Главная --> Публикации --> Бесплатная приватизация закончится Опережая спрос У строителей кончились деньги? Гуму тоже не хватает автостоянки Подмосковье: калужское направление

БОЛЕЕ всего ипотечное кредитование развито в США. Там еще в 1934 г. создали Федеральную жилищную администрацию, которая разрабатывает правительственные программы для небогатых групп населения. Сейчас здесь осуществляется более 5 млн. ипотечных сделок в год на общую сумму 3-4 млрд. долл. В Европе объемы не так велики. В Германии рынок ипотечного кредитования составляет более 50% от ВВП.

ИПОТЕКА - слово греческого происхождения и означает залог. Принцип ипотечного кредита один - кредит выдается под залог недвижимости, если заемщик не может выплатить кредит, кредитор имеет право продать залог и из вырученных денег погасить кредит. Особенность ипотеки заключается в том, что недвижимость оформляется именно на того, кто ее покупает, то есть заемщика, хотя продать или обменять эту квартиру без согласия банка он не сможет. Однако и банк не может отнять купленную на его деньги квартиру просто так, а только по решению суда.

В ЭТОМ году в Москве с помощью ипотечного кредита приобретено не более 1% квартир. По оценкам банкиров, на сегодняшний день порядка 45 тыс. чел. получили кредиты, однако, считают в Комитете Госдумы РФ по собственности, в улучшении жилищных условий нуждаются в 2 тыс. раз больше россиян. Пока объем привлеченных в ипотеку средств составляет около 135-155 млн. долл., при этом 70% этих средств приходится на Московский регион.

И хочется, и колется

Сколько дают?

Поэтому пока ипотечный кредит обходится "нашим" в несколько раз дороже, чем забугорным заемщикам. По сравнению с американскими 5% годовых, да к тому же растянутых на 15-20 лет, да еще при первоначальном взносе 15%, наши условия выглядят очень несимпатично: 11-15% годовых в привычных "зеленых", выдаваемых максимально на 15 лет, при первоначальном взносе не менее 30%… Операторы рынка предлагают обвинять не их, а… правительство! Мол, снизьте ставку рефинансирования, установленную Центробанком (аж 16%, а на Западе она редко превышает 10%), почаще субсидируйте жилищные программы, чтобы больше людей заинтересовалось, да растите зарплату - вот и будет счастье. Потребителю. Банку и так хорошо с такими процентами живется. Возврат по кредитам - практически 100%, ставка приемлемая.

Пошаговая инструкция

РАЗМЕР кредита зависит в первую очередь от суммы накоплений и размера зарплаты. Обычно банки готовы выдать кредит в размере 70% (иногда - 95%) от стоимости недвижимости, которую хочется купить. Что касается дохода, то, по мнению банков, семья заемщика может потратить на ежемесячное обслуживание кредита от трети до половины своего суммарного дохода. Что немаловажно в стране "серых" зарплат, некоторым банкам не требуется официальная справка о доходах, достаточно косвенных подтверждений платежеспособности.

ШАГ ПЯТЫЙ - заверение договора у нотариуса (1,5% от суммы сделки), право выбирать которого принадлежит банку. ШЕСТЫМ ШАГОМ является непосредственная передача денег. Банк передает их продавцу либо переводом на счет, либо с помощью депозитарной ячейки. Важно, чтобы желания продавца и банка сошлись в этом вопросе!

ШАГ ПЕРВЫЙ: выбор агентов сделки - риэлтора и банка. Причем если первый согласится работать с вами "с полоборота", то банку потребуется от нескольких дней до полутора месяцев - в зависимости от него самого и ваших доходов. Рекомендуем проверить опыт и первого, и второго в этой области. Нечего работать "подопытным кроликом"! ШАГ ВТОРОЙ: поиск квартиры. Желательно заранее осведомиться у банка, даст ли он кредит на нее. Некоторые, например, не кредитуют покупку новостроек. ШАГ ТРЕТИЙ: для подтверждения реальной стоимости квартиры банку потребуется сертификат об оценке, выданный независимым оценщиком. На основании этой суммы, а не той, о который вы договоритесь с продавцом, будет рассчитан кредит. Если квартира одобрена, ее документы проверены службой безопасности и юридическим отделом, банк подписывает с вами кредитный договор (ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ). Кстати, опытные риэлторы говорят, что продавец квартиры часто требует подтвердить желание купить материально, например, в виде залога (от 500 долл. до 10% стоимости). Получить его обратно в случае отказа банка может стать еще одной проблемой.

Жители Марикопы не хотят жить в спальном районе, говорит Смит. Они хотят самостоятельный населенный пункт.

ШАГ СЕДЬМОЙ - государственная регистрация вашего договора. В Москве все ипотечные сделки регистрируются в одном филиале Москомрегистрации. Срок регистрации - 2 недели. ПОСЛЕДНИМ, но не менее важным ШАГОМ будет страхование вас и вашего нового имущества. Поскольку банк рискует, выдав вам кредит, он уменьшает свой риск требованиями наличия у вас многих страховых полисов. Обычно стоимость страхования основных рисков составляет 1,5% от сделки, и оплачивать эти расходы будете именно вы.
То, что начала делать Марикопа, необычно, особенно для отдаленного пригорода. Этот городок, расположенный в 56 км к югу от Феникса, столицы штата Аризона, обратился к строителям с пожеланием строить не просто отдельные здания, обнесенные стенами, а цельные микрорайоны, которые будут иметь в шаговой доступности магазины, школы и предприятия сферы услуг.

Взлет цен на электроэнергию и потеря права выкупа заложенного имущества подтолкнула многих американцев к осознанию того, что их жизненные ценности под угрозой. Жить во многих пригородах, расширяющихся с целью предоставления доступного жилья, становится невыгодно с финансовой точки зрения.

Это особенно актуально сегодня, когда цена на бензин держится в районе 4-х долларов (~100 руб.) за галлон (~4 л.), и пригороды, широко раскинувшиеся по всей Америке, в которые раньше люди ехали в поисках больших домов по маленьким ценам, теряют свою привлекательность.

Окраины, расположенные на границах городов с пригородами, стараются избавляться от крупных торговых центров и создают новые микрорайоны с деловыми центрами, которые привлекают людей, предпочитающих пеший образ жизни. Они так же стараются привлечь больше работодателей, строить больницы, школы и даже маленькие аэропорты.

В Марикопе и в других пригородах начата работа по превращению окраин города из спальных районов, широко распространившихся во времена дешевого бензина, в оживленные многонациональные микрорайоны, включающие в себя кадровые агентства, магазины, рестораны, образовательные и развлекательные учреждения.

Маленькие исторические города, граничащие с такими мегаполисами как Брайтон (к северо-востоку от Денвера, штат Колорадо) и Плэйнфилд (к югу от Чикаго, штат Иллинойс), делают акцент на свои главные улицы и исторический облик, чтобы передать атмосферу братства за стенами строящихся домов.

Урбанизация коснулась таких дальних пригородов, как Ранчо Кукамонга (67 км к югу от Лос-Анджелеса, штат Калифорния) и Хантерсвилл (25,5 км к северу от Шарлотты, штат Северная Каролина). Комплексы, совмещающие в себе жилые дома, магазины розничной торговли, административные здания и развлекательные учреждения, становятся гораздо популярнее городских центров.

Такие изменения могут оказать сильное воздействие на развитие Америки, которая готовится к 2040 году, когда ее население должно перевалить за 100 миллионов человек.

Города, которые никогда не появились бы, не будь изобретен автомобиль, начинают активнее использовать общественный транспорт. В 2008 году городские власти Марикопы организовали автобусное сообщение с Фениксом и его южным пригородом Тэмпе, тем самым предоставив первую транспортную альтернативу для своих жителей, многие из которых работают в Фениксе и вынуждены проезжать около 56 км, чтобы добраться до своих рабочих мест.

Безусловно, совсем пригороды не исчезнут, говорит Дэвид Голберг, представитель Смарт Гроус Америка, союза групп, продвигающего идеи сохранения заповедных и экологически чистых зон. Но тенденция видна отчетливо.

Изменения витают в воздухе Марикопы, они слышны даже в словах городских чиновников. Словосочетание спальный район стало вульгаризмом. Все чаще в речи жителей пригорода слышны новые слова и словосочетания: зеленый, экологически чистый, ориентированный на пешеходов, общественный транспорт, заповедная зона, открытое пространство, энергосберегающий.


"Известия" рассказали о только что стартовавшей городской программе "Молодой семье - доступное жилье". Сегодня, как и обещали, мы публикуем подробные выкладки, во что обойдется молодой семье участие в новом жилищном проекте. Напомним, оба супруга должны быть младше 30 лет, иметь постоянную московскую регистрацию и числиться в очереди на улучшение жилищных условий. Можно выбрать один из двух вариантов. Первый: взять квартиру в коммерческий наем и каждый месяц делать накопительные взносы, чтобы через пять лет, сложив скопившуюся за это время сумму и субсидию от города, купить себе другое жилье. Второй: сразу вселиться в свою будущую квартиру, купив ее у города в рассрочку на пять лет под 3-8% годовых. Для этого молодой семье придется заплатить 30% ее стоимости немедленно, зато цена квадратного метра будет примерно в два раза меньше рыночной.

До недавнего времени люди были готовы преодолевать на своих автомобилях огромные расстояния ради дома, который они могли себе позволить. Идея езжай за тем, чего заслуживаешь потеряла актуальность, отмечает Голберг. Она свое отработала и больше не является отражением жилищной стратегии США.

Договор коммерческого найма на один пятилетний срок

Ниже приведены примерные расчеты ежемесячных платежей для обоих вариантов (по данным, предоставленным "Известиям" департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы).

Зависимость ориентировочных ежемесячных выплат* от года постановки на учет и квартиры, которую семья планирует приобрести.

(если возраст хотя бы одного из супругов 25 лет и более)

Для семьи из 2 человек, планирующей приобрести однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м

Год постановки на учет 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 и ранее

Для семьи из 2 человек, планирующей приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м

Средний ежемесячный платеж, в у.е. 436 409 376 339 298 251 201 178 154 131 108 108 108 108 108 108

Для семьи из 3 человек, планирующей приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м

Средний ежемесячный платеж, в у.е. 680 653 620 583 542 495 445 422 398 375 352 352 352 352 352 352

Для семьи из 3 человек, планирующей приобрести трехкомнатную квартиру общей площадью 80 кв. м

Средний ежемесячный платеж, в у.е. 655 620 578 530 477 418 352 323 293 263 233 233 233 233 233 233

Для семьи из 4 человек, планирующей приобрести трехкомнатную квартиру общей площадью 80 кв. м

Средний ежемесячный платеж, в у.е. 903 868 826 778 725 666 600 571 541 511 481 481 481 481 481 481

* Ежемесячные выплаты включают: плату за наем жилого помещения, 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг, взносы в накопительную систему.

Средний ежемесячный платеж, в у.е. 866 818 763 699 628 549 462 422 382 343 303 303 303 303 303 303

Зависимость ориентировочных ежемесячных выплат* от квартиры, которую семья планирует приобрести, и года постановки на учет

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа

в процентах в условных единицах в условных единицах

Сумма первоначального взноса Средние ежемесячные платежи (минимальная сумма - для вставших в очередь до 1986 г., максимальная - после 1998 г.)

30 4320 226-243
40 5760 199-214
50 7200 173-185
60 8640 146-156
70 10080 120-127
80 11520 93-98
90 12960 67-69
Все 100 14400 0

Для семьи из 2 человек, планирующей приобрести однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м

30 6480 338-365
40 8640 299-321
50 10800 259-278
60 12960 219-234
70 15120 179-191
80 17280 140-147
90 19440 100-104
Все 100 21600 0

Для семьи из 3 человек, планирующей приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м

30 8640 451-487
40 11520 398-428
50 14400 345-370
60 17280 292-312
70 20160 239-254
80 23040 186-196
90 25920 133-138
Все 100 28800 0

Для семьи из 4 человек, планирующей приобрести трехкомнатную квартиру общей площадью 80 кв. м

После приватизационного бума, когда практически каждый третий гражданин стал собственником своей квартиры, наступило отрезвление. Люди стали понимать, что за свое имущество приходится платить налоги. А некоторые граждане не могут себе позволить роскошь — содержать квартиру. Вопрос о деприватизации стал актуален прежде всего для людей с небольшим достатком. Продавать свою квартиру — страшно. А если передать ее обратно государству — можно в ней остаться жить и дальше. Деприватизацией интересуются и те, кто приватизировал квартиры в домах, предназначенных для сноса. Люди считают, что муниципальная квартира гарантирует переселение в новый дом. Забывая при этом, что собственнику государство должно компенсировать потерянную квартиру. Также деприватизация интересует тех, кто не хочет кому-либо оставлять квартиру в качестве наследства и платить налоги до конца жизни. Если кому-либо необходимо остаться в квартире, но лишиться права собственности на нее (например, из-за судебного преследования), деприватизация — хороший вариант. Безусловно, механизм деприватизации еще должен совершенствоваться, но его значение сложно переоценить.
В соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане могут передать приватизированные квартиры в собственность государства или муниципальных властей. При этом соответствующие органы должны заключить с гражданами договор социального найма передаваемого помещения. Таким образом, граждане не только утрачивают право собственности на квартиру, но и освобождаются от всех обязанностей, связанных с правом собственности.
Вместе с тем закон ставит ряд условий, при которых возможна передача квартиры с одновременным заключением договора социального найма. Прежде всего, квартира должна быть свободна от притязаний каких-либо третьих лиц. То есть квартира не должна быть заложена, сдана в аренду и т. д. Передаваемая квартира должна быть единственным местом постоянного проживания для передающего ее гражданина. В том случае, если у кого-либо есть несколько квартир (находящихся в собственности), договор на передачу квартиры в государственную (муниципальную) собственность с последующей пропиской в переданной квартире бывшего собственника заключен не будет. Муниципального жилого фонда не хватает на всех очередников, и город не намерен предоставлять в пользование квартиру тем, кто может проживать в другом месте.

* Ежемесячные выплаты включают: погашение задолженности за предоставляемое жилое помещение, проценты за пользование рассрочкой (3-8% годовых), 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг. Ежемесячные выплаты приведены без учета списания части задолженности за предоставляемое жилье в случае рождения детей в течение срока действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
В середине 1991 года многие граждане приватизировали свои квартиры. С этого момента квартиры стали их собственностью. Однако право собственности порождает не только права, но и обязанности. Многие граждане, не желающие обременять себя обязанностями, захотели вернуть квартиры государству.

Кому нужна деприватизация?
— Гражданину, который не может (не хочет) платить налоги за квартиру;
— бизнесмену, который не хочет лишиться квартиры из-за долгов или в результате судебного преследования;
— человеку, который не хочет ничего оставлять своим родственникам в качестве наследства;
— жильцу, который хочет гарантированно получить новую квартиру после слома старого дома;
— жене, которая хочет развестись с мужем и доставить ему при этом максимум проблем;
— собственникам, которые не хотят, чтобы их наследники платили налог за получение наследства;
— кандидату в депутаты (президенты), который не хочет раздражать население и ВЦИК достатком;
— и всем людям, которые хотят избавиться от права собственности, но не от места жительства.
При получении документов в ЖЭКе для последующей их передачи в департамент необходимо помнить, что выписка из домовой книги действительна два месяца, а поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений — год. В том случае, если в муниципальную собственность передается комната в коммунальной квартире, к вышеуказанным документам добавляется копия финансового лицевого счета, которая действительна в течение двух месяцев.

Сложности процедуры
Сам механизм передачи квартиры в государственную (муниципальную) собственность федеральным законом не указан. Вместе с тем процедура передачи достаточно подробно регламентируется московским законодательством. Это закон города от 06.11.2002 года и распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы от 02.08.2002 года. В распоряжении указан срок оформления договора передачи — два месяца. А закон уменьшил этот срок до одного месяца. Однако процесс оформления договоров передачи и социального найма редко занимает менее трех месяцев, поскольку нужно собрать необходимые документы.
Законом и распоряжением установлен следующий механизм оформления всей сделки. Сначала заключается договор на передачу квартиры в муниципальную собственность. Затем принимается решение о включении в жилищный фонд передаваемой квартиры. После оформления передачи помещения принимается решение о заключении договора социального найма и на основании этого решения заключается соответствующий договор.
Договор передачи жилого помещения заключается гражданами с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда. До заключения договора гражданин должен представить в департамент оригиналы правоустанавливающих документов. Это документ, подтверждающий отсутствие обременений, выписка из домовой книги, поэтажный план и экспликация передаваемой квартиры, ксерокопия паспорта и квитанция об оплате регистрационного сбора. К правоустанавливающим документам относятся договор передачи и свидетельство о праве собственности. Поскольку оригиналы документов будут находиться некоторое время в департаменте, целесообразно будет до передачи оригиналов сделать их нотариально заверенные копии.
Документ, подтверждающий отсутствие обременений, должен доказывать, что квартира не заложена, не сдана в аренду и третьи лица не имеют на нее никаких прав. Данный документ может быть получен либо в Москомрегистрации, либо в самом департаменте.



Главная --> Публикации