Главная --> Публикации --> Бар для спасателей Откуда берутся проблемы? Рост спроса на ипотеку стимулирует рост цен на жилье Заповедные квартиры Коммуналкам.net

Ремонт и реконструкция исторически значимых зданий - особо сложная задача для тех, кто профессионально этим занимается. Восстановить несущую способность конструкций, сохранить, обновить фасады и интерьеры зданий в кратчайшие сроки помогают новые разработки в технологии ремонтных работ.

ОПЫТ

Сооружение здания началось в 1897 году для проведения Всемирной выставки 1900 года в Париже. Увы, значительные повреждения оно получило уже через 10 лет в результате крупного наводнения в 1910 году. В то время при строительстве береговых сооружений обычная практика предусматривала использование деревянных свай.Гранд Палас не стал исключением. Для укрепления его фундамента в береговой грунт было вбито 3300 свай.

Журнал The Structural Engineer, например, сообщает, что в настоящее время в Париже производится реставрация Гранд Паласа, построенного на берегу Сены более 100 лет назад.

Благодаря такому тщательному контролю удалось установить, что нарушилась целостность здания. К примеру, начали отлетать заклепки, крепящие конструкции металлического каркаса, что потребовало принятия мер по его восстановлению. Тогда же была проведена экспертиза состояния всех конструкций здания.

Такое основание эффективно, но при условии, что сваи остаются погруженными в воду. Однако в период наводнения проводились работы по снижению уровня воды в реке. В результате это условие было нарушено. Сваи тем самым оказались поврежденными, а само здание получило осадки разной степени - от 10 до 12 сантиметров. За его состоянием пришлось начать наблюдения. С 1930 года они приняли систематизированный характер.

Существующую внутри холла массивную металлическую лестницу частично пришлось демонтировать для доступа к фундаментам. Кроме того, необходимо было реставрировать остекление покрытия с целью его воссоздания в первоначальном виде. Между прочим, в покрытии только 14 тысяч квадратных метров площади приходится на само остекление. Цинковая же кровля занимает площадь в 3,5 тысячи квадратных метров. В перекрытии насчитывается 1300 метров швеллеров из свинца и 2300 метров прессованного цинкового орнамента.

На первом этапе восстановительных работ пришлось прежде всего укрепить поврежденные секции стальных конструкций каркаса общей массой 7500 тонн с каменной кладкой, образующей стены, поддерживающие остекленное купольное покрытие, которое перекрывало обширный зал в центре здания, усилить фундамент, заменив поврежденный каркас.

Контракт на работы первого этапа (фундаменты и несущие конструкции) получила группа, возглавляемая французским подрядчиком Soletanche Васhy. Технический проект реконструкции разработан фирмой Setec. Компания SPIE-CGPM получила подряд на подготовительные работы на строительной площадке и работы по восстановлению несущих конструкций здания. Усилением фундаментов займется несколько подрядчиков - Spie Foundations, SMET и Soletanche Bachy.

Специалисты подсчитали, что программу восстановления здания можно выполнить к 2005 году, а ее стоимость составит 21,2 миллиона евро.

Поскольку реконструкция ведется в расположенном в центре Парижа здании, где отдельные выставочные залы музея открыты для публики, то выдвинуты условия по предельному уровню шума, который не должен превышать 50 децибел...

При реконструкции используются новейшие технологии в области повышения несущей способности грунтов и усиления фундаментов. Речь, к примеру, идет о подводке нового фундамента под уже существующий путем заливки под давлением цементного раствора и устройства грунтовых анкеров. Для очистки металлических поверхностей применяется технология подачи абразивных материалов в мощной струе воздуха, но вместо обычного песка применяются титановые составляющие. К слову сказать, соответствующая новая струйная установка разработана в Австрии.

В Великобритании реконструируется построенный из красного кирпича Елизаветинский замок в Норфолке - Morely Old Hall. Дело в том, что в этом массивном трехэтажном здании обнаружились поперечные сдвиги, причиной которых стали конструктивные нарушения на фронтоне фасада заднего правого крыла. Беда в том, что в кладке стен, внутри которых использован деревянный каркас, уже много лет развивались трещины. Они-то постепенно и привели к расслаиванию кирпичной поверхности и сдвигам на фронтоне.

Реконструкция, начавшаяся в 2002 году и рассчитанная на два года, проводится и в другом широко известном в мире здании - миланском театре Ла Скала. Проводится, в частности, усиление существующих фундаментов путем подводки новых микросвай, заказ на производство которых получила шотландская компания John Lawrie Group. Всего будет поставлено 4 тысячи метров стальных микросвай диаметром 19,4 сантиметра и толщиной стенок 18 миллиметров. Их установку ведет итальянский подрядчик Else.

Ремонтные работы провели и на построенном в 1869 году мосту "Трент Бридж" через реку Трент в Ноттингеме (Великобритания). Он также внесен в реестр исторических памятников. В 1922 году движение на нем увеличили до шести полос. При этом внешний вид путепровода сохранился в первозданном виде. В частности, все сложного вида розетки в количестве 500 штук, отделанные тонким слоем золота, которыми был декорирован мост, остались нетронутыми.

Для стабилизации стен потребовалась специальная технология, не нарушающая привычный вид исторического здания. Выбранная в этих целях система крепежа Helibeam System от компании Melifix позволила скрытно произвести сплачивание конструкций и после внешней отделки сохранить первоначальный вид наружных стен.

Снизу конструкции пролетного строения моста были также окрашены в три слоя, но другими составами. Для внешнего покрытия использовалась краска Interthane 99 Ремонт проведен компанией Tl Protective Coating.
Специалисты с тревогой констатируют: строительство на свободных участках, особенно в сложившейся застройке, все чаще в последнее время носит характер "сольных" выступлений. Инвесторы заказывают и "пробивают" свои проекты, в общем-то мало заботясь, чтобы вписаться в общий архитектурный ансамбль. В результате может быть искажен не только внешний облик, но и уклад жизни целой территории.

Для восстановления моста было решено использовать новейшие достижения в области антикоррозионных и отделочных покрытий. Был применен материал нового поколения из полисилок-санов - Interline 979 от компании International Protective Coatings. Этим составом обработали 11 тысяч квадратных метров конструкций моста (фаски, парапеты и колонны освещения). Покрытие наносилось в три слоя - праймер (lnterplus 256), промежуточный слой (Interseal 670) и эпоксидное внешнее покрытие и состав HS Interfine 979.

В ожидании луча

На Архсовеие скучно не бывает
Чем важны Архитектурные советы Москомархитектуры - на них выносятся предложения еще на предпроектной стадии, когда многое не поздно исправить, переделать. Другое дело, что соискатели с удручающим постоянством наступают на одни и те же грабли... Подтверждением тому стал недавний совет, где повестка показалась на первый взгляд несложной: предстояло обсудить два торгово-досуговых центра. Но так уж получилось, что адреса проектов оказались буквально рядом друг с другом - на Новоясеневском проспекте. Причем проектирование шло вне всякой единой концепции. Что и заставило участников совета обратиться к давно наболевшей проблеме - в последние годы градостроительная политика столицы явно сдала свои позиции. Однако по порядку.

Это относится и к жилому району Ясенево - одной из старейших и живописнейших московский территорий Юго-Западного округа. Проект превращения этой бывшей деревни в зону с хорошо развитой инфраструктурой, выполненный почти 30 лет назад под руководством известного мастера Я.Б.Белопольского, не был реализован полностью. А потому здесь поныне сохранилась резервная территория под общественную застройку.

Архитекторы
А. Чернихов и С. Киселев
Как известно, московский Генплан 1971 года предусматривал создание семи планировочных зон, которые расходились бы от исторического ядра столицы лучами, направленными к периферии мегаполиса. Каждая такая зона замысливалась как "город в городе", с собственным общественным центром. На деле жилье в "спальных" районах действительно построили, а вот планы в отношении административно-представительских ансамблей, театров, музеев, выставочных галерей, спортивных комплексов и прочих ресторанно-торговых пассажей осуществились лишь в малой доле. Красиво нарисованные на разных схемах лучи культуры и сервиса так и не засияли на полную мощь.

Правда, нельзя сказать, что в префектуре округа от такого изобилия в восторге, хотя центры должны заменить некрасивые рыночные развалы вблизи метро. Тем не менее, одно из этих предложений - проект, выполненный иностранной фирмой, - руководство ЮЗАО недавно вообще отвергло и вернуло заказчику как неподходящий.

Каким быть общественному центру Ясенево
Макет, который был представлен на Архитектурный совет, украшали изображения сразу нескольких будущих новостроек Ясенева. Во-первых, это высотное здание, весьма напоминающее сталинские высотки. А перед ним расположились аж четыре будущих торгово-досуговых центра.

Работе, выполненной мастерской Андрея Чернихова, повезло гораздо больше: градостроительное и объемное обоснование проекта торгово-досугового центра на пересечении Новоясеневского проспекта и Тарусской улицы было принято практически без замечаний. На участке в 0,7 гектара предлагается построить двухэтажное здание (плюс подземный этаж), где предусмотрены торговые залы, кафе, "фаст-фуды", сервисные службы, 4 кинозала на 115 мест каждый. А также - досуговые и детские игровые комплексы, потому что в этом центре предполагается продавать товары для детей. Общая площадь постройки - 27 тысяч квадратных метров. Отдельно выделена зона для гостевой автостоянки на 50 мест.

Дом за холмом

"Маловато!"

Продуманно решено размещение центра - оно достаточно удалено от соседнего жилого квартала. А для большей изоляции авторы предложили соорудить вдоль здания искусственный вал, благоустроить зеленую зону рядом с этим рукотворным холмом и разместить здесь детские и развлекательные площадки.

Под крышами же должны разместиться гипермаркет, два крупных магазина - хозяйственный и стройматериалов, а также несколько небольших - всего общей площадью в 69,5 тысячи квадратных метров. Предусмотрены ресторан и несколько закусочных, объекты социально-бытового обслуживания. Развлекательный комплекс задуман весьма внушительным - с четырьмя кинозалами, боулингом. Физкультурно-оздоровительный комплекс включает теннисные корты.

Отдыхать - за зеленый холм
Второе из рассмотренных предложений предусматривает освоение участка более чем в 7 гектаров. Здесь предлагается разместить многофункциональный комплекс с устройством пешеходной бульварно-парковой зоны. По композиции это огромное сооружение напоминает нечто вроде огромной баржи - его корпус словно течет по заметно понижающемуся здесь рельефу. 1-3-этажные постройки венчают крыши-"палубы", которые предлагается сделать вполне обитаемыми и озелененными - на манер Манежной площади.

Однако грандиозность замысла не привела специалистов в восторг. Более того, они первым делом определили, что предполагаемая площадь комплекса в 220 тысяч квадратных метров существенно превышает разрешенные параметры и предложили ужать проект процентов на 2 Не вдохновила большинство и фантазия по поводу гуляний публики на "пятом фасаде". Климат у нас, как известно, суровый, мало располагающий к прогулкам на крыше. Зато на обслуживании такой кровли и разориться недолго. Чему опять-таки пример - ТРК "Охотный ряд", перекрытия которого латают регулярно...

Впечатляет своими размерами 2-уровневая подземная автостоянка на 2335 мест, которая разместится под комплексом. Причем на будущее предполагается построить для жителей района еще один подземный паркинг, запрятав его под озелененной парковой территорией.

Зачем генплану заплаты?

Вполне обоснованно звучали и замечания по поводу устройства удобных пешеходных проходов через это сооружение, которое растянется на целый квартал. Да и конструктивные предложения по прогулочным галереям вдоль "бортов" комплекса тоже еще предстоит переделывать. А то как бы вместо "комплекса всевозможных удовольствий" местные жители не получили дополнительную головную боль: у многих дети ходят в школы и детские сады как раз за площадкой, отведенной под будущую новостройку. Впрочем, на то и обсуждение архитектурных замыслов до начала проектирования, чтобы ошибок избежать.

Правда, есть надежда, что пресловутая вольница инвесторов не вечна. В Институте Генплана развития Москвы готовятся к реорганизации, основной целью которой является совершенствование системы единого мониторинга и контроля градостроительного развития территорий города. Нельзя уподоблять столичные районы лоскутному одеялу, собранному из случайных заплат. Право, Москва заслуживает большего уважения и любви.

Ну и завершу заметки тем, с чего и начала. Большую тревогу у специалистов вызывает тот факт, что становится уже нормой отсутствие на застраиваемых городских территориях единого генпроектировщика. В результате многие архитекторы проектируют "точечные" объекты для своих заказчиков, толком не зная, что будет построено рядом, когда здесь появится еще какой-нибудь инвестор. Так разрушается ансамблевость, целостность городских территорий. И здесь же, кстати, истоки многих автомобильных пробок, возникающих теперь и на периферийных улицах: нередко даже при крупном строительстве транспортные потоки не анализируются в рамках общегородской ситуации.

Вчера Совет Федерации одобрил поправки к Земельному кодексу, согласно которым срок обязательного выкупа земли продлен до 1 января 2006 г. Быстрое прохождение поправок в Федеральном Собрании РФ (чуть более месяца) во многом связано с прямым указанием президента Владимира Путина. Как отмечают эксперты, президенту накануне выборов вовсе не нужно конфликтовать с крупными бизнесменами, которые вообще добиваются передачи им земли бесплатно, а продление до середины следующего президентского срока будет гарантом лояльности бизнесменов на грядущих выборах. Теперь основным очагом напряженности в земельном вопросе станет противостояние бизнесменов и региональных лидеров, которые хотят получить от продажи земли дополнительные бюджетные доходы.

До 2006 года олигархам придется найти компромисс в борьбе с региональными лидерами за приемлемые условия передачи им земли под промышленными предприятиями.

На съезде РСПП президент назвал продажу земельных участков под приватизированными предприятиями несправедливой и добавил, что крайний срок переоформления прав на земельные участки необходимо перенести на два года. Это было с воодушевлением воспринято бизнесменами, которые трактовали заявление президента как свою победу. «РСПП считает, что требование выкупа противоречит Конституции РФ и что государство обязано дооформить землю в собственность предприятий, – сказал RBC daily советник генерального директора ОМЗ Андрей Лазаревский. – Фактически об этом же на съезде РСПП заявил президент Владимир Путин, по словам которого продажа земельных участков под приватизированными предприятиями есть вторичная продажа. Президент считает её несправедливой». Более того, бизнесмены полагают, что заявление президента подлежит немедленному исполнению. «Правительство, которое накануне заседания РСПП рассмотрело законопроект о выкупе земли, подготовленный МЭРТ, до сих пор не среагировало на заявление президента», – возмущается г-н Лазаревский.

Решение о продлении сроков выкупа земли в Совете Федерации было принято 130 голосами «за» при необходимом минимуме 90 голосов, был только один голос «против» и один сенатор воздержался. Поэтому эксперты уверены в том, что и такие итоги голосования в СФ, и быстрое прохождение поправок через Госдуму вызвано интересом к земельному вопросу со стороны администрации президента. Накануне их обсуждения в СФ президент Владимир Путин вообще напрямую поддержал эти поправки, выступив на съезде Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). Напомним, что именно РСПП является наиболее активным лоббистом передачи земли под промышленными предприятиями бесплатно или за очень небольшие деньги.

В противном случае, как полагают в РСПП, промышленникам пришлось бы массово идти в суды, чтобы отстаивать свои права. «Продление срока выкупа земли нужно не предприятиям, а чиновникам, – говорит Андрей Лазаревский. – Ведь если бы к 1 января 2004 г. сложилась ситуация, когда все «опоздавшие» переоформить свои права предприятия оказались бы «виноватыми», тысячам организаций пришлось бы обращаться для защиты своих прав в суды, вплоть до Конституционного». Впрочем, по замечанию члена комитета СФ по экономической политике, предпринимательству и собственности Николая Медведева, промышленники оказались неподготовленными к переоформлению равно так же, как и чиновники. «Ни землепользователи, ни госорганы не готовы в указанные сроки провести все необходимые работы», – подчеркивает он. Дело в том, что обязательное переоформление предусматривает проведение значительных землеустроительных работ и мероприятий по инвентаризации объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, проведение и кадастрового учета.

Между тем еще пару месяцев назад МЭРТ, подготовив свои предложения по выкупу земли, был потенциальным союзником РСПП: министерство предлагало не только снизить ставки на продажу земли, но и изменить саму систему расчета этих ставок, добавив в нее рыночную компоненту. МЭРТ считал стоимость земли не от ставок земельного налога, а от базовых ставок цены за квадратный метр, которые были вычислены исходя из размеров городов, количества населения и индекса налогового потенциала. Согласно новой методике, например, гектар земли в Рязани должен стоить около 1 млн руб. против 4 млн при нынешних ставках. Теперь эти предложения РСПП не устраивают, и они надеются, что президент все-таки имел в виду «бесплатную» передачу земли.

Кроме того, регионы вольны самостоятельно устанавливать условия аренды земли, что иногда приобретает слишком крайние формы. «Сегодня аренда участков под частными зданиями и предприятиями фактически превратилась в новый «договорный налог», – говорит г-н Лазаревский. – Избежать такой аренды нельзя – предприятие не перенесёшь. Существует риск получить отказ в продлении аренды, и тогда придется давать взятку; ставки аренды велики и непредсказуемы». По словам г-на Лазаревского, условия аренды зачастую просто кабальные. Например, в Санкт-Петербурге типовой договор аренды содержит пункт, где говорится, что «арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под капитальное строительство, что влечет расторжение договора». Этот пункт позволяет чиновнику выкинуть предприятие с участка в любой момент. Очевидно, что эти проблемы требуют разрешения.

Тем временем, хотя президент пообещал олигархам разрешить земельный вопрос, ему еще предстоит найти компромисс с региональными лидерами, для которых продажа земли может обеспечить наполнение бюджета. В последние годы федеральный центр забрал у регионов наиболее привлекательные налоги, и за землю губернаторы держатся очень сильно. Им удалось добиться внесения в Земельный кодекс поправок, позволяющих им поднимать цены на землю по своему усмотрению: в городах с населением свыше 3 млн человек выкупную цену было разрешено устанавливать до 30 ставок земельного налога на единицу площади участка, в городах и промышленных центрах с населением от 500 тыс. человек – до 1

Со стороны регионов высказываются сомнения, что в существующем формате обсуждения земельного вопроса можно добиться положительных результатов и избежать острых конфликтов. «По моему мнению, к обсуждению должна присоединиться третья сторона – профессиональные оценщики, – говорит Алексей Акулов. – В ситуации, когда насчет цены спорят чиновники и промышленники (и те, и другие являются заинтересованными сторонами: одни чтобы купить подешевле, другие чтобы продать подороже), ничего хорошего не выйдет». При этом, по мнению экспертов, функции независимого оценщика не могут выполняться «Росземкадастром», который в последнее время активно подключается к реформированию земельных отношений. Это должны быть частные компании, деятельность которых должна контролироваться. «Всегда есть возможность проверить сумму, – говорит г-н Акулов. – И если она окажется заниженной, то их как минимум не нужно допускать к другим объектам». На первых же этапах предлагается организовывать специальные комиссии, где будет обсуждаться решение о продаже земли в конкретных регионах. «Понятно, что на первых порах будет много споров, поэтому, наверное, наиболее уместным будет использовать при оценке комиссии, представляющие интересы всех сторон», – уверен Алексей Акулов.
В пятницу Юрий Лужков провел очередной Общественный градостроительный совет. По-настоящему острым оказался последний вопрос повестки - о перестройке Провиантских магазинов на углу Остоженки и Садового кольца.

Надо сказать, что в регионах готовы к обсуждению проблемы, однако не уверены, что землю стоит раздаватьбесплатно, как этого требует РСПП. «В Ленинградской области нет гигантских арендных ставок, мы идем на компромисс с предприятиями, стараемся поддержать наиболее успешные из них, в том числе за счет нулевой ставки налога на имущество и на прибыль для вновь строящихся предприятий до момента выхода их на окупаемость, – прокомментировал RBC daily вице-губернатор Ленинградской области Алексей Акулов. – Вопрос (о земле – прим. RBC daily) еще должен серьезно обсуждаться, необходимо выработать четкие правила игры».

В советские годы магазины служили военным гаражом. Несколько лет назад правительство Москвы получило памятник в свое распоряжение и передало его... не Зурабу Церетели, а Музею истории Москвы, который должен наконец покинуть церковное здание на Новой площади. Со стороны Кропоткинского переулка к территории памятника примыкает пустой участок, что позволяет удвоить музейное пространство.

Провиантские магазины-склады военного ведомства - сооружены в 1829-31 годах академиком архитектуры Федором Шестаковым. Проект приписывается выдающемуся мастеру ампира Василию Стасову. Среди монументальных сооружений Москвы, отмеченных победным настроением 1812 года, Провиантские магазины, пожалуй, самые монументальные. Три огромных корпуса образуют парадный фасад Крымской площади. Центральный корпус обращен к ней продольной стороной, а боковые - торцами. На задней границе двора, в глубине квартала, стоит кордегардия с шестиколонным портиком. Главные ворота по Остоженке украшены римской арматурой.

Для начала архитекторы во главе с академиками Юрием Платоновым и Александром Кузьминым должны замкнуть контур двора, спроектировав новую очередь музея по Кропоткинскому переулку. Были представлены четыре варианта, каждый с перекрытием двора и без, так что получилось восемь. Намерение было известно заранее, но Кузьмин, докладывая тему, сделал перекрытие двора предметом обсуждения. Эксперты охраны наследия видели проекты впервые. На общественный совет при мэре их вынесли раньше, чем на экспертный совет при главном архитекторе (ЭКОС); это - нарушение процедуры, ясно показывающее волю мэра. Глава ЭКОСа, президент Академии архитектуры Александр Кудрявцев призвал вернуться в правовое поле. После аналогичного выступления Виктора Шередеги (директор Центра историко-градостроительных исследований) мэр Москвы свернул дискуссию.

Вот и хорошо, сказали бы мы вместе с читателями; но не тут-то было. Шестаков и Стасов имели неосторожность расположить двор позади, а не впереди главного корпуса, да еще и окружить его боковыми корпусами. Они не знали, что вид всякого внутреннего двора будет вызывать у городского начальства единственную мысль - о перекрытии. Вероятно, идея перекрыть двор Провиантских магазинов родилась раньше, чем памятник был передан музею.

По опыту известно, что запрет капитального строительства можно преодолеть федеральным согласованием, надавив на Росохранкультуру, как это было, например в Царицыне, где перекрыт Хлебный дом, а согласование получено задним числом.

- Я не понимаю, что нарушено в правовом поле, - начал он, имея в виду вовсе не процедуру. Перекрытия суть искажение памятников и капитальное строительство, запрещенное законами. Причем, в отличие от Гостиного Двора, Провиантские магазины - не замкнутый контур, а контур с разрывами и с воротами в разрывах. Над фасадами поднимется купол, искажающий образ памятника.

- Мы под вас одного архитектуру города подстраивать не будем, - продолжал он, обращаясь к возражавшему. А мы думали, что глас народа выражается в законах, принятых избранными депутатами.

Мэр не преминул сослаться на примеры Гостиного Двора и Царицына, спросив, плохо ли это. Плохо, - раздались одиночные голоса из зала. Лужков отвечал, что народу нравится и что глас народа - глас божий.

Между тем поле для компромисса велико, как участок будущего музея, - оставить двор магазинов летним, а на огромной новой территории устроить столь любимый мэром зимний двор.

Теперь нам станут говорить, что перекрытие Провиантских складов опирается на решение общественного совета. Но мэр принял решение вопреки мнениям советников. Да и совет не предусмотрен никаким законодательством - это рабочий орган, а не согласующая инстанция. Теперь, как и в предыдущих случаях, все зависит от Росохранкультуры, где только что сменилось руководство. Если же перекрытие будет строиться минуя федеральное согласование, дальнейшее зависит от прокуратуры. Сдадут ли федералы Провиантские магазины, как сдали все остальное?



Главная --> Публикации