Главная --> Публикации --> Город за углом Все идет по плану И один в поле парк Ипотека - насущный вопрос нашего времени Недвижимость в цдх

Вчерашний аукцион не вызвал особого ажиотажа на рынке. В торгах приняли участие шесть компаний.

Вчера состоялся первый аукцион инвестконтрактов на строительство первых небоскребов проекта “Новое кольцо Москвы”. Победили компании, пока малоизвестные на рынке. Ключевые игроки либо проиграли новичкам, либо отказались от участия в торгах.

Второй лот — строительство 30-этажного административно-делового комплекса площадью 30 000 кв. м в Семеновском переулке — купило ОАО “Викаинвест”. Этот проект оказался наиболее привлекательным для соискателей: за право реализовать его боролось пять инвесторов.

Первый лот — право на строительство 35-этажной административной высотки площадью 47 000 кв. м с двухуровневой подземной парковкой по Алтуфьевскому шоссе — достался ЗАО “Инстройтекс”. Компания предложила за участок $6,9 млн вместо стартовых $6,5 млн.

Росляк считает, что результаты мероприятия говорят об интересе инвесторов к высотному строительству. С ним согласен и один из победителей. “Теперь на вспаханное монополистами поле могут вступить и новые игроки”, — заявил гендиректор девелоперской компании “Инстройтэкс” Александр Андрачников. Получить комментарии второго победителя, компании “Викаинвест”, “Ведомостям” вчера не удалось.

Третий лот — строительство административно-жилого комплекса высотой от 24 до 33 этажей и площадью 97 000 кв. м в проезде Серебрякова — был снят с торгов без объяснения причин. По мнению первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрия Росляка, это произошло из-за того, что у одного из претендентов — а за этот лот собирались бороться только “Ингеоком” и “Строймонтаж” — возникли вопросы к устроителям аукциона. Обе компании от комментариев отказались. Но один из девелоперов, знакомый с ситуацией, предположил, что это связано “с более серьезным обременением, информация о котором появилась буквально за несколько дней до аукциона”.

Из компаний, которые ранее проявляли интерес к “Новому кольцу Москвы”, от участия в торгах отказались “Конти”, “Интеко”, “Капитал Груп”, “Социальная инициатива” и другие. Официальной причиной представители этих компаний называли низкую рентабельность проектов. Но неофициально некоторые из них называли другие причины. В частности, строители говорили про то, что с этими торгами в Москву возвращается практика “двойного стандарта”, когда вместо открытых торгов участки распределялись через закрытые тендеры.

Впрочем, участники рынка считают, что чиновники несколько преувеличивают интерес строителей к проекту “Новое кольцо Москвы”. Как рассказал “Ведомостям” представитель одной из компаний, участвовавших в аукционе, они “не собирались выкупать лот, так как проект абсолютно нерентабельный и может заинтересовать лишь новичков на рынке”. “Мы приняли участие в мероприятии по просьбе высокопоставленного лица”, — говорит строитель.

Можно точно сказать, что требование регистрировать ПБОЮЛ было совершенно утопично, именно поэтому в новом Налоговом кодексе оно было исключено. Теперь можно смело сдавать квартиру, хотя налоги, конечно, все равно платить положено. Но их опять же практически никто не платит. Дело это хлопотное и с точки зрения владельцев квартир «ненужное». Не будем впадать в морализм, а просто рассмотрим нашу извечную коллизию – между тем, что положено и тем, что есть. Кстати, коллизия эта интернациональна – даже в западных странах, где не уплатить налоги практически невозможно, сфера частного найма в значительной степени находится в тени. Причина та же, что у нас – государство не в состоянии проконтролировать доходы, которые производятся с глазу на глаз. Чтобы заставить людей платить налоги с доходов от сдачи внаем, надо принудить обе стороны производить расчеты через банк, да еще и с указанием назначения платежа. А этого у нас не будет НИКОГДА, потому что этого не может быть.

Так, на прошлой неделе вышло распоряжение столичной мэрии о выделении четырех пилотных участков проекта “Новое кольцо Москвы” иностранным инвесторам. В мэрии уточнили, что эти участки на открытые аукционы выставлены не будут, что и обеспокоило столичных строителей. Вчера после аукциона Юрий Росляк все таки пообещал, что город определит инвесторов для пилотных проектов на конкурсной основе. На закрытых или открытых торгах — пока не определено.
“Новое кольцо Москвы” — программа строительства в столице 60 высотных жилых домов. Разработчики оценивают ее стоимость в $5 млрд. Программу разработала девелоперская компания “Конти”, но столичные власти объявили программу муниципальной и передали функции заказчика компании “Новое кольцо Москвы” (НКМ, 100% акций принадлежит городу). Первые три участка “Нового кольца” застраивают “Конти” и компания “Спецвысотстрой”.
Начиная с мая, профессионалы и любители столичного рынка горячо обсуждали намерения государства всерьез накинуть налоговую удавку на частный бизнес по сдаче квартир внаем, который сегодня почти на 100% является нелегальным. Чтобы понять, что реально грозит карманам наймодателей, неплохо взглянуть на исторический контекст. До 2003 года существовало требование (о котором, правда, не слышали даже многие риэлторы), что любой, кто хочет сдавать свою квартиру, должен сначала зарегистрироваться в качестве ПБОЮЛ (предприниматель без образования юридического лица или, как сострил наш народ, «лицо без образования»). Процедура эта в столице отлажена, занимает около недели и стоит рублей четыреста, если не открывать счет и не делать печать. Но на этом легкая жизнь заканчивается. Даже если подавать отчетность по упрощенной схеме, придется либо нанять бухгалтера, либо стать самому бухгалтером и поселиться в налоговой инспекции, пенсионном фонде, фонде соцстраха и прочих приятных инстанциях с огромными очередями и ежедневно меняющимися правилами игры.

Но вернемся к нашему «историческому контексту». Будущий год обещает стать годом «великого перелома» на жилищным рынке: власти решили доработать законодательство, чтобы сделать этот рынок доступным и прозрачным. Одна из важнейших составных частей реформы – налоговая. Однако некоторые чиновники восприняли разговоры о доступности как идеологическую завесу для закручивания гаек. Ярким примером может служить письмо МНС от 13 мая за подписью замминистра по налогам и сборам Ольги Сердюк, в результате которого и письмо, и его автор стали знаменитыми. Вот несколько цитат: «Если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом признаются объектом налогообложения НДС»; «Услуги по сдаче в аренду имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются налогом на добавленную стоимость...». Недвижимость, понятное дело, тоже имущество.

Прозрачен в своей доступности

О чем здесь, собственно, речь? Никто не спорит, что положено платить подоходный налог в 13% – чего спорить, если его все равно почти никто не платит? Но речь идет об НДС. Не станем здесь вдаваться в теорию и пытаться понять, где здесь добавленная стоимость. МНС руководствовалось положением закона, который гласит, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве ПБОЮЛа не вправе ссылаться на то, что он не является ПБОЮЛом как аргумент для неуплаты налогов. Народ, разумеется, всполошился. Во-первых, НДС – это… 18 процентов! Добавьте подоходный – вот вам уже и 31 процент. Далее, по логике, если засветиться с НДС, заставят платить еще и ЕСН, а затем – взимать пени за неуплату и, наконец... уголовная ответственность. Если можно посадить целого олигарха, то почему бы не приструнить заодно и бабу Маню, которая злостно сдала свою двушку в Марьиной Роще, не поделившись с «большим братом» в Кремле?

Ты записался в ПБОЮЛ?

Сознательные граждане всегда пригодятся

Спешим обрадовать: страхи эти беспочвенны. В начале августа МНС собрало экстренную пресс-конференцию, где было заявлено, что наймодатели квартир могут спать спокойно: к предпринимателям их причислять не будут. Сотрудники МНС рангом пониже разъяснили, что их начальница вовсе не имела в виду наем квартир, а речь шла больше... о сдаче в аренду движимого имущества – скажем, когда дачник сдает соседу на неделю газонокосилку. При этом, понятное дело, МНС придется факт извлечения дохода доказывать в суде. Процесс по взиманию НДС с такого дачника – это будет поинтереснее, чем дело Ходорковского! Впрочем, независимые налоговые эксперты успокоили как наймодателей собственников квартир, так и владельцев газонокосилок. С взиманием НДС у государства вообще ничего не получится, если выручка не превышает 1 млн. руб. в квартал (ст. 145 НК). А столько денег могут получать только те немногие, кто одновременно сдает несколько элитных квартир (в месяц должно получаться более 11 тыс. долларов).

Тем из нас, кому посчастливилось изучать в вузах марксизм-ленинизм, хорошо запомнили, что право на жилище – одно из основополагающих преимуществ социализма. Сегодня можно сколько угодно иронизировать по этому поводу, но в те времена жилье все же старались разделить поровну между всеми нуждающимися. Пытались по мере сил, разумеется, так что миллионы семей жили годами в весьма стесненных условиях. Жилищные права можно реализовать двумя способами: иметь жилье в собственности или снимать его. Никто не даст нам сегодня точной статистики, но очевидно, что в годы СССР люди снимали жилье ЗНАЧИТЕЛЬНО меньше, чем сейчас. Если говорить о Москве, то здесь существует три причины роста популярности аренды квартир: приток приезжих, рост цен на жилье, из-за которого покупка для многих недоступна и, наконец, рост стандартов: люди уже не хотят жить с родственниками и стремятся к увеличению площади на члена семьи. Все это прописные истины, но как с юридической точки зрения вписывается наем жилья в сегодняшние правовые реалии? На бумаге вписывается хорошо, на практике – не очень.

Итог на сегодня таков: МНС придется ограничиться взиманием подоходного налога. Ради этого благого дела они обещают привлечь осведомителей из числа старших по подъезду (многие из которых, конечно, откликнутся по старой традиции) и... риэлторов. Так и видишь агента по найму, звонящего из автомата по «телефону доверия» на Лубянке, чтобы настучать на своего клиента. Только, пожалуйста, не говорите в налоговой инспекции, что вы прочитали в КДО, что подоходный налог платить не надо. Мы этого не говорили! Платить его, безусловно, надо, хотя проще не платить. Зато никакие другие налоги, в том числе НДС, вам действительно не угрожают. И это очень приятно, поскольку в противном случае хозяева квартир пропорционально повысили бы ставки аренды. Так что рынок обещает, по крайней мере, не стать менее доступным для сотен тысяч семей, которые не смогут купить даже доступные квартиры и будут вынуждены их снимать в частном секторе за неимением коммерческого. И за это они вправе поблагодарить государство в лице самого гуманного
Налогового кодекса. Ну и, разумеется, остается дать заключительный совет: дружите со старшими по подъезду!

Разрешив частную собственность на жилье, государство вынуждено было дать гражданам право распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе сдавать его внаем другим лицам. Естественно, квартиры снимали и раньше, но юридически отличие было фундаментальным. Раньше жилье находилось либо в собственности государства, либо в ЛИЧНОЙ (но не частной) собственности граждан – в основном в сельской местности. При легализации института частной собственности естественным образом появилась возможность извлекать из нее легальный доход, что, по сути, является предпринимательской деятельностью. Так она и трактовалась до недавнего времени, но затем от этого подхода пришлось отказаться из-за сложностей с контролем такой деятельности.

Назвался груздем – полезай в кузов

Все началось в 90-х

Основная масса наймодателей сегодня сосредоточена в Москве, Санкт-Петербурге и на Черноморском побережье Краснодарского края – их количество измеряется сотнями тысяч, а совокупный ежемесячный доход по стране – сотнями миллионов долларов. Государство в этих отношениях, несмотря на все старания, остается пока третьим лишним, поскольку налоги с этой деятельности получает очень редко: в статистике МНС для этих налоговых поступлений даже не нашлось строки, столь они малы. Тем не менее, остальные две стороны (не считая государства) в большинстве случаев заключают договор найма, то есть полагаются для защиты своих интересов на государственные правовые институты, способные в случае конфликта реализовать через суд их права по договору.

Сейчас готовится к принятию новый Жилищный кодекс, который затронет и отношения найма. Необходимость реформы законодательства назрела давно, поскольку вторая часть ГК, введенная в действие в 1996 году, изменила подход к договорным отношениям, возникающим при возмездной передаче жилых помещений в пользование, а нормативная база по регулированию этих отношений не вписывается в сложившуюся систему гражданского права. Возможно, форма договоров со временем изменится, но участникам рынка приходится жить сегодняшним днем. Что же мы имеем на сегодня?

Сегодня у любого входа в метро можно купить диск с образцами договоров, в том числе и договора найма, подставить туда имена, суммы и реквизиты, и дело в шляпе. Правда, как советуют юристы, неплохо все-таки понимать то, что вы подписываете. Договоры в этой сфере сформировались под влиянием важных перемен в законодательстве, произошедших с начала 90-х годов. В те годы были заложены основные принципы, регулирующие жилищные отношения. В частности, на основе возникших рыночных отношений были определены основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями, а также требования к самим жилым помещениям, их учету и регистрации. Стоит упомянуть Закон о собственности 1990 г., который впервые снял количественные и стоимостные ограничения в праве граждан на любое имущество, в том числе недвижимость. Это сделало легальным владение несколькими квартирами. А через год – в 1991 году вышел Закон о приватизации жилищного фонда: жилье стало возможно переводить из личной и государственной – в частную собственность, а значит, и сдавать его внаем. Следующий, 1992 год принес нам Закон «Об основах федеральной жилищной политики», призванный регулировать отношения в жилищной сфере.

Заключая договор, надо, прежде всего, осознать то, что, хотя обе стороны являются частными лицами, они берут на себя определенные обязательства и что пострадавшая сторона может обратиться в суд. Участие риэлтора – всегда плюс: он поможет грамотно составить договор. Надо только понимать, что в случае с экономклассом, когда комиссионные платит наниматель, есть опасность, что интересы хозяина могут быть недостаточно учтены. В случае с элитной квартирой такая опасность минимальна: хотя здесь комиссионные, напротив, платит хозяин, но и клиенты такого уровня – на вес золота, так что баланс интересов будет соблюден. В любом случае, обеим сторонам надо понимать, что даже если договор составлен на бланке риэлтора, сам он его не подписывает и не несет по нему никаких обязательств. Конечно, может быть отдельный договор у клиента с риэлтором, но это уже не договор найма. Тем не менее, как показывает практика, агентства, дорожащие своей репутацией, в случае возникновения конфликтной ситуации стараются ее «разрулить» несудебными методами, что, конечно, всегда предпочтительно.

Зачем нужен договор найма

Из чего сделан договор?

Социальный наем в новом ЖК достоин отдельного разговора. Отметим здесь лишь то, что ордера на квартиру отменяются – их роль будет выполнять договор социального найма. Через два года после введения в действие нового ЖК (то есть, вероятно, к 2007 году) бесплатная приватизация социальных квартир будет прекращена. Помимо социального найма в законодательстве последних лет появилось понятие коммерческого найма, который до недавнего времени отождествлялся с договором аренды. В настоящее время о найме принято говорить, если наниматель – физическое лицо, об аренде – если юридическое (ГК Гл. 35, ст 671). В проекте ЖДК нет ни слова о коммерческой аренде жилья у юридических лиц, то есть о тех самых доходных домах, на появление которых власти возлагают такие надежды. По новому ЖК социальное жилье будет предоставляться только малоимущим. При этом они не смогут его бесплатно приватизировать, но зато смогут сдавать в поднаем.

Не станем приводить все примеры дополнительных условий. Даже если вы предусмотрели все, это еще не гарантия от проблем. Как бы ни был хорош договор, он не поможет, если, например, лицо, сдавшее жилье, не имело на него прав, и примеров таких немало. В заключение отметим лишь один немаловажный момент. В отношениях найма жилья обеим сторонам надо быть реалистами и понимать, что в наших условиях основная роль договора найма – не в том, что по нему можно судиться (судебные перспективы часто равны нулю из-за невозможности доказать, что действия ответчика противоречили договору). Главное – что договор описывает детали отношений сторон. Сам договор чаще играет не юридическую, а психологическую роль: договорились – надо соблюдать. Любой вопрос лучше решать заранее и полюбовно, но для этого все процедуры должны быть предусмотрены и описаны. Если вторая сторона спешит, говорит, что все это не нужно, что у нее полно предложений, лучше от такого варианта отказаться. Съем квартиры – дело серьезное, и принимать решение нужно на холодную голову и без спешки.
Любые отношения, связанные с собственностью, регулируются законом. Но насколько закон способен защитить владельца квартиры, решившего ее сдать, в случае возникновения каких-либо неприятностей? С этим вопросом мы обратились в риэлторскую компанию «Вавилон» к начальнику отдела аренды Ирене ПРАНЦ. Подавляющее большинство сделок найма жилья, по ее словам, проходит гладко: честный владелец квартиры хочет ее сдать (как правило, не от хорошей жизни), честный наниматель хочет ее нанять. Но коллизии случаются. Договор найма с обоими заинтересованными лицами, как правило, составлен достаточно грамотно и в полном соответствии с российским законодательством. Во всяком случае, если сделка совершается с помощью риэлтора, а не по знакомству. Но… есть закон, а есть реалии. Далее Ирена Яковлевна привела несколько реальных сюжетов, которые мы комментировать не будем.

Значительная часть типовых договоров найма дословно копирует положения 35-й статьи ГК. Ценность этих цитат небольшая, поскольку, если в договор записать противоположные нормы, они будут недействительны: договор не может отменить ГК. Именно поэтому основное внимание стоит при подписании уделить не стандартным правам и обязанностям сторон, а дополнительным условиям, которые каждый волен составить сам. Здесь нужно ориентироваться на здравый смысл. Большим подспорьем, опять же, может оказаться риэлтор, который хорошо наслышан о многочисленных проблемах, возникающих между сторонами ПОСЛЕ заключения договора. Лучше предусмотреть все. Например, за возможность делать звонки через восьмерку надо взять дополнительный страховой депозит. У хозяина должно быть право в любой момент отключить восьмерку, если стоимость текущих переговоров перекрыла депозит. Многие этого не делают, и потом кусают локти. Надо точно описать процедуру выселения. Некоторые жильцы рассматривают залог как плату за последний месяц. Это неприемлемо, поскольку, когда у вас вывезут мебель и свинтят все до последнего смесителя, вам нечем будет возместить убытки.

Одинокий мужчина сдает квартиру двум девушкам – студенткам. Проблем с московской регистрацией нет. Договор составлен грамотно. Безусловно, если девушки не замечены ни в каких нарушениях, они имеют право полностью пользоваться нанятой ими жилплощадью. Но, к великому сожалению, в сегодняшнем жилищном законодательстве трудно разобраться в отличиях между правами собственности и правами пользования ею – даже дипломированные юристы иногда напарываются на «подводные камни». Далее упомянутый сюжет развивается следующим образом: владелец квартиры через пару дней приходит и заявляет, что сдавать квартиру он передумал, а вот залог, который девушки внесли, он уже потратил, и денег у него нет. Коллизия.

Прав тот, у кого больше прав

Но в реальности риэлторская фирма иногда вынуждена заниматься улаживанием подобных конфликтов и даже может нести при этом определенный финансовый ущерб, ибо репутация – дороже.

Вызывается участковый как представитель закона. Он вовсе не злонамерен, но в вышеупомянутых тонкостях он не разбирается совершенно, ибо соответствующего образования не имеет. Он смотрит на паспорта, на прописку. Немолодой хозяин заявляет, что надеялся пожить у друга, но не получилось, и жить ему теперь попросту негде. Принимается решение девушек выселить, что и происходит. Виноват ли здесь риэлтор (который свои комиссионные в размере месячной ставки аренды, разумеется, тоже не возвращает, поскольку услугу он оказал)? Абсолютно не виноват, потому что на действия сторон договора он повлиять не может и отвечать за них не должен.

Общительные девушки

И вот риэлтор начинает работать психологом, а действительно хороший московский риэлтор на сегодняшний день в области практической психологии куда более грамотен, чем добрая половина свежеиспеченных дипломников соответствующего профиля. Он грамотно поговорил и с хозяином, и с начальником соответствующего ОВД и, в итоге, ситуацию «разрулил». Безусловно, есть «советский суд – самый гуманный и справедливый суд в мире», но он весьма и весьма нетороплив, и решение свое вынесет отнюдь не завтра. А решать вопрос надо уже сейчас. Вот риэлторы и решают как могут. Посему предпочитают они иметь отношения с постоянными квартиросдатчиками, и отношения эти могут быть весьма теплыми: периодически риэлторы звонят владельцам квартир, интересуются, не обижают ли их клиенты и так далее… Иногда обижают. На эту тему еще один реальный случай.

Хитрая бабушка

Две девушки – кореянки. Поведение – безупречное, абсолютный порядок в квартире и, согласно оформленной визе, выезжают в оговоренный срок к себе, в родную Корею. Буквально за сутки до выезда выяснился один «пикантный» момент: по межгороду девушки наговорили примерно на две тысячи евро, а заплатить «забыли». Хозяйка квартиры во вполне понятном состоянии звонит риэлторам. Риэлторы «выходят» на корейское посольство, за несколько часов находят того сотрудника, который этим кругом проблем занимается, и устанавливают с ним нормальные рабочие отношения. Проблема решена.

Здесь риэлтор бессилен, ибо предварительно справку о дееспособности у хозяйки по закону он требовать просто не имеет права. Обращение в суд здесь тоже, как правило, не поможет, ибо законодательство здесь весьма и весьма неопределенно: в состоянии так называемой ремиссии человек даже с весьма тяжелым психиатрическим диагнозом может быть вполне дееспособным и может иметь право подписывать любые финансовые документы. А вот была ли в данный конкретный момент ремиссия или не было ее – сами понимаете… Но и здесь московские риэлторы нашли выход: есть специальный сайт в Интернете с подзаголовком «Осторожно, крысы!», где можно предупредить коллег о подобных мошенниках. И это совсем не лишне, поскольку подобная бабушка может последовательно обращаться для сдачи своей квартиры в самые разные агентства, благо, в Москве их немало.

Стоит добавить, что такой happy end совершенно нетипичен, и даже опытный риэлтор на сутки позже едва ли смог бы что-то сделать. Кроме того, бывают ситуации, которые даже весьма грамотным риэлторам далеко не всегда по зубам. Есть в Москве категория хозяев, которые сделали своим бизнесом сдачу квартиры с последующим выселением съемщика раньше оговоренного срока (залог при этом, естественно, никто возвращать и не собирается). И законными методами «прищучить» их чрезвычайно трудно. Реальный пример. Хозяйка очень хорошей квартиры с официальным психиатрическим диагнозом. Способ сдачи квартиры: законно подписать все документы, после этого лечь на пару недель в свою привычную клинику, потом вернуться и заявить: «Что подписывала – не помню, какие деньги получала – не помню, я – больной человек».



Главная --> Публикации