Главная --> Публикации --> Вопрос дня: в чем опасность продажи земли иностранцам? Агентство недвижимости идет под снос Бесплатная приватизация закончится Опережая спрос У строителей кончились деньги?

В первой декаде января столичный рынок недвижимости отдыхал, временную передышку взяли и цены. Но уже во второй половине месяца все стало на прежние места. На вторичном рынке рост цен достиг 3%, на первичном рынке – 3,2%. Подорожание коснулось как панельного жилья, так и элитных новостроек, причем квадратный метр жилплощади в некоторых строящихся домах в течение месяца стал дороже на несколько сотен долларов.

Опасаясь дальнейших колебаний курса доллара, продавцы в январе решили придержать квартиры. Но цены от этого только выросли.

В январе продажи на первичном рынке шли активно, а цены росли. Подорожание коснулось всех типов жилья, но рост цен на объектах, позиционируемых как бизнес-класс, был более стремительным. Стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Северный город" на Дубнинской улице, к строительству которого только приступила компания "Капитал груп", выросла с $850 до $95 В ЖК "Северные ворота" (Астрадамский проезд) квадратный метр подорожал на $150 и стал стоить $1,55 тыс. Цены в ЖК "Созвездие Капитал" увеличились на 10% и достигли $2,6 тыс. за 1 кв. м. В целом по итогам января цены на жилплощадь в домах "Капитал груп" поднялись на 7-10%. По словам Алексея Белоусова, генерального директора "Капитал груп маркетинг", при корректировке цен застройщику приходится учитывать все тенденции рынка, к которым относится и нестабильная ситуация вокруг доллара. Однако, когда реализация квартир идет в условных единицах, для застройщика соотношение доллара, рубля и евро непринципиально, в конечном счете основной ориентир – покупательская способность рынка. Плановое повышение цен на 10-15% произошло на объектах компании "Конти" (ЖК "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова и "Покровский берег" – вторая очередь комплекса "Покровское-Глебово" в Никольском тупике). В жилом комплексе "Лазурный блюз", который строится в Строгине, цены в январе выросли примерно на 11%, и их верхний предел поднялся до $1,447 тыс. за 1 кв. м. Дороже продавались квартиры в домах, входящих в жилые комплексы "Грандъ парк" и "Шуваловский". По первому адресу цена достигла $2,9 тыс. за 1 кв. м, по второму – $2,67 тыс.

Первичный рынок

В начале года подросли цены и на более спокойном рынке – элитной недвижимости. "Есть дома, цены за квадратный метр в которых за прошедший месяц поднялись на 10-15%, для элитного жилья это в среднем $300-400,– говорит Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья ЗАО 'Новое качество'.– В первую очередь это относится к объектам, строительство которых еще не закончено, например к дому на Озерковской набережной, жилому комплексу в Климентовском переулке. Таким образом компании-застройщики пытаются окупить затраты на комплектующие, строительные и отделочные материалы, завозимые большей частью из Европы. К тому же застройщики, кто в силу привычки, кто в контексте разработанной ранее маркетинговой стратегии, приурочили изменения цен к началу нового года". В январе стали дороже пентхаусы в доме "Камелот", и теперь квадратный метр квартиры с панорамным видом на Кремль и храм Христа Спасителя стоит не меньше $5 тыс. В то же время специалисты отмечают, что лавинообразного повышения цен на элитных объектах не произошло. В домах, строящихся на улице Ефремова, в Серебряном переулке, на Андреевской набережной и ряде других, квартиры в январе продавались по старым ценам.

Цена квадратного метра в домах панельной серии П-44ТМ на Рубцовской набережной составила $1,72 тыс. В последних числах января начались продажи в жилом комплексе "Маломосковский", возводимом на одноименной улице. Застройка включает панельные дома серии КОПЭ и КОПЭ-М-"Парус" с удобными, но небольшими по площади квартирами. Ажиотажный спрос на жилье ценой $1,5 тыс. за 1 кв. м заставил застройщиков уже спустя считаные дни пересмотреть цены. Теперь расчет с покупателями осуществляется не в долларовом эквиваленте, а в условных единицах, которые равны средней величине между курсовым значением доллара и евро на момент платежа. Заметно дороже стала обходиться жилплощадь на юго-западе и юге Москвы. Самые дешевые варианты в Конькове начинаются от $1,3 тыс. за 1 кв. м (И-155), а в Южном Чертанове – от $960 за 1 кв. м. (КОПЭ). В Центральном административном округе практически нет строящегося жилья, где квадратный метр стоит дешевле $2 тыс. Сравнительно дешевый вариант (от $1,6 тыс. за 1 кв. м) недавно появился на улице Новослободская, правда, застройщики планируют сдавать новый дом не раньше чем через полтора года. После январского повышения цен на 3-5% не утратили своей инвестиционной привлекательности объекты в Куркине. Квартиру в многоэтажном доме в 16-м микрорайоне можно приобрести по цене от $825 за 1 кв. м, в 12-м – от $899, в 10-м – от $95 В 6-м микрорайоне, застраиваемом таунхаусами, жилплощадь можно купить по цене от $1,07 тыс. за 1 кв. м.

Рекордом января стало достижение индекса доходности жилья значения почти в 8 единиц от средней ставки по банковским валютным депозитам. По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", это связано как с крайне высокими темпами роста цен во второй половине 2003 года, так и с прогнозируемым на ближайшие месяцы дальнейшим ростом цен. При таком подъеме рынка доход за счет подорожания квартиры и арендных платежей составляет более 50% годовых.

Дорогие квартиры в историческом центре Москвы очень часто покупаются с целью вложения денег: для спасения долларовых сбережений, в расчете на дальнейший рост цен, для сдачи в аренду. К таким выводам пришла социологическая служба агентства "Новый город", которая провела в начале января опрос среди своих клиентов, совершивших сделки в последние три месяца 2003 года. "Инвестиционными" оказались покупки, сделанные примерно 60% иностранцев и 40% россиян. Остальные приобретали квартиры, чтобы жить там самим. Опрос также выявил, что среди покупателей дорогого жилья самые состоятельные – россияне: в среднем их бюджет на приобретение квартиры превышает полмиллиона долларов. Возможности американцев и европейцев скромнее – они готовы потратить на квартиру $300-500 тыс.

Январь на вторичном рынке отмечен дефицитом дешевых предложений из-за того, что продавцы квартир начали массово отзывать свои заявки до "прояснения ситуации в начале года". На квартиры стоимостью до $42 тыс. выстраивались очереди, и в результате многие из них были проданы по более высоким ценам. Не дороже $1,5 тыс. за 1 кв. м можно было купить только жилплощадь в панельных пятиэтажках, а также девяти- и двенадцатиэтажных домах старой постройки в периферийных районах. В среднем по Москве стоимость квадратного метра жилья в кирпичных пятиэтажках поднялась до $1,62 тыс. за 1 кв. м, в шести-восьмиэтажных кирпичных домах – до $2,2 тыс. К примеру, в районе станции метро "Новокузнецкая" самым дешевым было предложение о продаже квартиры на первом этаже пятиэтажного дома за $156 тыс. ($2 тыс. за 1 кв. м), в Крылатском – однокомнатной квартиры в панельной двенадцатиэтажке за $58 тыс. ($1,758 тыс. за 1 кв. м), в Кузьминках – однокомнатной квартиры за $46 тыс. ($1,438 тыс. за 1 кв. м) в девятиэтажном панельном доме. На рынке самыми массовыми были предложения квартир в пятиэтажных кирпичных и двенадцатиэтажных панельных домах. Меньше всего в январе продавалось квартир в панельных пятиэтажках и кирпичных двенадцатиэтажных домах. Практически не изменилось количество выставленных на продажу трехкомнатных квартир, но уменьшилось количество двухкомнатных квартир и немного больше стало однокомнатных. Квартирный вопрос в январе было заметно проще решить на юге и востоке Москвы, лидирующим по количеству выставленного на продажу жилья. Как и в прошлые месяцы, минимальное количество квартир поступило на вторичный рынок из районов, расположенных на северо-западе Москвы. Средний по городу показатель роста цен на вторичном рынке (3%) не был превышен только на объектах, выставленных на продажу в конце года. Хозяева заблаговременно увеличили стоимость своих квартир на 5-10%, "чтобы не продешевить". По информации, опубликованной на сайте arn.ru, к административным округам, где средняя цена квадратного метра превышает $1,5 тыс. (ЦАО, ЗАО и ЮЗАО), присоединился САО. Очень близко к ним подошли СВАО и СЗАО. Аутсайдеры остаются неизменными – это Зеленоград и ЮВАО – административные округа со сравнительно дешевыми квартирами.

Вторичный рынок



В этом году рынок элитного жилья пришел в себя после праздников гораздо быстрее, чем в прошлые годы. По информации, полученной в компании Paul`s Yard, раньше активность покупателей возобновлялась только в феврале, а в нынешнем году это произошло уже после Рождества. Причем особенность обращений клиентов состояла в том, что они хотели как можно скорее обменять свое старое элитное жилье на квартиры в домах более высокого качества. Рост цен на элитную жилплощадь составил в среднем 2%, однако в денежной массе это вылилось в немалую сумму – $12-20 тыс. за квартиру. "Сегодня мы констатируем, что элитная недвижимость вызывает обоснованный интерес как один из надежнейших способов не только сохранить, но и приумножить свои средства",– говорит Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul`s Yard.

Индекс ценового ожидания показывает наиболее вероятное изменение цен на рынке в следующем месяце. Его величина выражает ожидаемое процентное приращение рынка.

Что означают индексы

Индекс стоимости жилья является показателем уровня цен на недвижимость. Наиболее важное значение имеет изменение индекса, демонстрирующее общерыночную тенденцию рынка к повышению или понижению.

Индексы предоставлены аналитическим центом ирн.ru.
Когда два месяца назад я продала свою квартиру в панельной девятиэтажке и купила с доплатой другую в пятиэтажной сталинке по соседству, обе стоили по $1250 за метр. После начала ремонта выяснилось, что в очень приличном с виду кирпичном строении проблемы с напором воды, "потеющие" стены и дикий холод. Попытка изучить ситуацию с состоянием столичного жилого фонда показала, что покупательнице моей квартиры тоже не повезло. Ни она, ни я не знали, что этот дом представляет собой фактически надстроенную на четыре этажа хрущевку. Ряд типов многоэтажек уже официально признаны негодными для текущего ремонта. А покупатели квартир по-прежнему почти не придают значения серии дома и степени его износа. Впрочем, получить эту информацию очень непросто.

Индекс доходности жилья является индикатором эффективности вложений в недвижимость. Его величина показывает, насколько текущая доходность недвижимости превышает среднюю доходность по банковским депозитам или отстает от нее.

К тому, что в хрущевках жить плохо и их рано или поздно снесут, мы уже привыкли. К панельным и блочным многоэтажкам отношение принципиально другое, хотя они и наиболее дешевые из нехрущевских домов. Однако, явно убогая хрущевка серии 1-515/5 и вполне приличного вида девятиэтажка серии 1-515/9 – это фактически одинаковые по техническим характеристикам дома, отличающиеся только планировкой части квартир, наличием лифта и мусоропровода.

Не верь глазам своим

Программа коснется и многих серий девяти- и двенадцатиэтажных домов. По данным столичного НИИ типологии и экспериментального проектирования, высокая степень износа этих зданий уже привела к частичному разрушению их конструкций – вследствие ошибок в проектировании, ограниченности материальных ресурсов и несовершенства технологии производства и монтажа. Это панельные II-49Д, II-49П, II-57, 1605АМ, 1-515, блочные II-18, III-68, И-209А и кирпичные II-29, построенные в 1956-1975 годах (именно тогда жилищное строительство в Москве шло наиболее высокими темпами). Например, в ряде домов II-49 и 1-515 наблюдаются промерзания, протечки по стыкам и через кровлю, отказы в работе инженерных сетей и еще целый ряд дефектов. В ходе текущего ремонта устранить их невозможно, и дома подлежат реконструкции или капитальному ремонту. Не исключен и снос этих серий (как, впрочем, и формально несносимых пятиэтажек), но решение будет приниматься отдельно по каждому объекту.

Очень немногие москвичи знают, в доме какой конкретно серии они живут или собираются купить квартиру. А это вопрос принципиальный не только для планирования интерьера. Согласно утвержденной в прошлом году столичными властями "Программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города", целенаправленно сноситься до 2010 года в столице будут только пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 – в целом 6 млн кв. м жилищного фонда (около 2 тыс. домов). Остальным (серии 1-510, 1-511 и 1-515) предписан капитальный ремонт или реконструкция без сноса.

Так что реальная ценность жилплощади, реализуемой на вторичном рынке, сегодня нередко оказывается гораздо ниже рыночной стоимости. А окончательная смета ремонта после выяснения технических параметров дома может возрасти значительно больше, чем на стандартные 50%. Поэтому, приобретая квартиру, стоит заранее собрать максимум информации о доме, в котором она расположена: год постройки, серия, текущее состояние, требуемое обновление, ремонтопригодность, установленный срок службы.

Планы московских чиновников по обновлению и улучшению состояния жилого фонда города могут внести существенные коррективы в жизнь хозяев квартир в домах перечисленных выше серий. О проблемах с отселением жителей реконструируемых и сносимых пятиэтажек регулярно рассказывают многие столичные СМИ – в итоге вы рискуете оказаться владельцем совсем не той квартиры, на которую рассчитывали, и по меньшей мере вторично потратиться на ремонт. Капремонт без отселения помимо многомесячной жизни на строительной площадке также может свести на нет все предыдущие усилия и вложения в благоустройство квартиры.

Ревизионные пятилетки



Непосредственно мониторингом состояния столичных домов занимается Мосжилинспекция. Она уже провела полную комплексную инвентаризацию. Глава ведомства Александр Стражников в марте 2003 года подвел итоги проверки и заявил, что 231 здание признано аварийным и непригодным для проживания, 1,5 тыс. домов нуждаются в капремонте с отселением жителей, 1,49 тыс.– в замене отдельных конструктивных элементов. В дальнейшем предполагается дома, состояние которых признано хорошим, проверять раз в пять лет, неудовлетворительным – раз в три года.

В принципе существуют ведомственные строительные нормы, регламентирующие правила оценки физического износа жилых зданий,– ВСН 53-8 В них приводится формула расчета общего износа на основании данных по износу отдельных элементов здания и прилагается множество таблиц для определения процента износа от того или иного дефекта.

За семью печатями

Однако уже в ходе первой проверки выяснилось, что 1,5 тыс. домов, подлежащих в то или иное время сносу, не смогут выдержать запланированных сроков службы, и правительство Москвы поручило инспекции провести повторное обследование. Завершить его предполагалось к концу 2003 года. Правда, ответить на официальный запрос "Ъ-Дома" о текущем состоянии жилого фонда столицы и перспективах его изменения руководство Мосжилинспекции почему-то отказалось.

Мама, с которой я поделилась печальными итогами расследования, сказала, что мне еще повезло. Ей самой при приватизации квартиры нужно было получить в БТИ справку о состоянии дома – так называемую форму # Однако без специальной визы центральной межведомственной комиссии по приватизации о том, что справка действительно необходима, выдавать эту форму в БТИ категорически отказывались. К слову, указанный в документе износ страшного на вид трехэтажного кирпичного дома 1887 года постройки с деревянными перекрытиями оказался равен всего 60%. То есть цифра эта явно не имела никакого отношения к действительности.

Отметим, что на мартовской пресс-конференции господина Стражникова было декларировано, что данные инвентаризации доступны, переданы во все районы Москвы и жители могут ознакомиться с ними в своей районной управе или ДЭЗе. Эксперимент, проведенный "Ъ-Домом", показал, что это не совсем соответствует действительности. Оператор "горячей линии" при московском правительстве действительно вопрос о состоянии дома переадресовал в районную управу. Однако там смогли сообщить только, что типичная дешевая сталинская пятиэтажка, в которой я "собираюсь купить квартиру" (к несчастью, это уже случилось два месяца назад), на 2004 год в планах сноса не стоит. В ответ на слезные просьбы сказать что-то более конкретное сотрудница управы разжалобилась и отыскала в документах официальную степень износа дома – 27%. Соответствовать истине эта цифра никак не могла. Во-первых, дому явно больше 50 лет. Во-вторых, начатый ремонт квартиры показал, что коммуникации и проводка в нем не менялись никогда. По совету сотрудницы управы я обратилась в местный ДЭЗ. Главный инженер этой организации ясности не добавил: "Да нормальный дом, кирпичный, теплый. Какие проводились ремонты? Ремонты будут, когда деньги появятся".

В пресс-службе ведомства пояснили, что сегодня отсутствует какой-либо регламент предоставления сведений о состоянии домов их жителям. Для того чтобы информация стала доступной, городским властям необходимо определить, какие данные, в каком объеме и формате могут узнать москвичи о собственном жилье, а также кто будет адаптировать сугубо технические факты для понимания простым обывателем. Кроме того, до сих пор не состыкованы форматы баз данных, которыми пользуются Мосжилинспекция и районные администрации, так что обмен информацией между ними затруднен.

Мой звонок как рядового жителя города в Мосжилинспекцию (опять же по подсказке "горячей линии" столичных властей) был еще менее результативным. "Никакой информации не даем",– строго отрезала девушка на другом конце провода. Пришлось воспользоваться служебными полномочиями.

Для очистки совести я решила созвониться с несколькими знакомыми риэлтерами. Оказалось, что и у них нет никаких общепринятых официальных и даже левых способов получения информации о состоянии дома. Но проблемы для бизнеса это не создает – клиенты обычно довольствуются поверхностным осмотром жилплощади и беседой с нынешними жильцами. Самые дотошные лично посещают с коробкой конфет ДЭЗ и расспрашивают соседей. На стоимость квартиры состояние дома практически не влияет, разве что оно явно аварийное или, наоборот, недавно был проведен капитальный ремонт. Очень немногие риэлтеры способны и хотят предупредить клиента об особенностях конструкции дома, хотя разные серии тех же панельных, блочных и кирпичных многоэтажек отличаются по техническим характеристикам. А аналитики риэлтерских компаний, проводя исследования и мониторинг рынка по типам домов, вообще сливают блочные и панельные одной этажности, а также объединяют кирпичные хрущевки с пятиэтажными сталинками.

Износостойкий рынок

Заметим, что банки–участники быстро растущего рынка ипотеки используют именно эти оценки и успешно кредитуют квартиры в тех самых многоэтажках, улучшить состояние которых не способен текущий ремонт. В результате рынок московской недвижимости выглядит уже совершенно виртуальным. Заключая сделку на нем, вы в долгосрочной перспективе, когда выбранный вами дом окажется непригодным для проживания, получите лишь право требовать у московских властей жилплощадь в городе. Правда, юридические аспекты данного права тоже до сих пор толком не проработаны.

Неутешительные выводы подтвердил и председатель комиссии Российской гильдии риэлтеров по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик Геннадий Стерник (именно он с несколькими соавторами выпустил чуть ли не единственное открыто опубликованное подробное исследование столичного жилого фонда по качеству, в том числе с учетом особенностей серий домов). По его словам, сегодня даже профессиональные оценщики практически не учитывают при определении стоимости квартиры возраст, степень износа и долгосрочные перспективы состояния дома. Такие методики прорабатываются. Однако пока стоимость однотипных квартир в сходных домах в "удовлетворительном" (износ 35-60%) и "хорошем" (износ 15-35%) состоянии в заключении оценщика различается всего на 2%. В первую очередь эксперты ориентируются на рыночную цену данного типа жилплощади в указанном районе в настоящий момент, и конъюнктурный круг, таким образом, замыкается.

С учетом того, что значительные объемы средств на капитальный ремонт московские власти начали выделять лишь несколько лет назад (2 млрд руб. в 2001 году, 6 млрд руб. в 2002 году и 9 млрд руб. в 2003 году), многие дома не справят не только столетний, но и полувековой юбилей.

Ветхая тайна столичных чиновников
Срок службы дома – понятие условное. Например, согласно документам времен строительства основной части нынешнего жилого фонда Москвы, крупнопанельные дома с железобетонными перекрытиями рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет, а здания с кирпичными стенами (толщиной 1,5-2,5 кирпича), железобетонными, бетонными или деревянными перекрытиями – на 125 лет. Однако систему отопления со стальными конвекторами в них придется заменить через 30 лет, с чугунными – через 40 лет, водопровод и канализация рассчитаны в среднем на 25 лет. То есть полный ремонт с заменой всех коммуникаций необходимо производить примерно раз в 30 лет.

Что может случиться с вашим домом
Согласно официальной терминологии столичных властей, под капитальным ремонтом понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.

Это, конечно, весьма размытая оценка. Любопытно, что ни в Москомархитектуры, ни в различных департаментах Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития Москвы не смогли дать ответа на вопросы "Ъ-Дома" о возрастной структуре жилого фонда столицы, проектных и реальных сроках службы различных типов домов и перспективах их изменения. Последние скупые данные есть за 2003 год – около 15% домов имеют износ 40-60%, то есть находятся в неудовлетворительном состоянии. А мэр Юрий Лужков в одном из выступлений обмолвился, что для предотвращения кризиса с состоянием жилья необходимо ежегодно восстанавливать столько же домов, сколько строить новых. То есть в 2004 году – более 4 млн кв. м.

Реконструкция жилищного фонда – комплекс строительных работ, проводимых в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта, повышения эффективности использования и предусматривающих:

Модернизация жилищного фонда – это комплекс инженерно-технических и строительно-технологических мероприятий, направленных на компенсацию морального старения инженерно-технического оборудования и элементов ограждающих конструкций зданий, вызванных повышением нормативных требований к их технико-эксплуатационным характеристикам.

изменение габаритов и технических показателей;

изменение первоначального функционального назначения части помещений;

разборку и усиление несущих конструкций по объекту;

капитальное строительство, пристройки, надстройки;

строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций зданий (кроме недвижимых памятников истории культуры).

переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45°);

За капремонт в Москве отвечает Комплекс городского хозяйства. Реконструкция и реновация находятся в ведении Комплекса архитектуры, строительства, реновации и реконструкции города. Финансировать территориальные подпрограммы капремонта и модернизации предполагается за счет бюджетных средств и привлеченных средств собственников жилья по результатам конкурсов на осуществление функций подрядчика по объектам городского заказа.

Реновация жилищного фонда – замена не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории.

Оставив анализ взрывоопасности фондового рынка биржевым аналитикам, попробуем оценить, насколько неизбежным представляется падение рынка недвижимости и насколько фатальным оно может оказаться.

В минувшую среду глава МЭРТ Герман Греф высказался в том духе, что "лишние" деньги, не нашедшие достойного применения в реальном секторе, надувают два пузыря, взрыв которых ввергнет бурно развивающуюся российскую экономику как минимум в стадию стагнации. Пузыри эти - фондовый рынок и рынок недвижимости.

Таким образом, получается, что примерно 30% ныне приобретаемого жилья может в любой момент вновь оказаться на рынке. Цифра в некотором смысле знаковая - ранее мы уже приводили мнение пресс-секретаря компании "Сити XXI век" Сергея Лядова, по словам которого, именно такой объем предложения в отдельном сегменте рынка способен реально поколебать цены в нем.

Прежде всего, взглянем на предпосылки, которые позволяют сравнивать нынешний бурный рост на рынке с надуванием пузыря. Понятно, что речь идет о столпотворении инвесторов, жаждущих вложить деньги в покупку квартиры с целью ее последующей продажи. По некоторым данным, доля "инвестиционных" покупок достигает едва ли не трети от всех приобретений жилья. Правда, в объективности таких данных есть сомнения, поскольку намерения свои покупатели нигде не декларируют. Но все же возьмем их за ориентир.

На вторичном рынке инвесторов гораздо меньше. Тому есть несколько причин, главная из которых, разумеется, - более низкий доход, формирующийся только за счет роста рынка (другие факторы - произведенный ремонт, например, - можно оставить в скобках). Кроме того, здесь гораздо труднее фиксировать прибыль: во-первых, надо правильно подгадать момент, во-вторых, продажа квартиры сопряжена с определенными тратами, как времени, так и денег. Нельзя забывать и о том, что чем больше хозяев у квартиры было, тем менее привлекательна она для нового приобретателя. Квартира, накапливая историю, постепенно становится малоликвидным товаром.

Так какова же структура этих 30%, какова структура инвестирования? Очевидно, что наиболее привлекательными (и в то же время наиболее рискованными) являются вложения на стадии строительства дома. Здесь доход формируется за счет двух составляющих. Во-первых, цена проинвестированных квадратных метров растет по мере готовности жилья, во-вторых, накладывается общий рост цен на рынке недвижимости. Момент фиксации прибыли наступает сразу после регистрации прав собственности на готовую квартиру. После чего она тут же выходит на вторичный рынок. Это оптимальная схема.

Допустим, именно это сейчас и происходит (объективных данных все равно нет). Тогда логично предположить, что потенциальное предложение, которое сейчас активно формируется инвесторами, через какое-то время существенно превысит реальный (не спекулятивный) платежеспособный спрос. Произойдет это незаметно, а когда игроки спохватятся, будет вроде как поздно. Ценам придется падать.

Таким образом, жилье неизбежно переходит в собственность "конечного" покупателя, а инвестор ищет новый объект для капиталовложения. Отсюда вывод: спекулятивный спрос на недвижимость тесно привязан к реальному, первый эффективно ограничивается вторым. Поэтому перегрев рынка недвижимости возможен лишь в том случае, если нынешние инвесторы из жадности или по каким-то иным причинам будут до последнего оттягивать момент фиксации прибыли, усиливая тем самым эффект дефицита предложения, или же фиксировать ее спекулятивными сделками, что в принципе не очень-то выгодно, поскольку коротких позиций на этом рынке быть не может.

Иными словами, у инвестора будет время подумать: стоит ли фиксировать прибыль, продавая объект инвестирования, или, быть может, лучше получать с него дивиденды. Ведь квартиру, в конце концов, можно сдавать в наем. Такой вариант, кстати, оптимальный для тех, кто покупал квартиру не для преумножения капитала, а для его сохранения, поскольку потеря в стоимости может, по крайней мере, отчасти компенсироваться арендными платежами.

При всей гипотетичности описанной ситуации, есть несколько удерживающих рынок факторов, которые играют на его стабилизацию. Прежде всего, рынок недвижимости не может обрушиться за несколько часов и даже за несколько дней. В пользу этого свидетельствуют и история (1998 год), и практика: заключение сделок - процесс довольно долгий. По реальной рыночной стоимости реализация квартиры займет никак не менее трех-четырех недель. "Связано это с тем, что только оформление документов занимает никак не менее полутора недель. Во-вторых, нужно порядка полутора недель для рекламной "раскрутки" квартиры на рынке", - поясняет Максим Токарев, директор филиала "На Красных воротах" компании "Новый город". Конечно, существует практика срочной продажи. По словам Сергея Лядова, в случае срочного выкупа при полном пакете документов выйти на этап заключения сделки можно в течение двух дней с момента обращения в агентство недвижимости и заключения с ним договора на продажу собственного жилья. Однако деньги продавец сможет получить только после регистрации договора купли-продажи, минимальный срок которой - неделя. Однако при этом потери продавца составляют, как показывает практика, от 10% до 20% рыночной стоимости квартиры.

Но предположим, что вопреки вышеперечисленным факторам, рынок недвижимости все-таки рухнул резко и глубоко. Способен ли он потянуть за собой вниз всю экономику?

Это что касается частных инвесторов. Крупные же компании имеют еще больше пространства для маневра. С одной стороны, они могут позволить себе некоторое время удерживать цены на свои объекты, с другой - приобретать дешевеющие квадратные метры у паникующих частников, не давая последним обрушить бизнес. Постепенно снижая цены, компании, в конечном счете, нащупают баланс с платежеспособным спросом, который при стабильности макроэкономических показателей будет лишь увеличиваться.

Какие существуют варианты? Первое, что приходит на ум - податься в банки. Но что с этими деньгами будут делать банки - раздавать рискованные кредиты? Это само по себе опасно, и к тому же нельзя забывать об обесценивании залоговых активов - недвижимости, приобретенной посредством ипотеки.

Вообще-то, складывается парадоксальная ситуация. Взорвавшись, рынок недвижимости высвободит огромную денежную энергию (если верить, что треть квартир сегодня покупаются в инвестиционных целях), поглощать которую нечем. По словам того же Грефа, деньги сейчас просто некуда девать.

Не к лицу проедать деньги и инвесторам. Те из них, кто по состоятельней, вполне могут продолжить игру на рынке недвижимости, перебравшись в другие, более дорогие его сегменты. Мелкие частные инвесторы, видимо, все же обратятся в банки, открывая в массовом порядке валютные депозиты. И здесь уже остается молиться на устойчивость нашей банковской системы.

Фондовый рынок, судя по всему, также не готов освоить столь объемные инвестиции. Получается, нас ждет инфляция? Вероятно. Но не менее вероятно и то, что рынок недвижимости быстро отыграется - уж слишком много в нашей стране граждан с нерешенным квартирным вопросам. Свои накопления, тем более валютные, они вряд ли станут проедать, если, конечно, не сильно потеряют в доходах.

Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов, привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков.

P.S.: Вот ведь беда какая в России случилась - деньги девать некуда!

О стабильности и инвестиционной привлекательности рынка в ближайшем будущем свидетельствуют и другие знаковые события. В конце ноября международная аудиторская и консультационная компания Ernst Young завершила крупнейшую сделку года на рынке офисных площадей. Она заключила соглашение об аренде 10 000 кв. м в еще не завершенном комплексе "Аврора Бизнес Парк", расположенном на Садовнической улице, д. 82, на беспрецедентно долгий срок - 10 лет.

Офисов мало.

"Мы предоставили девелоперу схему планировки рабочих мест в соответствии с последними технологическими разработками, - говорит Джеральд Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости Ernst Young. - Такая схема позволит нашей команде по работе с клиентами предлагать максимальный уровень услуг с минимальными затратами. Новое здание Ernst Young станет одним из самых удобных и привлекательных офисов в Москве".

Первоначально в это здание планировала въехать компания Andersen, команда которой после ее краха объединилась с Ernst Young. Но она собиралась арендовать там меньшие площади - примерно 6500 кв. м. Однако после объединения расширившемуся штату сотрудников потребовались помещения побольше. Выступавшие от лица застройщика - компании Forum Properties - международные консультанты по недвижимости Colliers International смогли убедить арендатора в том, что имеет смысл подождать восемь месяцев до переезда (отделка завершится только в середине 2003 г. ) , но получить качественное здание класса А.

Всего в "Авроре Бизнес Парк" будет 13 зданий общей площадью около 100 000 кв. м. Комплекс занимает участок в 3 га. Сейчас Forum Properties начинает строительство второй очереди "Аврора Бизнес Парк" общей площадью приблизительно 30 000 кв. м, которая будет готова под отделочные работы к середине 2004 г.

Базовая ставка аренды, запрашиваемая в "Авроре Бизнес Парк", - $475 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов ($75) , коммунальных платежей, НДС и стоимости отделки (единовременно $150 за 1 кв. м). Вероятно, такому крупному арендатору были предоставлены скидки, но все равно общий объем сделки можно оценить примерно в $50 млн.

Торговых центров много.

Несмотря на объемы нового строительства, уровень вакантных площадей остается низким (см. табл. ). По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Москве существует 2,4 млн кв. м офисов современного класса, объем ввода этого года - 186 200 кв. м. Но объем совершенных сделок - 333 000 кв. м - превышает ввод, что указывает на сохраняющийся высокий спрос. Аналитики Colliers International указывают, что объем нового строительства в 2002 г. , по предварительным подсчетам, на 30% превысит показатель прошлого года, а в 2003 г. планируется ввести в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей классов А и В.

Уже в будущем году ставки аренды в торговых центрах, управление которыми осуществляется менее профессионально, чем у конкурентов, неизбежно пойдут вниз, считает генеральный директор "Магазина магазинов" Анна Ширяева. Высокую вероятность такого развития событий подтверждают данные, приводимые Colliers International: если в 2001 г. было введено в эксплуатацию около 160 000 кв. м новых площадей в современных торговых центрах, то до конца 2002 г. ожидается ввод около 600 000 кв. м. Тем не менее пока заполняемость торговых центров арендаторами достаточно высока - в среднем 90 - 95%.

Интерес инвесторов к строительству современных торговых центров сохраняется, хотя многие аналитики предупреждают о вероятном скором спаде. Уже сейчас конкуренция между торговыми комплексами заметно обострилась. В результате помимо месторасположения - фактора, всегда определяющего успех или неудачу торгового проекта, - важное значение приобретают продуманная концепция комплекса и правильный подбор арендаторов. Многие владельцы, открывая торгово-развлекательные центры, делают все больший упор на развлекательную сторону - мультиплексы, боулинги, рестораны и т. д.



Главная --> Публикации