Главная --> Публикации --> Second-hand по цене новостроек Рай под пальмой или поездка за доминиканским домом Куркинский инкубатор Универсальный рынок Имя вместо адреса

Инвестиционная цепочка в среднем насчитывает около пяти последовательных инвесторов, то есть обычно существует пять договоров на инвестирование строительства, каждый из которых предусматривает систему взаимных обязательств, штрафных санкций, условий прекращения договора, оснований для изменения условий контракта и т. д. Можно без преувеличения сказать, что для прояснения инвестиционной картины объекта юрист буквально под лупой должен проанализировать не только содержание отдельного договора, но и сопоставить условия инвестирования на протяжении всей цепочки. При этом, как правило, дополнительно запрашивают пакет документов непосредственно о строительстве. Многие из таковых постороннему лицу просто не захотят показывать — формально прямого отношения к инвестиционному контракту они не имеют; однако их экспертиза важна для его оценки. Параллельно с юридической необходимо провести риелторскую экспертизу: специалист по новостройкам отслеживает изменение ситуации на рынке, оценивает надежность участников инвестиционного проекта, анализирует его экономическую компоненту и административный ресурс. Только объединив полученные результаты, можно сделать вывод об инвестиционном проекте в целом.

Привлечение третьих лиц к инвестированию строительства происходит, как правило, по договорам соинвестирования, уступки прав, долевого участия. Их содержание вкратце сводится к тому, что третье лицо, именуемое обычно инвестором, соинвестором, субинвестором, дольщиком, обязано уплатить определенную сумму (инвестиционный взнос) за право на получение в собственность одной или нескольких квартир в возводимом объекте после завершения строительства.
Участие в инвестировании по договору уступки права имеет ряд особенностей.
Прежде всего уступить право возможно только после его приобретения — иными словами, нельзя продать вещь, тебе не принадлежащую. Уверена, найдется немного людей, не имеющих специальной подготовки или профильного образования, которые рассматривают подобные договоры с этой точки зрения. А ситуации из-за непонимания существа сделки могут возникнуть весьма занимательные.
В моей практике был случай, когда клиентке, обратившейся ко мне за консультацией, предлагали заключить с предыдущим дольщиком (тоже физическим лицом) договор уступки права. После анализа договора инвестирования, а также права, по которому был произведен выкуп, и выяснения сопутствующих обстоятельств стало понятно, что субинвестор-предшественник на момент совершения уступки не только не оплатил полностью инвестиционного взноса (то есть не приобрел права), но и просрочил внесение очередного платежа, в связи с чем действие контракта (согласно содержащимся в нем условиям) прекратилось. Можете представить себе выражение лица клиентки, осознавшей реальное положение вещей, в соответствии с которым она собиралась заплатить немалые деньги в сущности за воздух. Однако выход из затруднительной ситуации мы нашли — внесли определенные изменения в документы, — и выбранная квартира была приобретена.

При оформлении договоров соинвестирования (уступки прав, долевого участия) надо обращать внимание на несколько основных моментов. Во-первых, в контракте должна быть однозначно определена квартира, то есть строительный адрес объекта, номер секции (или подъезда), этаж, площадь помещения в соответствии с проектной документацией, количество комнат. Во-вторых, обязательно указание инвестиционной стоимости квартиры: в связи с тем, что площадь помещения, уточненная обмерами БТИ, как правило, отлична от проектной, для расчета итоговой цены необходимо зафиксировать в договоре стоимость квадратного метра. Также важно понять условия расторжения контракта, порядок расчетов при его досрочном расторжении и применения штрафных санкций. И, конечно, договор должен содержать ключевое обязательство инвестора — передать вам в собственность указанную в документе квартиру по окончании строительства.

Если же, вкладывая средства в объект на стадии строительства, вы приняли решение не прибегать к услугам специалистов, проверьте, по крайней мере, непрерывность инвестиционной цепочки — сохранение очередности перехода прав на приобретение квартир от одного инвестора к другому. Потом внимательно прочитайте последний в цепочке контракт — тот, который заключаете непосредственно вы.

Туризм — мощный экономический рычаг развития любого региона. Правительство Москвы заинтересовано, чтобы число туристов, приезжающих в столицу, возросло от нынешнего одного миллиона до пяти миллионов человек в год. А для этого необходима развитая инфраструктура туристического бизнеса, важная роль в которой принадлежит гостиничному комплексу.


Москва за последние годы стала одним из значимых деловых центров мира, оставаясь при этом привлекательной для туристов. Из года в год число желающих посетить город неуклонно растет.

Мини-отели
Мини-гостиницей называют отель, имеющий от четырех до нескольких десятков номеров. Например, для создания мини-гостиницы достаточно расселить несколько квартир в одном доме (подъезд или этаж), сделать капитальный ремонт, закупить стандартный набор мебели, улучшить бытовые условия, установить современную сантехнику, нанять консьержа и охрану, которые будут следить за порядком. Под мини-гостиницы также выкупают отдельно стоящие здания или большие коммунальные квартиры.

Вопрос, где остановиться, пожалуй, самый важный для туриста. В Москве подобная проблема еще полностью не решена, потому что развитие туризма и деловой активности в столице сдерживается большой нехваткой отелей европейского стандарта при невысоких ценах проживания. Понятно, что большинство гостей столицы отнюдь не принадлежат к VIP-персонам. Следовательно, при решении данного вопроса следует ориентироваться именно на туристов среднего класса, поскольку приезжая элита, несомненно, предпочтет максимальное число гостиничных звездочек. А таких отелей за последнее время появилось много. Непритязательные зарубежные гости, конечно, могут довольствоваться снятием частных квартир в посуточную аренду, но далеко не все. Многие предпочитают гостиницы. Вот об отелях для среднего класса и поговорим…

Питерский опыт
Для развития гостиничного бизнеса в Москве очень полезен опыт Северной столицы. За последние годы маленькие отели отлично зарекомендовали себя на гостиничном рынке Петербурга. Алексей Мусакин, генеральный директор ООО «Первая компания», управляющего питерским мини-отелем «Шелфорт», утверждает, что заполнение мини-гостиниц даже в межсезонный период не ниже 40 % , тогда как у больших отелей оно может составлять 25-30 %.
Кроме того, этот бизнес выгоден и с точки зрения рентабельности. Срок окупаемости мини-гостиниц обычно не превышает пяти лет, тогда как большим отелям, чтобы вернуть инвестиции, требуется 8—10 лет.
По различным оценкам, в городе на Неве посуточно сдаются около 12 тысяч квартир. При этом стоит иметь в виду, что жилищный фонд второй столицы меньше московского в два раза. В отличие от Москвы до 70 % всего рынка мини-гостиниц Санкт-Петербурга обслуживают риелторские агентства. И номера тут на любой вкус: комнаты или отдельные квартиры, с завтраком или полупансионом, а также с горничной. Многие эксперты сходятся во мнении, что развитие гостиничного дела в Москве следует осуществлять именно по питерскому образцу.

Принципиальное отличие мини-гостиниц от съемных квартир — круглосуточное обслуживание. Там обязательно работает дежурный администратор либо горничная, которая находится в отеле 24 часа. Помимо предоставления номера для проживания и сопутствующих услуг многие мини-гостиницы оказывают своим клиентам дополнительные услуги: осуществляют трансфер на вокзал или в аэропорт, оформляют визы, заказывают железнодорожные и авиабилеты, а также билеты в театры, на экскурсии и прочее. Таким образом, жители мини-гостиницы чувствуют себя в безопасности и получают более качественные услуги.

Жилищный кодекс сохранил обязанность государства обеспечивать жильем некоторые категории российских граждан, для чего в федеральной программе Жилище предусмотрена отдельная подпрограмма.

Ситуация в столице
В Москве есть крупные операторы, занимающиеся мини-гостиницами. В некоторых домах в центре Москвы выкуплено несколько этажей, квартиры на которых используются в качестве доходных. Например, меблированная трехкомнатная квартира на улице Павла Андреева (ст.м. «Добрынинская») с бытовой техникой, кондиционером и охраной обходится в $100–120 за ночь (в зависимости от сезона). Если постоялец собирается останавливаться на неделю или дольше, то квартира обойдется дешевле — от $80 в сутки. Кроме предоставления жилья компании оказывают и сопутствующие услуги: встречают и провожают клиентов, оформляют им временную регистрацию. Однако официально зарегистрированных мини-гостиниц в столице очень мало. Этот рынок пока в тени, многие предприниматели не регистрируют свой бизнес, чтобы не платить налогов. По оценкам специалистов, на теневые гостиницы приходится до 30 % столичного рынка гостиничных услуг.
Важным шагом к легализации этого бизнеса явилось сообщение о первом московском проекте по созданию сети мини-отелей. Компания «Стабильная линия» планирует в ближайшие три года построить в столице около 10 маленьких отелей не более чем на 35 номеров каждый. Проект оценивают в $30 — 40 млн. Он стартовал со строительства мини-гостиницы в центре Москвы, на пересечении Большой Никитской улицы и Газетного переулка. Строительство отеля, в котором будет 28 номеров, должно завершиться уже в этом году. Следующая гостиница появится в Гагаринском переулке, владение 8.
Все мини-отели — трехзвездные, не более 50 номеров и будут располагаться внутри Садового кольца. Большинство из них планируют строить на месте бывших архитектурных памятников, максимально сохраняя облик исторического здания. Например, первая гостиница воссоздаст правое крыло и флигель дома Меншикова на Никитской. Согласно инвестиционному контракту здание по завершении строительства перейдет в собственность города, который передаст его в оперативное управление ГУОП (Главное управление охраны памятников) Москвы. А ГУОП, в свою очередь, передаст здание по охранно-арендному договору сроком на 49 лет «Стабильной линии». Остальные гостиницы построят по такой же схеме. Цена одноместного номера (18 кв. м) «от стойки» в мини-гостиницах не должна превышать 99 долларов.
Другой проект, направленный на восполнение дефицита относительно недорогих гостиничных мест в отелях европейского стандарта да еще и в историческом центре Москвы, реализует группа компаний «КРТ». На пересечении Большой Полянки и Большой Якиманки на месте одинокого пустыря появится трехзвездная гостиница в стиле модерн, характерная для конца XIX — начала XX веков. В здании общей площадью 5542 кв. м предусмотрены 120 номеров, ресторан, бар, фитнес-центр с сауной и тренажерным залом. Строительство предполагается завершить к концу этого года.
Одновременно на Кадашевской набережной, 26-28, готовится к возведению четырехэтажная гостиница общей площадью 8350 кв. м. Завершение строительства ожидается в 2005 году.
Это только начало, и, по свидетельствам аналитиков, вскоре на гостиничном рынке Первопрестольной появятся новые игроки.
Однако строительство — всегда накладно. А ведь можно реконструировать многие здания столицы под гостиницы.
Власти Москвы решили реставрировать пришедшие в упадок ведомственные общежития и создать на их базе мини-отели среднего класса. За короткий срок в столице были обновлены четыре общежития, ранее принадлежавшие АЗЛК, республиканским филиалам РАН и другим ведомствам. Таким образом, Москва получила добротные трехзвездные отели «Москвич», «Академическая», «Азия» и «Рыбак». Сейчас на очереди стоит общежитие, расположенное в 1-м Автозаводском проезде. В течение двух лет здесь предполагают полностью реконструировать пятиэтажное здание, оборудовав в нем двух- и трехместные номера, а также пристроить к существующему сооружению новое здание, где сможет разместиться ресторан, обязательный для отелей среднего класса.

Этот механизм был впервые опробован ровно 10 лет назад, когда государство всерьез занялось обеспечением жильем военнослужащих и уволенных со службы. Плюсы такого подхода были очевидны: сертификат давал возможность приобрести жилье на рынке по выбору самой семьи, с учетом ее вкусов и пожеланий. Но были и минусы: критиковался усредненный расчет стоимости квадратного метра в пределах одного региона.

Механизм решения жилищной проблемы категорий, сохранивших право на поддержку государства, - это предоставление бюджетных субсидий на приобретение квартиры на рынке, главным образом через государственные жилищные сертификаты (ГЖС).

Тем не менее, с точки зрения простоты администрирования, отсутствия чиновничьих злоупотреблений (которые были во времена распределения натурального жилья), программа ГЖС показала свою эффективность. Поэтому с 2005 года через жилищные сертификаты стали обеспечиваться квартирами не только военные, но и все прочие установленные законом категории граждан ( подробнее см. справку).

В результате желающие купить жилье в крупном городе сталкивались с тем, что рыночная цена жилого метра была намного выше той, что обеспечивалась государственной бумагой. Значит, приходилось либо приобретать квартиру в городе, но меньшей площади, либо уезжать на периферию.

Однако бесквартирных льготников, все еще ждущих своей очереди, намного больше: почти 511 тысяч семей. Поэтому в минрегионе прорабатываются варианты повышения эффективности выполнения программы. Например, в министерстве считают целесообразным определять норматив стоимости 1 квадратного метра жилья по стране раз в год (вместо нынешнего раза в полугодие) для всех категорий, за исключением северян.

За 10 лет существования программы новоселья отпраздновали более 156 тысяч очередников - вместе с членами семей получается более полумиллиона человек. Приобретено свыше девяти миллионов квадратных метров жилья. Расходы федерального бюджета составили 92 миллиарда рублей.

Еще одна серьезная проблема касается налоговых отчислений. Новая редакция Налогового кодекса, вступившая в силу с 1 января 2008 года, определяет субсидии, выделенные за счет средств федерального бюджета для строительства и приобретения жилья, как доходы, не подлежащие налогообложению.

Поскольку в результате сумма получаемой субсидии зафиксируется на срок 12 месяцев, у получателей сертификатов не будет повода затягивать с оформлением ценных бумаг (чтобы дождаться новых, более высоких, расценок). В результате выдача ГЖС станет более ритмичной и стабильной.

Однако у министерства финансов на этот счет позиция другая. В начале 2008 года минфин потребовал от граждан, реализовавших ГЖС в течение последних трех лет, произвести налоговые отчисления.

Ранее столь четкой формулировки в налоговом законодательстве не было. Тем не менее еще в 2002 году министерство по налогам и сборам уведомило получателей ГЖС о том, что подоходный налог с суммы полученной жилищной субсидии с них взиматься не будет.

А если к тому же учесть постоянный рост цен на рынке недвижимости, то жилье оказывается для владельца сертификата еще менее доступным. В минрегионе считают, что эту дилемму нужно разрешать на правительственном уровне.

Неоднозначность трактовки негативно сказывается на доверии населения к механизму ГЖС. Налогообложение субсидий (по сути - социальных выплат), выделяемых по сертификатам, воспринимается участниками программы как абсурд.

Категории граждан, которым государство обязано помочь приобрести квартиру или дом:

Справка РГ

- Объем финансирования подпрограммы обеспечения жильем отдельных категорий граждан в рамках федеральной программы Жилище до 2010 года составляет чуть более 160 млрд рублей. По нашим оценкам, это позволит обеспечить жилищными сертификатами всего 116 тысяч семей, то есть лишь около 29 процентов граждан - участников подпрограммы.

военнослужащие (сотрудники органов внутренних дел), подлежащие увольнению с военной службы;
уволенные с военной службы;
граждане, подлежащие отселению с комплекса Байконур;
участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавшие в результате этих аварий;
граждане, признанные вынужденными переселенцами;
граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.
компетентно
Анатолий Мишанов,
руководитель дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ:

Очевидно, что подпрограмма сегодня остро нуждается не только в увеличении бюджетного финансирования, но и в оптимизации существующей нормативной правовой базы. Минрегион и Дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ уже внесли на рассмотрение правительства ряд предложений.

Лучше всего обстоят дела у военных: увольняемые военнослужащие будут обеспечены сертификатами на 68,8 процента; уволенные с военной службы - на 57,6 процента. Финансирование категории участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф скромнее, до 2010 года будут решены проблемы только четырех из десяти семей чернобыльцев, стоящих в очереди. Самые проблемные категории - вынужденные переселенцы и выезжающие из районов Крайнего Севера.

Одно из важнейших предложений минрегиона: закрепить за гражданами право не сдавать имеющееся у них жилье на момент получения сертификата. То есть люди смогут при желании оставить занимаемую жилплощадь за собой. При этом размер предоставляемой социальной выплаты должен быть уменьшен пропорционально имеющейся жилплощади.

К примеру, назрела необходимость внесения изменений в Закон О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Новая редакция закона должна опираться на детальное обоснование географических, экономических и демографических причин для определения принадлежности регионов к районам Крайнего Севера. Нужно провести инвентаризацию населенных пунктов на Крайнем Севере на предмет целесообразности их ликвидации. Возможно также потребуется пересмотреть очередность предоставления субсидий.


Спрос на новостройки не ослабевает, но цены в будущем году не будут расти быстрее, чем в уходящем. Такой прогноз сделал вчера первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин. На пресс-конференции он подвел предварительные итоги жилищного строительства в Москве в 2002 г. А в будущем году город намерен всерьез озаботиться проблемой капремонта зданий.

Эта мера направлена прежде всего на популяризацию механизма ГЖС, ведь многие участники подпрограммы отказываются от получения сертификата исключительно из-за нежелания терять жилье. Кроме того, механизм улучшения жилищных условий через систему ГЖС станет более гибким. Главным образом это относится к участникам ликвидации радиационных катастроф: большинство из них жильем уже обеспечено и нуждается только в улучшении жилищных условий.

Одна из основных программ, которым город уделяет самое пристальное внимание, - программа сноса пятиэтажек. В этом году в ее рамках было возведено более 2 млн кв. м современного жилья, из которых 900 000 кв. м предназначено для переселения. Снесено было 222 пятиэтажки. В будущем году по этой программе ожидается ввод уже 2,5 млн кв. м - половина всех новостроек, из них под переселение предназначено более 1 млн кв. м (при программе сноса 700 000 кв. м).

Декабрь, как всегда, стал для столичных строителей авральным. По словам Ресина, стройкомплекс столицы завершит год с результатом 4,5 млн кв. м новостроек против 3,8 млн в прошлом году. Но за 11 месяцев было возведено только 4 млн кв. м, так что перед Новым годом строителям приходится работать в ударном темпе. Ресин сообщил, что в 2003 г. стройкомплекс планирует построить 5 млн кв. м жилья. Наиболее быстро в новом году будут застраиваться Куркино (планируется возвести 250 000 кв. м) , Марьинский Парк (250 000 кв. м) и Южное Бутово (500 000 кв. м).

По словам Ресина, с будущего года подход к этому вопросу станет "революционным": капремонт будет осуществляться по технологии капитального строительства. Это означает, что начинать его будут с разработки исходно-разрешительной документации (ИРД) , а завершать - приемкой госкомиссией. Дома будут реконструироваться с применением современных технологий теплосбережения, в них будут заменяться все инженерные системы. По словам Ресина, уже определены первые 3 млн кв. м, требующие неотложного ремонта, и в 2003 г. предполагается провести работы по реконструкции и капремонту 500 000 кв. м.

Новой отраслью московского стройкомплекса с 2003 г. может стать реконструкция и капитальный ремонт зданий. Объем программы по пятиэтажкам сносимых серий составляет в общей сложности 6 млн кв. м. Но если не заняться вплотную вопросом капремонта до ее завершения, то город получит новую проблему в гораздо больших масштабах, говорит Ресин. Из нынешних 193 млн кв. м жилищного фонда Москвы немедленной реконструкции или ремонта требуют 28 млн кв. м. "Их износ на пределе", - утверждает глава стройкомплекса. На состоявшемся вчера же первом заседании Координационного совета при правительстве Москвы по комплексному капитальному ремонту и реконструкции зданий и сооружений Юрий Лужков уже заявил, что, по его оценкам, по капремонту необходимо "четырехкратное увеличение усилий".



РОЗНИЧНАЯ НЕУВЯЗКА: Дороговизну нового жилья глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин объяснил вчера порочной, на его взгляд, практикой оптовых продаж квартир строителями посредническим фирмам. По его мнению, городским властям надо найти возможность прекратить оптовые продажи, разрешив строителям продавать жилье только в розницу. Тогда цены, по мнению Ресина, окажутся ниже, так как себестоимость строительства город сейчас контролирует. Но участники рынка с такой точкой зрения несогласны. Представители строительных компаний говорят, что как раз оптовые продажи на этапе возведения жилья позволяют им получать оборотные средства. В противном случае им придется пользоваться банковскими кредитами, что намного удорожит строительство. "Нельзя говорить, что риэлторы просто совершают оптовые закупки, - говорит гендиректор Московской городской службы недвижимости Сергей Поликарпов. - Это инвесторы вкладывают деньги, которых не хватает у строителей, чтобы возводить жилье того качества и такими темпами, как сейчас". По его словам, в зависимости от темпов и объемов платежей разница между оптовой и розничной ценой квартиры сейчас колеблется от 8% до 12%. В эту "дельту", кстати, включаются расходы на рекламу объекта, содержание риэлторского агентства и т. д.



Главная --> Публикации