Главная --> Публикации --> Агентство недвижимости идет под снос Бесплатная приватизация закончится Опережая спрос У строителей кончились деньги? Гуму тоже не хватает автостоянки

Что может случиться с вашим домом
Согласно официальной терминологии столичных властей, под капитальным ремонтом понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.
Модернизация жилищного фонда – это комплекс инженерно-технических и строительно-технологических мероприятий, направленных на компенсацию морального старения инженерно-технического оборудования и элементов ограждающих конструкций зданий, вызванных повышением нормативных требований к их технико-эксплуатационным характеристикам.
Реконструкция жилищного фонда – комплекс строительных работ, проводимых в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта, повышения эффективности использования и предусматривающих:
изменение первоначального функционального назначения части помещений;
изменение габаритов и технических показателей;
капитальное строительство, пристройки, надстройки;
разборку и усиление несущих конструкций по объекту;
переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45°);
строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций зданий (кроме недвижимых памятников истории культуры).
Реновация жилищного фонда – замена не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории.
За капремонт в Москве отвечает Комплекс городского хозяйства. Реконструкция и реновация находятся в ведении Комплекса архитектуры, строительства, реновации и реконструкции города. Финансировать территориальные подпрограммы капремонта и модернизации предполагается за счет бюджетных средств и привлеченных средств собственников жилья по результатам конкурсов на осуществление функций подрядчика по объектам городского заказа.
ОН обеспечивает человеку во-первых, жилищные услуги, которые должны быть надлежащего качества, во-вторых, заключает договора (через управляющих) на коммунальное обслуживание жильцов (водопровод, канализация, отопление, электроэнергия, газ, уборка мусора и т.д).

Когда два месяца назад я продала свою квартиру в панельной девятиэтажке и купила с доплатой другую в пятиэтажной сталинке по соседству, обе стоили по $1250 за метр. После начала ремонта выяснилось, что в очень приличном с виду кирпичном строении проблемы с напором воды, "потеющие" стены и дикий холод. Попытка изучить ситуацию с состоянием столичного жилого фонда показала, что покупательнице моей квартиры тоже не повезло. Ни она, ни я не знали, что этот дом представляет собой фактически надстроенную на четыре этажа хрущевку. Ряд типов многоэтажек уже официально признаны негодными для текущего ремонта. А покупатели квартир по-прежнему почти не придают значения серии дома и степени его износа. Впрочем, получить эту информацию очень непросто.

Не верь глазам своим
К тому, что в хрущевках жить плохо и их рано или поздно снесут, мы уже привыкли. К панельным и блочным многоэтажкам отношение принципиально другое, хотя они и наиболее дешевые из нехрущевских домов. Однако, явно убогая хрущевка серии 1-515/5 и вполне приличного вида девятиэтажка серии 1-515/9 – это фактически одинаковые по техническим характеристикам дома, отличающиеся только планировкой части квартир, наличием лифта и мусоропровода.
Очень немногие москвичи знают, в доме какой конкретно серии они живут или собираются купить квартиру. А это вопрос принципиальный не только для планирования интерьера. Согласно утвержденной в прошлом году столичными властями "Программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города", целенаправленно сноситься до 2010 года в столице будут только пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 – в целом 6 млн кв. м жилищного фонда (около 2 тыс. домов). Остальным (серии 1-510, 1-511 и 1-515) предписан капитальный ремонт или реконструкция без сноса.
Программа коснется и многих серий девяти- и двенадцатиэтажных домов. По данным столичного НИИ типологии и экспериментального проектирования, высокая степень износа этих зданий уже привела к частичному разрушению их конструкций – вследствие ошибок в проектировании, ограниченности материальных ресурсов и несовершенства технологии производства и монтажа. Это панельные II-49Д, II-49П, II-57, 1605АМ, 1-515, блочные II-18, III-68, И-209А и кирпичные II-29, построенные в 1956-1975 годах (именно тогда жилищное строительство в Москве шло наиболее высокими темпами). Например, в ряде домов II-49 и 1-515 наблюдаются промерзания, протечки по стыкам и через кровлю, отказы в работе инженерных сетей и еще целый ряд дефектов. В ходе текущего ремонта устранить их невозможно, и дома подлежат реконструкции или капитальному ремонту. Не исключен и снос этих серий (как, впрочем, и формально несносимых пятиэтажек), но решение будет приниматься отдельно по каждому объекту.
Планы московских чиновников по обновлению и улучшению состояния жилого фонда города могут внести существенные коррективы в жизнь хозяев квартир в домах перечисленных выше серий. О проблемах с отселением жителей реконструируемых и сносимых пятиэтажек регулярно рассказывают многие столичные СМИ – в итоге вы рискуете оказаться владельцем совсем не той квартиры, на которую рассчитывали, и по меньшей мере вторично потратиться на ремонт. Капремонт без отселения помимо многомесячной жизни на строительной площадке также может свести на нет все предыдущие усилия и вложения в благоустройство квартиры.
Так что реальная ценность жилплощади, реализуемой на вторичном рынке, сегодня нередко оказывается гораздо ниже рыночной стоимости. А окончательная смета ремонта после выяснения технических параметров дома может возрасти значительно больше, чем на стандартные 50%. Поэтому, приобретая квартиру, стоит заранее собрать максимум информации о доме, в котором она расположена: год постройки, серия, текущее состояние, требуемое обновление, ремонтопригодность, установленный срок службы.

Ревизионные пятилетки
В принципе существуют ведомственные строительные нормы, регламентирующие правила оценки физического износа жилых зданий,– ВСН 53-8 В них приводится формула расчета общего износа на основании данных по износу отдельных элементов здания и прилагается множество таблиц для определения процента износа от того или иного дефекта.
Непосредственно мониторингом состояния столичных домов занимается Мосжилинспекция. Она уже провела полную комплексную инвентаризацию. Глава ведомства Александр Стражников в марте 2003 года подвел итоги проверки и заявил, что 231 здание признано аварийным и непригодным для проживания, 1,5 тыс. домов нуждаются в капремонте с отселением жителей, 1,49 тыс.– в замене отдельных конструктивных элементов. В дальнейшем предполагается дома, состояние которых признано хорошим, проверять раз в пять лет, неудовлетворительным – раз в три года.
Однако уже в ходе первой проверки выяснилось, что 1,5 тыс. домов, подлежащих в то или иное время сносу, не смогут выдержать запланированных сроков службы, и правительство Москвы поручило инспекции провести повторное обследование. Завершить его предполагалось к концу 2003 года. Правда, ответить на официальный запрос "Ъ-Дома" о текущем состоянии жилого фонда столицы и перспективах его изменения руководство Мосжилинспекции почему-то отказалось.

За семью печатями
Отметим, что на мартовской пресс-конференции господина Стражникова было декларировано, что данные инвентаризации доступны, переданы во все районы Москвы и жители могут ознакомиться с ними в своей районной управе или ДЭЗе. Эксперимент, проведенный "Ъ-Домом", показал, что это не совсем соответствует действительности. Оператор "горячей линии" при московском правительстве действительно вопрос о состоянии дома переадресовал в районную управу. Однако там смогли сообщить только, что типичная дешевая сталинская пятиэтажка, в которой я "собираюсь купить квартиру" (к несчастью, это уже случилось два месяца назад), на 2004 год в планах сноса не стоит. В ответ на слезные просьбы сказать что-то более конкретное сотрудница управы разжалобилась и отыскала в документах официальную степень износа дома – 27%. Соответствовать истине эта цифра никак не могла. Во-первых, дому явно больше 50 лет. Во-вторых, начатый ремонт квартиры показал, что коммуникации и проводка в нем не менялись никогда. По совету сотрудницы управы я обратилась в местный ДЭЗ. Главный инженер этой организации ясности не добавил: "Да нормальный дом, кирпичный, теплый. Какие проводились ремонты? Ремонты будут, когда деньги появятся".
Мама, с которой я поделилась печальными итогами расследования, сказала, что мне еще повезло. Ей самой при приватизации квартиры нужно было получить в БТИ справку о состоянии дома – так называемую форму # Однако без специальной визы центральной межведомственной комиссии по приватизации о том, что справка действительно необходима, выдавать эту форму в БТИ категорически отказывались. К слову, указанный в документе износ страшного на вид трехэтажного кирпичного дома 1887 года постройки с деревянными перекрытиями оказался равен всего 60%. То есть цифра эта явно не имела никакого отношения к действительности.
Мой звонок как рядового жителя города в Мосжилинспекцию (опять же по подсказке "горячей линии" столичных властей) был еще менее результативным. "Никакой информации не даем",– строго отрезала девушка на другом конце провода. Пришлось воспользоваться служебными полномочиями.
В пресс-службе ведомства пояснили, что сегодня отсутствует какой-либо регламент предоставления сведений о состоянии домов их жителям. Для того чтобы информация стала доступной, городским властям необходимо определить, какие данные, в каком объеме и формате могут узнать москвичи о собственном жилье, а также кто будет адаптировать сугубо технические факты для понимания простым обывателем. Кроме того, до сих пор не состыкованы форматы баз данных, которыми пользуются Мосжилинспекция и районные администрации, так что обмен информацией между ними затруднен.

Износостойкий рынок
Для очистки совести я решила созвониться с несколькими знакомыми риэлтерами. Оказалось, что и у них нет никаких общепринятых официальных и даже левых способов получения информации о состоянии дома. Но проблемы для бизнеса это не создает – клиенты обычно довольствуются поверхностным осмотром жилплощади и беседой с нынешними жильцами. Самые дотошные лично посещают с коробкой конфет ДЭЗ и расспрашивают соседей. На стоимость квартиры состояние дома практически не влияет, разве что оно явно аварийное или, наоборот, недавно был проведен капитальный ремонт. Очень немногие риэлтеры способны и хотят предупредить клиента об особенностях конструкции дома, хотя разные серии тех же панельных, блочных и кирпичных многоэтажек отличаются по техническим характеристикам. А аналитики риэлтерских компаний, проводя исследования и мониторинг рынка по типам домов, вообще сливают блочные и панельные одной этажности, а также объединяют кирпичные хрущевки с пятиэтажными сталинками.
Неутешительные выводы подтвердил и председатель комиссии Российской гильдии риэлтеров по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик Геннадий Стерник (именно он с несколькими соавторами выпустил чуть ли не единственное открыто опубликованное подробное исследование столичного жилого фонда по качеству, в том числе с учетом особенностей серий домов). По его словам, сегодня даже профессиональные оценщики практически не учитывают при определении стоимости квартиры возраст, степень износа и долгосрочные перспективы состояния дома. Такие методики прорабатываются. Однако пока стоимость однотипных квартир в сходных домах в "удовлетворительном" (износ 35-60%) и "хорошем" (износ 15-35%) состоянии в заключении оценщика различается всего на 2%. В первую очередь эксперты ориентируются на рыночную цену данного типа жилплощади в указанном районе в настоящий момент, и конъюнктурный круг, таким образом, замыкается.
Заметим, что банки–участники быстро растущего рынка ипотеки используют именно эти оценки и успешно кредитуют квартиры в тех самых многоэтажках, улучшить состояние которых не способен текущий ремонт. В результате рынок московской недвижимости выглядит уже совершенно виртуальным. Заключая сделку на нем, вы в долгосрочной перспективе, когда выбранный вами дом окажется непригодным для проживания, получите лишь право требовать у московских властей жилплощадь в городе. Правда, юридические аспекты данного права тоже до сих пор толком не проработаны.
РЕНАТА ЯМБАЕВА

Ветхая тайна столичных чиновников
Срок службы дома – понятие условное. Например, согласно документам времен строительства основной части нынешнего жилого фонда Москвы, крупнопанельные дома с железобетонными перекрытиями рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет, а здания с кирпичными стенами (толщиной 1,5-2,5 кирпича), железобетонными, бетонными или деревянными перекрытиями – на 125 лет. Однако систему отопления со стальными конвекторами в них придется заменить через 30 лет, с чугунными – через 40 лет, водопровод и канализация рассчитаны в среднем на 25 лет. То есть полный ремонт с заменой всех коммуникаций необходимо производить примерно раз в 30 лет.
С учетом того, что значительные объемы средств на капитальный ремонт московские власти начали выделять лишь несколько лет назад (2 млрд руб. в 2001 году, 6 млрд руб. в 2002 году и 9 млрд руб. в 2003 году), многие дома не справят не только столетний, но и полувековой юбилей.
Это, конечно, весьма размытая оценка. Любопытно, что ни в Москомархитектуры, ни в различных департаментах Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития Москвы не смогли дать ответа на вопросы "Ъ-Дома" о возрастной структуре жилого фонда столицы, проектных и реальных сроках службы различных типов домов и перспективах их изменения. Последние скупые данные есть за 2003 год – около 15% домов имеют износ 40-60%, то есть находятся в неудовлетворительном состоянии. А мэр Юрий Лужков в одном из выступлений обмолвился, что для предотвращения кризиса с состоянием жилья необходимо ежегодно восстанавливать столько же домов, сколько строить новых. То есть в 2004 году – более 4 млн кв. м.

На Западе, в основном в развитых странах существует несколько типов собственности на городские жилые дома:

Если это предприятие работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и наоборот. Известно, что эффективность работы любого предприятия зависит от многих причин, среди которых не последнюю роль играет форма собственности. Необходимо также отметить, что только дом в целом может быть заказчиком коммунальных услуг, но никак не жильцы по отдельности.

Отдельно стоящий дом, в котором проживает одна семья, — весьма распространенная форма городского жилья. Этот коттедж является частной собственностью кого-либо из членов семьи или их общей долевой собственностью. На долю «односемеек» приходится 20 – 30 процентов городского жилого фонда в крупных городах (в США – до 40 процентов) и до 50-70 процентов в небольших городах. Подобная форма собственности достаточно широко распространена в российской провинции. В Москве же, наоборот, ее доля минимальна, так как столичные власти придерживаются стратегии возведения исключительно многоэтажных многоквартирных домов.

Частный односемейный дом

Дом и придомовая территория принадлежат владельцу (частному или юридическому лицу) на правах частной собственности. Квартиры (или комнаты) сдаются жильцам внаем по коммерческим ценам без права отчуждения. Эта форма, широко распространенная в мире, существовала и в дореволюционной России в виде доходных домов, но в современной России развита пока слабо.

Частный многоквартирный арендный дом

Дом и придомовая территория находятся в совместной собственности всех жителей дома. Управляет имущественным комплексом товарищество собственников жилья (ТСЖ), куда входят все собственники. Доля каждого жильца в общей собственности – его квартира, которая может отчуждаться путем купли-продажи другому владельцу. Новый владелец становится членом ТСЖ и обязан выполнять все правила, принятые для данного дома. Эта форма в России пока существует лишь в зачаточном виде. К ней с известными оговорками можно отнести также кооперативные дома советских времен.

Кондоминиум

Дом является собственностью государства (или муниципалитета), квартиры сдаются жильцам внаем по социальным, регулируемым ценам без права отчуждения. На Западе доля муниципального жилья невелика, это жилье для малоимущих, дотируемое из местного бюджета; в СССР, а затем в России – основная форма обеспечения жильем граждан всех категорий.

Муниципальные многоквартирные арендные дома

Дом является собственностью государства (или муниципалитета), часть квартир является частной собственностью проживающих в них лиц, другая часть – муниципальные квартиры, сдающиеся жильцам внаем. И те, и другие оплачивают квартплату по социальным, регулируемым ценам. Эта структура является гибридом различных форм собственности, существует только в России и некоторых постсоциалистических странах. В зарубежных развитых странах аналогов не имеет.

Муниципальные многоквартирные дома с приватизированными квартирами

Дом является собственностью предприятия, организации, ведомства, для которых предоставление жилищных услуг не является основной, профильной деятельностью. Квартиры сдаются внаем работникам предприятия по регулируемым ценам без права отчуждения. Имеет распространение во многих странах, но доля его невелика. В России до сих пор часто встречается в провинциальных промышленных городах. Общая тенденция — стремление предприятий избавиться от непрофильной деятельности и от соответствующих затрат и передать дома либо в муниципальный фонд, либо продать другому «профильному» собственнику.

Ведомственное жилье

В результате исследования выяснилось: наиболее эффективной формой собственности на жилье оказались частные арендные дома, затем частные односемейные дома и кондоминиумы, наименее эффективной — муниципальное жилье и самой неэффективной — муниципальные дома с приватизированными квартирами.

В Институт проблем управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок были проведены исследования (результаты готовятся к публикации) эффективности всех перечисленных форм собственности на жилые дома. Оценки проводились по 20 параметрам, отражающим интересы всех участников жилищно-коммунального процесса: жильцов дома; домовладельца; общества в целом; государства.

Это подтверждается мировой практикой: в зарубежных развитых странах в структуре городского жилья наибольшее место занимают частные арендные и частные односемейные дома (то же самое было и в дореволюционной России), наименьшее – муниципальное жилье. Во многих странах (Германия, Финляндия и др.) муниципальных домов нет совсем, функции социального жилья выполняет частное арендное жилье, которое арендуется для малоимущих, а разницу доплачивает государство. И вообще, нигде (за исключением некоторых постсоциалистических стран) не встречаются муниципальные дома с приватизированными квартирами.

Таким образом, эффективность частных арендных домов превышает эффективность муниципальных домов с приватизированными квартирами в 8,5 раз (!).

Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать не повышение квартплаты и не перевод муниципального жилья на самоокупаемость, а изменение структуры собственности – сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Муниципальное жилье есть во многих странах, но доля его невелика (не более 10% – 20%). Во всех странах муниципальное жилье – ЭТО ЖИЛЬЕ ДЛЯ БЕДНЫХ, которые не способны решить свои жилищные проблемы без помощи государства.

На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм – муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя многочисленные проблемы российского ЖКХ. Мы по-прежнему идем своим, особенным путем, игнорируя мировой опыт и опыт дореволюционной России.

Итак, резюмируем вышесказанное. Для повышения эффективности функционирования ЖКХ необходимо изменить структуру собственности жилья:

Нигде в мире муниципальное жилье не оплачивается жильцами на 100 процентов. Доля оплаты составляет 40 – 60 процентов, остальное дотируется из местного бюджета. Право на получение квартиры в муниципальном доме имеют не все, а только малообеспеченные люди с низким доходом. В каждой стране есть свои критерии предоставления муниципального жилья. К примеру, в США семья имеет право претендовать на муниципальную квартиру, если ее годовой доход составляет менее 50 процентов среднего годового дохода в данном округе (и это надо доказать, подтвердить документально). Везде в мире на получение муниципального жилья надо стоять в очереди от нескольких месяцев до нескольких лет, везде оно обслуживается и содержится на низком уровне, т.е. имеет те же проблемы, что и у нас. Основные обитатели муниципального жилья в мире – это неквалифицированные рабочие, безработные, иммигранты, алкоголики, больные, студенты, неудачники, то есть социально неблагополучный контингент. Государство вынуждено помогать этим людям, чтобы они не жили на улицах, под мостами, на свалках и т.д. При первой же возможности люди покидают муниципальное жилье и переселяются в более качественный, удобный, социально благополучный и безопасный частный сектор.

- прекратить приватизацию квартир в муниципальных домах, сокращая долю самой неэффективной формы собственности;

- ограничить строительство муниципальных домов;

- переводить ведомственное жилье не в муниципальный фонд (как это делается сейчас), а в частный арендный путем продажи инвестору;

- увеличивать долю частного арендного и частного односемейного жилья, а также кондоминиумов;

Прежде чем строить дом, выбери соседей. Эта старая поговорка стала актуальна в Москве одновременно с началом строительного бума. Когда строительные компании и власти поняли, что для того, чтобы построить в Москве новый дом или реконструировать старый, недостаточно получить разрешение на строительство, заключения различных инспекций и экспертиз, стало уже поздно. Жители застраиваемых и реконструируемых районов и активисты общественных организаций неожиданно для всех превратились в серьезную силу, способную реально влиять на судьбу любой крупной стройки.

Шестилетняя война
Первым случаем, когда общественность остановила крупное строительство, вероятно, следует считать конфликт вокруг Нескучного сада. В 1994 году правительство Москвы своим постановлением передало часть его территории компании "Компромстрой" под строительство двух жилых домов. Вскоре городские власти, определяя границу заповедной территории сада, исключили из нее место, отведенное под стройплощадку. Сразу после этого инициативная группа граждан, создавшая комитет в защиту Нескучного сада обратилась в Мосгорсуд с требованием признать строительство незаконным. Разбирательство в суде длилось шесть лет, и в 2000 году Мосгорсуд принял решение в пользу жителей. Правда, вскоре после решения суда первый вице-премьер правительства Москвы Владимир Ресин поручил главному архитектору Москвы Александру Кузьмину проработать новые предложения по застройке части Нескучного сада, но затем Юрий Лужков заявил, что "Нескучный сад – это жемчужина города", и распорядился все работы прекратить.
Менее масштабные и более кратковременные конфликты москвичей с застройщиками тем временем с каждым годом становились все чаще. Например, в 2000 году жильцы дома 5 по Ростовской набережной подали в суд в связи с намерением фонда "Центр-инвест-2000" построить вместо сквера на берегу Москвы-реки новый жилой комплекс из двух домов. Жильцы протестовали против вырубки деревьев, в ответ инвестор предъявил все необходимые документы, вплоть до разрешения Госкомприроды. Тем не менее после многочисленных пикетов и других акций протеста жильцов общественный совет при мэре Москвы по проблемам формирования градостроительного и архитектурно-художественного облика города признал "градостроительной ошибкой" проект строительства на Ростовской набережной. Несмотря на наличие у фонда всех разрешительных документов, стройка была остановлена.
В 2001 году во дворе, ограниченном домом 54 по 2-й Тверской-Ямской, домом 4 по Лесной и домом 36 по Тверской, ЗАО "Ромир" начало строительство здания Банка проектного финансирования. Офис банка предполагалось соорудить на месте теплопункта, расширив занимаемую им территорию до полутора гектаров. Собственно строительство по всем документам проходило как "реконструкция центрального теплового пункта с надстройкой и пристройкой". Как только начались работы, жильцы создали инициативную группу. Составленное активистами обращение к городским властям подписали практически все жильцы трех домов, включая живущих здесь лидера КПРФ Геннадия Зюганова и члена Совета федерации Вячеслава Глухих (во дворе живет также Михаил Жванецкий, но он обращения не подписал). В результате тогдашний префект ЦАО Геннадий Дегтев отказался дать разрешение на строительство. Офис банка в конце концов был сооружен на Земляном Валу.

Укротители башенного крана
Впрочем, выступления жителей время от времени заканчивались неудачей. В том же 2001 году жители улицы Осенней в Крылатском начали борьбу за снос нового 22-этажного жилого дома, построенного на территории владения 18 по этой улице. Недовольство жильцов вызвало то обстоятельство, что дом строился прямо на территории благоустроенного бульвара и в 30 метрах от строящейся линии метрополитена неглубокого залегания (при норме в 38,5 м). Требования жильцов поддержала прокуратура Москвы, которая внесла протест на постановление столичного правительства #580 от 29 июня 1999 года о строительстве этого дома. Однако Арбитражный суд Москвы отклонил протест прокуратуры, дом не был снесен. Та же инициативная группа жителей Крылатского в то же время пыталась остановить строительство дома на территории владения 29 – дом строился на крыше бомбоубежища вплотную к другим домам и детскому саду. Группа жильцов даже разобрала забор, ограждавший стройку, и заняла оборону на территории объекта. Дом в конце концов все же был построен.
Иногда требования жильцов приводили к пересмотру уже утвержденных проектов или даже к перестройке готовых домов. В декабре 2001 года общественный градостроительный совет при мэре Москвы рекомендовал компании "Дон-Строй" внести коррективы в проект жилого комплекса "Триумф-палас", возводимого в районе Чапаевского парка. По мнению Юрия Лужкова, в первоначальном виде проект напоминал "то ли элеватор, то ли колокольню, но отнюдь не жилой дом". После обсуждения обращения жителей прилегающих к стройке улиц Юрий Лужков предложил сократить жилую площадь здания с 220 тыс. до 125 тыс. кв. м. "Дон-Строю" было предложено обеспечить полное благоустройство Чапаевского парка, создать необходимые условия для подъезда транспорта, обеспечить доступ жителей близлежащих домов в учреждения социальной сферы, которые предусмотрены в доме.
Несколькими месяцами раньше мэр Москвы после многочисленных выступлений жильцов обязал "Дон-Строй" демонтировать девятый и десятый этажи строящегося в Филипповском переулке элитного жилого комплекса. Уже после того, как этажи были возведены, выяснилось, что "Дон-Строй" не согласовал проект с Мосгорэкспертизой – организацией, утверждающей все строительные проекты в городе. Окончательное согласование проектов уже после начала строительства – нередкое явление в Москве. Однако опрошенные тогда Ъ специалисты строительных компаний посчитали, что "Дон-Строй" вряд ли сумел бы добиться разрешения, потому что Филипповский переулок входит в заповедную зону Арбата, где высота возводимых зданий ограничена. Впрочем, существует версия, что протесты жильцов носили заказной характер и были организованы сотрудниками арбатской управы, недовольными отказом "Дон-Строя" в неофициальной просьбе обеспечить нескольких чиновников жильем в строящемся доме. Так или иначе, здание было построено без пентхауса.

Спор музействующих субъектов
Иногда вместе с жильцами против строителей выступают и государственные структуры, недовольные перспективами соседства с той или иной новостройкой. Наиболее показательным примером может служить конфликт вокруг расширяющегося здания галереи народного художника СССР Александра Шилова на Знаменке. В 2003 году жильцы дома 9 по этой улице провели несколько выступлений против их выселения в ходе реконструкции квартала, ограниченного Волхонкой, Знаменкой, Колымажным и Малым Знаменским переулками. Галерея художника Александра Шилова ныне занимает особняк архитектора Тюрина, переданный в 1994 году городскими властями господину Шилову в знак уважения к художнику. Согласно существующему проекту, здание галереи предполагается значительно расширить. В частности, планируется соорудить многофункциональный комплекс с трехэтажным подземным гаражом. Общая площадь комплекса – около 27 тыс. кв. м. Он будет состоять из жилой зоны, офисов, магазинов и ресторанов. В подземной части предполагается проложить целую улицу, параллельную Знаменке. Большинство площадей строящегося комплекса будут принадлежать, однако, не галерее Шилова, а правительству Москвы и компании-девелоперу "Тверская Файненс Б. В.", возглавляемой бывшим секретарем Совета безопасности РФ Олегом Лобовым. По контракту галерея получит 1600 кв. м (включая три экспозиционных зала по 300 кв. м). Это составляет около 6% площадей. Остальные 94% – покрытие затрат инвестора на развитие галереи. Противников строительства активно поддерживает администрация Государственного музея изобразительных искусств имени Пушкина, директор которого Ирина Антонова считает, что соседство с бизнес-центром будет вредным для музея. Однако, несмотря на многочисленные обращения и инициативной группы жильцов, и руководства Музея имени Пушкина в различные инстанции, включая президента, строительство новых зданий галереи Александра Шилова продолжается. Единственным чиновником, отреагировавшим на протесты, был министр культуры Михаил Швыдкой, который порекомендовал Музею Пушкина судиться с галереей Шилова.
Наиболее ярким, но едва ли не уникальным случаем, когда в результате протестов жителей был достигнут компромисс, устроивший всех участников конфликта, стала реконструкция Патриарших прудов, начавшаяся в 2002 году. При проведении ее предполагалось очистить сам пруд и соорудить памятник Михаилу Булгакову – конкурс на его создание выиграл скульптор Александр Рукавишников. По идее господина Рукавишникова писатель должен был сидеть на скамейке близ павильона на Патриарших, за его спиной – обнимающиеся фигуры Мастера и Маргариты, на прудах в обрамлении разрушенных колонн Ершалаима – идущий по воде Иешуа. Наибольшие споры вызвал 12-метровый примус, который по замыслу художника должен был стать центром композиции. Осенью 2002 года несколько сотен жильцов близлежащих домов официально обратились к властям с просьбой не трогать Патриаршие. Тогда же инициативная группа самостоятельно снесла строительные заграждения вокруг пруда и сбросила в него водооткачивающие насосы. Жильцов также возмутила идея соорудить под прудами подземную автостоянку. Ее в конце концов решили не строить. Под давлением общественности претерпел изменения и проект памятника – от примуса пришлось отказаться. Реконструкцию прудов планировали завершить к маю 2003 года, но так и не закончили. Затраты города составили 160 млн рублей, зато большинство жильцов, так же как и автор проекта памятника, были удовлетворены компромиссом.

Большая и малая политика
Естественно, что конфликты между жителями и застройщиками наибольшую остроту приобретают накануне выборов. Например, в 2003 году прошли массовые акции протеста жителей Сокольников, в каждой из которых принял участие депутат Госдумы от "Яблока" Сергей Митрохин (выборы в округе он, впрочем, проиграл). Протесты были направлены против фирмы "Партнер-контакт", дочернего предприятия компании МИАН, намеревавшейся на территории владения 3 по улице Егерской построить 22-этажный жилой комплекс. Во дворе проводились митинги и круглосуточные дежурства жильцов, которые препятствовали работе строителей. Утром 8 августа в ходе потасовки между жильцами и строителями, пытающимися выгрузить во дворе железобетонные блоки, трое жильцов получили телесные повреждения. Мэр Москвы Юрий Лужков назвал действия МИАНа самоуправством и своим распоряжением запретил строительство. В конце ноября активисты движения "Наш дом Сокольники" во главе с господином Митрохиным провели массовый митинг перед управой района Сокольники с требованием отставки главы управы Владимира Сюсько. Господин Сюсько в отставку, однако, не ушел. Меньше повезло главе Мещанской районной управы Василию Калинкину. В декабре, накануне выборов мэра, господин Калинкин собрал в здании управы жильцов, недовольных строительной политикой в районе. На собрании присутствовавшие там жильцы приняли решение провести всеобщий сход жителей района и взять власть в свои руки, отправив всю управу в отставку. Несмотря на то что это эмоциональное решение не имело юридической силы, после выборов Юрий Лужков отправил господина Калинкина в отставку вместе с префектом ЦАО Геннадием Дегтевым.
Господин Дегтев в конце 2003 года стал самым скандальным из московских префектов. Его распоряжение #5225 о реконструкции жилого фонда, согласно которому в список ветхих зданий, подлежащих реконструкции и сносу, вошли практически все дома довоенной постройки, в том числе вся улица Тверская, вызвало настолько единодушный протест общественности, что было отменено через неделю после принятия. Впрочем, судьба этих домов так и остается под вопросом. Пока в префектуре утверждают, что, согласно скандальному списку, проводится инвентаризация домов и выявление зданий, требующих "архитектурного вмешательства".

Социологи спешат на помощь
В конце 2003 года проблема взаимоотношений жителей с застройщиками и властями стала настолько очевидной, что Институт социологии РАН предложил Мосгордуме внести в столичное законодательство поправки, обязывающие строительные компании проводить перед началом работ социологические исследования. По мнению консультанта Института социологии Юрия Коротких, в большинстве случаев инициатива в конфликте исходит от агрессивного меньшинства жильцов при том, что мнение остальных остается неучтенным. "Урегулировать конфликт путем переговоров с меньшинством нельзя,– заявил господин Коротких.– Единственный выход – привлечение социологов". Комментируя эту инициативу, пресс-секретарь строительной компании МИАН Игорь Ладычук сообщил Ъ, что крупные компании сами давно пользуются помощью социологов перед началом работы над каждым новым объектом. Однако, по мнению господина Ладычука, "лучше, когда сам застройщик проводит исследования по своей инициативе, а не по решению властей, чтобы обеспечить полную объективность, в которой компания заинтересована сама". Вероятно, такого же мнения придерживаются и депутаты – по крайней мере, единственным результатом слушаний в Мосгордуме, в которых участвовали социологи, стало обещание обсудить их предложение с главным архитектором города Александром Кузьминым. С тех пор никаких решений по этому вопросу принято не было.

- осуществлять различные программы перевода муниципального жилья в частное арендное или кондоминиум (приватизация домов, но не квартир). Переход к более рациональной структуре собственности на жилые дома позволит существенно продвинуться на пути реформирования российского ЖКХ.




Представители консультационно-риэлтерских компаний говорят, что управлять коммерческой недвижимостью в Москве становится все более выгодно. На данный момент эта ниша до конца не занята – сейчас в столице насчитывается около 20 управляющих компаний, которые специализируются на офисах классов A и B. Остальные здания обслуживаются собственниками, из которых половина не имеет должного опыта в управлении.

Начальство в офисе
Мировой опыт показывает, что профессиональное управление коммерческой недвижимостью является одним из важнейших качеств, влияющих на стоимость аренды площадей. В Москве специалисты девелоперских компаний признают, что столичный рынок управленцев не успевает за растущим спросом со стороны владельцев коммерческих объектов. Причем здесь играет роль не только количество компаний, но также качество обслуживания и цена.
В европейских странах управление недвижимостью делится на три составляющие: техническая эксплуатация здания (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация здания (интерьер, разработка системы безопасности, организация конференций) и коммерческая эксплуатация здания (сдача пустующих помещений в аренду, разработка смет ремонта, осуществление расчетов по коммунальному обслуживанию).
По словам Максима Жуликова, эксперта по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, в России управляющих компаний, осуществляющих все три вида деятельности, совсем немного, поскольку подобное управление предполагает высочайшую степень доверия со стороны собственника. "Нет ничего удивительного в том, что на российском рынке репутацией и доверием пользуются прежде всего компании с западными корнями: Hines International, Sawatzky Property Management. Профессионалами считаются также Colliers International, Noble Gibbons, StilesRiabokobylko",– говорит господин Жуликов.
Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst Young, отмечает: "Хотя источники спроса на услуги управления на российском и международных рынках одинаковы – это инвесторы и собственники недвижимости,– на более развитых рынках функция управления всегда передается специализированной компании. В России эта практика пока только формируется, и собственники, и инвесторы часто предпочитают сформировать собственную управляющую компанию".
По мнению начальника отдела маркетинга группы компаний "Конти" Алексея Самсонова, несмотря на заметное отставание от Запада, рынок все же имеет положительную динамику. По его мнению, в 2004 году начнется сегментирование рынка услуг по управлению недвижимостью по направлениям бизнеса: торговля, офисы, склады. "Интерес к этому в этом году наверняка проявят ряд крупных компаний, создав дочерние организации по управлению как собственной, так и сторонней недвижимостью",– говорит Самсонов.
Развитие рынка управления также наблюдается и в торговых центрах. Так, генеральный директор ЗАО УЭР (входит в компанию "Авгур Эстейт") Андрей Шаров считает, что в последнее время торговые площади с точки зрения заработка на их эксплуатации стали иметь не менее важное значение, чем офисы. "Намерение ритейлеров развивать свои сети не только в Москве, но и в крупных областных центрах может стать хорошим подспорьем для роста отечественного рынка управления недвижимостью",– говорит он.

Расплата за правление
По словам Максима Жуликова, компании с каждым годом все больше готовы платить за спокойствие и уверенность. В практическом плане наличие профессионального управляющего способно поднять стоимость аренды на 5-7%, причем это значение прямо пропорционально уровню здания: чем выше класс, тем большее значение придается профессионализму управляющего.
На данный момент цена обслуживания офисной площади начинается от $6-7 за квадратный метр в месяц. Арендаторам офисов класса В приходится платить за услуги от $8 до $12-14 за квадратный метр. Обслуживание класса A уже может быть в полтора раза дороже и доходить до ?25-30 за квадратный метр. В любом случае цена сильно зависит от оказываемых услуг: только ли это эксплуатация, или еще и управление.
Уровень стоимости таких услуг оценивается не однозначно. В УЭР расценки считают завышенными, а в компании Blackwood, наоборот, отмечают сравнительно невысокую стоимость услуг управляющих компаний, которая составляет примерно 10-15% от арендной ставки, в то время как в Европе она достигает 30%.
В такой ситуации, по мнению многих игроков рынка, в ближайшее время следует ждать появления нового типа управляющих компаний в коммерческой недвижимости, которые смогут найти рациональные расценки и качество обслуживания. Как считают в Ernst Young, иностранным компаниям, которые имеют четкие стандарты и критерии качества, а также международный опыт управления, часто не хватает знаний местного рынка и связей с местными компаниями. С другой стороны, российские компании, знающие специфику местного рынка и имеющие доступ к местным подрядчикам, часто испытывают недостаток опыта для того, чтобы управлять объектами на международном уровне.
По мнению аналитиков Blackwood, в 2004 году будет заметно расти доля офисных зданий класса В, которыми управляют профессиональные компании. Самым большим потенциалом обладают офисы класса С, складские комплексы, офисы на территории бывших промышленных предприятий. Их обслуживанием могут заняться российские компании, ставки которых невелики, а уровень обслуживания находится на удовлетворительном уровне.



Главная --> Публикации