Главная --> Публикации --> Итоги года. активная коммерция. Офисное самоуправление Назад в квартиры Провиантские склады перекроят и перекроют Запад скупит московскую недвижимость

2003 год стал новым этапом развития рынка элитного жилья России. Очевидность инвестиционной привлекательности этого сегмента экономики стала понятна не только профессиональным участникам рынка, но и многим организациям, на первый взгляд, не имеющим никакого отношения к строительству. Все больший интерес проявляется со стороны банков. Такие гранды банковского бизнеса, как Внешторгбанк, Сбербанк достаточно охотно открывают кредитные линии под строительство элитных домов в центре столицы. Банки поменьше проявляют интерес к уже строящимся объектам, пытаясь оптом выкупать квартиры на стадии котлована с последующей перепродажей конечному потребителю, когда дом уже будет построен.

2003 год не принес никаких сюрпризов. Умеренный рост инфляции и высокие цены на нефть создали условия для создания в России инвестиционно привлекательного поля, в котором проектам в сфере недвижимости отводится не последняя роль. Ситуация с московской недвижимостью вообще и элитной в частности на сегодняшний момент такова, что проиграть здесь практически невозможно. При сумасшедшей собственной рентабельности проектов в элитном секторе продолжается и рост цен. Если в феврале 2003 года на объекте «Новая Остоженка» была впервые объявлена цена в 10000 долларов за кв.м и это вызвало волну обсуждения в СМИ, то уже сегодня девелоперы не стесняются говорить о возможных проектах по цене 12000-15000 за «квадрат». За последний год цены на объекты класса А выросли в среднем на 15%, причем две трети продаж пришлось на квартиры в домах «Золотой мили». Класс В вырос в цене на 24%, однако эта цифра обусловлена тем, что квадратный метр в элитном жилом комплексе «Саввинское подворье» подскочил в цене на 65 процентов.

Компания Penny Lane Realty провела исследования в области развития районов компактного проживания российской элиты. На сегодняшний день появились некоторые тенденции, которые позволяют говорить не только о формировании районов класса А, но и районов компактного расположения домов класса В. Улицы, на которых живут самые богатые люди страны, давно известны. Это, в первую очередь, «Золотая миля» (ул. Остоженка – Пречистенская наб.). Уже к 2000 году ни у кого не вызывало сомнений, что здесь будут располагаться самые дорогие квартиры не только Москвы, но и всей страны в целом. Утверждать, что когда-нибудь появится район, где жить будет престижней, чем здесь, пока не имеет смысла.

Социальный портрет покупателя, который в ближайшие 5 лет сможет купить элитную квартиру, достаточно прост – бизнесмены высшего звена, видные деятели искусства, известные политики. Сегодня риэлторы определяют число своих потенциальных клиентов пятью тысячами человек, хотя на рынке присутствует не более 3500 квартир, и еще столько же будет построено в недалеком будущем. Налицо явная неудовлетворенность спроса. Если темпы строительства элитного жилья в столице останутся прежними, то уже через 2-3 года рынок будет испытывать явный дефицит элитного жилья, особенно класса В. Уже сейчас, уловив тенденцию, многие застройщики стараются работать именно в этом направлении. Однако не стоить забывать и о классе А. Следуя принципу ступенчатого развития, достаточно большой процент семей имеет возможность переехать в квартиру классом выше, чем та, которая их устраивала всего 2-3 года назад.

Что касается класса В, то до недавнего времени география расположения домов этого сегмента была существенно размыта. Было принято считать, что такие дома должны располагаться в исторических и культурных районах столицы в непосредственной близости от центра. На практике, в эту категорию попадали дома пределах Садового кольца или в непосредственной близости от него, построенные или реконструированные в последние 5-7 лет (исключение А-классовые районы). Однако говорить о создании неких анклавов до настоящего времени не приходилось. Определенные тенденции, конечно, улавливались и несколько лет назад, но в целом формирование районов класса В происходит именно сейчас. На сегодняшний день специалисты выделяют несколько районов, которые можно смело называть сформировавшимися: Фрунзенская наб., Замоскворечье, Академгородок и пр. Стоит отметить, что в районе класса B вполне может возникнуть элитный жилой комплекс класса А. Районы Замоскворечья – яркое тому подтверждение.
Слагаемые роста цен

Однако это не означает, что потолок достигнут. В Москве существует ресурс, который позволит создать квазиэлитное жилье. Речь идет о Болотном острове, где сейчас расположена фабрика «Красный Октябрь». В связи с активной реализацией программы мэра по выводу предприятий за МКАД этот вопрос рано или поздно придется решать и шоколадному предприятию. Учитывая столь уникальное местоположение, претендентов на эту землю много. Если здесь будет построен элитный жилой комплекс, это станет новым стандартом элитного жилья. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже «Золотая миля». Во-первых, это автономность. Несмотря на то, что это центр Москвы, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали, что позволяет говорить о создании русского варианта «Манхэттена», где будут селиться самые богатые люди страны. Во-вторых, это прекрасный вид из окон на храм Христа Спасителя и Москву-реку. Если этот проект будет реализован, взлет цен здесь ожидается от 15000 долларов за кв.метр. Хотя сейчас не совсем понятно, что же будет построено на самой ликвидной после Кремля земле.

До 15% суммарного роста стоимости недвижимости, как считает главный аналитик МАГРа, было обеспечено притоком средств от избирательной кампании в Государственную Думу. По данным СМИ, на обеспечение выборов было потрачено до $1 млрд., на президентские выборы понадобится чуть меньше. По оценке Г.Стерника, часть этих денег повысит платежеспособный спрос на московскую недвижимость на 15-25 процентов.

Понятие «баррель нефти» для риэлторов в этом году стало таким же расхожим, как и «квадратный метр». Причиной тому стала популяризация методики аналитика Геннадия Стерника, по которой цены на экспортируемый Россией сорт нефти Urals более чем наполовину определяют изменение цен на жилье. Вторым внешнеэкономическим фактором роста цен, который проявил себя особенно сильно в истекшем году, Геннадий Стерник называет падение курса доллара и начавшееся «бегство от доллара». При отсутствии надежных финансовых инструментов и дефицита евро инвестиции в недвижимость стали основной формой сбережения средств россиян. По оценке Г.Стерника, на долю «валютного» фактора приходится около четверти в росте цен на жилье.

Дополнительным фактором роста спроса, по мнению многих экспертов, в этом году стала ипотека. По данным ЦБ РФ, совокупный ипотечный кредит в этом году вырос в 3 раза – с 3,3 млрд. руб. в 2002 г. до 10,5 млрд. руб. в 2003 году. Несмотря на то, что это (2003 г.) около 2000 кредитов на всю Россию, в Москве ипотека пока не сильно влияет на цены. Однако, по прогнозам, в будущем году кредитов будет выдано в три-четыре раза больше, что уже сможет отразиться на рынке.

Устойчивый рост ВВП, по мнению Стерника, резко отстает от темпов роста цен на столичное жилье и влияет на него на 10 процентов. Тем не менее, это статистически не очень значительное влияние как реликтовый фон обеспечивает положительную динамику рынка недвижимости, предохраняя его от обвалов и кризисов.

Недвижимость в Москве недооценена

Также незначительно, по мнению Стерника, влияет на цену жилья ее себестоимость, но и она в этом году выросла. Прежде всего, стоит упомянуть начавшуюся практику аукционных продаж земельных участков под застройку, повышение требований города к застройщикам, увеличение издержек производства.

По признанию Евгения Леонова, зачастую качество жилья не соответствует его стоимости, что стало следствием непрофессионализма застройщиков. При этом ДИПС, вводящий 35% новостроек в центре Москвы, считает, что конкуренция на этом рынке достаточно высокая.

Это емкое определение руководителя отдела перспективных проектов ДИПСа Евгения Леонова, высказанное на круглом столе, раскрывает самые широкие ценовые перспективы столичного жилья. Равняясь на Западную Европу, г-н Леонов обещал повышение цен на элитное жилье в ЦАО Москвы до $10 тыс. за кв. метр. И это будет, по его словам, нормальный рост цен. При этом ДИПС гарантирует, что параллельно недвижимости, развивающейся по рыночным законам, будет существовать жилье дотационное, реализуемое по социальным программам Правительства Москвы.

Уход интересов застройщиков из центра проявился и в ярчайшей тенденции на рынке новостроек этого года – в бурном развитии комплексного строительства жилья в Подмосковье.

Лидером роста в центре столицы стали новые квартиры в районе Арбата. Основной этап удорожания новостроек пришелся на вторую половину 2003 года, составив в целом 45 процентов. В целом по ЦАО, по данным компании «Домострой», цена квадратного метра в элитных новостройках выросла за год на 22 процентов, в пентхаусах – на 38%. На Остоженке, которая в течение года активно застраивалась, практически не осталось свободных площадок. Если не будут реализованы два последних ресурса – федеральные земли и реконструкция имеющегося жилья по просьбе жителей – цены в этом районе, по словам генерального директора корпорации «Конти» Владимира Демура, будут плавно повторять курс инфляции. В свою очередь, некоторые инвесторы и застройщики отмечают большую финансовую отдачу от возведения объектов, выходящих за пределы третьего кольца. Основной довод – земля там дешевле, а объемы строительства больше.

Инвесторов в недвижимости за «кольцом» привлекает возможность получения дополнительной прибыли за счет ряда факторов: от меньшей стоимости земли и доли администрации до меньших требований покупателей к качеству строительства по сравнению с Москвой. По данным «МИЭЛЬ-Недвижимость», доля новостроек, возводимых компанией в Подмосковье, сегодня составляет 26 процентов.

Рецепт удачного вклада в Подмосковье

Оптимальным сроком размещения средств в новостройки сегодня считается от 6 до 12 месяцев. При этом следует выбирать те объекты, которые возводятся в комплексе массивной застройки, которые ведутся сегодня в Красногорске, Химках, Балашихе, Железнодорожном и др. В этих городах на 2004 год не будет проблем с реализацией одно- и двухкомнатных квартир с площадью менее 50 кв. метров.

Самым активным в росте цен, по словам аналитика компании «Домострой» Дмитрия Попова, оказалось жилье, расположенное в полосе 10 – 25 км от МКАД. Годовой прирост на него составил около 40 процентов. В целом, разделяя новостройки и Москвы, и Подмосковья на три типа, эксперт «Домостроя» отметил рост типовой панели на 20—40%, монолита бизнес-класса – на 15-40% годовых, элитного жилья – от 15% до 70 процентов.

Прогноз на 2004 год

Также «мода» на Подмосковье совпала с еще одной тенденцией рынка новостроек – с ростом значения факторов «экологичности», которые складываются в три основных блока: экология района, экология дома и прилегающих территорий и экология квартиры. Однако эти факторы успешно реализуются и в объектах, находящихся в центре Москвы. При этом речь идет о ландшафтном дизайне, эффективность которого составляет 18-21% от прироста стоимости квартиры.

Так или иначе, грядущий год потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа рынка, все большее значение будут иметь корректная оценка территории, категории и типа возводимого жилья, верное осмысление ценовой политики и грамотных инвестиционных проектов.

Главный аналитик МАГРа к круглому столу подготовил прогноз цен на недвижимость вплоть до 2005 года. Опираясь на данные аналитиков нефтяного рынка, экономистов, Правительства РФ, московских чиновников, Центробанка на 2004 год, он приравнял темпы роста рынка недвижимости к прогнозируемой динамике инфляции – на уровне 10 процентов. «Стабилизация» рынка, по словам г-на Стерника, наступит летом 2004 года. Вероятность такого сценария оценена им на 70-80 процентов. При этом аналитик напоминает, что рынок недвижимости – это социально-экономическая система, которая большей частью лежит в области психологии. При отсутствии мощного спроса такая система вряд ли будет долго находиться в точке равновесия и может перейти в стабильное положение. В 1995-1997 гг. такой переход произошел по «колебательному сценарию» при котором цены на недвижимость «откатились» на 20-25 процентов. Прогноз на этот сценарий 50:5 Так или иначе, считает Стерник, стабилизация будет сопровождаться расслоением рынка: на одних сегментах цены будут продолжать свой рост, а где-то остановятся или же несколько снизятся.

Специалистам приходится считаться с тем, что планировка квартиры должна быть напрямую связана с образом жизни ее владельцев. Есть, что называется, открытые дома, где живут люди публичные, для которых живое общение – часть их повседневного бытия. В таких квартирах необходима очень большая гостиная или столовая, отличающаяся от площади «для приема пищи» в обычной квартире. Зато для человека, ведущего замкнутый образ жизни, такая планировка вовсе некстати. И единую схему, как это было прежде, заложить на все случаи жизни невозможно. Ныне квартира «подстраивается» под человека со всеми особенностями его быта, что абсолютно верно: вы покупаете «коробку», метраж и в этом метраже обустраиваете свой мир. Вот в чем преимущества свободной планировки.

– Неожиданный переход от жестких строительных норм и правил (СниПов) к относительно свободному проектированию был для архитекторов-жилищников затяжным. Освоение этого направления требовало от профессионалов совершенно другого опыта, который нужно копить многие годы. И только теперь, когда тысячи архитекторов и дизайнеров уже имеют солидную практику в создании проектов квартир под конкретного клиента с его индивидуальными запросами, можно сказать, что такой опыт стал набирать силу.

Далеко не у всех архитекторов пока есть опыт проектирования и самого прозаического помещения в квартире – санузла. Ранее выкраивался он по самому минимуму: ванна укороченная – 70 см, а то и сидячая. А если санузел совмещенный, то рядом втискивался унитаз. Экое неудобство! А уж понятие «ванная комната» в представлении многих проектировщиков – это нечто противоположное тому, чем она должна быть: вместо комнаты – узкий, в длину ванной, пенал. Мы и забыли, что для нее необходима просторная площадь, особым образом обставленная, с большим зеркалом и – что уж вовсе невообразимо при современной отечественной архитектуре – естественное освещение. Даже в элитных, очень дорогих домах оно встречается далеко не всегда. Еще более мог бы оживить обстановку ванной комнаты потолочный свет, когда сквозь стекло видятся зелень, облака…

Однако и «пустая коробка» не всегда предоставляет ту безбрежную свободу творчества, на какую рассчитывает архитектор. Казалось бы, почти нет несущих столбов, есть монолитные перекрытия – делай все, что подсказывает тебе творческая фантазия. Но в процессе планировки уже готового проекта квартиры выясняется: несущий столб так режет пространство гостиной, что в нее и стол не впишется. Впрочем, виноват не столб, а все то же отсутствие опыта у архитектора, не умеющего работать с живым меняющимся пространством и неожиданно для себя обнаруживающего, что проектирование «вокруг столба» – это особое искусство.

Для того чтобы создать большой объем внутреннего пространства дома, в котором, кроме просторной жилой площади, можно разместить и гардеробную комнату, и кладовую, и прочие хозяйственные помещения, проектировщикам необходимо освоить так называемый «широкий корпус»: вместо 11-12 метров следует закладывать ширину корпуса, равную 15-18 метрам. Но если первый размер принимался за основу десятилетиями, то как же непросто инженерам-строителям и технологам переключаться на принципиально новую схему! Ведь она тянет за собой и вопрос об этажности.

Еще один насущный для современного человека вопрос – где разместить вещи, которыми мы обрастаем со скоростью света? Получается, что сегодня гардеробная – это в квартире самая нужная комната. Конечно, к приходу гостей можно рассовать одежду по скрытым от глаз местам, но после они снова выползут на поверхность. Пока, к сожалению, гардеробная комната – принадлежность только самых дорогих, элитных квартир. Хотя эти «мелочи» – предмет не столько экономических, сколько сугубо профессиональных забот проектировщика.

Давно известно, что идеальный вариант недорогого жилья – это четырех-, пятиэтажный дом. Но, конечно, речь не о наших пресловутых пятиэтажках. Среднеэтажное жилье – это обязательно широкий корпус и квартиры двух- или трехуровневые. Для нас, учитывая необходимость реформаторских изменений в жилищном хозяйстве, она бы могла поспособствовать и в организации товариществ собственников жилья: у каждого владельца квартиры дверь выходит в свой палисадник, каждый отвечает за свой участок крыши.

Нынешние высотки выгодны застройщику, вступившему в «брак по расчету» со строителем. Однако сегодня же стало ясно и то, что, питая пристрастие к проектам высотных зданий, невозможно возвести недорогое и относительно комфортное жилье. Эксплуатация лифтов, насосов, сложной системы центрального отопления и многое другое – все это заведомо определяет удорожание жилой площади. Почему-то во всем мире, кроме нас, возводят лишь 5-7 процентов высотного жилья от общего объема строительства. Знаю, что мои оппоненты как на самый веский аргумент обязательно сошлются на дороговизну земли. Но и за границей умеют считать деньги не хуже нашего. И если там повсеместно к концу 60-х годов почти перестали строить высотное жилье (кроме центральных городских кондоминиумов), то в этом, вероятно, есть резон. Что же касается кондоминиумов, то в них чаще всего размещается второе жилье, принадлежащее богатым людям, которые живут в пригороде. У нас же пристрастие к высоткам происходит не от желания сэкономить на стоимости земли, а от стремления снять с одного фундамента как можно больше денег. А то, что такой дом дорого обходится покупателям, менее всего волнует инвесторов и строителей.

Столь же проблемна в многоэтажном доме и проблема вентиляции. Особенно теперь, когда все стали устанавливать стеклопакеты, которые (со всеми их положительными свойствами) «запечатывают» дом. Не хватает нормального, комфортного воздухообмена. Приобретаемые жильцами форсированные вытяжки не меняют положения: сечение воздухопроводов оказывается для них заниженным. Не спасают и кондиционеры: гонят мертвый воздух, который нужно искусственно оживлять с помощью ионизатора.

Другой минус многоэтажной и многоподъездной схемы – ее ущербная система центрального отопления и горячего водоснабжения, весьма сложная в отладке. Как поступает постсоветский человек, приватизировавший квартиру? Он сразу же начинает все переделывать. К примеру, поставил новый полотенцесушитель, но, врезавшись в стояк, уменьшил сечение на входе и выходе, и невдомек ему, что нарушил всю систему прямой и обратной подачи воды. Потом объединенными усилиями жильцы долго будут искать (и дай бог, чтобы нашли) причину сбоя в горячем водоснабжении.

Если попытаться разобраться в истинных причинах увеличившегося спроса на московские квартиры, то напрашиваются два основных вывода. Повышенный спрос был сформирован в первую очередь мелкими и средними частными инвесторами, которых испугало падение доллара. Наиболее интересным объектом для инвестиций в тот момент оказались московские квартиры, в приобретение которых и была направлена обесценивающаяся долларовая масса. При этом в основном речь шла о суммах от $50 000 до $70 000, и спрос формировался вокруг одно- и двухкомнатных квартир низшего и среднего ценовых классов. А предложение новостроек в этом секторе как раз невелико, поскольку большая часть дешевого панельного жилья уходит городу на реализацию социальных программ. С медленным уменьшением в Москве числа пятиэтажек уменьшается предложение дешевых небольших квартир и на вторичном рынке. В итоге стала реальной ситуация, когда, имея на руках $60 000, клиенты выстраивались в очередь за квартирами в этих ценовых рамках. Что потянуло за собой рост цен и в других сегментах.

В зданиях выше девяти этажей, где нет прямоточной вентиляции, воздухообмен и того хуже. Если ветер дует в «удачную» сторону, то на верхних этажах воздушная тяга нормальная, в «неудачную» – становится опрокинутой. И в верхние квартиры снизу начинает поступать отработанный воздух. Потому-то в наших жилищах и встречаются заклеенные вентиляционные решетки. Такой дом нередко становится отменным инкубатором для размножения микробов. Вот и получается, что хотя мой дом – и моя крепость, но и она не способна защитить от проблем, если возведена без учета опыта, накопленного веками как отечественными, так и зарубежными строителями.
Подорожания московской жилой недвижимости на 40% в 2003 г. не ожидали сами риэлторы. Теперь застройщики потирают руки: есть возможность под шумок реализовать даже слабые проекты. А вот с прогнозами по поводу 2004 г. все операторы рынка крайне осторожны.

Положение на московском рынке квартир напоминает ситуацию, предшествовавшую дефолту 1998 г. После серьезного роста цен в 1995-1996 гг. рынок постепенно начал стабилизироваться, и 1997-й уже был отмечен равновесием спроса и предложения. Однако вместо ожидаемой стабилизации цены упали в среднем на 30%. Тогда риэлторы говорили, что причины надо искать в области психологии, сетовали на незнание россиянами законов развития рынка. Однако если предположить, что с тех пор менталитет граждан особенно не изменился (а вот боязнь кризиса сохраняется), то повторение истории не выглядит таким уж невероятным.

Подобная ситуация, конечно, не вечна. И, рассуждая о перспективах на 2004 г., специалисты наиболее часто говорят о возможном росте средней стоимости квадратного метра жилья на 20%. Если только на финансовом рынке не появится более эффективный инвестиционный инструмент, в который могут быть перенаправлены средства, лежащие сейчас в московской недвижимости. И что произойдет с рынком, когда владельцы "темных окон" новостроек (т. е. квартир, купленных не для проживания, а в инвестиционных целях), решат от них в одночасье избавиться, представить сложно. А ведь уже в ноябре-декабре были отмечены первые симптомы снижения темпов реализации новостроек. К примеру, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник с вероятностью 50 на 50 оценивает возможность такой цепочки развития событий: снижение темпов продаж новостроек - растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса - затруднения с обслуживанием заемных средств - увеличение доли невозврата кредитов у банков - банковский кризис "плохих кредитов" - сокращение объемов инвестирования банками застройщиков - срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию - отток покупателей с первичного рынка.



Главная --> Публикации