Главная --> Публикации --> В москве появится сеть мини-отелей Арендаторы стали экономить Продавцы столичной недвижимости пытаются удержать цены от падения Касьянов сохранил бти Кредит в конце тоннеля

Выступая на конференции, начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов отметил, что основной задачей для столичных властей в настоящее время является реконструкция центра. В то же время наиболее перспективным направлением деятельности остается строительство жилья. Рост цен в 2003 году, по оценкам специалистов ДИПС, составил порядка 40% и приблизился к отметке 1500 долларов за квадратный метр. Этот процесс, по мнению Е. Леонова, будет продолжаться еще в течение трех-четырех лет. Этому есть несколько причин: во-первых, в Москве катастрофически не хватает объектов и площадок, во-вторых, требования к объектам недвижимости ужесточились, в-третьих, увеличилась доля города на предоставление жилья по социальным программам (это повлекло за собой дополнительную нагрузку на инвесторов). В связи с этим на рынок недвижимости стало выходить меньше предложений, что и приводит к росту цен.

В начале апреля прошла пятая ежегодная конференция "Инвестиции в московскую недвижимость". Она объединила специалистов рынка недвижимости, занимающихся вопросами земельных отношений, ипотечного кредитования, сотрудников инвестиционных компаний. Участники обсудили актуальные вопросы законодательства, эффективность инвестиций и ознакомились с прогнозом относительно развития столичного рынка недвижимости.

Согласно прогнозам, наибольший рост цен будет наблюдаться на недвижимость в центре города. Для объектов класса de lux планка приблизится к 10 тыс. долларов за квадратный метр. В этом, по мнению Е. Леонова, нет ничего удивительного: Москва остается одним из самых дорогих городов мира, а жилье здесь - по-прежнему одно из самых дешевых.

Почему повышение стоимости жилья будет продолжаться? Одна из причин - активное развитие системы ипотечного кредитования. Объем ипотечных денег через 1-2 года, по словам Е. Леонова, приблизится к 1 млрд. долларов. Несомненно, это приведет к колебаниям цен на жилье. Рост цен за 1 квартал 2004 года уже составил порядка 10-10,5 %, что связано, в первую очередь, с колебаниями доллара. Рост цен в январе составил 3,6 %, в феврале - 2,6 %, в марте - 3,5 процента. Ряд компаний в текущем году перешел на рублевые цены. Это также сказалось на увеличении стоимости объектов недвижимости. До 2007 года рынок недвижимости, по мнению Е. Леонова, будет находиться в стадии активного роста.

Одним из перспективных сегментов рынка остается федеральная собственность. Многие компании уже активно участвуют в конкурсах на объекты Минобороны, Минимущества, Минкульта: Однако, по мнению Е. Леонова, многие из них подвергают себя серьезному риску: "Ведь с городом неизбежно приходится делиться, но никто точно не знает как". Четких механизмов в этой области пока не выработано, поэтому данное направление таит в себе еще немало "опасностей".

Для инвесторов основной проблемой будет кадровая. В настоящее время в столице катастрофически не хватает квалифицированных проектных организаций, институт заказчика также находится на достаточно низком уровне. По мнению Е. Леонова, в ближайшие несколько лет создавать новые проекты высокого качества будет просто некому.

Но самое главное, что вызывает интерес инвесторов, - привлекательное соотношение риска и доходности. Для наглядности господин Васютинский привел показательный пример. На сегодняшний день офисное здание высокого класса в Париже и Лондоне будет приносить доход порядка 6,5 %, в Варшаве - 9,5 %, в Москве же - 13,5 - 15 процентов годовых. Но, по прогнозам специалистов Jones Lang LaSalle Moscow, в течение 5-6 лет доходность снизится до 10 процентов. Поэтому сейчас российские компании активно инвестируют в недвижимость, а на пороге - волна европейских инвестиций в московскую недвижимость.

Заместитель директора Jones Lang LaSalle Moscow Дмитрий Васютинский озвучил результаты анализа европейских инвестиционных рынков. На данный момент Москва - самый привлекательный инвестиционный рынок, потому что его развитие находится на очень раннем этапе, когда ощущается нехватка качественных офисных, торговых и жилых площадей.

На примере нескольких простых расчетов было показано, какой возврат вложенного капитала ожидает инвесторов, которые сегодня купят, к примеру, офисное здание класса А, при условии неминуемого падения доходности до 10% через пять лет. По мнению господина Васютинского, в течение последующих 5-6 лет инвесторы, покупающие такие объекты на московском рынке, достаточно защищены. Тем более, что важным компонентом доходности коммерческой недвижимости является текущая доходность, получаемая от аренды.

Прирост инвестиций осуществляют, во-первых, девелоперские компании, которые готовы принимать риски, обеспечивая доходность вложений; во-вторых, все виды инвестиционных фондов, которые не готовы брать на себя девелоперские риски и склонны к более консервативному соотношению риска и доходности и, наконец, компании, которые профессионально занимаются управлением недвижимостью. Основная задача перечисленных участников - обеспечивать максимальную стоимость объекта для владельцев-акционеров. По мнению специалистов Jones Lang LaSalle Moscow, конкуренция между профессионалами рынка недвижимости будет возрастать, и долгосрочными лидерами станут те компании, которые создадут для акционеров стоимость, превышающую необходимый возвратный капитал. На сегодняшний день основной источник прироста стоимости на коммерческую недвижимость - это стоимость, добавленная девелопером. Она в свою очередь зависит от того, сможет ли он получить наилучшее местоположение объекта, обеспечивающее в будущем стабильный доход, преимущества перед конкурентами и рост капитальной стоимости, который привлекает инвесторов на московский рынок.

По мнению специалистов, в ближайшее время коммерческая недвижимость и инвестиционные проекты в преобладающем большинстве будут работать в долларах. Но в более отдаленном будущем возможен вариант перехода на рубли, особенно если будет проведена их конвертация. В заключение заместитель директора Jones Lang LaSalle Moscow остановил внимание собравшихся на том, что недвижимость развивается циклами в 7-9 лет и дал совет профессиональным участникам этого рынка, планирующим инвестиционные проекты, ориентироваться на такую закономерность.
В поисках утраченной атмосферы и отдохновения от вечной суматохи москвичи все чаще устремляются в ближайшие к столице города. До них бывает легче добраться, чем из точки А в точку Б в самой Москве.

В заключение господин Васютинский остановился на основных проблемах, которые волнуют профессиональных участников рынка недвижимости. По прогнозам профессионалов, в течение ближайших 5-6 лет рынок будет динамично развиваться. Хотя, скорее всего, будет наблюдаться замедление темпов роста, но перенасыщения не наступит. Тем более, что есть существенные подвижки в кредитном финансировании, и международные банки (к примеру, Европейский банк реконструкции и развития) готовы давать средства под небольшие проценты на российские инвестиционные проекты.

Но не меньшую, а, возможно, и большую славу, чем метровагоны, создают Мытищам народные промыслы и талантливые люди, что работают на Федоскинской фабрике миниатюрной живописи и Жостовской фабрике декоративной росписи. Ручная роспись шкатулок, подносов и других предметов быта заставляют говорить о наших народных промыслах и за рубежом, где их продукция пользуется спросом, независимо от преходящих веяний моды.

Так, сев на электричку, отходящую с Ярославского вокзала, вы всего через полчаса окажетесь в городе Мытищи, что расположился в девяти километрах от столичного мегаполиса. И словно перенесетесь в другой мир, где время не спешит, как стрелки испорченных часов, и где душа избавляется от привычных стрессов. Неслучайно москвичи во все времена приезжали сюда на отдых. Город, богатый зеленью, еще и "взят в осаду" густыми хвойными и смешанными лесами, а "голубые глаза" восьми местных водохранилищ вызывают легкое воспоминание о Карелии. Своими водными щедротами Мытищи делятся с соседкой-Москвой, будучи для ее жителей основным поставщиком питьевой воды. И вагоны метро, без которых невозможно представить столичную жизнь, - тоже поступают из Мытищ с завода "Метровагонмаш". Да, здешнее население не сидит без работы. Оно трудится на 32 крупных промышленных предприятиях, среди которых электротехнический завод и завод средств автоматики, АООТ "Стройпластмасс" и "Стройперлит", выпускающие полимерные отделочные строительные материалы и теплоизоляционные материалы для металлургии и строительства.

Не оставлено без внимания юное поколение: здешние студенты обучаются "без отрыва от дома" в четырех университетах - потребительской кооперации, педагогическом, филиале Московского инженерно-строительного и университете леса. Так что неслучайно Мытищи называют городом студентов.

Востребованы в городе и люди, занятые наукой. Они трудятся в восьми научно-исследовательских центрах, в числе которых НИИ овощного хозяйства, земельных ресурсов, искусственных волокон, вторичных ресурсов и институт промышленной гигиены.

Украсил Мытищи и новый Дворец культуры, располагающий самым крупным в Подмосковье зрительным залом, способным вместить до тысячи зрителей.

А где молодость - там и спорт. Особую известность в спортивном мире Мытищам принесло стрельбище общества "Динамо", где проводятся самые ответственные международные соревнования по пулевой и стендовой стрельбе. Теперь в городе ведется строительство Ледового дворца спорта на 7,5 тысяч зрительских мест.

Город пересекает не только стальная магистраль, но и Ярославское шоссе, которое ведет к близлежащему от него, еще недавно полузакрытому наукограду Королеву, прежде известному как подмосковный Калининград. Своим развитием он обязан главному конструктору Королеву, поскольку вновь планировался и отстраивался на правах академгородка, рассчитанного на проживание в нем людей из научной и технической элиты. Город, в котором работал академик Королев, стал центром ракетно-космической промышленности. По населению он немногим уступает своему соседу - чуть более 160 тысяч человек. Как и Мытищи, он располагается в одном из самых живописных мест Подмосковья. Но, несмотря на общероссийский промышленный спад, население его продолжает расти, что привлекает к нему строительных инвесторов: повсюду в Королеве возникают новые здания, которые, как и подобает коммерческому жилью, возводятся небывалыми темпами. Среди них и высотные дома, заставляющие забыть, что на их месте кода-то находился поселок Калининский, ставший в 1938 году Калининградом. Но новоявленные высотки с их урбанистической агрессией не могут "поссорить" королевцев с природой: лес от них - рукой подать, 15-20 минут ходьбы. А с южной стороны город окружает Лосиный остров - замечательный подмосковный лесопарк.

Но возводятся здесь не только здания соцкультбыта. Не забывают в городе и о жилищном строительстве, которое ведется, говоря языком рекламы, "в экологически чистых районах, с прекрасно развитой инфраструктурой, включающей все необходимое для комфортной жизни". Удивительно ли, что население Мытищ неизменно растет и ныне составляет 180 тысяч человек. В перспективе Москва еще более приблизится к ним: сюда будет проложена ветка метро и заработает скоростная железная дорога.

Вчера коллегия Госстроя обсудила вопрос о государственной поддержке ипотечного кредитования. Присутствовавший на ней заместитель председателя правительства Владимир Яковлев заявил, что все законопроекты, которые должны ускорить развитие ипотеки в России, правительство планирует рассмотреть уже в первом полугодии 2004 года. Это значит, что к этому времени новая Госдума должна проявить невиданную расторопность и принять 36 законопроектов.

Королев спланирован так, что все его предприятия, принадлежащие военно-промышленному комплексу - "Энергия", ЦУП, ЦНИИМАШ и другие,- не вторгались в городские кварталы как это случилось в Москве. И проблемы, связанные с загрязнением городской среды перед ним и раньше не вставали. Потому все больше москвичей задумываются: а есть ли смысл держаться за свои не всегда просторные старые стены, когда недалеко от гудящего улья-мегаполиса в экологически чистой зоне, свободной от столичной изматывающей суеты, можно приобрести новое комфортабельное жилье при этом за меньшие средства и совершенно не отказываясь от инфраструктуры столичного уровня? Стоит над этим подумать.

Судя по цифрам, население к ипотеке готово. Чего нельзя сказать о строителях: жилья, которое можно было бы реализовывать по ипотечным схемам, сегодня не хватает. Ежегодно вводится в эксплуатацию 33 млн кв. м жилья, в то же время темпы физического выбытия жилья в разряд ветхого и аварийного в последние два года составляют почти 2/3 ежегодного объема вводимого жилья. "Мы сможем дополнительно строить до 3-3,5 млн кв. м жилья в год, которое и можно использовать для ипотечного кредитования",– заявил вчера Николай Кошман.

По подсчетам председателя Госстроя Николая Кошмана, сегодня более 77% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Несмотря на то что объемы ввода жилья увеличиваются с каждым годом (как и доходы граждан), ежегодно приобретают новые квартиры всего 1,5% всех нуждающихся семей. Выходом может стать программа по обеспечению граждан доступным жильем, задачу по реализации которой перед правительством поставил президент. По мнению главного строителя, эта задача вполне решаема, если ставку сделать на ипотечное кредитование. В Госстрое это предположение подтверждают своими расчетами. Там полагают, что сегодня покупательная способность граждан достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года. А при нынешних стандартах ипотечных кредитов с рыночными процентными ставками коммерческих банков, сложившихся ценах на рынках жилья и декларируемых доходах населения не менее 6% семей способны приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов. Таким образом, платежеспособный спрос на жилье при массовом ипотечном жилищном кредитовании возрастет не менее чем в пять-шесть раз.

Это сообщение показалось вице-премьеру Владимиру Яковлеву достаточно оптимистичным для того, чтобы он предложил процесс принятия всех документов ускорить настолько, чтобы с пакетом документов по развитию ипотеки поработать в более срочном порядке и внести его в правительство не в конце будущего года, а уже в первом квартале 2004 года. Свое решение он объяснил тем, что перспективы по развитию массовой ипотеки в России есть, и неплохие: в прошлом году более 140 банков выдавали ипотечные кредиты на покупку жилья (при том что более или менее стабильно ипотечные кредиты сегодня предоставляют всего чуть более десятка банков), граждане же вкладывают деньги в долевое строительство, при этом рискуя своими деньгами и не имея никаких гарантий от застройщиков.
Москва. 1 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ Утвержден новый план застройки 18-го квартала района Ломоносовский Юго-Западного административного округа г. Москвы, сообщил ИФ-Недвижимость источник в городской администрации в пятницу.

Правда, как оказалось, дефицит новостроек – не единственная проблема. По мнению зампреда Госстроя Владимира Пономарева, развитие ипотеки в России тормозит и то, что большинство нуждающихся в жилье – это граждане с низкими доходами, и далеко не всем из них по карману сделать первый взнос в размере 30% стоимости жилья. Опасаясь невыплат предоставленных кредитов, банки неохотно будут кредитовать население до тех пор, пока не появится закон о выселении из приобретенной по ипотечной схеме квартиры несостоятельного кредитора. Играет свою роль нехватка земельных участков с головными инженерными сетями. Непонятно, кто же все-таки должен взять на себя расходы по подведению этих коммуникаций – государство или инвесторы. Для решения этих проблем нужен, по оценке президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, целый пакет документов из 36 законов и 9 нормативных актов, который в принципе уже готов, в первом полугодии следующего года может быть внесен в Госдуму и к концу года принят депутатами.

Напомним, что постановление правительства Москвы о комплексной реконструкции квартала в ЮЗАО было принято еще 18 декабря 2001 года. В соответствии с новой версией документа постановлением Правительства Москвы от 29 июля 2008 г. № 669-ПП соинвестором строительства стало ЗАО Инвестиционное агентство Велес.

В ходе комплексной реконструкции квартала в общей сложности будет снесено 12 пятиэтажных и 8 восьмиэтажных жилых домов, пояснил собеседник ИФ-Недвижимость. Он уточнил, что по некоторым адресам дома уже снесены.

Кроме того, документ предписывает строительство нового детского сада, реконструкцию двух детских садов (№811 и 373) с пристройкой бассейна, а также пристройки блока начальных классов школы №13 Все жилые дома, нежилые помещения и площади гаражей-стоянок, строительство которых будет финансироваться из городского бюджета, по окончании строительства станут собственностью Москвы.

До 2015 года инвестор-заказчик ГУП Московский городской центр продажи недвижимости (ГУП Центр-Инвест) и соинвестор в лице ЗАО Велес должны за счет собственных и привлеченных средств, а также средств из городского бюджета реализовать проект реконструкции. В течение 2009 2013 года планируется поэтапный снос домов по адресу: ул. Марии Ульяновой, 25; 29; 23, к. 1; 27,к. 1; 33, к. 1; пр. Вернадского,35/24, к. 1; ул. Кравченко, 1 к. 1; 20, к. 1; 16, к. 2;18, к. 1; 22, к. На освободившейся территории будет построено девять жилых домов общей площадью около 143,7 тыс. кв. метров с подземными гаражами-стоянками на 2132 машиноместа.

В собственность Москвы (в ведение Департамента имущества города) перейдет также 40% площадей нежилых помещений, остальные будут отданы двум другим инвесторам.

Площадь, построенная за счет собственных и привлеченных средств инвестора-заказчика (ГУП Центр-Инвест) и соинвестора (ЗАО Велес), согласно документу, будет разделена следующим образом.36% жилой площади перейдет в собственность города Москвы (в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы для префектуры ЮЗАО на переселение жителей из сносимых домов).64% площадей получат ГУП Центр-Инвест, ЗАО Велес и привлеченные ими соинвесторы для коммерческой реализации.

Другой собеседник агентства обратил внимание на то обстоятельство, что на территории квартала в Ломоносовском жилые дома будут возводиться с подземными паркингами.

Планы комплексной реконструкции квартала для Москвы уже не новость. Однако если к сносу пятиэтажных домов москвичи уже привыкли, то снос восьмиэтажек пока еще считается рискованным с точки зрения рентабельности предприятием. Опрошенные ИФ-Недвижимость участники рынка полагают, что лишь участие города в финансировании таких проектов сделает их привлекательными для сторонних инвесторов. В этом отношении план реконструкции в Ломоносовском районе положительный сигнал для инвесторов рассказал ИФ-Недвижимость топ-менеджер одной из крупных девелоперских компаний столицы.



Главная --> Публикации