Главная --> Публикации --> Каждый месяц — по торговому центру Вопрос — ответ. жку: как получить перерасчет Застойный июнь Коттеджные поселки с оптимальной инфраструктурой Уступной маневр

Какие сделки с недвижимым имуществом влекут за собой обязанности по уплате налога?

Владение недвижимостью, сдача ее в аренду, продажа или покупка неразрывно связаны с уплатой налогов. Рано или поздно собственники сталкиваются с представителями фискальных органов. При этом им нередко требуется помощь специалистов. На вопросы, наиболее часто задаваемые читателями журнала, отвечает Ирина Федулова, ведущий аудитор компании Ажур-Аудит.

Иногда налогоплательщики занимают ошибочную позицию, не связывая договор мены с получением дохода. Они не принимают во внимание, что фактическая оплата производится имуществом, передаваемым в порядке обмена. Договоры продажи имущества и мены с точки зрения Налогового кодекса РФ (НК РФ) однотипны, так как и в том и в другом случае у гражданина возникает доход, который облагается налогом по ставке 13%.

Необходимость уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает в случае продажи имущества, сдачи его в аренду и заключения договора мены.

Должен ли владелец квартиры платить налог на недвижимое имущество? Включен ли он в оплату услуг ЖКХ?

При сдаче недвижимости в аренду в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица подают декларацию и уплачивают налог на основе заключенных договоров гражданско-правового характера исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Значения ставок могут корректироваться органами местного самоуправления. Законом города Москвы установлены следующие ставки.

Налог на имущество не включен в стоимость услуг ЖКХ, и его обязан платить каждый владелец квартиры. В соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 г. № 2003-I О налогах на имущество физических лиц фискальные органы ежегодно рассчитывают налог на имущество и направляют по адресу регистрации налогоплательщика извещение для оплаты. Налог начисляют на суммарную инвентаризационную стоимость жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений. Ставка зависит от стоимости объекта и определяется законом.

Налог на дарение и наследование отменен с 01.01.2006 г. Значит, за квартиру, полученную в наследство, платить не нужно?

Таким образом, владение московской квартирой стоимостью 750 тыс. руб. (по оценке БТИ) сопровождается ежегодной уплатой налога на имущество в размере 3,75 тыс. руб.

Арендодатель намерен сдавать квартиру в соответствии с требованиями закона. Какие действия он для этого должен предпринять?

Следует иметь в виду, что в системе налогообложения существует не один, а несколько налогов, которые обязан уплачивать налогоплательщик физическое лицо. Да, НДФЛ в связи с полученным наследством платить не надо. Вместе с тем при вступлении наследника в право собственности на квартиру фискальные органы начинают исчислять налог на имущество. Его нужно платить ежегодно в течение всего срока владения.

Действуя как индивидуальный предприниматель, арендодатель должен подать в налоговый орган заявление с просьбой пройти соответствующую регистрацию. Индивидуальный предприниматель имеет право выбрать один из трех режимов налогообложения, предусмотренных НК РФ. В первом варианте упрощенного режима налог взимают по ставке 6% со всей суммы дохода. При этом арендодатель обязан ежеквартально подавать отчетность и уплачивать налог. Во втором варианте упрощенного режима также предусмотрена ежеквартальная отчетность и уплата налога, который взимают по ставке 15% с суммы, составляющей разницу между доходом и расходами. При общем режиме уплачивают несколько налогов: НДФЛ, на добавленную стоимость, пенсионный взнос. Такую схему отчислений применяют в обязательном порядке, если сумма годового дохода составляет 20 млн руб. и более. Декларацию по НДФЛ подают один раз в году.

Действия арендодателя зависят от того, в каком качестве он будет выступать: индивидуального предпринимателя или физического лица.

В каких случаях налогоплательщик имеет право на налоговый вычет и как определяют его размеры?

Для физического лица отсутствует возможность выбора режима налогообложения. По окончании налогового периода (года) с 1 января по 30 апреля следующего года арендодатель подает налоговую декларацию о полученных доходах. До 15 июля налоговые суммы должны поступить в бюджет.

Если на момент продажи квартира находилась в собственности менее трех лет и не сохранены оригиналы документов, подтверждающие расходы, то в этом случае налоговый вычет для жилой недвижимости производится с суммы, не превышающей 1 млн руб. Если срок владения квартирой более трех лет, то налоговый вычет производится со всей суммы дохода, полученной от продажи имущества.

Право на налоговый имущественный вычет возникает в случаях продажи и покупки жилой недвижимости или иного имущества (земельные участки, автомобили и т. п.). Вместо использования права на получение налогового вычета налогоплательщик может уменьшить свой облагаемый налогом доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода.

В этом случае получателями дохода являются все собственники. Соответственно, и НДФЛ уплачивают все. Каждый налогоплательщик (собственник сдаваемой в аренду квартиры) подает в налоговую инспекцию декларацию и самостоятельно отчисляет налог.

Если в аренду сдают квартиру, у которой несколько собственников, кто из них платит налог?

Да, мы ожидаем, что в ближайшее время налог на имущество начнут исчислять исходя из рыночной стоимости недвижимости. Это изменение существенно повлияет на размер налогового бремени. Рыночная цена недвижимости иногда отличается от оценки БТИ в десятки раз. Соответственно, и сумма налога увеличится в такой же пропорции. Но когда эти изменения будут приняты, точно сказать нельзя.

В настоящее время основой для расчета налога на имущество служит оценка БТИ, которая не отражает реальной стоимости недвижимости. Изменится ли ситуация в ближайшее время?

Налоговые органы хорошо информированы, любые изменения, связанные с недвижимостью, автоматически регистрируются в их базе данных. Факт снятия с учета объекта недвижимости означает возможность получения дохода физическим лицом в связи с продажей объекта. В этом случае налоговый орган предлагает подать декларацию о полученном доходе.

Каким образом выявляют лиц, уклоняющихся от уплаты налогов? Какие санкции могут быть применены к неплательщикам?

Предусмотрена также уголовная ответственность. Так, в соответствии со ст. 198 Уголовного кодекса РФ (далее УК РФ) уклонение от уплаты налогов в крупных размерах влечет взыскание штрафа в размере от 100 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода гражданина за период от одного года до двух лет, либо арест на срок от четырех до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

В соответствии с НК РФ непредставление названного документа в установленный срок влечет взыскание штрафа в размере 5% с суммы налога, подлежащей уплате. Если сроки непредставления налоговой декларации затягиваются, сумма штрафов увеличивается, кроме того, при несвоевременной уплате налога начисляют пени: из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый день опоздания.

По трактовке УК РФ крупным размером может быть признана сумма неуплаченных налогов и сборов от 50 тыс. до 1,5 млн руб.; особо крупным от 500 тыс. до 7,5 млн руб.
Не исключено, что в обозримом будущем дальнее Подмосковье и прилегающие к нему области могут стать дороже участков у МКАД. Разумеется, речь идет лишь о наиболее привлекательных местах - с красивыми ландшафтами, отсутствием беспокойных соседей и экологически неблагополучных объектов. Именно в таких местах не ограниченные в средствах люди начинают покупать земли под усадьбы. Иногда новые помещики приобретают бывшие дворянские гнезда, осуществляя таким образом связь времен. Этот сектор недвижимости только нарождается, однако эксперты уже прикидывают возможные прибыли.

За уклонение от уплаты налогов (в особо крупном размере) взимают штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода гражданина за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишают свободы на срок до трех лет.

Еще одна особенность усадьбы - ее большая удаленность от Москвы, но отнюдь не оторванность от дорожной инфраструктуры. Интерес покупателя в нарождающемся сегменте рынка недвижимости определяют экология и транспортная доступность, - говорит директор департамента аналитики и инвестиционного консалтинга компании Усадьба Иван Шульков. Речь идет о землях, расположенных в 70150 км от столицы. Ближе 70 км от Москвы вы не найдете чистого воздуха, - утверждает заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. Оба эксперта в своих рассуждениях о рынке усадеб упоминают о престижной Рублевке лишь мельком, а основными направлениями развития спроса признают Новорижское, Киевское, Калужское, Минское, Можайское и Симферопольское шоссе.

Понятие усадьба может подразумевать объект с историческим прошлым (например, бывшее дворянское поместье или особняк). Случаи приобретения таких объектов есть, но они единичны: слишком большие обременения получает владелец подобной усадьбы, ведь практически любая сохранившаяся историческая постройка находится под охраной государства, слишком высоки затраты на реставрацию памятника архитектуры. Гораздо чаще речь идет о строительстве дома и сопутствующих зданий на большом, не менее 1 га, участке земли. В сущности, именно размер участка отличает усадьбу от загородного коттеджа.

Размер имеет значение
Особых условий, помимо месторасположения, организация усадебных участков не требует. Набор подготовленных под застройку участков, продаваемых без подряда, - вот что представляют собой организуемые лэнд-девелоперами под усадьбы земли. Иными словами, те же коттеджные поселки с правом творческой застройки, только масштаб увеличен. Вся разница - в расстоянии до соседа. Но именно эта мелочь служит дополнительным аргументом в пользу покупки. Пожив год-другой в коттеджных поселках на своих 2030 сотках, человек уже столкнулся с рядом ограничений для своей частной жизни, что продиктовано правилами местного комьюнити или просто привычками соседей, - объясняет начальник отдела элитной загородной недвижимости компании HomeHunter Алексей Бабкин. Он подтверждает, что спрос на усадебные земельные наделы крайне узок. И дело тут не только в деньгах.

Рынок земельных участков под усадебную застройку обозначился около полутора лет назад, поэтому ценообразование и уровень цен на уникальный товар еще не сформированы. Да и рынок узок. С прошлого года и по настоящее время мы насчитали около 6070 сделок по приобретению крупных земельных участков в собственность для личного использования одним хозяином, - говорит Шульков.

На сегодня именно статус земельного участка - наиболее болезненная проблема в Московской области. Скупленные ранее сельскохозяйственные земли с трудом переводятся в земли поселений и индивидуального земельного строительства, а значит, затруднен и их оборот.

Первый блин комом
Первый пример будущего поселения с большими участками земли появился года два назад. Проект Бухта Бунино в Рузском районе Московской области состоял из 56 участков от 1 до 3 га по $712 тысяч за сотку. Риэлторы говорят, что сейчас цены там выросли до $1015 тысяч. Но продажи (единичные сделки все же зафиксированы) приостановлены до тех пор, пока авторы проекта из компании Ваш финансовый попечитель не урегулируют отношения с правоохранительными органами: главу компании обвиняют в нарушении закона при скупке земель бывшего сельхозпредприятия.

Впрочем, те же цены сейчас в проекте Долина VIP-резиденций в районе города Протвино (Московская область), расположенном за второй бетонкой между Киевским и Симферопольским шоссе в 100 км от Москвы. Всего за год были раскуплены половина из 40 участков размером от 1 до 3,5 га.

Не удивительно, что весьма состоятельными конкурентами Подмосковью уже стали Калужская, Тульская и Тверская области. В основном потому, что там цены на землю на порядок ниже, - поясняет директор департамента аналитики и инвестиционного консалтинга компании Усадьба Иван Шульков. Например, в проекте Солнечная долина, что в районе города Боровск (Калужская область) по Киевскому направлению, земля стоит $25 тысяч за сотку. Половина из 180 участков там имеют площадь от 1 до 5,5 га.

Как в любом сегменте рынка недвижимости, в усадебном крыле загородного жилья уже имеются единичные примеры сделок с уникальными предложениями. В частности, полгода назад была продана (причем ни продавец, ни покупатель неизвестны) усадьба Ивановское-Козловское, что на 61-м км Новорижского шоссе. За $10 млн покупателю досталось настоящее поместье в 11 га с памятником усадебной культуры XVIIIXIX веков на берегу Истринского водохранилища, в окружении смешанного леса, с трехэтажным современным особняком, вписанным в старинный архитектурный ансамбль. Недавно на берегу того же Истринского водохранилища было приобретено 5 га земли, по слухам, крупным федеральным чиновником в компании с тремя приближенными. Эта земля уже разделена на четыре участка для строительства домов усадебного типа. Цена покупки неизвестна.

Узок их круг

Самым дорогим земельным участком, по информации компании Усадьба, является комплекс под названием Евразия, расположенный в центре Рублево-Успенского шоссе на лесном участке 5,4 га: он выставлен на продажу за $100 млн. На вторичном рынке Рублево-Успенского шоссе по состоянию на февраль предложений такого рода было не более 1

Однако массовое предложение больших участков земли с претензией на камерность только начинает формироваться. Заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина сравнивает состояние рассматриваемого сегмента недвижимости с ситуацией на рынке земельных участков в ближайшем Подмосковье середины 1990-х годов. Как и тогда, в секторе наблюдаются ценовой разброд и шатания. Идентичные, казалось бы, предложения значительно различаются в цене. Пригодный для строительства усадебного дома надел может обойтись и по $100, и по $10 тысяч за сотку. На Волге или на Плещеевом озере земля под усадьбу может обойтись и в $20 тысяч, а на Рублево-Успенском шоссе - в $50 тысяч за сотку, - приводит пример Ветлугина.

Впрочем, далеко не все чувствуют необходимость иметь дом на отшибе. Молодые деньги диктуют их владельцам и управляющим свои предпочтения и стиль жизни, - резюмирует Ветлугина. Действительно, российский менталитет связывает элитарность с дворянским, помещичьим укладом. Фраза в моем имении звучит заманчиво для того, кто еще помнит нищую студенческую стипендию или зарплату советского инженера. Однако для солидного бизнесмена сердечные волнения вряд ли перевесят материальные соображения: из собственной усадьбы добраться до Москвы порой труднее, чем с зарубежного курорта.

Мечты и реальность

В первом полугодии 2003 года на рынке коммерческой недвижимости сложилась парадоксальная на первый взгляд ситуация. В то время как рынок то и дело рапортует о строительстве и реконструкции новых зданий, офисов по-прежнему катастрофически не хватает, а арендные ставки плавно, но неуклонно «ползут» вверх. На самом деле эта тенденция говорит о значительном превышении спроса над предложением.

В связи с этим Шульков отмечает, что ориентированный на состоятельных москвичей рынок может получить импульс к развитию только при условии расширения возможностей передвижения по Подмосковью и близлежащим областям. И речь идет не только об автомобильных трассах, которые все равно встают за 20 км до МКАД, но и о создании условий для использования малой авиации. Между тем полеты бизнес-авиации в столичном регионе все еще не имеют твердой законодательной платформы. Впрочем, нет и соответствующей инфраструктуры: малых аэродромов и вертолетных площадок, обслуживающих малую авиацию ангаров, сервисных служб.

Особенность сегодняшнего дня — практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. Если там и происходит освобождение офисов, то они сразу же уходят под расширение «своих» арендаторов, и крайне редко собственникам приходится выставлять эти офисы на рынок. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда «сейчас», после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.

Ежегодно столичный рынок офисов получает до 500 тыс. кв. м новых помещений, но сегодня он готов «переварить» гораздо большие объемы. Скажем, на юго-западе Москвы на сегодняшний день существует не более 2–3 достойных внимания предложений. Аналогичная ситуация на западе. В ВАО положение не лучше, за исключением Бауманского района. В центре города предлагаются лишь помещения самого высокого класса. А арендовать функциональное офисное помещение, соответствующее международному стандарту, по среднерыночной цене ($400–500 за 1 кв. м в год) — большая проблема.

Повышенный спрос на недорогие качественные офисы частично удовлетворяется за счет реконструкции зданий бывших НИИ и вывода промзон за черту города. С каждым годом процесс «преобразований» набирает все больше и больше оборотов. На сегодняшний день на рынке есть порядка 15 предложений по объектам класса В, находящимся в стадии реконструкции (строительства). При этом большинство собственников понимают — для того, чтобы проект стал успешным, необходимо выдержать серьезную конкуренцию со стороны аналогичных предложений на рынке. Профессиональный маркетинг объекта, а также правильно выбранная ценовая политика уже на начальном этапе работ позволяет заполнить офисный центр в кратчайшие сроки.

В первом полугодии 2003 года готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в нескольких бизнес-центрах, например, «Александр Хаус», «Чайка Плаза I», «Галс Тауэр», «Сафари». На рынке в основной массе присутствуют лишь предложения по строящимся зданиям класса А, реже класса В различной ценовой категории. В первом полугодии шел активный процесс сдачи в аренду офисов в таких зданиях, как «Панорама Тауэр», «Западный мост II», «Моховая Плаза», «Дом на Саввинской», «Гвоздь II», «Юнион Центр I» и др.

Павелецкая — наиболее перспективный район. Из всех городских районов, занятых под производственно-складские нужды (расстояние до Кремля 1 км), он привлекает наибольшее внимание как арендаторов, так и инвесторов. Неудивительно, что он активно реконструируется, преображаясь изо дня в день. Район облюбовали ряд крупных российских сырьевых структур, иностранные представительства, ориентируемые на международный аэропорт «Домодедово». Павелецкая промзона — это уже сейчас офисные комплексы на Дубининской улице, 51–53; Летниковской улице, 10; Кожевническом проезде, 4; Павловской улице, 7.

Место красит офис
Предложений качественных офисных центров на сегодняшний день немного, однако на карте города уже можно обозначить места наиболее активного развития рынка коммерческой недвижимости.

Бауманская. В районе еще нет известных офисных центров, поскольку с момента возникновения рынка недвижимости считался малопривлекательным местом для пребывания крупных компаний. Однако за последнее время здесь прослеживается тенденция по приведению в порядок административных зданий. «Первыми ласточками» в середине 90-х годов стали офисные центры на Спартаковской площади и в Денисовском переулке. Сейчас это — офисный комплекс на улице Ибрагимова, а чуть ближе к центру расположены объекты на Бакунинской, Новорязанской, Электрозаводской улицах.

Шаболовская-Тульская. Достаточно известный и пользующийся спросом у арендаторов район. Офисные центры, находящиеся по таким адресам, как: 4-й Рощинский проезд, 19; 2-й Верхний Михайловский проезд, 9, Мытная улица, 21, имеют отличную репутацию. Здесь преобладают офисные здания класса В, однако на данный момент все они сданы в аренду. Новые проекты, появляющиеся на рынке, реализуются в кратчайшие сроки. Так, офисно-складской комплекс общей площадью 8 тыс. кв. м, расположенный по адресу: 4-й Рощинский проезд, 20, находился на рынке не более трех месяцев, после чего был успешно сдан в аренду.

Во втором полугодии планируется завершение строительства ряда крупных бизнес-центров, которые будут соответствовать самым современным требованиям в области архитектуры, инженерии, планировочных решений: «Бульварное кольцо» на Чистопрудном бульваре, 17; «Европа Хаус» в Колокольниковом переулке, 11; «Олимпик Плаза II» на проспекте Мира, 39.

На рынке офисов всегда пользуются большим спросом особняки. Ряд арендаторов, стремящихся быть обособленными от других компаний, предпочитают рассматривать такого рода предложения, как здание в Большом Сухаревском переулке, 21; на улице Бурденко, 22; в Малом Иваньковском переулке, 9.

Также продолжится «переезд» арендаторов из старых, не соответствующих требованиям сегодняшнего дня зданий в реконструированные офисные комплексы.

Тенденции и прогнозы
По прогнозам отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty, до конца 2003 года на рынке офисов будет продолжен плавный рост цен. Как уже отмечалось выше, из-за нехватки в городе офисов международного стандарта и постоянного расширения штата компаний-арендаторов у рынка нет другой альтернативы поведения. В среднем к концу IV квартала арендные ставки должны подрасти на 5–8% по сравнению с началом года.

Примечание. Цена аренды в каждом конкретном здании зависит от многих факторов и обстоятельств, предшествующих выходу проекта на рынок недвижимости. Например, известно, что выгоднее сдать дешевле, но большее по площади помещение (этаж целиком), скажем, на этапе отделочных работ, чем сдавать отдельными блоками уже готовые к въезду помещения по более высокой цене. В этом случае собственник не будет думать об упущенной выгоде в результате простоя помещений и — что также немаловажно — выполнит все оставшиеся работы по сути не на свои средства, а на средства арендатора.

Собственники функционирующих центров при перезаключении договоров аренды с существующими арендаторами будут стремиться максимально поднять арендную ставку. В последнее время прослеживается тенденция к разделению рынка офисов на две составляющие. Первая: предложения для арендаторов «с улицы». Здесь возможны некоторые подвижки по цене, так как владелец стремится свести к минимуму упущенную выгоду, связанную с простоем помещения. Вторая: предложения для арендаторов, выразивших желание продлить договор аренды. В этом случае арендодатель прекрасно осведомлен о том, как сложно компании подобрать новый офис и сохранить всех своих клиентов, поэтому его действия могут быть достаточно жесткими.

Положительная динамика развития создает условия благоприятного инвестиционного климата в России, обеспечившего приток инвестиций в национальную экономику. По данным Минэкономразвития, темп роста инвестиций в основной капитал в I квартале 2003 года (к соответствующему периоду 2002 г. — 110,2%) опережал рост большинства макроэкономических показателей.

Инвестиции в рынок офисов
Высокие мировые цены на нефть обеспечили хорошие темпы роста ВВП, промышленного производства и инвестиций. По предварительным оценкам, рост ВВП в I квартале 2003 года составил 6% (за аналогичный период 2002 года — 3,7%). Темпы роста выпуска продукции и услуг базовых отраслей экономики в I квартале 2003 года (по отношению к соответствующему периоду 2002 г.) составили 106,7%. Промышленное производство увеличилось на 6%, а инфляция снизилась с 5,4% в I квартале 2002 до 2,2% в I квартале 2003 года.

Однако следует заметить, что до реальных западных стандартов его участникам еще предстоит идти не один год. Основным сдерживающим фактором является так называемый «административный ресурс», который лоялен лишь к определенному кругу девелоперов, которые получают ничем не обремененную землю под застройку и гораздо быстрее других проходят все стадии оформления разрешительной документации на строительство. Иностранные же инвесторы, не имеющие опыта взаимодействия с московскими властями, вынуждены занимать выжидательную позицию либо прибегать к помощи российских консультантов.

Рынок офисов, характеризующийся устойчивым спросом практически во всех его сегментах, плавным развитием и приближением к западным стандартам, подразумевает инвестиционную привлекательность вложений.

Уже на протяжении нескольких лет ряд крупных российских (Сбербанк, МДМ-банк) и иностранных кредитных организаций активно сотрудничают с девелоперами, выдавая им долгосрочные кредиты (5–7 лет), тем самым повышая доходность инвесторов от вложений. Помимо этого российские сырьевые компании («Норильский никель», ТНК, «Газовые технологии и инвестиции»), не имея желания либо возможности заниматься строительством, вкладывают свои доходы в соинвестирование или в уже готовые объекты недвижимости.

Поскольку рынок коммерческой недвижимости не в состоянии развиваться обособленно от других рынков, а существует лишь благодаря подъему основных «государствообразующих» отраслей промышленности, то можно надеяться на существенный приток капитала в недвижимость. Данная тенденция позволяет строить планы на будущее и делать оптимистичные прогнозы практически всем участникам рынка.

Такие продажи нельзя путать с «плановыми» продажами, когда инвестор, имеющий возможность строить на свои деньги, повинуясь трезвому экономическому расчету, прибегает к «заемным» средствам, привлекая к проекту соинвесторов. Так происходит, когда целью инвестора является не схема «строительство — сдача в аренду», а схема «строительство — продажа — новое строительство».

Отметим и «проблемную» сторону дела: непрофессиональный подход к проектированию и маркетингу зданий некоторых псевдодевелоперов. Такие компании избегают пользования услугами профессионалов. Однако никто другой, кроме риэлтора или грамотного представителя консалтинговой компании, не сможет профессионально предоставить информацию по вопросам желательного месторасположения будущего офисного центра, уровня отделки, необходимого количества парковочных мест и др. Такого рода «мелочи» позволяют избежать трат в сотни тысяч долларов. В противном случае дело зачастую доходит до «стихийных» продаж объектов недвижимости, говорящих о том, что у владельца отсутствуют средства на завершение строительства.

Долевое участие в строительстве (соинвестирование)
Несмотря на то что данная схема довольно давно и успешно применяется на рынке типового и элитного жилья, позволяя физическим лицам приобретать квартиры еще на стадии нулевого цикла строительства, на рынке офисов она представлена лишь не более 1 года. Долевое участие в строительстве административного здания предполагает ряд «плюсов», таких, как: сама возможность покупки офиса в бизнес-центре, привлекательная стоимость квадратного метра и большой выбор офисных блоков.

Покупка готового бизнеса
Ряд компаний, располагающих свободными денежными средствами, покупает готовые офисные центры, заселенные арендаторами, для коммерческого использования. Такое направление характеризуется достаточной закрытостью информации. Как правило, арендаторы ставятся перед фактом смены владельца здания, но по большому счету на них это событие никоим образом не влияет, поскольку все они имеют долгосрочные зарегистрированные договоры аренды. В качестве примера здесь можно привести покупку офисного центра в 1-м Голутвинском переулке компанией Amerop, а также покупки компанией Capital Investments LLP «Самсунг-центра» в Большом Гнездниковском переулке и «Дукат II» по улице Гашека. Целью покупки может служить как получение прибыли от сдачи в аренду объекта, так и получение банковского кредита под платежи арендаторов. В этом случае, чем известнее арендатор, тем легче получить банковский кредит. Договоры аренды должны быть долгосрочными, без права разрыва одной из сторон.

Покупка права на земельный участок (здания под реконструкцию)
В большинстве такого рода сделок участвуют инвестиционные компании, выкупающие у старых владельцев, не имеющих денег на реконструкцию, объекты недвижимости. После проведения строительных работ здание, как правило, выставляется на продажу или предлагается в аренду.

Покупка функционирующих офисных зданий «под себя»
Крупные компании, не желая расходовать денежные средства на дорогостоящую аренду офисных пространств, покупают особняки (до 1000–1500 кв. м), как правило, под свои московские представительства. Они не желают иметь соседей-арендаторов, предпочитая не растворяться в общей массе, сохраняя свое лицо. Реже, из-за величины метража, выбор делается в пользу административных зданий, не имеющих каких-либо обременений. Примером может служить покупка «Норильским никелем» офисного и медицинского корпусов по Тверскому бульвару, 13–15.

Ставка капитализации продолжает оставаться на отметке 25% (срок окупаемости проектов — 4 года), что является едва ли не самым высоким показателем среди стран Восточной Европы.

Инвестиционная привлекательность вложений
С наступлением стабилизации рынка повышается надежность вложений и уменьшаются инвестиционные риски. В основном это связано с общей благоприятной ситуацией в экономике государства и с процессом создания цивилизованных механизмов в области недвижимости (с недавним принятием Мосгордумой закона «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», с принятием Земельного кодекса).

Речь идет о 69 лесных участках общей площадью 991 гектар. Мослесхоз издал приказ О проведении лесного аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесных участков, находящихся в государственной собственности, согласно которому устанавливалось начало и окончание срока приема заявок на участие в аукционе - 12 и 14 декабря 2007 года. Стартовые цены оказались невероятно низкими: до 1 тысячи рублей за сотку, тогда как на рынке аренда лесного массива в этом районе доходит до 200300 тысяч рублей за сотку. При этом, как выяснило антимонопольное ведомство, не все желающие смогли участвовать в торгах. Например, в опубликованных Мослесхозом извещениях не было необходимой информации, у претендентов не было возможности подать заявку иначе как лично сотрудникам Мослесхоза. Несмотря на это, торги в декабре 2007 года и в марте 2008-го все же состоялись.

В долгосрочной перспективе процесс плавного понижения коэффициента капитализации будет обусловлен общим стремлением рынка к мировым стандартам. Кроме того, на этот процесс будут активно влиять и «внутренние» факторы: увеличение себестоимости строительства ввиду возрастающих требований к инженерному наполнению объектов и сокращение числа свободных земельных участков, не требующих затрат на вывод пришедших в упадок производств либо отселение жильцов из ветхих строений. Коэффициент капитализации при строительстве и дальнейшем использовании здания в коммерческих целях будет значительно отличаться от коэффициента капитализации при покупке готового объекта недвижимости ввиду более высокой стоимости продукта.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) в понедельник поздно вечером признала нарушения со стороны Управления лесного хозяйства по Московской области и г. Москвы (Мослесхоз) при проведении аукционов по крупным земельным участкам на Рублевском шоссе. Решение ФАС по скандальному делу на первый взгляд кажется половинчатым: Мослесхозу лишь выдано предписание о недопущении подобных нарушений в будущем, а ФАС оставляет за собой право участвовать в судах по этим аукционам. Однако теперь появилась надежда на судебную победу обиженных на торгах претендентов на лакомые куски подмосковного леса. То есть могут быть признанными незаконными и прошедшие аукционы.

Теперь, после решения ФАС, у недовольных появляется серьезный шанс все-таки оспорить результаты торгов. При этом, по мнению замглавы Росприроднадзора Олега Митволя, претензии с целью расторжения договоров аренды и возвращения земли должно предъявить и государство. Эти иски могла бы предъявить Гепрокуратура, которой еще премьер Зубков поручил провести проверку, - сказал в интервью корреспонденту Газеты Митволь. - Однако премьер уже сменился, а результатов все не видно. В Рослесхозе этим заявлением Митволя были удивлены. Результатом прокурорской проверки стала рекомендация увеличить срок приема документов на участие в аукционе по продаже права аренды, - рассказала Газете помощник руководителя Рослесхоза Анжелика Кондикова. - И эти рекомендации уже учтены: Госдума приняла в первом чтении поправки в Лесной кодекс РФ, согласно которым этот срок составляет не менее 14 дней. Комментарий Кондиковой по поводу решения ФАС был кратким: Теперь люди имеют право оспорить результаты торгов в суде. Мы примем любое законное решение.

Дело сразу вызвало скандал. Занимающий тогда пост премьер-министра Виктор Зубков дал поручение разобраться в истории министру природных ресурсов Юрию Трутневу. После служебного расследования был отправлен в отставку глава Мослесхоза Сергей Сопин, а руководителю Рослесхоза Валерию Рощупкину объявили выговор. Кроме того, к проверкам подключились Генпрокуратура и ФАС. Впрочем, вся эта активность госорганов так и не привела пока к отмене результатов аукционов. Более того, Арбитражный суд Москвы в марте отказал в иске к Мослесхозу одной из не попавших на аукцион организаций - ФГУ Звенигородский лесхоз. По тому же поводу в арбитраже судится еще одна компания - ООО Воронцовка-15.



Главная --> Публикации