Главная --> Публикации --> Арендаторы стали экономить Продавцы столичной недвижимости пытаются удержать цены от падения Касьянов сохранил бти Кредит в конце тоннеля Рынок открытых паевых инвестиционных фондов в ближайшие два года замедлит темпы роста

Часто говорят, что в России все уже поделено. Это не совсем так: земли сельхозназначения, а это примерно четверть всех земель в России вообще, находятся в подвешенном состоянии. Главные причины - незавершенный кадастровый учет, сверхсложные правила выделения в натуре пресловутых земельных долей, наконец, противодействие лоббистов и чиновников, которым выгоден полулегальный статус земельных долей. Благодарить за это, собственно, и нужно лоббистов, которые в 2002-2003 годах заложили выгодные для себя неопределенности в пакет земельных законов.

На прошлой неделе наблюдатели напряженно следили за тем, чем закончится дискуссия о землях сельскохозяйственного назначения: начнет ли она интенсивно уходить под строительство или останется в распоряжении аграриев. Ответа придется подождать: заинтересованные ведомства должны представить новые предложения к сентябрю, но уже ясно, что денег на кадастровые работы аграрии вряд ли получат.

Тем не менее в начале прошлой недели некоторым наблюдателям показалось, что минсельхоз не воспринял посыл премьера. Накануне заседания правительственной комиссии, озаботившейся земельным вопросом, представители минсельхоза, по трактовке некоторых экспертов, высказались за ужесточение правил изменения категории земель. Но так ли это?

Наконец Минсельхоз России добился кураторства над землями сельхозназначения. А в середине июля премьер России Владимир Путин потребовал от него не вести себя, как собака на сене, то есть поделиться землями со строителями. Действительно, дешевая земля - важнейший фактор дешевого жилья, а самим аграриям при применении новых методов ведения хозяйства много пашни и не нужно. Да и скандалы поднадоели: напомним, что один из московских микрорайонов построен на сельской земле, по поводу чего была длинная судебная тяжба, а один из мэров приволжских городов без лишней волокиты загремел на нары ровно за то, за что судится столичный мэр.

Коснулся он и проблемы невостребованных и выморочных долей (таковых, к слову, 30 процентов) - их предложено направлять в муниципальную собственность. Это важно: процесс приватизации, помимо прочего, тормозит балласт виртуальных собственников, которым земля в целом-то и не нужна. Также г-н Петриков предложил продлить срок приведения в соответствие с ГК договоров о приобретении долей. Напомним, что невостребованные доли с января будущего года должны достаться доверительным управляющим.

Вчитаемся в нашумевшие тезисы заместителя министра сельского хозяйства Александра Петрикова и обнаружим, что он высказался лишь за более четкие правила перевода земель из категорию в категорию. Правда, он действительно предложил сократить число критериев перевода: В настоящее время существует девять оснований для перевода сельхозземли в другую категорию, - цитирует его слова ИТАР-ТАСС. - Они не конкретизированы, их число надо сократить ... и более четко прописать критерии нецелевого использования земли.

С таким багажом началось обсуждение проблемы на правительственной комиссии. Вопреки ожиданиям главная дискуссия развернулась не вокруг сокращения числа поводов для перепрофилирования земли, а вокруг софинансирования землеустроительных работ: эти траты не предусмотрены бюджетом до 2011 года. Ответа не найдено: заинтересованным ведомствам предложено подумать, откуда достать финансы.

Но самое главное, г-н Петриков предложил радикально снизить временные и финансовые издержки по оформлению земли. Сейчас, напомнил он, стоимость оформления иногда превышает рыночную стоимость самой земли и составляет в среднем 3-4 тысячи рублей за гектар, а процедура занимает до 18 месяцев. Он высказался за софинансирование затрат на оформление - четверть пусть заплатит федеральный бюджет, остальное - субъект РФ и собственник. Ранее минсельхоз просил 7,3 миллиарда рублей на это, получил отказ и сейчас вроде бы готов изыскивать эти деньги из собственных ресурсов.

А вот как быть со сменой категории, мы узнаем после 15 сентября - такой срок дал на формирование Концепции реформирования земельных отношений первый вице-премьер Виктор Зубков. Он также поручил к 15 октября разработать поправки в закон об обороте сельхозземель с тем, чтобы упростить их регистрацию.

Зато комиссия выработала идеологические подходы к земельной реформе: сельские земли надо использовать эффективнее, за плохое использование наказывать строже, процедуру оформления радикально упростить и внедрить механизм длительной, до 25 лет, аренды - это проще, чем собственность.

Но было бы преждевременным говорить о том, что те или иные меры дадут быстрый результат. Слишком высоки соблазны. Известно, что земля, сменив категорию, сразу дорожает примерно в два раза. Ужесточение процедур перевода нарастит эту маржу в еще большей степени, что создаст новый коррупционный задел. С другой стороны, для крупных холдингов выгодно иметь дело с непрозрачной долевой собственностью. Так что намечается как минимум две группы лоббистов, которые примутся затягивать дело.

Совершенно очевидно, что минсельхоз не собирается сидеть на землях как собака на сене и выказывает готовность поделиться ими со строителями. По словам министра сельского хозяйства Алексея Гордеева, сельхозземель в России столько, что хватит для строительства жилья на сотни миллионов человек. Но, похоже, прежде ведомство намерено сделать из своей земли полноценный инвестиционный продукт, хотя бы потому, что просто отдать не распределенную за собственниками, а значит, и не оформленную землю - это чревато серьезными конфликтами.

В начале этой недели цены на российскую нефть пробили психологически важную отметку и опустились ниже $11 Естественно, подешевела не только Urals. Так, цены на американскую легкую нефть (Light Sweet Crude Oil LSCO) снизились до $114 за баррель, а Brent подешевел до $11 На первый взгляд, падение с высоты $141 за баррель нефти марки Brent, зафиксированной 3 июля 2008 года, весьма серьезное 20,6%. Учитывая, что нефть подешевела на 20% всего за месяц, вполне может сложиться впечатление, что период роста цен на нефть закончился. Многие из американских участников рынка радостно стали утверждать, что нефтяной пузырь лопнул.


Традиционно считается, что одна из основных причин роста цен на российскую недвижимость рост доходов российских компаний от экспорта энергоносителей. Главным двигателем этих доходов, естественно, является дорожающая последние несколько лет нефть. Так, в июне цены на нефть преодолели психологически важный рубеж $140 за баррель. Казалось, еще чуть-чуть и цены взлетят до $20 На этом фоне появились прогнозы, авторы которых обещали очередной взлет цен на московское жилье. Некоторые из них говорили даже о том, что в ближайшее время цены достигнут $10 тыс. за 1 кв. м. Однако в течение последнего месяца цены на нефть падают. И по прогнозам многих зарубежных экспертов вполне могут в течение августа-сентября опуститься до $100 за баррель. Если выстраивать прямую зависимость между динамикой цен на нефть и динамикой цен на недвижимость, то недвижимость должна, на первый взгляд, вслед за нефтью подешеветь. Но пока недвижимость продолжает дорожать. И, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, если недвижимость и начнет дешеветь, то динамика ее не будет связана с динамикой цен на нефть.

Главная из них это сокращение объемов импорта нефти в Китае. Этого никто из инвесторов не ждал. При этом стоит помнить, что Китай второй после США крупнейший потребитель нефти в мире. И вот, объемы импорта нефти в эту страну, исходя из данных официальной статистики по итогам июля 2008 года сократились на 7%, опустившись на уровень начала года, когда потребление нефти в Китае традиционно наименьшее. При этом, по оценкам некоторых участников рынка после окончания Олимпиады объемы импорта нефти в Китай продолжат сокращаться.Так, за август темпы снижения объемов импорта нефти в Китай могут составить 15%.

Действительно, буквально несколько дней назад многим участникам рынка казалось, что цены зафиксируются на уровне $120 за баррель нефти марки Brent. И даже тогда падение казалось существенным (-15%). Однако на этом уровне цены на нефть не удержались и обрушились до уровней начала года. И если первый этап снижения цен на нефть шел более-менее плавно в рамках коррекции, то падение со $120 за баррель нефти марки Brent до $112, произошло буквально за 2 дня. Основной причиной этого стали 3 новости.

При этом одной из причин январского роста цен на московскую недвижимость многие участники рынка называют распределение прибыли специалистами нефтяных компаний, которую они получили по итогам года. Казалось бы сокращение потенциальной прибыли в нефтяной сфере могло бы напрямую затронуть московский рынок недвижимости. Чем меньше денег заработают российские нефтяники, тем меньше они смогут вложить в недвижимость. И в такой логике рассуждения есть определенная здравая мысль. Московская недвижимость до последнего времени была единственным инвестиционным инструментом, приносящим гарантированно высокую прибыль. Однако такие времена уже прошли.

Второй новостью стало дальнейшее сокращение производства в США лидера среди стран-потребителей нефти. При этом американское статистическое агентство сообщило, что располагаемые запасы нефти США за прошедший месяц стали увеличиваться. И хотя этих новостей ожидали, все они вместе перевесили военный конфликт в Южной Осетии, из-за которого возникли срывы поставок нефти из порта Поти. При прочих равных грузино-осетинский конфликт, как всякое военное действие, мог бы поднять цены на нефть, однако в данном случае, новости из Китая и США оказались более значительными. Они зафиксировали факт расширения мирового кризиса, и как следствие рост вероятности охлаждения мировой экономики в целом. На этом фоне, естественно предположить, что потребление нефти сократится. Вместе с потенциальным снижением спроса на нефть стали снижаться и цены на нее.

Ведь сокращение нефтяной прибыли, хотя и имеет место, но это локальная ситуация. Прибыль рассчитывается по итогам года, а на начало 2008 года баррель нефти марки Brent немного не достигал $10 Таким образом, если цены на нефть удастся удержать на уровне этой отметки, то ни о каком сокращении прибылей говорить вообще не придется. В то же время, даже в расчетах самого пессимистичного из российских министерств Минфина потенциальная возможность для катастрофического сокращения инвестиций в Россию рассматривается, только если нефть станет дешевле $30 за баррель. Однако такое не только в краткосрочной, но даже в долгосрочной перспективе вряд ли возможно.

Дело в том, что кризис на мировом рынке недвижимости разгорелся во всей своей силе только к весне этого года. Именно к этому моменту московская недвижимость опередила по стоимости такие города, как Лондон и Нью-Йорк. При этом по качеству московское жилье значительно уступает тому же нью-йоркскому и лондонскому. В то же время, прослойка платежеспособных покупателей московского жилья чрезвычайно сузилась. На этом фоне становится понятно, что московский рынок жилья стал абсолютно спекулятивным. И именно спекулянты могут еще некоторое время поддерживать рост цен на московское жилье.

Таким образом, при прочих равных, казалось бы, есть все основания для того, чтобы московская недвижимость продолжала дорожать. Однако, по оценкам аналитического центра ирн.ru, это вряд ли произойдет. В данном случае ситуация очень схожа с 2004 годом, когда цены на нефть взлетели почти в 2 раза, с $30 за баррель нефти марки Brent до $55, но цены на недвижимость тогда не только не пошли вверх, а, наоборот, встали. Сейчас цены на нефть падают, а недвижимость дорожает. Это явным образом иллюстрирует, что если и существует связь между динамикой цен на нефть и динамикой цен на российскую недвижимость, то она далеко не прямая.

Дело в том, что по оценке информационного управления министерства энергетики США (страны, которая прикладывает максимум усилий, чтобы сбить цены на нефть) нефть может подешеветь в лучшем случае лишь до $70 за баррель, и продлится падение цен на нефть может не дольше, чем до конца 2009 года, после чего все равно нефть начнет дорожать. Дело в том, что охлаждение экономики не продлится долго. В стратегической перспективе же потребность в энергетике будет только расти, и нефть останется одним из основных источников энергии, несмотря на развитие альтернативных.

В то время как по всему миру наблюдаются проблемы на рынке недвижимости, Пхукет, крупнейший таиландский остров в Андаманском море, выглядит приятным исключением из правил.

Как уже говорилось, рынок российской жилой недвижимости и, прежде всего, московской существенно переоценен. На этом фоне неудивительно, если цены на жилье пойдут вниз. Однако произойдет это вследствие того, что стратегически мыслящие инвесторы предпочтут перевести свои средства из жилья в другие сегменты российской недвижимости. И такой процесс в российских регионах уже начался региональная жилая недвижимость уже дешевеет. Пока рост цен наблюдается только в Москве. Сколь долго он продлится зависит исключительно от выдержки спекулятивных участников рынка. Всякий спекулятивный рынок очень схож с игрой в покер: проигрывает тот, у кого меньше выдержки. При этом стоит отметить, что московский рынок жилья по уровню доходности уже давно не является конкурентом таким сегментам рынка как земельный или коммерческой недвижимости. Таким образом, по мнению специалистов компании Индикаторы рынка недвижимости, вероятность снижения цен на московском рынке жилья высока, однако причина этого никак не связана с падением цен на нефть.

Однако опасения не подтвердились. Если даже два столь неблагоприятных события и повлияли на экономику страны, эффект оказался недолговременным.

За последние четыре года Таиланд пережил две катастрофы, которые могли бы полностью разрушить страну. Цунами 2004 года нанесло серьезные повреждения в прибрежных районах Таиланда, включая и курортный остров Пхукет. Два года назад в ходе военного переворота было свергнуто демократическое правительство: страна чудом избежала обвала экономики. Существовало опасение, что процветающая сфера туризма в стране придет в полный упадок, а вместе с ней рухнет и рынок недвижимости, преуспевающий благодаря притокам иностранного капитала.

По данным CB Richard Ellis, одного из крупнейших агентств недвижимости Таиланда, во второй половине 2007 года количество сделок по купле-продаже домов для отдыха на Пхукете выросло на 32%. Стоимость подобных объектов недвижимости за тот же период поднялась на 56%, в то время как с 2000 по 2006 годы цены на виллы выросли вдвое.

Устойчивый рынок недвижимости
Рынок элитной недвижимости на Пхукете даже во время трудностей не терпит обвала: более того, наблюдается резкий рост, если верить статье в майском номере Asia Property Report. Расцвет туризма в стране привел к росту спроса на дома для отдыха. За прошлый год известный тайский остров посетило более 5 млн туристов. В то же время число туристов по всей стране заметно выросло на 22,5%.

Шарлотта Фильель, генеральный директор CB Richard Ellis, утверждает, что иностранные инвесторы были неспокойны год назад, когда военные свергли коалиционное правительство во главе с бывшим премьер-министром Таксином Шиванатрой. Большинство иностранных покупателей решили подождать и посмотреть на реакцию, добавляет эксперт. Стоит учесть, что более 90% элитного рынка страны находится в руках международных инвесторов.

Устойчивость недвижимого рынка на Пхукете отражает оптимизм и энтузиазм инвесторов касаемо будущего страны, несмотря на сегодняшнюю политическую нестабильность.

Ряд факторов, положительно влияющих на рынок курортной недвижимости, очевиден. Элитные объекты на курортах по-прежнему вдвое дешевле, чем на побережье Средиземного или Карибского моря. Административные расходы невелики, при этом качество сервиса самое высокое. Быстро развивается судостроение, строятся великолепные яхты, что также поддерживает рынок недвижимости и инфраструктуру на одном из самых прекрасных побережий в мире, куда круглый год съезжаются туристы, продолжает аналитик. Кроме того, в Таиланде хорошие международные школы, больницы; великолепная кухня и широкий выбор развлечений все это привлекает внимание отдыхающих. Одна из главных причин стабильности в стране заключается в хорошем развитии туристического сектора. Таиланд страна практически безопасная, местное население дружелюбно по отношению к приезжим.

Однако впоследствии стало ясно, что новое правительство не собирается принимать никаких мер, которые бы отрицательно повлияли на туризм и на рынок недвижимости. Замедления темпов роста не последовало. Рынок сейчас сильный. Количество сделок и покупателей растет, прогнозы аналитиков исключительно положительные, говорит госпожа Фильель.

В недавней статье журнала The Economist говорится, что интерес для туристов со всего мира представляют Бразилия, Россия, Индия, Китай, Южная Корея и Вьетнам. Все большее количество людей открывает для себя эти новые для себя регионы; в то же время растет количество туристов выходцев из этих государств. Как правило, новое поколение путешественников выбирает для посещения страны, где наблюдается экономический рост, как и на их родине. Подобно этому и остров Пхукет становится привлекательным рынком для подобных покупателей, что становится одной из причин увеличения спроса на элитные объекты.

Привлечение новых покупателей
Есть и другие факторы, положительно сказывающиеся на состоянии рынка элитной недвижимости на Пхукете. За время максимального притока туристов на остров, с ноября 2007 по март 2008 года, резко возросли цены на площади в элитных кооперативных домах (с $2 985 до $4 153 за квадратный метр), по данным компании Jones Lang LaSalle, занимающейся управлением денежными средствами в сфере недвижимости. Результаты проведенного компанией исследования показали, что основной поток покупателей на этом рынке идет из хорошо известных регионов: США, Великобритании, скандинавских стран. С ростом благосостояния и появлением прослойки состоятельных людей в других азиатских странах, в России, на Ближнем Востоке в этих регионах также растет интерес к Таиланду.

С притоком иностранцев планируется расширение и развитие аэропорта. Сейчас проектируется новая пристань для яхт, на остров приходят новые поставщики топлива с намерением сделать Пхукет эпицентром своей деятельности. Все это свидетельствует о том, что развитие рынка в обозримом будущем пойдет столь же быстрыми темпами.
В распоряжении Газеты оказался список размещения первых высоток, которые будут построены в рамках программы Новое кольцо Москвы. Пока что столичные власти четко определились с 58 объектами, которые и вошли в уже упомянутый список. Причем из них на 14 объектах начато строительство, а для остальных 43 высоток подобраны земельные участки. Небоскреб на Давыдковской улице уже сдан в эксплуатацию.

Прогноз на ближайшие годы
Госпожа Фильель утверждает, что в ближайшее время рынок элитной недвижимости на Пхукете по-прежнему останется сильным. По качеству и месторасположению элитные объекты начинают соответствовать мировым стандартам, покупательские запросы приходят отовсюду. Наблюдается приток инвестиций со всего мира, отмечает эксперт.

Между тем поспешность, с которой столичные чиновники приступили к реализации этого проекта, пока не очень понятна. В конце прошлого года Юрий Лужков раскритиковал проект программы Новое кольцо Москвы, в частности, за его низкую инвестиционную привлекательность. Кроме того, мэру Москвы не понравилась исключительно коммерческая направленность проекта. Решение этого вопроса, похоже, было найдено. Например, в высотке, которая будет построена на улице Верхние Поля, предполагается разместить детский сад, наземный и подземный паркинги, рассчитанные на 1,35 тысячи машин. Сейчас на этом участке находятся жилые дома, предназначенные под снос, в ближайшие годы жители будут переселены в новые квартиры, - отмечают в городской администрации.

В конце прошлой недели мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление, утвердив схему размещения столичных высоток в рамках программы Новое кольцо Москвы (см. Газету от 7 августа). Предполагается, что до 2015 года в городе появится около 200 высотных зданий, которые будут располагаться за пределами Третьего транспортного кольца. Кроме того, согласно документу, строительство высоток, не вошедших в программу, отныне запрещено.

В правительстве Москвы рассказали, что строительство высотки на улице Верхние Поля будет осуществляться за счет бюджета. Равнодушие частных инвесторов к сомнительным городским проектам уже можно было заметить на примере подбора компании для реконструкции 34-го микрорайона Ярославского района и для строительства жилого объекта по адресу Ярославское шоссе, владение 14 Аукцион по подбору инвестора был признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок от претендентов. Если судить по информации, размещенной на официальном сайте Нового кольца Москвы, похожая участь ожидает и этот проект. Как пояснил корреспонденту Газеты депутат Мосгордумы единоросс Иван Новицкий, заинтересовать инвесторов этим проектом могло бы разрешение на приватизацию земельного участка, на котором осуществляется строительство. Но сейчас с приватизацией участков достаточно сложно, и думаю, что правительству будет сложно внушить необходимость такого решения, - считает Новицкий.

А вот как сделать проект инвестиционно привлекательным, чиновники, похоже, пока не придумали. Размещать в высотках социальное жилье или квартиры эконом-класса - значит сразу поставить крест на окупаемости проекта. А перспектива продавать квартиры бизнес-класса где-нибудь на 45-м этаже на Алтуфьевском шоссе, владение 54, выглядит весьма сомнительно. Не стоит забывать и о том, что в России пока нет опыта массового строительства небоскребов, нет необходимых специалистов и мощностей в стройкомплексе, что не снимает с повестки дня вопрос о безопасности будущих строений.

Ленинский проспект, 111/2

Где будут построены небоскребы:

Проспект Маршала Жукова, вл. 72-74

Улица Давыдковская, вл. 3

Проезд Серебрякова, вл. 11-13

Алтуфьевское шоссе, вл. 54

Преображенская площадь, вл. 8

Ярославское шоссе, вл. 121-123

Улица Краснобогатырская, вл. 28

Семеновский переулок, вл. 21

1 Пересечение улиц Перерва и Маршала Голованова

1 Щелковское шоссе, вл. 75

1 Пересечение Варшавского шоссе и улицы Дорожная

1 Улица Верхние Поля, вл. 17

1 Улица Профсоюзная, вл. 156

1 Новоясеневский проспект, вл. 5-13

1 Улица Ботаническая, вл. 6, 10б, 12, 14, 16

1 Дмитровское шоссе, вл. 11-13

2 Проспект Мира, вл. 209

1 Улица Фонвизина, вл. 14

2 Сущевский Вал, вл. 59

2 Улица 1-я Мытищинская, вл. 3

2 Пересечение улиц Южнопортовая и Трофимова

2 Проспект Буденного, вл. 51

2 Улица Нижегородская, вл. 71-83а в составе кв. 79 района Нижегородский

2 Пересечение улиц Бронницкая и Чистопольская

3 Пересечение улиц Люблинская и Нижние Поля

2 Пересечение улицы Краснодонская и Спортивного проезда

3 Проспект 60-летия Октября, вл. 31

31а. Улица Верхние Поля, вл. 11

3 Кв. 78-80 района Можайский

3 Улица Минская, вл. 17+

3 Светлый проезд в составе кв. 51 района Сокол

3 Проектируемый проезд 1980, вл. 3-7

4 Югорский проезд, вл. 16/13

3 Ярославское шоссе, вл. 132-140

4 Зеленый проспект, вл. 2

4 Фили-Давыдково, кв. 59, корп. 3

4 Варшавское шоссе, вл. 147

4 Пересечение улиц Минская и Сеславинская

5 Симферопольский бульвар, вл. 33

5 Симферопольский проезд, вл. 2-10

5 Пересечение Севастопольского проспекта и улицы Ремизова

5 Пересечение Севастопольского проспекта и улицы Островитянова

5 Улица Молодогвардейская, вл. 67

5 Пересечение улиц Олеко Дундича и Минская

5 Улица Озерная, вл. 37

5 Улица Горбунова, вл. 13

6 Пересечение Третьего транспортного кольца и улицы Нижегородская (Боенский проезд)

6 Рязанский проспект, вл. 105а, район Выхино-Жулебино

6 Пересечение Третьего транспортного кольца и Волгоградского проспекта

6 Улица Южнопортовая, вл. 33

6 Микрорайон 1 района Очаково-Матвеевское

6 Каширское шоссе, вл. 65

7 Ярославское шоссе, вл. 26

6 Ореховый бульвар, д. 28

7 Улица Профсоюзная, вл. 64-66

7 Микрорайон 8Б района Богородское

Источник: правительство Москвы

7 Пересечение улиц Наметкина и Херсонская



Примечание: номера объектов указываются не по порядку, поскольку правительство Москвы утвердило схему размещения лишь 58 из 200 высоток, запланированных к строительству



Главная --> Публикации