Главная --> Публикации --> Зачем поправили закон Перспективы и прогнозы Район вашей мечты Трехсторонняя ипотека Кто будет платить за паспортизацию квартир?

По словам очевидцев, наших соотечественников, постоянно проживающих в Тайланде, в частности на одном из островов – Паттайе, немало: есть русский ресторан, каждый вечер собирающий наших бывших сограждан, есть русские, работающие в турбизнесе. «Лето здесь круглый год, климат тропический (+28оС зимой и +36оС летом). Много экзотики – животные, фрукты, кухня, обычаи, – рассказывает Владимир Юров, некогда житель Санкт-Петербурга, ныне проживающий в Тайланде. – Недвижимость не подлежит конфискации ни при каких жизненных обстоятельствах. Возможно приобретение ее в кредит со сроком погашения от 14 до 30 месяцев».

Появление в Москве фирм и компаний, предлагающих недвижимость в далеком-далеком зарубежье – например, где-нибудь в Тайланде, – сначала вызывает некоторое вполне оправданное недоумение. Возникает вопрос: визит в Россию – это смелая попытка выйти на новый далекий рынок или смелость тут ни при чем и все обусловлено спросом на экзотические варианты со стороны наших соотечественников? Беседы с посланцами далеких стран, как правило, подтверждают второе.

В числе обнаруженных здесь радостейбытия оказались и цены на недвижимость. Выяснилось, что отсутствие лишнего миллиона евро или даже долларов – не беда: купить недвижимость здесь можно дешевле, чем самую обыкновенную подмосковную дачу. Цены раза в 2–3 ниже, чем на аналогичные объекты в Европе. Например, квартира в жилом комплексе Паттайи с видом на море обойдется всего в $15 тыс. Такая цена (около $400 за кв.м) давно забыта и в Европе, и в Москве. Получается, что скромное жилье в Одинцово или Красногорске сопоставимо со стоимостью аналогичного в Тайланде, только с пляжем в 500 м от дома. К нему прилагаются бассейн, парковка, развитая инфраструктура и соседи-европейцы в придачу. Организованная охрана – по желанию покупателя.

Если мотивация покупки жилья за границей – желание выгодно инвестировать средства и обрести место для отдыха, то Тайланд вполне подходит для этих целей. В доперестроечные времена он казался чем-то далеким и непонятным. Но, как это случилось со многими другими странами, тайский рынок открыли выезжающие отдыхать русские туристы. Причем поток их был и остается настолько активным, что сомневаться в качестве» этой страны не приходится.

На страже духовности

При желании и наличии средств можно купить и собственный дом. При этом цена однотипных по метражу и оснащению домов будет сильно зависеть от местоположения – чем дальше от моря, тем дешевле. Имеет значение и окружение, и даже вид из окон. Для того, чтобы стать владельцем дома площадью 200 кв.м с хорошей инфраструктурой, включающей общий бассейн на 2–4 дома, и охраной, понадобится от $40 до 200 тыс. А за $300–500 тыс. можно попасть в число счастливых обладателей самой престижной и комфортной недвижимости, чего никак не удастся сделать при таком «скромном» бюджете в России.

Земля только для своих

В придачу к самому дому новый владелец обычно получает еще и «домик духа» – маленькую часовеньку. Тайцы очень уважают духов, боятся их рассердить и, как могут, выпрашивают у них милости. Поэтому «домик духа» есть перед каждым домом, гостиницей и даже официальным учреждением: так люди заманивают духа охранять территорию, а чтобы сторож не спал и был добрым, приносят ему еду, цветы и ароматные палочки. Согласитесь, что такой «домашний» способ охраны гораздо привлекательнее, чем военизированный – с людьми в камуфляже, сворой боевых собак и колючей проволокой.

По тайским законам иностранец не может зарегистрировать землю на свое имя, но есть несколько легальных способов (разной степени сложности) эти ограничения обойти. Способ первый: одинокий джентельмен может влюбиться в тайскую девушку, жениться, купить на ее имя землю и наслаждаться семейным счастьем и правами собственности. В реальности происходит это нечасто. Фиктивный брак «романтичных» россиян с местными жительницами – явление, редкое даже для столь благородной цели.

Покупатель недвижимости получает полные права собственности (продажа, дарение, обмен, залог, сдача в аренду и пр.) на все... кроме земли. Тайское законодательство в той его части, где говорится о праве собственности, похоже на американское. Институт регистрации земельной собственности считается вполне прогрессивным и надежным, но процедура получения прав на землю для иностранцев весьма нетривиальна, и вам не обойтись без профессионалов, искушенных в нюансах местного законодательства. Каковых, впрочем, найти нетрудно.

Но самый распространенный сценарий – просто взять землю в лизинг (долгосрочную аренду) сроком на 30 лет. Причем возможно многократное продление аренды, а сами лизинговые контракты после их регистрации в земельном комитете защищаются законом и могут быть переданы другим лицам, продлены или проданы. По сути, такая аренда мало чем отличается от владения землей. И иностранцы, в том числе и русские, вполне это ценят.

Второй способ – образовать компанию, то есть вместо романтического стать юридическим лицом. Правда, опять же, по закону иностранцу не может принадлежать более 39% компании, но грамотный адвокат и здесь подскажет вам, как при этом получить полный контроль над вновь образованной фирмой.

Королевство Тайланд в прошлом называлось Сиам. «В стране, которая прожила без войн 250 лет, правит уже девятый по счету наследный король, – продолжает наш консультант Владимир Юров. – В силу названных обстоятельств народ очень доброжелателен, законопослушен и очень любит иностранцев. Считают, что русские очень богаты и готовы щедро платить. У местных средняя зарплата $200 без высшего образования, квалифицированный труд в среднем оценивается в $50

Хоть где-то нас считают богатыми

Курортный роман по заказу

С Россией Тайланд связывают давние отношения и альковные тайны. Сын сиамского короля Рамы V Чакрабонкс закончил пажеский корпус при дворе Николая II. Принц быстро освоил русский язык, проникся русской культурой, очень любил смотреть балет, в особенности Матильду Кшесинскую, и даже сам выступал в некоторых спектаклях. В 1905 г. он встретил Екатерину Десницкую, дочь судьи из украинского города Луцка, и они тайно поженились. Когда в Бангкоке узнали про брак, принц был лишен права на престол. В 1907 г. у них родился сын – принц Чува, которого отобрали у родителей и воспитывали в королевской семье.

Конечно, в этом городе есть и самые невинные забавы – рафтинг по реке, катание на слонах, парк Мини-Сиам с миниатюрными копиями самых выдающихся архитектурных памятников. Приятно сфотографироваться с маленьким храмом Василия Блаженного или Эйфелевой башней под тропическим солнцем и ощутить себя не то что вровень, а значительно выше этих творений архитектуры.

Пожалуй, самый известный туристический центр Тайланда – Паттая. Надо сказать, что не только климат и экзотика привлекают туристов в этот город. Паттая – всемирно известная «сексуальная столица мира». Страна стала активно развиваться с 1968 г., когда американцам понадобились военные базы для войны во Вьетнаме. Паттая тогда была деревенькой, которую как курорт открыли именно американцы: здесь можно было взять напрокат лодочку с местной селянкой в придачу и за несколько долларов «порыбачить» с заездом на соседние острова. После ухода американцев интимный сервис продолжал развиваться, и вскоре возникла развитая индустрия местных фей, в совершенстве владеющих искусством т.н. «тайского боди-массажа». Все это существует нелегально, но власти смотрят на этот бизнес сквозь пальцы, т.к. доходы от туризма – важный источник пополнения государственной казны. Надо сказать, что подобные развлечения сосредоточены именно в Паттайе.

Райское наслаждение с кондиционером

Помимо Паттайи, есть в Тайланде и другие курорты. «Я повидал много стран, и мне кажется, что Тайланд – одно из немногих мест, где бедные не завидуют богатым, а богатые не « выпендриваются» перед бедными, – говорит В. Юров. – Люди из цивилизованных стран, включая Россию, это чувствуют и тянутся сюда на постоянное жительство». К продаже, помимо квартир, предлагаются виллы, бунгало, коммерческая недвижимость, рестораны, фабрики, гостиницы и т.д.

За другим островом – Самуем – закреплен статус семейного и значительно более дорогого курорта. Отдыхать сюда ездят активно – купаться, загорать, путешествовать. Внешне Самуй – воплощение «райского наслаждения» с обертки батончика «Баунти». Здесь можно взять напрокат джип за $40 в сутки (в Паттайе это тоже можно сделать, только зачем?) и отправиться исследовать остров самостоятельно. С восточного побережья из курортных зон Чаванг и Ламаи имеет смысл съездить к водопаду в джунгли, в Театр обезьян, добраться до главного города острова Натхон и увидеть статую Большого Будды, сидящего в позе лотоса. Единственное, что надо учесть, – движение в Тайланде правостороннее, а местные жители, все без исключения катающиеся на скутерах, состоят в очень причудливых взаимоотношениях с правилами дорожного движения.

О бунгало на многочисленных островах-курортах стоит рассказать подробнее. Самый ближний от Паттайи остров, заслуживающий внимания, – Самет. Он совсем небольшой (всего 6 км в длину) и имеет статус природного заповедника. Вдоль побережья в живописных бухтах, покрытых тропической зеленью, открываются удивительные виды на море совершенно фантастического изумрудного цвета и белоснежные пляжи, вдоль которых расположены многочисленные туристические деревеньки, состоящие из бунгало разной степени комфортности. Снять такое бунгало стоит по европейским меркам совсем недорого – от $50 до 150 в сутки. Здесь можно на несколько дней поселиться в тишине, понырять с аквалангом около коралловых рифов, покормить нахальных мартышек, поесть морепродуктов.

Еще один остров, заслуживающий отдельного описания, – Пхукет. Это самый большой тайский остров ( по площади он равен Сингапуру), окруженный более мелкими островами. С материком его соединяет дамба. Пхукет по праву считается одним из самых известных и респектабельных тайских курортов с развитой туристической инфраструктурой. Окрестности мало чем отличаются от Самуя – те же белоснежные пляжи, тропические леса, водопады. Но народу побольше. Из туристических развлечений – прогулки на морских каноэ в пещеры, известняковые острова в заливе Пханган. Непременной частью программы является посещение знаменитого острова Джеймса Бонда. Покупка недвижимости здесь обойдется дороже, чем на других курортах, но и дома предлагаются шикарнее. Например, дом площадью 130 кв.м в мини-поселке, в двух минутах ходьбы от пляжа, естественно, со всеми удобствами, включая кондиционер, горячую воду, меблировку, общественный бассейн и джакузи обойдется примерно в $120 тыс. (менее1 тыс. за «квадрат»).

На Самуе можно остановиться на несколько дней. Аренда двухместного бунгало на берегу моря с кухней, террасой и обязательным кондиционером обойдется в $130–170 в сутки. Самуй вполне располагает к тому, чтобы если и не жить там постоянно, то приезжать на недельку-другую каждый год. Для воплощения мечты в жизнь здесь можно по разумной цене купить домик на берегу. 160 кв.м со всеми удобствами обойдутся приблизительно в $130 тыс., бунгало побольше – 260 кв.м – $260 тыс. Правда, за эти деньги почувствовать себя Робинзоном вряд ли удастся: бунгало скорее похоже на коттедж в пригороде европейской столицы – кондиционер, спутниковое телевидение, телефонная линия, горячая вода и прочие прелести цивилизации сочетаются с видами на море, бассейном на несколько домов и круглосуточной охраной.

Планируя обзавестись недвижимостью за границей, не стоит забывать о необходимых дополнительных расходах при ее покупке и дальнейшей эксплуатации. Единовременный налог на регистрацию собственности взимается по прогрессивной шкале и составляет от 3 до 8% в зависимости от стоимости объекта. Весьма приятно, что ежегодный налог на недвижимость не взимается, если ваша собственность стоит менее 100 тыс. евро. Но он может доходить до 3,5%, если вы владеете виллой стоимостью более 500 тыс. евро. Существует еще незначительный налог на доходы с капитала и гербовый сбор.

Накладные расходы

Россиянам, чьи трудовые (и нетрудовые) доходы по устоявшейся национальной традиции не всегда должным образом бывают задекларированы, будет также приятно узнать, что при покупке недвижимости никто не будет интересоваться происхождением вкладываемых денег. После оформления недвижимости в собственность можно получать легальный доход путем сдачи ее в аренду. По средним расчетам, при сдаче жилья вложения окупаются в течение 8–10 лет.

Общие дополнительные расходы при покупке среднего дома могут составить порядка 5–6%. Услуги риэлтора в размере 5% от стоимости объекта оплачиваются дополнительно. Затраты на обслуживание недвижимости довольно невысоки. Местные налоги – около 100 евро в год. Эта сумма покрывает плату за вывоз мусора, освещение улиц и пр.

В этом году эксперты ожидают выброса на рынок большого количества подмосковных земель. Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев делит продавцов таких участков на три группы - по его мнению, это инвесторы, скупавшие земли на протяжении последних лет, девелоперские компании и правительство Московской области. "Крупные игроки уже поставили скупленные земли на кадастровый учет и теперь начинают продажи", - говорит специалист компании Penny Lane Realty Алексей Гусев.

Визы всех видов выдаются в посольстве Тайланда в течение трех рабочих дней. Цена – от $25 до 5 Право на работу оформляется в течение 1–2 мес. при образовании фирмы (в зависимости от количества видов деятельности, цена – от $1000 до 6000). Эмиграция возможна по итогам десятилетней коммерческой деятельности или проживания в стране. Впрочем, она не популярна из-за отсутствия соцобеспечения. Так что загорелым владельцам тайских бунгало за пенсией придется-таки ездить на родину, чтобы окончательно не оторваться от корней и не позабыть, как сладок и приятен «дым отечества».
Аналитики рынка недвижимости утверждают, что в наступившем году заметно вырастет спрос на земельные участки в дальнем Подмосковье. Сейчас земля на расстоянии больше 50 км от столицы продается относительно недорого, но скоро ситуация изменится.

Правительство Московской области, в свою очередь, в 2004 г. начнет выставлять дальние земли на аукционы. "Мы создаем инвесторам благоприятные условия именно в дальних районах потому, что в ближних районах рынок в общем-то уже сформирован", - отмечал в прошлом году министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков.

По словам коммерческого директора корпорации "С-Холдинг" Натальи Соколковой, в 2002 - 2003 гг. землями дальнего Подмосковья, расположенными в экологически благоприятных местах, заинтересовались многие инвесторы и застройщики. "В этом году ожидается выход на рынок нескольких привлекательных девелоперских проектов в этих зонах", - говорит Соколкова.

"Этот рынок привлекателен низкой ценой и отсутствием серьезных конкурентов", - считает Евгений Редькин, пресс-секретарь компании "Миэль-Недвижимость", первой среди риэлторов открывшей год назад свое представительство в подмосковном Серпухове в расчете на увеличивающийся интерес покупателей к дальнему Подмосковью. Сейчас, по словам Редькина, количество сделок отделения именно по "загороду" неуклонно растет.

Интерес к дальним землям обусловлен их низкой - по сравнению даже с 50-километровой зоной - стоимостью. По мнению Гусева, та же Рублевка "практически превратилась в город, где можно приобрести максимум 4 га земли", поэтому покупатели задумываются о постройке второго дома, который может быть расположен дальше от Москвы, зато на несоизмеримо большем участке. "Можно купить 30 га по $200 за сотку и, вложив небольшие деньги в изменение целевого назначения "под личное подсобное хозяйство", построить там и дом, и конюшни", - говорит Гусев.

Центр притяжения на Пятницком шоссе - Истринское водохранилище, расположенное как раз за 50 км от МКАД. В 2003 г. здесь начали строиться сразу три новых поселка, которые за счет близости к водохранилищу стоят гораздо дороже новорижских: "Ривьера на Истре" (цена площади резиденций - от $2300 за 1 кв. м) , "Прибрежное" (от $850 за 1 кв. м дома и от $5500 за сотку земли) и "Новое время" ($300 000 - 600 000 за дом с участком). По одному поселку в радиусе 55 км появится на Волоколамском и Калужском шоссе. Цена предложения здесь - от $115 000 до $180 000 за дом на участке 15 - 30 соток.

Сегодня в базах агентств далее 50 км от МКАД на продажу выставлены участки и дома более чем в 15 поселках. Большинство из них расположены на Новорижском и Пятницком шоссе. Дальние земли Новорижской трассы (поселки "Уборы", "Сказка", "Мамошино", "Зеленый шум", "Жилкино", "Жемчужина") оцениваются в $1200 - 3000 за сотку, а дома площадью от 100 до 400 кв. м - в $105 000 - 250 00 "Цены на участки за 50 км от МКАД по этому направлению в перспективе будут расти, - считает Елисеев из "Инкома". - Сообщение с Москвой по Новорижской трассе - менее часа езды без пробок, поэтому покупка участка на 50 - 60-м км не хуже и удобнее, чем в зоне проблемных Ленинградского или Киевского шоссе. И по цене земли минимум в два раза дешевле".

Тем не менее эксперты считают, что затоваривания не произойдет. "Ближних земель в Подмосковье практически не осталось, так что будут пользоваться спросом дальние", - говорит Елисеев.

В этом году корпорация "С-Холдинг" выводит на рынок свой проект "Соколиная охота", который находится в 78 км от МКАД на берегу Озерницкого водохранилища. В нем предлагаются участки от 1 га по цене от $1500 за сотку. А в Ступинском районе Подмосковья, в знаменитых приокских местах, раскручивает свой проект компания "КомСтрин", предлагая на берегу Оки участки до 10 га под строительство усадеб по $1000 за сотку.

– Любое помещение в зависимости от того, где оно расположено и как оно может эксплуатироваться должно быть доведено до состояния, когда из него можно извлечь по максимуму реальные деньги. Но чтобы получать, нужно сначала вложить средства в это помещение. Это наше глубокое убеждение. И мы помогаем правильно это сделать. Свои помещения (т.е. собственником которых мы являемся) мы стараемся доводить до хорошего состояния. Это требует усилий, финансов, но мы хотим, чтобы наши помещения были максимально удобны, комфортны для арендаторов.

– Александр, скажите, каков смысл услуг вашей управляющей компании?

– Нет. Здесь все главное, в том числе и отношения с арендаторами. Как правило, собственник не хочет этим заниматься. При этом некоторые собственники даже не понимают, зачем им нужно уважать арендатора? Они готовы пойти на снижение цен, лишь бы обращаться с арендатором как, так сказать, царь и бог. По принципу: «Ты все делай, я ничего делать не буду, пусть лучше арендная плата будет меньше». Разумеется, в таких условиях не может быть и речи о стабильных финансовых потоках. У нас же по-другому. Мы арендатора любим, выполняем весь необходимый сервис, освобождающий его от всего, кроме основной деятельности. И арендаторам это удобно и выгодно. Наша фирма берет эту заботу на себя, естественно, во благо финансового интереса собственника.

– Этого достаточно, чтобы помещение было всегда занято арендатором?

– Можно, почему нет? Многие так и живут – в тех помещениях, которые как-то отстроены. Сделали там металлические двери, решетки на окнах, некоторые даже рамы заменили. Все это такие частные решения, которые в целом проблему не решают. Происходит это по разным причинам: зачастую просто не хватает средств у собственника (это типичная ситуация), затруднено общение с государственными структурами (отношения с которыми недостаточно формализованы), например, для согласования перепланировок, ну и просто человек не ощущает себя хозяином. Многие в этих случаях поступают таким образом: сдают свои помещения кусками, в «убитом» виде, подешевле, первым попавшимся арендаторам в надежде, что те сами там что-нибудь сделают. Но это ошибка. Арендатор (или субарендатор) никогда не будет ничего кардинального делать в помещении, кроме того, чтобы укрепить свою дверь, сделать новые решетки, настелить какой-нибудь ковролин, чтобы не видно было «убитого» пола, и как-то покрасить стены. Ну не будет он больше ничего делать. Есть серьезные капитальные вещи, которые может сделать только собственник. Не сделав этого, нельзя рассчитывать, что помещение будет приносить максимальный доход.

– Но ведь можно жить в помещениях класса С, ничего не перестраивая при этом?

– Конечно.

– А вы можете помочь тому собственнику, у которого дом есть, а денег нет?

– Это зависит от объема средств, которые нужно вложить в реконструкцию или в ремонт его помещения. Либо мы обойдемся собственными средствами, либо возьмем кредит в банке. У нас есть подо что, у нас есть собственность. То есть, под ее залог. Хотя, конечно, мы хотели бы иметь другие взаимоотношения с банками, более оперативные, более простые, но... банки еще не готовы. Тем не менее, мы найдем и готовы инвестировать средства в ремонт.

– И что вы будете делать?

– Ну, это вопрос обсуждается с собственником. Это нормальный инвестиционный проект и вопрос о сроках сотрудничества. Многое зависит от того, что собственник считает допустимым для себя. Представим ситуацию. У собственника есть помещение, даже здание, скажем, 1000 кв. метров, часть которого он уже сдает в убитом виде, но сдает. Важно, что собственник фактически живет на эти деньги. В этом случае возможно договориться, какие минимальные деньги он должен иметь для своего проживания. Мы берем это помещение в ремонт, инвестируем в него. За проведение этих работ мы берем какой-то процент от объема инвестиций и договариваемся, что после ремонта мы сдаем это помещение в аренду и рисуем график возврата этих средств. Все эти цифры прозрачны, все согласуется с собственником. Главное – возможен вариант, когда собственник ни на день не теряет тот финансовый поток, к которому привык, на который живет. Правда, это потребует больших инвестиций и удлинит срок возврата наших средств.

– А чем за это платит собственник? Ведь не в подарок же вы ему даете деньги?

– Как правило, это два-три года. Сейчас этого достаточно, но в дальнейшем эти сроки увеличатся. Даже Гостиный двор – один из наших серьезных инвестиционных проектов, где мы возвращаем свои деньги в течение двух с половиной лет.

– Для таких проектов какие сроки рассматриваются?

– Нужно договариваться с собственником о том, кто будет страховать его помещение: либо он, либо мы. Мое глубокое убеждение, что помещение, собственником которого ты являешься, должно быть застраховано. Это несомненно. И это должна быть не какая-то обязательная страховка, а твоя, добровольная и на ту реальную сумму, которая потребуется тебе для восстановления помещения. Тем более, если мы говорим о доходных помещениях, т.е. о помещениях, которые сдаются в аренду. Арендатор всегда менее аккуратно относится к собственности, чем собственник. Поэтому возможны случаи повреждения имущества и помещений. Мы занимаемся профессиональной эксплуатацией зданий и помещений уже достаточно давно. У нас есть квалифицированный персонал, прошедший обучение по вопросам электробезопасности, пожарной безопасности, имеющий многолетний опыт работы в области реконструкции и эксплуатации объектов недвижимости, в том числе инженерных систем. Мы хорошо знаем требования различных надзорных органов, например, требования Энергосбыта и Энергонадзора и можем помочь собственникам привести электрохозяйство в надлежащее состояние, а в ряде случаев, при наличии необходимости и принципиальной возможности, получить разрешение на увеличение мощности присоединения. Кстати сказать, в старых домах эти мощности сильно занижены.

– Но все равно, это довольно большой срок. По сравнению с традиционной услугой управления недвижимостью, где управляющая компания не вкладывает деньги в объект управления, не слишком ли велик риск? Мало ли что произойдет за это время...

– Занижены те мощности, которыми реально можно пользоваться. А на самом деле используются мощности существенно выше. Почему так часто происходят пожары, скажем, по коммерческой недвижимости в Москве? Потому, в частности, что заложенная там электрика, то есть провода, их размер, автоматика, которая там используется, – все это давно устарело. Пришли другие мощности, совершенно новые источники потребления. Сейчас даже чайник уже берет 2 КВт. А многие пользуются современными кондиционерами, имеют мощные электробатареи. Мощность у них превышает предельно допустимую в несколько раз. А сколько самодельных нарушений? Достаточно зайти и посмотреть, что делается даже в государственных учреждениях. Зачастую видишь, что провода идут по стенам, что они скручены-свинчены, болтаются как угодно и т.д. Понятно, что все это просто-напросто ждет своего часа.

– Что значит занижены?

– Можно провести соответствующее исследование, согласовать в службе присоединения отпуск большей мощности электроэнергии, разработать линейную схему электропитания и получить все необходимые документы по электрике. Это отдельная дорогостоящая муторная работа, тем не менее, мы этим занимаемся.

– И что, электрику в старом офисном помещении можно привести в порядок?

– Смотря какие системы. Оповещение о пожаре, нормальную электрику, часто кондиционирование, иногда и свое отопление (если помещение, скажем, недостаточно утеплено). Устанавливаем, конечно, сами или нанимаем специализированную организацию. Но одновременно с этим мы решаем и другую задачу. Возможна установка датчиков по расходу воды и измерению расхода тепла. За счет этого мы помогаем сэкономить деньги, чтобы собственник помещения оплачивал реально использованные ресурсы.

– Вы устанавливаете свои технические системы?

– Согласовать проведение переоборудования помещения, согласовать отпуск больших мощностей по электрике, реконструкцию фасада – это проблема. Ведь все необходимо грамотно оформить, чтобы собственника не оштрафовали. На мой взгляд, по нежилым помещениям 90% собственников нарушают даже элементарные правила эксплуатации. И не потому, что они злостные нарушители, просто у них нет соответствующих специальных знаний и опыта. У них плохо с электрикой, плохо с пожарными, плохо с оформлением документов... Поскольку нарушений очень много, возникает соблазн закрыть на них глаза: «Так живем и будем жить». Но рано или поздно это все их касается. Возникают проблемы с регистрацией, с БТИ, с комиссиями по контролю за использованием нежилых помещений, которые время от времени приходят и говорят: «Товарищ, с вас штраф такой-то». И предлагают исправить недостатки в течение 2-4 месяцев. Вот тогда уже точно бегут к нам и просят привести в порядок документы или что-то еще... А ведь этой нервотрепки можно было избежать. А главное – это расширение возможностей старых домов по электрике при реальных гарантиях от пожаров. К сожалению, в этом вопросе городские власти действуют формально. Скажем, пожарные службы могли бы работать в комплексе с электриками, в частности, по старым зданиям, могли бы делать соответствующие предписания, чтобы вместе приводить весь дом в порядок. А поскольку каждая контролирующая служба действует сама по себе, то собственник откупается при каждой проверке.

– С какими проблемами обычно сталкивается собственник, решив привести в порядок свой офис?

– Мы набили себе все эти шишки, поэтому помогаем и другим избежать этих трудностей. Кстати, мы одно из двух первых малых предприятий в Таганском районе и нам тогда существенно помогали районные власти. Я готов привести и показать, в каком состоянии находится моя собственность. Разве не интересно посмотреть – сапожник с сапогами или без сапог? Собственник-клиент понимает, что в результате нашего управления его помещения будут не хуже. Это нормальное явление. Показав ему свои помещения, скажу: «Вот так будет и у вас». Приходите и смотрите.
По данным отчета международного агентства Cushman Wakefield Healey Baker, Москва в 2002 г. поднялась с 7-го на 5-е место в мире по стоимости аренды офисов высшего качества, обогнав Франкфурт, Стокгольм и Милан. Дороже, чем в нашей столице, офисы стоят лишь в Лондоне, Токио, Париже и Нью-Йорке.

– А как вы как собственник поступаете со своими помещениями?

Аналитики Cushman Wakefield утверждают, что Москва подскочила на две позиции в рейтинге агентства из-за роста арендных ставок на офисы высшего класса, а также снижением ставок в других странах из-за экономической нестабильности.

Cushman Wakefield Healey Baker со штаб-квартирой в Лондоне - одна из крупнейших международных консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости. Компания имеет представительства более чем в 40 странах, а штат компании превышает 10 000 человек.

Российские риэлторы согласны с тем, что ставки аренды офисов в минувшем году продолжали расти, однако говорят, что этот рост был минимальным. По данным Colliers International, в минувшем году средний уровень арендных ставок увеличился на 2 - 3% против 10% в 2001 г. Московский рынок офисных помещений постепенно приближается к точке равновесия спроса и предложения, говорят в Colliers International.

Cushman Wakefield вычисляет ставку аренды лучших помещений города в расчете на квадратный метр полезной площади офиса. Для Москвы в минувшем году значение этого показателя составило 729 евро в год, для Лондона - 1478 евро, Токио - 1104, Парижа - 961 и Нью-Йорка - 770.



Главная --> Публикации