Главная --> Публикации --> Какие серии панельных домов лучше? Квартира полна неожиданностей Ипотека: хроника застойного процесса Парки сдадут в аренду? Завод рубин займется недвижимостью

Умножаем на 30

16 сентября в Ассоциации российских банков состоялось заседание круглого стола "Ипотека в банковском секторе: законодательство, практика, перспективы". Специалисты в области ипотечного кредитования обсудили новые законодательные инициативы по созданию рынка доступного жилья, проблемы развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, а также перспективы выпуска ипотечных ценных бумаг.

Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Черняк полагает, что такие темпы прироста вполне реальны. По его словам, только лишь кредитный портфель АИЖК в конце следующего года предположительно вырастет с 3 до 17 млрд. рублей. "По нашей программе, которая реализуется в 68 регионах, уже выкуплено более 8 тысяч закладных. Ежемесячно мы выкупаем закладных на сумму более 400 млн. рублей, а к концу года планируем увеличить объемы вдвое - до 1 млрд. рублей. В пуле работают более 40 банков, которые являются первичными кредиторами в регионах, часть закладных оформляется через займы региональными операторами. Средний размер кредита составляет 362 тысячи рублей при средней стоимости жилья, находящегося в залоге, 660 тыс. рублей", - сообщил Черняк. Он также обратил внимание участников круглого стола на две любопытные тенденции. По его словам, во-первых, увеличилось количество кредитов, выданных на покупку нового жилья: с 5 до 10 процентов. Во-вторых, остается стабильно высоким процент досрочного погашения. Ожидается, что, в среднем, срок погашения кредитов составит около 7 лет.

Объем российского рынка ипотечного кредитования, по данным специалистов, составляет около 500 млн. долларов, тогда как потенциальный спрос на ипотеку оценивается в 50 млрд. долларов. Открывая заседание круглого стола, президент "Европейского трастового банка" Андрей Крысин отметил, что при благоприятном стечении обстоятельств к 2010 году количество выданных ипотечных кредитов может увеличиться в тридцать раз.

По мнению А. Крысина, для динамичного развития ипотечного кредитования надо решить, как минимум, две задачи: улучшить законодательство, а затем применить его на практике. Прежде всего, банки волнуют проблемы, связанные с обеспечением прав кредиторов в случае дефолтов заемщиков. "Мы очень надеемся, что соответствующие поправки в Гражданский процессуальный кодекс будут вскоре приняты Госдумой в третьем чтении. В целом мы поддерживаем законодательные инициативы, направленные на формирование рынка доступного жилья и развитие ипотеки. Правда, некоторые вопросы остаются дискуссионными и до сих пор не решены", - подчеркнул президент "Европейского трастового банка".

Сила в комплексности

Вице-президента "Внешторгбанка" Андрея Сучкова избирательный подход депутатов к рассмотрению жилищных инноваций огорчил. "Не раз подчеркивалось, что сила пакета законопроектов, о котором идет речь - в его комплексности. Часть законопроектов направлена на стимулирование спроса, на развитие ипотеки, другая часть - на создание адекватного предложения жилья. Я опасался, что разные законопроекты будут рассматриваться с разной скоростью. Так оно и вышло. Есть опасность, что документы будут приняты в разное время. В этом случае мы будем иметь "кастрированный" пакет, который будет уже не таким эффективным, как мы изначально рассчитывали", - поделился он своими соображениями с коллегами.

В свою очередь, заместитель председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам, депутат Госдумы Анатолий Аксаков рассказал, что парламентарии уже приняли восемь законов из пакета, состоящего из 27 документов. Правда, отметил он, часть законопроектов была снята с рассмотрения. "Их посчитали "сырыми", - пояснил депутат. Добавив, при этом, что оставшиеся законопроекты будут рассмотрены парламентом в ближайшее время. Например, Закон о бюро кредитных историй. "Недавно мы предложили поправку, согласно которой одна организация не может иметь в капитале кредитного бюро более 10 процентов. Крупные банковские организации и иностранные кредитные бюро выступили с возражениями, однако на днях, после предметного обсуждения поправок в Администрации Президента, было принято решение рассматривать законопроект именно в таком виде", - сообщил А. Аксаков.

Важную проблему затронул председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. По его мнению, пока из поля зрения специалистов выпала проблема привлечения средств населения в жилищную сферу. "В принципе, возможны два механизма привлечения средств граждан и организаций в жилищное строительство. Первый - стройсберкассы. Второй - паевые инвестиционные фонды. И, как мне кажется, нет необходимости выдумывать что-либо другое. Возможен механизм, когда частные лица вкладывают деньги в стройсберкассы, которые находятся под опекой банка России, с другой стороны, стройсберкасса выступает институциональным инвестором и через ПИФы вкладывает средства в жилищное строительство", - сказал он. Очевидно, что без эффективной системы финансирования строительства увеличить темпы строительства будет невозможно. А значит, и развитие ипотеки не сдвинется с места.
Город, раскинувшийся вблизи живописных прудов и получивший от них свое название, хорошо известен в научном мире как крупный учебный и исследовательский центр, входящий в союз развития наукоградов России.

О пользе ПИФов

Дом на Лихачевском шоссе
На пересечении Лихачевского шоссе и проспекта Пацаева, в десяти минутах ходьбы от водохранилища ведется строительство 16-этажного кирпичного жилого дома по индивидуальному проекту. Все квартиры имеют просторные холлы, прихожие, служебные помещения, 2–3 лоджии. В 3–4-комнатных квартирах предусмотрены два санузла. Высота потолков — 3 м. Площадь кухонь — от 9,5 до 15,6 кв. м. Площадь однокомнатных квартир — от 47 до 54 кв. м, двухкомнатных — от 66,6 до 82,6 кв. м, трехкомнатных — от 99 до 115 кв. м, четырехкомнатных — от 140 до 157 кв. м. Квартиры сдаются под чистовую отделку, окна — двухкамерные стеклопакеты ПВХ.
Срок сдачи — II кв. 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $64

Долгопрудный расположен на окраине Мещерской низменности, в 14 км от МКАД. На востоке он граничит с лесным массивом, на севере и западе его огибает канал имени Москвы, а его южная часть почти сливается с северными окраинами столицы.
Начало городу положила платформа Долгопрудная, открытая в 1914 году на прошедшей вдоль Долгих прудов Савеловской железной дороге. Спустя 17 лет рядом с платформой появилось первое в этих местах производство — дирижаблестроительная верфь, при которой вырос небольшой рабочий поселок. А еще через четверть века Долгопрудный получил статус города.
Город практически не отличается от спальных районов Москвы и по размаху жилищного строительства, и уровнем инфраструктуры. В городе с населением всего 74 тыс. человек построено... 90 спортивных сооружений! В свободное от спортивного досуга время горожане посещают 6 библиотек, 4 кинотеатра, музей, музыкальные и художественные школы. В отличие от столицы местная администрация приняла целевую программу и развивает сеть магазинов «шаговой доступности».
Ежегодно в городе вводится в эксплуатацию 30–35 тыс. кв. м жилья. Генеральным планом развития до 2010 года предусмотрено строительство еще 600 тыс. кв. м жилья. План предусматривает «общий подход к застройке новых микрорайонов: создание многоуровневого города и системы пешеходных улиц, скверов и площадей, строительство принципиально разных типов зданий, отличающихся по своей стилистике, этажности и комфортности».
Не забыты и дороги — реконструкция с расширением до четырех полос движения в скором будущем ожидает Лихачевское шоссе.

Дом в жилом комплексе на Новом бульваре
В одном из самых перспективных районов города, недалеко от Лихачевского шоссе и канала им. Москвы, заканчивается строительство секционного жилого комплекса переменной этажности. Третья очередь комплекса — крупнопанельный 17-этажный дом серии П-111М. Особенностью конструкции дома является то, что в нем можно обеспечить любой набор квартир и любую планировку, в том числе — двухуровневую.
Площади квартир: 42,9–46,9 кв. м — однокомнатные, 55,7–65,8 кв. м — двухкомнатные, 77,2–96 кв. м — трехкомнатные. Высота потолков — 2,7 м. Квартиры сдаются под чистовую отделку, с застекленными лоджиями. Окна — стеклопакеты ПВХ.
Срок сдачи — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $720.

Дом на проспекте Пацаева
В этом же микрорайоне ведется строительство 8-этажного панельного дома типа «Бекерон». Проектом предусмотрены квартиры увеличенной площади с удобными планировками, большими лоджиями и элегантными эркерами. Площади квартир: 56,4 кв. м — однокомнатные, от 69,5 до 75,5 кв. м — двухкомнатные, 85,6 кв. м — трехкомнатные, 104 кв. м — четырехкомнатные. Кухни — от 7 до 16 кв. м. Окна оснащены двухкамерными стеклопакетами, лоджии имеют летнее остекление. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи — III кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $65

Малоэтажный жилой комплекс на улице Академика Лаврентьева
На территории коттеджного поселка в центральной части Долгопрудного, недалеко от городского парка ведется строительство кирпичного секционного трехэтажного дома. Расположенный в обжитом городском микрорайоне с устоявшейся инфраструктурой, поселок в то же время имеет собственную огороженную и охраняемую территорию. Проектом предусмотрен подземный гараж, лифт, жилой мансардный этаж. В каждой квартире имеется 2–3 санузла, просторные холлы, кладовые, гардеробные. Площади 3–5-комнатных квартир — от 130 до 187 кв. м. Квартиры сдаются с отделкой, московским телефоном и выделенной линией.
Срок сдачи — I кв. 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $850.

Дома на улице Центральной
Новые 15—17-этажные секционные жилые дома строит холдинг «Стройиндустрия» — активный участник застройки микрорайона «Центральный».
Стоит отметить, что компания известна на подмосковном рынке своей политикой «нового качества проживания». Она создает современные жилые комплексы с полностью обустроенной социальной инфраструктурой. В частности, все новостройки имеют облагороженную придомовую территорию, спортивные, игровые площадки, уголки отдыха, помещения для консьержей в подъездах. В последнее время компания организует кондоминиумы и ТСЖ, таким образом заранее создавая новоселам удобные, комфортные и спокойные условия проживания.
Дома возводятся рядом с парковой зоной и каналом им. Москвы. Планом застройки района предусмотрено строительство школы, детского сада, поликлиники, стадиона и торгово-развлекательного комплекса. В цокольном этаже дома разместится подземная автостоянка, на первом этаже — офисные помещения. В холлах будут оборудованы помещения для консьержа или охраны. Проект строительства предусматривает свободную планировку квартир. Во всех квартирах просторные лоджии, кухни и прихожие. Площади квартир: 34,2–51,8 кв. м — однокомнатные, 65,4–72,6 кв. м — двухкомнатные, 89–96 кв. м — трехкомнатные.
Срок сдачи — III кв. 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $695.

Домик в деревне

Преферансисты говорят: “Знал бы прикуп — жил бы в Сочи”. Сейчас россиян потянуло подальше. В моде стало жить на благоустроенных европейских курортах, кое-кто предпочел другую сторону Атлантики или Тихий океан. Но мечты о созвездиях Южного полушария или снежных альпийских красотах порой на практике оборачиваются проблемами. Роскошная вилла на Багамах или шале в Швейцарии прекрасны не всегда. Их красота носит такой же преходящий характер, как цветение фруктовых садов, белые ночи или банальный курортный роман. Все остальное время владельцы недвижимости на курортах вынуждены жить воспоминаниями о прошлом или ожиданиями будущего.

Первым эту местность оценил король Карлос I. С его легкой руки до городов Кашкаиш и Эшторил пустили поезд-экспресс. Завершился процесс формирования этой курортной зоны в 1926 г., когда в Эшториле открылся знаменитый игорный дом Casino de Estoril. Сегодня этот прибрежный район стал элитным пригородом Лиссабона и называется “королевским побережьем”. Инфраструктура здесь соответствующая: гостиницы и апарт-отели самых высоких категорий, многочисленные гольф-поля и клубы верховой езды.

Как и любой рынок, рынок недвижимости переживает подъемы и спады. Предсказать их с большой степенью точности могут профессионалы. Когда тот или иной региональный рынок только еще начинает расти, самое время делать приобретения. Какие из курортов можно назвать недооцененными? Например, Португалию. Эта страна с давних пор привлекает внимание европейской аристократии. Когда в начале XX в. в моду вошел отдых на берегу моря, Португальская Ривьера составила серьезную конкуренцию Каннам, Сан-Себастьяну, Висбадену и Сан-Ремо.

Популярна и область Альгарве — южная провинция Португалии. Здесь спокойное и теплое море (19-22 градуса) и мягкие зимы. Россияне только начинают открывать ее для себя. Зато граждане Германии и Великобритании давно оценили этот благодатный край. Жителям этих стран принадлежит значительная часть вилл и апартаментов в Альгарве. Примечательно, что цены на жилье здесь ниже, чем в столичном регионе: стоимость 1 кв. м в отдельных домах составляет 1300-1500 евро, а в апартаментах — 1200-1700 евро.

Расположенный в 20-30 минутах езды от столицы, Кашкаиш в большей степени востребован у иностранных покупателей недвижимости. Это неудивительно: в отличие от южных провинций страны здесь не наблюдается ярко выраженной сезонности, т. е. жизнь в городе не умирает в осенне-зимний период. По словам управляющего партнера, руководителя департамента зарубежной недвижимости “Нового качества” Алены Шварц, просто качественное и даже эксклюзивное жилье стоит здесь значительно дешевле, чем, к примеру, на Французской Ривьере. Квадратный метр в вилле-новостройке класса dе luxe стоит 1500-2000 евро. Для апартаментов ценовой диапазон составляет 1600-2400 евро за 1 кв. м. Расположенный неподалеку от моря таун-хауз площадью 300 кв. м с бассейном и садом можно приобрести за 400 000-440 000 евро. На вторичном рынке цены, как правило, на 20-25% ниже.

Вернись в Сорренто…

Приобретение недвижимости в Португалии начинается с заключения предварительного контракта и внесения 10-25%-ного залога. На протяжении последующих трех месяцев нотариус проверяет чистоту объекта. Стоимость его услуг составляет 0,8% от заявленной цены. В течение этого же периода покупатель обязан уплатить налог на передачу прав собственности — 2-8% от стоимости объекта в зависимости от ценовой категории жилья. Но по максимальной ставке облагается вовсе не самое дорогое жилье. При стоимости объекта свыше 500 000 евро максимальная ставка налога составит 6%. Ежегодный налог на недвижимость равен 1% от стоимости объекта. В целях экономии можно приобрести недвижимость на компанию, в том числе и на офшорную. Это позволит снизить реальную стоимость максимально на 6%.

Как и на других мировых курортах, жизнь здесь подвержена сезонным законам. Пик светской жизни наступает в августе, когда сюда съезжаются на отдых представители политической и деловой элиты из самых разных стран. По мнению Алены Шварц, самыми престижными на Сардинии считаются населенные пункты Коста Смеральда и Порто Черво с его роскошными виллами и портом, где останавливаются самые престижные яхты. Здесь, в Порто Ротондо, находится вилла премьер-министра Италии Сильвио Берлускони. За такое соседство надо платить. Цены на недвижимость на Сардинии высокие: элитное жилье можно приобрести не менее чем за 2 млн евро. Те, кого не привлекает звездное соседство, могут существенно сэкономить: в центре острова цены на недвижимость существенно ниже. Здесь можно найти особняк (площадью 100 кв. м) стоимостью всего 160 000-200 000 евро.

Природа одного из итальянских островов — Сардинии привлекает внимание туристов контрастом тропических пейзажей и величественных крепостных сооружений. А еще здесь белый песок и кристально-чистая вода.

По словам Алены Шварц, недвижимость в этой области приобретают типичные “италоманы”, т. е. те, кого невозможно переориентировать, например, из Портофино в Антиб (Лазурный берег). В сегменте самого дорогого жилья — вилл стоимостью свыше 1 млн евро — заявок на приобретение недвижимости от россиян ничуть не меньше, чем на дома в Испании или Франции.

Другая курортная зона Италии — область Лигурия (столица — Генуя) находится на северо-западе страны, всего в четверти часа езды от Монте-Карло и Ниццы. Наиболее известен в провинции город Сан-Ремо. Задолго до того, как он стал столицей фестивалей эстрадных песен, этот город прославился тем, что в равной степени привлекал как членов царской семьи, так и боровшихся против царизма русских революционеров. Моду на “русские сезоны” в Сан-Ремо в свое время ввела супруга императора Александра II. В 1874 г. в благодарность за прекрасный отдых Мария Александровна подарила городу 200 пальмовых саженцев, специально выписанных из Африки. Бульвар, на котором были высажены растения, по сей день носит название “Бульвар Императрицы”.

Любителям светских развлечений стоит остановиться на западной части Лигурийского побережья. Всего в получасе езды на автомобиле от Сан-Ремо находится Монте-Карло, чуть подальше — столица Лазурного берега Ницца.

Сан-Ремо — один из самых любимых россиянами итальянских курортов. За 3 млн евро здесь можно приобрести уникальную четырех-уровневую старинную виллу, расположенную на побережье, площадью 1200 кв. м с высокими потолками, широкой лестницей, лифтом, четырьмя гаражами и небольшим парком.

Наиболее удаленное от Франции восточное побережье Лигурии известно шикарными курортами — Нерви, Риомарджори, Санта Маргарита и, конечно, Портофино. Эта ничем не примечательная рыбацкая деревушка превратилась к началу XXI в. в самую дорогостоящую точку побережья. Конкуренция среди желающих приобрести недвижимость в Портофино довольно жесткая — возможно, потому, что последние 30 лет здесь существует запрет на новое строительство.

Любители тишины могут поселиться в старинном городе Бордигере, основанном в 1100 г. Еще в XIX в. этот курорт облюбовали британские аристократы. За 2 млн евро здесь можно приобрести двухуровневый дом площадью 330 кв. м с подвалом и ухоженным садом площадью 10-15 соток.

В предварительном контракте указана стоимость объекта и установлены сроки выплат. При подписании этого документа покупатель выплачивает 30% стоимости объекта, а остальная сумма погашается в соответствии с оговоренными в контракте сроками. Спустя 1-3 месяца после подписания предварительного контракта продавец и покупатель подписывают заключительный контракт — Final Contract. На этом этапе покупатель переводит на счет продавца заключительный платеж, и право собственности переходит к нему.

Приобретение недвижимости в Италии иностранными гражданами проходит в три этапа. Первый — Proposta irrevocabile d'acquisto — “неотменяемое предложение по сделке”. Этот документ агент покупателя передает продавцу после того, как стороны достигли согласия по всем ключевым вопросам сделки — цене, сроку оформления и т. д. На этой стадии покупатель должен оплатить продавцу caparra (депозит в размере 2600-8000 евро), подтверждающий серьезность его намерений. Эта сумма засчитывается в стоимость покупки и является гарантией соблюдения условий сделки как для покупателя, так и для продавца. В случае невыполнения условий предварительного контракта покупателем последний теряет выплаченную сумму. Если же сделка будет приостановлена по требованию продавца, последний обязан выплатить покупателю штраф, равный удвоенной сумме депозита. Подписывая proposta irrevocable d'acquisto, обе стороны считаются юридически обязанными подписать contratto preliminare или compromesso (предварительный контракт). В этом документе содержится описание объекта недвижимости и его структуры (в соответствии с регистрацией в Nuovo Catasto Edilizio Urbano — Регистре недвижимости). Подписанием вышеозначенного контракта продавец гарантирует, что недвижимость не обременена финансовыми и юридическими обязательствами и он полностью отвечает за нее. После подписания Сompromesso, составленного нотариусом, покупатель юридически обязан приобрести данную недвижимость.

собственник должен получить вид на жительство в стране не позже чем через 12 месяцев с момента ее приобретения. Правда, есть и положительный момент, близкий российскому менталитету: налог на приобретение недвижимости выплачивается на основании ее кадастровой стоимости, которая практически всегда значительно ниже рыночной. Другими составляющими 18%-ного налога являются комиссия риэлторскому агентству (5-6%), оплата услуг нотариуса (до 1%) и прочие налоги.

В Италии едва ли не самые высокие в мире налоги на приобретение недвижимости: в среднем они составляют 18%. В эту сумму входит 10%-ный налог на покупку недвижимости. Он может быть снижен до 4%, но лишь в том случае, если приобретается не элитная (площадью до 160 кв. м) и первая недвижимость в Италии. Кроме того, для снижения этого налога

Испанские берега

Ежегодный подоходный налог на недвижимость выплачивается муниципальным органам власти и зависит от размера недвижимости (включая земельный участок) и вида недвижимости (отдельный дом, обычная квартира или фешенебельная вилла). Обычно этот налог не очень высокий, а в случае, если владелец недвижимости имеет вид на жительство, не взимается. В случае непостоянного проживания на территории Италии он колеблется в пределах 20-30% от гипотетического кадастрового дохода от недвижимости (например, от сдачи ее в наем).

Интересные предложения встречаются в андалузском городе Марбелье. Здесь практически нет туристов, хорошая экология и развитая инфраструктура. И очень богатый ассортимент жилья — от апартаментов стоимостью 300 000 евро и выше до таун-хаузов (от 400 000 евро) и пафосных вилл по цене от 800 000 евро. А вот городок — яхт-порт Пуэрто-Банус может соперничать с Монако и Антибом не только дороговизной стоящих на причале судов, но и ценами на жилье. Нижний ценовой порог для 150-метровой квартиры составляет 350 000 евро, а стоимость вилл стартует от 1 млн евро.

В Испании россияне предпочитают селиться главным образом в курортных городках вдоль самого роскошного средиземноморского побережья Коста-дель-Соль. Здесь ласковое море, песчаные и галечные пляжи в бухтах, горный хребет Сьерра Бланка с хвойными лесами, пальмовые, оливковые рощи и дубравы, плантации цитрусовых, виноградника и миндаля в долинах. Рядом Севилья, где в Кафедральном соборе покоится прах Христофора Колумба, а на одной из улочек стоит дом Дон Гуана.

Один из наиболее благоприятных в климатическом плане районов Испании — побережье Коста Бланка от Валенсии до Торревьехи. Цены здесь самые разные — от демократичных 35 000 евро за крохотную студию до 5 млн евро за фешенебельную виллу. Самые дорогие районы этого побережья — Альтея, Бенидорм, Кальпе, Морайра, Хавея.

В других, менее популярных городах 80-километрового побережья Коста-дель-Соль (Михас, Фуэнгирола, Бенальмадена) цены на жилье значительно ниже. В поселках и небольших городках можно найти апартаменты стоимостью 200 000-300 000 евро, таун-хаузы стоимостью 400 000 евро и виллы стоимостью свыше 500 000 евро.

Процедура приобретения недвижимости в Испании достаточно проста. После того как выбран объект, составляется предварительный частный контракт купли-продажи, в котором наряду с прочими необходимыми данными обязательно указывается способ оплаты приобретаемой недвижимости. В большинстве случаев при подписании предварительного контракта достаточно выплатить 10% от общей стоимости объекта сделки, чтобы зарезервировать права на объект. Основной договор купли-продажи (Escritura Publica) оформляется в течение 1-3 месяцев после подписания предварительного контракта. Перед подписанием этого документа покупатель в присутствии нотариуса вносит оставшуюся часть оговоренных средств и становится полноправным владельцем недвижимости. После этого собственность надо обязательно зарегистрировать в Регистре собственности (Registro de Propiedad). Оформление необходимых документов в отличие от большинства стран занимает не более пяти дней.

Популярно у россиян и курортное побережье Коста Брава (“Дикий берег”). Каталония (столица — Барселона) — самая богатая провинция Испании и один из самых экологически благоприятных регионов не только в стране, но и в мире. Здесь сочные зеленые луга, мягкий морской климат и множество исторических памятников. В самых престижных населенных пунктах Коста Брава стоимость дома с индивидуальной планировкой или виллы может варьироваться от 450 000 до 5 млн евро. По свидетельству Алены Шварц, этот рынок достаточно быстро растет: только за шесть месяцев минувшего года стоимость 1 кв. м жилья на курортных побережьях Испании поднялась более чем на 12%.

Тихая и светлая лазурь

Налоги на приобретение недвижимости иностранцами составляют суммарно 9,5%. Эта сумма складывается из 1,5%-ной нотариальной пошлины за договор купли-продажи, 7%-ного налога на передачу владения в собственность и 1%-ной регистрационной пошлины. Правда, в некоторых провинциях Испании, например в той же Каталонии, нотариальные пошлины оплачиваются по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости недвижимости.

Другими популярными районами Лазурного берега являются Saint-Tropez, Cap Ferrat и Cap D'Antibes, на территории которых обитают всемирно известные знаменитости — политики, бизнесмены, звезды эстрады. За звездное соседство приходится дорого платить. Цена входного билета на сегодня составляет 2 млн евро — столько придется отдать поклонникам знаменитостей за виллу площадью 300 кв. м с большим земельным участком, расположенную в престижном районе Лазурного берега.

О курортах Лазурного берега писали часто. Так называется полоса гористого средиземноморского побережья Франции, протянувшаяся от границы с Италией на востоке до залива Фрежюс на западе. Здесь достаточно жаркое сухое лето и мягкая зима. Многие россияне уже приобрели или собираются приобрести недвижимость в столице Лазурного берега — Ницце, в Каннах и других популярных местах. В Ницце, например, небольшая студия на окраине стоит около 120 000 евро, а особняк площадью 300-400 кв. м — уже 700 000 евро и выше.

А в элитном местечке Saint-Jean-Cap Ferrat, где владеют недвижимостью актриса Деми Мур и компьютерный магнат Билл Гейтс, средняя стоимость квадратного метра оценивается в 4500-6000 евро.

Но это не предел. Одна фешенебельная вилла площадью 700 кв. м с панорамным видом на побережье, расположенная на пути из Канн в Антиб, например, продается сейчас за 6 млн евро. Стоимость 1 кв. м здесь несколько выше средней по району, составляющей 4000-5000 евро.

террасой-патио всего в 30 м от знаменитой набережной Круазетт стоят 450 000 евро.

Впрочем, есть гораздо более скромные, но не менее изящные предложения. Эксклюзивные апартаменты в Каннах площадью 100 кв. м с

Равнение на кондоминиум

Едва ли не самый дорогой участок Лазурного берега — княжество Монако. Цена 12 000-15 000 евро за 1 кв. м здесь в порядке вещей. Больше всего ценятся квартиры и дома с видом на улицы, где проводятся “королевские” гонки класса “Формула-1”, оборудованные яхтенными стоянками. Стоимость 1 кв. м в этом случае поднимается до 20 000-25 000 евро.

Наряду с хорошими транспортными развязками и привлекательными возможностями для бизнеса (включая щадящее налогообложение) это делает недвижимость на территории штата Флорида едва ли не самым привлекательных для иностранных инвесторов. Именно здесь работают известные девелоперские компании — WCI, Boca Developers, Turnberry и др.

Едва ли не одними из самых престижных в мире являются американские курорты на полуострове Флорида. Пальма первенства принадлежит Майами — центру целого крупного курортного района на Атлантическом побережье. Среднегодовая температура воздуха в этом районе составляет 25 градусов. По словам маркетингового директора представительства компании Florida Investment Marketing Ирины Гурко, штат Флорида — уникальный регион, куда стекаются как туристы, так и деловые люди. “В последние годы среди обладателей недвижимости увеличилось количество иностранцев — жителей Европы, Латинской Америки”, — отмечает она.

Последние несколько лет недвижимость во Флориде ежегодно растет в цене на 8-15%, а в самых привлекательных районах штата (например, в Майами или на престижном восточном атлантическом побережье) — на 20% и более.

Как и в любом звездном районе, дома, виллы и апартаменты во Флориде нельзя назвать дешевыми. Стоимость апартаментов с одной спальней площадью 526 кв. футов в новом элитном комплексе“Фонтенблю III” составляет на начальном этапе инвестирования $425 00 Впрочем, за эти деньги приобретается не голая коробка без отделки, а комфортабельная квартира в доме с развитой инфраструктурой. Это SPA- и фитнес-центры, комнаты для переговоров, клубные рестораны, а также многочисленные спортивные сооружения — беговые дорожки, теннисные корты и даже гольф-поля. Оплачивая стоимость апартаментов, жильцы одновременно приобретают и право пользования всеми благами.

Нестандарт

Особенную популярность в Америке снискали дома-кондоминиумы, возводящиеся, как правило, на условиях долевого инвестирования. Повышенный спрос наблюдается на объекты башенной архитектуры, позволяющие благодаря современным технологиям обеспечить обитателям практически полную изоляцию от шума и уникальные панорамные виды. Стоит подобное “приобщение к высокому” недешево. Например, компания Knight Frank предлагает к продаже апартаменты с 2-4 спальнями в нью-йоркском кондоминиуме One Central Park по цене $3,7-25 млн. Но приобретение недвижимости в кондоминиуме наделяет ее владельца не только определенными правами, но и обязанностями. Дело в том, что каждый кондоминиум имеет свой устав, обязательный для всех проживающих.

По мнению консультанта по элитной недвижимости компании Knight Frank Патрисии Леденевой, как и в туризме, потребители некоторое время присматриваются к новому направлению. В среднем на это уходит 5-10 лет. Леденева считает, что уже в самое ближайшее время российские ценители зарубежной недвижимости откроют для себя Таиланд. Сегодня в этой стране наблюдается оживление строительства в курортных зонах. Россияне известны здесь не только как покупатели недвижимости, но и как инвесторы, которые, в частности, совместно с тайскими девелоперами реализуют строительный проект в Патайе, подробности которого пока не разглашаются.

Ряд курортов, главным образом неевропейских, пользуются у россиян меньшей популярностью. Главная причина — общая мода на то или иное направление. Затем начинают играть роль такие факторы, как осведомленность по поводу законодательной базы конкретной страны, включая вопросы выдачи ипотечных кредитов.

Становится популярным Барбадос. Здесь стоимость виллы под ключ составляет от $1,5 млн до $4 млн. А роскошные апартаменты с 3-5 спальнями и личным пляжем непосредственно на берегу океана обойдутся в $2,75 млн и более.

Набирает вес и Кения — страна, где девственно-чистая природа сочетается с колониальной архитектурой дорогих вилл. Впрочем, и здесь можно найти вполне демократичные предложения. Домик на озере с четырьмя спальнями и двумя санузлами на земельном участке площадью 0,8 га, расположенный на острове, стоит “всего” $330 000.

Расцветает и другое арабское государство — ОАЭ. По словам Братиловой, здесь можно приобрести престижную и сравнимую с московскими мерками недвижимость — по $2000 за 1 кв. м. Элитные жилые комплексы, например 16-этажный “Пальм Роял” в Джебел Али, отличаются развитой инфраструктурой, включающей не только традиционные для подобных объектов бассейны и бизнес-центр, но и аквапарк и даже площадки для барбекю. Похоже, что россияне оценили подобное положение дел. Спрос растет настолько быстро, что специалисты рынка недвижимости уже поговаривают о формировании в ОАЭ целых “русских кварталов”.

Лазурный берег или Майами уже давно снискали славу всемирно известных курортов, а некоторые государства только начинают завоевывать авторитет в этой области. Например, Марокко, где король дал зеленую улицу иностранным инвестициям. Гектар земли в районе Агадира стоит всего $20 00 По словам менеджера по зарубежной недвижимости компании Paul's Yard Эллы Братиловой, подобными предложениями интересуются многие россияне.

— В названии ГУП фигурирует слово “экспериментальный”. В чем суть вашего эксперимента в строительстве?

Но некоторые направления остаются до сих пор нераскрученными. Недооцененными считают Болгарию и Турцию. Накануне вступления в ЕС, намеченного на 2007 г., они начинают целенаправленно привлекать внимание иностранных инвесторов. По словам Леденевой, стоимость квартир в кондоминиумах в Несебыре (черноморское побережье Болгарии) возросла за последние несколько лет в 2,5 раза. Стабильно растет в цене недвижимость и в других странах региона — в Турции и на Кипре.
23 февраля 1994 г. он сел за пустой стол в чужом доме под названием “офис” и начал создавать одно из самых мощных подразделений столичного стройкомплекса — ГУП “Управление экспериментальной застройки микрорайонов” (“УЭЗ”). Сюда пришли работоспособные энтузиасты, которым не платят высокой зарплаты и твердо обещают только одно — интересную работу. И пока Валерий Силин, генеральный директор ГУП “УЭЗ”, это обещание выполняет. В портфеле осуществленных проектов предприятия — жилой комплекс “Синяя птица”, Новая Олимпийская деревня, район Куркино, гаражи, горнолыжные склоны, множество региональных проектов — за 10 лет работы “Управления” построено более 1 млн кв. м жилых и коммерческих площадей. И сейчас Валерий Силин готовит “УЭЗ” к приватизации и полон оптимизма, несмотря на проблемы, свалившиеся на него этим летом, когда ГУП “УЭЗ” обвинили в нарушении финансовых обязательств.

Когда создавался ГУП, привычное сейчас слово “девелопер” не использовалось, как не было и понимания сути работы управляющей компании. Хотя изначально “УЭЗ” был девелопером и именно управлял проектами, называясь заказчиком-застройщиком и — в скобках — управляющей компанией.

— ГУП “УЭЗ” было создано в 1994 г. как первое предприятие в строительном комплексе с функциями по уставу не только заказчика-застройщика, но и управляющей компании для организации полного цикла в реализации крупномасштабных городских проектов комплексной застройки микрорайонов — от исходно-разрешительной документации до сдачи под ключ с решением вопросов финансирования, продажи квартир и обеспечения эксплуатации построенных объектов.

Руководитель одной местной управляющей компании со штатом всего 37 человек, занимающей небольшой домик в лесу, рассказывал мне о том, как они построили на Ближнем Востоке целый город. Тогда для меня это было откровением, мы долго обсуждали возможность управляющих компаний. В такой работе переплетаются знание экономики, финансов. Это по-настоящему интересно.

Один из примеров, прояснивших для меня сам смысл управления, я увидел в середине 90-х гг. во время командировки в Финляндию.

— В начале 90-х гг. массовым строительством монолитного жилья в Москве никто не занимался. До этого был эксперимент “Мосмонтажспецстроя” со строительством так называемых “чистых комнат” в Зеленограде. Тогда на пробу была куплена первая опалубка. А наш ГУП занялся именно домостроением не в качестве локального эксперимента, а масштабным строительством “монолита” кварталами. Как государственная, но не бюджетная структура ГУП развивает массовое монолитное строительство в комплексе с объектами инфраструктуры в столице и за ее пределами. Кроме того, ГУП “УЭЗ” стало родоначальником застройки микрорайонов по индивидуальным проектам без повторного применения. Этим и ценен монолит — возможностью создавать каждый раз новые проекты.

— Почему ГУП все 10 лет работы выбирал для своих проектов только технологии монолитного домостроения?

— Экспериментальность работы ГУП “УЭЗ” не ограничивается только проектами и технологиями, а распространяется на методы привлечения инвестиций. В числе первых мы применили те методы финансирования, которые сейчас широко распространены. Например, фьючерсную продажу жилья в рассрочку и рефинансирование стройки, которую применили ГУП “УЭЗ” и Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) еще в 1996 г. при строительстве жилого комплекса “Синяя птица” в Северном Бутове. После этого схема фьючерсных продаж получила юридическое обоснование и применяется сейчас повсеместно.

— В качестве управляющей компании ГУП “УЭЗ” занималось и привлечением инвестиций, и продажами построенного жилья. Какие финансовые схемы вы использовали?

Сюда же следует отнести и эксперимент с организацией деятельности “Строительной сберегательной кассы”, создание которой ГУП “УЭЗ” инициировало в 1998 г. Ведь лишь недавно ССК стала самодостаточным финансовым механизмом, а вначале для возведения первых домов приходилось использовать механизм консолидированного финансирования стройки с привлечением соинвесторов-строителей и товарных кредитов.

Новая для того времени схема использовалась и на строительстве Новой Олимпийской деревни, которое финансировалось в 1997-1998 гг. с привлечением кредитной линии Москомзайма с последующей продажей жилья и направлением всей выручки на погашение займов и в бюджет города. В итоге город полностью покрыл свои вложения и получил в городскую собственность ряд зданий, спортивных объектов и дополнительный доход в бюджет свыше 500 млн руб.

— Всего мы как заказчики за эти 10 лет выполнили работу по возведению более 1 млн кв. м. самых разнообразных сооружений. Сложным и одновременно самым первым нашим объектом стал комплекс “Синяя птица” с домами переменной этажности, детским садом, школой, подземным гаражом, магазинами и кафе, построенный на сложнейшем участке с перепадом высот до 30 м. Я впервые увидел эту площадку в марте 1996 г. Она была завалена строительным мусором, катушками от кабеля — такой футуристический лунный ландшафт — плюс яма, которая образовалась из-за выбранного “находчивыми” фирмами естественного местного грунта — первосортного песка. Мы подумали и решили ничего на площадке не менять и весь проект построили на основе нисходящей линии, уступами. Сейчас это прекрасно видно со стороны реки Битцы.

— Какие проекты было сложнее всего осуществить?

Другие технически трудные и важные для нас объекты — офисно-жилой комплекс в Банном переулке, эксклюзивный жилой дом “Пик мира” в Слесарном переулке, жилые комплексы

Вторым нашим значительным объектом — своеобразной визитной карточкой — стало строительство в 1998 г. микрорайона Новой Олимпийской деревни, построенного к проведению в Москве I Всемирных юношеских игр.

Помимо Москвы мы имеем богатый опыт работы за ее пределами: в Элисте строили Шахматную деревню, в Душанбе — Мемориальный комплекс в честь 1100-летия государства Саманидов, реконструировали фасады зданий, сейчас разрабатываем проект строительства в этом городе жилого комплекса. Мы строили жилые дома в Мурманске, получив опыт строительства “на скалах”, когда каждую траншею приходилось не раскапывать, а прямо взрывать. В Волгодонске, чем особо горжусь, мы построили дом в кратчайшие сроки — всего за девять месяцев. Сейчас занимаемся проектами строительства жилых микрорайонов в Рязани, Туле, Красногорском районе.

на улицах Лобачевского, Коштоянца, Никулинской, Удальцова и, конечно, управление строительством самого крупного на сегодняшний день для нас проекта — района Куркино.

— Приживаются, и довольно успешно. Например, в Волгодонске с нашей технической помощью ожил домостроительный комбинат, в Элисте получило развитие производство оконных блоков, в Рязани — монолитно-кирпичное строительство. Но, к сожалению, именно в этом городе у нас сейчас возникли проблемы. Наш проект в Рязани был продан некой фирме, найти которую мы пока не в состоянии — у нее нет ни офиса, ни телефонов. Я человек терпеливый, сутяжничать не привык, но в данном случае все-таки придется решать эту проблему через адвокатов, в суде.

— Приживаются ли строительные технологии Москвы в других регионах России?

— А сами вы какие уроки извлекли из проекта Куркина?

Но есть, конечно, и приятные моменты при трансляции опыта в регионы. Пример тому — за опытом строительства Куркина как отдельного, комплексного микрорайона к нам приезжали с Украины, из Белоруссии, Санкт-Петербурга. И я думаю, что Куркино окажет влияние на градостроительную политику многих городов.

В начале строительства застраиваемая территория представляла собой целину, чистое поле, требующее поднятия и освоения с нуля всех видов инженерии: транспортных и инженерных сетей, электроснабжения, теплоснабжения, канализации, водоснабжения и т. д. Необходимо учесть условия сложного ландшафта, где перепад высот достигает 40 м, а строительство некоторых микрорайонов ведется на трехступенчатых склонах.

— Район стал для нас и управленческим, и строительным, и архитектурным экспериментом. До этого в Москве не было ничего подобного. Реализация такого грандиозного замысла вызвала много трудностей и проблем, которые в начале пути невозможно было даже предвидеть. Никогда еще в столице не осуществлялась комплексная нетиповая монолитно-кирпичная застройка такого масштаба: Куркино разбито на 18 микрорайонов, в которых будут жить более 33 000 жителей и возводится более 900 000 кв. м жилых и нежилых помещений. Особая сложность — что этот район имеет статус особо охраняемой природной и историко-культурной территории Москвы и Подмосковья.

Каждый из 18 микрорайонов застраивался по индивидуальному проекту. С этой целью были привлечены все ведущие московские проектные институты и организации (всего более 25), которые вели параллельное со строительством проектирование. Одной из важнейших задач ГУП “УЭЗ” было увязать строительство магистральной инженерии со строительством жилья в разных микрорайонах, которое началось одновременно, обеспечить “вхождение” строительства в те микрорайоны, где были готовы инженерия и проекты застройки.

Финансово-экономическая трудность для строителей и большая удача для жителей в том, что плотность застройки в Куркине в два раза ниже, чем в Москве. На 1 га приходится 7500 кв. м площадей при среднем показателе по Москве 15 000 кв. м. Для строителей такая низкая плотность застройки увеличивает обременение — прокладка межквартальных инженерных сетей занимает около 12% в структуре стоимости строительства.

— Вам пришлось заняться и энергетикой?

В итоге мы получили огромный опыт и можем теперь строить проекты самой высокой категории сложности, на любой площадке, практически без электроэнергии (только при наличии газа).

— Генеральный инвестор Куркина — ДИПС. Насколько удобно и эффективно работать с госпартнером? Возможно, частный инвестор лучше бы справился с такой задачей?

— Да, у нас есть проект, который в случае реализации даст Москве альтернативную “Мосэнерго” электроэнергетику. Речь идет о многих тысячах мегаватт.

Все годы работы с ДИПСом я призывал департамент к совместной работе во всем. В том числе в плане финансовых отношений. Департамент — вполне демократичная структура, но государственная, не будем об этом забывать. У них тоже есть ограничения по лимитам платежей, по их распределению и т. д. А у нас, строителей, своя специфика: летом мы работаем активнее — потребность в деньгах больше, зимой — наоборот. Но нам удавалось находить общий язык. Когда у Департамента были какие-то финансовые затруднения, мы сами брали кредиты. И, кстати, нешуточные. Это было важно, чтобы не срывать сдачу домов в конце года. Если у ДИПСа случались такие разрывы в платежах, они одобряли привлечение нами кредитов и давали за нас необходимые гарантии под текущие денежные потоки, так как у нас, как у госпредприятия, собственного залога не было и быть не могло.

— Стоимость проекта, в котором площадь строительства только жилых домов превышала 900 000 кв. м, составляла $400 млн. Были предприняты попытки привлечь различных инвесторов, в том числе иностранных, велись переговоры с Всемирным банком при участии Госстроя РФ, Европейским банком реконструкции и развития и другими финансовыми институтами. Однако, учитывая важность и социальную значимость этого проекта для развития столицы, правительство Москвы приняло решение взять финансирование проекта в собственные руки — городским инвестором стал Департамент инвестиционных программ строительства города.

— Да, на застройку Куркина мы за три года набрали кредитов на 1,3 млрд руб. под гарантии денежных потоков ДИПСа, для того чтобы своевременно расплачиваться с поставщиками и подрядчиками. Все кредиты своевременно погашались, сейчас в действии два кредита.

— Кредит более чем на 1 млрд руб. на застройку Куркина в Банке Москвы тоже брали вы?

— Этот случай имеет свою предысторию. По мере застройки микрорайонов Куркина ДИПС решил проводить тендеры между различными генподрядчиками по проектам разных проектировщиков со снижением стоимости строительства зданий по сравнению с ценой, утвержденной экспертизой. Побеждали те компании, которые предложили наименьшую цену. Но появлялись дополнительные работы, не учтенные проектом. Эти повлекло неизбежное увеличение времени на согласования у проектировщиков, Мосгосэкспертизы и других организаций, утверждения и определения размеров и сроков финансирования у инвестора. А сроки строительства срывать было нельзя. Связующим звеном между сторонами был ГУП “УЭЗ” как генеральный заказчик. И мы оказались меж двух огней, вынужденно задерживая платежи генподрядчикам. Это, по сути, были текущие задолженности, присущие любому масштабному городскому проекту с одновременным вводом в действие большого количества жилья и инженерной инфраструктуры.

— Почему летом этого года возникла конфликтная ситуация с неплатежами подрядчикам?

В результате всех доплат стоимость строительства 1 кв. м жилья вместе с внутриквартальной инженерией составляет $447, а при возвращении остатков кредитов и оплате всех дополнительных работ до конца 2004 г. эти затраты достигнут $490-500 за метр.

Мы предвидели такие сложности и возможное увеличение стоимости строительства из-за дополнительных работ и в 2002 г. поставили об этом в известность власти города. В результате вышло распоряжение правительства Москвы № 752, в котором разрешалось учитывать и компенсировать такое “внеплановое” увеличение издержек.

— Учитывая подконтрольность ГУПа госпроверкам и связанные с этим дополнительные проблемы, не рассматриваете ли вы возможность приватизации предприятия?

А летом некоторые генподрядные организации, работающие в Куркине (“Империогранд”, “Крост”, “Форикс”, “Небоскреб-ГБ”), выступили в прессе с заявлением о долгах и претензиями к ГУП “УЭЗ” и ДИПСу. Мы, как и ДИПС, в свою очередь представили документально подтвержденные сведения по всем “жалобщикам”, объясняющие появившуюся искаженную информацию по возникновению текущих задолженностей этим организациям по строящимся объектам. Куркино строится с привлечением бюджетных средств города, поэтому прохождение денег здесь находится под строжайшим контролем городских ревизионных комиссий и управлений. ГУП “УЭЗ” подвергается подобным проверкам каждые 2-3 месяца (последняя была завершена в июле 2004 г.). По результатам работы этих комиссий никаких отвлечений бюджетных средств не выявлено, а следовательно, не возникает беспокойства, что кредиторская задолженность не будет закрыта.

— Что ожидают найти при таких проверках?

— Такие попытки были. ГУПы действительно очень легко проверять — у нас из 12 месяцев в году 5-6 месяцев идут проверки. В этом году за прошедшие восемь месяцев пять из них нас проверяют. Я даже в нашем офисе на Новом Арбате сделал для проверяющих специальную комнату.

Но мы этот намек государства хорошо поняли. И подали заявку на акционирование в 2005 г.

— Отвлекаем ли мы куда-либо деньги. Приходится каждый раз доказывать, что мы их не отвлекаем. Для того, например, чтобы списать нашу старую “Волгу” с остаточной ценой 1500-2000 руб., я должен идти и отвлекать аппарат Департамента имущества города Москвы (ДИГМ) на получение такого разрешения. Или, например, на привлечение коротенького кредита, буквально на 20 дней, я тоже должен получать отдельное разрешение. Это, конечно, сильно осложняет нам жизнь.

— Пока сам не представляю. Хотя мы и производственное предприятие, но приватизировать у нас, по сути, нечего — накопленный опыт разве что и менее сотни компьютеров.

— Что изменит для “Управления” переход к иной форме собственности?

— У нас были строительные мощности, но два года назад мы стали планомерно от них избавляться, продавать, так как содержать их стало менее выгодно, чем использовать технику подрядчиков. В этом смысле мы не выдерживаем конкуренции со специализированными компаниями, у которых именно на владении большим парком спецтехники построен бизнес. Но мы умеем выполнять не менее важную работу — управлять проектами. И делаем это, по-моему, очень неплохо. На том и стоим.

— Как — у строительного предприятия, у ГУПа должны быть какое-то производственные мощности?



Главная --> Публикации