Главная --> Публикации --> Картинки с realtex Компромат на заемщика Цены на жилье уперлись в потолок Дргуие города: недвижимость, миграция, работа Монорельсовая дорога катит ко дню города

Москва считается самым преуспевающим городом страны – здесь сосредоточены «мозги», финансы и весь «административный ресурс» страны. Достаточно упомянуть, что доля столичной розничной торговли составляет почти 25% от общероссийского оборота. По данным агентства Colliers International, оборот предприятий потребительского рынка Москвы в 2003 г. составил 1,2 трлн руб., а оборот розничной торговли - 1,179 трлн руб., что на 13,9% выше показателей предыдущего года. Несмотря на такие гигантские показатели, резерв роста рынка еще есть.

За пределами МКАД впервые появится крупный торгово-развлекательный центр.

Кроме того, по оценкам агентства Jones Lang La Salle, почти 80% своих доходов москвичи оставляют в магазинах, в то время как для жителей Варшавы этот показатель составляет только 60%, а для лондонцев - 25%. Основные статьи расхода в западных странах - это затраты на образование, недвижимость, обязательные страховые услуги, медицину. В России же главными остаются затраты на продукты питания и товары повседневного спроса, которые и составляют основной ассортимент стандартного торгового центра.

В 2002 г. в Москве появились 18 крупных торговых комплексов, в 2003 г. было построено еще 11 подобных центров. В 2004 г. планируется открыть более 15 гипермаркетов и моллов. Благоприятная экономическая конъюнктура и политическая стабильность в России позволили западным инвесторам куда с большим интересом взглянуть на наш рынок. Немецкие и французские компании уже принялись осваивать столичную розницу. Первыми стали Auchan и Marktkauf. Главным показателем для иностранных инвесторов является уровень доходов населения, который в Москве медленно но верно увеличивается. К тому же, по мнению специалистов, Москва без всяких проблем способна освоить еще, по меньшей мере, 50 крупных торговых центров.

Но главной изюминкой «Ладьи» все же является ее местоположение. До сих пор российские и западные инвесторы создавали свои моллы либо в центре города, либо на МКАД, так что путь до этих центров порой превращается в отнимающее последние силы испытание. В спальные районы, да еще отсеченные от Москвы московской кольцевой автодорогой, взор инвесторов направлен впервые.

Впрочем, на наших глазах появляется новая тенденция развития розничной торговли. Приверженцем этой моды стал инвестиционный холдинг «Ковчег», строящий в Митино торгово-развлекательный центр «Ладья». Этот комплекс разбит на три логические части. В бытовой секции расположатся ремонт одежды и обуви, химчистки, прачечные, салоны красоты, пункты обмена валют. Торговая площадка «Ладьи» будет отдана под супермаркет, магазины бытовой техники, вещевые бутики. Порадует торговый центр и развлекательным блоком - детский городок, многозальный кинотеатр, самая большая горка в Москве для скалолазания, большой ресторанный дворик, где в уютных ресторанчиках и кафе можно отметить приятную покупку.

Как показывают исследования, прежний интерес покупателей к оптовым и стихийным рынкам постепенно проходит. Потребителям нравится приобретать продукты и промышленные товары в удобных современных торговых комплексах. А уж если одновременно с шопингом можно еще и развлечься, а также утолить аппетит, то ставки такого центра резко повышаются.

По мнению специалистов из агентства Penny Lane Realty, в ближайшие годы торговая нагрузка переместится из центра города на окраины. Торговым предприятиям организовывать бизнес в перегруженном центре объективно становится все труднее – виноваты и автомобильные пробки, и активное развитие торговли на городских окраинах. По данным исследований компании MAGRAM Market Research, покупателей в торгово-развлекательных центрах привлекает, прежде всего, большой выбор и удобство расположения - эти два фактора играют решающую роль для 90% опрошенных. «Ладья» лишена недостатка, присущего моллам, построенным на МКАД. В первую очередь, она дает возможность предпринимателям продавать свой товар покупателю. 250 тыс. митинцев, запертых в своем районе автомобильными пробками, представляют собой соблазнительный рынок для потенциальных арендаторов торговых площадей «Ладьи».

«Ладья» должна стать митинским «центром притяжения». В этот торгово-развлекательный центр посетители будут приходить семьями, с друзьями - просто для того, чтобы пообедать, сходить в кино, а заодно купить продукты. Визиты в подобные центры обычно затягиваются надолго. По данным исследовательской компании Magram Market Research, до 90% посетителей торговых центров что-нибудь обязательно в итоге покупают.

По мнению экспертов, любой развлекательный компонент торгового центра служит для покупателей неким привлекающим фактором. Например, многозальный кинотеатр - самый распространенный объект досуга для посетителей. Помимо мультиплекса, «Ладья» собирается приятно удивить митинцев детским городком и горкой для скалолазания. По данным Британского совета торговых центров, более 38% торговых центров в Европе могут похвастаться досугово-развлекательной частью. А «Ладья» даже будет чем-то напоминать построенный под Мадридом крупнейший в Европе комплекс Madrid Xanadu с крытым горнолыжным склоном.

Московский международный деловой центр (ММДЦ) "Москва-Сити" строится на Краснопресненской набережной на участке в 60 га. Общий объем инвестиций первой очереди строительства - не менее $2,4 млрд. Объем площадей, запланированных к выходу на рынок до 2007 г. , - 1,4 млн кв. м.

У «Ладьи», в которой начинаются отделочные работы, уже появились два «якорных арендатора» - кинотеатр «Люксор» и крупный супермаркет. Этот торгово-развлекательный центр в ближайшие годы может стать монополистом в индустрии торговли и развлечений в московском районе Митино. Так что интерес к «Ладье» со стороны митинцев обеспечен. Кроме того, для удобства будущих арендаторов разработана специальная система размещения торговых точек, развлекательного блока и ресторанного дворика. Так что внимание покупателей будет обращено на всех, кто решит работать в «Ладье».
Инвесторы "Москва-Сити" создали ассоциацию, предназначенную для решения организационных и хозяйственных вопросов на территории будущего делового центра столицы. По мнению участников проекта, таким образом инвесторы пытаются подстраховаться, беря на себя часть функций управляющей компании - ОАО "Сити", - которая в последнее время стала объектом противостояния собственных акционеров и городских властей.

"Ассоциация создается для координации строительного процесса в высотных комплексах, внедрения новых нормативов, а также хозяйственных вопросов, таких как использование, охрана, режим и обустройство территории", - утверждает председатель совета директоров "Капитал Груп" Владислав Доронин. Аналогичная ассоциация девелоперов в Петербурге, по словам президента "Строймонтажа" Сергея Полонского, показала высокую результативность.

Как стало известно "Ведомостям", в конце марта состоялось собрание инвесторов, строящих офисный комплекс "Москва-Сити", где было решено создать негосударственную некоммерческую организацию под названием Ассоциация инвесторов Московского международного делового центра (АИММДЦ) "Москва-Сити". По данным объединенного пресс-центра этой ассоциации, в апреле организация будет официально зарегистрирована. На сегодняшний день в нее вошли корпорация "Строймонтаж", "Техинвест", холдинг "Капитал Груп", CCI (ENKA) и ЗАО "Северная башня", строящие около половины площадей будущего делового центра. Другие инвесторы, такие как Московская девелоперская компания, CITER, "Аква-Сити Палас", пока не заявляли о намерении примкнуть к ассоциации.

Несколько акционеров ОАО "Сити" уже заявили "Ведомостям" на условиях анонимности, что под видом ассоциации инвесторы пытаются создать структуру, способную выполнять функции управляющей компании. "Перипетии в ОАО "Сити", акции которой весь последний год меняли владельцев, попытка провести допэмиссию - все это насторожило инвесторов, и они пытаются подстраховаться", - объяснил один из акционеров. Неофициально эту информацию подтвердил "Ведомостям" и один из инвесторов, вошедших в ассоциацию. "Мы жестко ограничены городом по срокам, и любая проблема с управляющей компанией, не говоря уже о ее замене, может затормозить строительство", - объясняет инвестор.

Сейчас хозяйственные функции в деловом центре выполняет ОАО "Сити", созданное еще в 1992 г. как заказчик по развитию территории: контроля строительства дорог, энергосетей и прочих коммуникаций, ведущихся за счет города. За это "Сити" получает до 1,5% от стоимости работ. Полтора года назад ОАО заинтересовалась алкогольная группа SPI предпринимателя Юрия Шефлера: подконтрольная ей компания "Сивест" скупила акции у мелких акционеров ОАО. Вскоре представители "Сивеста" были избраны в совет директоров "Сити", а в феврале SPI пыталась инициировать допэмиссию акций ОАО. Это вызвало неудовольствие городских властей: заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе пообещал не допустить допэмиссии и пригрозил лишением ОАО статуса управляющей компании.

ДИПС разработал амбициозный план по превращению провинциальных городов в туристические центры

Впрочем, в самом ОАО "Сити" официально объединение инвесторов приветствуют. Президент этой компании Владимир Сухачев заявил "Ведомостям", что ОАО, как управляющая компания, выступило одним из инициаторов создания ассоциации. Более того, по словам Сухачева, ОАО "Сити" "собирается в ближайшее время вступить в ассоциацию". "Помимо выполнения функций управляющей компании мы являемся и самостоятельными инвесторами, для которых тоже важны вопросы паркингов, благоустройства территории и прочего", - мотивирует намерение своей компании Сухачев. В ассоциации эти планы ОАО "Сити" не комментируют.

Согласно проекту, подписанному три года назад между правительствами Москвы и Ярославской области, в Ростове, Угличе, Рыбинске, Переяславле Залесском и непосредственно в Ярославле должно быть построено по гостинице 3-4-звездочного уровня. Работы начались, но тут древняя земля стала преподносить сюрпризы. Так, при раскопках в Ростове была найдена древняя мощеная площадь, которую впоследствии отреставрируют на радость туристам. В Угличе обнаружили сруб III в. до н. э., а в Переяславле – стоянку первобытного человека. Все это также планируется разместить в пригостиничном музее.

В Ярославской области началось строительство четырех 3-звездочных гостиниц на 100 номеров каждая. В мае к ним присоединится еще один отель в том же Ярославле, у него и звезд будет больше – 4, и номеров – 15 Руководство ДИПС вернулось со строительных площадок и объявило о том, что в процессе их подготовки были обнаружены ценные древние находки.

В строительство пяти гостиниц планируется вложить $25-35 млн, т.е. каждая обойдется в $7-8 млн. Ожидается, что проекты окупят себя за 8-12 лет. На вопрос, что ДИПСу в этих гостиницах, его руководство заявило, что кроме ДИПСа никто не будет строить в зоне «Золотого кольца» гостиницы такого уровня. «В Ярославской области никто – ни частные, ни муниципальные, ни иностранные инвесторы – не вкладывают деньги в строительство гостиниц, – заявил замруководителя департамента Сергей Тхор.- Если не построим мы, не построит никто. Сейчас же в этом туристическом поясе России представлены лишь т.н. частные гостиницы на 4-6 человек». После того как проект себя окупит, правительство Москвы станет получать ежегодную прибыль на уровне $800 тыс. Ярославская область будет иметь с этого проекта лишь налоговый доход.

Гостиницы в Переяславле-Залесском, Угличе и Ростове будут готовы уже в начале следующего года. Все они представляют собой трехэтажные здания. Гостиницы в Переяславле-Залесском и Угличе расположены по берегам озера и реки.. В Ростове Великом здание выполнено в форме запятой. В составе гостиниц запланированы фитнес-центры, рестораны, супермаркеты и др. Операционным управлением гостиниц займется, скорее всего, «Интурист». ДИПС рассматривал на эту роль шведский концерн, однако последний не смог гарантировать заполняемость отелей, «Интурист» же пообещал ее на уровне 40-50%. Сейчас все четыре проекта находятся на стадии бетонирования фундамента или возведения первого этажа.

Продолжаем начатый в предыдущих номерах разговор о переводе квартир в нежилой фонд. После того как юридическая процедура завершена, необходимо провести в помещении некоторые перепланировки.

3-4 месяца после завершения строительства уйдет на обучение персонала, и во II квартале 2005 г. начнется прием туристов. Второе полугодие того же года принесет первую прибыль. Стоимость номеров планируется на уровне $50-120.
Прежде чем переселиться в офис, устроенный из бывшей квартиры, придется еще раз получить десятки согласований.

Главная из них – создание отдельного входа. Без него эксплуатация нежилого помещения не допускается, вход через подъезд невозможен. Единственное исключение – если все квартиры в секции здания (подъезде) переведены в нежилой фонд. В более часто встречающейся ситуации, когда дом жилой, а мы на первом этаже переводим квартиру в «нежилье», отдельный вход необходим. Не стоит даже пытаться обойтись без него: за соблюдением этих правил следит огромное количество надзорных органов, плюс свои претензии могут предъявить соседи.

Необходимый выход – это вход

Первое, что необходимо иметь, – проект. Выполнить его должна организация, имеющая лицензию на проектную деятельность. В Москве их множество, любое лицензированное архитектурное бюро имеет такое право. Но поскольку вопрос здесь достаточно технический, не требующий особенных творческих навыков, а лишь корректной подготовки документации, есть ряд организаций, специализирующихся на этих проектах. Как правило, это бывшие государственные НИИ, хорошо знающие такой вид работы, все инстанции, которые предстоит пройти. Стоит проект отдельного входа около $800.

Инстанция, выдающая разрешения на устройство отдельного входа – районный Архитектурно-планировочный отдел (АПО). Заключение о том, что сделать его в принципе возможно, АПО дает еще на предварительной стадии, когда помещение только переводится в нежилой фонд. Теперь же предстоит получить полноценное разрешение.

Архитектурное осложнение
Возможны, однако, сложности. Михаил Макушин, руководитель отделения «На Маяковской» компании «Новый город», отмечает, что непосредственно в том месте, где вы решили устроить крыльцо, могут проходить коммуникации. Многие московские дома довоенной постройки подвергались усилению, в стены закладывали металлические швеллеры, и может случиться, что проходят они как раз там, где вы хотите прорубать вход. Другой случай, когда крыльцо «съедает» часть тротуара, в этом случае за согласованием приходится обращаться в ГАИ, если же «парадный подъезд» выходит на газон – добывайте еще одно разрешение в Москомприроде.

Проект необходимо согласовывать с многочисленными инстанциями – балансодержателем дома, Санэпиднадзором, Госпожнадзором, Газотехнической инспекций и т.д. Это достаточно хлопотно, но есть обнадеживающие новости. С прошлого года в администрации Москвы проявилось новое веяние – работа по принципу «одного окна», и архитектурные органы уже практически полностью перешли на него. Т.е. обращаемся непосредственно к начальнику районного АПО, а он дает поручения решить все вопросы своим подчиненным. Суммы, которые необходимо заплатить за согласования, постоянно меняются, но в любом случае они меньше, чем стоимость проекта. Вполне реально уложиться в $50 Сроки – от месяца до трех. Одна из причин того, что все происходит так небыстро – необходимость изучения проекта Художественным советом Москомархитектуры, который будет решать, не уродует ли новое сооружение облик города.

Хождение по мукам

Не стоит сбрасывать со счетов и такую вероятную проблему, как соседи. Если окажется, что козырек над входом дает человеку теоретическую возможность проникновения с улицы в окна квартир второго этажа, АПО потребует письменное согласие жильцов. Иногда само АПО ничего не требует, но жители самостоятельно начнут жаловаться в районную управу или префектуру. Все это может повысить стоимость согласования (при этом понятие «средних тарифов» в разговоре с соседями, естественно, не существует – это уж как договоритесь). Вероятно, придется вход подвинуть, что-то изменить. Но случаев, чтобы сделать его вообще было нельзя, слава Богу, не бывает.

Часто владельцы нежилых помещений бывают недовольны небольшими окнами и мечтают их расширить. Как правило, расширять их по горизонтали нельзя – это означает ослабление стен, и ни один надзорный орган никогда не даст согласие на такое вмешательство в конструкцию здания. А вот увеличивать их по вертикали вполне можно, поскольку примерно два метра стены под окном не несут вообще никакой нагрузки и могут быть безболезненно удалены. Практически любое окно можно продлить до пола – но, разумеется, на это требуются примерно такие же согласования, как и с отдельным входом. Это касается и перепланировок внутри помещения – в целом технология такая же, но отсутствует утверждение на художественном совете, так как здесь нет изменений внешнего облика здания.

Есть еще два важных момента – о них иногда забывают. Если крыльцо занимает площадь более 10 кв.м, в числе прочих согласований необходим договор с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (бывший Москомзем) об аренде земельного участка. Это и дополнительные траты, и хлопоты – так что затевать столь масштабное сооружение вряд ли имеет смысл. Если же крыльцо меньше – никаких проблем нет. Второй аспект – с прошлой осени все отдельные входы, выходящие на основные магистрали города, необходимо согласовывать с Федеральной службой охраны (ФСО).



Главная --> Публикации