Главная --> Публикации --> Рынок риэлтерских услуг: что нового? Строители уходят на окраины Second-hand по цене новостроек Рай под пальмой или поездка за доминиканским домом Куркинский инкубатор

Как сообщили RBC daily, обновленная гостиница «Интурист» появится в столице только к 2006 году. Хотя первоначально предполагалось, что пятизвездочная гостиница под управлением сети Hilton начнет работать уже в конце 2004 года, на ее месте до сих пор практически ничего нет. По информации RBC daily, сейчас там строят многоуровневую подземную автостоянку. И только в третьем-четвертом квартале этого года планируется приступить к возведению самой гостиницы. Аналогичные проблемы присутствовали и в проекте по реконструкции гостиницы «Москва». Очевидно, что, несмотря на обширные планы московских властей по улучшению и расширению гостиничной базы города, решить вопрос с реконструкцией двух ключевых гостиниц не удалось в заданные сроки из-за неподготовленности обоих проектов.

Несмотря на желание московских властей увеличить количество современных гостиниц в городе, в ближайшие несколько лет вокруг Кремля не будет ничего, кроме строительных площадок.

С учетом того, насколько активно в последние несколько лет в столице начал развиваться гостиничный бизнес, ожидалось, что пятизвездочная гостиница «Париж» на месте «Интуриста» будет построена довольно быстро. Тем более что столичные власти в рамках программы развития туризма в столице до 2010 года намереваются обновить и расширить существующий номерной фонд. В частности, в прошлом году была разобрана гостиница «Москва», тоже, по мнению чиновников, морально устаревшая. На днях выехали последние постояльцы из расположенной на Тверской гостиницы «Минск». Ее предполагают точно так же разобрать и возвести там современный отель. Сходная участь ждет и гостиницу «Россия». Фактически все крупные гостиницы в Центре, за исключением «Метрополя» и «Националя», закрыты или ожидают этого, и на территории, прилегающей к Кремлю, не осталось действующих мест размещения. Это тем более важно потому, что иностранные туристы, как правило, предпочитают останавливаться именно в Центре.

Одно из самых известных столичных зданий – гостиница «Интурист» была построена в 1970 году, и долгое время считалась одной из лучших (за неимением выбора) в городе. Однако в конце 90-х московские чиновники признали его «гнилым зубом» города и решили заменить гостиницу на более эстетичную постройку, которая сможет гармонично вписаться в комплекс зданий на Тверской улице. В 1999 г. тендер на право строительства новой гостиницы выиграла компания Superior Ventures Ltd (SVL), получив, таким образом, право аренды земельного участка на 49 лет. Также компания обязалась выплатить 1,5 млн долл. в городскую казну за недополучение налоговых поступлений за время строительства. Причем SVL сразу же выплатила 30% от требующихся сумм. На этом этапе предполагалось, что управление новым отелем (вложения в него оцениваются в 140 млн долл.) перейдет к сети Hayatt (в Москве управляет Ararat Hayatt Park Hotel). Однако в 2001 г. компания-инвестор объявила о создании дочернего предприятия в Москве – Red Square Development Company – и о смене управляющей компании на Hilton.

Впрочем, по мнению ряда участников рынка, опрошенных RBC daily, подобная нерасторопность может быть оправдана. «Учитывая текущую стадию работ и профессиональный подход, а также высокопрофильный графический дизайн этого действительно эпохального проекта, мы считаем, что такой период работы будет разумным временным сроком для завершения строительства, отделки помещений и открытия, – сказал RBC daily генеральный директор западной девелоперской компании Jones Lang LaSalle в СНГ Майкл Ланге (фирма выступает консультантом проекта по реконструкции «Москвы». – Мы убеждены, что эта гостиница будет представлять собой пример высококлассной роскошной гостиницы в одной из самых многообещающих столиц мира, не уступая самым великолепным новым отелям, к примеру, таким, как «Ритц» в Берлине». Тем не менее можно отметить и невысокий уровень подготовки проектов. Объекты начинали сносить еще до того, как проекты были четко прописаны и «поставлены на рельсы». Примечательно, что проект по реконструкции гостиницы «Москва» сопровождался сменой инвесторов, что, похоже, существенно замедлило разборку здания. Вместо Московской девелоперской компании, которой руководит Шалва Чигиринский, «Москву» год назад на себя взяло дочернее предприятие американской компании Decorum Corp. – ООО «Декорум». Кроме того, по данным Jones Lang LaSalle, очень долго не удавалось найти оператора проекта из-за крайне сложной схемы финансирования.

Подобную ситуацию можно было бы разрешить, если бы новые гостиницы в Центре появлялись достаточно быстро – то есть так, как это и обещали ответственные за строительство чиновники. Однако реальное положение дел свидетельствует о том, что обновленные «Москва» и «Интурист» в итоге станут долгостроем и появятся практически одновременно – в 2006 г. (ранее речь шла о том, что «Париж» построят в 2003-2004 гг., «Москву» – в 2005 г.). Во всяком случае, такую дату завершения работ назвали RBC daily в правительстве Москвы. «Сейчас там (на месте «Интуриста») идет строительство подземной автостоянки на пять уровней, – сообщили RBC daily. – Ведут его по уникальной российской технологии – без отрывки котлована». Работы осуществляет компания «Ингеоком», которая до этого проводила демонтаж «Интуриста». Строительство автостоянки завершится через два месяца, и только в третьем-четвертом кварталах этого года инвестор планирует приступить к возведению наземной части. В будущем году должна быть построена коробка «Парижа», а в 2006 г. его введут в эксплуатацию. Тогда же, когда и «Москву».

Быть ли бархатной революции?

Эксперты соглашаются с тем, что московские чиновники, несмотря на большое желание получать максимум выгод от использования столичной недвижимости, создают не лучшие условия для реализации подобных проектов. «Одной из самых больших проблем работы на гостиничном рынке столицы остаются достаточно тяжелые инвестиционные условия, – сказал RBC daily руководитель департамента инвестиционного анализа компании «Система-Галс» Александр Гаврилин. – Во-первых, землю нельзя приобрести в собственность, что особенно критично для западных компаний. Во-вторых, условия работы во многом диктует город, создавая различные существенные обременения для инвестора (например, устанавливая высокую стоимость выкупа прав аренды земли, либо значительную долю города при делении результатов проекта). Для гостиничного бизнеса, в котором сроки окупаемости и так довольно велики по сравнению со сроками окупаемости, например, офисных или торговых помещений, этот фактор имеет решающее значение».
Рост цен на жилье должен догнать цены на товары и услуги и составить с ними баланс.

По мнению руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, то, что происходит на рынке - естественный процесс. Рост цен на жилье должен догнать цены на товары и услуги и составить с ними баланс, так что стоимость квадратного метра в будущем вполне может достичь двух тысяч долларов.

Будущее рынка недвижимости сегодня обсуждают даже в дружеских компаниях, откинув прочь традиционные разговоры о политике и судьбе России. Что уж говорить о профессионалах, для которых это не любопытство, а острый вопрос, поэтому последнее время он звучит лейтмотивом на многих встречах, посвященных проблемам рынка недвижимости. Прошедший по инициативе Московской ассоциации предпринимателей круглый стол также не обошел стороной эту тему. Обсуждали динамику рынка жилой и коммерческой недвижимости.

Между ростом цен и уровнем предложения наблюдается прямая зависимость. Аналитики утверждают, что в идеале предложение должно увеличиться втрое, чтобы перекрыть рост цен. Видимо, по прогнозам г-на Репченко, это случится к концу 2005 - началу 2006 года, когда наступит затоваривание рынка, объем инвестиционных квартир достигнет критической массы, и собственники начнут распродавать жилье. "Обвал будет все равно не настоящий, - успокаивает Олег Репченко, - скорее, плавное замедление цен". Хочется думать, что это и будет заветная стабилизация.

Но есть другой аспект проблемы - инвестиционный, он и представляет опасность для рынка. По некоторым оценкам, примерно 30% сделок с недвижимостью вызваны желанием покупателей вложить капитал, а не решить проблему с жильем. "Думаю, скоро эта доля возрастет до 40%, - считает г-н Репченко. - Но пока и она не способна вызвать обвал рынка".

Василий Светлаков, руководитель отдела оценки и аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" считает, что замедление роста цен - вопрос нескольких месяцев: "В различных сегментах рынка разная динамика, но сейчас мы наблюдаем начало стабилизации цен на дорогие квартиры стоимостью свыше 200 тысяч долларов. В марте темпы роста цен на дорогое жилье были в 2,5 раза ниже, чем на типовое". По наблюдению компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", изменение цен на основную массу квартир обычно происходило после стабилизации цен на дорогое жилье с разрывом в 4-6 месяцев. В данном случае закономерность также должна сработать.

История повторяется

Оказывается, сегодняшнее состояние рынка недвижимости мы уже проходили. История развивается по спирали и недвижимость, видно, не исключение. Анализируя ценовую ситуацию на рынке жилья всей страны, Константин Апрелев заявил о следующей тенденции: 1995 год был пиком подъема цен, потом началось их плавное уменьшение, а кризис 1998 не обвалил рынок, а лишь усугубил снижение стоимости квадратного метра. Сейчас идут те же процессы.

"Если доллар будет обесцениваться и дальше, то ни о каком снижении цен нельзя говорить, - полагает еще один участник круглого стола, вице-президент РГР Константин Апрелев. - Рынок недвижимости - альтернатива для вложения капитала, причем одна из самых удобных, потому что не требует от инвестора больших расходов". Вообще, по мнению г-на Апрелева, безопаснее всего вкладывать деньги в недвижимость в городах, расположенных в аграрном секторе России: там экономика более защищена и не зависима от колебаний цен на нефть.

Относительно рынка коммерческой недвижимости прогнозы у всех аналитиков примерно одинаковые: скоро цены расти перестанут по нескольким причинам. Объемы нового строительства возрастают и позволяют столице удерживать шестое место среди рынков с наивысшей строительной активностью. Цены на офисы класса В стабилизируются в силу увеличения объема качественного предложения. Кроме того, аналитики отмечают увеличение притока инвестиций, в том числе и иностранных, что также скажется на уменьшении роста цен.

Спасибо инвесторам

Большую активность игроков рынка коммерческой недвижимости подтвердил и Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group: "Нашумевшая сделка по покупке фондом FFP RRE здания на Гоголевском бульваре, 11 далеко не единственная на сегодняшнем рынке по объему вложений. Наша компания готовит сейчас две сделки ничуть не меньшие по значимости. Проблема в том, что немногие компании заинтересованы открыто заявлять о своих вложениях".

"В этом году можно ожидать интенсивный рост реального объема рынка коммерческой недвижимости", - добавляет генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. - На столичный рынок недвижимости пришло не менее 15 млрд. долларов инвестиций".

По городам и весям

В этом году также объявлено о начале реализации нескольких крупных проектов. Г-н Крапин привел в пример бизнес-инкубатор "Нагатино-ЗИЛ" площадью более 1 млн. кв. метров и рекордно низкой арендной платой - 150-200 долларов за метр. Появление проектов, аналогичных этому, сможет уравновесить спрос и предложение. Кроме того, в ближайшие три года в Москве будет построено девять крупных торговых центров, каждый площадью как минимум 300 тысяч кв. метров.

Тем не менее, в регионах арендная плата на торговые площади в крупных центрах считается завышенной. "Операторы и девелоперы стремятся избавить себя от излишних хлопот и найти якорных арендаторов по заведомо высокой цене, - отметила Юлия Никуличева, заместитель генерального директора компании Jones Lang Lasalle. - Так что 80% арендаторов там - столичные компании".

На торговую недвижимость делают упор и крупные торговые операторы, идущие в регионы. Если в Москве инвесторы возвращают вложенные средства в течение 5-7 лет, то в регионах через 3-5 лет. Особенно интересны московским игрокам города юга России, а также Самара, Тольятти, Уфа, Казань и Тюмень. Правда, Константин Апрелев заметил, что в Казани строятся сейчас четыре торговых центра, но ни один из них не отвечает потребностям рынка и современным требованиям.

Группа под руководством помощника президента Игоря Шувалова хочет защитить граждан от недобросовестных строительных компаний. Чиновники предлагают обязать застройщиков раскрывать информацию о проекте, своем финансовом положении и учредителях, а также выплачивать крупную неустойку при задержках со сдачей. Эксперты считают проект сырым, а строительные компании возмущены перспективой платить за чужие нарушения.

Ясно, что экспансия столичных компаний в российские регионы продолжится, равно как и западных на рынок коммерческой недвижимости столицы. Что, впрочем, для рынка обернется благом, поскольку вызовет активность строительства и удовлетворение спроса, а вслед за этим - стабилизацию цен.

Бизнесмены согласны с тем, что отношения между девелоперами и покупателями должны быть прописаны в законе. "Сейчас рынок долевой застройки никак не регулируется", - сетует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. "С крупными компаниями больших скандалов не было только по той причине, что на растущем рынке они опасаются дискредитировать брэнд", - добавляет руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. В случае стагнации этот механизм может дать сбой, считает он.

Группа Шувалова решила законодательно определить отношения строителей и покупателей квартир в строящихся домах. Подготовленные экспертами поправки в закон о защите прав потребителей, имеющиеся в распоряжении "Ведомостей", обязывают застройщиков предоставлять покупателям детальные данные о самом проекте (в частности, описание, сроки реализации, условия привлечения и хранения средств, подтверждение прав на земельный участок и его описание, условия возврата денег) , о компании и ее финансовом положении (включая состав учредителей, в том числе физических лиц, размер и состав собственных средств, структуру кредиторской задолженности). За нарушение срока передачи прав на собственность покупателю строители должны выплачивать неустойку в размере одной двухсотой от ставки рефинансирования ЦБ, умноженной на цену договора, за день просрочки. "По нашим оценкам, около 80% квартир в новостройках продается на стадии строительства, и при этом все свои риски застройщики перекладывают на покупателей", - объясняет необходимость этих изменений один из разработчиков законопроекта, президент Института экономики города Надежда Косарева.

А вот предложение о выплате неустойки строителей возмущает. По мнению Басовой, "очень часто задержки связаны с третьими лицами, в частности с местными властями". Полторак вспоминает, как одному из столичных застройщиков местные власти не подписывали документы о сдаче дома из-за того, что другая компания не достроила соседний дом, а коллектор у обоих зданий был общий. "Ни один строитель и ни один инвестор не подпишется под такими санкциями [как в законопроекте], - уверен Полторак. - А если их заставить это сделать, то цены на новостройки моментально увеличатся".

Но предложенные группой Шувалова меры эксперты считают сырыми. "В этой информации [предоставленной в соответствии с законопроектом] сможет разобраться один покупатель из ста", - убежден начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. Кроме того, добавляет Репченко, данные о финансовом состоянии компании показывать бессмысленно, поскольку "большинство застройщиков под каждый проект создают специальное ООО "Колобок". Строители говорят, что они и так раскрывают достаточно информации. "Любая компания, которая дорожит своей репутацией, рассказывает покупателю о проекте как можно больше", - уверяет представитель корпорации "С-Холдинг " Оксана Басова. А если "вывалить на покупателя всю финансовую документацию", что сделать "несложно", ему придется получать специальное "аудиторское образование", добавляет президент агентства недвижимости "БЕСТ" Григорий Полторак. "В минимально необходимой информации - цена, сроки, права [на участок] - покупатель разобраться сможет, - возражает на это Косарева. - Все остальные данные могут понадобиться в суде".

Оборот IKEA в 2003 финансовом году составил 11,3 млрд евро. В 31 стране мира в общей сложности работают 186 магазинов IKEA. В России у шведской компании сейчас четыре магазина: два - в Подмосковье и по одному - в Ленинградской области и Казани. Кроме того, рядом с подмосковными магазинами IKEA располагаются торговые центры "Мега", также принадлежащие шведской компании.

Комиссия думской фракции "Единой России" уже одобрила концепцию поправок. Тем не менее депутаты предрекают им непростую судьбу. Председатель думского комитета по собственности "единоросс" Виктор Плескачевский считает концепцию документа "принципиально неверной". "Речь должна идти о борьбе с долевыми схемами - какое дело покупателю до сколь угодно глубокого анализа проекта застройки? - недоумевает депутат. - Нам нужны стройсберкассы, которые возьмут на себя функцию финансового агента потребителя". Председатель комитета по финансовым рынкам Владислав Резник говорит, что он вовсе "не видит перспектив прохождения законопроекта". "Те, кто покупают недостроенные квартиры, являются инвесторами, и их права не нужно регулировать законом о защите прав потребителей", - поясняет Резник.
Шведская компания IKEA, с конца 90-х безуспешно пытавшаяся получить участок для строительства своего магазина в Москве, наконец договорилась со столичными властями. Как объявил мэр Юрий Лужков, для IKEA подобрано целых три участка в черте города.

Мэр напомнил, что в 2001 г. IKEA хотела построить магазин на Кутузовском проспекте, в районе пересечения с Третьим транспортным кольцом. Шведская компания заключила с Управлением делами президента (УДП) соглашение о намерении построить торговый центр примерно в 70 000 кв. м на принадлежащем УДП участке, где расположен комбинат бытового обслуживания. Однако городские власти посчитали, что такой крупный объект "создаст тяжелую транспортную ситуацию", и разрешение на строительство не дали. "IKEA осознала свою ошибку", - сказал мэр в выступлении в субботу.

О выделении земли для IKEA столичный мэр объявил в субботу, выступая на международном инвестиционном форуме "Москва-Инвест - 2004" в Абу-Даби. Как рассказал Лужков, незадолго до поездки в Объединенные Арабские Эмираты он "подвергся приятному давлению" со стороны компании IKEA, в результате чего решено выделить ей участки.

Между тем московский мэр Юрий Лужков сообщил на конференции, что московское правительство договорилось со шведской компанией о предоставлении целых трех участков. Их адреса мэр не назвал. Но его заместитель Иосиф Орджоникидзе сообщил "Ведомостям", что один из этих участков находится "неподалеку от Ходынского поля", а второй - на Каширском шоссе и мэр дал поручение оформить эту землю для шведской компании.

Это подтвердил и Леннарт Дальгрен, директор российской IKEA. "У нас были проблемы с проектом по строительству IKEA на Кутузовском проспекте, и теперь мы можем подтвердить, что на этом месте магазин строиться не будет, - сказал он "Ведомостям". - Мы хотим построить в Москве крупнейший магазин IKEA в мире. Мы договорились с московскими властями, что этот магазин будет строиться не на Кутузовском, а в другом месте". Правда, УДП пока не получало информацию об отказе IKEA от проекта, сказал пресс-секретарь Управления делами президента РФ Виктор Хреков.

Он не назвал возможный объем инвестиций в московские магазины. Однако в несостоявшийся проект на Кутузовском проспекте компания собиралась инвестировать $250 - 300 млн. Это сопоставимо с вложениями в торговый комплекс "Мега" на юго-западе столицы. Отдельные магазины IKEA стоят значительно дешевле. Например, первый магазин площадью около 30 000 кв. м, открытый в 2000 г. в подмосковных Химках, обошелся компании в $40 млн.

По словам Дальгрена, на московских участках компания может построить как собственный магазин, так и торговый центр по типу "Меги". Все они по площади будут больше действующих магазинов ИКЕА в Химках и на Теплом Стане. IKEA хотела бы начать строительство уже летом, говорит Дальгрен.

В компании IKEA не считают, что пять-шесть магазинов (с учетом двух действующих в Подмосковье) на один город - это слишком много. "Москва - это Лондон, Москва - это Нью-Йорк, это мировой город, и рынок здесь такой же [как в ведущих мегаполисах]", - говорит Дальгрен. По его словам, в Нью-Йорке и Лондоне компания тоже хочет иметь по пять-шесть магазинов.

"IKEA наконец-то осознала, что, если хочешь вести дела в Москве, надо договариваться с московскими чиновниками", - прокомментировал на условиях анонимности успехи шведов в столице эксперт компании, работающий на рынке торговой недвижимости. По его словам, открытие магазинов в Москве даст IKEA возможность привлечь новую категорию покупателей - тех, кому из-за отсутствия автомобиля трудно ехать в магазины за МКАД.



Главная --> Публикации