Главная --> Публикации --> Четыре «и» для строителей россии На ипотечный рынок сейчас влияет не столько рост цен, сколько стоимость привлеченного финансирования Конкуренции не будет Французская недвижимость: доходность и доступность. Дома, которые «дышат», находятся близко от москвы – миф или реальное будущее новостроек?

Крытый дворик
В Древнем Риме атриумом назывался внутренний дворик с очагом. Позднее дворик с квадратным бассейном для дождевой воды. А первые атриумы в современном понимании стали делать в итальянских доходных домах на рубеже XIX и XX веков. Если пассажи это прямые потомки остекленных торговых рядов, то атриум ведет свое происхождение от дворика жилого дома.

Слово атриум москвичи выучили после появления одноименного торгового комплекса у Курского вокзала и гигантского по площади остекления восстановленного Гостиного Двора. А между тем изначально атриумы появлялись в жилых домах, а не в торговых и выставочных центрах. Московские архитекторы и застройщики, похоже, начали возвращаться к подзабытой традиции.

С жильем все не так. Дополнительных посетителей в многоквартирный дом привлекать не надо, много ресторанов не нужно, хватит одного, ну от силы двух. Но и для них атриум не очень подходит. Например, в доме Коперник, никакого атриума нет, зато есть внутренний дворик, в этом дворике изначально планировали устроить летнюю веранду местного ресторана. Затея не удалась: выяснилось, что достаточно ранним утром внизу уронить вилку, чтобы разбудить весь дом.

Но так уж получилось, что в коммерческой недвижимости атриумы теперь попадаются гораздо чаще. Например, в торговом центре Европейский их аж пять штук. Для объекта торговли атриум это способ как-то организовать внутреннее пространство: разместить кафе и привлечь, таким образом, еще больше покупателей, а вокруг сконцентрировать торговые точки с максимальной арендной платой. То есть выгода застройщику очевидная.

Поликарбонат вместо стекла
Самый старый из таких домов Парк-Плейс, объект в некотором роде легендарный. Построенный в далеком 1992 году, это был, по существу, первый в Москве действительно элитный дом со всевозможной инфраструктурой: фитнес-центром, рестораном, теннисным кортом и подземным паркингом. Все это было тогда внове. Впрочем, в строившем Парк-Плейс управлении по делам дипломатического корпуса знали, каким должно быть элитное жилье. Кстати, здесь до сих пор живет немало дипломатов.

Прачечную и фитнес-центр в атриуме тоже не разместишь, не говоря уже о бассейне. Зато полезной площади на него уходит очень много. А разбазаривание квадратных метров определенно идет вразрез с идеологией московских застройщиков. Посему те немногие жилые дома, где атриумы все-таки есть, заслуживают особого внимания.

Парк-Плейс состоит из нескольких корпусов, один из которых и венчает атриум. Если посмотреть с перекрестка Ленинского проспекта и улицы Миклухо-Маклая, в просвете между жилыми корпусами можно увидеть его стеклянный свод.

В плане архитектуры проект тоже был новаторским. После десятилетий довольно убогого типового жилищного строительства вдруг появился действительно интересный дом, с явной отсылкой к конструктивизму, можно сказать, прямой потомок знаменитого дома Наркомфина.

Поскольку остекление всегда на виду, его помывка весьма сложная задача, для этой цели создается специальный сервис-план. Стеклянные поверхности и поверхности из прозрачного пластика моются с различной периодичностью, а некоторые до пяти раз в год, рассказывает представитель управляющей компании УПДК-Хайнс Владимир Земцов. За 15 лет, которые наша фирма обслуживает этот объект, мы только сейчас будем впервые перекрашивать металлические конструкции. Также в этом году впервые были заменены несколько стекол. Основную часть работ мы стараемся делать по ночам, ведь атриум это самое проходное место в здании, там всегда много людей.

Даже такой относительно невысокий купол уже создает немалые трудности в эксплуатации. Например, чтобы поменять одну лампочку в расположенном под самым потолком светильнике, нужно как минимум два человека. Один вкручивает лампочку, другой управляет подъемником. Еще более сложная процедура мойка стекол.

Конечно, в годы перестройки для атриума Парк-Плейс поликарбонат заказывали за рубежом. Поэтому те несколько листов, которые меняли в этом году, тоже выписывали из-за границы и ждали доставки пять месяцев. Отечественный материал немного отличается по цвету пришлось бы всю крышу целиком перекрывать.

Стекла это, конечно, условное название. Обычное стекло таких нагрузок не выдержит, а то, которое выдержит, слишком дорого стоит. К тому же стекло материал тяжелый. Так что фонари атриумов обычно собирают из листов поликарбоната, как теплицы или автобусные остановки.

Невидимый миру
Со времен строительства Парк-Плейс прошло 15 лет. В Москве построили множество пассажей, торговых центров с атриумами и даже вращающийся стеклянный купол на Манежной площади, но ни одного жилого дома с остекленным внутренним двориком.

Сходства с парником у стеклянного купола не только внешние. Даже когда погода не такая уж жаркая, температура под стеклом резко повышается благодаря парниковому эффекту, что ложится дополнительной нагрузкой на кондиционеры. Затраты энергии на охлаждение здания ничуть не меньше той, что экономится благодаря использованию естественного света. Поэтому в теплых странах, в той же Италии, атриумы обычно не остекляют полностью, чтобы сохранить ток воздуха.

Купол атриума деталь, которая никак не читается снаружи, считает Вера Лобанова из архитектурного бюро Слобода. В отличие, например, от пассажа, у которого отчетливо видны остекленные фасады. А атриум это такое сугубо внутреннее дело дома.

Наконец, еще один дом с атриумом появился в 2007 году в Брюсовом переулке. Пожалуй, больше всего это здание известно своими древовидными колоннами, которые архитектор Алексей Бавыкин увенчал вместо капителей живыми деревьями в кадках. Но не менее интересен план строения: центральное место в композиции дома занимает атриум, высокий и узкий, как двор-колодец. Ощущение колодца подкрепляет и плещущийся внизу фонтан. Венчает атриум стеклянный купол, сбоку больше всего похожий на рыбий плавник. Хотя зачем именно понадобилась экстравагантная форма фонаря, не до конца ясно: с улицы его все равно не видно.

Атриум для одного
Атриумы зачастую остаются для застройщиков чрезмерной роскошью, потому что вместо стеклянного купола почти всегда можно прилепить на крышу дома пентхаус. Пентхаусы эти подчас сплошь покрыты стеклом, так что по незнанию их даже можно иногда спутать со стеклянными куполами каких-нибудь больших помещений общего пользования. Но это иллюзия весь свет достается только одному жильцу, хозяину эксклюзивных апартаментов.

Принцип организации внутреннего пространства дома в Брюсовом переулке очень напоминает гостиницу. И неслучайно. С самого начала его проектировали как будущий отель. И атриум достался зданию в наследство от гостиничного проекта. В результате оказалось, что такое планировочное решение вполне подходит и для многоквартирного дома.

В Золотых ключах-2 отдельного стеклянного этажа нет, зато на крыше тут и там торчат прозрачные колпачки пентхаусов. В этом жилом комплексе вообще стекла довольно много: во дворе есть даже торговый центр с кафе, накрытый прозрачной полусферой.

В отличие от одного скромного и не видного с улицы фонаря атриума, застекленные со всех сторон ряды пентхаусов могут сыграть большую роль в формировании облика дома. Например, при взгляде на четыре башни ЖК Соколиное гнездо сразу видно, что квартиры здесь разного сорта. Если нижним жильцам достался обычный дом, то обитателям верхних этажей выпала честь проживать в пронизанных светом стеклянных кубах.

Море света
Сейчас о строительстве жилых комплексов с атриумами заявляют сразу два застройщика: ДОН-строй и Сити-XXI век. При ближайшем рассмотрении застекленных внутренних двориков ни в одном из этих проектов обнаружить не удалось, но определенные черты атриумов действительно проглядываются.

Интересно смотрятся стеклянные конструкции, добавленные к дому при реконструкции. Пожалуй, самый интересный пример здание в Хлебном переулке, где в его историческую часть встроен этакий прозрачный стакан со стеклянным же куполом.

Другой нетрадиционный подход представлен в строящемся ЖК Янтарный город. Атриумов здесь запланировано ни много, ни мало по семь штук на каждую из двух 30-этажнных башен. Вообще говоря, это цифра, да еще и в сочетании со словом башня, вызывает некое недоумение: что же они их одно на другое что ли поставили? Так оно и есть, эти помещения расположены одно над другим. Стеклянных куполов у них нет, зато есть окна во всю стену, дающие достаточно света.

То, чем располагает донстроевский Дом на Мосфильмовской, уместнее было бы назвать портиком или крытой галереей. Два корпуса 51-этажную башню и здание пониже соединяет восьмиэтажная перемычка, стоящая на наклонных бетонных ногах. По всей длине этой перемычки ее разрезает вытянутый стеклянный купол. Надо отдать должное застройщикам: ради архитектурной концепции они с готовностью пожертвовали многими квадратными метрами полезной площади, а такое нечасто случается.

Сейчас все залы одинаковые, с голыми бетонными стенами, но вскоре все изменится. Каждый из них обретет свой стиль и свое назначение. Нижние, трехэтажные, оставлены на усмотрение жильцов. По два атриума в каждом доме планируется отвести под детские площадки. Остальные залы будут просто местами для прогулок, но каждый со своим собственным лицом. Дизайнеры разработали итальянский, греческий, японский, английский, немецкий и арабский дворики. В каждом корпусе, как в Пушкинском музее, вскоре будет свой итальянский и греческий дворик, остальные четыре варианта распределят между двумя зданиями случайным образом. И хотя, по всем канонам эти помещения ни дворами, ни атриумами не являются, по своему назначению они вполне соответствуют настоящим дворикам.

Представители Сити-XXI век уверяют, что и опытные дизайнеры, не побывав в строящемся здании, даже примерно не понимали, чего от них хотят, настолько необычный замысел здесь реализуется. Каждый из этих как бы атриумов зал площадью 90 кв. м и высотой в три-четыре этажа. Вместо одной из стен огромное окно.

Проекты БТК
Бизнес-центр Петергофский.
Открыт в начале 2007 г. Площадь 5500 кв. м.
Бизнес-центр Демидов-хаус.
Открытие запланировано на конец лета. Площадь 10 370 кв. м.
Торгово-офисно-гостиничный комплекс на наб. Мойки, 73 79.
Открытие запланировано на начало 2010 г.
Бизнес-центр на 8-й линии Васильевского острова, 5/20, лит А
В стадии проектирования.

В данном случае под атриумы почти полностью отдана целая секция зданий. Таким образом, застройщики пожертвовали почти 5 тыс. кв. м жилья. Атриум заметно уменьшает выход полезной площади, зато его наличие работает на имидж всего комплекса. Вопрос в том, достаточно ли сильно, чтобы компенсировать застройщику потери от недостающих квадратных метров. Если да, то Дом на Мосфильмовской и Сити-XXI век могут оказаться пионерами новой градостроительной моды.
Бизнес-центр класса А, который строится в пер. Гривцова, 2, может сменить рабочее название Демидов-хаус на BolloevCenter, рассказал Ведомостям Таймураз Боллоев, владелец компании БТК-девелопмент, которой принадлежит центр. На этой неделе в Роспатент поступила заявка БТК-девелопмент на регистрацию товарного знака BolloevCenter.

Название BolloevCenter могут получить другие проекты его компании, отмечает Абрамов. По его словам, и в названии компании содержатся инициалы ее владельца.

Общая площадь бизнес-центра 10 370 кв. м, рассказал представитель петербургского офиса Colliers International, который является консультантом этого проекта. Открытие запланировано в конце лета начале осени, сообщил гендиректор БТК-девелопмент Дмитрий Абрамов. По его словам, примерно на половину площадей бизнес-центра уже подписаны предварительные договоры с арендаторами.

В городе меня помнят, новое имя бизнес-центра должно привлечь к нему дополнительное внимание потенциальным арендаторам сразу становится понятно, с кем они сотрудничают. К тому же, давая свое имя проекту, я как бы лично отвечаю перед потенциальными клиентами, аргументирует свое решение Боллоев. У него уже есть подобный опыт. В период, когда Боллоев руководил Балтикой, на этикетке бутылок располагалась надпись Сварено для вас и факсимиле его подписи.

Боллоев 13 лет руководил пивоваренной компанией Балтика. После ухода из компании в 2004 г. занялся легкой промышленностью и девелопментом.

Директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков считает, что название BolloevCenter может положительно повлиять на популярность офисного центра, потому что у Боллоева очень хорошая репутация в Петербурге. Но все процессы в этом бизнес-центре должны быть выстроены безупречно, иначе может пострадать имя владельца, отмечает он. А гендиректор компании Паприка брендинг Маргарита Васильева полагает, что называть бизнес-центр в честь владельца не очень правильный маркетинговый ход. Это оправданно скорее на рынке пищевой продукции или профессиональных услуг, потому что имя может ассоциироваться с высоким качеством, говорит она, а бизнес-центры класса А вряд ли существенно отличаются друг от друга. К тому же не все арендаторы, многие из которых амбициозные люди, захотят, чтобы их бизнес ассоциировался с Боллоевым, рассуждает она.

BolloevCenter не первый случай названия бизнес-центра в честь владельца. Например, Kellermann Center назван в честь бывшего акционера датчанина Дэвида Келлермана.

В Москве будут сноситься все пятиэтажки (а не только так называемые сносимые), в том числе и кирпичные. Соответствующую программу разработал градостроительный департамент столицы. По мнению экспертов, это может привести к росту инвестиционных покупок в этом сегменте. Однако в любом случае такие инвестиции будут долгосрочными: на снос пятиэтажек уйдет не меньше десяти лет.

При существующем дефиците качественных офисных площадей название бизнес-центра не играет существенной роли, полагает директор отдела офисных помещений Maris Properties / CBRE Алексей Федоров. Может быть, название BolloevCenter и вызовет улыбку у некоторых арендаторов, но вряд ли повлияет на их решение снять там офис, считает брокер.

Участники рынка затрудняются точно оценить количество инвестиционных сделок в сегменте пятиэтажек, предназначенных к сносу. Оценить объем этого рынка невозможно, никто не скажет, что покупает квартиру в инвестиционных целях, чаще всего покупатели говорят, что покупают квартиру для себя или для ближайших родственников, говорит Николай Андреев. По данным Нины Кузнецовой, генерального директора МИАН Агентство недвижимости, на хрущевки приходится не более 5% инвестиционных сделок, заключаемых на рынке.

Опыт инвестиций
Программа сноса хрущевок действует в Москве давно, и сегмент желающих заработать на всем, что идет под снос, уже сформировался. Например, частный инвестор приобретает двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м, а через несколько лет получает современный вариант площадью 60 кв. м в старом и престижном районе столицы. Если у покупателей есть деньги для инвестиционных вложений, то они идут на подобные варианты, рассуждает генеральный директор компании Пересвет-недвижимость Николай Андреев. По его словам, если первая квартира может стоить около $200 тыс., то ее замена, предложенная городскими властями, вполне может уйти на рынке за $350 тыс.

По данным Владислава Луцкова, средняя цена 1 кв. м в панельной хрущевке по Москве составляет около $596 Однако если судить по полной цене квартиры, с учетом малых площадей квартир в хрущевках, цена такого объекта получается ниже аналогов в более современных домах с квартирами большей площади. Это и привлекает покупателей, которые осуществляют первую сделку с жильем, так как в этом случае цена входа на рынок жилой недвижимости по стоимости объекта оказывается ниже, объясняет эксперт.

Впрочем, некоторые аналитики считают этот сегмент инвестиционно насыщенным. На сегодняшний день панельные пятиэтажки составляют около 3,6% предложения, и практически все они выкупаются с инвестиционными целями, утверждает директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков. На наличие большого числа инвестиционных покупателей указывает и слишком высокая для этого сегмента стоимость квадратного метра.

Данные, касающиеся роста цен на хрущевки, оказываются действительно поразительными, особенно на фоне коррекции цен в других сегментах рынка. Как отмечает директор по продажам бюро недвижимости Агент 002 Валерий Барнинец, те, кто приобрел квартиры в хрущевках в начале года, уже заработали около 30-50%.

Другие участники рынка оценивают стоимость 1 кв. м не так высоко, но в любом случае она оказывается выше среднерыночных показателей. По данным аналитического центра компании Домострой, сегодня средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке составляет около $5 тыс., при этом, как отмечают в компании, они продают более комфортные квартиры в московских новостройках от 100 тыс. руб. за 1 кв. м, что соответствует примерно $4250 за 1 кв. м. В связи с этим инвестиции в хрущевки становятся неактуальны, ведь можно сразу приобрести жилье, обладающее более высокими потребительскими характеристиками и сопоставимой ценой, отмечает директор по маркетингу компании Домострой Татьяна Шамрай. По ее словам, стоимость хрущевок, как и любого другого объекта недвижимости, зависит от уровня платежеспособного спроса, объема предложений и общей ситуации на рынке недвижимости. Она указывает на то, что на растущем рынке, как правило, наиболее активно дорожает самое дешевое жилье, но в период стагнации эта категория недвижимости наиболее быстро теряет вес.

Плюсы и минусы
Если новая программа по расширению числа сносимых домов вступит в силу, то заработать на сносе пятиэтажек смогут владельцы не только хрущевок, но и любых квартир в пятиэтажках. Однако, по мнению участников рынка, такие инвестиции могут быть высокорискованными. Теоретически, конечно, выгодно купить некачественное жилье, а потом в результате программы реконструкции района получить те же метры, но в качественном современном доме, однако на практике есть множество нюансов, говорит исполнительный директор компании РДР-холдинг Георгий Кузин.

Такой рост, по мнению некоторых экспертов, является во многом спекулятивным, а следовательно, непостоянным. Если сравнивать различные сегменты рынка жилой многоэтажной недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности, то первое место занимают качественные дома эконом-класса в Московской области, а своеобразным антиподом им являются московские хрущевки, говорит Нина Кузнецова. Она считает, что это жилье переоценено и в ожидании прогнозируемой корректировки цен наиболее уязвимо.

Сегодня стоимость жилья в Москве настолько высока, что в дальнейшем цены не будут удваиваться и утраиваться. Рост цен будет составлять десятки процентов, но не больше. Потому инвестиции не будут такими доходными, как в период с 1999 по 2006 год, а любые манипуляции с московской недвижимостью несут в себе риски и не имеют адекватной доходности, предупреждает Георгий Кузин. Я бы советовал обратить внимание на другие инструменты инвестирования. Кроме того, по его мнению, не стоит забывать, что можно просто не дожить до того времени, когда дом снесут.

Во-первых, московская программа реконструкции ветхого жилья выполняется с большим опозданием и пробуксовками. Во-вторых, как отмечает эксперт, желающие заработать на сносе кирпичных пятиэтажек не смогут так успешно сыграть на разнице ветхого и нового жилья, как владельцы хрущевок. Стоимость 1 кв. м в кирпичной пятиэтажке и доме нового строительства не будет различаться столь существенно, а следовательно, это мероприятие не принесет желаемой выгоды. В-третьих, возможна корректировка цен, и в этом случае доходность вложений окажется отрицательной.

При этом нельзя заработать на умножении жилплощади. Приобретение хрущевки в инвестиционных целях, в надежде получения в дальнейшем новой, более дорогой квартиры, малопривлекательно. Во-первых, это длительные инвестиции с сомнительным доходом. Во-вторых, времена, когда за однушку, прописав в ней целый аул, можно было получить несколько квартир, ушли безвозвратно, говорит Татьяна Шамрай. По ее словам, сегодня за квартиру в сносимом доме собственник жилья может получить только равноценную квартиру или денежную компенсацию. Стоимость квартиры при этом оценивает комиссия. Более того, напоминает эксперт, для переселенцев обычно строят стартовые дома, квартиры в которых не отличаются большими площадями, имеют простую отделку и соответствуют домам эконом-класса. Таким образом, делает вывод эксперт, попытаться заработать на городской программе можно, только зная точные сроки сноса дома, уговорив продавца сделать скидку и имея надежду на дальнейший рост цен. В противном случае покупка квартиры в сносимой пятиэтажке может обернуться бессмысленным замораживанием средств.
В загородных поселках для постоянного проживания инфраструктура должна обеспечивать комфортный и полноценный уровень жизни. Еще недавно застройщики старались максимально насытить поселки всевозможными сервисами. Теперь подход изменился: большинство девелоперов уверены, что более целесообразно выносить инфраструктурные элементы за пределы жилой зоны. Поселки отбирались не по количеству инфраструктурных объектов, а по их оптимальному соотношению с количеством домовладений. Оценивалась исключительно бытовая инфраструктура: при отборе не имели значения такие факторы, как местоположение, формат и уровень поселка, количество домов, их стоимость.

Директор по маркетингу и продажам компании Квартал Эстейт Сергей Лушкин отмечает, что не стоит надеяться на низкую осведомленность продавца квартиры. Продавая квартиру, собственник сносимого дома прекрасно понимает, что он расстается не просто со старой маленькой неудобной квартирой, а с перспективой получения нового комфортного жилья. Это учитывается при определении цены такой недвижимости, говорит он. В результате такие квартиры могут предлагаться с большой премией по отношению к рынку.

Сервисы на вырост
Как разобраться, какие объекты инфраструктуры целесообразно размещать в конкретном поселке? Когда мы говорим об оптимальном наборе, то имеем в виду, что нужны те сервисы, которые удовлетворяют повседневные потребности жителей, соответствуют их доходам и назначению поселка, но при этом нет лишних объектов, которыми почти никто не пользуется.

Победителями были названы поселки, располагающиеся как на престижных Новой Риге и Рублевке, так и на не слишком популярных Симферопольском и Горьковском направлениях. Но при этом практически все они предназначены для постоянного проживания и расположены не далее 45 км от МКАД.

Кроме того, существенно отличается инфраструктура поселков, предназначенных для постоянного проживания, и дальних дач. В первом случае упор делается на социально-бытовую инфраструктуру, во втором на спортивно-развлекательную. Согласитесь, строить школу или медицинский центр в сезонном поселке, мягко говоря, нецелесообразно.

По наблюдениям специалистов компании Усадьба, наличие школы и детского сада повышает потребительскую привлекательность проекта загородного жилья. Предпочтительным является наличие детсада на территории поселка, а школы в пешеходной доступности. Но присутствие этих учреждений вблизи места проживания не имеет такого значения, как качество и уровень образования, предлагаемые операторами данных учреждений. Поэтому уже на стадии проектирования имеет значение, привлечен ли конкретный оператор.

Еще одно базовое правило: инфраструктура поселка должна соответствовать его классу. И если в эконом-классе допустимо закрыть отсутствие некоторых объектов инфраструктурой близлежащих населенных пунктов, то в поселках бизнес- и премиум-классов соответствующие сервисы по возможности должны представлять марки известных, высоко оцениваемых потребителями операторов.

Существуют основные принципы организации инфраструктуры в коттеджных поселках. Во-первых, объем сервисных предприятий, проектируемых в загородном жилом комплексе, зависит от его масштабов и развитости района в целом. Например, богатая инфраструктура ближней Рублевки позволяет девелоперам отказываться от внутренней инфраструктуры вообще или ограничиваться минимальным набором, комментирует директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба Иван Шульков. В то же время масштаб проектов, предполагающих постоянное проживание свыше 3 тыс. человек, обязывает в любом случае создавать окружение, необходимое для полноценной жизни. В этом случае большая территория позволит выделить участки для размещения инфраструктурных объектов, а многочисленные жители обеспечат спрос на различные услуги, позволяя предприятиям успешно функционировать.

Покупатели в основном предпочитают объекты с развитой инфраструктурой, отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Можно сказать, что это вещь больше психологическая, выгодно отличающая один проект от другого. Во всех ценовых сегментах свои требования к уровню инфраструктуры. Покупателям эконом-класса достаточно необходимого минимума, при выборе поселка бизнес-класса клиенты более требовательны. Покупатель недвижимости премиум-класса самый привередливый его интересует высокоразвитая инфраструктура. Если в районе поселка есть заведения соответствующего класса, то нет необходимости дублировать их в поселке, уверена М. Литинецкая. И часто покупатель оценивает не внутрипоселковую инфраструктуру, а ее уровень рядом с поселком.

Специалисты компании Blackwood выделяют четыре типа инфраструктуры поселков:
минимальная (охрана, гостевой паркинг и детская площадка);
необходимая (к минимальному набору добавляются эксплуатационная служба, спортивные площадки и магазин);
развитая (необходимая плюс спортивный комплекс, бассейн, ресторан, аптека и медпункт);
высокоразвитая (наличие таких дополнительных объектов, как пляж, поле для гольфа, причалы и эллинги для яхт, детский сад и др.).

По мнению И. Шулькова, проектирование инфраструктуры в качестве внутренней, предназначенной только для жителей поселка, экономически невыгодно. Жители загородных комплексов не готовы оплачивать функционирование тех объектов, которыми они не пользуются или пользуются редко, отмечает эксперт, а существование инфраструктуры как отдельного бизнеса реально при условии наличия высокого спроса, не ограниченного только числом жителей поселка. Примеров действующей инфраструктуры не так уж много (семейный клуб Николина Гора, коттеджный поселок Николино на 2-м Успенском шоссе), чтобы судить о ее окупаемости.

Рентабельность инфраструктуры зависит от ее типа. Большинство застройщиков стараются создать объекты, которыми могли бы пользоваться не только жители поселка. Внешние коммерческие объекты, ориентированные на всех желающих, более стабильный и доходный бизнес: они имеют более широкую клиентскую базу. Но строительство внешней инфраструктуры несет некоторые коммерческие риски, которые связаны с объемом спроса и конкуренцией в районе.

Второе место в рейтинге принадлежит поселку Княжье озеро. Вся инфраструктура сосредоточена на территории самого поселка и включает школу, детский сад, торговый центр, ресторан, пляж, спорткомплекс, автомойку, роллерцентр, развлекательный комплекс, гостиницу, конноспортивную базу, охотничий клуб, оранжерею, SPA-салон, православный храм. Специалисты рынка высоко оценили набор инфраструктурных элементов в поселке: он набрал 43 балла.

Все по местам
Первые три места в рейтинге достались проектам класса премиум, расположенным на Новорижском шоссе. Основная инфраструктура поселка Millennium Park, который занял первую строчку рейтинга (49 баллов), вынесена в расположенный неподалеку многофункциональный комплекс NovaRiga, включающий детский образовательный центр, спортивный, торговый и медицинский комплексы, а также гостиницу для персонала.

Подводя итог, отметим, что в поселке с оптимальным набором инфраструктуры должны присутствовать объекты, соответствующие классу проекта. Кроме того, желателен микс из внутренней социально-бытовой инфраструктуры (только для жителей) и внешней (для всех желающих). Еще лучше, если основная часть социальных и спортивно-развлекательных заведений (включая школу, детсад, спортивные сооружения) объединена в инфраструктурный комплекс, рассчитанный на несколько поселков, расположенных неподалеку друг от друга. Такой вариант позволит жителям оплачивать только те услуги, которые нужны лично им. К тому же это убережет девелопера от вероятных убытков, неизбежных, если поселок перенасыщен всевозможными инфраструктурными элементами, которые не используются.

Бронза досталась поселку Величъ: он заработал 40 баллов. Основной инфраструктурный элемент поселка спортивно-развлекательный комплекс Величъ Кантри Клаб площадью 6,5 тыс. кв. м, куда входят крытый теннисный корт, залы для аэробики и фитнеса, бассейн, банный комплекс, бар, ресторан, боулинг, бильярд, игровая комната для детей (с воспитателями), гостиница на десять номеров, круглосуточный медпункт. Кроме того, во въездной группе расположены магазин, охрана, коммунальные службы, автомойка.



Главная --> Публикации