Главная --> Публикации --> Прокуратура оспаривает аренду земли “архангельского” по $50 за сотку Земля по закону Дешевая ипотека подобралась к москве Кирпично-монолитный дом — ступень к совершенству Субъекты и виды ипотечного кредитования

Самым крупным нововведением можно считать новую редакцию Жилищного кодекса, который превратит квартиры в обычный товар, освободив процедуру их продажи от разнообразных нелепых ограничений, а также разделит жилье на три группы: социальное, используемое по коммерческому найму и находящееся в собственности граждан и юридических лиц. На вопрос корреспондента «НГ», каково предназначение свежеиспеченного Градостроительного кодекса, Георгий Боос ответил: документ призван в перспективе стимулировать увеличение предложения на рынке недвижимости. Правда, он оговорился: столичной недвижимости нововведения коснутся не скоро, поскольку в столице спрос слишком высок.

Последнее заседание думской комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья запланировано на 12 апреля. Затем подготовленные три десятка законопроектов будут направлены в правительство, представители которого принимали активное участие в его разработке и поэтому находятся в курсе предлагаемых инициатив. Как заметил глава комиссии вице-спикер ГД Георгий Боос, на Охотном Ряду ожидают от кабинета министров должной оперативности: пакет документов ждут в Думе к началу мая, а значит, уже в рамках весенней сессии возможно его одобрение как минимум в первом чтении. Окончательное утверждение закона произойдет в этом году.

Развивать спрос предполагается путем облегчения доступа граждан к ипотеке и разнообразных налоговых послаблений. В частности, на ипотечный рынок откроют доступ страховым компаниям, защищающим банковские риски, а значит, позволят гражданам получать кредит на полную стоимость выбранного им жилья. Первоначальный взнос уменьшится: с 30, как это происходит сегодня, до 10%, а 20% суммы будет гарантировано страховщиком. Естественно, на кредит смогут рассчитывать только те люди, которые имеют пусть и небольшой, но твердый заработок. Среди налоговых новаций – предложение освободить юридические лица от уплаты НДС – в тех сделках, где они перепродают купленные у физических лиц квартиры. Сейчас юрлица перекладывают уплату этого налога на граждан, занижая для них цену покупки.

Все эти меры, по мнению Бооса, сделают прозрачным механизм доступа компаний на строительный рынок – например, через обязательные открытые аукционы, а также снимут лишние административные барьеры, ограждая застройщиков от обременительных поборов. К примеру, сейчас, прежде чем рабочие выходят на стройплощадку, их начальству приходится получить (в Москве) около 140 подписей от различных инстанций. После принятия Градостроительного кодекса, предрекает депутат, их количество вряд ли составит более полутора десятков. Рост предложения при этом остановит безудержный рост цен на недвижимость.

Система включает в себя и технический учет зданий, строений и сооружений, и кадастровый учет земельных участков, и регистрацию сделок, а также прав на недвижимость. Для потребителей все эти детали становятся жизненно интересными тогда, когда возникает необходимость, допустим, зарегистрировать право собственности на приобретенный участок земли или на расположенный на нем дом. Вот тогда и выясняется, что сделать это совсем не просто: технической инвентаризацией строений занимаются БТИ, землей - коммерческие организации, проводящие землемерные работы на участке, регистрация прав - прерогатива учреждений юстиции. В результате несчастный собственник - все равно, представитель ли предприятия или частное лицо, - вынужден иметь дело с целым полком чиновников и находящихся в той же "орбите" коммерческих структур, тратить уйму времени и денег на сбор сначала необходимой информации, затем - всего пакета документов и, наконец, заниматься собственно оформлением...

Покупатели жилья в полном объеме обретут права потребителей, что означает – если в купленной квартире потекут потолки или начнут разваливаться стены, застройщик возместит убытки. Поможет, подчеркнул Георгий Боос, гражданам и государство, которое вовсе не отказывается от финансирования из бюджетов разных уровней разнообразных жилищных программ.
В ближайшее время в Правительство должен поступить законопроект о создании единого государственного кадастра объектов недвижимости и их технической инвентаризации. Проблема эта в той или иной степени затрагивает интересы огромного количества граждан и юридических лиц, а по мере развития рынка недвижимости и роста числа собственников их станет еще больше, поскольку все это направлено на защиту прав собственника. Основные акценты законопроекта уже известны: создается единая система учета объектов недвижимости, в роли такого объекта в каждом случае выступает имущественный комплекс, который включает в себя земельный участок и "прочно связанные" с ним здания и сооружения.

Чего стоит, к примеру, затянувшийся конфликт по поводу проведения технической инвентаризации - этого первого и важного звена в цепочке действий, необходимых собственнику, чтобы зарегистрировать свои права на недвижимость. Исторически технической инвентаризацией еще с советских времен занимались БТИ. Причем находились они в системе местных жилкомхозов, куда и отдавали львиную долю прибыли. В то же время методическое руководство над БТИ осуществлял Минжилкомхоз - в лице своего подведомственного предприятия "Ростехинвентаризация". Когда в 2000 году Госстрой, куда влили жилкомхоз, получил от Правительства право уполномочивать организации, занимающиеся техучетом и техинвентаризацией, руководители ведомства попытались переподчинить всю разветвленную систему БТИ напрямую "Ростехинвентаризации". Большинство губернаторов стали насмерть. Ведь, с одной стороны, они "вложились" в создание сети бюро (помещения, оргтехника, сохранение архивов). А с другой - отлично понимали, что при бурно развивающемся рынке недвижимости и необходимости при любой сделке, любом действии с домом ли, квартирой или другим объектом проводить техническую инвентаризацию сеть БТИ неизменно останется той самой курочкой, несущей свои золотые яйца прямиком в региональную казну. (Для примера по поводу потенциала этого сегмента рынка: деятельность крупнейшего в России МособлБТИ в прошлом году была вторым среди облпредприятий по значимости источником наполнения бюджета Московской области.)

Дело не только в том, что организации, с которыми собственник вынужден иметь дело непосредственно, подчиняются различным ведомствам. Ситуация осложняется тем, что до сих пор "уполномоченные органы" могли регламентировать деятельность подчиненных им структур с помощью своих ведомственных документов, нередко на деле приводящих к противоречиям и "пробуксовке" всей системы.

Лихорадило не только Москву и Санкт-Петербург, но и Башкортостан, Татарстан, Карелию, Краснодарский край, Ставрополье и десятки других регионов.

Тогда в Госстрое поступили просто: решили создать свою коммерческую сеть филиалов "Ростехинвентаризации", одновременно отказав в полномочиях государственным и муниципальным БТИ. Параллельно население информировалось о "ликвидации" муниципальных БТИ и о том, что выданные ими справки "недействительны". Крайними, как всегда, оказались люди: попробуй разберись, кто прав и не выложил ли ты зря деньги за документы, если высокопоставленный чиновник в газете говорит одно, а в местном БТИ - другое.

В настоящее время Минэкономразвития России, которому переданы функции бывшего Госстроя России по вопросам технической инвентаризации, собирается наделить необходимыми полномочиями все организации технической инвентаризации, учрежденные субъектами Российской Федерации.

Пришлось вмешаться Правительству: еще в конце февраля было решено приостановить полномочия Госстроя в части назначения и аккредитации организаций, проводящих техучет и техинвентаризацию. Но бюрократическую машину, уж если она завелась, остановить не так просто. Доходит до анекдота: в Кировске состоялось судебное разбирательство: представители регионального подразделения "Ростехинвентаризации" через суд оспаривают деятельность коллег из БТИ, которым Госстрой не продлил лицензию. Но исковое заявление писалось давно, и с тех пор не только Госстрой лишили права раздавать лицензии, но и более того - случилась смена кабинета и реформирование всей системы Правительства. Так что судья был в крайнем недоумении: ведомство, на которое ссылались истцы, реорганизуется - так что даже непонятно, чьи интересы в результате были ущемлены. Решено было мудро: подождать, пока в Москве все утрясется. Подвешенным остался "маленький" вопрос - что же делать кировчанам, которым приспичило теперь, а не раньше или позже купить или продать квартиру?..

Принципиальный момент - необходимость уйти от существующих сегодня параллельно систем учета земельных участков и учета того, что на них построено, объединив в рамках одной государственной структуры ныне разрозненные функции кадастрового и технического учета. В результате будет сформирован единый кадастр недвижимости.

Вернемся к законопроекту. Если верить его авторам, он для того и пишется, чтобы создать "правовые основы функционирования системы учета объектов недвижимости", чтобы максимально эту систему упростить и облегчить жизнь собственникам. Эксперты Института экономики города, также принимавшие участие в работе, высказываются определеннее: "До сих пор технико-организационные аспекты и ведомственные интересы заслоняли главное, а именно то, что система должна создаваться не во имя регистрации как таковой, а чтобы обеспечить со стороны государства гарантии зарегистрированных прав".

Авторы законопроекта предполагают разделить наконец функции учета и технической инвентаризации: учет по-прежнему останется прерогативой государства, которое должно контролировать все происходящее на рынке недвижимости. Подготовкой же необходимых для учета документов, как и сейчас, могут заниматься и коммерческие организации, получившие лицензию на этот вид деятельности, в том числе, понятно, и БТИ.

Для этого, по мнению экспертов, прежде всего предстоит весьма сложная и неоднозначная процедура - объединить государственный кадастровый учет земельных участков и государственный технический учет объектов недвижимости. Как организовать наиболее эффективную работу инвентаризации и учета объединенных объектов недвижимости - ведь земельные участки меняются реже, а строения - более мобильные объекты, которые то достраивают, то вовсе сносят?.. Как соединить архивные данные по земле с мощнейшими архивами БТИ, прослеживающими иногда чуть ли не вековую историю зданий и сооружений? Чисто механическое объединение вряд ли возможно.

Еще одна важная проблема, которую предстоит решить законодательно, - это обеспечение гарантии прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав, и создание механизма финансовой компенсации ущерба в случае ошибок, допущеных при технической инвентаризации объектов. Свободный рынок недвижимости сопряжен с большими рисками, связанными с ее продажей. При возникновении конфликта по поводу права на недвижимое имущество всегда приходится решать, кому останется собственность - добросовестному приобретателю или бывшему хозяину, права которого оказались ущемлены. В большинстве зарубежных законодательств превалирует защита интересов добросовестного приобретателя. Но одновременно есть четкие механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику, если не удается взыскать убытки с виновной стороны. Механизмы такой компенсации можно организовать разными способами - от создания государственного целевого бюджетного фонда (некий вариант государственного страхования прав на недвижимое имущество) до создания базы для развития системы страхования.

Но это не единственная организационно-техническая проблема. Объединение двух различных ныне подсистем государственного учета потребует унификации документации при создании единого кадастра. И здесь опять-таки не избежать противоречий. Поскольку разные ведомства имели возможность утверждать учетные формы самостоятельно, они, как правило, плохо стыкуются друг с другом и нередко противоречат другим нормативным актам.

Справка "РГ"

В любом случае реформирование системы учета недвижимости и регистрации прав на нее - процесс долгий и сложный. И самая большая сложность, пожалуй, в том, что система не создается с нуля, а перестраивается постепенно, и по мере этой перестройки приходится придумывать, как нейтрализовать массу уже существующих противоречий и противоречий, которые могут возникнуть в процессе реформирования. Главное, что при этом система обязана продолжать работать: этого требуют интересы собственников и сам бурно развивающийся рынок недвижимости.

1991 год. Принят земельный кодекс РСФСР, по которому функция учета земельных участков перешла к созданному годом ранее Госкомзему России и его территориальным подразделениям.

Как развивалась система регистрации прав на недвижимость

1993 год. Указ Президента о создании единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Фактически выполнен не был: на деле правоустанавливающие документы на недвижимость выдавались различными госорганами - комитетами по управлению имуществом и фондами имущества на имущественные комплексы, а БТИ - регистрационные удостоверения на отдельные объекты.

1992 год. В составе райкомземов и горкомземов создается система кадастровых бюро, занимающихся регистрацией правовых актов на землю, организацией подготовки государственной отчетности по вопросам использования земельных ресурсов и созданием базы данных автоматизированной кадастровой системы, ведение земельного архива, обеспечение потребителей кадастровой информацией.

1997 год. Принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Функция по регистрации прав на недвижимость, сделок и договоров с недвижимостью окончательно передана в учреждения юстиции под контроль Минюста России.

1994 год. Гражданский кодекс РФ впервые законодательно отделил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним от учета недвижимого имущества (статья 131).

1999 год. Постановление Госстроя РФ, по которому федеральным органом исполнительной власти в области государственного технического учета и технической инвентаризации является Госстрой, а выполнение этих функций ложится на ГУП "Ростехинвентаризация", ее подразделения в субъектах, а также БТИ, которым предложено "влиться" в эту систему.

1998 год. Введены единые формы госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

2002 год. Подготовлена концепция проекта нового закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2000 год. Вступил в действие Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", создающимся, в частности, для обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценки земель для налогообложения.

Дефицита инвесторов и инвестиций на рынке не будет

Использована информация Института экономики города.

Кусочек от пяти миллиардов

Сегодня Санкт-Петербург лидирует в числе российских городов по оптимальному соотношению инвестиционной привлекательности и уровню рисков. Москва при желании могла бы обогнать вторую столицу, но она в исследованиях аналитиков рынка "уже не в счет".

По общему мнению участников рынка, развитие его сегментов будет идти волонообразно: от центра к регионам. Сначала развитие получит офисная недвижимость, затем - торговая и, наконец, промышленная. Первые два сегмента в Москве уже близки к идеалу, исключение - недвижимость индустриальная (в том числе и складская). В ней особенно нуждается большинство ритейлеров.

"Москва подходит к точке насыщения по всем сегментам рынка, - полагает Елена Табала, руководитель петербургского представительства компании Knight Frank. - Она лучше других городов России обеспечена современными офисами и торговыми центрами, имеет самые высокие арендные ставки. Все это заставляет инвесторов присматриваться к другим городам нашей страны. Самара, например, из крупных городов (а мы сравниваем Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск) имеет меньше всего торговых центров".

Сегодня есть прогнозы, что во все сферы экономики России будет вложено 5-6 млрд. долларов инвестиций, в том числе и западных. Естественно, рынок нежилой недвижимости рассчитывает иметь значительную долю средств инвесторов. "Еще недавно мы рассматривали Россию как потенциал для получения выгоды от продажи ценных бумаг. Сектор недвижимости не считался хорошей альтернативой. Сейчас доходы на фондовом рынке снизились, и многие обратили внимание на нежилую недвижимость. Это самый устоявшийся и зрелый сектор экономики с точки зрения западных стандартов", - комментирует свой интерес Чарльз Воос, генеральный директор компании "РЕЙМ Консалтинг".

"В ближайшие три года в России будет вложено 600 млн. долларов в рынок складских помещений. В результате появится 1 млн. кв. метров складов", - говорит Регина Лочмеле, аналитик компании Colliers Int. Причем это будут именно новые современные здания, поскольку крупные промышленные предприятия не могут быть приспособлены к нуждам предпринимателей.

Пока же ПИФы не развиты, кроме того, не имеют достаточного юридического и налогового регулирования, создаются в закрытой форме. "ПИФы хороши тем, что способствуют разделению рисков девелоперов, но при этом им необходимо участие в распределении прибыли, а не просто получение процентов", - уточняет руководитель отдела консультаций по недвижимости компании ErnstYoung Ольга Архангельская.

Аналитики ожидают не только денег, но и новых участников рынка. "Интерес к коммерческой недвижимости должны проявить финансово-промышленные группы, крупные частные инвесторы и ПИФы", - говорит г-жа Р.Лочмеле.

Разные инвестиционные проекты приносят примерно одинаковые доходы своим владельцам. В торгово-развлекательных комплексах он равен 25-30 процентам. Офисное здание-недострой, доведенное до ума и превращенное в современный деловой центр, может принести при продаже не меньше 20 процентов.

Столкновение интересов

По мнению Георгия Рыкова, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании "БестЪ", у существующих и будущих проектов возможна разная судьба. Часть из них будет продана полностью либо долями, а часть останется в собственности, но передана в управление.

Однако несмотря на очевидную выгоду от владения квадратными метрами, в последнее время случаются примеры, когда собственники отказываются от недвижимости. "Многие ритейловые компании-собственники сегодня продают свои здания, чтобы иметь больше денег для расширения бизнеса: торговли в кредит, увеличения зарплаты сотрудникам, - рассказывает о тенденциях Джефри Кокс, президент компании "Астера". - Затем эти же здания арендуют. Инвестор же, купивший эту недвижимость, имеет постоянный доход".

Например, сегодня основной инвестор торговой недвижимости - торговый оператор. Но девелопер, вступивший в партнерские отношения с ним, должен понимать, что продать торговый центр оператору выше его себестоимости будет невозможно. "Так что любой девелопер должен иметь деньги соинвесторов, хотя из-за этого он и потеряет часть дохода, зато уменьшит риски", - говорит г-н Подкова.
Вы никогда не задумывались о приобретении квартиры для себя и своих близких? Многих из нас достаточно часто посещают такие мысли. Ведь квартирный вопрос оставался и остается актуальным во все времена. Кто-то может себе позволить купить квартиру сразу, а кому-то необходимо копить для этого долгие-долгие годы? и не факт, что удастся накопить, так как цены все время растут, а ваш доход не всегда успевает за этим ростом. Появляется извечный вопрос - что делать?

Дело в том, что сегодня на рынке нежилой недвижимости происходит столкновение интересов трех сторон: девелопера, инвестора и собственника. У всех общие цели - "выход в деньги", но разные механизмы их достижения. Так считает Иван Подкова, директор компании "Панфилов, Подкова и партнеры". Очень часто проекты не удаются потому, что собственник здания не имеет концепции его развития и управляющей компании. Девелопер и инвестор имеют деньги, но находят неподходящий объект.

Несмотря на некую неясность в данном вопросе? попробуем разобраться в лавине информации. Но все по порядку: начнем с того, что такое ипотека?

Одним из вариантов решения данного вопроса является ипотека. На сегодняшний день очень многие банки выдают ипотечные кредиты. Вопрос в том, какую сумму денег даст банк, какой суммой должны располагать вы сами и как быстро можно получить такой кредит?

Многие банки рассматривают только <белый> доход, но некоторые банки принимают во внимание различные способы подтверждения заемщиком своего дохода, так как банку тоже нужна гарантия, что вы сможете погасить кредит должным образом. Но можно получить кредит и под поручительство <надежных> людей, а также организаций, которые несут солидарную с заемщиком ответственность. Итак, вы нашли <надежных людей>, которые могут поручиться перед банком за вас, и если вы по какой-либо причине не сможете вернуть взятый в банке кредит, то они вернут долг банку.

Ипотека - это договор залога недвижимости. С помощью ипотечного кредита можно приобрести как квартиру на вторичном рынке жилья, так и квартиру, которая только строится.

Следующий существенный момент: для получения ипотечного кредита необходимо иметь в наличии от 30% (может быть и меньше) стоимости квартиры, которую вы хотите приобрести - это обязательный взнос, который вы должны выплатить самостоятельно. Остальную сумму (70%) на покупку квартиры выдает банк, но при условии, что вы будете возвращать предоставленный кредит и выплачивать проценты по нему в строго установленные сроки.

Далее вы заполняете анкету, которая выдается в банке, где вы указываете все данные о ваших доходах, количестве членов семьи, имуществе, находящемся в собственности, сведения о банковских счетах и вкладах и другие необходимые сведения. После рассмотрения анкеты банк уведомляет будущего кредитора о своем решении: выдавать кредит или отказать. В среднем это происходит в течение двух недель.

Еще одним важным моментом является, то, что минимальный размер кредита колеблется от 10 тысяч долларов, а максимальный - до 500 тысяч долларов.

Банки выдают кредиты и в рублях, и в валюте. В чем разница, спросите вы? От этого зависят сроки, на которые выдается кредит и процентная ставка. В разных банках они различные, в среднем сроки: от 4-х месяцев до 20 лет, а проценты от 10,5 до 21%, причем раньше за досрочное погашение кредита полагалось заплатить так называемую неустойку. Сейчас же можно выплатить взятый вами кредит хоть на следующий день после его получения, а почему нет, если появились деньги? (Правда так можно сделать не во всех банках: существуют банки, где есть минимальный срок, в течение которого вы не можете погасить кредит досрочно и их большинство). Обычно выплаты разбивают на одинаковые суммы и вы выплачиваете их ежемесячно до полного погашения кредита.

Гарантией исполнения взятого на себя обязательства перед банком является квартира, под залог которой вы и берете кредит.

Так же необходимо будет провести оценку приобретаемого жилья независимым оценщиком и застраховать жизнь и трудоспособность заемщика, риск утраты права собственности (титул) и риск утраты и повреждения недвижимости.



Главная --> Публикации