Главная --> Публикации --> Нидерланды: недвижимость сквозь призму н2о Жилья строится все больше Подорожают ли квартиры еще на 40%? Вглубь, в земельную историю Давайте оформим отношения

КДО: Как родилась идея конференции?

В конце февраля в десятый раз откроется для посетителей выставка недвижимости «Домэкспо». В последние годы ее устроители радуют специалистов уникальными проектами. Несомненной удачей прошлой выставки, прошедшей в октябре 2003 года, стало открытие «Улицы ипотеки» (эта идея была предложена компанией «Лаурел»). Проект получил много лестных отзывов и был включен в обязательную программу всех последующих выставок. В этом году также ожидается «премьера» – впервые в рамках «Домэкспо» будет проведена научно-практическая конференция «Рынок недвижимости: проблемы и перспективы». Конференции отдан целый день – 27 февраля, пройдет она в российской Торгово-промышленной палате. На ней будут работать несколько секций, в рамках каждой из которых будут обсуждаться наиболее острые проблемы, волнующие сегодня профессионалов и участников рынка недвижимости. Предполагается оценить его состояние и перспективы, инвестиционные возможности коммерческой недвижимости, проекты крупных зарубежных инвесторов, проанализировать проблемы центра и регионов. Открыть конференцию поручено вице-президенту Российской гильдии риэлторов Андрею Гусеву. Подробности о конференции «из первых рук» в интервью «КДО-Проспект».

КДО: Но февральская «Домэкспо» проводится уже в десятый раз. Значит, от идеи до ее воплощения прошло довольно много времени?

Андрей Гусев: Ее нам подсказала сама практика. Анализируя, кто ходит на семинары, которые мы организуем на «Домэкспо», мы обнаружили, что они привлекают не только обычных посетителей, но и множество сотрудников хорошо известных нам строительных, риэлторских, инвестиционных фирм. Оказалось, что выставка дает возможность большинству профессионалов, которые с удовольствием ее посещают, не только ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости, но и повысить свою квалификацию и обсудить ряд волнующих их вопросов. Для нас стало очевидным, что для профи и для их клиентов семинары должны быть раздельными: так как у них не только разная «подготовка», но, прежде всего, – разные интересы.

КДО: Кто помогал вам в ее организации?

Андрей Гусев: Окончательное решение провести научно-практическую конференцию в рамках выставки мы приняли только в прошлом году после посещения выставки недвижимости в Барселоне. Уровень докладчиков, их профессионализм, размах их конференции, проводимой в рамках выставки, произвел на нас такое впечатление, что мы решили начать проводить подобные мероприятия и на нашей «Домэкспо».

КДО: Как выбирались темы для конференции?

Андрей Гусев: Нашим самым главным и очевидным партнером стала Торгово-промышленная палата РФ. Цели нашей выставки, а, как вам известно, она носит не только общефедеральный, но и международный характер, а также основные задачи конференции оказались очень созвучными целям, которые ставит в своей деятельности ТПП. Здесь важен еще один момент – чисто организационный: здание самой Торгово-промышленной палаты расположено по соседству с Гостиным Двором, который стал уже традиционным местом проведения выставок «Домэкспо». И для участников просто удобно планировать свою программу посещений и конференции и выставки.

Связь с историей

Андрей Гусев: Так как для первого раза мы решили, что конференция будет однодневной, то, разумеется, ее программа должна быть особенно тщательно разработана. Нас интересовали только самые актуальные и злободневные темы. Оргкомитет остановился на трех. В рамках первой будут обсуждаться проблемы рынка жилой недвижимости – это вполне очевидно, так как на сегодняшний день более 90% сделок на российском рынке недвижимости все еще совершается с жильем. Вторая тема – «крупные инвестиции в коммерческую недвижимость» – была выбрана как признание или, если хотите, отражение того факта, что на сегодня это самый быстрорастущий сегмент рынка недвижимости и, как показал прошедший в прошлом году Национальный Конгресс по недвижимости, интерес к этому сегменту у российских специалистов огромный. И, наконец, третья и последняя тема – это межрегиональные и международные сделки. Данная тема была выбрана «на перспективу», мы считаем, что за этим сегментом рынка в России, которая готовится стать членом Всемирной торговой организации, – большое будущее. Настоящий специалист должен не только идти за рынком, но и прогнозировать его развитие. Иными словами, будущее надо встречать во всеоружии. На нашей конференции заинтересованные лица смогут получить необходимую информацию, а на выставке «Домэкспо» попробовать эту информацию применить на практике, заключив реальные сделки с перспективными партнерами.
Понятие «престижного района» появилось в московской жизни сравнительно недавно. В советской реальности такого термина, строго говоря, не существовало, как и понятий «рынок», «мода» и т.д. В связи с коммерциализацией жилья этот вопрос естественно возник на повестке дня. В каждой крупной столице мира существуют богатые кварталы, районы, ассоциирующиеся со средним классом, гетто... Какое будущее в этом смысле ждет Москву?

– До сих пор, – продолжает М. Вышегородцев, – ко мне приходят люди, которые говорят: я стою в очереди на квартиру с 1970-х годов. Сейчас эти очереди уже сгорели, потому что у предприятий нет денег на расселение. Раньше было проще – если существовал институт Курчатова на Северо-Западе, то вокруг него было очень много домов, где жили его инженеры, ученые, рабочие…

Конечно, раньше полного единообразия тоже не было. Хотя на него указывала и типовая застройка города, и, скажем, такой жест властей, как стремление расселить рабочих вперемежку с интеллигенцией с целью «стирания граней». Однако существовал и некий, скажем, «арбатский» образ жизни, и писательские дома возле метро «Аэропорт», получившие фольклорное название «дворянских гнезд», и многое другое. Мнение немногочисленных специалистов по этому вопросу разнятся. Скажем, депутат Мосгордумы Михаил Вышегородцев считает, что советская городская «география престижа» во многом связана с тем, что дома строили сами предприятия, поэтому в районах определенных производств жили те, кто и был задействован на этих заводах.

Другой престижный район Москвы – западное направление. Район «Кутузовский проспект – Фили – Кунцево – Крылатское» получил в городском фольклоре название «филейных частей Москвы» и всегда был оплотом правящей элиты – партийной и хозяйственной.

Социогеограф-урбанолог Юрий Вешнинский отмечает, что характерна уже сама топонимика бывшего Хорошевского административного района, в котором фамилии военачальников чередуются с фамилиями ученых, создавших «ракетно-ядерный военный щит державы». Таким образом, Ленинградское шоссе и его окрестности приобрели в Москве репутацию оплота представителей, в первую очередь, военно-промышленного и ядерно-космического комплекса и связанной с ним «закрытой» науки.

А вот Михаил Вышегородцев находит, что Юго-Запад был также местом жизни номенклатурных работников. Причиной этого депутат Мосгордумы считает то, что в прежние времена партийная элита предпочитала жить в экологически чистых районах. Это связано с розой ветров: основное их направление идет именно с Запада, Юго-Запада и приходит на Юго-Восток. Поэтому и жилье на востоке и юго-востоке дешевле примерно на 40%.

А вот Юго-Запад, согласно мнению Ю. Вешнинского, является местом средоточия интеллектуальной элиты или тех, кто стремится быть к ней причисленными. Достаточно такого фактора, как наличие МГУ им. Ломоносова или того, что Черемушкинский рынок – второй по дороговизне в Москве после Центрального. «Жители этой части Москвы, – замечает Ю. Вешнинский, – утверждают, что одной из причин дороговизны рынка было давнее наблюдение торговцев: интеллигенция не торгуется».

Из других аспектов исторического разделения территорий в городе следует отметить деление на районы «западнической» и «славянофильской» ориентации. Запад и Юго-Запад являются основной территорией в Москве, где доминируют либеральные ценности – достаточно посмотреть на итоги всех парламентских выборов, когда тут побеждали либеральные партии. Здесь и более высокий уровень образования, и особо многонациональный состав населения, и стиль жизни людей, отличающийся большей мобильностью. Московский же восток издавна был и до сих пор характеризуется специфическим «слободским» стилем жизни, с низкой мобильностью и невысоким уровнем образования, доминированием мало изменившегося за последнее десятилетие и наиболее экологически вредного материального производства, высокой криминогенностью. То же самое можно сказать и про север Москвы. Если опять же посмотреть на итоги выборов на этих территориях, то окажется, что местные жители предпочитают голосовать за партию власти и коммунистов. В общем, такие районы, как Марьина Роща, Измайлово, Люблино, расположенные на севере, северо-востоке и востоке Москвы относятся экспертами к разряду неблагополучных.

Говоря о престижных местах Москвы, надо упомянуть исторический центр, территорию между Тверской улицей и Москвой-рекой. Так, Большую и Малую Никитскую улицы еще в XIX в. называли «московскими Сен-Жерменами». На Большой Никитской в разное время жили Колычевы, Голицыны, Нарышкины, Шереметевы, Меньшиковы, Разумовские и т.д. Позже, на рубеже XIX–XX вв., здесь густо селилась университетская профессура. А за Бульварным кольцом, в районе Малой Бронной, находился самый студенческий район Москвы, так называемая «Козиха».

Плата за престиж

Но, несомненно одно – самыми престижными, как и прежде, останутся центр вокруг Садового кольца, а также территории вокруг Ленинского и Кутузовского проспектов.

Столица – огромный человейник?

Тем не менее, вряд ли в ближайшее время Москву ждет разделение на фешенебельные кварталы и гетто. Комментируя этот вопрос, М. Вышегородцев говорит, что гетто, существующие во многих крупных столицах мира, созданы по национальному признаку. В Париже, например, есть китайские, арабские кварталы. В Лондоне – пакистанские. В России это вряд ли возможно. А вот что действительно является реальной перспективой, говорит М. Вышегородцев, так это резкое удорожание жизни в центре города. «Очень дорогое жилье будет вытеснять людей из центра на периферию. Дорогое не только по стоимости квадратного метра, но и по стоимости его обслуживания. Уже высказывается такая идея: мы должны подходить к обслуживанию жилья за квадратный метр с позиций перекладывания этого на плечи самих жильцов, но с учетом городских дотаций. Город может дотировать только тех людей, которые тратят на эксплуатацию и содержание своего жилья более 13% совокупного дохода семьи. Так вот, в центре эта оплата на содержание домовладений будет все выше и выше. Люди станут к тому же больше ощущать дороговизну, которая существует и сейчас, ибо продукты и сфера услуг в ЦАО дороже, чем на окраине», – комментирует депутат Мосгордумы.

Первый – это «растекание» города. Характерный пример – Лондон. За последние 20 лет его население сократилось с 7,2 млн до 6,1 млн. Лондонцы пенсионного возраста или сделавшие удачную карьеру стараются приобрести загородный коттедж. В результате население современного Лондона резко помолодело. Этот город сегодня скорее становится деловым и развлекательным центром, а не жилым. А в предместьях Лондона – фактически сельской местности – проживает 3 млн человек. Формально это население не принадлежит к городу, но практически связано с ним работой и досугом.

По прогнозу генерального плана развития Москвы, к 2020 г. в городе должно проживать 10–11 млн человек. Но уже сегодня численность проживающих в городе, согласно Всероссийской переписи населения, близка к 10,5 млн. К этому количеству, по разным оценкам, приплюсовывают 2–3 млн приезжих и около 1 млн жителей Подмосковья, работающих в столице. Итоговая цифра на сегодня уже свыше 13–14 млн. А к 2020 г. общее количество коренных и некоренных москвичей, по оценке ряда экспертов, никак не будет меньше 17–19 млн человек. Сможет ли Москва «переварить» такое количество жителей? Все зависит от того, как распределятся эти миллионы. Мировая практика показывает, что возможны три варианта развития мегаполисов.

Второй путь – это «город-агломерат», один из самых распространенных вариантов развития мегаполисов в мире, особенно в США. Такие агломерации-мегаполисы захватывают десятки городов в свою орбиту. Достаточно проехать, к примеру, от Вашингтона через Нью-Йорк к Бостону или вдоль калифорнийского побережья США, чтобы убедиться в этом. Такие супергорода тянутся на десятки километров, численность населения в них достигает 20–30 млн.

Повторит ли Москва этот путь? С одной стороны, такая тенденция налицо, и коттеджные поселки вокруг Москвы – характерный тому пример. Однако основная часть москвичей использует загородные дома как дачи, для отдыха и временного проживания. Да и число домов в предместьях Москвы пока слишком мало (по разным оценкам, не более 50–70 тыс. коттеджей городского типа). Препятствуют переселению москвичей за город и неразвитые дорожная сеть, общественный транспорт, социальная инфрастуктура. Да и возможность приобрести дом в пригороде пока большинству не по карману. Так что, скорее всего, вариант растекания Москвы в ближайшем будущем маловероятен.

Третий путь – это «сжатие и рост ввысь» города. Вариант японских мегаполисов (Токио, Осака, Киото), где по понятным причинам (дефицит земли) другой путь развития городов просто невозможен. Характерная черта таких мегаполисов – «загнать» город вглубь под землю (паркинги, досуговые и торговые центры) и одновременно ввысь (небоскребы). К примеру, уже в 2005 г. в Токио планируется начать строительство небоскреба высотой в 700 м и подземными этажами глубиной 100 м, в котором будет одновременно проживать и работать более 60 тыс. человек.

Одно время Москва шла по этому пути, когда ее территория начала растекаться за МКАД. Но сейчас вроде бы этот процесс приостановлен. С другой стороны, города ближнего Подмосковья (Мытищи, Люберцы, Химки и др.) уже практически срослись с Москвой. До половины населения этих городов связаны работой, досугом, бизнесом со столицей. Однако дальнейшее превращение ближнего Подмосковья в Москву потребует колоссальных средств. Это транспортная, коммунальная, социальная инфрастуктуры, создание новых рабочих мест. На сегодня (да и в ближайшем будущем) на это денег нет.

Даже поверхностный анализ показывает, что ни один из трех вариантов развития мегаполисов Москве не подходит или не может быть реализован из-за дефицита финансов.

По принципу многоугольника

Но в ЦК КПСС тогда посчитали, что такая планировка Москвы будет способствовать разобщению горожан, станет культивировать «местечковость» и индивидуализм. План положили в долгий ящик и забыли о нем. Попытались возродить его в середине 1980-х, но тогда инфраструктура Москвы уже стала такова, что реализация идеи мини-городов была невозможна.

Один из путей развития Москвы разрабатывался еще в начале 1970-х гг. Этот план предусматривал к концу XX в. превращение столицы в систему из сотен мини-городов. Каждый такой мини-город рассчитан был на проживание 10–15 тыс. человек. Дома микрорайона должны были составлять многоугольник, внутри него находились бы парки, кинотеатры, школы и т.п. Магазины и объекты сферы обслуживания размещались бы на первых этажах домов. Предполагалось полное отсутствие внутри мини-города проездных магистралей. Дороги и остановки общественного транспорта размещались бы за пределами поселения. Между несколькими мини-городами планировались театры, спортивные сооружения, рынки, пруды и лесопарки.

Элита на том же месте

Нечто подобное сегодня пытаются реализовать московские власти в микрорайоне Куркино. Но этот пример единичен, и время покажет, получит ли такая идея продолжение.

Генеральный директор «СУИ-Холдинг» Азарий Лапидус полагает, что в Москве существует ресурс, который позволит создать суперэлитное жилье. Речь идет о Болотном острове, где сейчас расположена фабрика «Красный Октябрь».

Интересно посмотреть, где разместятся в среднесрочной перспективе элитные кварталы Москвы.

По мнению А. Лапидуса, уже можно говорить о некоторых тенденциях – это формирование районов класса «А» (или суперэлиты), а также районов компактного расположения домов класса «В» (почти элиты). Улицы, на которых живут самые богатые люди страны, давно известны. Это, в первую очередь, «Золотая миля» (Остоженка–Пречистенская набережная). Утверждать, что когда-нибудь появится район, где жить будет престижней, чем здесь, по меньшей мере ничем не обоснованно. Как считает А. Лапидус, в итоге вся неликвидная недвижимость на «Кропоткинской» будет снесена, а на ее месте построены новые элитные дома.

В связи с активной реализацией программы правительства города по выводу предприятий за МКАД этот вопрос рано или поздно придется решать и «шоколадному предприятию». Если здесь будет построен элитный жилой комплекс, это станет новым стандартом элитного жилья. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже «Золотая миля». Во-первых, это автономность. Несмотря на то, что это центр Москвы, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали. Во-вторых, это прекрасный вид из окон на храм Христа Спасителя и Москву-реку. Если этот проект будет реализован, то здесь цены на жилье достигнут $12–15 тыс./кв.м.

А вот руководитель риэлторского агентства Paul's Yard Павел Здрадовский утверждает, что приближение к элитным кварталам в ближайшие 10 лет ожидает еще ряд районов.

Второй эшелон

По его мнению, с точки зрения перспективности строительства жилья класса «В» (сегодня его ценовые границы лежат в пределах $4–6 тыс./кв.м) в своеобразном табеле о рангах Плющиха занимает одно из первых мест. Это обусловлено несколькими факторами, начиная с исторических и заканчивая современными тенденциями. Уже сейчас здесь реализовано несколько достаточно удачных проектов, которые позволяют сохранить принцип «адекватности окружения», что выгодно отличает Плющиху от близлежащих Хамовников. Основными местами застройки являются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Савинской набережной.

Плющиха

В ближайшие 5–10 лет, возможно, в лидеры элитки класса «В» ворвется и район вокруг Поклонной горы. И хотя западное направление давно считалось престижным местом, Кутузовский проспект для строительства элитки не подходил по причине шума и загазованности, даже несмотря на то, что именно здесь находились квартиры высших чинов советской номенклатуры. Однако бизнесмены нашли выход из ситуации – первым анклавом «элитности» станет проект «Волынское-3», который получил рабочее название «Ближние Дачи». Здесь предусматривается создание не просто жилого комплекса, а некоего элитарного клуба или целого района класса де люкс в рамках одного проекта, состоящего из семи автономных малоквартирных домов. Проектов, сопоставимых по уровню и масштабам, в России до сих пор не было. В качестве месторасположения комплекса была выбрана территория, традиционно считающаяся вотчиной высших эшелонов власти – микрорайон Волынское, находящийся сразу же за Поклонной горой, в 10 минутах езды от Кремля. Кстати, отсюда происходит и название комплекса – ведь именно здесь находилась «ближняя» дача Иосифа Сталина.

Поклонная гора

А вот будущее Замоскворечья вызывает неоднозначную оценку у экспертов. Например, А. Лапидус уверен, что до настоящей элитной территории оно не дорастет никогда, несмотря на удачное месторасположение. Все дело в избытке промышленных объектов и не в лучшем социальном контингенте жителей.

Замоскворечье

После относительно краткого информационного затишья вокруг нацпроекта доступного жилья в конце июля сразу три события привлекли внимание общественности. Это совещание в правительстве РФ по поводу долгосрочной стратегии массового строительства жилья, рабочая встреча президента страны с заместителем председателя правительства Александром Жуковым и публикация Росстатом данных об итогах жилищного строительства за первое полугодие. Общая тональность такова, что проект продвигается не так хорошо, как хотелось бы.

Напротив, П. Здрадовский рассматривает шансы Замоскворечья на прорыв во «второй эшелон элитности» как реальные. По его мнению, в целом Замоскворечье можно поделить на две части – западную и восточную. Несмотря на примерно равные условия, здесь также срабатывает правило «вечно престижного Запада». Квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская набережная–Ордынка–Б. Толмачевский переулок–Б.Полянка, значительно дороже, чем в остальной части района. Что касается особенностей строительства элитного жилья в Замоскворечье, то здесь будут преобладать малоэтажные дома с внутренним двориком. Сейчас цены в районе на новые проекты находятся на уровне $4 тыс./кв.м, но в ближайшей перспективе стоимость жилья вырастет в 1,5-2 раза, однако это произойдет только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. По оценке П. Здрадовского на это уйдет минимум 5 лет.

Работа со всей очевидностью продвигается трудно. Хотя бы потому, что первый вариант стратегии обсуждался на Межведомственной рабочей группе по нацпроекту доступного жилья еще более года назад. Осенью одновременно с кадровыми перестановками он был полностью забракован правительством, потом о нем вспоминали зимой, потом весной, теперь летом, а готового документа нет. По заявлению министра регионального развития Дмитрия Козака стратегия строительства жилья до 2020 года будет полностью готова к середине сентября.

Движение вспять
Федеральные власти ищут пути кардинального улучшения дел в жилищной сфере. Поиски осуществляются в форме подготовки долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. Ее разработка в очередной раз стала темой совещания в правительстве РФ под председательством Владимира Путина.

Положение усугубляется отчетливо проявившимися и весьма настораживающими тенденциями последнего времени. В течение нескольких лет, как обратил внимание Владимир Путин, темпы ввода нового жилья существенно возрастали: с 2003 по 2007 год почти в два раза с 38 млн. кв. м до 61 млн. кв. м. Но тут же уточнил, что речь идет лишь о так называемом компенсационном росте. Жилищное строительство пока только восстанавливается после глубокого спада 90-х годов и еще не достигло пикового уровня двадцатилетней давности.

Конечно же, сложность работы над стратегией объективно связана с масштабностью выдвигаемых задач. Владимир Путин напомнил основные целевые ориентиры: к 2012 году планируется вводить 115 млн. кв. м, а к 2020-му 154 млн. кв. м жилья ежегодно. Необходимо довести до двух третей долю граждан, способных при известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно, решить жилищную проблему.

Александр Жуков не мог обойти вниманием такой неутешительный результат: Скажу, что пока цифры, может быть, не совсем те, которые мы ожидали, но думаю, что итоговые показатели могут быть выполнены. В абсолютных цифрах отставание и впрямь не столь велико. Теоретически положение вполне поправимо. Как справедливо отметил Дмитрий Медведев: У нас традиционно сдача в эксплуатацию наиболее быстро идет в третьем-четвертом кварталах так уж устроен строительный цикл. Однако эта традиция в прошлом году была нарушена, последний декабрь по части прироста оказался самым слабым в году. Остается только ждать и надеяться, что нынешний завершающий месяц года будет соответствовать традиции.

Поэтому неудивительно, что Дмитрий Медведев на встрече с Александром Жуковым настаивал на том, чтобы мы не потеряли темп, который набрали. Однако есть основания опасаться, что благополучные цифры роста переходят в разряд былых побед. По информации Росстата прирост ввода жилья за первое полугодие составил всего 2,9% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В то же время плановый показатель, установленный нацпроектом на текущий год, предусматривает прирост примерно в 20%. Результат уступает плану в 7 раз! Но дело не столько в отдельно взятой цифре, сколько в тенденции. А она такова, что начиная с февраля прошлого года, то есть уже на протяжении 17 месяцев, темпы прироста равномерно и устойчиво снижались со 171,3% в начале периода до отрицательных 94,8% в минувшем июне.

Тем не менее, и Дмитрий Медведев, и Александр Жуков возлагают серьезные надежды на то, что ипотека продолжит свое развитие. Так, по предварительному прогнозу федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в целом по стране объем выдаваемых займов за январь-июнь может составить 350 млрд. рублей. Это 172% к соответствующему периоду прошлого года, или почти 60% к плановому показателю. То есть замедления мы не видим, говорит Александр Жуков. И тут же добавляет, что сдача жилья в эксплуатацию отстает. Однако многие специалисты обращают внимание, что однобокое развитие ипотеки при недостатке предложения ни к чему хорошему, кроме роста цен, не приводит. Подробно мы говорили об этом в прошлом номере КР.

Одна ипотека в поле не воин
От объемов строительства переключимся на доступность жилья. Если опираться на голую цифру, то и тут она тоже из разряда не совсем тех, которые ожидали. Во вступительном слове на совещании в правительстве Владимир Путин сообщил: Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Однако еще 16 января в Тюмени Дмитрий Медведев с удовлетворением констатировал: Но все же доступность жилья на сегодня растет... Доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств, составила в первой половине 2007 года уже около 20%. Это, конечно, не может не радовать.... А вслед за ним Дмитрий Козак заверил, что в 2009 году эта доля должна составлять не менее 23%. И вот теперь вместо обещанного наступления отход на 2% на заранее подготовленные позиции. Впрочем, справедливости ради заметим, что формула, по которой рассчитывается доступность, внутренне весьма противоречива, и не всегда объективно отражает характер происходящих изменений. С другой стороны, снижение доступности могло произойти в результате ужесточения условий ипотечного кредитования в связи с трудностями на мировом финансовом рынке.

За ту ли нитку тянут
Владимир Путин видит причину нынешних трудностей в том, что имеющиеся резервы для роста объемов нового строительства, в основном, исчерпаны. Сказываются инфраструктурные ограничения. Устранить их предполагается через вовлечение в строительство неиспользуемых земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Для этого создается земельный Фонд содействия жилищному строительству. Обсуждается предложение о выделении регионам единой федеральной субсидии на развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Ставится задача серьезно удешевить массовое строительство.

К тому же рост цен на жилье сопровождается неблагоприятной динамикой средневзвешенной процентной ставки, сейчас она составляет 12,4% в рублях и 10,8% в валюте. И есть все основания ожидать ее роста. Дело в том, что Центральный банк в четвертый раз за этот год повысил ставку рефинансирования. С одной стороны, весьма формальный показатель, тем не менее, он служит сигналом коммерческим банкам повысить ставки по вкладам населения. Делается это для борьбы с инфляцией. Мол, люди перестанут тратить деньги и понесут их в банк. Но удорожание денег для банков автоматически вызывает повышение ставок по кредитам. В том числе ипотечным.

Но где гарантия, что когда справятся с одними хворями, не появятся новые? Рынок, по определению, будет делать все возможное, чтобы удержать норму прибыли на привычно неприличном высоком уровне. А доступность жилья использовать в качестве линии горизонта.

Короче, основные болевые точки нащупаны. Однако принесет ли лечение результат еще вопрос. Взять, к примеру, удешевление строительства. Что оно даст в условиях, когда себестоимость жилья и без того в три раза ниже рыночной цены? Увеличит норму прибыли застройщика и взятки чиновникам? Точно так же нехватка участков или отсутствие средств на инфраструктуру могут на поверку оказаться лишь внешним проявлениям недуга, а истоки болезни скрываются совсем в ином месте и остаются в стороне от скальпеля хирурга. Под настоящей болезнью автор имеет в виду коррупцию. А коррупция она, как вода, везде дырочку найдет.

Введена новая категория
Совсем недавно вступил в действие принятый перед летними каникулами Мосгордумой закон № 24 О внесении изменений в закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Приняты поправки, которые очередникам, как мы надеемся, помогут быстрее решить жилищный вопрос. Прописано несколько способов, способствующих сокращению жилищной очереди.

В прошлом выпуске КР опубликовал полный текст закона города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения с внесенными в него законодателем поправками. Сегодня предлагаем вниманию читателей комментарии к поправкам в этот закон заместителя начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Екатерины Радченко.

Основные критерии постановки на очередь не изменились. На учет нуждающихся в содействии города поставят граждан Российской Федерации, которые проживают в Москве на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет. Если размер площади жилого помещения, приходящийся на каждого члена семьи, менее учетной нормы (в отдельной квартире меньше 10 кв. метров площади, а в коммунальной квартире меньше 15 кв. метров площади жилого помещения). При условии, если граждане в течение последних пяти лет не ухудшали жилищные условия и не совершали сделок с жилыми помещениями.

Главная новация введена новая категория граждан, которые могут рассчитывать на помощь города в решении жилищных вопросов. Называется она нуждающиеся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

Заявление нужно подавать по месту жительства, в управу своего района. Регламент работы уже подготовлен и утвержден постановлением московского правительства. Заявление подписывают и указывают свои паспортные данные все граждане, проживающие в квартире. Также необходимо представить документы, которые не могут быть собраны в режиме одного окна. Например, документы о наличии жилья вне города Москвы. Скажем, если в Московской области у семьи есть жилой дом, эти данные граждане и должны представить. Естественно, все документы проверяются. В том числе и о наличии других жилых помещений и в области, и в других субъектах Федерации. Такие возможности у города есть. И если граждане скрыли какие-то данные, они поставлены на учет не будут.

А вот критерий имущественной обеспеченности не будет учитываться.

Но никаких прав на дополнительную площадь, льгот сегодня у этой категории нет, и вводить их не планируется. Все граждане, которые встают на учет как нуждающиеся в содействии, имеют равные права.

На что могут рассчитывать очередники новой категории? Они имеют право на все виды обеспечения жильем, кроме социального найма и безвозмездного пользования. Могут получить квартиры по договорам коммерческого найма, купли-продажи с рассрочкой платежа, в том числе и в рамках программы Молодой семье доступное жилье, купли-продажи с использованием заемных кредитных средств, то есть социальной ипотеки. Могут взять субсидию, чтобы купить жилье на рынке недвижимости.

Проверять их будут так же, как тех, кто встает в очередь нуждающихся впервые. Если они соответствуют всем критериям, их поставят на учет как нуждающихся в содействии, но дата постановки у них будет прежняя. Они будут стоять впереди граждан, которые встали в очередь вновь.

У малоимущих есть выбор
В новую категорию могут войти и очередники, вставшие на учет после 1 марта 2005 года, вступления в действие Жилищного кодекса РФ, как малоимущие, но у которых за эти годы изменилось имущественное положение. Возможно, они получили наследство, увеличилась зарплата, выросли дети и стали зарабатывать сами. Статус малоимущего им не подтвердят. Такие граждане могут написать заявление о переводе их на учет в новую категорию, указав, что желают сохранить прежнюю дату постановки на учет, то есть ту, которая была у них в качестве малоимущих.

Преимущество у старых очередников
Самый острый вопрос, когда нуждающиеся в содействии смогут получить жилье? По очереди. Кто раньше встал на учет, тот раньше и получит квартиру. Принято решение, что до 2011-2012 года этот вопрос рассматриваться не будет. Сегодня жилые помещения предоставляем старым очередникам. Иначе это будет нарушением их прав.

Разумеется, стоять можно только в одной очереди: либо как малоимущие, либо как нуждающиеся в содействии. А если окажутся граждане, которые стоят одновременно в двух очередях, то с одной из них их снимут.

Порядок ведения учетного дела одинаков для всех категорий. Также будет проводиться перерегистрация. Снять с учета могут, если улучшится жилищная обеспеченность семьи, а также при выезде на постоянное жительство за пределы города. Но если семья переедет в другой административный округ города без улучшения жилищных условий, ее просто переведут на учет в другой район.

Естественно, пока нуждающиеся в содействии будут стоять в очереди, произойдут какие-то изменения в составе семьи: кто-то выйдет замуж или женится, родятся дети и т.д. Они могут включать в состав своей семьи граждан в том же порядке, в котором это делают и другие очередники.



Главная --> Публикации