Главная --> Публикации --> Жилья строится все больше Подорожают ли квартиры еще на 40%? Вглубь, в земельную историю Давайте оформим отношения На юго-западе москвы пойдут под снос не только пятиэтажки

Средние торговые ряды (Красная пл. , д. 5) построены известным архитектором Романом Клейном в конце ХIХ в. Сейчас здание находится на балансе Управления делами президента РФ.

Управление делами президента (УДП) вернуло контроль над Средними торговыми рядами на Красной площади. На месте здания постройки позапрошлого века УДП пытается создать современный торгово-гостиничный комплекс. В конце прошлого года проект заморозили: московские власти запретили изменять облик здания. Теперь ситуация изменилась - комплекс признан памятником федерального значения, и его судьбу поручено решать УДП.

Осенью 2003 г. проект реконструкции Средних торговых рядов фактически был заморожен. Московское правительство распорядилось "принять под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения" все здания, входящие в Средние торговые ряды. Таким образом, стал невозможен снос флигелей, находящихся внутри каре комплекса и считавшихся служебными. Без этого проект реконструкции реализовать было невозможно: площадь комплекса предполагалось увеличить с 45 000 до 90 000 кв. м именно за счет флигелей. В конце 2003 г. от участия в проекте отказалась Segura.

УДП разработало проект реконструкции комплекса стоимостью $300 млн еще в 2000 г. . Тендер на реконструкцию в 2001 г. выиграла французская компания Bouygues. Однако в начале 2002 г. Bouygues вышла из проекта, не комментируя причины этого. В 2003 г. консультантом по привлечению инвестиций в проект стала испанская Segura Consulting. Она намеревалась привлечь средства испанского строительного холдинга Ferrovial и банка Caja de Madrid. Однако вскоре руководство Segura объявило, что их место занял новый инвестор - Banco Inversion S. A. , принадлежащий немецкой финансовой группе HVB.

Сотрудник отдела охраны недвижимых памятников Министерства культуры рассказал вчера "Ведомостям", что его ведомство согласовало с УДП проект реконструкции торговых рядов. Он объяснил, что снос флигелей был бы невозможен, если бы они являлись неотъемлемой частью архитектурного ансамбля, но они таковыми не являются. "Принято решение снести чужеродную застройку", - говорит специалист.

21 февраля, за несколько дней до отставки, премьер-министр Михаил Касьянов своим распоряжением отнес Средние торговые ряды к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения. Судьбой памятника поручено заняться Министерству культуры и УДП. Пресс-секретарь УДП Виктор Хреков сообщил "Ведомостям", что проект реконструкции сейчас "актуален в полном объеме". УДП планирует превратить здание в многофункциональный торгово-гостиничный комплекс, включающий центр драгоценных металлов и камней, аукционный дом, офисы, торговые центры, две гостиницы и подземный паркинг.

Один из потенциальных инвесторов "Кремлевского" - французский строительный концерн Vinci. Он проявляет интерес к проекту с 2001 г. , когда участвовал в тендере на реконструкцию, но проиграл Bouygues. Вчера сотрудник российского представительства Vinci подтвердил информацию об участии компании в переговорах с УДП о реконструкции "Кремлевского".
Прошедший год запомнился всем участникам столичного рынка недвижимости стремительным ростом цен во всех сегментах. Его темпы превзошли все прогнозы экспертов, предсказывавших 15–20-процентный скачок. В первом квартале цены на жилье действительно росли плавно, однако уже в начале лета стало очевидно, что цифры будут больше. Коррективы внесла нестабильная ситуация с американской валютой, которая после войны в Ираке стала сдавать свои позиции. Россияне, привыкшие хранить свои сбережения в долларах, не сразу поняли, что происходит. Но как только это случилось, начали активно избавляться от обесценивающейся валюты. Растущий спрос позволил риелторам практически бесконтрольно повышать цены. Начиная с апреля цены росли безостановочно, и в итоге к декабрю рост составил в среднем 40%, а цена превысила полторы тысячи долларов. Стоимость отдельных объектов выросла на 50–70%. Например, очень существенно подорожала жилплощадь в домах серии П-44Т, возводимых ДСК-1 (более 1700 долларов за 1 кв. м).

По словам Хрекова, УДП сейчас ведет переговоры с потенциальными инвесторами, однако он отказался их назвать, уточнив: "Мы надеемся, что в течение года начнется работа по реализации этого проекта".

Такие формы вложений, как паевые инвестиционные фонды и покупка акций, у нас в стране пока не получили широкого распространения, хотя по своей доходности сопоставимы с вложениями в недвижимость. Поэтому граждане выбирают последнее как более привычное и понятное. Россияне предпочитают покупать квартиры, а играть на бирже.

«Но дело не только в снижении курса доллара, – констатирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Обстоятельства сложились так, что на повышение работали практически все значимые факторы: общая политическая и экономическая стабильность, развитие бизнеса, реальный рост доходов населения, повышение инвестиционного рейтинга России и приток иностранных инвестиций, высокие цены на экспортное сырье, повышение доли инвестиционных покупок жилья…»

Первичный рынок

«Объем денежной массы увеличился за прошедший год на 38% – с 2000 млрд. руб. в начале года до 2750 млрд. руб. в конце. А индекс потребительских цен вырос всего на 12%, – считает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Так что в 2003 году рынок квартир сыграл роль поглотителя излишков денежных средств и стал объектом массового инвестирования, наряду с другими рынками. Переход части квартир из предмета потребления в предмет инвестирования наложил на рынок дополнительные обязательства, присущие всем инвестициям – риск вложения средств».

Объем рынка новостроек традиционно отстает от вторичного, в прошлом году он составил, по разным оценкам, 2–3 млрд. долларов. Что же касается темпов роста цен, то здесь эксперты разошлись в цифрах. По мнению аналитика Андрея Бекетова, средний рост цен составил 41%, а стоимость 1 кв. м достигла 1530 долларов. При этом панельные новостройки подорожали на 44%, кирпичные и монолитные – на 37%. По расчетам же центра «Индикаторы рынка недвижимости», рост цен на разные типы жилья составил от 30 до 40%. «Панель» растет в цене быстрее из-за того, что в панельных домах преобладают квартиры относительно малого метража. В монолитных домах квартиры больше, а следовательно, и стоят они дороже. Другая причина опережающего роста цен на панельное жилье в том, что на первичном рынке его с каждым годом остается все меньше.

На рынке новостроек с начала года началось «вымывание» недорогого жилья, и к июлю–августу его на рынке практически не было. Причиной дефицита квартир по цене менее 1000 долларов за 1 кв. м стало отсутствие предложений в районах массовой застройки: Южном Бутово, Люблино, Марьино и Митино. Все идет к тому, что в этих популярных районах скоро будет негде строить новые дома: свободной земли для строительства там уже не осталось.

«Одна из особенностей минувшего года в том, что впервые доля продаж монолитно-кирпичного жилья в Москве и области превысила долю продаж «панели», – рассказывает директор департамента первичного рынка недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН Дмитрий Кузнецов. – Так, с января по октябрь 2003 года соотношение продаж «монолита» и «панели» составило 47,5% и 41% соответственно. Другая особенность – рост доверия населения к застройщикам. Большая часть квартир в новостройках продается на этапе строительства. К моменту сдачи дома Госкомиссии обычно свободными остается не более 10–15% квартир».

Большая часть серийных домов уходит на нужды города – под расселение пятиэтажек и в фонд муниципального жилья.

Рынок вторичного жилья в 2003 году развивался довольно динамично, и средняя стоимость 1 кв. м, по данным мониторинга, проведенного специалистами компании «ИНКОМ-Недвижимость», составила 1345 долларов. По мнению Андрея Бекетова, цены выросли на 45% в долларах и на 38% в рублях, а суммарный объем вторичного рынка Москвы составил 6–8 млрд. долларов. Максимальный рост цен в 2003 году был отмечен в 9-этажных кирпичных и монолитных домах (56%), минимальный – в панельных пятиэтажках (44%). Практика показывает, что самые низкие цены сохраняются в районах, где преобладает панельное жилье и где нет пятиэтажек под снос, а также в новой монолитной застройке.

Вторичный рынок

Самыми востребованными, как всегда, оказались однокомнатные квартиры, 50–70% которых уходит в первые 3–4 недели со дня заключения договора продавцов с риелторами. По данным МИАН, подавляющее большинство покупателей (почти 70%) подыскивали одно- и двухкомнатные квартиры. 21% граждан желал приобрести трехкомнатную квартиру, а вот спрос на многокомнатное жилье резко упал. Доля таких апартаментов на рынке теперь не превышает 3%. Как одну из особенностей эксперты отмечают большую долю новостроек, которые практически сразу после покупки попадают на вторичный рынок жилья. Такие «старые» новые квартиры составляют порядка 20% от всех предложений. Это еще одно подтверждение того, что число людей, рассматривающих покупку квартиры как инвестиционный проект, растет.

Цены менялись в зависимости от изменения объема предложения, и, например, с января по октябрь они выросли почти на треть. По данным того же мониторинга «ИНКОМ-Недвижимости», в январе–апреле уровень предложения оставался стабильно высоким, с мая по август он немного снизился, а в сентябре–октябре вновь начал расти. Но до весенних объемов осенние продажи так и недотянули.

При этом, отметил Дамурчиев, работа по межеванию кварталов все-таки движется. По данным Москомархитектуры, на данный момент отмежевано около 30--35% всех городских территорий, - сообщил он. Межевание - основа основ для оформления участков в долевую собственность владельцев квартир. Но в Москве, как нередко случается, свои особенности. Количество оформленных участков ничтожно, говорит депутат Мосгордумы, председатель Яблока Сергей Митрохин. По моим подсчетам, удовлетворено менее 1% заявок об оформлении участков под многоквартирными домами, поступивших в органы власти, - сказал он в интервью Газете. - В основном это участки старых, еще советских жилищно-строительных кооперативов, которым только нужно было подтвердить свое право, и элитные дома, в которых живут крупные бизнесмены и сами чиновники.

Собственникам жилья в столичных многоквартирных домах придется еще долго ждать оформления земельных участков под зданиями в долевую собственность - того, что положено им федеральным законом по умолчанию. Такой вывод можно сделать по итогам вчерашней пресс-конференции главы московского департамента земельных ресурсов Виктора Дамурчиева. Чиновник признался, что у властей серьезные проблемы с оформлением участков под многоквартирными домами. А тем счастливчикам, которым удастся узаконить свое право на столичную землю, достанется ее совсем немного: в мэрии твердо решили давать по минимуму.

Зачастую эти вопросы нам приходилось разбирать вместе с Москомархитектурой, чтобы выработать общие критерии выделения участков, - рассказал Виктор Дамурчиев. И основной критерий правительство Москвы, можно сказать, уже выбрало. Мое мнение - участок под домом должен иметь минимальные размеры для эксплуатации домовладений, чтобы прилегающие территории могли быть свободно использованы горожанами, - заявил Дамурчиев. Его мнение совпадает с мнением мэра Юрия Лужкова, так что столичные дворы достанутся чиновникам. И останутся ли они собственно дворами - еще вопрос. Столичное правительство, хоть и запретило законодательно точечную застройку коммерческим инвесторам, за собой это право оставило.

По словам Дамурчиева, проблемы начинаются при определении границ конкретных домовладений. Этот процесс идет с большим трудом, - признался он. - У нас есть более 70 примеров, когда под домами одной типовой серии предлагалось оформить земельные участки, различные по форме и конфигурации. Естественно, это вызывает многочисленные конфликты и непонимание со стороны москвичей. Получается, что, грубо говоря, многое зависит от того, кто из соседних домов первым пошел с заявлением на оформление участка и какие территории потребовал включить в этот участок. Если дома стоят недалеко друг от друга, локального территориального конфликта не избежать. Земля под домом и около него, по крайней мере в теории, - это не только возможность почувствовать себя лендлордом, это реальная возможность для ТСЖ заработать. Например, выстроить пристройку и сдавать ее в аренду. А вырученные деньги отправить на капремонт или на снижение платежей жильцов управляющей и эксплуатирующей организации.

– Если предположить, что экономическая ситуация в стране останется такой же, как и в 2003 году, а цены на нефть и политика Центробанка сильно не изменятся, то вероятнее всего рост цен продолжится ускоренными темпами до марта–апреля. В марте пройдут президентские выборы, а в апреле будет озвучена экономическая программа на ближайшие годы. Исходя из ее положений, можно будет спрогнозировать отдаленные перспективы поведения рынка недвижимости. Общий долларовый рост цен в 2004 году может составить от 15 до 25% в разных сегментах рынка. Если доходность иных финансовых инструментов (акций, депозитов, ПИФов) будет ниже, чем от средств, вложенных в жилье, то на квартирный рынок Москвы может поступить от 14 до 17 млрд. долларов. И тогда общий рост цен может достичь 30–50% в долларовом эквиваленте. При этом не исключено, что темпы роста цен в ближайшем Подмосковье и Москве выровняются или даже начнут обгонять столичные. Однако тем, кто занимается инвестированием в недвижимость или планирует вложить свои деньги в покупку новой квартиры, хочу напомнить одну из аксиом рынка: «Деревья не растут до небес». Любой рынок подвержен цикличности, и рынок недвижимости не является исключением из правила.

Впрочем, москвичам еще будет где разгуляться. За пределами МКАД, например. Дамурчиев подтвердил, что Москва занимается скупкой земель за границами города, в том числе и под жилищное строительство по городским социальным программам. В этом году, сообщил он, речь может идти о закупке тысяч гектаров. Правда, часть пойдет под развитие столичных агрохолдингов, сколько земли Москва купит под строительство, Дамурчиев не ответил. Отказался он говорить и о том, где именно покупаются участки. Вы предполагаете разрушить эти сделки? - ответил он на прямой вопрос журналиста.
Андрей БЕКЕТОВ: аналитик рынка недвижимости

«Индикаторы рынка недвижимости»

Олег РЕПЧЕНКО: руководитель аналитического центра



Главная --> Публикации