Главная --> Публикации --> Мы с высоты вам шлем привет После сноса гостиницы в зарядье не будет стекла и бетона Почему дорожает жилье в чехии? В москве - как дома Как стать идеальным заемщиком?

Всероссийский выставочный центр занимает 240 га в Северо-Восточном округе столицы. На них расположены 70 павильонов с выставочной площадью 170 000 кв. м. По данным ОАО "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр" (ГАО ВВЦ) , управляющего комплексом, износ старых павильонов, построенных во времена СССР, составляет 70 - 100%.

Впервые за два десятилетия на территории бывшей ВДНХ начинается строительство нового выставочного павильона, который будет больше всех, построенных в советское время. Чтобы конкурировать с "Крокус-Экспо", ГАО ВВЦ собирается к лету 2005 г. построить комплекс площадью 40 000 кв. м. Финансировать проект, который обойдется в $30 - 40 млн, по замыслу ВВЦ должны помочь компании, занимающиеся выставочной деятельностью.

По данным компании Crocus International, в 2003 г. в Москве продано 850 000 кв. м выставочных площадей. Из них 210 000 кв. м продал "Крокус Экспо".

Акционеры ГАО ВВЦ - правительство Москвы (30% ) и Минимущество РФ (70% ).

"Ведомости" опросили несколько компаний - членов Российской гильдии выставок и ярмарок, но ни одна из них не подтвердила своего участия в переговорах с ВВЦ. Впрочем, некоторые из них заинтересовались проектом.

Как рассказал "Ведомостям" генеральный директор ГАО ВВЦ Магомет Мусаев, новый павильон будет построен между двумя существующими - N 69 и N 7 Эти два павильона площадью по 15 000 кв. м - одни из самых больших на выставке, они появились в конце 1980-х гг. Новостройка будет больше, чем оба эти павильона. По словам Мусаева, площадь нового здания составит 40 000 кв. м. Строительство начнется в этом году и должно завершиться к лету 2005 г. , говорит Мусаев. Стоимость проекта, по данным сотрудников ВВЦ, приблизительно оценивается в $32 - 40 млн (из расчета $800 - 1000 за 1 кв. м). Финансировать строительство ГАО ВВЦ намерено при участии инвесторов. Мусаев говорит, что вложить деньги в строительство готовы и компании, занимающиеся выставочной деятельностью. "Выставочному оператору выгодно быть совладельцем комплекса и получать преимущественное право проведения собственных выставок", - говорит руководитель ВВЦ, но потенциальных партнеров до завершения переговоров называть не стал.

Это признают и представители правительства Москвы, акционера ГАО ВВЦ. "Выставки уходят в "Крокус", потому что в пределах Москвы другого такого павильона нет", - заявил вчера на заседании столичного правительства замруководителя департамента науки и промышленной политики Лев Вольдман. По его словам, на территории ВВЦ необходимо как можно быстрее создавать современные павильоны, чтобы не потерять те выставки, которые там сейчас проводятся.

"К сожалению, мы не знаем об этой инициативе", - посетовал председатель совета директоров выставочной группы Interpolitex Сергей Маричев. Как руководитель выставочной компании, он "был бы очень заинтересован в получении собственных выставочных площадей, пусть и не в 100% -ной собственности, а хотя бы в частичной". Зинаида Сацкая, руководитель пресс-службы выставочного холдинга МVK (управляет комплексом "Сокольники") , говорит, что компания не получала предложения участвовать в строительстве павильона на ВВЦ, хотя проект может быть ей интересен, ведь сейчас у МVK не хватает места для размещения своих выставок и холдингу приходится арендовать их у "Крокус Экспо". Этот комплекс, открывшийся в конце 2003 г. на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД, - единственный в столичном регионе соответствует международным стандартам.

Смогут ли новые павильоны ВВЦ конкурировать с "Крокус Экспо" по цене, пока не ясно. Мусаев не назвал предполагаемую стоимость аренды площадей в новом павильоне. "Крокус Экспо", по словам владельца комплекса Араса Агаларова, сейчас продает свои площади организаторам выставок по 3 евро за 1 кв. м. Аренда "советских" павильонов на ВВЦ сейчас обходится в $1,4 в сутки.
Рынок недвижимости Подмосковья в последнее время активно укрепляет позиции и становится все более привлекательным для жителей столицы и области. 19 мая 2004 года Гильдия риэлторов Московской области (ГРМО) проведет в Люберцах Первую конференцию по недвижимости Московской области "Рынок недвижимости Подмосковья. Состояние. Перспективы развития". Мероприятие пройдет при поддержке Московской государственной юридической академии, Российской гильдии риэлторов, Ипотечной корпорации Московской области.

По словам Мусаева, ГАО сейчас разрабатывает проект строительства еще нескольких крупных выставочных павильонов общей площадью 150 000 кв. м, но место для них еще не определено.

Организаторы конференции ставят перед собой цель - объединить усилия государственных и риэлторских структур для создания цивилизованного рынка недвижимости в Московской области. Кроме того, событие призвано показать значимость общественных объединений в работе риэлторских организаций. Одна из самых важных задач конференции, по мнению Константина Манченко, продвижение сертификации и стандартизации профессиональной риэлторской деятельности как гаранта качества. На любом цивилизованном рынке существуют определенные стандарты деятельности, которые должны соблюдаться работающими на нем фирмами. После отмены лицензирования на подмосковном рынке недвижимости появилось множество фирм, работающих вне правового поля, - соответственно, возросла роль общественных организаций. Участники же Гильдии риэлторов Московской области находятся под постоянным контролем Комитета защиты прав при гильдии. Как сообщил исполнительный директор ГРМО Александр Макаренко, из 7 обращений с претензиями по качеству услуг в прошлом году только два решения принято в пользу фирм-членов гильдии, а все остальные - в пользу клиентов. Таким образом, бренд гильдии становится своего рода знаком качества.

Событие обещает стать знаковым для риэлторов Подмосковья. По предварительным подсчетам, конференцию посетит более 300 профессиональных участников рынка недвижимости: риэлторы, оценщики, страховщики и аналитики. Президент ГРМО Константин Манченко уверен, что конференция будет интересна и для московских риэлторов, так как в настоящее время многие московские компании активно работают на подмосковном рынке недвижимости. На данный момент заявки на участие в конференции подали более 20 крупных московских компаний, в том числе "МИЭЛЬ-Недвижимость".

В работе конференции предполагается участие представителей Правительства Московской области, а также других ключевых органов исполнительной власти Московской области - Министерства имущественных отношений, Министерства строительного комплекса и т.д. В ближайшее время планируется встреча генерального директора ГРМО с губернатором московской области Борисом Громовым, на которой будут обсуждены методы взаимодействия и перспективы сотрудничества.

Гильдия риэлторов Московской области образовалась 7 лет назад для объединения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, работающих в сфере недвижимости. В своей деятельности ГРМО руководствуется Уставом гильдии и Кодексом профессионального поведения и этики. На данный момент членами ГРМО являются более 130 организаций Москвы и Московской области, среди которых - агентства недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость", "Арсенал Холдинг", "БЕСТ", "Азбука жилья", "Кутузовский проспект" и другие.

Вторая часть конференции будет посвящена ипотечному кредитованию в Подмосковье. Генеральный директор Константин Манченко подчеркнул, что ипотека в Подмосковье набирает обороты, этой проблеме уделяет большое внимание губернатор Московской области, и на сегодняшний день достигнута договоренность о сотрудничестве ГРМО и Ипотечной корпорации Московской области (ИКМО). Вице-президент ГРМО Юрий Алексеев, являющийся одновременно и директором "Подольской жилищной инициативы", на примере Подольска расскажет об активном развитии ипотеки в Московской области. Полезным для участников будет доклад о практике работы с банками Московской области. По итогам конференции планируется выпустить справочник "Кто есть кто на рынке недвижимости Подмосковья", в который войдут самые надежные и профессиональные фирмы, работающие в московской области.

Участникам конференции будет предложена насыщенная деловая программа, которую можно условно разделить на два раздела. Первая часть будет посвящена в большей мере правовым аспектам ведения риэлторского бизнеса. О новом в законодательстве расскажет Константин Апрелев, который входил в рабочую группу по внесению поправок в закон о риэлторском бизнесе. Помимо презентации Системы добровольной сертификации качества риэлторских услуг, особое внимание организаторы советуют обратить на доклад "Гарантии. Безопасность. Обязательства. Взаимоотношения клиент-агентства недвижимости". Доклады о состоянии и перспективах рынка недвижимости Подмосковья и строительного комплекса Московской области, а также о страховании в сфере недвижимости будут интересны и столичным, и подмосковным риэлторам. В связи с принятием нового Земельного кодекса особенно актуальным станет доклад на тему "Земельные отношения. Особенности работы в Московской области". Министр образования Московской области Лидия Антонова, входящая в Комитет по опеке, расскажет об особенностях покупки недостроенного первичного жилья с одновременной продажей вторичного жилья, в частности, о процедуре получения разрешения на эту сделку из органов опеки.

О бизнес-процессе

По приглашению Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции столичного правительства Москву посетил Фрэнк Уильямс – руководитель американской компании «Фрэнк Уильямс и партнеры». Уильямс считается сегодня самым известным в мире проектировщиком небоскребов. На пресс-конференции он рассказал российской аудитории о прошлом, настоящем и будущем небоскребостроения.

Среднестатистический американский небоскреб имеет высотность 50 и более этажей. Их площадь составляет от 40 тыс. кв.м, при этом высота – 200 м и выше. То есть периметр здания не очень большой. В высотных зданиях размещаются административные, офисные, торговые, жилые комплексы, а также фешенебельные гостиничные сети. И в этом тоже отличие российских высоток от американских – последние очень функциональны. Кроме того, такой «разброс функций» помогает владельцам диверсифицировать бизнес – в период экономического спада, когда арендные ставки на офисы падают, доходность «вытягивает» жилье. И наоборот.

«С самого начала, то есть с 20-х годов ХХ века, времени первых небоскребов, американское государство уважительно относилось к своей истории, чего не всегда хватает вам (России – Ред.). Гостиницы XVII–XVIII веков были реконструированы, сохраняя внешний облик здания без изменений, внутреннюю их часть заполняют современной начинкой и средствами передвижения, а к зданию пристраивают высотные дома.

Жить на пятом или сорок пятом этаже высотки – личное дело каждого американца. Жилые комплексы американских небоскребов оборудованы просторными, зачастую 2-уровневыми апартаментами с двумя и более спальнями. На верхних этажах зданий присутствуют террасы для прогулок и лоджии, на которых американцы обычно хранят свои велосипеды или даже сноуборды.

При проектировании применяются различные архитектурные решения, и если административные и офисные помещения, магазины, прачечные, спортивные терминалы на первых этажах, скорее правило, нежели исключение, то рестораны можно встретить и на самых верхних и на самых нижних этажах небоскребов. Подземную часть зданий зачастую отдают под кинотеатры, торговые объекты и многоуровневые подземные автопаркинги.

При проектировании высоток американские специалисты учитывают множество факторов. Пристальное внимание уделяется «уязвимым местам» и «зонам риска» – фундаменту и аэродинамическим характеристикам здания, сейсмическим особенностям территории, силе ветра в тот или иной период года. Трагедия 11 сентября 2001 года (обрушение вследствие террористического акта двух башен-близнецов Всемирного торгового центра) внесла коррективы в работу американских архитекторов, инженеров, проектировщиков и проверяющих ведомств. Среди последних требований к пожарной безопасности высоток – обязательное использование негорючих отделочных материалов, оборудования.

О безопасности

Но поручать следить за безопасностью небоскребов только застройщикам и управляющим компаниями нельзя, потому что не исключен так называемый «корпоративный интерес», или «экономия на издержках». Потому в США за возведением и эксплуатацией высотных зданий следят несколько независимых экспертных компаний. Кроме того, жильцы могут обратиться к специальным общественным организациям, которые также осуществляют контроль за эксплуатацией «особых объектов» (кроме небоскребов это атомные станции, аэропорты и т.п.).

Каждый небоскреб оборудован двумя изолированными системами лестничных спусков. Они имеют большую пропускную способность, высокую степень защиты от проникновения дыма. Кроме того, предусмотрены просторные лифты и быстрые эскалаторы, дополнительные системы связи с пожарной и спасательной службами. И еще обязательна вертолетная площадка наверху. Вы должны предусмотреть такие форс-мажорные обстоятельства сразу, чтобы не учиться на горьком опыте.

О строительстве и эксплуатации

Для строительства небоскребов в США существуют общие нормы и правила, но для каждой новой высотки разрабатывается еще и отдельная документация с учетом специфических характеристик. Насколько я знаю, отдельная документация в России на высотки составляется, а общая – нет. Это опасная ситуация.

Всем известно, что в России суровый климат, и потому вы, в отличие от коллег из азиатских стран, где сейчас наблюдается наибольший прирост числа небоскребов, должны держать в уме много дополнительных вещей. Например, проблема снега. В США и Канаде существующие технологии теплообогрева крыши сводят эту проблему на «нет». В то же время американские архитекторы работают над тем, как решить проблему сосулек, свисающих с крыш высотных зданий. Я знаю, что интересные разработки в этом направлении у вас есть – интересно будет воспользоваться ими и нам. (Видимо, Ф. Уильмяс имел в виду российские лазерные установки, которые «дробят» сосульки. Применение такого лазера в московском ЖКХ намечено уже на зиму 2004–05 гг. – Ред.)

Американские строители используют цикл работы, при котором этаж здания возводится в течение 2–3 дней. С учетом полного цикла на 50-этажный небоскреб уходит 1,5–2 года, при этом американским девелоперам выгоднее строить быстрее т.к. в этом случае процент по банковским кредитам для них меньше. Однако чтобы выполнить все требования по безопасности в полном объеме, строительство приходится затягивать.

В основе высотных зданий будущего, по-моему, будут лежать водородные технологии. Мы видим серьезные перспективы в использовании водородных ячеек. Это своего рода синтезаторы тепловой энергии для здания. Суть такого процесса – химическая реакция с водородом. Среди отходов высокотехнологичного производства – безвредные вода и углекислый газ.

О будущем небоскребостроения

О себе, о творчестве

Не секрет, что здания из железа не отличаются хорошей звукоизоляцией. Американские специалисты работают над улучшением изоляции стен высотных зданий. Мы также развиваем технологию фотоэлектрических ячеек – наши новые разработки на 20% эффективнее существующих аналогов и не потребуют большого количества дополнительной электроэнергии. Все это важно для создания автономной среды обитания в высотке. Например, лифты никогда в таком доме не должны останавливаться. Знаменитый «черный вторник» (когда в 2003 г. все северо-восточное побережье США и Канады – в том числе Нью-Йорк и Торонто – было обесточено на сутки в результате аварии в системе электропередачи – Ред.) показал техногенную уязвимость небоскребов.

Первым моим проектом стал небоскреб Дональда Трампа на Таймс Сквер. В настоящий момент я работаю над двумя проектами в США. Один из них – небоскреб «Regent Tower» в Нью-Йорке, общей площадью 45 тыс. кв.м. Он будет иметь несколько изюминок: особая конструкция здания, обусловленная близостью к метро, 6-уровневый автомобильный паркинг под зданием небоскреба. Второй проект – 5-звездочный отель с ресторанами, фитнес-центрами, магазинами и парковками.

Я живу в спроектированном мной же 36-этажном небоскребе под названием «Парк Бельведер» в Нью-Йорке. Я вообще полагаю, что архитектор должен жить в спроектированном лично им объекте. Только так он на себе может понять плюсы-минусы проекта, и не допускать повторения ошибок в будущем.

От слов – к делу

Может быть, я возьмусь и за проект высотного здания в Москве – я всю жизнь любил преодолевать трудности. Владимир Ресин (руководитель стройкомплекса Москвы – Ред.) предложил нам создать совместный институт по проектированию высотных зданий. Мы готовы начать работу прямо сегодня. Это словно предложение вступить в брак, на которое мы сразу же согласились».
Последние два года об ипотеке не говорил только ленивый. Но слова редко становились действительностью – для реализации идеи не хватало то денег, то законов, то исполнителей, то политической воли. Лучше всего о месте ипотеки в нашей жизни сказал Президент РФ Владимир Путин, отвечая по прямой линии гражданам России: «Само слово «ипотека» – большая загадка для граждан. И здесь нужно заниматься разъяснением».

Зашевелилось и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Одно из предложений Агентства – это удешевление кредита. Правда, самостоятельно АИЖК сделать этого не может – прерогатива в данном направлении принадлежит Правительству РФ. Косвенно сторону АИЖК принял председатель Правительства РФ Михаил Фрадков, подписав постановление о предоставлении федеральному агентству очередной порции госгарантий. Этот документ предусматривает выпуск документарных облигаций с погашением 1 февраля 2010 г. Госгарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода в размере до 2,5 млрд руб. Правда, и такой подарок АИЖК может не «переварить». Так, на одной из пресс-конференций бывший вице-премьер Владимир Яковлев на наш вопрос о финансировании ипотечной программы признался, что из 11 млрд руб., которые предусматривались в федеральном бюджете 2003 г. на развитие ипотеки, удалось потратить через АИЖК только 9 млрд, остальные 2 млрд руб. так и не нашли адресата.

Нельзя сказать, что исполнительная и законодательная власти не предпринимают усилий по продвижению ипотеки из виртуальной в реальную жизнь. Так, замглавы Мин-экономразвития РФ Аркадий Дворкович объявил, что Правительство внесло в Госдуму пакет законопроектов по ипотеке. Вероятное время его принятия – июль текущего года.

На апрель 2004 г. ипотекой в России занимались 146 банков, тогда как в 2002 г. их число составляло только 6 Как и прежде, крупнейшим из них был DeltaCredit. Так, на 2004 г. его активы запланированы в объеме $0,5 млрд.

Банки вкладываются в ипотеку

В конце 2003 г. Международная финансовая корпорация оценила рынок ипотеки в России в $150–200 млн в год. Или менее 0,01% ВВП. И если в новом году удвоить такой жалкий показатель, это будет почти революцией.

Но вот другая важная цифра. За 5 лет работы DeltaCredit предоставил 2300 ипотечных кредитов на общую сумму $85 млн. И это показатели лидера по ипотеке! Для сравнения: за эти же 5 лет в Москве было сдано около 200 тыс. новых квартир, еще столько же квартир поменяло своих хозяев на вторичном рынке. То есть в общем объеме сделок с квартирами на московском рынке недвижимости доля DeltaCredit составляет менее 0,1%.

Непомерные проценты

Владимир Аверченко, руководитель Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ сетует на несовершенство законодательства в отношении ипотеки. А в самом ведомстве полагают, что в России, по сути, не создан и первичный ипотечный рынок. А еще нет опыта судебной практики, статистики дефолтов, современного жилищного законодательства…

Слишком сложна и процедура выдачи ипотечных кредитов. Главное тут – невозможность документального доказательства доходов граждан. Сегодня большинство москвичей, обращающихся за кредитами, могут доказать доход не более $500 долларов в месяц на члена семьи. И только около 6% семей москвичей, по данным Москомстата, имеют документально доказанный доход в $800 на человека – именно эта сумма сегодня и является пороговой для положительного решения о выдаче кредита банком. Впрочем, даже имея такой доход, гражданин может рассчитывать на процентную ставку на уровне 15% годовых (при более высоком доходе ставка уменьшается до 12%) и сумму максимального кредита в $30–35 тыс. (В США, например, 10-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой можно взять под 5–5,5% годовых, а 30-летний – под 4,5–5,3% годовых, включая всевозможные банковские сборы.)

Экономисты, в частности бывший министр финансов Михаил Задорнов, кроме вышеперечисленных факторов еще указывают и на высокие процентные ставки по ипотеке. Сегодня они колеблются от 11% до 18% годовых в валюте. По мнению М. Задорнова, жилищное кредитование заработает только тогда, когда ставки опустятся хотя бы до 7% годовых. Но об этом остается только мечтать – Центробанк установил в начале года ставку рефинансирования на уровне 12%. И данный показатель – ориентир для коммерческих банков: ниже этой планки выдавать кредиты им будет просто невыгодно.

Высокими остаются и накладные расходы заемщика. Так, оформив ипотечный кредит, надо выплатить комиссионные банку за выдачу кредита (до $500), 1,5% от стоимости ссудной задолженности надо отдать нотариусу за заверение сделки, от 3 до 6% стоимости сделки – риэлтору, около 1,5% стоимости остающейся ссудной задолженности надо ежегодно выплачивать страховой компании за страхование своей жизни, временной потери трудоспособности, прав собственности на квартиру и самой квартиры. Нередко еще необходимо отдать до $200 оценщику при покупке квартиры на вторичном рынке. То есть за 1-комнатную квартиру стоимостью $50 тыс., кроме прямых банковских расходов, придется еще выложить минимум $3,5 тыс.

Кроме того, банки ссылаются и еще на ряд трудностей при выдаче кредита. Так, Гражданский и Жилищный кодексы РФ защищают конституционное право граждан на жилье, лишая банки правовой возможности обратить взыскание на единственно пригодное для жизни жилое помещение независимо от того, за счет каких средств оно приобретено. Но есть у наших банков и «сладкая пилюля» – возврат ипотечных кредитов в Москве: по данным АИЖК этот показатель находится на уровне 99,5%. Такой цифрой не может похвастаться ни одна страна в мире.

Еще одна проблема, которую косвенно «раздувает» ипотека, – рост цен на рынке недвижимости. Например, на проведенном институтом «Восток-Запад» в Лондоне закрытом круглом столе, посвященном проблеме развития ипотеки, в котором участвовали российские и западные эксперты, в т.ч. руководители Минфина РФ, ЦБ РФ, АИЖК и представители обеих палат Федерального собрания, общее мнение было следующим. Предложение жилья в России может не успеть за спросом, простимулированным ипотекой, поскольку рынок застройщиков слишком монополизирован. Поэтому есть опасность, что ипотека приведет к росту цен на недвижимость, т.е. отсутствие достаточной конкуренции подтолкнет цены.

Маховик закрутился

Схемы на практике

Примерно такого же мнения придерживается замдиректора по ипотечному кредитованию компании «Московский ипотечный центр» Максим Силаев: «Уже сегодня увеличение продаж квартир за счет ипотечного кредитования начинает раскручивать маховик роста цен на рынке недвижимости».

Что касается сроков, на которые банки предоставляют кредит, то большинство ограничивается 10 годами. Минимальный срок – 5 лет – установил все тот же Московский кредитный банк. На 20 лет готов предоставить кредит Внешторгбанк, на 15 лет – 1 ОВК, Дельта-кредит, Райффайзенбанк и Диалог-оптим.

Сейчас схема ипотечного кредита во всех московских банках выглядит примерно одинаково: кредит сроком на 10-15 лет выдают под 12–13% годовых в валюте. Собственный взнос заемщика составляет примерно 30%. Под 11% готовы кредитовать Сбербанк и Внешторгбанк, однако, для того чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо привести с собой двух поручителей. Впрочем, по статистике риэлторских агентств, активно сотрудничающих с ипотечными банками, в Москве наибольшей популярностью пользуется именно СБ РФ. Новый игрок ипотечного рынка – банк Диалог-оптим – установил 11% годовых. Инвестсбербанк кредитует под 12–13% годовых, МДМ-банк – под 11–15%, Собинбанк – 14%, ЕТБ – 10–14%. Самую высокую ставку – 16% – декларирует сегодня Московский кредитный банк, который, помимо всего прочего, требует от заемщиков московской прописки.

Если вы берете кредит на покупку строящегося жилья, то банк установит вам две процентные ставки: на этапе строительства (инвестирования) вы будете платить завышенную, а на этапе собственности – стандартную. Фора-банк, Инвестсбербанк и ОПТБанк поднимают процентную ставку на этапе инвестирования примерно до 20–22% годовых. И один только Сбербанк установил единую ставку на обоих этапах – 11%.

Первоначальный взнос по-прежнему равен 30% от стоимости квартиры. Многие банки в маркетинговых целях начали смягчать условия и декларируют 15-25%, как поступают, например, Внешторгбанк, Инвестсбербанк, Международный промышленный банк и Фора-банк. На деле оказывается, для того, чтобы внести 20% от суммы квартиры, нужно либо покупать квартиру на вторичном рынке, либо дорогое жилье стоимостью выше $100 тыс. Другие банки, наоборот, требуют от заемщика взноса, превышающего стандартные 30%, как, например, Собинбанк.

Кассы, которые строят

В каждом банке также имеется минимальный набор требований к желающему взять кредит: возраст от 23 до 45 лет, минимум полгода работы в одной компании и отсутствие кредиторской задолженности в прошлом.

По условиям ССК, 50% стоимости квартиры вносится в ходе строительства, по его окончании квартира оформляется в собственность, а на оставшиеся 50% дается ипотечный кредит.

У некоторых участников ипотеки существуют принципиально иные схемы работы. Так, Строительная сберегательная касса (ССК) выбрала немецкую модель строительной ипотеки. Первичным источником в этой модели кредитования служат не банковские ресурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. Покупатель на период строительства является вкладчиком (соинвестором) под 1,5–3%, а затем – получателем ипотечного кредита, ставка по которому определена в 5–8% годовых.

Стоит ли рисковать?

В случае если покупатель по каким-либо причинам не может выплатить остаток кредита, он не рискует оказаться на улице: в любом случае ему будет предоставлена квартира, правда, иной стоимости. Например, если покупатель приобрел через ССК большую квартиру в кирпичном доме улучшенной планировки, ему может быть предложена квартира в монолитном или панельном доме, где стоимость квадратного метра жилья ниже. Все сделки между ССК и клиентами обязательно страхуются. В случае, если у собственника жилья – должника по кредиту – возникли проблемы с выплатой по состоянию здоровья (например, он стал инвалидом), все затраты по квартире согласно договору несет страховая компания.

Но, как полагают специалисты рынка недвижимости, правильно называть ЖСК «кассами взаимопомощи». В рекламных проспектах различных ЖСК говорится, что они оказывают материальную помощь всем своим членам за счет средств, внесенных пайщиками, а не через банки или иные коммерческие организации. Но, предупреждают кооператоры, членам ЖСК помимо паевых предстоит выплачивать и другие взносы на квартиру: вступительные и членские, для обеспечения хозяйственной деятельности кооператива, в частности на зарплату сотрудников, рекламу и организационные расходы.

«Континент Россия» и в случае с ипотечным кредитованием ищет свой самобытный третий путь. И таковой найден – это жилищно-строительные кооперативы. В первую очередь привлекает многих потенциальных новоселов ностальгическая аббревиатура, отсылающая к строительному опыту застойных времен.

Но вот вопрос: почему у ЖСК при столь привлекательных условиях кредитования нет наплыва клиентов? Ответ на этот вопрос дал юрист риэлторского агентства «Новый город» Алексей Молодецкий: «Дело в том, что специального закона о ЖСК нет, их деятельность регулируется массой вспомогательных законов. Но главное, ЖСК – это паевая организация, и если кооператив прогорает, то оказывается, что никто никому ничего не должен. Это относительно эффективная система ведения хозяйственной деятельности, но в то же время очень рискованная».

Упрощенно схема работы ЖСК выглядит так. Вы вносите от 50% стоимости жилья и тут же можете вселиться в выбранную вами квартиру на условиях выплаты 1,5–14% годовых в валюте от суммы привлеченных средств. Еще один вариант: периодическое вложение денег на счет ЖСК до тех пор, пока общая сумма не достигнет 50% стоимости квартиры. На эти накопления даже начисляется небольшой процент – от 2% до 6% в валюте. Затем следует все та же покупка недвижимости в рассрочку.

«Скрытую прибыль кооператив может извлекать из роста рынка недвижимости, – рассказывает главный специалист строительного комплекса Москвы Алексей Введенский. – Например, можно на взносы пайщиков купить квартиру в новостройке. Через полгода кто-то из тех же членов кооператива захочет взять ее, но ему придется отдать за это жилье на 15–20% больше первоначальной цены».

Эффективность, по словам А. Молодецкого, заключается в том, что руководят ЖСК все его члены, а оперативной деятельностью занимается избранный совет. К тому же самороспуск может произойти только в том случае, если за него проголосуют все члены ЖСК. Такая схема работы исключает повышенные риски, связанные с хозяйственной деятельностью. Но в то же время есть риски другого характера. В случае финансовой несостоятельности ЖСК или его закрытия надзирающими органами жилье приобре-тает непонятный статус – по закону долю в нем имеет каждый пайщик кооператива.



Главная --> Публикации