Главная --> Публикации --> Инвесторы разогреют подмосковье Москва дебиторам верит Неприличное поведение рынка жилья пока не меняется Элита бежит из центра столицы Москва музейная

По мнению старшего консультанта брокерского отдела компании GVA Sawyer Елены Шевчук, в настоящее время московский рынок управляющих компаний находится в стадии активного формирования. Крупнейшие игроки на рынке управления недвижимостью, такие как Hines, Enka, Pioneer, M+W Zander, Sawatzky, укрепляют свои позиции и расширяют перечень услуг. Многие компании, строящие собственные здания, к сожалению, не подходят к ним как к активу, хорошее состояние которого необходимо поддерживать на протяжении не одного десятка лет. Поэтому, если и прибегают к услугам управленцев, то уже после сдачи объекта в эксплуатацию.

Управление офисной недвижимостью – один из самых прибыльных видов бизнеса в сфере недвижимости. Несмотря на это, в России число профессиональных управляющих компаний невелико, развитие этой отрасли сдерживают собственники зданий, создавая структуры, обслуживающие бизнес-центры. Однако, по мнению специалистов, ситуация будет меняться, и предпочтение на рынке получат профессионалы.

При этом необходимо разделять понятия управляющей и эксплуатирующей компании, т.к. не всегда привлеченная на объект компания осуществляет полный комплекс услуг. Не редка ситуация, когда собственник нежилого здания оставляет за собой управления объектом в том числе финансовый менеджмент, а внешнюю компанию привлекает только для эксплуатации.

По мнению экспертов, профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: в обязанности управляющих входит изучение состояния рынка, на основе которого определяется круг арендаторов, разрабатывается рекламная кампания объекта, определяется оптимальное соотношение арендуемых площадей и т.д.

При выборе профессиональной управляющей компании российские собственники больше склоняются к отечественным профессионалам, так как последние больше знакомы с российскими реалиями и зачастую оказывают ряд услуг, которые западные компании не предлагают. Это работа с контролирующими органами, организация и проведение мероприятий по соблюдению всех их требований. Кроме того, российские компании более мобильны в оказании услуг, им проще подстроится под российскую действительность, нежели иностранным.

Несмотря на все плюсы профессионального управления офисными зданиями, лишь четверть бизнес-центров столицы управляется профессионалами. По мнению эксперта компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, причина тому – недостаточное развитие девелопмента в России. Так например, на Западе почти 100% деловых центров управляются профессионалами, собственники зданий уверены, что такой подход существенно сокращает их расходы, чем создание собственной структуры и управление объектом собственными силами.

В заключение можно сказать, что развитие рынка управленческих услуг зависит от нескольких факторов, важнейшими из которых являются объем строительства и понимание собственниками важности грамотного управления объектами коммерческой недвижимости.

На Западе профессионализм управляющей компании проявляется в первую очередь в оптимизации потока рентных платежей в зависимости от инвестиционной стратегии владельца. Опытный брокер может, анализируя финансовые аспекты договоров аренды заключенных управляющей компанией в определенный период времени, сделать вывод, готовится ли здание к спекулятивной продаже или инвестиции в объект имеют долгосрочный характер.

Вчера компания Alfa Capital Partners, инвестиционное подразделение «Альфа-Банка», объявила о покупке миноритарного пакета одного из крупнейших операторов на российском рынке недвижимости – компании Noble Gibbons. Участники сделки называют ее знаковой, поскольку до сих пор на этом рынке не наблюдалось более масштабного альянса инвестора и брокера. Однако аналитики сомневаются, что новый игрок окажет существенное влияние на рынок, поскольку объем инвестиций «Альфа-Групп» в коммерческую недвижимость Москвы (где функционирует самый большой рынок недвижимости в стране), по их утверждению, «не является определяющим». Для Noble Gibbons партнерство с Alfa Capital чревато потерей самостоятельности – компания-брокер рискует превратиться в «отдел продаж» компании-инвестора.

По мнению экспертов управляющей компании M+W Zander, собственники все более грамотно подходят к организации процессов управления, привлекая профессиональные компании на консультации и обслуживание. Что немаловажно, такой подход становится нормой и для региональных собственников коммерческой недвижимости. Это значит, что услуги по управлению клиенты принимать готовы. Таким образом, рост рынка коммерческой недвижимости и готовность покупать услуги профессионалов позволяют резюмировать – отрасль управления востребована и будет развиваться по мере возникновения новых запросов рынка.
Партнерство одного из крупнейших операторов на рынке недвижимости Noble Gibbons с инвестиционным подразделением «Альфа-Банка» Alfa Capital Partners укрепит позиции первой компании, но может повлиять на ее самостоятельность.

Вчера Alfa Capital Partners объявила о покупке миноритарного пакета акций одной из крупнейших компаний – Noble Gibbons. Стороны отказались посвящать в нюансы своих будущих взаимоотношений. В их совместном сообщении лишь говорится, что «сделка представляет собой дружественное приобретение миноритарного пакета акций, которое было осуществлено в тесном взаимодействии с менеджментом компании», и что «Alfa Capital Partners намерена совместно с Noble Gibbons расширять свое инвестиционное присутствие на российском рынке недвижимости». Кроме того, в сообщении приводится мнение главного управляющего директора Alfa Capital Partners Ричарда Собела, который отмечает, что сделка является «очень привлекательным вложением в быстро растущую компанию, обслуживающую динамично развивающийся российский рынок недвижимости», и генерального директора Noble Gibbons Билла Лейна, который указывает на знаковость данной сделки. По его словам, «это партнерство знаменует следующий этап в развитии всего рынка недвижимости».

Alfa Capital Partners, основанная в 2003 г., является подразделением прямых инвестиций «Альфа-Банка» и намерена заниматься вложением в недвижимость. Ранее банк уже занимался подобной деятельностью через дочернюю компанию, однако несколько лет назад она перестала существовать. Компания Noble Gibbons (NG) входит в десятку крупнейших операторов на российском рынке коммерческой недвижимости. Ее руководство не раскрывает истинных собственников предприятия, указывая на то, что контрольный пакет NG принадлежит самой компании. Неизвестно и то, какую долю в этой компании купила Alfa Capital. В NG RBC daily сообщили, что эта доля составляет от 25% до 49%. Noble Gibbons стремится стать универсальным оператором на рынке недвижимости, стремясь предоставить весь спектр услуг, включая инвестиционные, агентские услуги по офисным, торговым и складским помещениям, управление строительством (девелопментом) и проектами, консультационные услуги и оценку недвижимости, а также корпоративное консультирование. Стратегическим партнером Noble Gibbons является американская компания CB Richard Ellis (штаб-квартира в Лос-Анджелесе) – одна из крупнейших в мире в области услуг по недвижимости.

Между тем, по мнению некоторых аналитиков, сделка сопряжена с рисками. Один из собеседников RBC daily предположил, что рискует именно Alfa Capital, инвестирующая в NG. «Компания пытается работать по всем фронтам на рынке недвижимости, а складывать яйца в одну корзину – это опасно», – говорит он. Однако другие собеседники RBC daily считают, что в данном случае наибольшему риску себя подвергает себя именно NG, поскольку в результате союза с «Альфой» рискует лишиться независимости. «Любой брокер на рынке недвижимости интересен конечному покупателю своей независимостью и ассортиментом. Он помогает выбрать клиенту наиболее подходящий ему вариант, предлагаемый несколькими застройщиками. Если брокер становится ангажируемым одним из застройщиков или инвесторов, то он теряет свой ассортимент, фактически превращаясь в отдел продаж компании-инвестора. Такой брокер теряет объективность», – говорит Олег Репченко. Что касается «Альфа-Банка», то, по мнению аналитика, он в данном случае ничем не рискует, поскольку всегда имеет возможность продавать не только через своего брокера, но и привлекать к этому процессу других. Елена Клепикова из НИКОМа также считает, что у NG существуют все шансы лишиться независимости. Хотя в Alfa Capital утверждают, что такого не произойдет. «Задачей Alfa Capital Partners является предоставление инвестиционного капитала и управленческой поддержки небольшим и средним частным российским компаниям с тем, чтобы способствовать их росту. Компания уделяет особое внимание партнерству с ведущими компаниями и стремится играть активную роль в их развитии путем предоставления стратегических и финансовых ресурсов без оказания влияния на операционную деятельность этих компаний», – гласит официальный релиз компании.

Более подробной информации относительно того, на чем именно намерен сосредоточиться этот альянс, узнать не удалось. Главный управляющий директор Alfa Capital Partners Ричард Собел на момент написания статьи оказался недоступен для комментариев. А генеральный директор Noble Gibbons Билл Лейн сообщил RBC daily, что у альянса есть стратегия на рынке, но в компании «не намерены говорить сейчас о ней открыто». «Очень часто компания строго определяет для себя сегмент, и в итоге обнаруживается, что выбор был сделан не совсем правильный. Пока что мы не склонны к более четким определениям», – подчеркнул Билл Лейн. При этом он указал на беспрецедентность сделки. «За пределами России крупные инвестиционные компании, которые занимаются инвестированием в коммерческую недвижимость, часто вкладываются компании, оказывающие услуги в области недвижимости. Однако в России сделка такого рода проводится впервые. Это новый шаг в развитии рынка недвижимости», – заключил г-н Лейн. Между тем аналитики и участники рынка не склонны считать эту сделку поворотным событием. «Едва ли данная сделка является этапным событием для рынка недвижимости. На сегодняшний день объем инвестиций «Альфа-Групп» в коммерческую недвижимость Москвы не является определяющим для рынка, а компания Noble Gibbons входит в десятку крупнейших и наиболее профессиональных операторов на рынке коммерческой недвижимости, но ее влияние на рынок также нельзя назвать решающим», – сообщил RBC daily ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. С ним согласен и руководитель аналитического центра проекта ирн.ru Олег Репченко. «Я не думаю, что это событие перевернет рынок с ног на голову, потому что эта сделка долго готовилась, и какое-то время эти две компании уже сотрудничали в той или иной форме, притирались друг к другу. Хотя само по себе это событие – довольно заметное, и время покажет, насколько этот альянс эффективен. А тем временем рынок будет жить своей жизнью». Объясняя, чем именно заметно это событие, Олег Репченко отметил, что его примечательность состоит прежде всего в появлении нового крупного игрока, который образуется в результате альянса крупного инвестора, которому интересен рынок недвижимости, и брокера, хорошо понимающего этот рынок. Аналитики высказывают различные предположения относительно того, на чем намерен сосредоточиться этот альянс. Президент Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Елена Клепикова не исключает, что «Альфа-Банку» союз с NG позволит заняться коммерческим ипотечным кредитованием. «Насколько я понимаю, это может быть интересно «Альфе», потому что они финансируют строительство офисных зданий, что является достаточно доходным и хорошим, хотя и рискованным бизнесом», – сообщила RBC daily г-жа Клепикова. В свою очередь NG при помощи Alfa Capital получит шанс стать девелопером. «Из просто брокера, оказывающего услуги по купле-продаже и сдаче в аренду, NG фактически возьмет на себя функции застройщика, девелопера. Для компании это действительно новый, качественный уровень», – считает Олег Репченко из ирн.ru. А Максим Жуликов выдвигает такую версию: «Возможно, эта сделка обусловлена планами «Альфа-Групп» вкладывать значительные средства в коммерческую недвижимость, однако на сегодняшний день многие девелоперские компании на этом рынке реализуют масштабные проекты, довольствуясь услугами профессиональных консалтинговых и риэлтерских компаний на основе аутсорсинга», – говорит он.

Корпорация «МИАН» провела опрос общественного мнения, в ходе которого выяснилось, что население стало более настороженно относиться к покупке недвижимости, хотя оптимистичные оценки преобладают. Участники рынка считают такое отношение населения последствием летнего кризиса, а также реакцией на заявления правительства о намерении сделать жилье доступным для россиян. Также в ходе опроса выяснилось, что ипотека переживает переломный момент – в дальнейшем отношение граждан к ней будет зависеть от эффективности проводимых реформ. Эксперты и участники рынка связывают настороженное отношение населения к ипотеке с малой информированностью.

Опрос, проведенный корпорацией «МИАН», показал некоторое охлаждение населения к вложениям в недвижимость.

По всей видимости, в области психологии лежит и объяснение того факта, что, согласно проведенному опросу, в два раза возросло количество человек, не считающих недвижимость хорошим инструментом для вложения средств. Участникам был задан вопрос: «Сейчас выгодно вкладывать в жилье?». Хотя большинство респондентов (78,9%) ответили на этот вопрос утвердительно, доля ответивших отрицательно возросла в два раза по сравнению с апрелем текущего года (14,4% против 7,5%). «Люди ждут падения цен, – считает Владлен Волошин. – Однако реально на рынке в настоящее время нет столь же надежных инструментов, позволяющих населению размещать свободные средства». Так же считают в компании «МИАН», где RBC daily пояснили, что никаких объективных причин для падения цен нет, поскольку нет и не предвидится слишком большого объема предложения, которое бы значительно превысило спрос. «Все равно в Москву приезжают люди из других городов, они покупают здесь квартиры, поддерживая высокий уровень платежеспособного спроса», – считают в компании. Впрочем, участники рынка полагают, что уже к сентябрю негативные последствия летнего кризиса будут сглажены и спрос на недвижимость восстановится. «К концу лета те негативные психологические моменты, которые были вызваны нестабильностью в банковском секторе, а также заявлениями правительства о создании рынка доступного жилья, которые население восприняло как предоставление дешевого жилья, будут нивелированы, и спрос на недвижимость восстановится», – сказал RBC daily представитель компании «Миэль» Игорь Ладычук.

В опросе, проведенном аналитической службой МИАНа, приняли участие 5000 москвичей в возрасте от 18 до 55 лет, со средним или выше среднего уровнем доходов, никогда не работавших в сфере недвижимости, маркетинга или связей с общественностью. Участникам задавались вопросы относительно прогноза цен на рынке недвижимости, инвестиционной привлекательности недвижимости, ипотечного кредитования, а также вопросы, которые помогли выявить отношение населения к приобретению квартир в новостройках и в Подмосковье. Ответы на вопрос: «Как Вы считаете, что произойдет с ценами на недвижимость в ближайшее время?» – распределились следующим образом: 61,4% считают, что цены вырастут, 12,5% – что понизятся, 18,2% – останутся на прежнем уровне, 7,8% затруднились с ответом. Показательно сравнение этих данных с аналогичными, полученными в апреле этого года. Тогда 81,5% считали, что цены будут расти, 5,9% – падать, 7,8% – останутся на прежнем уровне. Таким образом, налицо тенденция к сокращению количества населения, считающего, что цены на недвижимость продолжат свой рост. В компании «МИАН» полагают, что на настроения населения повлияли три фактора: банковский кризис, обсуждение в Госдуме пакета законопроектов по созданию рынка доступного жилья, а также муссирование слухов о нестабильности на рынке недвижимости. В компании «Велес Капитал» считают изменение настроений населения следствием паники, возникшей летом. «Причины изменения предпочтений лежат в психологической области, – сказал RBC daily начальник отдела недвижимости «Велес Капитала» Владлен Волошин. – Сейчас паника уже закончилась, однако некоторые последствия еще остаются».

Еще один интересный вывод, следующий из опроса, в особых комментариях не нуждается. На вопрос: «Стали бы Вы переезжать на постоянное место жительства в Подмосковье, и если да, то в пределах какого радиуса от МКАД?» – 68% респондентов ответили: «Ни при каких условиях». Переехать на постоянное место жительства в Подмосковье в пределах 10 км от МКАД готовы 25%, доля готовых перебраться еще дальше ниже 5%. Это говорит о том, что жилье в столице по-прежнему остается крайне привлекательным активом, даже при высокой стоимости жизни в Москве.
Крупнейший в России производитель комбайнов, завод “Ростсельмаш”, продает часть своих производственных территорий. Покупателя на 14 га заводских земель в Ростове-на-Дону ищет один из крупнейших московских риэлторов — компания “Миэль-Недвижимость”, известная в основном работой на рынке жилья. Эксперты предполагают, что найти покупателя будет нелегко — цивилизованного рынка индустриальных продаж в регионах России пока нет, и компании предпочитают работать без посредников.

Проведенный опрос выявил также еще одну интересную тенденцию, на основании которой в МИАНе был сделан вывод о переломном моменте, переживаемом в настоящее время российской ипотекой. Ответы на вопрос: «Готовы ли Вы пользоваться ипотекой?» – распределились следующим образом. «Не готовы» – 56,5%, «готовы» – 31,4%, затруднились ответить 12,2% (что на 3,4% больше, чем в апреле). Именно на основании роста последнего показателя специалисты МИАНа сделали вывод о том, что ипотека находится на перепутье и отношение к ней населения будет зависеть лишь от эффективности проводимых реформ. Неготовность людей пользоваться ипотекой все опрошенные RBC daily участники рынка объясняют слабой информированностью населения. «Никто толком не понимает, каким образом необходимо брать ипотечный кредит, – считают в МИАНе. – Кроме того, люди не всегда понимают выгоду от ипотеки. Все считают, что чем меньше процент по кредиту, тем лучше. Однако это не всегда так». Схожей точки зрения придерживаются в компании «МИЭЛЬ». «Существует некий информационный вакуум по этому вопросу, – считает Игорь Ладычук. – Он приводит к тому, что у нас только 5% сделок совершаются по ипотеке, хотя уже сегодня их доля могла бы быть больше. Многие люди просто не понимают того, что они сейчас уже могут взять кредит. Свое влияние оказывает и ожидание населением падения процентных ставок. К сожалению, потенциальные клиенты ипотечных программ при этом не учитывают роста цен на недвижимость».

Представитель компании “Новое содружество” (управляет “Ростсельмашем”) Евгений Корчевой рассказал “Ведомостям”, что в рамках программы оптимизации производственного процесса завод отказался от части “устаревших и невостребованных производств”. “Мы высвободили площади за счет переноса производства на основную площадку, и этот корпус оказался невостребованным в производственной цепочке завода”, — говорит он. Приглашение риэлтора для продажи корпуса Корчевой объяснил тем, что объект этот “достаточно крупный” и заводу было бы трудно самому найти покупателя. “К тому же мы рассчитываем, что этот актив может заинтересовать не только местный бизнес, но и предпринимателей как из столичного, так и из других регионов”, — добавляет он.

“Миэль-Недвижимость” объявила о выставлении на продажу заводских земель “Ростсельмаша” в начале августа. Как пояснил “Ведомостям” руководитель пресс-службы “Миэля” Игорь Ладычук, риэлторская компания взялась продать за $10,3 млн один из заводских комплексов “Ростсельмаша”, расположенный за пределами основной территории завода, в центральной промзоне Ростова-на-Дону. Комплекс общей площадью 130 000 кв. м включает трехуровневый производственный корпус, административно-бытовые и вспомогательные помещения. “Мы уже давно развиваем направление индустриальной недвижимости и сейчас реализуем объекты в Москве и области, но меньшей площади”, — говорит Ладычук.

Директор одной из крупных логистических компаний, попросивший об анонимности, тоже считает, что реализовать комплекс будет нелегко. “Даже по Москве сделок подобного масштаба пока не было”, — говорит он.

Это первая попытка реализации крупного регионального объекта недвижимости через риэлтора-посредника, говорит директор отдела складских и производственных помещений консалтинговой компании Colliers International Рубен Алчуджян. Однако успех этой попытки представляется ему сомнительным. “Это хорошо и правильно, но это вопрос будущего, — говорит Алчуджян. — Если бы я искал площади в Ростове-на-Дону, то поехал бы на место и обратился непосредственно к продавцам или к администрации”.

По словам участников рынка, спрос на подобные услуги есть. Руководитель направления коммерческой недвижимости “Корпорации МИАН” Эльза Талипова говорит, что, несмотря на то что компания тоже активно развивает индустриальное направление в Москве и Подмосковье, в ближайшем будущем следовать примеру “Миэля” не собирается. “Нам регулярно поступают подобные, весьма интересные предложения, но мы отказываемся, так как столичный рынок достаточно емок и привлекателен, а обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах московской компании проблематично”, — говорит Талипова.
Компания “Миэль-Недвижимость”, основанная в 1990 г., занимается риэлторским, инвестиционным и девелоперским бизнесом. Компания насчитывает 27 отделений в Москве и имеет представительства в семи регионах России. Финансовые показатели компания не раскрывает. “Ростсельмаш” – крупнейший в СНГ производитель сельхозтехники. В 2003 г. завод произвел 3050 комбайнов. В 2002 г. его выручка составила 3,93 млрд руб., чистая прибыль – 152,5 млн руб. По данным самого “Ростсельмаша”, более 60% его акций принадлежит холдингу “Новое содружество”, 20,28% – Минимуществу, остальные распылены среди физических лиц. В советское время производственные, а также вспомогательные и бытовые площади завода составляли около 2 млн кв. м.

Стороны не раскрывают размер посреднической комиссии, которую получит “Миэль-Недвижимость” в случае успешной продажи комплекса, однако, по оценке крупного риэлтора, пожелавшего остаться анонимным, она может составить 2-3% от суммы сделки. По его мнению, “Миэль” взяла этот объект “на пробу” и в случае успешной его реализации начнет оказывать услуги подобного рода другим крупным компаниям в регионах. “В последнее время из-за реструктуризации производств высвобождается немало площадей, и продавать их, безусловно, должны специалисты”, — уверен собеседник “Ведомостей”, компания которого, впрочем, пока не рискует браться за региональные проекты.



Главная --> Публикации