Главная --> Публикации --> Земельная лихорадка В москве появится сеть мини-отелей Арендаторы стали экономить Продавцы столичной недвижимости пытаются удержать цены от падения Касьянов сохранил бти

Казалось бы, если нет денег на новую квартиру, то ничто не мешает воспользоваться широко разрекламированным ипотечным кредитом. Однако на практике это оказывается делом весьма сложным. В первую очередь по причине распространения в стране «серых» и «черных» зарплатных схем, которые не позволяют населению раскрыть свои реальные доходы. А по существующему банковскому правилу, заемщик должен выплачивать по ипотечному кредиту не более трети своей зарплаты. Таким образом, ипотечный кредит для большинства россиян пока остается малодоступным. Хотя никто не сомневается, что в России, как и в других странах с рыночной экономикой, жилищная проблема в целом может быть решена только через развитие массовой ипотеки.
По оценкам специалистов, в 2003 году российские банки выдали в два раза больше ипотечных кредитов, чем годом раньше. Всего на конец 2003 года объем выданных ипотечных кредитов составил 15 млрд руб. (около $0,5 млрд). Свыше 70% всех кредитов были выданы в иностранной валюте, а средний размер кредита составил $18 тыс. Чтобы понять, насколько скромны эти цифры, уточним, что емкость рынка ипотечных кредитов в России оценивается примерно в $30 млрд.
В 1998 году был принят закон «Об ипотеке». По тем временам он был нужен для привлечения иностранных кредитов. Кризис не позволил реализовать планы, а наспех созданный экономистами закон без юридической проработки попросту заглох. Еще одним минусом закона стала его ориентация на американскую модель ипотеки.

В настоящее время в России около трети населения (45 млн) обеспечено жилплощадью более чем скромно: из расчета 9 кв. м на человека. Примерно 5,5 млн стоят в очереди, рассчитывая в вопросе возможного улучшения своих жилищных условий на помощь государства. Однако решение жилищной проблемы продвигается крайне медленно.

Ипотечные ценные бумаги
В России закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят осенью 2003 года. Говорить о его эффективности пока еще рано, однако старт для выпуска ипотечных ценных бумаг уже дан. Собранные с их помощью «длинные деньги» должны позволить банкам расширить возможности для выдачи ипотечных кредитов под низкие проценты — менее 10–15% в год.
Как отметил президент Международной академии ипотеки Иван Грачев, все подготовленные ранее ипотечные законопроекты «поэтапно принимаются». Он привел такой пример: недавно члены комиссии Госдумы по ипотечному законодательству под руководством Георгия Бооса единогласно проголосовали за то, чтобы отменить нотариальное заверение ипотеки. По словам И. Грачева, «пока это заключение комиссии, но оно наверняка будет поддержано депутатами». Второй важный законопроект о строительных сберегательных кассах (ССК) был разработан одновременно с законом об ипотечных ценных бумагах, но он все еще ожидает своей очереди в Госдуме. Зачем нужен этот законопроект?
Опыт Восточной Европы показал, что цивилизованные системы предварительного накопления, к которым относятся стройсберкассы, необходимы для того, чтобы существенная часть населения участвовала либо в ипотеке, либо в жилищном строительстве.

Немецкая и американская модели
В мире есть две эффективные схемы ипотечного кредитования: американская двухуровневая и немецкая модель стройсберкасс. Первая предполагает выпуск ценных ипотечных бумаг, обеспеченных недвижимостью, вторая — накопление денег в специально созданных кредитных организациях.
В двухуровневой модели ипотечного кредитования помимо выдающего кредит банка есть еще и специализированная организация — ипотечное агентство. Банк может сам выпускать ценные бумаги, оставляя требования по кредиту на своем балансе, или уступить агентству права требования по кредитам. Права объединяются в закладные пулы, и под их залог выпускаются ценные бумаги.
Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Работоспособной такая модель становится лишь при расширенной и четко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка. Здесь не обойтись без помощи государства и его контроля над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Эта модель ипотеки получила наибольшее распространение в США, поэтому ее нередко называют американской.
Вторая модель ипотечного кредитования — одноуровневая. В этом случае банк, выдавший кредит, сам выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные заложенной заемщиками для получения кредита недвижимостью. Для проведения операций с продавцом жилья и обеспечения гарантий при покупке квартиры в кредит банк открывает счет. Покупатель через банк рассчитывается с продавцом за приобретенную квартиру и получает на нее право собственности, после чего в течение договорного срока погашает кредит и проценты по нему. Если заемщику это не удается, то в счет погашения кредита он лишается квартиры.
Простота организации такой модели сделала ее широко распространенной как в Европе, так и в развивающихся странах. Огромную популярность подобный ипотечный механизм в виде так называемой строительной сберегательной кассы (ССК) завоевал в Германии. Как видно, в любом случае для развития ипотеки нужен рынок облигаций.

Три аргумента в пользу закона о ССК
Аргумент первый — успешный опыт стран Восточной Европы, где есть соответствующие законы. В Чехии, например, до половины населения копит деньги на жилье в ССК, а закон о стройсберкассах был принят еще в 1992 году. За это время было привлечено порядка 11 млрд евро, а число договоров составило от 2,2 до 2,8 млн. Если сравнивать Россию с Чехией, то у нас населения в 15 раз больше, а доходы — раза в два ниже. Так что, по самой грубой оценке, в ССК может быть привлечено около 70 млрд евро.
Аргумент второй — в России уже существует некое подобие стройсберкасс. В стране действует достаточно большое количество жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Однако значительных успехов у действующих кооперативов пока нет. Происходит это прежде всего потому, что нет государственной поддержки, а кроме того, население им не доверяет.
Аргумент третий — за неимением закона, регламентирующего деятельность ССК, уже появились мошенники: «левые» ССК осуществляют свою деятельность по принципу пирамиды со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Казалось бы, все замечательно, но законопроект пока не принят. При его обсуждении возник ряд спорных моментов. Прежде всего, каков должен быть статус этой организации: банковская или нет. С учетом надежности решили, что ССК должна быть специализированным банковским учреждением, у которого будут свои правила игры. Так же было решено создавать систему гарантий со своими нормативами и фондом.

Строительные сберегательные кассы
ССК — некоммерческие организации, осуществляющие предварительное накопление сбережений граждан для того, чтобы потом оказать им помощь в приобретении жилья через ипотеку. Как сказано в законопроекте, «ССК — это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий». Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик должен заключить с кассой специальный договор. В нем оговаривается общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые вкладчик погасит заем). Реализация договора подразумевает два этапа. Первый — накопление: чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. Объем этой части указывается в договоре. Исходя из него определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых также фиксируют в договоре.
По завершении накопительного этапа вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и так называемую стройсберссуду. Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма. После этого начинается второй этап: погашение ссуды. Заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет. Как видим, ССК почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования здесь образуют замкнутый круг.
Образно говоря, ССК — это своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой хорошо известна многим россиянам с советских времен. Однако ССК отличается, во-первых, тем, что на взносы участников начисляются проценты, а во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет платить. Однако проценты в обоих случаях значительно ниже банковских ставок. Кроме того, в России, где крайне остро стоит проблема отсутствия у граждан средств на первоначальный взнос и кредитных историй, ССК могут помочь накопить необходимые средства, не подвергая клиентов такой тщательной проверке, как в случае с банковским кредитом. Благодаря этому ССК могут служить хорошим дополнением к классическим ипотечным механизмам.

Остался один шаг
Известно, какими темпами растет стоимость жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. К этому еще нужно прибавить такие объективные факторы, как инфляция, существенное падение курса доллара, инвестирование в недвижимость сверхприбыли от экспорта энергоресурсов. Именно поэтому особое внимание государство уделяет различным ипотечным схемам, которые позволят обеспечить россиян квартирами по умеренным процентным ставкам. Но для успешного функционирования ипотеки необходима законодательная поддержка. Проекты соответствующих законов подготовлены, теперь слово за теми, от кого зависит их принятие.

Баланс интересов
Ипотека — достаточно сложный финансовый механизм, эффективно работающий только в том случае, если в нем сбалансированы интересы всех участников. К сожалению, первым, чьи интересы нарушаются, является заемщик-залогодатель. Судите сами: в случае прямой покупки квартиры стоимостью, допустим, 2 млн руб. в федеральный бюджет поступит 1,7% стоимости жилья, а в случае покупки в кредит эта сумма возрастает в десять раз.
До сих пор законодательно не решен вопрос о защите рисков второй стороны — банков. В последнее время предпринимаются попытки, но их явно недостаточно. Среди законодательных инициатив, направленных на развитие российской ипотеки, можно выделить и предложенную рядом депутатов поправку в статью 446 Гражданского кодекса, касающуюся выселения недобросовестных заемщиков. Когда банки предоставляют ипотечные кредиты, при условии внесения солидных первоначальных взносов, это как нельзя лучше доказывает, что поправка в Гражданский кодекс необходима. Банк можно понять: такой высокий первоначальный взнос при отсутствии кредитной истории, во-первых, сразу доказывает платежеспособность заемщика, во-вторых, в какой-то мере позволяет обезопасить себя от больших потерь. Но, к сожалению, это уже не ипотека.
Для развития эффективной массовой ипотеки еще нужен закон о защите прав и законных интересов граждан, инвестирующих средства в строительство и приобретение жилья. Проект такого закона также подготовлен, но до сих пор не принят.
Кроме того, необходимо рассмотреть поправки в действующие ипотечные законы и налоговое законодательство. Все эти поправки уже подготовлены и объединены в законопроект «Об оптимизации сделок по жилищной ипотеке».
Суть этого законопроекта состоит в следующем. Во-первых, он предполагает уменьшение расходов, связанных с оформлением ипотечных сделок: в частности, предлагается отменить нотариальное заверение ипотеки. Второй существенный момент — увеличение вычета из налогооблагаемой базы дохода от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет с 1 млн до 3,6 млн руб. Предлагается также внести изменения в статью 220 Налогового кодекса, согласно которой имущественный налоговый вычет из налогооблагаемой базы гражданам, приобретающим или строящим жилье, в том числе с помощью ипотечного кредита, будет увеличен вдвое: с 600 тыс. до 1200 тыс. руб. Данное изменение облегчит заемщику выплату долговых обязательств и, следовательно, расширит доступность ипотечных жилищных кредитов.
Эта законодательная инициатива была одобрена правительственной Комиссией по жилищно-коммунальной реформе, однако Комитет по собственности рекомендовал Госдуме при рассмотрении в первом чтении отклонить его.
В чем причина отрицательного заключения Комитета по собственности? По его мнению, увеличение налогового вычета, предоставляемого физическому лицу при продаже домов, квартир и иного недвижимого имущества, до 3,6 млн руб. приведет к дальнейшему росту цен на недвижимость. Ипотека начнет развиваться слишком бурно, возникнет повышенный спрос на квартиры, которые граждане будут приобретать с помощью ипотеки, и тем самым уровень цен на жилье еще больше повысится. Авторы законопроекта возражают: увеличение льгот если и приведет к некоторому повышению цен на жилье, то оно вряд ли превысит динамику роста цен, которую мы наблюдаем сейчас. Зато оживление ипотечного рынка компенсирует предполагаемый рост снижением стартового взноса и процентных ставок за банковский кредит.
Однако Комитет по собственности считает, что вычет из налогооблагаемой базы для граждан, приобретающих или строящих жилье, приведет к уменьшению бюджетных доходов. В то же время известно, что в Москве, например, многие квартиры на вторичном рынке продаются по «фиксированной» цене — 990 тыс. руб. Это делается, чтобы не платить налоги, действующие с 1 млн руб. Очевидно, что увеличение суммы вычета до 3,6 млн руб. даст возможность указывать реальную стоимость квартиры, от чего бюджет только выиграет.

Горожане с гордостью говорят, что Балашиху можно пройти с запада на восток, не выходя из леса. Современный город, примыкающий к западной границе Москвы, формировался необычно: основная часть его протянулась вдоль Горьковского шоссе (печально известного Владимирского тракта) и «захватила» старые усадьбы и деревни вдоль него. Так, знаменитые подмосковные усадьбы Горенки и Пехра-Яковлевское — стали органической частью городской застройки.
В городе расположены два парка, множество бульваров и скверов, дополняют радующую глаз картину утопающие в зелени дворы. Украшение Балашихи и окрестностей — река Пехорка с притоками. Длина реки 42 км, площадь водозабора — 513 кв. км (площадь Балашихинского района 249,2 кв. км). Пехорка для Балашихи — все, без нее город невозможно себе представить. Здесь одновременно купаются, ловят рыбу, кормят уток, а зимой катаются на коньках и гуляют по льду, как по широкому проспекту. В окрестных лесах много озер. Самые известные — Анискино и Бабошино. В сосняках и ельниках растут грибы, малина, черника, голубика, прыгают зайцы и грызут орехи белки.
Сегодня в Балашихе проживает 165 тыс. человек. Основу экономики района составляют литейно-механическое, механическое, деревообрабатывающее, кислородное производство, предприятия легкой промышленности, авиационная корпорация «Рубин».
Основными транспортными магистралями, связывающими Балашиху с Москвой и областью, являются Щелковское, Горьковское, Рязанское и Вишняковское шоссе. Пассажирское сообщение в городе, расположенном в 7 км от МКАД, налажено прекрасно — до столицы можно добраться на любом транспорте за 30 мин. Маршрутные такси курсируют до станций метро «Щелковская», «Измайловский парк», «Новогиреево». От железнодорожной станции Балашиха до Курского вокзала электрички следуют 45 мин.
В Балашихе хорошо развита система высшего образования. Правда, институты здесь в основном технической направленности: РГАЗУ, Московский военно-технический университет Федеральной службы Спецстроя РФ, факультет криогенной и вакуумной техники Московской академии приборостроения и информатики, Академия социально-экономического моделирования и прогнозирования, Институт бизнеса, права и информационных технологий.
Самые юные жители Балашихи имеют возможность заниматься в семи музыкальных школах, в Центре детского и юношеского творчества, детской школе искусств имени Свиридова.
Для любителей спорта открыт Балашихинский спортивный комплекс, четыре стадиона, теннисные корты, два бассейна, и конечно же горнолыжный комплекс «Лисьи горы», раскинувшийся чуть ниже Балашихи по реке Пехорка. Близится к завершению строительство ледового дворца.
Торговая сеть города состоит из 97 магазинов, трех мелкооптовых, продовольственных рынков, а также открытых торговых площадок «Автозапчасти» и «Стройматериалы».
Многочисленные застройщики и инвесторы, осваивающие Балашихинский рынок недвижимости, не ошиблись, сделав ставку на природные достопримечательности района и его оптимальную инфраструктуру. Сегодня все большее число жителей столицы присматривают себе квартиры в этих краях. Современные жилые комплексы ориентированы на покупателей с самыми разными запросами и достатком.

Иван Грачев
Президент международной академии ипотеки, директор Центра социальной ипотеки:
— Для меня существуют по крайней мере четыре аргумента за то, что ипотека в России обязательно будет. Первый — нигде в мире жилищные проблемы не решаются иначе, как с поэтапной выплатой кредита. Второй — реально 60 и выше процентов населения России нуждаются в улучшении жилья. Третий — у людей есть реальные деньги, не менее $30 млрд. Четвертый — жилищно-строительный комплекс готов вдвое увеличить объемы работы. Следовательно, все остальные вопросы — организационные, которые может решить Дума и правительство.
Я не противопоставляю ССК и ипотеку. ССК — это как бы предпосылка для развития ипотеки. Все, что работает, нужно использовать. В первую очередь все, что работает в Восточной Европе, в странах, которые имеют примерно нашу историю.
Поскольку у наших граждан нет кредитной истории, а есть «черные» и «серые» доходы, к тому же, как правило, с первоначальным взносом туговато, то для нас ССК, то есть цивилизованная система предварительного накопления, конечно же полезнее, чем для Восточной Европы. Если посмотреть на их опыт, то, за исключением Польши, где политически сложилась сильная связь с Америкой, ССК там гораздо более массовые, чем классическая ипотека на сегодняшний день. Ее они тоже разворачивают, но система предварительного накопления охватывает до половины населения. Я полагаю, что и Россия также должна себя вести. Более того, если посмотреть, как сегодня фактически покупаются квартиры, то мы увидим, что большинство покупателей — это «вкладчики», «дольщики», «пайщики», иначе говоря, это нецивилизованная форма предварительного накопления.
Балашиху можно пройти с запада на восток, не выходя из леса. Это знают горожане и не поддаются на рассказы о том, что Горьковское направление — «экологически грязное». Вот уже и застройщики, и покупатели недвижимости поверили в особое назначение Балашихи.

Дом в микрорайоне «Центральный»
На пересечении улиц Калинина и Кудаковского возводится новый 8-подъездный монолитно-кирпичный дом переменной этажности. Рядом каскад прудов, водохранилище, лес, стадион «Труд» и местный Дом культуры.
Площадь 1-комнатных квартир — 42,8 кв. м, 2-комнатных — 67,8 кв. м, 3-комнатных — 94,8 кв. м, 4-комнатных — 103,4 кв. м. Все квартиры имеют большую площадь служебных помещений, просторные кухни и лоджии. Высота потолков — 3 м. Окна оснащены тройными стеклопакетами. Отопление осуществляется от терморегуляторов.
Срок сдачи дома — I кв. 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $630–650.

Дом на Леоновском шоссе
По адресу: Леоновское шоссе, д. 17а, в живописной лесопарковой зоне, напротив памятника дворянской архитектуры — усадьбы Голицыных строится панельно-кирпичный 10-этажный дом серии П-111М. Обжитой микрорайон имеет всю необходимую инфраструктуру — детские и медицинские учреждения, физкультурно-оздоровительные комплексы, магазины, службы быта. В километре от дома расположен горнолыжный комплекс «Лисьи горы».
Дом отличается разнообразием планировок квартир площадью от 43,5 до 69 кв. м. Во всех квартирах просторные кухни, большие лоджии. Окна оснащены тройными стеклопакетами. Рядом с домом расположены детская площадка, газоны, гостевая парковка.
Срок сдачи дома — III кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $640–700.

Дом на улице Лесной
Панельно-кирпичный, 17-этажный, трехподъездный дом серии В-2000 возводится на границе лесопарковой зоны, недалеко от Вешняковского пруда и горнолыжного комплекса «Лисьи горы». Рядом расположены бассейн «Нептун», теннисные корты, спорткомплекс, детские и медицинские учреждения, продовольственный рынок. На озелененной, огороженной территории вокруг дома разместят детскую площадку и гостевую парковку.
В каждом подъезде предусмотрено помещение для охраны. Площадь квартир: 47,1 кв. м (однокомнатные), 68,3 и 69,5 кв. м (двухкомнатные), 90,1 кв. м (трехкомнатные). Высота потолков — 2,85 м. Окна — ПВХ стеклопакеты с тройным остеклением. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи дома — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $620–750.

Жилой комплекс в микрорайоне 28
В пяти минутах езды от железнодорожной станции Балашиха на берегу реки Пехорка ведется комплексная застройка микрорайона. Одним из первых будет сдан в эксплуатацию 14-этажный секционный кирпично-панельный жилой дом серии В-200 На огороженной территории дома проектом предусмотрены детская площадка и парковка. Площади квартир улучшенной планировки: 42,6 кв. м (однокомнатные), 62,7 и 72,8 кв. м (двухкомнатные), 80,1 кв. м (трехкомнатные). Кухни — от 10,1 до 11,7 кв. м. Во всех квартирах просторные холлы, прихожие, ванные комнаты. Высота потолков — 2,8 м. Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами с тройным остеклением.
Срок сдачи дома — II кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $750–860.

Дом в микрорайоне 21
Новый 17-этажный монолитно-кирпичный дом возводится на берегу реки Пехорка.
На придомовой территории расположены детская площадка и гостевая парковка, а подземная автостоянка рассчитана на 96 машиномест. В доме предусмотрены помещения для охраны и консьержа, большой выбор площадей и планировочных решений квартир. Площадь квартир: 47,2 кв. м (однокомнатные), 74,3 (двухкомнатные), 95,1 кв. м (трехкомнатные). В четырехкомнатных квартирах повышенной комфортности, площадью 182 кв. м, обустроены зимние сады без растений. Окна оснащены пластиковыми двухкамерными стеклопакетами. У балконов и лоджий — летнее остекление с алюминиевым профилем. Отопление — радиатор с терморегулятором. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи дома — II кв. 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $830–850.

Дома в микрорайоне 15
В расположенном рядом с железнодорожной станцией Балашиха микрорайоне, у реки Пехорка, возводится два 17-этажных панельно-кирпичных дома серии П-111М. Проектом предусмотрено комплексное благоустройство территории. Квартиры площадью 46,0 кв. м (однокомнатные), 55,4 кв. м (двухкомнатные), 69,1 кв. м (трехкомнатные) сдаются под чистовую отделку. Окна оснащены тройными пластиковыми стеклопакетами. У балконов и лоджий — летнее остекление с деревянным профилем. Отопление осуществляется от терморегуляторов отечественного производства.
Срок сдачи дома — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $700–740.

Покупка квартиры в новостройке — вопрос серьезный, ответственный, не терпящий суеты. И не всегда во время подписания документов рядом окажется профессионал, который подскажет, что и как нужно делать. Какие же сложности могут сопутствовать покупке квартиры в новостройке?

Жилой комплекс в микрорайоне Южный
Первый в Подмосковье жилой район, застроенный по единому плану, возведен в 27-м (Южном) микрорайоне Балашихи. Микрорайон состоит из 16 зданий серии П-44Т и объектов инфраструктуры: школы, детского сада, гаражей, торгового и культурно-развлекательного центра, кинозала, объектов бытового обслуживания, спортивного комплекса, поликлиники, котельной станции и водопроводного узла. Жилые здания оснащены автономной системой инженерного обеспечения.
Площадь квартир: 37,2 кв. м (однокомнатные), 51,8 кв. м (двухкомнатные), 77 кв. м (трехкомнатные). Все квартиры имеют остекленные лоджии и окна с тройными стеклопакетами.
Первая очередь строительства уже сдана, срок сдачи второй — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $640.

Лови момент
Очевидно, что любой вариант сделки на рынке недвижимости таит в себе как плюсы, так и минусы. Неожиданные плюсы нас радуют примерно так же сильно, как и пугают непредвиденные (на первый взгляд) минусы. Разумный выход из положения, гарантирующий эмоциональное равновесие, — максимально полное владение информацией.
Вложение денег в процессе возведения дома привлекает тем, что существует реальная возможность сэкономить некоторую сумму. Правда, сегодня уже не приходится говорить о существенной разнице в стоимости квадратных метров на нулевом цикле строительства и после сдачи дома госкомиссии. Еще полтора года назад можно было приобрести квартиру на начальных стадиях строительства по $500 за 1 кв. м, при том, что стоимость впоследствии возрастала в два раза. Сегодня экономия едва ли превысит 25–30%. Объясняется это во многом тем, что у некоторых строительных компаний (лидером среди которых является ДСК-1) цикл возведения панельного дома сравнительно небольшой: в среднем 6–8 месяцев. Более того, ДСК-1 — практически единственная компания в Москве, которая умудряется уложиться в точно назначенный срок строительства. Ведь задержки по сдаче на квартал, а то и два считаются в столице уже нормой.
Впрочем, сегодня пока еще сохраняется возможность приобретения квартиры по минимальной цене на самой ранней стадии начала строительных работ. Главное — успеть поймать этот момент. Ведь зачастую он длится не более нескольких недель. Инвесторы «выбрасывают» на рынок недвижимости свои предложения по продаже квартир в том или ином доме, цены на которые устанавливают на нулевом цикле строительства в соответствии с сиюминутной ситуацией на рынке. Таким образом, проверяется спрос на данное место и вид жилья. Если же становится очевидным, что он высок и стабилен (а скорее всего именно так и происходит), то цену тут же поднимают.
Еще одна в немалой степени привлекательная сторона приобретения квартиры на момент начала строительства заключается в возможности выбора: этажа, сторон света, площади квартиры. Разумеется, наиболее заманчивые по тем или иным причинам квартиры моментально исчезают из продажи. В одном из домов бизнес-класса, возведенном в районе Строгино, за два часа были раскуплены все квартиры с первого до последнего этажа, выходящие окнами на Строгинскую пойму. Очевидно, что другая часть дома, «смотрящая» на малопривлекательный микрорайон, утыканный разваливающимися пятиэтажками, распродавалась несколько дольше.

Невзирая на неумолимый рост стоимости квадратных метров и прогнозируемый аналитиками обвал цен на рынке недвижимости, спрос на квартиры в новостройках увеличивается с каждым днем. Новое, еще никем не облюбованное жилье пользуется особой популярностью. Сегодня, при повальном увлечении фэн-шуй, многие очень трепетно относятся к ауре своего жилища и предпочитают приобретать только «свежие» квартиры. При этом большая часть покупателей стремится вкладывать деньги исключительно в процессе строительства.

В одном из домов бизнес-класса, возведенном в районе Строгино, за два часа были раскуплены все квартиры с первого до последнего этажа, выходящие окнами на Строгинскую пойму.
Риэлторы крупных столичных агентств недвижимости уверяют, что долгие годы работы компании на столичном рынке уже являются некой гарантией. Заработанная репутация ценится на вес золота. Крупные агентства недвижимости выступают сегодня и как инвесторы строительства, и как риэлторы. В последнем случае компании выкупают у строителей или инвесторов недвижимость с целью перепродажи. Разумеется, крупные агентства будут сотрудничать только с теми компаниями, в чьей благонадежности они могут быть уверены. По крайней мере рекомендовать своим клиентам совсем молодую организацию, которая себя еще никак не проявила, в маститых агентствах поостерегутся.
Сопровождающие лица
Если соблазнительное предложение о покупке квартиры поступает от не столь известного агентства, то на встрече с менеджерами весьма желательно присутствие юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости. Он поможет не только оценить надежность компании, но и прокомментировать всю документацию, которую в дальнейшем вам придется подписывать. Известны случаи, когда юристы вовремя останавливали своих клиентов, которым хитрые риэлторы пытались предложить квартиру после двойной и даже тройной перепродажи.
Грамотный юрист способен по документации распознать нарочитый долгострой. Ведь затягивание процесса возведения дома может принести фирме немалую прибыль. Эта схема выглядит следующим образом. Клиентам сообщают, что из-за задержек строительства стоимость их квартиры повышается, так что на сегодняшний день она обойдется несколько дороже. После чего «несостоявшимся» жильцам предлагают оплатить разницу или обещают вернуть деньги. Даже если люди предпочтут расторгнуть договор, компания внакладе не останется: ведь деньги «крутились» без выплаты процентов, а дом уже почти построен. Так что, если в договоре окажутся спорные пункты, квалифицированный юрист обязательно обратит на это ваше внимание.
Юрист может быть полезен, если вы решились купить квартиру непосредственно у строительной компании или инвестора. Дело в том, что риэлторы не «набрасывают» на стоимость квартиры лишние деньги, оговаривая, что их проценты должны входить в первоначальную цену. Застройщикам такое предложение не кажется заманчивым, поэтому они стараются продавать жилье самостоятельно. Конечно, продать его они смогут, но вот оформить все документы в срок зачастую не получается. Чаще всего возникают проблемы с документами на аренду земли, без которых невозможно оформить жилье в собственность. А раз квартира не стала вашей собственностью, в ней даже ремонт нельзя начать делать. Поэтому, увы, нередко возникают ситуации, когда клиенты строительных компаний, выплатив всю сумму за квартиру, потом могут целый год (а то и больше) ждать, когда же они смогут в нее въехать.

Поиск агента
Именно экономия и возможность выбора в основном побуждают людей вкладывать деньги непосредственно в процесс возведения дома. Однако в ситуации, когда никаких гарантий не существует, в голове у любого покупателя предательски быстро начинают крутиться панические мысли: а вдруг дом сдадут не в срок, еще потребуют денег на какие-нибудь доплаты, или вообще строительная компания разорится? Разумнее всего заранее подстраховаться. Как это лучше сделать?

Если же доверить оформление квартиры в собственность специалистам, тратить свое время не придется. Весь необходимый пакет документов соберут за вас.
Еще один существенный момент, который нередко остается без должного внимания со стороны покупателей квартиры — взаиморасчет по обмерам БТИ. В договоре, на основании которого продается квартира, указывается проектная площадь. Зачастую она расходится с действительной площадью. Практически во всех типах жилья (и в монолитных, и в панельных домах) общий метраж первых этажей несколько меньше, поскольку несущие стены делают более толстыми. Конечно, это не значит, что дом похож на пирамиду (визуально погрешности совсем незаметны), однако при обмерах БТИ можно недосчитаться площади. Как правило, разница не столь существенна: максимум 30–50 см. Известны и другие случаи, когда людям приходилось доплачивать за 3–5 м. Причем по действующим на момент обмера ценам.
Разумеется, подобная новость не многих может порадовать, поскольку лишних денег зачастую просто не находится. Скорее всего они давно уже распределены на предстоящие отделочные работы. И все же к такому повороту надо быть готовым, поскольку опротестовать вердикт БТИ просто невозможно. Скажем, агентство недвижимости, выступая в качестве инвестора строительства, выкупает эти квартиры у строительной компании. Поэтому после обмеров БТИ агентству точно так же приходится производить взаиморасчет. Естественно, что эти обязательства перекладываются впоследствии на плечи покупателей. Единственным утешением может стать только заранее записанный в договоре пункт о том, что доплата будет совершаться согласно стоимости квадратного метра, которая существовала в день совершения сделки.
В некоторых агентствах стоимость квартиры по проектной площади фиксируется. Этот пункт включается в договор по инициативе агентства, и покупатель не может попросить его убрать. Подобная ситуация может быть выгодна лишь в том случае, если квартира, согласно обмерам БТИ, оказалась больше, и ничего доплачивать не придется. Однако если по результатам тех же обмеров окончательная площадь окажется меньше, агентство будет вправе также не возвращать деньги. Так что неизвестно, насколько такой пункт в договоре может быть привлекательным.
Покупатели квартиры должны быть готовы еще и к тому, что оформление будущего жилья не входит в стоимость квартиры. Конечно, можно самостоятельно заняться сбором всех необходимых документов, благо российское законодательство разрешает гражданам поступать таким образом. Денег при этом удастся сэкономить немало, но и времени придется потратить очень много. Не говоря уже о том, что Комитет по регистрации прав на недвижимость крайне неохотно сотрудничает с физическими лицами. Куда проще оформлять документы от застройщика: всех сразу одним потоком. Ведь если вдруг недостает какой-нибудь справки (а такое может быть, поскольку законодательство периодически меняется, стало быть, меняются и правила регистрации), ее гораздо проще приготовить для всего потока сразу, нежели для каждого жильца в отдельности.
Если же доверить оформление квартиры в собственность специалистам, тратить свое время не придется. Весь необходимый пакет документов соберут за вас. Надо лишь написать доверенность, позволяющую риэлторам представлять ваши интересы в комитете (а также нотариально заверенное согласие второго супруга на приобретение этой квартиры), и заплатить сумму, равную в среднем 2% общей стоимости квартиры.
Для того чтобы можно было начать заниматься оформлением выбранной квартиры, необходимо снять ее с торгов. В некоторых агентствах разрешают бесплатно забронировать ее на сутки для окончательного принятия решения. А затем достаточно внести аванс $100–200, чтобы квартира «ушла» из продажи. Кроме денег и паспорта, на этом этапе больше ничего не потребуется. Квартира снимается с продажи, на клиентов оформляется договор долевого участия и договор инвестирования в зависимости от того, есть рассрочка или нет. Обычно минимальный платеж (от 30 до 50%) осуществляется в течение 5 банковских дней. А если клиентам предоставляется рассрочка, то в договоре должно быть обязательно оговорено, какую сумму и до какого числа нужно будет оплатить.

Оформление отношений
К договору в любом случае стоит отнестись крайне внимательно. Причем проверять надо не столько, правильно ли записаны ваши паспортные данные, сколько пункты, касающиеся непосредственно квартиры. Например, что именно сказано в договоре об отделке.
В последние годы квартира в новостройке все чаще представляет собой полуфабрикат: есть стеклопакеты, радиаторы отопления, электрика, которая в монолитных домах доведена только до входной двери, и, естественно, сама входная дверь. И все же стоит проследить за наличием даже столь немногочисленных составляющих будущего комфорта.
В качестве дополнения к договору может быть приложен и графический план квартиры. Конечно, при продаже клиентам показывают проект, но именно план помогает на нулевом цикле (когда по сути еще ничего нет и в помине) хотя бы приблизительно понять, как будет выглядеть будущая квартира и по каким сторонам света она будет сориентирована.
Также серьезно стоит отнестись и к срокам сдачи дома. Конечно, в подавляющем большинстве случаев эти сроки устанавливаются ориентировочно. Всегда следует быть готовым к задержке окончания работ на один-два квартала. Однако пусть даже и приблизительная дата завершения строительства должна быть указана. В идеальном случае в договоре указывают ответственность строителей за несвоевременную сдачу дома. По понятным причинам, и застройщики, и риэлторы от этого пункта стараются всячески отстраниться. Вплоть до шантажа: не хотите, не покупайте, другие найдутся!

Какой нужно заключать договор аренды при сдаче квартиры?
Елена Доренова, Мытищи

Стабильная осторожность
Риэлторы утверждают, что одной из основных гарантий успешного приобретения квартиры является стабильность, которая существует на столичном рынке недвижимости в последние годы. Никаких громких дел, связанных со скандалами на рынке недвижимости, зафиксировано не было, без квартиры никого не оставили. Договорная база за истекшие десять лет наработана в достаточном объеме. Если раньше договор размещался на одном машинописном листе, где, понятное дело, даже права и обязанности сторон не были подробно расписаны, то теперь объем документации увеличен до 4–5 листов. Все прежние ошибки и промахи вроде бы учтены. Поэтому опасаться особенно нечего. Однако излишняя осторожность никогда не повредит. И если вы обратились в компанию с хорошей репутацией, договор вычитали скрупулезно, учли все пожелания юриста и оформление документов доверили специалистам, можете быть уверены — квартира у вас точно будет.
Сегодня люди делятся на тех, кто сдает квартиры, и тех, кто их арендует. Кто-то вынужден арендовать квартиру из-за того, что ему негде жить, другой не хочет жить с родителями или бывшей женой. Словом, причины могут быть разными, а суть одна — чтобы, сняв квартиру, не оказаться снова на улице, нужно грамотно оформить отношения с арендодателем. Это правило распространяется и на отношения арендаторов офисов.

Можно ли законно заниматься поднаймом квартир на короткий срок?
Александр Темнин, Москва

Вы можете заключить коммерческий договор найма жилого помещения или обычный договор аренды. В договоре необходимо будет указать все характеристики арендуемой квартиры (адрес, площадь и т. д.). Также необходимо составить акт приема-передачи, где будет указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира.
Все эти меры направлены на то, чтобы обезопасить стороны договора от мошенничества. При прекращении договора квартирант не сможет сказать, что, к примеру, оконное стекло было выбито еще до него. А владелец квартиры не заставит платить арендатора за вздувшийся еще до заключения договора паркет.
В договоре необходимо предусмотреть способ и размер оплаты. При оплате очередного периода сторонам целесообразно обмениваться расписками. Так, в расписке, переданной квартирантом владельцу квартиры, должно быть указано, какая сумма и за что передана. В расписке владельца квартиры должно быть указано, что он принял такую-то сумму в качестве оплаты за аренду квартиры. В расписках необходимо не просто указать, что деньги переданы (получены) за аренду квартиры. Нужно определить, за какой именно срок аренды внесена плата (месяц, год и т. д.).

Я хочу снять квартиру. Опишите, пожалуйста, всю процедуру оформления.
Лариса Прозкина, Москва

В соответствии с действующим законодательством наниматель жилого помещения может заниматься поднаймом в том случае, если нет возражений со стороны собственника помещения и лиц, проживающих с нанимателем в квартире. Также определено, что срок договора поднайма не должен превышать срок договора найма.
Вместе с тем минимальный срок договора поднайма не определен. Одним из основных требований к договору поднайма является требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека. Кроме того, оплата по договору поднайма не должна превышать оплату по договору найма.

Но прежде всего нужно убедиться, что, арендуя жилплощадь, вы заключаете договорные отношения с собственником (нанимателем — при заключении договора поднайма) квартиры.
Можно ли сдавать комнату в коммунальной (приватизированной) квартире без согласия соседей? Если да, то на основании каких документов.
Марина Горина, Москва

В том случае, если вы попытаетесь искать квартиру через агентство, необходимо сначала заключить с ним договор. В нем необходимо указать все ваши требования к квартире и срок, в течение которого должны осуществляться поиски. После того как подходящая вам квартира будет найдена, вам нужно будет заключить договор с ее собственником. Однако необходимо понимать, что такой метод поисков квартиры довольно дорого обойдется.
Если же вы решили заключить договор с владельцем понравившейся вам квартиры, уточните, является ли он ее собственником. Если квартира муниципальная или государственная, нет смысла заключать договор аренды. В таком случае правильнее будет заключить договор поднайма. В договоре нужно указать данные о местонахождении квартиры. Это позволит наиболее точно ее идентифицировать. Обязательно нужно указать срок аренды и размер арендной платы. Если квартира будет сдаваться в поднаем, необходимо удостовериться в получении согласия остальных жильцов квартиры и ее собственника. Также стоит указать в договоре пределы ответственности квартиранта. Например, если квартира пострадала из-за урагана или пожара, происшедшего не по вине квартиранта, он не должен возмещать собственнику причиненный ущерб.

Я открыл свою фирму. Помещение, где обустроил офис, взял в субаренду. Теперь ко мне приходят представители собственника и говорят, что имеют право меня выгнать, поскольку договор не был согласован с собственником и срок договора аренды уже истек. Действительно ли это так?
И еще. Мне показали документы, где вместо «дом №…» написано «владение №…». Имеет ли это значение?
Валентин Буров, Москва

Несмотря на то что квартира приватизирована и вы имеете право распоряжаться своей собственностью, вам необходимо получить согласие соседей. Причем согласие лучше всего получить в письменном виде. Это позволит вам не переживать, что соседи могут отказаться от своих слов.
Итак, договор аренды должен содержать в себе все самые важные условия. Все, что стороны хотят для себя определить, им необходимо согласовать в тексте договора. Для одних договор является ненужной обузой. Для других — средством защиты своих интересов. Заключать договор или нет — решать вам.

Существует ли стандартная форма акта расторжения договора аренды нежилых помещений?
Елена Раскина, Саров

В том случае, если договор субаренды не был согласован с собственником помещения, он может вас выселить в принудительном порядке. Делается это просто: через суд он признает договор субаренды недействительным. По решению суда ваш офис будет лишен права занимать данное помещение.
Кроме того, если заключается договор субаренды, его срок не может превышать период действия договора аренды. Вы можете либо заключить новый договор субаренды, согласовав его с собственником, либо заключить договор аренды напрямую с собственником помещения.
Что касается адреса. Вы можете попросить собственника дать вам копию свидетельства о праве собственности на помещение (здание). Адрес, указанный в свидетельстве, является правильным. Можно уточнить адрес помещения через БТИ и префектуру. В префектуре могут подсказать телефон БТИ или иной организации, которая сможет вам предоставить информацию о месте нахождения помещения. Также вы можете послать в эти организации запрос с просьбой предоставить справку о месте нахождения объекта (помещения) или с просьбой определить место нахождения объекта.

Как арендодателю (проживающему в другом городе) избавиться от хлопот с ремонтом уже сданной в аренду квартиры в Москве, связанным с затоплением соседом, живущим этажом выше, не применяя «доверительного управления жильем»?
Валерий Чирков, Сергиев Посад

Форма, которая утверждена каким-либо государственным органом, отсутствует. Как правило, в акте указываются стороны расторгаемого договора, а также его номер и дата заключения. Кроме того, в акте необходимо указать, по какой причине расторгается договор. Если в аренду сдано несколько помещений, а договор расторгается относительно одного помещения, нужно точно указать, какое именно помещение более не сдается в аренду по договору. Также следует помнить, что кроме акта к договору о расторжении последнего стороны должны составить акт приема-передачи, где необходимо указать, какое именно помещение сдается и в каком оно состоянии находится.



Главная --> Публикации