оценке А. Овсянникова, в 2003 году было построено приблизительно 160 тыс. кв. м таких конструкций (без учета мелкого ритейла). В 2004 году этот показатель предположительно увеличится до 200–220 тыс. кв. м.
Среди ведущих игроков на этом рынке следует назвать строительные компании Enka и Buiges. К крупным проектам, где были использованы легкие конструкции, относятся Auchan,«Рамстор», IKEA. Кроме того, в этот ряд частично можно включить «Крокус Сити Молл», возведенный за 7–8 месяцев, торговые центры «Гвоздь» (сейчас он называется «Новомитинский»), «Рублевский», «Твой дом», «Раменка» и др.



Главная --> Публикации