Главная --> Публикации --> Случай из практики Берлин представил в москве свои дизайн и архитектуру Утверждены новые расценки на квадратный метр жилья Юрий лужков выделил ikea целых три участка Нидерланды: недвижимость сквозь призму н2о

Из досье "НГ" Иван Дмитриевич Грачев родился 19 февраля 1952 г. в городе Якутске. В 1973 г. окончил физический факультет Казанского университета. Работал в Казанском НИИ химико-фотографической промышленности. В 1990-1993 гг. - депутат Верховного Совета Республики Татарстан, с 1993 г. трижды избирался депутатом Государственной Думы РФ. Разработал и провел Федеральные законы "О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ", "О производственных кооперативах", "О негосударственных пенсионных фондах", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об оценочной деятельности в РФ".

В настоящее время, когда Государственных жилищных сертификатов (ГЖС) не хватает, а их финансовое обеспечение не покрывает рыночной стоимости жилья даже на вторичном рынке, обеспечение жильем увольняющихся из Вооруженных сил офицеров и прапорщиков по-прежнему является серьезной государственной проблемой. Для скорого разрешения этой ситуации члены комиссии Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования разработали альтернативный программе ГЖС проект по развитию строительства жилых домов или фермерских хозяйств для бывших военнослужащих, в котором сделали упор на развитие социальной ипотеки. О возможных перспективах данного проекта корреспонденту "НГ" рассказал председатель комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев.

- Я ежегодно просматриваю бюджет и вижу, что на жилье для военнослужащих тратится в среднем около полумиллиарда долларов в год. Если в квартирах нуждаются 150-200 тысяч человек из числа военных, а средняя стоимость единицы жилья по России составляет 10 тысяч долларов, то в общей сумме выходит никак не больше 2-2,5 миллиардов долларов! Тем не менее уже 9 лет мы голосуем за эти бюджеты, деньги тратятся приличные, а вопрос не решается. Тогда как двух- трех лет вполне достаточно, чтобы "закрыть" эту проблему, используя прозрачные классические ипотечные механизмы. А если к тому же учесть, что в режиме ипотеки нужно платить лишь 30% от стоимости жилья, то вполне хватило бы и 600 миллионов долларов, это совершенно точно.

-Иван Дмитриевич, в чем особенности предлагаемого вами проекта по обеспечению жильем бывших военнослужащих и его основные отличия от программы ГЖС?

- Кто, на ваш взгляд, должен отвечать за реализацию данного проекта?

Как я себе это представляю? Офицеру, собравшемуся строиться или же отыскавшему на вторичном рынке квартиру, из федерального бюджета на его спецсчет в Сбербанк или другой уполномоченный государством банк поступает первоначальный взнос в размере 30% от стандартного среднероссийского городского уровня стоимости жилья. При этом соответствующее соглашение фиксируется государством. Покупая квартиру на вторичном рынке, офицер одновременно закладывает ее этому банку. То есть человек фактически получает квартиру после внесения в банк первоначального взноса. Конечно, дальше возникает проблема погашения оставшихся долгов, по которым будет рассчитываться опять же государство, но все равно коэффициент полезного действия этой схемы оказывается раз в пять выше, чем прямое использование бюджета для покупки квартир военнослужащим.

По оценкам наших предпринимателей из разных регионов, в России есть области, где реальную себестоимость строительства приличного жилища вполне можно было бы "дожать" до 70 долларов за квадратный метр.

- Каждой проблемой должны заниматься профессионалы. Если дело касается жилья, то этот вопрос должны решать реальные участники рынка: риелторы, оценщики и реальные строители (там, где речь уже заходит о строительстве).

- Учитывая недостаточное финансирование программы ГЖС, откуда возьмутся средства на ваш проект?

Должен быть некий, не внутри Министерства обороны, орган исполнительной власти - можно назвать его управляющей компанией, можно название придумать другое, - который был бы уполномочен государством профессионально заниматься решением этой проблемы.

Кроме того, я полагаю, что, конечно же, губернаторы одобрят эту идею. Одни губернаторы получают необходимые средства для обустройства военнослужащих из федерального бюджета, другие даже без поддержки из Центра вынуждены самостоятельно решать жилищную проблему.

- Основной финансовый источник - бюджет России. Я уже говорил, что денег, которые сегодня выделяются государством, вполне достаточно для решения проблемы в 2-3 года. Необходимо потихоньку перераспределить ресурсы так, чтобы прозрачные и известные всему миру схемы, в частности ипотека, стали доминирующими. Понятны они, кстати, и западным инвесторам в отличие от программы ГЖС. А таковые скорее всего найдутся.

- Город Саров в Нижегородской области (бывший Арзамас-1 - Прим. авт.), аналогичный военному городку. Естественно, роль Федерации там исполнял Минатом, частично подкидывал бюджет муниципалитета, и частично люди стали вкладывать. В результате по итогам года за счет удвоения строительства у них было превышение доходов в городской бюджет. Примерно полторы тысячи человек уже живут в своих новых квартирах, я лично вручал им ключи. Но когда выступаю перед муниципальными чиновниками, то они мне в ответ говорят, что это неправда, этого не может быть!..

- Вы можете привести конкретный позитивный пример реализации идеи социальной ипотеки в нашей стране?

- Просто исполнительной власти нужно четко скоординировать свои дальнейшие шаги в этом направлении: принять принципиальное решение о придании данному проекту статуса президентской программы, сформировать структуру и поставить во главе ее человека, ответственного за реализацию проекта и уполномоченного распоряжаться этими бюджетными деньгами, - тогда эта проблема будет быстро решена.

- Если преимущества предлагаемого вами проекта столь очевидны, что же мешает его скорейшему воплощению в жизнь?


В 2003 году качественное жилье станет еще дороже. Эксперты связывают увеличение спроса с нестабильностью на валютных рынках.

Если посмотреть на опыт других стран, то для массовой ипотеки всегда и везде была характерна поддержка сверху на старте. К примеру, "Фанни Мэй" в США (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) изначально была в принципе правительственной организацией - все проекты по массовой ипотечной программе для американцев решались на уровне президента. Поэтому я полагаю, что Россия в этом случае тоже не должна стать исключением: либо исполнительная власть как-то начнет решать эту проблему, либо мы еще долго будем мучиться с частными инициативами. Законодательную часть работы в этом направлении мы уже сделали, но готовы в течение полугода внести дополнительные изменения, если исполнители сочтут, что еще чего-то не хватает.

По оценкам риэлтеров, в этом году рост цен на жилье в новостройках сохранится на том же уровне, что и в прошлом. «В 2002 году цены выросли на 14%, - сказали RBC daily в компании «МИАН». – В этом году мы ожидаем роста 0,5 - 1,5% в месяц. Рост цен стабилизировался, и их падения мы не ждем. Все спекулятивные разговоры о возможном снижении цен доказали свою несостоятельность». Напомним, что отдельные эксперты прогнозировали падение цен на жилье к ноябрю 2002 года как следствие уменьшения платежеспособного спроса: те, кто мог купить квартиры, уже купили, у остальных нет денег. Однако этого не произошло. А в начале 2003 года рост цен продолжился. Более того, январь-февраль отмечены повышенной активностью покупателей на рынке недвижимости. Причем она проявилась не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья. В компании «Миэль» связывают эту активность с нестабильностью валютных курсов, которая вынуждает население вкладывать средства в недвижимость. «Мы не делаем популистских прогнозов, - говорит сотрудник «МИАН». – А объективных причин для снижения цен нет. Спрос остается по-прежнему высоким». Риэлтеры прогнозируют плавный рост без скачков, которые имели место в 2001 году.

Как утверждают опрошенные RBC daily участники рынка недвижимости, вопреки распространившемуся в последние месяцы мнению, цены на жилье в столичных новостройках в течение этого года не упадут, а продолжат свой рост. Сильнее всего подорожают дешевые квартиры на окраинах и жилье повышенной комфортности. По мнению экспертов, россияне начали активнее вкладывать деньги в недвижимость, опасаясь потерять свои валютные сбережения на фоне нестабильности американского доллара.

Интересно, что рост цен на жилье не связан с превышением спроса над предложением. Риэлтеры не ощущают дефицита жилья - ежегодно в столице вводится 1 млн квадратных метров. Более того, наблюдается тенденция к увеличению строительства, связанная с расчисткой новых строительных площадок в городской черте. Подтолкнуть рынок к более активному развитию могла бы ипотека. Риэлтеры оценивают ее как очень перспективный инструмент. Однако пока она не оказывает заметного влияния на рынок в силу ограниченности круга лиц, которые могут ею воспользоваться. Позволить себе ипотечный кредит способны не больше 10% населения. Это связано, в первую очередь, с высокими процентами и сложностью условий получения кредита (далеко не у всех есть деньги на первый взнос).

По словам риэлтеров, на первичном рынке в этом году будут пользоваться наибольшим спросом дешевые квартиры в панельных и блочных домах на окраинах города, например, в Южном Бутове и Люблине. «Эти квартиры пользуются стабильным спросом благодаря их дешевизне», - утверждают в компании «МИАН». Кроме того, растет спрос нажильеповышенной комфортности в монолитно-кирпичных домах с более длительным сроком эксплуатации, расположенных в экологически благоприятных районах города. В частности, спросом пользуются квартиры в Куркине, которые приобретают представители среднего класса. Их привлекает самая низкая в Москве плотность застройки, а также достаточно высокое качество жилья и низкая этажность - монолитно-кирпичные дома в 5 - 12 этажей. По мнению специалистов «МИАН», одним из важных факторов, увеличивающих привлекательность этого района, является отсутствие здесь муниципального жилья. Это означает, что в районе формируется однородная социальная среда из представителей среднего класса. «Мы полагаем, что к окончанию застройки цена квадратного метра в этой районе возрастет до 1200 долларов против 800 сегодня». На эти два типа жилья риэлтеры ожидают наиболее сильного роста цен – до 15% к концу года.

Рынок элитного жилья также развивается сегодня как никогда бурно. В этом году, по прогнозам компании Penny Lane Realty, его объем вырастет до 40% и составит 1,4 млрд долларов. На протяжении всего 2003 года, по прогнозам риэлтеров, спрос на элитное жилье будет оставаться неудовлетворенным. «Дефицит составит 15 - 20% процентов, - говорит директор департамента продажи элитных квартир Penny Lane Realty. - Цены в самых престижных районах города превысят психологический барьер в 10 тыс. долларов. Уровень цен на вторичном рынке в жилых комплексах класса «А» (цена за квадратный метр от 3 тыс. долларов) в престижных районах Москвы поднялся до 12 тыс. долларов за квадратный метр. Цена квадратного метра в квартирах и таун-хаусах бизнес-класса превысит 6 тыс. долларов».

Правда, рынок вторичного жилья в отличие от первичного растет гораздо более медленными темпами. Единственное, о чем с уверенностью говорят риэлтеры, - что до лета цены на вторичное жилье не упадут. «Скорее всего, рост цен продолжится, но очень медленно, - сказали RBC daily в компании «Миэль». – К лету жилье подорожает максимум на 3%. Во второй половине года роста цен вообще не предвидится». А цены на квартиры в дешевых панельных домах на вторичном рынке к концу года вообще могут упасть. Специалисты связывают это с грядущим затовариванием рынка и переключением внимания покупателей на более качественные варианты. «Типовое жилье и жилье эконом-класса по качеству различаются очень сильно, а по цене всего на 15%, - говорит сотрудник «Миэль». – Люди предпочитают заплатить чуть больше, но получить гораздо более качественное жилье». Неудивительно, что на обоих рынках наибольшим спросом будет пользоваться жилье бизнес-класса (в монолитно-кирпичных домах с собственной инфраструктурой), со стоимостью квадратного метра порядка 1200 долларов.

С 22 по 25 апреля в Центральном Доме художника состоится первая специализированная выставка-ярмарка “Золотая недвижимость. Коттеджный поселок”. Организует мероприятие рекламно-выставочная компания “Привет”, на счету которой проведение девяти ежегодных выставок “Недвижимость” (в марте состоится десятая, юбилейная). В рамках “Недвижимости”, проходившей в сентябре, был представлен проект “Коттеджный поселок”. На этот раз его решено выделить в отдельное мероприятие. С чем связано такое решение, чего ждать от этой выставки-ярмарки, для кого она проводится. На эти и ряд других вопросов мы попросили ответить генерального директора компании “Привет” Олега ШинкарЯ.

По данным компании «Миэль», в настоящее время наметилась тенденция повышения спроса на дешевое жилье в Подмосковье, цены на которое в среднем ниже на 20%. Риэлтеры даже говорят о появлении «нового типа жилья для москвичей», расположенного в отдаленных пригородах. В качестве наиболее перспективных районов ближнего Подмосковья называются Химки, Реутов и Видное. В самой же столице по-прежнему остаются популярными запад и юго-запад, более активным спросом начинает пользоваться север. В качестве абсолютно бесперспективных районов риэлтеры называют восток и юго-восток. Спрос на жилье в этих районах сдерживается неблагоприятной экологической обстановкой и старым жилым фондом.

– Выставка-ярмарка “Недвижимость” достаточно известна. Мы проводим ее совместно с ДСК № 1 – крупнейшим строителем жилья в нашем городе, при поддержке Ассоциации инвесторов Москвы. В рамках “Недвижимости” в основном представлено жилье эконом и бизнес-класса, она ориентирована не на специалистов, а на рядовых потребителей-москвичей.

– Олег Маркович, скажите, в чем причина выделения “Коттеджного поселка”, проходящего в рамках ежегодной выставки “Недвижимость”, в отдельный проект?

Так родилась программа “Золотая недвижимость” как общий заголовок серии мероприятий, которые мы планируем. Первый салон “Золотой недвижимости” мы решили назвать “Коттеджный поселок”.

На 9-й выставке “Недвижимость” в сентябре 2003 года коттеджные поселки были выделены в специальный проект. Анкетирование участников проекта показало заинтересованность и готовность экспонентов участвовать в отдельном мероприятии на данную тему.

– Данный сегмент рынка, по нашему мнению, находится в положении, когда производитель и потребитель еще не очень хорошо понимают друг друга. Есть потребители с деньгами, и существуют коттеджные поселки, которые в большом количестве расположены в Подмосковье, но пока не распроданы.

– Почему именно “Коттеджный поселок”, ведь судя по программе, на мероприятии будет представлена и элитная недвижимость Москвы?

– Какова целевая аудитория вашего нового проекта?

Кстати, наше отличие от других мероприятий в том, что мы подходим к объекту загородной недвижимости как к единой инфраструктуре. Мы не будем рекламировать, например, черепицу или металл, из которого можно сделать забор… Мы рекламируем условия жизни. Золотая недвижимость – это золотые условия для жизни тех людей, которые готовы за это заплатить.

На выставке будет создана такая атмосфера, чтобы ничто не мешало посетителям. На этот раз мы ввели платные билеты, потому что считаем, что те, кто придет, не захотят суеты и шума.

– Мы проводили маркетинговые исследования, чтобы выявить нашу целевую группу – в основном это топ-менеджеры и бизнесмены.

– Кроме обычной рекламной кампании, во всех деловых и бизнес-изданиях на улицах города, мы разработали уникальную программу по их привлечению. Она будет включать персональную рассылку по базе в 40 тысяч адресов. Мы будем лично приглашать посетителей на эту выставку.

– Как вы собираетесь привлекать таких клиентов на выставку? Ведь они, как правило, очень занятые люди.

– Почему вы вновь выбрали площадку Центрального Дома художников?

У нашей компании имеется положительный опыт проведения выставок вообще и выставок недвижимости в частности. Сложился достаточно широкий круг связей, и мы реализуем их в этом проекте.

Кстати, время проведения выставки тоже выбрано не случайно. По данным экспертов рынка загородной недвижимости, оно приходится на пик покупательской активности на этом рынке.

– Потому что, на наш взгляд, это одно из лучших мест в Москве для проведения подобных мероприятий. В ЦДХ проходят такие мероприятия, как антикварные салоны, выставки художников, различные концерты – это храм искусства. Сформировалась определенная публика, которая посещает эти события. И как раз “Золотой недвижимости” там самое место.

– Мы планируем сделать на выставке улицу зарубежной недвижимости. Фирмы, предлагающие недвижимость за рубежом, предпочитают на выставках компактное размещение, с максимальной информационной насыщенностью. На нашем мероприятии, выделяя улицу зарубежной недвижимости, мы даем им такую возможность.

– Какие еще разделы, кроме коттеджей, будут представлены на мероприятии?

– Насколько эффективно, на ваш взгляд, будет участие в выставке-ярмарке для самих экспонентов?

Один из разделов выставки – “Элитная недвижимость в Москве”. В этом секторе будут представлены как постоянные участники выставок по недвижимости, уже имеющие хорошо отработанные технологии продаж, так и совсем “закрытые” компании, для которых участие в “Золотой недвижимости” – это первый опыт. Надеемся, что он будет удачным.

Кстати, об эффективности выставки может свидетельствовать постоянный состав ее участников на протяжении нескольких лет. Практически все экспоненты из предыдущего проекта остались с нами. Они первые заявили о своем согласии участвовать в мероприятии.

– Мы считаем, что компания, продав даже один дорогой объект на этой выставке, уже окупит свое участие в этом мероприятии. Ввиду элитности объектов достаточно одной сделки, чтобы покрыть затраты. Продажа таких объектов на выставках – реальность. И в рамках выставки “Недвижимость” такое случалось, хотя само мероприятие ориентировано совсем на иных посетителей.

– Действительно, мы обратились за поддержкой в Госстрой России и в Администрацию Московской области. В данное время рассматривается вопрос о форме их участия. Но уже сейчас можно с уверенностью сказать, что на церемонии открытия будут присутствовать руководители этих структур. Возможно, областные ведомства также примут участие в качестве экспонентов.

– Выставка пройдет при содействии Госстроя России и Правительства Московской области. В чем будет выражаться их помощь?



В деловой программе выставки планируется провести ряд мероприятий с участием представителей Госстроя России и Правительства Московской области.
За прошлый год цены на подмосковную землю выросли, в среднем достигнув 35%, но показатели роста напрямую зависели от качества товара. Максимальное подорожание (до 100%) отмечено в районах, прилегающих к МКАД. Неудовлетворенный спрос на участки с лесными деревьями способствовал тому, что цена сотки по престижному Рублево-Успенскому шоссе выросла до $70 тыс. В меньшей степени рост цен коснулся земельных участков, расположенных на востоке и юго-востоке Московской области на расстоянии далее 50 км от МКАД, а также площадью до 6 соток вне зависимости от территориальной привязки.

Урожайные земли
2003 год риэлтеры называют наиболее благоприятным за всю историю существования рынка загородной недвижимости, так как объемы инвестирования в этот сектор достигли $6 млрд. В прошлом году значительно увеличилось число компаний, работающих на этом рынке. По мнению Владимира Яхонтова, директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", рост числа игроков на рынке связан с высокими комиссионными, которые они получают при работе с землями сельскохозяйственного назначения.
К тому же принципиально изменился подход к рынку загородной недвижимости. Если раньше он в основном рассматривался как рынок конечных потребителей, то теперь на нем действуют компании, которые рассматривают землю как объект перепродажи.
Стоимость земельных участков, как правило, имела тенденцию к росту при условии перспектив экономического развития территории. В местах, где появлялись объекты инфраструктуры, улучшалась транспортная доступность, решались социальные вопросы, рост цен был более стремительным, и наоборот. По мнению Андрея Мажарова, генерального директора компании "Терра", в прошлом году на рынке установилась прочная зависимость распределения спроса по мере удаленности от Кольцевой автодороги. Более половины заявок пришлось на участки в 15-30 км от МКАД. Каким бы престижным ни было направление, но дальше 30-40 км от границ Москвы желающих купить землю было мало.
Исследования, проводимые аналитическим центром компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" с участием 59 экспертов, опросивших более 4 тыс. клиентов, показали, что при подборе земли под коттеджное строительство более 70% покупателей останавливали свой выбор на участках площадью от 16 до 30 соток, 10,2% предпочли для застройки участки до 50 соток, 2,5% – до 100 соток и только 0,3% – меньше 10 соток.
По количеству сделок, в том числе с землей, внесенных в единый государственный реестр в Московской областной регистрационной палате, в период с июля по декабрь 2003 года лидировали западные районы (36%), в частности Одинцовский и Раменский. На южные и северные районы пришлось соответственно 26 и 22% от общего количества зарегистрированных сделок. Недвижимость на востоке Московской области оказалась востребованной в наименьшей степени; так, на эти районы пришлось всего 16% сделок.

Черта ценовой оседлости
По-прежнему самым дорогим направлением является Рублево-Успенское шоссе. Самые дорогие земли с лесными деревьями (до $70 тыс. за сотку) сосредоточены в поселках Барвиха, Жуковка и Николино. В строящихся коттеджных поселках на расстоянии до 20-22 км от МКАД сотка земли с подведенными коммуникациями может стоить до $30 тыс. Дешевые предложения по Рублево-Успенскому шоссе (по $3-4 тыс. за сотку), как правило, имели кучу недостатков, главные из них – проблемы с подключением к электросетям и газовой магистрали. В число направлений, где рост цен на землю в 2003 году был максимальным, также вошли Новорижское, Калужское, Минское, Дмитровское и Ярославское шоссе.
На Новорижском шоссе в районе поселков Шервуд, Бенилюкс, Княжье Озеро (все – в пределах 25 км от МКАД) цена сотки земли за год поднялась на 70-100% и достигла $20-25 тыс. Практически такой же показатель роста цен был отмечен в районе коттеджного поселка ВеличЪ, строящегося уже на расстоянии чуть больше 40 км от Москвы.
На Калужском шоссе в поселке Фоминское (16 км от МКАД) стоимость сотки земли поднялась с $5-5,5 тыс. до $8 тыс. В районе поселка Новоспасское (25 км от МКАД) цена к концу 2003 года достигла $4 тыс. за сотку против $2,5 тыс. в 2002 году.
По Дмитровскому шоссе на первой линии водоемов стоимость земли доходила до $15-20 тыс. за сотку, по мере удаления от воды цены снижались, а сделки на покупку земли заключались по цене $6-8 тыс. за сотку. Самые дорогие предложения в зоне Минского и Можайского шоссе доходят до $20 тыс. за сотку (район поселка Лесной Ручей, 20 км от МКАД).
По Киевскому шоссе в стародачной местности (20 км от МКАД) земля продавалась по $10 тыс. за сотку. Ярославское шоссе привлекательно лесными участками и близостью к водоемам, но порядок цен здесь уже другой. В районе поселка Болшево (10 км от МКАД) цены редко превышали $7-9 тыс. за сотку, а дальше идет плавное снижение, и на расстоянии 35 км от Москвы землю можно купить за $1,5-3 тыс. за сотку.
Участки на востоке и юго-востоке Москвы подорожали меньше остальных (до 15%). Исключения составили стародачные поселки. Ограниченность предложений, к примеру, в Малаховке и Кратове позволяет продавцам устанавливать там цены, в несколько раз превышающие показатели по Егорьевскому шоссе.
Отметим, что в 2003 году рост цен на землю по многим направлениям значительно превзошел рост цен на недвижимость, на ней расположенную. Так по Рублево-Успенскому шоссе цена на землю поднялась на 83%, тогда как коттеджи стали дороже всего на 34%. По Новорижскому шоссе земля стала дороже на 92%, а недвижимость на 21%. На Калужском шоссе земля дорожала практически в два раза быстрее, чем строения (41% против 22%). В то же время на Ярославском шоссе рост цен на землю составил 14%, а на дома – 15%.
В 2003 году заметно (до 30%) подорожали земли в составе подмосковных деревень. В радиусе 35-40 км от МКАД земля продавалась в среднем по $500-800 за сотку. Цена участка удваивалась, если в будущем населенный пункт ждала газификация. Спрос на землю на периферии Московской области был только в том случае, когда к деревням было налажено постоянное транспортное сообщение, и то цена редко превышала $150-200 за сотку.
Неблагоприятным был год лишь для продавцов участков на территории садовых товариществ. Покупателей на землю площадью 6 соток с каждым годом становится меньше. Ограниченность спроса отражается в ценах. По мнению специалистов, сегодня люди не спешат вкладывать деньги в землю, где недвижимость используется посезонно. Поэтому красной ценой сотки "в садах" считается на расстоянии до 20 км от МКАД – $1 тыс., от 50 км – $120-250 за сотку, что всего на 5-10% больше, чем в прошлом году.

Земли на всех не хватит
Аналитики, дающие прогнозы в пользу роста цен на землю, отдают себе отчет в том, что, с одной стороны, цена не может расти до бесконечности. С другой – земля, как ограниченный ресурс, истощается, и возникает дефицит, спутниками которого являются высокие цены. За последние годы на рынке недвижимости Подмосковья спрос на участки экстра-класса превысил предложение, и в будущем ситуация вряд ли изменится. Правда, определенную перспективу сулит указ президента РФ, облегчающий перевод земель лесного фонда в земли иного назначения. Но как это будет на деле, никто не может предугадать. Сложившаяся практика поступления земель на рынок не обещает конечному покупателю ничего хорошего.
Как рассказал Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, в 2003 году на рынке недвижимости Московской области было крупное поступление земель. Это явилось результатом активной деятельности компаний, заинтересованных в выводе крупных участков из различных фондов под индивидуальное жилищное строительство. Но рост цен на землю не прекратился. Участки не продавались в розницу, поэтому заинтересовали только солидных инвесторов, которым предстояло вложить большие средства в прокладку коммуникаций, строительство дорог и развитие территорий, а потом на этом хорошо заработать. По данным Penny Lane Realty, в результате спекулятивных действий стоимость сотки земли, продаваемой в розницу в Московской области, увеличивается в три-четыре раза.
Механизм получения крупных землеотводов четко работает и позволяет кормиться не только банкирам и бизнесменам, но и чиновникам. Следовательно, земля по-прежнему будет дорожать, и чем качественнее участок, чем перспективнее территория, где он находится, тем рост цен будет выше. Специалисты заверяют, что наиболее дорогие объекты недвижимости и в 2004 году сохранят достаточно устойчивую тенденцию дальнейшего роста цен, а земельный рынок Подмосковья и в будущем сохранит хорошую инвестиционную привлекательность.
По словам Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", земли и объекты на Рублево-Успенском шоссе останутся лучшим вложением денег для тех, кто хочет свести к минимуму инвестиционный риск. Недооцененные земли еще есть по Калужскому и Дмитровскому шоссе, где организованное строительство только начинается. Однако уже в 2004 году намечается консолидированная работа девелоперов, направленная на повышение стоимости земель, особенно по Калужскому шоссе. Новорижское шоссе, сделавшее мощный рывок в прошлом году, по всей вероятности останется в лидерах по росту цен, но уже сегодня специалисты отмечают, что земля там оценена достаточно высоко и даже несколько переоценена. Традиционно высокие темпы роста цен сохранятся в эксклюзивных местах по разным направлениям – это земли на водохранилищах или в лесных массивах.



Главная --> Публикации