Главная --> Публикации --> Коммерческая недвижимость: металлический бум Московская область: минское направление Гименей превратится в торговый центр No comments… Вблизи от шума городского


Впечатление такое, что вся Россия устремилась за жильем в московский регион. Те, у кого кошелек потяжелее, покупают в столице. Обладатели более скромных бюджетов оседают в дальнем и среднем Подмосковье. Стоит ли удивляться, что цены на жилье стабильно растут? Регионов в России много.

Московское правительство заинтересовалось вложениями в строительство элитной жилой недвижимости в центре Москвы. Об этом в четверг заявил сопредседатель комиссии Мосгордумы и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства Михаил Москвин-Тарханов. При этом столичные власти намерены вкладывать свои средства в элитное строительство и получать прибыль, а для решения проблем с местными жителями, которых необходимо будет отселить, и памятниками архитектуры - нанять специальные управляющие компании.
"Говоря, что в Москве не охраняется культурное и историческое наследие, явно лукавят, - начал издалека депутат Москвин-Тарханов. - Москва гораздо более бережно охраняется, чем Берлин. А если вы посмотрите на лондонский Тауэр, то обнаружите, что за ним виднеется безобразное тридцатиэтажное здание американского посольства. Конечно, провинциальные города сохраняются гораздо лучше, чем столицы. В России, например, Санкт-Петербург имеет хорошие шансы сохранить исторический облик. Если мы не будем обновлять исторический центр, то очень быстро войдем в аварийность". Такое заявление было сделано на пресс-конференции, посвященной новым подходам к инвестированию в жилую недвижимость, которая по так и оставшейся тайной причине проводилась совместно Михаилом Москвиным-Тархановым и девелоперской компанией "Арт-билдинг". При этом депутат подчеркнул, что, выбирая коммерческий подход, они, в смысле власти, вынуждены идти на некие жертвы. Ответ на вопрос: "К чему бы это?" нашелся очень быстро: депутат неожиданно заявил, что московское правительство намерено заняться инвестициями в строительство элитного жилья в центре города. Но тут же оговорился, что этот вопрос сейчас обсуждается.
Схема инвестирования, по словам депутата, должна выглядеть следующим образом. Московское правительство в лице Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) будет вкладывать деньги и, соответственно, получать прибыль. Получить в ДИПСе ответ на вопрос, знают ли они о намерениях депутата, RBC daily вчера не удалось. При этом элитное жилье будет строиться целыми кварталами. "Берется один квартал, застраивается или реконструируется, потом создается некая легенда, после чего элитное жилье будет хорошо продаваться, - считает депутат. ? Например, так же, как было в Куркино. Мы, прямо глядя в глаза иностранным журналистам, рассказывали, что здесь уникальное место, на котором славяне селились в очень небольшом количестве, поэтому здесь и будет Лозанна, Русская Швейцария. Этот подход имел успех". Впрочем, самостоятельно заниматься придумыванием легенд, застройкой и сбытом московское правительство, по словам Москвина-Тарханова, не намерено. "Мы будем нанимать девелоперов или управляющие компании, чтобы на наши деньги они проводили реконструкцию кварталов в центре Москвы, превращая их в элитные", - сказал депутат RBC daily. Возникшую догадку о том, что одной из таких компаний будет "Арт-билдинг", директор которой сидел рядом с депутатом, оба быстро развеяли. Г-н Москвин-Тарханов заверил RBC daily, что с директором означенной компании Андреем Анохиным он познакомился только что. На этой версии настаивал и г-н Анохин, зачем-то пытавшийся убедить RBC daily в том, что его компания не принадлежит ни к каким группам влияния и никем не ангажирована, несмотря на тот факт, что раньше г-н Анохин работал в ДИПСе, а сейчас занимается реконструкцией центра.
Хотя списка управляющих компаний, которые депутат предлагает привлечь к проекту реконструкции центра, нет, но их функции уже понятны. Девелоперы станут не только привлекать непосредственных подрядчиков, но и заниматься проблемами выселения коренных обитателей кварталов. Впрочем, Москвин-Тарханов заверил, что в Бутово или Марьино никого переселять не станут: переселение будет вестись точно в рамках одного округа. В Мосгордуме в настоящее время рассматривается проект постановления, который предусматривает переселение жителей в рамках своего и прилегающих к нему районов. Кроме того, девелоперы же будут решать вопрос сохранения культурного наследия. "Для этого нам и нужна ювелирная работа управляющих компаний", - сказал депутат, отвечая на вопрос о том, каким образом будет защищаться историческое наследие. Еще одна проблема, которую власти намерены взвалить на девелоперов, - запутанные взаимоотношения с федеральными властями.
Элитное жилье, по мнению депутата, выбрано потому, что оно способно приносить наибольшие прибыли. "Это самый стабильный сектор рынка, ? утверждает он. ? Около 80% покупателей элитного жилья - не москвичи, причем более половины из них работают в нефтегазовом секторе. Таким образом, рост цен на элитное жилье мы связываем с ростом цен на нефть. Говорят, что в Москве безумные цены на жилья. Это не так, если мы посмотрим на другие города, то увидим, что есть цены и выше. Жилье, аналогичное квартире на Остоженке стоимостью 1,5 млн долл., в Нью-Йорке или Лондоне будет стоить 3 млн долл.". Видимо, таким образом депутат пытался убедить собравшихся в том, что потенциал роста цен на элитное жилье в Москве не исчерпан, хотя уже сейчас некоторые помещения продаются по 15 тыс. долл. за квадратный метр. Для чего московскому правительству понадобилось влезать в строительство элитного жилья, в принципе очевидно. Да и депутат особенно мотивов не скрывал. "Нам нужны деньги", - сказал Москвин-Тарханов, отвечая на вопрос RBC daily. Впрочем, управляющие компании хотя и заинтересовались предложением, но особого энтузиазма все же не испытывают. По крайней мере, Андрей Анохин заявил RBC daily, что работа с бюджетными деньгами приносит больше проблем, нежели прибыли. Впрочем, это частное мнение г-на Анохина. Многие его коллеги придерживаются прямо противоположной точки зрения.

Порядка 80% жилых домов в городах дальнего Подмосковья возводится по индивидуальным проектам в районах сложившейся застройки. Строительство новых кварталов еще только начинается. Например, администрация Ногинска в прошлом году подписала инвестиционные контракты на создание двух крупных жилых комплексов в поселке Старая Купавна. Сразу несколько домов в центре (недалеко от здания администрации и Троицкой церкви середины XIX в.) и на окраине городка (в живописном месте с прекрасным видом на лес и реку Ока) построит крупная подмосковная компания «Стройметресурс». Здесь появится несколько 10- и

Несколько лет назад в большинстве городов дальнего Подмосковья строительство жилья вообще замерло. Местные застройщики впали в прострацию, а крупным компаниям проекты в глубинке были неинтересны из-за их низкой рентабельности. Сейчас губернский строительный рынок оживился, но пока массовое строительство только набирает обороты. По данным риэлторов, наиболее энергично рынки жилья развиваются в Ногинске, Дубне, Наро-Фоминске, Орехово-Зуево, Сергиевом Посаде, Серпухове, Ступино, Волоколамске. Ежегодно в каждом из этих городов возводится несколько жилых домов, а цены на жилье варьируются в среднем от $350 до 500 за 1 кв.м. «Самые дорогие квартиры расположены в новых жилых комплексах, элитных по местным меркам, – говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU. – Квартиры на вторичном рынке и в панельных домах стоят значительно дешевле. При этом общий уровень цен очень сильно зависит от наличия в городе или окрестностях крупного производства. Там, где оно есть, рынок жилья активнее, спрос на квартиры выше».

Активно осваивает глубинку (в частности, Серпуховской, Зарайский, Егорьевский, Воскресенский, Волоколамский районы) другой крупный застройщик – финансовая корпорация «Социальная инициатива». Так, в поселке Лопатинский Воскресенского района москвичи взялись построить четыре девятиэтажных дома на 144 квартиры общей площадью 9 тыс. кв.м. А в Волоколамске корпорация финансирует строительство двух девятиэтажных домов общей площадью порядка 20 тыс. кв.м. Строительство предполагается завершить уже в следующем году. В этих районах Московской области цены на первичном рынке жилья пока не превышают $380 за кв.м.

14-этажных монолитно-кирпичных зданий. Еще один микрорайон «Стройметресурс» планирует построить в Павловском Посаде. Квартиры в кирпичных и панельных домах будут сдаваться подготовленными под чистовую отделку – с электропроводкой, выведенными сантехническими коммуникациями, установленными стеклопакетами, приборами отопления, оштукатуренными стенами и остекленными лоджиями. По данным агентства недвижимости «Кутузовский проспект», сегодня квартиры в ногинских новостройках продаются по $370–420 за квадрат.

Несколько лучше обстоят дела с жилищным строительством в Серпухове. В прошлом году здесь было сдано в эксплуатацию более 40 тыс. кв.м жилья, что почти в два раза больше, чем в 2002 г. Квартиры в новостройках, по данным корпорации «Инком-Недвижимость», продаются в среднем по цене $320–350 за кв.м. Основными игроками на строительном рынке являются местные фирмы «Седо» (Домостроительный комбинат) и «К.Ф.Г.О.» – они возводят жилье преимущественно в центре города. «Седо» – четыре десятиэтажных дома на улице Осенней (один из них – на 117 квартир – был сдан в эксплуатацию в прошлом году). «К.Ф.Г.О.» – единый комплекс разноуровневых зданий (12–14 этажей) с подземными паркингами на улице Ворошилова. Работают в городе и столичные компании – например, уже упомянутая «Социальная инициатива», «Дружба», «СУ-155». Городская администрация пытается заманить «пришельцев» на городские окраины, однако инвесторы туда не спешат. Ведь прежде чем рыть котлованы и закладывать фундаменты, им предстоит понести немалые издержки, чтобы расселить и снести старые постройки, подвести к площадкам коммуникации. Иностранные инвесторы, напротив, проявляют неподдельный интерес к запущенным территориям. Например, китайская аграрная корпорация «Цзяньтъюлянь» претендует на земли двух деревушек, расположенных под г. Серпухов. Правда, здесь она планирует заниматься не жилищным строительством, а выращиванием цветной капусты. Но местные депутаты против этого не возражают. Они надеются, что денег, вырученных от продажи земли, хватит на строительство трех шестнадцатиэтажных домов для переселения деревенских жителей. Такая рокировка, полагают парламентарии, позволит сэкономить бюджетные средства и обеспечить бывших колхозников комфортным жильем. Если эксперимент окажется успешным, такая же участь постигнет еще несколько населенных пунктов. Например, деревни Арнеево и Большое Грызлово. На их земли положили глаз бельгийские предприниматели – хотят поставить здесь ветровые электростанции. Кстати, по данным Гильдии риэлторов Московской области, стоимость одной сотки земли в Серпуховском районе (в зависимости от удаленности участка от МКАД) составляет от $100 до 70

К сожалению, сетуют местные риэлторы, не всегда даже солидные инвесторы-застройщики четко и в срок выполняют свои обязательства. Задержки строительства для них в порядке вещей. Например, одна из московских компаний давно уже рекламирует и продает квартиры в Можайске. Но стройка фактически заморожена, заложен лишь фундамент будущего дома. Местных маклеров и покупателей такие проволочки не радуют – нового жилья в городе и так строится мало, выбор невелик. «В Можайске, например, недавно были сданы в эксплуатацию два дома. Но они были построены на деньги военно-морского ведомства, и квартиры реализовывались по программе жилищных сертификатов, на рынке не появлялись», – говорит Виталий Кудряшов, руководитель агентства недвижимости «Бастион». Из-за дефицита жилья цены на него растут очень быстро. По словам г-на Кудряшова, на вторичном рынке уже не найти однокомнатную квартиру дешевле $18–21 тыс. Двушки в хрущевках продаются по $18–25 тыс., а квартиры в домах улучшенной планировки стоят дороже на 10–15%.

В Орехово-Зуевском районе строителям тоже заказов хватает. Здесь работают пять основных застройщиков: трест «Мособлстрой-12», «УКС-8», Домостроительный комбинат, муниципальное предприятие Городского управления капитального строительства (ГУКС) и «Еврострой». Они ежегодно возводят порядка 100 тыс. кв.м жилья. В прошлом году «Еврострой» получил право застройки нового микрорайона в городе Куровское (здесь будут построены многоэтажки и коттеджи общей площадью около 30 тыс. кв.м) и Ликино-Дулево (площадь жилья в новом микрорайоне составит порядка 60 тыс. кв.м). ГУКС является заказчиком строительства нового 100-квартирного пятиэтажного дома на улице Кирова. УКС-8 ведет строительство двух новых домов на улице Красина. Тем не менее, риэлторы утверждают, что жилье в городе по-прежнему товар дефицитный. «Практически все, что закладывается, тут же раскупается. Предложение существенно отстает от спроса», – констатирует один из местных маклеров. По его словам, среди покупателей много приезжих, в том числе из регионов Центральной России. За год цены на новостройки увеличились примерно на $10 Сегодня квартиры в новых домах продаются в среднем по $380–400 за кв.м на этапе котлована. Выросли цены и на вторичном рынке. Если однокомнатные квартиры в прошлом году стоили порядка $10 тыс., то сейчас за хрущобы просят 12–15 тыс. Двушки продавались по 19 тыс., а сейчас стоят не менее 24 тыс. «Свободных участков в городе под строительство становится все меньше. Вскоре строителям попросту негде будет развернуться. Поэтому рано или поздно компании будут вынуждены заняться массовым сносом ветхих строений и комплексным развитием территорий», – отмечает наш собеседник. Кстати, в рамках реализации областной и районной программы «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда на 2004– 2010 гг.» в Орехово-Зуево планируется ликвидировать ветхое жилье площадью около 36 тыс. кв.м и на его месте построить двадцать многоквартирных домов для переселения двух тысяч горожан.

Развитие жилищного строительства в подмосковных городах и их окрестностях сдерживает не только относительно невысокая рентабельность проектов и недостаток инвестиций, но и устаревшие генеральные планы поселений. Многие из них разработаны еще в шестидесятых годах прошлого века. По этой причине застройщики и местные власти не рискуют заглядывать на годы вперед и имеют смутное представление о перспективах развития подведомственных им территорий. А вот в городе Ступино новый Генплан имеется. Это одна из причин, по которой рынок недвижимости здесь развивается гораздо активнее, чем в соседних райцентрах. В соответствии с Генпланом, разработанным до 2020 г., жилищное строительство в Ступино развернется преимущественно на месте ветхого жилья. Активно будут уплотняться кварталы существующей четырех- пятиэтажной застройки, осваиваться свободные юго-западные территории неподалеку от автомагистрали Москва-Дон. В самое ближайшее время начнется застройка квартала «Надежда» (улицы Андропова и Пристанционная). Здесь появятся четырех- и девятиэтажные дома общей жилой площадью 50 тыс. кв.м. Также ведется проектировка жилой застройки в юго-западном жилом массиве. Здесь, в рамках первой очереди Генплана, планируется ввести в эксплуатацию 280 тыс. кв.м жилой площади. А на улице Калинина будет построен один из ипотечных домов. Инвестором-застройщиком выступит ипотечный кооператив, учрежденный в Ступино осенью прошлого года. Кстати, недавно строительством жилья в Ступинском районе заинтересовались колхозы: хотят таким образом привлечь в хозяйство молодежь. Например, животноводческое хозяйство «Леонтьево» планирует в ближайшее время построить небольшой 30-квартирный дом. По словам директора совхоза, заселять в него будут молодых животноводов в возрасте до 35 лет. Комнаты там будут не слишком большими, но со всеми удобствами – газом, теплом, водой и туалетом.

Понять, как развивается судебная практика в сфере земельных правоотношений (раз есть оборот, то должны быть и споры!), и не подвинуться рассудком достаточно сложно. Попытка разобраться в этом вопросе с помощью специалистов оказалась, конечно, не безрезультатной, но с их стороны свелась в основном к повествованиям об отдельных случаях и ссылкам на то, что каждый прецедент – особый по своим свойствам. Вывод прозвучал один: «Судебная практика по земельным спорам пока не сложилась». И с этим трудно спорить.

«В целом же, если оценивать перспективы рынка жилья дальнего Подмосковья, то мне они кажутся более радужными, чем, например, перспективы Москвы, – говорит руководитель филиала агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Андрей Александров. – Дело в том, что качество жизни в столице в ближайшие десять-двадцать лет вряд ли серьезно улучшится: оно и так находится на достаточно высоком уровне. К тому же мегаполис ограничен в своем развитии целым рядом барьеров – социальных, экономических, экологических, территориальных. А вот качество жизни в городах дальнего Подмосковья постепенно будет возрастать. А значит, локальные рынки недвижимости рано или поздно привлекут к себе внимание гораздо большего, чем сейчас, числа инвесторов»

В обзоре Европейской экономической комиссии, сделанном в 2003 г., отмечается, что сразу после того, как Конституция 1993 г. закрепила право частной собственности на землю, завязалась дискуссия о том, должна ли земля быть приватизирована. Весьма символично, что земельная реформа в России началась со спора – это определило ее дальнейшую судьбу. К 1998 г. большая часть земли, которая могла быть на законном основании передана в частную собственность, стала частной. Однако осталось много неясностей, что, собственно говоря, с этой собственностью можно делать.

С чего начинается практика?

Это подтверждают слова Инессы Полубениной, судьи Высшего арбитражного суда: «Суду необходимо разобраться в существе земельного спора и с учетом этого принять решение по оспариваемому земельному акту. Правда, с земельными делами у нас пока никакой единообразной практики не складывается». Это подтверждают все опрошенные эксперты: создание системы прецедентов – а на юридическом языке она называется «сложившейся судебной практикой» или «единой системой подхода в решении спорных ситуаций» – происходит пока с большим трудом.

По этой причине принципы формирования и применения земельного законодательства менялись у нас несколько раз. Только в период с 1998 по 2001 гг. было принято семь земельных законов, а также неоднократно переписывался и дополнялся Гражданский кодекс. Попеременно превалировало то земельное законодательство (с его разрешительным принципом), то гражданское (основанное на принципах вроде бы демократических). Подобная чехарда с законами, которые к тому же противоречили один другому, приводила и продолжает приводить к возникновению самых разнообразных земельных споров, многие из которых так и не находят своего разрешения. К противоречивому даже на взгляд специалиста земельному законодательству добавляется консерватизм нашей судебной системы и, по мнению Виталия Можаровского, партнера Pepeliaev, GoltsblatPartners, «тотальная правовая неграмотность населения, отсутствие культуры обращения к юристам и субъективное восприятие дороговизны их услуг (люди лишь воспринимают цену юридических услуг, не соотнося ее с ценой вопроса)». Хотя, как выразилась Елена Сарьян, заместитель председателя МОРП, «земельное законодательство у нас, с одной стороны, очень сложное в правоприменительной практике, с другой стороны, если его хорошо знать, то достаточно понятное». То есть, по ее мнению, настоящий профессионал может вполне успешно работать и с существующими законами. Однако ход судебных разбирательств, а главное, их итоги заставляют очень сильно усомниться в этом.

Пока в общероссийской базе данных по земельным спорам – пять тысяч дел. Как говорят адвокаты, большая часть исков – о признании недействительными актов органов государственной власти и местного самоуправления о праве собственности на землю. Хотя в Подмосковье, как отмечает Виталий Можаровский, партнер Pepeliaev, GoltsblatPartners, «споры с местными администрациями не так часты – обычно стороны не стремятся к эскалации конфликта и стараются найти компромисс, в том числе с использованием ресурсов инвесторов, заинтересованных в том или ином участке. Сравнительно много судебных дел в отношении выделения земельных долей в натуре. Однако они тоже не получают большого резонанса, так как суммы там фигурируют сравнительно небольшие».

Земельный кодекс определил, если можно так выразиться, основные направления земельной политики. «Расшифровывать» их приходится судам – Высшему арбитражному (который рассматривает споры юридических лиц) и Верховному (который занимается лицами физическими). Ведь наряду с нормами закона, обычные суды, вынося свои решения, вправе ссылаться и на Постановления пленумов высших судов, и на его информационные письма, а также на Постановления их президиумов.

Самоуправление или самоуправство?

Гражданский кодекс гласит: признать недействительным акт органов местного самоуправления или государственной власти у нас может только суд. Обязанности «противных сторон» четко определены: истец доказывает, что издание такого акта нарушило его права и интересы, ответчик отвечает за законность и обоснованность своих действий. Но здесь есть один нюанс: если суд признает, что интересы истца этот акт никоим образом не нарушает (к примеру, оспариваемый земельный участок в несколько га официально стоит, скажем, всего 20 тыс. руб.), то в иске ему будет отказано сразу. Суд даже не приступит к проверке законности оспариваемого акта. По словам Инессы Полубениной, иногда складывается парадоксальная ситуация: невооруженным взглядом видно, что оспариваемый акт вынесен с нарушением закона, но истцу отказывается в признании его недействительным. На соответствие закону суд будет проверять этот акт только в том случае, если появится следующий истец, который докажет, что его законные права и интересы были нарушены.

Юристы утверждают, что когда в индивидуальном порядке стали пересматриваться итоги земельной приватизации и выявляться нарушения (а, по некоторым данным, почти 95% земельных участков в Подмосковье предоставлялось с нарушениями), и дело стало доходить до районных судов, то «заинтересованные лица» в области стали активно уничтожать документы об истории каждого конкретного участка. Попросту говоря, их элементарно жгли.

А пока суд да дело, органы местного самоуправления очень часто превышают свои полномочия. К примеру, они предоставляли (и продолжают предоставлять) земельные участки, которые не прошли разграничения собственности (на федеральную, субъектов федерации или муниципалитетов) и, по сути, им не принадлежат. Раньше весьма распространена была такая практика: местные власти принимали устав о муниципальном образовании. И начинали распоряжаться всей землей района как своей. В 1995 г. в Балашихинском районе вообще приключился казус: тогдашний глава администрации издал постановление, по которому все земли района объявлялись собственностью муниципалитета. По «цареву указу» жили ровно две недели – пока не вмешалась прокуратура.

В общем, было бы желание, а повод, чтобы не давать в собственность гражданам земельные участки, всегда найдется. По новым земельным законам (земельному кодексу и закону о госрегистрации) есть такие понятия, как предоставление земли: бесплатное, по нормативной цене и по рыночной. Но даже тем гражданам, которые имеют право получить землю бесплатно или выкупить ее по нормативной цене, районными властями делается «настоятельное предложение» – согласиться на «рыночные» условия. Отстоять свои законные права граждане могут только через районный суд. Теоретически признаются адвокаты, у граждан шансы все-таки есть – обжаловать решение районного суда (который часто поддерживает интересы «своей» администрации) в Мособлсуде. Но т.к. единой позиции по земельному вопросу суды не выработали, дело могут опять вернуть (на дорассмотрение) в суд первой инстанции.

Сейчас государство как бы не замечает, что происходит на местах: наверное, оно решает какие-то другие глобальные задачи. По словам Элеоноры Шангаревой, адвоката Московской областной коллегии адвокатов, наиболее часты споры, которые возникают сейчас по новому Земельному кодексу и касаются оформления права собственности граждан на земельные участки. Местные администрации буквально сочиняют всякого рода отговорки, чтобы землю в собственность не передавать. Хотя в ст. 20, п. 5, Земельного кодекса РФ прямо сказано, что вся земля, которая принадлежала гражданам на момент введения Земельного кодекса в действие (а это 2002 г.), может быть приватизирована (переоформлена в собственность). И, тем не менее, говорит Элеонора Шангарева, к ним на консультацию приходит множество людей именно по вопросу отказов в приватизации. Мотивировать свое решение местные власти могут чем угодно: отсутствием постановления главы администрации по данному участку (ну, не было оно выдано в свое время!), в случае с садоводческим товариществом отказ может основываться на том, что у данного товарищества нет землеотвода. Или еще вариант – «неправильный» размер участка. Напомним, что сегодня МОРП выдает свидетельства в соответствии с законом МО от 26.05.2003 г., где определены максимум и минимум в размерах земельных участков (сейчас максимальный размер образования новых земельных участков в Подмосковье – 2 га на обычных землях, 20 га – на искусственно осушаемых). Муниципалитеты также могут отказать вам в выкупе участка, зарезервировав его под какую-нибудь целевую программу (часто абсурдную, как, например, резервирование земли под промышленные отходы в черте города, причем с частичным захватом лесного фонда).

Из полей уносятся… доли

Как говорят адвокаты, Земельный кодекс РФ еще не апробирован и реального применения пока не получил. Что касается земель сельхозназначения, здесь ситуация вообще патовая: соответствующий закон об их обороте был принят только в 2002 г. Эти земли имеют особый статус – Земельный кодекс им не указ.

Широкую известность получил пока единичный случай «по долям»: тяжба между бывшим колхозом, а ныне ТОО «Костино» и обществом «Агро-Век». Вкратце суть дела такова: некий гражданин Лепехин, решив распорядиться «своей» земельной долей в четыре с небольшим га, которую он как бывший член колхоза «Костино» получил в свое время от государства и тут же внес в качестве уставного взноса в одноименное ТОО, заключил договор купли-продажи с фирмой «Агро-Век». Надо думать, в деньгах сошлись – стороны остались довольны друг другом. Но когда «Агро-Век» пришло в МОРП зарегистрировать, как им казалось, свое законное право на купленный участок, то неожиданно для себя получило отказ. В МОРП очень удивились, с какой это стати гражданин Лепехин так свободно распоряжается не своим добром?

Одна из острейших сегодня проблем – с земельными долями, полученными когда-то от государства бывшими колхозниками. Правда, предоставлялись они хоть бесплатно, но виртуально, без т.н. выделения «в натуре». И большого выбора у граждан, что с ними делать, в те времена не было. Как результат, многие бывшие колхозники сдали свое земельное имущество в уставные капиталы неких ТОО или АО, образовавшихся на месте расформированных колхозов. Сегодня властями признается их «техническая ошибка»: право собственности на земельную долю могло регистрироваться на какого-нибудь бывшего колхозника, при этом реорганизованный колхоз, превратившийся в ТОО или АО, также получал документ, удостоверяющий, что этот же самый земельный участок находится в его долевой коллективной собственности.

Тут-то начали копать вглубь. И вот что обнаружили. Когда-то существовал совхоз «Костино». После того как президент Ельцин подписал указ о «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы», совхоз был преобразован в ТОО с таким же названием. Работникам хозяйства были определены индивидуальные имущественные паи и… земельные доли. Новоиспеченные землевладельцы все как один передали их как уставной взнос в родное ТОО. Причем также поступил и гражданин (или уже господин?) Лепехин. И он, как и все остальные, в 1992 г. подписал учредительный договор, который, кстати, предусматривал, что при выходе участника из ТОО выдел земельного пая «в натуре» ему не производится. Таким образом, по закону о собственности товарищество обрело право собственности на переданное ему в качестве взноса имущество. В 1996 г. появляется новый указ Президента РФ, который обязывает предоставить работникам совхозов и колхозов документы о праве собственности на их земельные доли. И гражданин Лепехин такое свидетельство благополучно получает. И через какое время находит на свою земельную долю покупателя – «Агро-Век».

«Агро-Век» обратилось с иском в суд. Исковое требование состояло из трех частей. Во-первых, «Агро-Век» просило признать незаконным отказ МОРП в государственной регистрации права его собственности на этот земельный участок (который составлял 1/359 долю от общей площади участка почти в полторы тысячи гектаров). Во-вторых, «Агро-Век» решило не мелочиться и потребовать признать недействительным акт государственной регистрации права собственности за ТОО «Костино» на весь этот огромный земельный надел. И, наконец, третье требование – обязать МОРП зарегистрировать в соответствии с договором купли-продажи переход права собственности от гражданина Лепехина к ООО «Агро-Век» на указанную земельную долю. Суды (и первой инстанции, и апелляционный, и федеральный арбитражный) исковые требования удовлетворили. В Высший арбитражный суд (ВАС) поступило сразу несколько заявлений с обжалованием этих решений. Дело дошло до Президиума.

5 млн записей.

Как отмечают юристы, в 1996 г. органы регистрации были поставлены в очень непростое положение. Сегодня юристы недоумевают: как можно было выдавать свидетельства о собственности, когда в большинстве случаев она уже была передана во вновь созданные товарищества и т.п.? Но Комитеты по земле выдавали такие свидетельства, в которых указывали либо долю, либо конкретную площадь земельного участка, либо и то и другое. На сегодняшний день в реестре Московской области более

В 2003 г. к Закону «Об обороте сельхозземель» была принята интересная поправка – решение о сделках с земельными долями может принимать общее собрание всех участников долевой собственности, при условии, если их (или их представителей с нотариально заверенными доверенностями) соберется в одном месте не менее 20%. Чисто теоретически, в пяти разных местах может собраться пять общих собраний, которые на абсолютно законных основаниях могут принять взаимоисключающие решения по одному и тому же земельному участку. Ведь в законе не написано, где именно должно собираться общее собрание. Данный пробел в законодательстве уже активно используется: у тети Мани и дяди Васи берутся нотариальные доверенности, таким образом, собирается необходимый 20% кворум и «общее собрание» проводится заинтересованным лицом где-нибудь на Канарах. Затем участки выделяются «в натуре» (там, где это интересно будущему приобретателю). При таком раскладе по ним не бывает споров, и районный комитет по земле регистрирует сделку. Пока, разумеется, с землей сельскохозяйственного назначения, на которой можно создавать либо фермерское (крестьянское), либо личное подсобное хозяйство, или же сдавать ее в аренду. Кому это неинтересно, тот занимается следующим вопросом – изменением ее целевого назначения. Проблема, как говорят знающие люди, сложная, но вполне решаемая. Но даже если она вдруг станет невыполнимой, то приобретатель всегда может организовать на своей земле личное подсобное хозяйство. И построить на ней личные и производственные сооружения. К примеру, посадить пару абрикосовых деревьев и возвести коттедж, в подвале которого будет хранить собранный урожай. Нормативов, сколько земли должно использовать под сельхозпродукцию, нет. И последнее: с продукции от личного подсобного хозяйства государство не получает никаких налогов.
Московский телевизионный завод (МТЗ) “Рубин” займется недвижимостью. Предприятие планирует вложить до $50 млн в строительство жилой высотки на западе столицы и присматривается к новым проектам. Производством телевизоров на заводе в Воронеже сейчас управляет российско-корейское предприятие Rolsen Electronics.

Президиум ВАС не стал вдаваться в тонкости процедуры оформления, а решил действовать в соответствии с Законом «О государственной регистрации». Решение его было поистине соломоновым: было заявлено, что суды не проверили и, соответственно, не дали должную правовую оценку свидетельству о собственности, которое Лепехин получил в 1996 г. По смыслу этого закона в судебном порядке вообще может быть оспорено само зарегистрированное право, а не свидетельство о регистрации. То есть, по сути, «Агро-Век» в своем иске оспаривало вообще не то, что должно было оспаривать. К тому же, как заметил Президиум, суд первой инстанции не посмотрел, как вообще были нарушены права «Агро-Века», когда регистрировали право собственности «Костино» на весь земельный участок в 1000 га. Ведь как покупатель оно могло претендовать только на 1/359 его долю. Решение судов было отменено и дело было… снова возвращено в Арбитражный суд Московской области. Все это происходило в прошлом году. Разбирательство продолжается.

Сейчас “Рубин” строит 26-этажный жилой комплекс “Вест Сайд” на ул. Удальцова, строительство которого планируется завершить в 2005 г. В здание общей площадью 45 000 кв. м может быть инвестировано до $50 млн. По словам Олейника, это будут как собственные (доходы от управления недвижимостью), так и заемные средства (деньги дольщиков и кредитные ресурсы).

Одним из основных бизнесов МТЗ “Рубин” становится инвестиционно-строительная деятельность. Об этом в пятницу объявил генеральный директор предприятия Александр Олейник. “За время превращения цехов завода в торгово-офисный центр „Горбушкин двор“ мы накопили достаточный опыт в управлении недвижимостью и убедились, что платежеспособный спрос на этом рынке превышает предложение”, — говорит Олейник.

От производства электроники на предприятии окончательно отказываться не собираются. Телевизоры под одним из старейших советских брэндов производятся на воронежском заводе “Видеофон”. С 2003 г. по 50% этого завода контролируют “Рубин” и российско-корейское СП Rolsen Electronics, которое и управляет предприятием. В 2003 г. на заводе планировалось собрать около 800 000 телевизоров марок Rolsen, “Рубин” и LG. При этом общий объем российского рынка телевизоров, по оценке РАТЭК, составляет около 6 млн штук в год.

По данным компании, в “Вест Сайде” уже продано 30% квартир, цена на которые начинается от $2000 за 1 кв. м. Следующим проектом будет строительство жилого дома на Кастанаевской.

Только жильем “Рубин” ограничиваться не собирается. По словам Владимира Ермошина, генерального директора ИК “Рубин”, компания стремится занять свою нишу на столичном рынке недвижимости, для чего готова строить любые виды объектов, востребованных на рынке.

Свое желание заняться недвижимостью Олейник связывает с тем, что на строительстве “Рубин” сможет зарабатывать больше, чем на телевизорах. По его оценке, рентабельность в девелоперских проектах доходит до 35%.

Аналитики считают действия телевизионного завода оправданными. “Нет ничего удивительного, что „Рубин„ стал инвестировать в недвижимость, сейчас это весьма распространено: крупные финансово-промышленные группы, банки тоже идут по этому пути“, — отмечает пресс-секретарь корпорации “СХолдинг” Оксана Басова.

В сентябре “Рубин” начинает возводить паркинг на 1000 машино-мест в составе комплекса “Горбушкин двор”. Кроме того, фирма проектирует офисный центр на своем участке по ул. Василисы Кожиной. Ермошин признается, что помимо прочего компания хотела бы взять на себя более масштабные проекты, например реконструкцию квартала пятиэтажек в Западном округе столицы.

Правда, по мнению Басовой из “СХолдинга”, объявленная сумма инвестиций для комплекса бизнес-класса несколько завышена. “Жилой комплекс „Синяя птица“ площадью 160 000 кв. м потребовал около $60 млн инвестиций”, — напоминает она.

“Рубин” верно определил популярную рыночную нишу: относительно недорогое жилье высокого качества в экологически чистом районе Москвы“, — уверен Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Успех девелоперским проектам “Рубина” предрекает и директор Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко, который консультировал “Рубин” по поводу развития торгового центра “Горбушкин двор”.



Главная --> Публикации