Главная --> Публикации --> В квадратном метре уже 6 тысяч долларов Осторожно: свободная перепланировка! Свои люди — договоримся? "трансвааля" больше нет

Остоженка, с согласия широкой общественности назначенная в столице Золотой милей, несомненно, хороша, но она ведь не резиновая. Ее не может быть много. Значит (мы не рассматриваем здесь объекты точечной застройки, имеющиеся в других престижных районах столицы) должна существовать и Серебряная миля, еще один элитный район со своим набором характеристик, дорогих сердцу и кошельку покупателей дорогого жилья.

В поисках Серебряной мили

А может быть, это район Фрунзенской набережной?

Но если местонахождение Золотой мили в Москве науке известно, то по поводу того, откуда отмерять Серебряную, пока абсолютной ясности нет. В центральной части столицы несколько районов могут претендовать на это почетное звание, в первую очередь это близлежащие Арбат, Якиманка, Плющиха (по оценкам многих экспертов, это наиболее вероятный претендент с его одиннадцатью строительными площадками), а также Китай-город.

По мнению Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blackwood, перспективы района Фрунзенской набережной превратиться в Серебряную милю велики: «В последнее время рейтинг этого района сильно вырос. Причины – строительство нового качественного жилья и близость к самому престижному району столицы, к Золотой миле. Хорошая транспортная доступность района и великолепный вид на набережную Москвы-реки, безусловно, повышает исторически сложившуюся престижность района. Стоимость квадратного метра в этом районе составляет $4000-9000 в зависимости от уровня дома».

Рейтинг вырос!

Кто покупает?

По данным аналитика Андрея Бекетова, цена на элитные квартиры в районе Хамовники, на территории которого находится и Фрунзенская набережная, достигает $5587 за кв.м. Для сравнения: квадратный метр дорого жилья на Якиманке стоит $5238, в Замоскворечье - $3516, в районе Китай-города - $2625, но в этой части центра вообще мало жилья. «Авгур Эстейт» называет $3983 за кв.м как среднюю цену предложения на жилье в районе Фрунзенской (минимальная цена - $2500, максимальная - до $9000 за кв.м).

По мнению руководителя пресс-службы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Евгения Редькина, покупатель жилья на Фрунзенской набережной более ориентирован на жилье бизнес-класса, чем на клубные малоквартирные дома (в отличие от покупателей жилья на Остоженке).

По словам Александра Илюхина, управляющего партнера агентства элитной недвижимости «Новое Качество», год-полтора назад покупателями квартир на Фрунзенской набережной были семьи с достатком чуть выше среднего: менеджеры среднего и высшего звена крупных российских и западных компаний. Сейчас контингент покупающих жилье в этом районе существенно расширяется. Связано это в первую очередь с тем, что обеспеченные люди стали «вытекать» за Садовое кольцо. Некоторое время назад все дружно съехались в одно место – в Центр, а теперь начинают потихоньку разъезжаться по районам, в которых хотелось бы жить (почувствуйте разницу с формулировкой «престижно было бы жить»). Поэтому у многих застройщиков появились сейчас интересные проекты вне пределов Садового.

Каким ты был, таким остался…

Эксперты агентства недвижимости «Новый город», отмечая тенденцию к дифференциации исторического центра Москвы и выделению районов, предназначенных в первую очередь для проживания или для коммерческого использования, отнесли Фрунзенскую набережную к районам для семейного проживания. Для такого района приоритетными являются экология, культурный уровень проживающих, история, архитектурная ценность застройки, рекреативность. Внешне процесс дифференциации проявляется, например, в выводе с Фрунзенской набережной бензоколонок, переориентации нежилых помещений к услугам жителей.

«Во времена советской власти было престижно иметь квартиру на Фрунзенской набережной. Это прекрасный образец массовой сталинской застройки, с очень красивыми домами – большими, фундаментальными. Как только началась приватизация, и появился рынок недвижимости, обеспеченные люди старались переехать в этот район. Затем стали появляться современные элитные объекты на Остоженке, акцент с Фрунзенской набережной сместился в сторону Центра», – говорит Михаил Маликов, генеральный директор «Авгур Эстейт».

Район Фрунзенской (в прошлом – Хамовнической) набережной – из числа наиболее респектабельных и дорогих на рыночном постсоветском пространстве. И самых «монументальных». Именно эта монументальность района, основанная на существовавшей добротной элитной цековской застройке, которая в массе своей не будут подвергаться ни реконструкции, ни тем более сносу, по крайней мере до 2020 г., не позволяет возводить здесь современные элитные комплексы в количестве, достаточном для того, чтобы Фрунзенская набережная стала конкурентом и продолжением Остоженки или Плющихи, считает Владимир Федоров, пресс-секретарь компании «Авгур-Эстейт».

Хотя все это нисколько не умаляет достоинств района, к которым, с точки зрения инвесторов, относятся в первую очередь местоположение, хорошая репутация и возможность строительства многоэтажных объектов с прекрасными панорамными видами, что практически невозможно на Золотой миле. С точки зрения покупателей жилья Фрунзенские улицы (между Комсомольским проспектом и набережной) хороши также уютными благоустроенными двориками. Причем в соответствии с градостроительными традициями 40-летней давности стороны недлинных улиц идут вдоль разделительных бульварчиков с клумбами и лавочками.

Существенный минус сталинских домов – устаревшие коммуникации. Поэтому, по словам М. Маликова, сегодня элитные квартиры, приобретенные несколько лет назад в сталинках, меняются на новые, более дорогие, в современных высокотехнологичных домах.

«Транспортная ситуация в районе Фрунзенской всегда была неплохая, – говорит Александр Илюхин. – А сейчас, благодаря открытию Третьего транспортного кольца, стала еще лучше. Прямые широкие магистрали позволяют минимизировать транспортную загрузку. Что касается парковок, здесь тоже особых сложностей нет. Практически любой новый дом создается с подземной парковкой, по максимуму обеспеченной машиноместами. А со временем, я думаю, парковки совсем уйдут под землю».

Плюс района – более-менее благополучная для центра города экологическая ситуация. «Основным преимуществом Фрунзенской набережной можно назвать достаточно большое, по сравнению с другими центральными районами, количество зеленых зон, – считает Е. Редькин. – Еще один фактор, делающий этот район привлекательным для девелоперов, – вид с набережной на реку и парк им. Горького, поскольку именно такие квартиры сейчас пользуются повышенным спросом».

Старое и новое

По оценке М. Маликова, управа района проводит грамотную политику, в результате которой все новые постройки, в том числе элитные, хорошо вписываются в окружение и насыщают его инфраструктурой, которой пользуются все жители района.

«Скорее всего в дальнейшем вся эта территория будет более структурирована по местоположению и, соответственно, цене недвижимости. Но пока налицо некоторая неопределенность в классе жилья. Здесь есть как объекты класса «А», так и класса «В», имеет место большой разброс цен на жилье, соответственно, трудно говорить о социальной однородности района.

Оценивая инвестиционную привлекательность и перспективность Фрунзенской для элитной застройки, в компании «Авгур Эстейт» выделили несколько зон: зона престижных домов старой постройки, где новой застройки практически нет; район Комсомольского проспекта; район парка за Московским дворцом молодежи.

В дальнейшем, при зонировании района возможно появление участков, застроенных только элитным жильем. Скорее всего, это могут быть участки, расположенные ближе к центру, а также Фрунзенской набережной, однако многое будет зависеть от общей картины развития района, позиции районной управы».

В районе есть перспективные площадки, однако, неопределенность со статусом не позволяет инвесторам активно развивать строительство объектов класса «А», – считают в «Авгуре». – Сейчас объекты по цене свыше $5 тыс. за кв.м продаются здесь не слишком активно. Исключение составляет «Усадьба Трубецких».

Сейчас активное строительство ведется в первую очередь за Комсомольским проспектом.

По данным компании Blackwood, продажа квартир и таунхаусов в «Усадьбе Трубецких» завершается. Жилой комплекс расположен в северо-западной части парка им. Мандельштама. Здесь, в самом центре Москвы, уникально сочетаются дома высокого уровня с парковым комплексом XVIII в. В доме 26 апартаментов площадью от 137 до 400 кв.м свободной планировки. Часть апартаментов имеет отдельный вход и уютный дворик. Подземный гараж рассчитан на 43 машины. На первом этаже находится оздоровительный центр с бассейном и тренажерными залами. Здание, прилегающая территория и парковый комплекс находятся под охраной службы безопасности. Стоимость квадратного метра такого жилья составляет около $8000-8500 за метр.

Рядом с метро «Фрунзенская» и «Усадьбой Трубецких» расположился новый жилой комплекс «Камелот». Комплекс построен в духе современной контекстуальной архитектуры, этот «замок» предлагает комфорт и защиту надежными стенами. В «Камелоте» есть единственные в Хамовниках двух- и трехуровневые пентхаусы с панорамными видами на храм Христа Спасителя, Кремль и Новодевичий монастырь. Каждый пентхаус имеет индивидуальную планировку. Открытые террасы имеют площадь от 10 до 30 кв.м, и в некоторых строениях расположены на двух ярусах. А площадь эксплуатируемой кровли вокруг фешенебельного 3-уровневого пентхауса составит около 70 кв.м.

Из элитных новостроек наши эксперты отметили идеально вписанный в окружающее пространство дом на Бурденко, 10 («Белгравия»), элитный жилой комплекс на 2-й Фрунзенской ул., 12, между Комсомольским проспектом и Фрунзенской набережной, девятиэтажный жилой комплекс «Ла Дефанс» на ул. Ефремова, 17 (проект компании «Стройтекс») на пересечении с 3-й Фрунзенской улицей. «Ла Дефанс» имеет форму бумеранга, стороны здания образуют контрастные по отношению друг к другу фасады: темный кирпич и натуральный камень главного фасада и пластичный - дворового. Стоимость одного квадратного метра в доме составляет $3700-450

Такая тенденция на рынке не нова. Строить дома и укомплектовывать их «под завязку» магазинами, ресторанами, фитнес-центрами, салонами красоты было модно еще года три назад. Сейчас по-настоящему элитное жилье в отношении инфраструктуры становится более аскетичным. Этот подход проявился особенно последние пару лет, когда на смену многоэтажным жилым комплексам в столице стали приходить дома класса de luxe, небольшие, максимум на 20 квартир. Самое интересное, что появились они не потому, что капризным клиентам захотелось камерной, уединенной обстановки, а просто в исторических районах Москвы ограничения по этажности не позволяли застройщикам «идти ввысь». Позже инвесторы сами решили строить малоэтажные эксклюзивные дома, оценив их раритетность на рынке и интерес к ним покупателей.

Интересными примерами современной элитной застройки, по мнению специалистов, можно также назвать дом в 1-м Тружениковом переулке (проект компании «Лоджик») и дом на Саввинской набережной (2-й Тружениковый переулок), который прекрасно вписан в ландшафт и имеет шикарные панорамные виды на Белый дом и Воробьевы горы.
Отсутствие инфраструктуры в жилом доме сегодня считается критерием элитности. Казалось бы, это утверждение переворачивает традиционные представления. Тем не менее, дело обстоит именно так. Тот максимум, на который сейчас идут застройщики элитных домов, в частности, клубных, ограничивается бассейном, бильярдной и тренажерным залом. Ничего другого современные покупатели от элитного дома и не ждут.

Мало того, содержание нежилых помещений оказалось накладно и для самих жильцов, так как целиком ложилось бы на плечи всего 10-20 семей и значительно увеличивало коммунальные расходы. То есть выходило дорого и нерентабельно.

Однако именно тогда вопрос с инфраструктурой отпал сам собой и в первую очередь по экономическим причинам. Коммерческая недвижимость должна либо приносить прибыль, либо удовлетворять потребности жильцов. Во втором случае бизнес становится затратным, хотя должен быть самостоятельным. Владельцам какого-нибудь салона красоты это абсолютно невыгодно.

«Развитая нежилая инфраструктура в виде спортивных залов, магазинов, салонов красоты и детских садов сегодня оправдана и необходима только в многоквартирных комплексах», – полагает коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов. Видимо, именно поэтому, начав строительство нового клубного комплекса «Три тополя» в 1-м Труженниковом переулке, состоящего из дома на 12 квартир и семи таунхаусов, компания отказалась от многообразной инфраструктуры. К примеру, «Камелот», который компания «Авгур Эстейт» построила еще в 1998 г., полностью укомплектован всем необходимым для досуга и комфорта современного жителя мегаполиса. «В «Трех тополях» же мы ограничились просторным холлом, помещениями для консьержа и охраны, подземными гаражами, индивидуальными террасами, собственным парком во внутреннем дворике, учли возможность использования помещений под зимние сады», – продолжает Виктор Козлов.

Кроме того, маркетинговые исследования показали, что жильцы таких комплексов имеют устоявшиеся предпочтения в отношении мест проведения досуга. У них есть постоянный парикмахер в салоне красоты, клубная карта в солидном спортклубе, просто любимый ресторан. Отказываться от всего этого только потому, что оно находится не рядом с домом, жильцы не хотят. И потом, клубные дома строятся только в Центре, где нет никаких проблем с инфраструктурой самого высокого уровня: рестораны, кафе, магазины, фитнес-центры и пр.

Допустим, самой затратной статьей расхода на содержание инфраструктуры является бассейн. Однако иногда жильцы готовы платить за его обслуживание высокую цену, взамен имея возможность плавать в бассейне в любое время суток.

Сейчас, консультируя застройщиков при разработке проекта дома, аналитики рынка жилой элитной недвижимости советуют ориентироваться на будущих покупателей, учитывать их пожелания. Ведь у жильцов есть собственные представления об эксклюзивном жилье. Покупатели часто сами хотят определять содержимое «начинки» дома, устанавливать перечень услуг. К примеру, некоторые объекты инфраструктуры для них излишни, а другие, наоборот, более уместны.

Итак, современный покупатель жилья класса de luxe склонен сам расставлять приоритеты и выбирать объекты инфраструктуры в новом доме. «Я бы отметила новое пожелание клиентов иметь в доме красивую входную группу: холл должен быть просторным и отделан мрамором. На первом этаже – комната для приема гостей, например, с бильярдной, где можно просто общаться с друзьями, вести деловые переговоры, не приглашая гостей в квартиру, – отмечает консультант по недвижимости компании «Кирсанова-риэлти» Ольга Богородицкая. – Но инфраструктура все же не является определяющим фактором при покупке жилья в клубном доме».

Тенденцию к минимизации элементов инфраструктуры отмечают и аналитики компании BLACKWOOD. «Требования потребителей растут в отношении безопасности дома (наличие консьержа или охраны), парковки (наличие придомовой автостоянки или подземного гаража), а также современных средств связи (цифровая телефония, кабельное телевидение и Интернет), – говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании BLACKWOOD. – Но успех имеют проекты, в которых предусмотрен оптимальный набор элементов инфраструктуры, так как для застройщиков нецелесообразно и нерентабельно помещать в одном комплексе все возможные услуги. Это значительно повышает стоимость и жилья, и эксплуатационных услуг. Большинству жителей вполне достаточно развитой инфраструктуры района, в котором расположен дом».

Однако при отказе от инфраструктуры возникает проблема первых этажей, которые жильцы заселяют с большой неохотой. Все застройщики решают ее примерно одинаково. В клубных домах часто на первом этаже располагают офисы различных компаний, причем с отдельным входом и нередко с другой стороны плюс ту самую минимальную для дома инфраструктуру: охрана, консьержи и пр.

В двух домах, считающихся образцами элитного строительства в Москве, – «Купер-хаусе» и Доме в Бутиковском переулке – инфраструктура минимальна. В первом есть лишь подземный паркинг (его наличие почти безусловно в домах класса de luxe), а во втором – построенная по желанию жильцов сауна. В еще строящемся 16-квартирном доме во 2-м Обыденском переулке, 3, предполагается сауна, бильярд и тренажерный зал.

Все эксперты согласны с тем, что жильцы, как правило, не хотят видеть на территории своего дома посторонних людей, пусть даже за роскошь приходится платить заведомо много. Инфраструктура в доме должна быть обособлена, создана только для них самих. Риэлторы приводят в пример дом на Фрунзенской набережной, на крыше которого раньше располагался теннисный корт. Он был абсолютно нерентабельным, однако жильцы дома были против того, чтобы корт посещали люди «со стороны», и позднее его переоборудовали в пентхаус.

«Еще клиенты не возражают против небольшого кафе – эксклюзивного заведения, которое обслуживает только жильцов и их гостей. Иногда там можно заказать себе завтрак прямо домой», – добавляет Ольга Богородицкая.

Но рынок элитной недвижимости класса de luxe живет своей жизнью и является достаточно небольшим, занимая всего около 5% общего сегмента. По мнению Виктора Козлова, конкуренция на нем будет усиливаться с каждым годом, а значит еще более возрастут требования к качеству элитного жилья. Застройщики будут идти на поводу у жильцов (в хорошем смысле этого слова), и новые веяния в подходе к элитному строительству, которые на первый взгляд могут показаться странными, приживутся.

Сейчас аналитики уверены, что тенденция в новом подходе к «комплектации» клубных домов не изменится. Развитая инфраструктура, включающая неимоверное количество услуг, останется атрибутом многоквартирного жилья. Необходимый минимум определяется цифрой 120-13 При таком количестве квартир развитая инфраструктура уже имеет место быть. Там коммерческая недвижимость всегда будет составляющей жилой. Инвесторы называют эту концепцию «город в городе». Размещение в подобных комплексах собственной инфраструктуры для застройщиков экономически выгодно. Например, жилье бизнес-класса представляет собой многоэтажные корпуса и подразумевает большое количество жильцов. По мнению специалистов компании Blackwood, при выборе жилья в таких домах инфраструктура комплекса, будь то детская игровая площадки или магазин, как правило, играет для клиентов не менее важную роль, чем расположение дома или планировка квартиры.

– Я проектировал первую очередь «Золотых ключей». Согласно проекту в этом комплексе были созданы магазин и ресторан. И, несмотря на то, что их площади достаточно скромные, посещаемость этих заведений, насколько мне известно, оставляет желать лучшего. Причина понятна: комплекс охраняется, посторонние на территорию попасть не могут, поэтому и торговые площади остаются мало востребованными.

Юрий ГРИГОРЬЕВ, заместитель главного архитектора Москвы:

Юрий ТАБУНЩИКОВ, профессор, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, президент НП «АВОК»:

А вообще я – ярый противник обустройства магазинов и ресторанов в жилых домах, причем домах любых категорий, будь то самое обычное типовое или эконом-класс, бизнес-класс или элитное жилье. Для жильцов это всегда связано с антисанитарией и другими неудобствами.

Принято считать, что о покупке земельного участка задумывается, как правило, благополучная семья, которой, во-первых, нечего делать в городе по выходным, а во-вторых, хочется сидеть под развесистой яблоней и пить чай с клюквенным вареньем. Увы, в большинстве случаев поиск маленького участка в 40-50 км от МКАД и далее к этой идиллии отношения не имеет. Такой участок единственный шанс обзавестись жильем для многих молодых московских семей и работающих в Москве иногородних. Единственный шанс перепрыгнуть пропасть в два прыжка: сначала купить по ипотеке участок, а расплатившись, взять кредит на дом. Где и как искать? Как брать кредит? Как избежать ошибок?

– Обобщать сложно, каждый случай нужно рассматривать отдельно. Но могу сказать, что буквально на днях был в гостях у своих знакомых, живущих в дорогом элитном комплексе. В «квартире» этих людей есть свой небольшой концертный зал, зал для фуршетов и т.д. Меня как раз и пригласили на концерт, который состоялся в присутствии близкого круга людей. Думаю, что никакие помещения общего пользования для этих целей не подошли бы. Богатые люди вообще предпочитают собираться узким кругом. И к общению с соседями не стремятся. Поэтому вполне допускаю, что магазины, а тем более рестораны, спортзалы и тому подобное могут просто пустовать и простаивать без дела.

Первое, что нужно сделать, приступая к поиску самого дешевого участка, это дисциплинировать себя, расставить приоритеты и от них не отступать. Во-первых, признать, что построить себе жилье, одинаково подходящее как для работы в Москве, так и для отдыха в Подмосковье вообще очень трудно, а дешево невозможно. Престижное направление, большой участок, лес, река и т.п. все эти плюсы для вас минусы. Ваш единственный приоритет (помимо цены) измеряется в минутах. Это время в пути: пешком до платформы и на электричке до ближайшей станции метро.

Никого никакой вопрос не портил
Разумеется, и молодые семьи и иногородние это условности. 35-40-летние москвичи, мыкающиеся с детьми по чужим углам, для столицы вовсе не исключение. А иногородний это тот москвич, который еще не купил квартиру в Москве или в Подмосковье. Безусловно, только то, что денег на какое-то другое второе жилье нет и не предвидится. А сколько есть? С какой суммой (с учетом ипотеки) имеет смысл пытаться? А неважно! То, что вам предстоит купить, стоит ниже нижнего предела цен на этом направлении. Попробуйте. Значит, только так сначала участок, а затем дом.

Забудьте о пресловутой ликвидности, о том, сможете ли вы в дальнейшем, когда дела поправятся, продать этот участок и дом за приличную цену. Просто не стройте на этих трех сотках трехэтажный особняк. Впрочем, это вам не грозит. Если не переплатите при покупке, с ликвидностью будет все в порядке. Хотя и переплатить вам тоже не грозит.

Отсюда следует, что участок в поселке Николина Гора на Рублевке вам не годится, а в 30 метрах от замусоренной платформы в рабочем поселке подходит идеально. Забудьте о таких дачных ужасах, как полигон твердых бытовых отходов (свалка) по соседству с поселком или ЛЭП почти над головой. Будьте объективны: машины под окнами или поле электроволновки в собственной квартире наносят вашему драгоценному здоровью неизмеримо больше вреда. Размеры участка? Повторим еще раз: ваша цель не коттедж, а просто дешевый дом. То есть 6 соток это очень хорошо. 3 сотки с оформленными документами гораздо лучше.

Отметив на карте Подмосковья два-три десятка объявлений, ближайших к Москве, но с минимальными ценами, вы заметите, что почти все они укладываются в полумесяц от Чеховского района между Домодедово и Ступино, Раменским и Воскресенском к Павловскому Посаду. Будут отдельные звездочки и в Подольском районе вплоть до Калужского шоссе, и на севере у Сергиева Посада, но найти что-то рядом со станцией удастся, скорее всего, только в полумесяце. Да-да, эти минимальные цены тоже слишком высоки, но именно там вы найдете что-то еще дешевле.

Благодатный полумесяц
Итак, оставив среди приоритетов только время до Москвы, цену сотки и наличие минимальных коммуникаций (свет, вода) для будущего дома, вы предельно облегчили себе задачу. Задача найти место, жизнь в котором не будет непрекращающейся каторгой. То есть к ней (1-1,5 часа в электричке до метро) не слишком избалованному человеку удается приспособиться.

На одних направлениях перегоны длинные, на других короткие и даже 15-секундные остановки (как в метро) не спасают положения. По одним электричкам ходят контролеры, которые давно отчаялись выбить с зайцев больше 30 рублей, на других контролеров нет, но почти на всех станциях есть турникеты, а в очереди в кассу на выход можно застрять и на полчаса. Смешно? А ипотечный кредит и билет за 75-100 рублей (в пределах нашего полумесяца) в один конец тоже смешно?

Здесь пять железнодорожных веток, и они очень разные. На Павелецком и, особенно, на Курском направлении железная дорога и основная автомобильная трасса идут достаточно близко друг к другу. На юго-востоке два железнодорожных направления рязанское и казанское, но ситуация на автотрассах тяжелейшая. Изучите расписание пригородных поездов. Скажем, на рязанском направлении большинство электричек идут только до Раменского, а на Казанском вдвое дальше, до Куровского.

Зачем нам этот формализм
Выучите карту тех 15-25-километровых участков направлений, которые вам интересны, съездите по ним и внимательно смотрите в окошко. Не пожалейте несколько часов на сайты районных администраций и местных энтузиастов: вам легче будет вести переговоры. Прекрасный вариант: Варшавское шоссе, 32 км, Молоди, ИЖС, свет, газ и т.д.. Назовите Молоди в разговоре по телефону Колхозной (так называется платформа), спросите, где находится участок, у станции или ближе к церкви и Варшавскому шоссе. И все это не демонстративно, а максимально естественным образом. Деликатно демонстрируйте знание предмета, но не демонстрируйте саму демонстрацию. Само по себе это цену не собьет, но ведь впереди еще смотр. А лучше самому походить по Колхозной. Линия у канавы при железной дороге настоящий комариный рай нам ни к чему: не нужно доводить экономию до самоистязания. Пройдитесь по окраинам: участок в 6-8 соток дешевле $5 тыс. за каждую, вы вряд ли найдете, но можете найти участок в 3-4 сотки. Шансы? Скажем, 1 на 2 То есть в одном из 20 поселков наверняка повезет.

Если у вас машина и аллергия к электричкам, смело рубите полумесяц пополам. У знаменитой Малаховки с каждого боку по дороге. И обе стоят в пробках с семи утра. Про Носовихинское шоссе и говорить нечего. А вот в южной части полумесяца Симферополька летит под 100 км/ч. До Москвы, конечно. Года 3-4 назад цены Чехова и окрестностей взяли резкий старт. Оказалось, слишком резкий в прошлом году на фоне общего роста Подмосковья Чехов просел процентов на 15.

Как спасти миллион
Не жалейте денег, когда звоните с рабочего телефона. Расспрашивайте обо всем как можно подробнее. Вы себе представить не можете, что означает фраза: Участок в нормальном состоянии, дом на слом. В одном случае это голая земля с пеньками и остатками фундамента. В другом случае ухоженные деревья, теплица с серьезными претензиями на оранжерею и почти целый дом после пожара (фундамент, газобетонные блоки стен и перекрытия не пострадали).

Помимо Симферопольки и Каширки, приглядитесь к Егорьевскому направлению. Это кладезь разнообразия. Это и Малаховка, и северная часть Быково. Некоторые умудряются и Хрипань продать как Кратово, сегодня уже по 500 тыс. за сотку. Но это также Гжель двадцатью километрами дальше. Да, здесь немало карьеров по добыче глины для знаменитой керамики. А все карьеры, как известно, заканчивали жизнь свалкой. Но, во-первых, многие из них уже давно закрыты и даже заросли, а во-вторых, мы уже договорились, что экология не наша тема. Вы и сами о ней забудете, когда найдете где-нибудь в Речицах, минутах в 15 пешком от станции (зато на Егорьевском шоссе) 6 соток под ПМЖ за 600 тыс. ЛЭП в подарок. А в соседней деревне Трошково 15 соток. Без ЛЭП, но за 750 тыс. И никто не запрещает поторговаться.

Но не будем делать ставку на подарки судьбы. Одобрит ли банк ипотечный кредит под неликвидный участок? Одобрит. Не один банк, так другой. Вообще, на 90% решение зависит не от оценки ликвидности объекта, а от оценки платежеспособности заемщика. Согласитесь, второе не наша тема. Сообщения и рассуждения об ужесточении ипотечного кредитования, конечно, небезосновательны. Но понятно, что те банки, которые собираются остаться на этом рынке, злобствовать не спешат. Более того, всегда готовы подобрать несостоявшихся клиентов других банков. Здесь же вам дадут ссуду на неотложные нужды для покрытия первоначального взноса.

Бывает, что участок формально отвечает всем признакам карикатурного неликвида. Не очень новый дом на четырех сотках на 25-м километре направления средней престижности. В 200 метрах труба, а в 50 метрах несанкционированная свалка. Но труба никогда не будет дымить, поскольку от завода позапрошлого века к началу века нынешнего только эта труба и осталась. А вскоре, после шумной акции жителей у поселковой администрации, свалка была за несколько дней расчищена и огорожена. Планируется спортплощадка. В результате дом за $20 тыс. (с учетом ремонта) в часе езды от вокзала в центре Москвы. Можно сказать, второго прыжка и не понадобилось.

В сделках с недвижимостью все, как в жизни. Грустное соседствует со смешным, курьезное – с очень серьезным. А иногда какая-то совершенно незначительная деталь может решить дело.

Остается затянуть пояс потуже и сыграть в самую интересную игру Расплатись с долгом. Как можно быстрее. Потому что впереди приз еще один заем. Уже на постройку дома.
Это было недавно…

Мы старый шкаф разрушим до основания, а затем…

В новогоднем номере «ЭН» мы продолжаем начатую некогда традицию рассказывать о необычных ситуациях, связанных с покупкой или продажей жилья. Авторы баек – компании «Новый город», «Олимпия», «Новое качество».

Новый хозяин квартиры – человек деятельный, привыкший все делать своими руками – решил, что это некое чудачество прежних владельцев квартиры, элемент интерьера. И выразил твердое желание его снести прямо сейчас. Притащил кувалду и стал бить.

Клиент купил квартиру. Она находилась в старом доме, вероятно еще дореволюционной постройки. Проект, соответственно, не типовой, все в квартире сугубо индивидуальное. В одной из комнат был обнаружен небольшой – около квадратного метра по площади – выступ. По нему постучали и поняли, что внутри он полый.

Как выяснилось впоследствии, злосчастный выступ был стенным шкафом – причем, по странной прихоти архитектора, пользоваться им могли жители двух соседних квартир. Потом хозяева той квартиры, что затем была продана, решили, что он им ни к чему, и заклеили дверь обоями. А старичок-генерал из соседней квартиры продолжал пользоваться. И надо же ему было зайти в шкаф именно в тот момент, когда его стали ломать!

При первых же ударах внутри выступа послышались какие-то человеческие стенания, но, поскольку конструкция была хлипкая, из дерева, останавливаться было уже поздно. Стенки выступа осели, и в клубах пыли изумленному собранию предстал живой старичок в генеральской форме. Весьма, понятно, ошалевший.

Выезжаю как-то с клиенткой на просмотр квартиры в район Фрунзенской набережной. Посмотрели четыре варианта, последний понравился. Спрашиваю, готова ли она снять эту квартиру? Отвечает, что без согласия мужа (сейчас он в командировке и будет в Москве через три дня) решения принять не сможет. Но так как квартира понравилась, дама высказала готовность забронировать квартиру до его приезда. Такое возможно? Отвечаю: возможно, и рекомендую оформить задаток в обеспечение договора. При этом предупреждаю: при отказе от выполнения договора, обратно задаток не выдается, он останется у хозяев квартиры. Клиентка с радостью соглашается.

История одной аренды

Через три дня приехал муж и из двух квартир уверенно выбрал одну. Все остались довольны, даже хозяйка неснятой квартиры.

Выходим на улицу. Она просит подобрать ей еще варианты! Подбираю, и на следующий день ей понравилась еще одна квартира! Просит и здесь оформить задаток. Поясняю ей, что в таком случае она точно один из задатков потеряет. Клиентка говорит, что ну и пусть, зато у мужа будет выбор из нескольких хороших квартир.

История это не совсем новогодняя, Дед Мороз и Снегурочка в ней не участвуют, но случилась она действительно под Новый год в праздничной нарядной Москве.

Бьют часы на Спасской башне

Вот вожу я одного такого «покупателя», через какое-то время он мчится советоваться. Встречаюсь с другим – он хочет показать предложенные варианты третьему. Через какое-то время ситуация складывается настолько удачно, что я добираюсь до настоящих покупателей – молодой пары: иностранца и его жены-россиянки. И этот тандем начинает заново просматривать все варианты. Одна из них – новостройка в центре города.

Как это часто бывает, настоящего покупателя риэлтеру дано увидеть далеко не сразу. Зачастую к нему ведет длинная цепочка посредников, выдающих себя за покупателей, а потом вдруг желающих посоветоваться с другом и показать выбранный вариант ему. А он, в свою очередь, приводит следующего «друга». А поскольку посредников сразу не определишь, приходится с ними ездить по всей Москве, показывать различные варианты, рассказывать об интересных объектах.

Так или иначе, но вскоре после новогоднего праздника молодая пара этот пентхаус все-таки приобрела. Наверное, с тех пор на всех гостях остроту зрения проверяют…

Вместе с недавними новобрачными и «группой поддержки» осматриваем дом. Доходим до верхних этажей. Пентхаус великолепен: двухуровневые апартаменты с высотой потолков в 5 м, идеальная планировка, панорамное остекление в два уровня и вид на город – аж до Спасской башни Кремля. Презентация проходит без сучка и задоринки, да вот беда – поскольку посредников в общей сложности оказывается не меньше четырех человек, не все из них знакомы с четой, а потому наперебой о чем-то беседуют с иностранцем, пытаясь завоевать его доверие и расположение. Мы же с юной леди на втором этаже пентхауса любуемся видами: чернильно-синее небо в звездах, огни фонарей, светящиеся дорожки машин внизу… Однако я замечаю, дама уже начинает скучать и нервничать. Ей хочется побыстрее вырваться из этой пока еще пыльной и необжитой коробки, которая ей уже, пожалуй, как будущая квартира не очень интересна, а через минуту станет просто отвратительна, потому что ее молодой супруг совершенно забыл о ней и, не останавливаясь, болтает с новыми знакомыми. Понимаю, что надо бы прервать мужские разговоры, нужна тема для прощания. А снизу все обсуждают панораму: какой прекрасный вид, как хорошо виден Кремль, смотрите, как все сверкает, светится, даже звездочки на шпилях башен горят!.. Я же сверху вторю, обращаясь к покупательнице: «Ольга, здесь замечательный вид! Кремль, как на ладони. Даже время на Спасских часах можно разглядеть. Сейчас уже 22.40!» Мужчины, услышав произнесенные цифры, начинают дружно пожимать друг другу руки и прощаться. А женщина, пристально вглядываясь в пляшущее море абсолютно одинаковых огней, произносит: «Надо же! А я не могу разглядеть время. Неужели вы действительно так хорошо видите кремлевские куранты?» «Да нет, я просто на свои часы посмотрел…» В ответ на мою реплику с верхнего этажа раздается взрыв хохота. Он и положил конец этим затянувшимся смотринам, чему моя собеседница была очень рада.



Главная --> Публикации