Главная --> Публикации --> Подорожают ли квартиры еще на 40%? Вглубь, в земельную историю Давайте оформим отношения На юго-западе москвы пойдут под снос не только пятиэтажки Столичное правительство утвердило схему размещения небоскребов

Остров Мальта, уступающий ему по размерам остров Гозо и совсем крошечный островок Камино составляют миниатюрный архипелаг, более 150 лет считавшийся английской колонией. Большинство мальтийских городов отличаются спокойствием и размеренным укладом жизни. Мирная обстановка Средиземноморья (в стране практически нет преступности), здоровая окружающая среда, достаточно активная культурная жизнь и незначительная удаленность от государств Европы, а также многих стран Востока и Африки, обеспечивает стабильный спрос на объекты мальтийской недвижимости. В глазах россиян не последним достоинством является климат страны – с нехолодной влажной зимой и жарким сухим летом. Для большинства российских бизнесменов определяющим является то обстоятельство, что управление собственным бизнесом можно полностью или частично перевести на Мальту, используя чрезвычайно благоприятные для международных компаний условия налогообложения, что уже по достоинству оценили и англичане, и итальянцы, и голландцы, и французы.

Мальта – крошечное европейское государство, одно из тех, к которым так хорошо подходит пословица «мал золотник, да дорог». Для российских покупателей зарубежной недвижимости земля мальтийских рыцарей притягательна в первую очередь с точки зрения экономической выгоды. Островное государство отличается политической и экономической стабильностью, стоимость жизни здесь ниже, чем на Кипре, в Англии, Италии, Португалии, Франции и Испании. Возможно, именно по этим причинам популярность Мальты растет.

Несмотря на то, что площадь Мальты равна примерно одной трети площади Москвы, здесь расположено огромное число городов, правда, миниатюрных, состоящих всего лишь из десятка улиц с населением в пару сотен жителей. Однако в последнее время границы между такими населенными пунктами стираются с неудержимой быстротой. Сегодня размывание границ между отдельными административно-территориальными единицами происходит не столько за счет разрастания существующих городов, сколько из-за возникновения и развития новых поселений на незастроенных пространствах.

В 2002 г. на волне слухов о вступлении страны в Евросоюз цены на мальтийскую недвижимость резко поползли вверх. Это никого не удивило, и большинство аналитиков рынка сошлись во мнении, что после референдума о вступлении и парламентских выборов рост цен приостановится. Однако в последние несколько месяцев они растут еще быстрее. Это активизирует спрос со стороны местного населения: мальтийцы надеются, и небезосновательно, что после официального вступления страны в ЕС приобретаемые ими площади будут стоить гораздо дороже. А пока есть спрос, есть и предложение. Во всяком случае, сейчас наблюдается ажиотаж и конца ему пока не видно.

Недвижимость столицы

Валлетта – столица страны – считается первым европейским городом, построенным по заранее разработанным градостроительным чертежам. В свое время об архитектуре архипелага заботились рыцари. Они пригласили на остров лучших художников и архитекторов. Самые знатные и богатые семьи Европы делали пожертвования на строительство дворцов и соборов на Мальте. Мальта и сегодня весьма активно строится. Как всякое маленькое государство, оно не может позволить себе плохое качество строительства. В 2001 г. некоторые проекты, реализованные в регионах, в частности в Портомасо, завоевали практически все награды в международных конкурсах по недвижимости. Новострой на Мальте потакает вкусам европейской элиты. Особняки планируются с учетом привычек людей с активным образом жизни. Захватывающие виды и красивые сады с беседками, большие бассейны, сауны, джакузи, оздоровительные клубы, стадионы для тенниса, отдельные кабинеты для работы – обязательные детали проектируемых объектов. На территории таких новостроек частенько размещается поле для гольфа, где игроки могут наслаждаться этим спортом в умеренном зимнем климате. Важно заметить, что помимо всех своих прелестей, Мальта – великолепное место для получения образования. Население общается на английском и мальтийском. Система обучения перенята мальтийцами у англичан. А кроме того, сегодня страна претендует на звание лучшего места для языковых каникул. Так что приобретая недвижимость именно здесь, семье не нужно будет заботиться о том, куда поедет образовываться подрастающее чадо.

На Мальте свои стандарты высотности, 10–15 этажей – уже предельная и крайне редко встречающаяся величина, касающаяся в основном отелей. Внутренняя отделка новых апартаментов может быть изменена в соответствии с предпочтениями вступающего в права домовладения покупателя.

Удивительно, сколь разнообразны предложения по недвижимости в стране, общая площадь которой составляет всего 316 кв.км! При этом следует учитывать еще и тот факт, что плотность застройки на островах распределена крайне неравномерно. Самый большой населенный пункт страны – как по занимаемой территории, так и по количеству жителей (более 20 тыс. человек) – город Биркиркара. Юг и запад основного острова практически пустынны, более-менее крупные деревни начинаются на востоке и северо-западе, но самый густонаселенный район простирается на несколько километров вокруг столицы Валлетты и ограничивается городами Мадлена, Сан-Жван, Биркиркара (на западе), Орми, Марса, Паола (на юге), Таршин, Заббар (на востоке) и собственно северным побережьем с городами Пемброк, Сент-Джулианс, Слима, Валлетта, Калкара. Принадлежащий Мальте остров Гозо заполнен мелкими деревушками, живописно «покрывающими» его ландшафт.

Столица Мальты популярна в основном как офисный центр. Жилые кварталы – это старые дома с небольшими квартирками, не очень котирующимися у покупателей.

Статус Валлетты, столицы Мальты, не слишком отражается на ценах на квадратные метры. Хотя сам по себе город оставляет очень приятное впечатление. Прямые улицы-лестницы, уходящие вниз к центру и поднимающиеся по краям, расположены в пределах огромных крепостных стен. Если посмотреть на Валлетту сверху, то это – шахматная доска. Узкие улицы образуют равномерные клетки. Машин на них почти нет, это – почти пешеходный город. Въезд автомобилей ограничен. Но даже тем, кому это позволено, это не очень облегчает жизнь: в XVI в. улицы, исходя из потребностей аристократов, разъезжающих верхом и в каретах, строили достаточно узкими. Поэтому в дневное время проехать по городу крайне проблематично. Мешают и огромные ряды припаркованных машин.

Цены на жилье в этой стране варьируются в пределах от 35 тыс. мальтийских лир (Lm), что соответствует $100 тыс. за крошечную двухкомнатную квартирку в не самом респектабельном районе до 200 тыс. Lm ($5830 тыс.) за виллу second hand. Еще дороже обойдется новое жилье подобного класса.

Мальтийские курорты

Новый просторный пентхаус (3 спальни, ванная, комната для душа, столовая для завтрака, кухни, чулан, гостиная, общая столовая и передняя терраса) в Слиме стоит 59 тыс. Lm ($170 тыс.). Это одно из самых недорогих предложений на местном рынке недвижимости. Чаще всего цена на объекты недвижимости почти в два раза превосходит названную. Например, апартаменты, «расположенные на солнечной стороне, обращенной к побережью Balluta и Spinola, с великолепным видом на море; с 3 спальными комнатами, ванной, душевыми, кухней и чуланом, а также гостиной, столовой и балконами» стоят 99 тыс. Lm ($285 тыс.). Или еще одно характерное объявление: «Очень хороший пентхаус в блоке из 10 квартир, расположенный в центральной зоне с прекрасными видами с 2-х просторных террас, идеальных для отдыха. Состоит из просторного салона, отдельной столовой зоной, полностью установленной кухней, 1 спальней и примыкающей к ней ванной комнатой. Полное кондиционирование. Цена $145 тыс.».

Наиболее востребованными районами Мальты были и остаются Слима и Сент-Джулианс – респектабельными столичные пригороды. Слима, наиболее активно осваиваемая русскими, со временем стала самым фешенебельным городом Мальты, центром туризма и дорогих магазинов. Сент-Джулианс, также полюбившийся нашими соотечественниками, по сути, район ресторанов. Здесь их очень много, особенно в микрорайоне Пачевиль. Особый шарм этому городу придает залив Спинола (Spinola Bay), вокруг которого он расположен.

Провинция экстракласса

Буквально несколько минут езды на автомобиле от Слимы радикально снижают цену на объекты: двухэтажная квартира (вход с первого этажа, 3 спальни, ванная, душевые, туалет, кухня-столовая, гостиная, есть задний двор) в городке Сан-Жван стоит 42 тыс. Lm ($1202 тыс.). Еще дальше от туристического центра, в местечке Naxxar за ту же цену можно приобрести привлекательные просторные двухэтажные квартиры с необычным дизайном: форма жилья напоминает морскую раковину. Жилище включает 3 спальни, 2 ванны, кухню, столовую, мойку и задний двор с площадкой.

Достаточным спросом пользуются старинные деревенские особнячки, цена на которые практически не меняется в зависимости от географии, а определяется сугубо внутренним состоянием дома. Традиционный мальтийский дом, преобразованный, но все еще сохраняющий свой исторический колорит в местечке Моста (Mosta), можно купить за Lm165 тыс. ($480 тыс.). Просторное помещение состоит из 3 спален, ванной, душевой, кухни, приспособленной для завтраков, комнаты для отдыха, туалета, чулана, зала-столовой, внутреннего двора и сада с плавательным бассейном. К несомненным достоинствам дома относятся его внушительные размеры и некоторые исторические детали – сохранившиеся деревянные поручни и старинная мальтийская плитка.

Однако самая дорогая недвижимость начинается за пределами маленьких, типично южных городов. Так, например, просторное бунгало, к достоинствам которого, помимо великолепных видов на море, можно отнести наличие террас, плавательного бассейна, сада вокруг дома и гаража стоит около 320 тыс. Lm ($920 тыс.).

Юридические вопросы и кредитование

Таким образом, недвижимость архипелага удовлетворяет любым запросам, ориентированы ли они на цену или же основываются на вкусовых пристрастиях – любви к старине или на приверженности всему новому и сверхсовременному.

Для иностранцев на Мальте существуют ограничения на покупку недвижимости, соответствующей нижнему пределу стоимости. Одна семья может приобрести только один объект. А иностранец может купить только одну квартиру не дешевле 30 тыс. Lm ($85 тыс.) или дом не дешевле 50 тыс. Lm ($145 тыс.). Купить жилье можно как на свое имя, так и на компанию или на любое лицо по доверенности. При покупке оплачивается пошлина в размере 5% от стоимости приобретаемого имущества. Сделке предшествует подписание предварительного соглашения с владельцем понравившейся недвижимости. Если у покупателя не хватает полной суммы, можно взять кредит под залог недвижимости в одном из банков. Сумма кредита обычно составляет 50–60%, хотя можно оформить кредит и на большую сумму. Во время подписания предварительного соглашения покупатель оставляет залог, который, как правило, не превышает 10%. Лучше всего оставить его нотариусу, хотя не все владельцы недвижимости с этим соглашаются. При окончательном подписании контракта вносится оставшаяся сумма – 90%, а также 5%-ная пошлина, упомянутая выше. Окончательное подписание контракта по покупке недвижимости обычно происходит через 3–4 месяца после получения разрешения на покупку и оформления нотариусом всех необходимых документов.

Вопросы, связанные с юридическим оформлением сделок с недвижимостью, по всей вероятности, в самое ближайшее время будут пересматриваться в связи со вступлением страны в ЕС и необходимости следовать общим для государств шенгенского договора стандартам. На текущий момент основные положения в сфере законности сделок по недвижимости таковы.

Как все это выглядит?

Для иностранцев получение вида на жительство на Мальте связано с покупкой или арендой недвижимости. Однако важно отметить, что вид на жительство можно получить до того, как будет приобретена или арендована недвижимость.
То, что происходит сейчас на земельном рынке Подмосковья, без сомнения, может быть спроецировано на весь российский рынок. С тем, может быть, отличием, что степень активности подмосковных игроков гораздо выше. Что объяснимо: привлекательность земель и возможность хорошо заработать заставляют продавцов и покупателей «разворачиваться» быстрее. Вот только кто они, герои этого невидимого фронта?

Самые мелкие и поэтому неинтересные с точки зрения извлечения выгоды дачные участки по 6-8 соток, полученные в свое время от предприятий и местных властей. Здесь все абсолютно чисто и законно, единственное, что может вызывать вопрос – насколько правильно гражданин, продающий этот небольшой земельный надел, провел впоследствии приватизацию, и в порядке ли у него документы на участок.

Изучение газет и общение с риэлторами показало, что земли в Подмосковье продается немало, и вся она разная. Соответственно, разными оказываются и продавцы. Интересно, что среди них появились и очень крупные. В лексикон профессионалов рынка, что очень показательно, вернулось даже понятие «латифундист» в его исконном смысле. Но обо всем по порядку.

Но самые крупные и интересные сделки имеют, конечно, другую канву. Их неофициальное название «бизнес племянников»: продажи осуществляет некая фирма, глава которой – разумеется, совершенно случайно – оказывается родственником руководителя местной администрации. Такие схемы порождали множество негативных последствий, из которых завышенная цена (из-за того, что между продавцом и покупателем выстраивалось полдюжины посредников) еще самое невинное. Могли продать «не ту» землю – сельскохозяйственного назначения, и строительство на ней коттеджей невозможно без долгого и затратного перевода в другую категорию – под индивидуальное жилищное строительство. И совсем криминальный вариант – продажа под строительство земель в охранной зоне около водохранилищ. В 1990-х гг. они продавались огромными кусками, а сейчас по этим сделкам идут судебные процессы, потому что никакое строительство в водоохранных зонах недопустимо.

Еще одна категория – весьма малочисленная, но продающая куда более интересные объекты – наследники «больших» людей советской эпохи, продающие дачи, известные в народе как «генеральские» или «профессорские». Часто такие объекты реализуются не целиком – новые собственники, получив, например, участок в 50 соток, делят его: себе оставляют 20, а остальное выставляют на продажу. Такие объекты хороши своим местоположением, в отношении которых укоренился термин «стародачные места» – живописные, с хорошими подъездными путями. Можно было бы добавить – с приличным составом жителей (тоже из профессорско-писательских кругов, к коим принадлежат, как правило, и наследники старых дач), если бы не одно важное обстоятельство – контингент населяющих такие поселки людей в последнее время активно меняется. Многие наследники советских знаменитостей продают семейные ценности, в том числе и домики в престижных местах. Так что соседство даже в таком благопристойном месте может оказаться самым неожиданным.

Судебные процессы коснулись не только покупателей земли, но и чиновников, организовывавших ее продажу. По некоторым данным, уже есть прецеденты, когда сотрудников местных администраций судили и даже сажали. В целом, по оценке некоторых экспертов, недавняя либерализация российского Лесного кодекса имела целью хоть как-то узаконить происходящее. Продажа земель, в том числе и с лесами, все равно велась – только уж по совсем «черным» схемам.

В Московской области такие проблемы пока решаются полузаконным способом, а в соседней Тверской дело дошло до сноса коттеджей – соответствующие кадры были показаны прошлым летом по ТВ.

Мероприятие это привлекло к себе внимание – не всегда благожелательное. Так, по информации сайта КлинЭко, совет депутатов Клинского района принял решение создать депутатскую комиссию, которая должна разобраться с вопросом законности продажи. Инициаторы процесса заявили, что земли эти – сельхозназначения, тогда как дальнейшее их использование вряд ли будет сельскохозяйственным. В этом они оказались абсолютно правы – «Мосэнерго», например, намерено использовать полученные площади для развития своего сетевого хозяйства, а непроданный участок возле «Завидова» предлагался под коттеджи. В дальнейшем клинские депутаты намерены обращаться в суд и добиваться передачи земли прежним владельцам – для занятия на ней сельским хозяйством.

16 октября 2003 г. в московском Центре международной торговли состоялся первый аукцион по продаже земли в Московской области. Было выставлено три лота общей площадью 100 га в Клинском районе. На два участка покупатели нашлись – их приобрели «Мосэнерго» и ООО «Декопал». Третий – более 20 га под жилищную застройку неподалеку от заповедника «Завидово» – остался нереализованным.

Но, с другой стороны, открытый аукцион – это шаг вперед. Прежде всего потому, что видно, кто продает, кто покупает, за какую цену. С мнением об успешности эксперимента согласны и в правительстве Московской области – на следующих аукционах будут выставляться участки в других районах.

Свое недоумение по поводу аукциона высказали и риэлторы – их претензии в основном касались цен, которые кажутся экспертам заниженными минимум в 10 раз.

– В последние полгода произошло два события, которые непосредственно повлияют на земельный рынок. Особого шума вокруг них не было, но последствия будут ощутимыми.

Светлана Абелян, руководитель филиала «На Красных воротах» компании «Новый город»:

Загадывать на будущее сложно, но это событие кажется мне отрицательным. В Подмосковье не так уж много лесных угодий. Кстати, когда принимались эти поправки, были разговоры, что в Московской области уже застроены коттеджными поселками все пашни – пора и за леса браться. Но если с сельскохозяйственной точки зрения мы не очень удачный регион – как-нибудь и без пашен обойдемся, то леса – это все-таки «легкие»… Но, тем не менее, этот путь открылся, и теперь рынок ожидает появление в продаже лесных участков.

Во-первых, в ноябре-декабре внесены изменения в Лесной кодекс РФ. Суть сводится к тому, что если раньше документы о выделении территорий с лесом подписывал лично премьер-министр России, то теперь вопрос отдан в ведение местных администраций. Если говорить о Подмосковье, то это даже не губернатор, а районные власти.

Ирина Зюзюкина, аналитик департамента «Замосковье» компании «Домострой»:

Во-вторых, с 1 января 2004 г. произошли изменения в законах, связанных с фондом обязательного социального страхования. Предприятия раньше обязательно отчисляли в этот фонд средства, теперь эта «тягота» с них снята. Соответственно, раньше работники могли приобретать соцстраховские путевки, оплачивая из своего кармана лишь 20–30% стоимости – остальное платил фонд. Сейчас вся эта система отменена, и огромное количество санаториев, профилакториев загнутся. И это тоже обернется появлением на рынке новых земельных участков. Конечно, не сразу, а через некоторое время.

Крупнейшим владельцем является Мингосимущество РФ, в ведении которого право распоряжаться землями федеральных ведомств, воинских частей, лесными угодьями и т.д. Другая категория – владельцы бывших ведомственных санаториев, баз отдыха, пансионатов. Такие участки отличаются повышенной привлекательностью – хорошее месторасположение (как правило, есть лес, водоемы) и готовая сеть коммуникаций.

– Информацией о подлинных владельцах крупных наделов земли в наиболее полной мере владеют главы районных администраций и приближенные к ним лица, они же зачастую сами и пытаются продавать. В таких случаях продавцами выступают юридические и физические лица, которые являются собственниками чисто номинально.

Еще одна категория владельцев – разнообразные инвестиционные компании, банки, фонды и просто частные компании, которые вкладывают деньги с целью получения прибыли. Преимущественно продавцами больших земельных участков являются крупные агентства недвижимости (в том числе имеющие возможность выкупа земли), во вторую очередь можно отнести «черных маклеров». И завершают список мелкие агентства и собственно владельцы, продающие (пытающиеся продавать) самостоятельно и не принявшие решение, в какое АН обратиться. В конечном случае, большинство продавцов обращается в агентства, столкнувшись с препятствиями на этапах оформления и осуществления взаиморасчетов.

Хотелось бы отметить еще одну категорию продавцов, часто мелькающую на полосах газет бесплатных объявлений, – владельцы фермерских хозяйств (а также их кредиторы) и бывшие работники колхозов, выделившие свои земельные паи и часто объединяющиеся в небольшие группы для увеличения привлекательности объекта продажи. Эта категория отличается наихудшим знанием сложившегося уровня цен и юридической безграмотностью.

Архип Дергачев, адвокат, Московская областная коллегия адвокатов:

Спрос на земельные участки существует постоянно, но, конечно, с условием – цена должна соответствовать качеству товара. Разумеется, предпочтение отдается участкам с возможностью подведения коммуникаций.

По своему опыту могу сказать, что основная часть судебных процессов, касающихся прав собственности на землю между физическими лицами, затрагивает семейно-брачные отношения. Споры между юридическими лицами – это иски, понуждающие заключить договора аренды земельных участков. Предыстория подобных проблем такова: в начале 1990-х гг. юридическим лицам было дано право приватизировать объекты недвижимости. Вопрос с землей урегулирован не был, а известный 31-й указ Чубайса о передаче земли собственникам не действовал. В результате, многие юридические лица никак не оформляли свои права на землю, в лучшем случае имели на руках договора о бессрочном пользовании. При продаже объектов возникает проблема земли, на которой они расположены: новые собственники заинтересованы в том, чтобы продавец урегулировал этот вопрос, оформил свои права. В свою очередь администрации городов и районов далеко не всегда готовы идти навстречу и передать в собственность весь участок, который находился в хозяйственном пользовании.

– Если все земли Подмосковья попытаться разделить по принципу их принадлежности, то, как мне представляется, получится, что 90% земли принадлежит субъектам Федерации, 7% – муниципальным образованиям, все оставшееся – это частная собственность.

Сергей Тихонов, управляющий партнер, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество»:

По поводу нововведений, касающихся распоряжения лесными землями. Не думаю, что это внесет ясность в решение земельных вопросов. Эта сфера как была страшно запутанной, коррумпированной и запущенной, так и останется еще долго.

В связи с постоянным дефицитом земли, в Подмосковье происходит постепенное перераспределение свободных площадей. Происходит это обычно таким образом: меняются хозяева колхозов и совхозов. Их покупают работающие в этой сфере структуры, чаще всего созданные именно для покупки. А потом, получив в собственность огромные площади, измеряемые в сотнях гектарах, и владея всей документацией на них, делят их на более мелкие куски и реализуют: продают под строительство промышленных предприятий, коттеджных поселков и т.д. Такая схема встречается наиболее часто. Другой, более новый и набирающий силу вариант – земельные аукционы, проводимые Министерством имущественных отношений Московской области.

– За исключением земли, на которой находятся населенные пункты, выстроены коттеджные поселки и ДСК, в Подмосковье существует огромное количество мало используемых земель. Это, в первую очередь, сельскохозяйственные и лесные угодья. Первые, как правило, находятся в бессрочном пользовании у колхозов и совхозов, вторые чаще всего являются федеральной собственностью.

– Клиентов, которые сегодня обращаются к нам в компанию по земельным вопросам, можно условно разделить на три группы.

Анатолий Сидоров, начальник департамента загородного жилья компании Intermark:

Третья группа – это крупные компании, корпорации, банки, которые после вступления в силу Закона «Об обороте земель сельхозназначения» скупили большие землеотводы от 30 до 200 га. Желая разумно распорядиться этим резервом, такие собственники обращаются к нам за квалифицированной консультацией. Для них мы проводим маркетинговые исследования, по результатам которых даем рекомендации о целесообразности и способах реализации различных проектов с коммерческим обоснованием.

Первая – владельцы небольших участков земли, от нескольких десятков соток до 2–3 га. Вторая – владельцы, а часто посредники, реализующие участки площадью 3–20 га. Как правило, это бывшие земли сельхозназначения, которые перевели в другую категорию для дальнейшей перепродажи.

То, что теперь лесными землями будут заниматься чиновники на местах, может всколыхнуть рынок, кто-то из них может срочно начать продавать лесные выделы, чтобы успеть заработать, пока позволяет должность. Цены могут снизиться, если это явление примет большой размах, но вряд ли намного, так как чиновники будут стараться извлечь максимальную выгоду от продажи.

Сегодня земельный рынок Подмосковья сложно назвать цивилизованным и устоявшимся. И первое, что свидетельствует об этом, – цены. Иногда один и тот же участок, пройдя круг посредников, попадает в наше агентство с ценой, превышающей первоначальную на $2–3 млн.

– Если говорить об объемах, то, на мой взгляд, 93% рынка земли принадлежит юридическим лицам, а 7% – физическим. К крупным игрокам на рынке землеотводов можно отнести различные инвестиционные фонды, банки и структуры, обладающие большими финансовыми средствами. Почти все крупные компании и банки России рассматривают землеотводы как возможность для инвестиций и получения прибыли. Многие банки, такие как «Гута банк», «Абсолют банк», «Инком банк», и почти все нефтяные компании, например, ЮКОС, ТНК, «Лукойл», кроме своей прямой деятельности занимаются куплей-продажей землеотводов. Эти компании имеют отдельные структуры или инвестиционные фонды, которые совершают сделки.

Алексей Гусев, эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty:

Юридические лица совершают большинство сделок на первичном рынке. Площадь землеотводов, выставляемых на рынок, может быть от 1 до 100 га и больше.

Больших компаний достаточно много на сегодняшнем земельном рынке, но кроме них, участвуют средние и мелкие предприятия. Лица, которые во время приватизации были близки к руководству административных хозяйств или совхозов и смогли получить в распоряжение общественные земли, в дальнейшем стали средними и мелкими участниками земельного рынка.

Существуют два варианта реализации землеотводов. Первое – прямая продажа земли. Этот вариант чаще используют физические лица. Компании предпочитают второй вариант – развитие земли для дальнейшей продажи. Изменение юридического статуса земельного участка, составление генерального и архитектурного планов, подведение коммуникаций или постройка на территории коттеджного поселка – все это вместе или по отдельности повышает цену землеотвода. Новая земля, выведенная из бывших колхозных полей, имеет статус сельскохозяйственной. Для того чтобы строить на землеотводе загородные дома, необходимо изменить его юридический статус – «под индивидуально-жилищное строительство», «земля для поселений» или «под дачное строительство».

Третью, самую многочисленную категорию участников рынка землеотводов, составляют физические лица. В основном они представляют небольшие по площади земельные участки, как правило, до 1 га. Частные землевладельцы составляют основу вторичного земельного рынка.

Владимир Яхонтов, директор Управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:

Для того чтобы реализовать земельные участки, физические и юридические лица, как правило, обращаются в риэлторские компании. Это упрощает процедуры оформления документов и гарантирует юридическую чистоту проведения сделок.

Доходность такой процедуры очень большая. Знаю случай, когда земля была приобретена по такой схеме примерно по $1200–1300 за сотку, а ее рыночная цена составляет $300 Но операция очень долгая – может занимать полтора-два года. И, самое главное, высоки риски. Фактически здесь нужно провести целую цепочку действий – платишь за каждое, а гарантий, что на каком-то этапе не будет заминки – никаких. Если, например, не пройдет перевод из сельхозназначения в ИЖС – приобретателю придется выращивать на участке картошку. Чиновники никаких гарантий не дают.

– Подавляющее количество приобретаемой в Подмосковье земли сельскохозяйственного назначения. Это связано в первую очередь с тем, что такой земли много, и она недорогая. Схем перевода много, расскажу о самой, пожалуй, распространенной. Предприниматели обращаются в местные администрации или сельхозпредприятия с просьбой дать им землю в аренду на 49 лет. Оформляется официальный договор аренды на этот срок, в котором фигурирует нормативная стоимость земли – она всегда ниже рыночной. Следующий шаг – перевод земли в другое назначение, из сельскохозяйственной она превращается в землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Следующий шаг – выкуп земли арендатором.

Уникальный проект затеял холдинг "Капитал Груп". Он собирается вложить $175 млн в строительство в центре Москвы рядом с новым зданием Третьяковской галереи на Якиманке самого дорогого жилого комплекса - с квартирами от $10 000 за 1 кв. м. Однако проект примечателен не только ценой - подобных зданий в Москве нет и, возможно, больше не будет.

На практике, конечно, все потом получается – вопрос лишь в том, за какие деньги. Иногда приходится заплатить суммы, которые выводят процесс за границы рентабельности.

Как рассказал "Ведомостям" председатель совета директоров "Капитал Груп" Владислав Доронин, многофункциональный комплекс "Русский авангард" общей площадью 50 000 кв. м компания построит на участке в 1,3 га в квартале, ограниченном Большой Якиманкой, Якиманским, Мароновским и Бабьегородским переулками, рядом с Центральным домом художника ( "новой Третьяковкой"). Он будет состоять из пяти башен общей площадью 30 000 кв. м, установленных на подиум. Сами башни будут отданы под элитное жилье, а в нижней части комплекса разместятся 5000 кв. м офисов, а также галерея современного искусства, спортивно-оздоровительный блок, кафе, рестораны и магазины.

Холдинг "Капитал Груп" основан в 1991 г. , с 1993 г. приоритетное направление - недвижимость. Свой оборот холдинг не раскрывает, но за последние восемь лет его компании построили и ввели в эксплуатацию 1,317 млн кв. м коммерческих, торговых и жилых площадей. В 2003 г. холдинг начал строительство в "Москва-Сити" офисно-жилого комплекса "Город Столиц" по проекту Эрика ван Эгераата на 160 000 кв. м стоимостью $250 млн.

Два года назад "Капитал Груп" заключил с городом договор долгосрочной аренды на участок. "Это место диктует нестандартные архитектурные решения, и я попросил Эрика ван Эгераата взять наиболее характерные работы великих русских авангардистов и положить их в основу концепции проекта", - объяснил Доронин. Архитектор, известный по проекту Национального киноцентра Британского института кинематографии и зданию банка ING Nationale Nederlanden в Будапеште, спроектировал пять башен от 10 до 17 этажей, названных именами выдающихся русских художников начала ХХ в. : "Кандинский", "Малевич", "Родченко", "Попова" и "Экстер". Воссоздавать их картины будут фасады зданий, выполненные из разноцветного стекла, металла и камня. "Это будет один из лучших проектов в мире, и для его реализации мы собрали команду топ-профессионалов", - говорит Доронин. Инженерно-конструкторские работы будет выполнять английская OVE ARUP, которой доверено проектирование новых "близнецов" в Нью-Йорке.

Стоимость комплекса Доронин оценивает в $175 млн. Финансировать проект "Капитал Груп" будет самостоятельно, возможно с привлечением кредитов.

Иначе и не могло быть - слишком необычный проект. Например, Орджоникидзе, который сравнивает "Русский авангард" с Центром Помпиду в Париже и считает, что "такие проекты должны быть в Москве", "смущает" расположение комплекса в историческом центре города. На проработку проекта уже ушло два года. "Мы два года бьемся, чтобы сделать именно этот проект и держим средства замороженными, хотя на Якиманке что ни построй - все продастся", - говорит Доронин. Последнее слово - за градостроительным советом, заседание которого намечено на начало марта.

Проект "Капитал Груп" действительно уникальный. В "Русском авангарде" не будет двух одинаковых квартир - каждая будет индивидуальна по планировке. А их цены могут побить московский рекорд, который, по данным агентства "Новое качество", сейчас составляет $12 000 за 1 кв. м (пентхаус в "Золотой миле" на Остоженке). По словам Доронина, стоимость продажи квартир еще не определена, но эксперты считают, что они попадут в высшую ценовую категорию элитного жилья, и оценивают минимальную стоимость квадратного метра в "Русском авангарде" примерно в $10 00 Такую сумму называет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, по мнению которого "комплекс может стать одним из элитнейших в столице". Еще более категоричен вице-мэр Москвы Иосиф Орджоникидзе: "Если этот проект утвердит [градостроительный] совет, то это будет самый дорогой жилой комплекс столицы, а квартиры в нем раскупят в тот день, когда будет получено разрешение на строительство". Доронин говорит, что к нему уже выстроилась очередь покупателей, хотя проект пока не афишировался из-за сложностей с согласованием.

Но следующим подобным проектам Кузьмин обещает еще более тяжелую судьбу: "Самое страшное - тиражировать красоту. Это уже хаос, а этого мы не допустим".
Покупка квартиры всегда сопряжена с долгим, подчас весьма изнуряющим процессом выбора: района, типа дома, этажа, планировки и пр. Любому здравомыслящему человеку хочется жить не абы где, а в приличном районе, в хорошем доме, в окружении приятных, не склонных к конфликтам соседей, да еще и метро должно быть не за горами.

Главный архитектор столицы Александр Кузьмин считает, что проект пройдет совет, поскольку в его основе "очень удачная идея". "Исторически архитектура Москвы - это смешение стилей, она легко их принимает и развивает в своем облике и может позволить себе контраст", - говорит он. "Никто из нас не верил, что столь смелый проект дойдет до общественного совета", - радуется известный архитектор, пожелавший остаться неназванным. Он назвал "Русский авангард" знаковым проектом, утверждение которого позволит и другим архитекторам делать более интересные здания. Кузьмин отмечает расположение комплекса рядом с Парком Искусств и новой Третьяковской галереей: "Это материализация русского авангарда: находясь в галерее, ты видишь полотно Кандинского на стене, а за окном возвышается "большой Кандинский" в архитектуре", - говорит Кузьмин.

Место красит человека?
С «престижностью» в столице все более или менее понятно. Пальма первенства по-прежнему отдана Центральному округу. Немудрено: кругом исторические места Москвы, сказочные по красоте архитектуры дома, музеи, театры и другие развлечения. Ухудшающаяся с каждым годом экология и практически полностью отсутствующая инфраструктура, похоже, не пугают желающих обменять деньги на самые дорогие в стране квадратные метры.

Пресловутые муки выбора начинаются с поиска района. Кому-то нужны «престижные» места, кого-то больше волнует экология, а некоторым просто хочется купить хорошую и не самую дорогую квартиру.

Если наличие в районе школ, поликлиник и фитнес-клубов интересует вас мало, скорее всего вы покупаете квартиру не для жизни, а в качестве вложения денег. Где сегодня имеет смысл покупать квартиру, чтобы потом ее выгодно продать?

Лидирующие места после ЦАО в рейтинге престижности удерживают Западный и Юго-Западный округа. По крайней мере именно так вам скажет любой риэлтор. И тем не менее находятся специалисты, которые не согласны с исторически сложившейся территориальной иерархией. Так, например, риэлторы затрудняются внятно объяснить, в чем заключается престижность районов «Сокол» и «Аэропорт». Конечно, для многих москвичей это место согревает аура живших здесь когда-то знаменитых писателей и ученых. Но все же это слабый аргумент для того, чтобы заплатить за квартиру во вторичном фонде от $2 тыс. за квадратный метр.
Очевидно, говоря о престижных местах, нельзя не упомянуть «золотую милю» Москвы — квартал между Пречистенкой и Остоженкой. Желающие отдать за квадратный метр сумму, начинающуюся от $5 тыс., смело могут направляться именно туда. После модной Остоженки наиболее популярным считается район Западного округа — «Крылатское». Возникший относительно недавно (в конце 70-х — начале 80-х годов прошлого столетия), этот район уже в те годы отличался проживающей там номенклатурой. Так и повелось: в «Крылатское» заселялись преимущественно депутаты, партийные функционеры, дипломаты, в редком случае научные работники, долгие годы проработавшие за рубежом. За исключением ТЭЦ, здесь нет ни одного опасного промышленного предприятия, зато есть большая лесопарковая зона. К тому же практически из любой точки района можно достаточно быстро добраться до метро. Что тоже немаловажно.
Правда, обилием инфраструктуры эти места похвастаться не могут: магазинов, фитнес-клубов, салонов красоты, школ и поликлиник в районе явно не хватает.
Деньги любят тишину

Среди старых построек наибольшей популярностью пользуются, — а следовательно, оптимальны для инвестиций — здания первой линии. Особенно в самом начале Кутузовского проспекта, где некоторые дома по сути могли быть и не пронумерованы. Они известны благодаря проживавшим в них советским лидерам, например Леониду Брежневу. Интересно, что квартира в «брежневском» доме может обойтись покупателям значительно дороже, нежели аналогичная по площади в соседнем доме. Со временем подобное жилье можно выставить на продажу, предварительно удвоив, а то и утроив первоначально вложенную сумму. Так, квартира Андропова продавалась с торгов за сумму порядка $300 тыс.
Некий флер престижности, а значит, и коммерческая ценность есть у Ленинского проспекта. Впрочем, многие риэлторы готовы поспорить на эту тему. Хотя все знают, что юго-запад пользуется огромным спросом. Причем цены на квартиры в домах, весьма удаленных от станций метро, не намного отличаются от стоимости жилья, расположенного в непосредственной близости от проспекта. Разумеется, вне конкуренции кварталы, максимально приближенные к лесопарковым зонам. Так, в районе Нескучного сада обычная двухкомнатная квартира может стоить не менее $100 тыс., и цены пока только растут.

Лидирующие места после ЦАО в рейтинге престижности удерживают Западный и Юго-Западный округа.
Районом, подходящим для долгосрочных инвестиций, риэлторы считают Кутузовский проспект. Его выгодно отличает не только наличие сталинских домов, неизменно пользующихся популярностью, но и широкий выбор новостроек разного класса. Цены на квартиры здесь даже риэлторы сегодня называют «заоблачными». Ведь если в том же «Крылатском» вполне реально приобрести «престижную» двухкомнатную квартиру за сумму от $90 тыс., то на Кутузовском проспекте за аналогичное удовольствие придется заплатить $140 тыс. и более.

Купить квартиру и жить
Если ни вопросы престижа, ни вопросы вложения денег вас не интересуют, то скорее всего квартира нужна вам для жизни. В каком-то смысле определяющими факторами в этом случае могут быть близость района к работе, к престарелым родителям или к магистрали, ведущей к даче. Случается, что квартиру приобретают в том районе, где ее приходилось снимать на протяжении долгих лет. В данном случае срабатывает элементарная привычка к месту жительства. То есть — все весьма индивидуально.

Как ни странно, в качестве вложения денег имеет смысл приобретать... дешевые — стоимостью около $40 тыс. — однокомнатные квартиры в отдаленных районах столицы. Они вот уже несколько лет пользуются самым высоким спросом, цены на них постоянно растут, а продать такую квартиру можно в считанные часы: любое агентство купит ее у вас для своих целей. (Такие квартиры часто задействуют в альтернативных сделках, при расселении и т. п.)

По мнению риэлторов, максимально неудобной в смысле обеспеченности городским транспортом стала северная часть города. И даже здесь есть свои лидеры: Коровинское и Дмитровское шоссе, а также улица 800-летия Москвы. До многих районов Дегунина и Бескудникова даже наземным транспортом добраться чрезвычайно сложно. Аналогичная ситуация сложилась и на улицах, прилегающих к Ярославскому шоссе. Единственным достоинством транспортно неудобных районов, как правило, является доступная цена.

Впрочем, есть вещи, о которых в любом случае не мешает вспомнить. В частности, это проблемы, связанные с городским или личным транспортом. Сегодня они присущи практически всем столичным районам.
О важности для потребителя транспортной доступности говорит, например, такой факт: согласно утверждениям компании «Миэль-недвижимость», стоило только мэру Москвы Юрию Лужкову заявить о готовящемся строительстве магистралей, напрямую связывающих жилой комплекс «Гранд-Паркъ» с третьим транспортным кольцом и Ленинградским проспектом, как сразу же было зафиксировано увеличение интереса к квартирам в этом комплексе.
Растянувшиеся на несколько километров и часов «пробки» каждый день отравляют жизнь уже многим москвичам. Так что наиболее универсальным способом передвижения остается метро. Поэтому дома, расположенные в непосредственной близости от метрополитена, пользуются наибольшим спросом. В большинстве районов стоимость квартир максимальна у метро и плавно понижается по мере удаления от него, в жесткой зависимости от количества остановок наземного транспорта.

Восток, северо-восток и юго-восток насыщены промышленными предприятиями. Промзоны есть в районах, расположенных близко к станциям метро «Авиамоторная», «Перово», «Семеновская» и «Щелковская». И на Яузской набережной заводы пока еще стоят.
Как ни странно, но наиболее востребованным среди районов, расположенных на востоке, является Марьино. В районе отлично налажена инфраструктура, да и на работу городского транспорта местные жители не могут пожаловаться.
На окончательный выбор жилья влияет и множество других факторов, но, как мы уже говорили, они весьма индивидуальны.

Хотя справедливости ради отметим, что в популярных районах удаленность от метро может и не влиять на стоимость квартир. Наиболее показательным считается Ленинский проспект. На одной из самых длинных магистралей города расположено всего две станции метро: «Октябрьская» (кольцевая) и «Ленинский проспект».
Вторая вещь, о которой нельзя не задуматься, выбирая квартиру для своей семьи, — это экология района. Относительно благополучными в экологически неблагополучной Москве считаются запад и юго-запад столицы. Но там, как мы уже говорили, жилье занимает верхнюю ценовую нишу. Север и северо-запад столицы не так дороги, хотя и обладают также неплохой экологией. По мнению специалистов, это неплохие места, однако престижными их можно назвать с большой натяжкой.

Светлана Куницына
Начальник отдела новостроек компании «Град-М»:
— При выборе квартиры нужно исходить прежде всего из финансовых возможностей. Определяющим также являются сегмент рынка (первичный или вторичный), в котором находится жилье, класс жилья и выбор места его расположения.
Не стоит забывать, что в Москве есть «раскрученные» и неоправданно обойденные вниманием районы. Так, вряд ли юго-запад обоснованно держит столь высокие цены. Вместе с тем район Измайлово ничуть не хуже, а цены ниже.
Если говорить о категории «цена-качество», то сегодня самый оптимальный выбор — район Куркино. Ценам и выбору жилья, которые там существуют, в Москве нет аналогов. Без сомнений, за этим районом будущее.

Екатерина Егорова
Консультант компании «Кирсанова Риэлти»:
— Самое главное для покупателей недвижимости — определиться со своими целями и возможностями. Одна из причин приобретения самого дорогого жилья — необходимость проживания делового человека в самом центре города, поскольку он не может позволить себе тратить много времени на дорогу и простаивание в «пробках». Плохая же экология центра не должна в данном случае настораживать. Едва ли разумно утверждать, что в нашей столице остались абсолютно чистые в смысле экологии районы. Главное, чтобы дорогой дом был насыщен мощными инженерными системами, которые позволят жильцам даже в центре чувствовать себя комфортно.



Главная --> Публикации