Главная --> Публикации --> Участок оформить – не поле перейти Четыре «и» для строителей россии На ипотечный рынок сейчас влияет не столько рост цен, сколько стоимость привлеченного финансирования Конкуренции не будет Французская недвижимость: доходность и доступность.

Как в Москве отработана законодательная база переселения жителей из сносимых или реконструируемых домов?

Вопрос о переселении москвичей из ветхого жилого фонда и сносимых домов волнует многих. Об этом Интерфакс-Недвижимости рассказал первый заместитель Департамента жилищной политики и жилого фонда правительства Москвы Николай Федосеев.

Основополагающие права о том, что собственнику при переселении предлагается либо денежная компенсация, либо натуральное возмещение то есть жилое помещение по его выбору. ЖК РФ предусматривает право собственника в первую очередь на денежную компенсацию и не предусматривает органов власти предоставлять гражданину жилое помещение, даже если ему негде жить, - только деньги. Опять же новое жилое помещения для собственника должно быть равнозначным.

Правительство Москвы ведет программу переселCtqxения жителей уже не первый год. И при этом постоянно совершенствуется нормативная база, по которой граждане-москвичи переселяются. Причем уже сейчас мы можем сказать, что у нас вопросы законодательного нормативного обеспечения переселения хорошо проработаны, даже по сравнению с законодательством Российской Федерации.

Равнозначное равное по цене и по потребительским качествам. Это соответствует и русскому языку и закону.

Равнозначным по метражу, по количеству комнат?

Кроме того, эти квартиры предоставляются в районе проживания.

Это понятие ввел Верховный Суд РФ, определив, что мы должны в качестве возмещения при переселении собственника из 2-х комнатной квартиры предоставлять ему 2-х комнатную, из 3-х комнатной 3-х комнатную и т. п.

То есть старушка занимает гигантскую квартиру на праве собственности, ей положена такая же?

Для нанимателей в ЖК предлагается другой подход: гражданам предлагаются квартиры по норме предоставления на человека, то есть по 18 кв. метров на каждого проживающего члена семьи, но при этом учитываются все сделки совершенные ими за последние 5 лет и наличие жилья в собственности.

У нас сегодня действует закон города Москвы №21 Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в г. Москве. Я сразу хочу сказать, что это уже не первая редакция этого закона, последняя версия была принята Московской городской домой 31 мая 2006 года.

Совершенно верно. Более того, если 5 человек имеют в собственности комнату в коммунальной квартире, то букве ЖК, им положена одна комната. Мне приятно отмечать, что городские законодатели и правительство Москвы пошли по пути улучшения прав граждан в сравнении с ЖК. Мы имеем на это право мы не ухудшаем, а улучшаем.

Собственников мы делим на очередников и неочередников. От этого зависит размер квартиры, предоставляемой им при переселении

Жители отселяемых домов, как это звучит в Жилищном кодексе, разделены на две большие категории: на собственников и нанимателей.

Вероятно, это люди, которые обеспечены жильем и не хотят брать то, что им предлагается.

Что положено при переселении собственникам, которые не стоят в очереди на квартиру? По Жилищному кодексу, они могут потребовать от нас денежную компенсацию: проводится рыночная оценка, и из бюджета им выплачиваются деньги. Но у нас за все годы существования программы переселения таких единицы хватит пальцев на двух руках, чтобы их пересчитать.

При этом если человек или семья занимали комнату в коммунальной квартире, им предоставляется однокомнатная квартира.

Остальные предпочитают натуральное возмещение. На что они могут рассчитывать? Им положено в соответствии с 21-м законом равнозначное жилье, то есть предоставляется квартира с количеством комнат не меньшим, чем было в старой квартире и количеством квадратных метров общей площади не меньшим, чем в прежней квартире.

При этом важно, что типовые квартиры в старых домах, тех же хрущевках, они отличаются от квартир в современных домах в новых домах общая площадь квартир, естественно, больше.

Если граждане занимали две комнаты в коммуналке, им предоставляется двухкомнатная отдельная квартира.

А если количество комнат увеличивается и возможен ли такой вариант? Человек, которого переселяют из старой квартиры, имеет право обратиться к органам исполнительной власти, которые ведут переселение в данном случае это либо Департамент, либо префектура (можно обращаться сразу в обе инстанции) с заявлением. В нем он должен изложить обстоятельства, на основании которых требует, скажем, вместо положенной двухкомнатной квартиры предоставить 3 комнаты (это может быть связано с большой семьей, заболеваниями).

Получается, что человек, переселяемый из двухкомнатной квартиры в хрущевке, площадью 45 кв. метров, в новую двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв. метров ни копейки не доплачивает, если не меняется количество комнат это зафиксировано в городском законе.

Вторая группа переселенцев собственников это очередники. Что им положено?

В этом случае при наличии у нас таких квартир, мы предоставляем гражданам возможность расширения, но за лишнюю комнату им придется заплатить по рыночной цене.

Допустим, в однокомнатной квартире проживало 5 человек, стоявших на очереди, - они получат не однокомнатную квартиру, а как минимум 90 кв. м.

Они имеют право улучшить свои жилищные условия фактически вне очереди и получить уже не равнозначное жилье, а квартиру, которая им положена при улучшении жилищных условий. Здесь действует другой городской закон №29 Об обеспечении жилищных прав жителей города Москвы, и люди получают квартиру по норме указанной в этом законе.

С каждым собственником в доме ЖСК мы ведем индивидуальную работу, и в соответствии с 21-м законом никаких особых прав или, наоборот, ущемления прав, никаких изъятий по отношению к жителям таких домов, не существует.

Какими правами обладают переселенцы из кооперативных домов?Практически все дома ЖСК построены при советской власти, и паи давно выплачены. Так что пайщики этих ЖСК являются сегодня собственниками в соответствии с законодательством Российской Федерации, и на них распространяются те же условия, что и на всех остальных собственников.

Вернемся к правам и обязанностям нанимателей, которых ждет переселение. Нанимателям не важно, являются они очередниками или не являются, - при переселении город предоставляет не равнозначное жилое помещение, а квартиру по договору социального найма (то есть бесплатную) исходя из 18 кв. метров общей площади на каждого члена семьи, законно проживающего в данной квартире.

Хочу заметить, что собственнику после переселения не надо никуда бегать, чтобы приватизировать - с каждым заключается договор мены, с одной стороны гражданин, с другой уполномоченный правительством Москвы орган - Департамент жилищной политики. И квартира сразу же оформляется в собственность гражданина.

Что это значит? Допустим, на семью из 4 человек положена трехкомнатная квартира, площадью не менее 72 кв. метров. Но у жены где-то есть 1-комнатня квартира в этом случае семье при переселении будет предоставлена двухкомнатная квартира.

Но, правда, при этом, учитываем иные жилые помещения, которые есть в пользовании или собственности у членов этой семьи по другим адресам.

А если продажа квартиры была непреднамеренной, то есть продавали не с целью получить больше бесплатных метров от города?

Либо семья решила немного хитрить, и за месяц, полгода, год до переселения продала квартиру жены эта сделка тоже будет учтена. И в этом случае будет предоставлена новая квартира меньшего размера. То есть учитываются все сделки с недвижимостью за последние 5 лет, которые повлекли отчуждение жилых помещений.

Там никто не даст человеку бесплатную квартиру от государства, города, муниципалитета, если у человека есть еще одно жилье.

Случайно квартиры у нас не продают. Особенно при переселении. Вы поймите, мы не жадные. Это социальное жилье. У нас по сравнению с западными странами самые гуманные законы.

Но закон существует, и мы все сделки с жильем отслеживаем.

У нас право на бесплатную приватизацию этого жилья: иностранные коллеги делают круглые глаза, когда узнают о том, что она существует. Они спрашивают: Вы что, такие богатые?. У нас в Российской Федерации 75% квартир от общего жилого фонда приватизировано бесплатно, в Москве 80% жилья в собственности физических или юридических лиц. А в США этот показатель всего 62%. Мы обогнали и перегнали Америку в своем желании приватизировать жилье. Бесплатное жилье работающим там не предоставляется.

Хитрецы среди потенциальных переселенцев встречаются?

Мы, естественно, смотрим на состав семьи. И очень часто бывает, что нанимателю предоставляются не одна, а две квартиры. Вот пример, пять человек жили в двухкомнатной хрущевке: папа с мамой преклонного возраста и взрослые дети, у которых уже своя семья есть в таких случаях, с учетом того, что у нас четырехкомнатных квартир мало, на практике идет предоставление двух квартир. Однокомнатной квартиры родителям, 2 или 3-комнатной квартиры - на более молодую часть этой семьи.

Начинаются, допустим, разводы. Фиктивный или нет, нам разобраться трудно. Мы просто смотрим, что было ухудшение жилищных условий и когда оно было. Если люди развелись 10 лет назад, когда о переселении никаких разговоров не было, мы с пониманием к этому относимся. И если люди не выдвигают заоблачных требований, мы идем на предоставление отдельных квартир.

Но опять-таки встречают граждане, которые всеми правдами и неправдами пытаются выжать из города дополнительные квадратные метры.

Уже достаточно давно был у нас такой случай, он уже стал хрестоматийным: расселяли мы аварийный дом в Центральном административном округе, там в одной комнате на 14 кв. метрах было зарегистрировано 12 человек, абсолютно посторонних друг другу людей. Они просто покупали по метру с небольшим в надежде урвать у государства. Они требовали 12 однокомнатных квартир. В таких случаях мы идем в суд.

Но если мы видим, что люди долгие годы прожили в счастливом браке, у них есть дети, а развелись они год назад, то тут мы с подозрением относимся к таким вариантам. Или когда мама нам пишет письмо, что у нее с дочерью конфликтные отношения, и требуют отдельную площадь.

Но почему-то никто не говорил, что данной семье (матери и сыну) на праве собственности принадлежит 13 кв. метров общей площади в этом 100-метровом доме, что этот дом уже переселялся, и собственникам уже предлагались квартиры, и эта семья уже выезжала в новую квартиру.

Вот более свежий пример: в Южном Бутово семья Прокофьевых Какой был шум вокруг этого: ругали представителей городской власти, судей, которые приняли несправедливое решение, судебных приставов.

За эти 13 кв. метров ни Москва, ни префектура, а столичные налогоплательщики заплатили двумя однокомнатными квартирами и еще денежной компенсацией.

Мы допустили промашку, потому что не снесли этот дом сразу, и люди обманным путем в него опять вписались. Беда в том, что документы не были до конца оформлены.

У семьи талант предпринимательский?

Хотя по федеральному законодательству, на основании которого суд принимал решение, им была положена только денежная компенсация и никаких квартир.

А какие проблемы возникают в Московской области, когда надо расширять дороги? Огромнейшие проблемы. Определенная неурегулированность федерального законодательства, в котором нечетко прописаны эти механизмы взаимодействия с частниками. Вот ведь для Сочи пришлось выпускать отдельный федеральный закон для строительства олимпийских объектов.

Их использовали для политических спекуляций. К слову, этот домик в Южном Бутово халупа самая настоящая, а земля освобождалась для социального строительства.

Несмотря на все сложности, я не могу сказать, что программа переселения у нас конфликтная. Мы ежегодно переселяем 20 тысяч семей. Тратим до 1,5 млн. кв. метров. Большая часть граждан нам благодарна, потому что они улучшают жилищные условия.

То есть без конфликтов никак?

Из этих 20 тыс. семей, переселяемых в год, максимум одна тысяча у нас конфликтов, споров, которые доходят до судов.

При переселении у нас расход площади по городу составляет около 25 квадратных метров на человека. Подавляющее большинство жителей переселяемых домов имели менее 18 кв. метров на человека.

Много. Но при таких объемах, я считаю, мы работаем с префектурами и управами хорошо. Споры и конфликты, я подчеркиваю, возникают там, где люди требуют того, что им не положено.

Но это же много 5%?

Люди не сетуют, что им приходится выезжать из квартиры с евроремонтом в обычную новостройку?

Мы дали жесткую установку всем нашим сотрудникам: если при индивидуальной работе с переселенцами вы сталкиваетесь с ситуацией, в которой, как показывает практика, мы не выиграем в суде, ищите компромисс. В них заинтересованы все: граждане, заинтересован город, потому что освобождаемая при сносе дома земля один из основных источников земельных участков для жилищного строительства в Москве.

Дом-то новый. Он не потребует ремонта в ближайшие 20 лет.

Нам иногда приходится слышать, что вместо хорошего ремонта при переселении город дает квартиру с обычным ремонтом. На это мы отвечаем: Мы даем квартиру, пригодную для проживания. Да, со стандартной отделкой, но с сантехникой, обои поклеены и т.д..

Еще один важный момент: земельный участок в многоквартирном доме (и старом, и новом) принадлежит собственникам квартир то есть мы у людей ничего не отнимаем, прав не нарушаем.

Если открыть Гражданский и жилищный кодексы РФ, то там сказано, что собственник жилого помещения несет ответственность за содержание и ремонт не только жилого помещения, но и мест общего пользования. Мы же предоставляем жилье в новом доме, где эти расходы будут сведены к минимуму в течение долгих лет.

С точки зрения района, в которых переселяют граждан из сносимых домов, - это важное завоевание нашего законодательства. Лет 7-8 назад некоторые, действительно, ездили в другие районы. В 2004 году мы закрепили право граждан оставаться в районе проживания, а жителей Центрального округа и Зеленограда на территории округа.

Все ли довольны районом, в котором придется жить после переселения из старого дома?

В Санкт-Петербурге сейчас эта проблема очень остро стоит.

Я вас уверяю, что ни ЖК, ни в других регионах таких прав граждан не прописано.

Самый доступный для москвичей способ узнать сроки сноса домов и их переселения это обратиться в префектуру с запросом. Можно сделать коллективное обращение.

Где москвичи могут узнать, когда их дом пойдет под снос или будет поставлен на реконструкцию, реновацию?

Планов по конкретным домам нет, подчеркиваю. Формируются списки на текущий год и максимум на следующий. Если по некоторым адресам уже есть постановления правительства Москвы, то дом рано или поздно будет включен в план. Как правило, жители домов, по которым вышло постановление даже несколько лет назад, знают о предстоящих переменах.

Если вам отвечают, что в 2008- 2009 году вашего дома в списках нет, не стоит ругать чиновников за то, что они не расписали до 2020 года.

Иногда граждане и журналисты путают, говоря, что после 2010 года пятиэтажек в Москве не останется. Они останутся. Дело в том, что программа переселения домов первого периода индустриального домостроения охватывает только конкретные серии домов К-7, 2-32,2-35 (без балконов и с ножками ИФ-Недвижимость). Пятиэтажные кирпичные дома и дома других серий в настоящее время, как правило, никто сносить не собирается. В них будут проводить капитальный ремонт, реконструкцию, надстраивать будут сносить их сегодня не планируется.

Когда в Москве снесут все пятиэтажки и возьмутся за многоэтажные дома постройки 70-х годов?

Либо дом стоит на коммуникациях, например, на магистральном водопроводе.

Такие дома попадают под снос только в одном случае когда речь идет о комплексной реконструкции района.

Запускать бульдозеры и крушить девятиэтажку только потому, что 9-этажка, никто не будет. Еще раз повторю: сносить будут только те дома, которые расположены в районах, по которым принято решение о комплексной реконструкции кварталов, территорий.

А как же разговоры о сносе 9-12-этажных домов?

У нас есть четкое понятие, что через пять лет до такого дома дойдут руки, появится такая возможность. И тогда его точно придется сносить, почему это не сделать в рамках комплексной реконструкции всего района?

Во-первых, эти дома хоть и физически еще крепкие, но морально они устарели, они не соответствуют современным требованиям о комфортном жилье: у них маленькие кухоньки и т.п.

Сами понимаете, у нас сейчас большие трудности с переселением пятиэтажек, прежде всего по выходу площади. Чтобы расселить жителей одного дома по условиям, предусмотренных сегодняшним законом, и получить что-то сверх, нужно, чтобы коэффициент вводимой площади был около 3,5 то есть если мы снесли 1 тыс. кв. метров, а смогли построить 3500 кв. метров. Только тогда мы сможем создать так называемую волну переселения - в новый дом будут переселяться жители сносимых пятиэтажек и тех, до которых скоро дойдет очередь. Если не обеспечивается такая волна, это сопровождается сложностями и перерасходом площади со стороны города, а также конфликтами с гражданами, когда мы им в этом районе не можем предоставить жилье.

То есть до сноса многоэтажных домов дело дойдет не так скоро?Я достаточно скептически отношусь к планам сноса всех пятиэтажек в ближайшей перспективе, именно в ближайшей перспективе, Просто это потребует огромных ресурсов от города.

При сносе 9-12-этажных домов такую экономику соблюсти гораздо сложнее, чем при переселении пятиэтажек. Получается, что коэффициент должен быть больше 3,5.

Поэтому мы четко следим за экономикой процесса то есть соотношением сносимой и вводимой площади.

Когда мы сносим пятиэтажку, у нас освобождается достаточной большой участок земли, чтобы построить 17, 22-этажку, как свечки. А девятиэтажка уже изначально уже является свечкой, и после ее сноса участок очень ограничен. То есть сразу надо несколько девятиэтажек ликвидировать это большие сложности.

Ведь что такое девятиэтажка? Это пятиэтажка, поставленная на попа.

Согласно указу о мерах по развитию жилищного строительства, правительство в течение месяца должно разработать и внести в Госдуму законопроект о статусе нового фонда, порядке его управления, распоряжения его имуществом и т. д. Главной задачей нового органа станет содействие развитию индивидуального и иного жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры. Для этого фонду будет передан перечень земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Речь идет в том числе об участках, ранее предоставленных ФГУ и ФГУП, РАН, отраслевым академиям наук и созданным ими организациям.

Это дело будущего.
Уже в первый день работы новый президент России Дмитрий Медведев подписал указ, предписывающий правительству Владимира Путина в 2008 году начать масштабное перераспределение федеральных земель. Указ требует в течение месяца передать в Госдуму законопроект о создании федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Фонд станет собственником всех не нужных федеральным структурам земель в окрестностях городов и будет передавать их муниципальной власти под жилищное строительство. По экспертным оценкам, при реализации указа госсобственники могут лишиться до 70% земель, пригодных для жилищного строительства, в окрестностях городов.

По мнению эксперта Института экономики города (ИЭГ) Леонида Бандорина, новый проект должен предложить критерии и порядок отчуждения неиспользуемой земли. Он отметил, что такая процедура уже существует для муниципального и регионального земельного фонда. По словам господина Бандорина, наблюдается явное неэффективное использование федеральных земель, прежде всего участков Минобороны, РАН, а также сельхозземель. Говоря о критериях, эксперт ИЭГ отметил, что если с сельхозземлями есть понимание критериев: растет не растет, то вытащить землю из-под Минобороны гораздо сложнее. По оценке ИЭГ, под приватизацию может быть отчуждено от 50 до 70% федеральных земель. В тексте указа уже содержится один из критериев: земли, остающиеся в федеральной собственности, должны быть необходимы для реализации полномочий федерального уровня власти. В тексте указа также говорится о том, что новый законопроект должен содержать расширенный список оснований для прекращения прав на земельные участки, то есть перечень критериев, по которым федеральный собственник будет признаваться не нуждающимся в земле, будет расширен.

Президентскому поручению предшествовал выход в апреле правительственного постановления N234 с аналогичным названием, подписанного Виктором Зубковым. Постановление вводило мораторий до конца 2008 года на все операции с земельным фондом, отнесенным к федеральной собственности. Запрет распространяется на участки городских и пригородных земель, расположенных в радиусе 30 км от города с 1 млн жителей, в 15 км от города с населением 0,1-1 млн человек и в 5 км от населенного пункта менее чем со 100 тыс. человек. Постановление было разработано по инициативе Дмитрия Медведева по итогам заседания президиума совета по реализации нацпроектов. Тогда будущий президент оценил неэффективно используемые земли в миллионы гектаров и предложил передать в будущий фонд содействия жилищному строительству. На ранее неиспользуемых огромных земельных ресурсах должно развернуться строительство недорогого индивидуального жилья до 1 млн домов в год. Согласно тексту указа, правительство должно до 1 сентября подготовить законопроект о том, как будут использоваться эти участки.

В свое время Индикаторы рынка недвижимости писали, что цены на недвижимость растут задолго до того, как транспортная инфраструктура улучшается. Прежде всего, в случае Москвы это заметно на динамике цен в районах, где ожидается проведение метро. При этом за счет открытия метро недвижимость в районе новой станции дорожает примерно на 10%. Однако, как выяснилось, открытие метро оказывает влияние и на соседние районы. Так, за счет открытия метро в Строгино значительно подорожала недвижимость в Митино. При этом она еще далеко не полностью выработало свой потенциал по росту стоимости.

Это первый указ, он носит порученческий характер и служит подкреплением тому факту, что Дмитрий Медведев вступил в должность, отметил директор департамента стратегического характера компании ФБК Игорь Николаев. По его словам, вышедший указ служит также сигналом: цели, что раньше оглашались, в данном случае развитие жилищного строительства, будут закреплены. Эксперты также настаивают на том, что в новом проекте должен быть предложен механизм оборота отчужденных земель. Как сообщил источник в аппарате правительства, существует несколько вариантов: продажа участков непосредственно из федеральной собственности, передача их на региональный и муниципальный уровни. Нам ближе идея передавать участки на муниципальный уровень, сказал Леонид Бандорин. Впрочем, сомневается Игорь Николаев из ФБК, проведения только инвентаризации и освобождения земель недостаточно. Без развития инженерной инфраструктуры, строительства мощностей по энергообеспечению, дорог проблему массового строительства не решить, говорит он.



О том, как развивалась ситуация с ценами на жилье в районе Строгино, аналитический центр ирн.ru, писал в статье Недвижимость дорожает авансом. Но стоит обратить внимание на тот факт, что цены стали расти не только в Строгино. Вскоре после того, как в августе 2005 года было объявлено о начале строительства метро в Строгино, стали повышаться цены на жилье и в районе Митино. Они стали догонять индекс стоимости жилья по Москве в целом.




Это произошло за счет того, что темп прироста стоимости жилья в Митино и Строгино стал обгонять общегородской показатель.



Спустя 8 месяцев, после объявления о начале строительства метро, начиная с апреля 2006 года, динамика роста цен на жилье в Строгино стала притормаживать. Произошло это после того, как стало ясно, что основные работы по строительству метро в Строгино уже закончены. К этому моменту индекс стоимости жилья в Строгино уже опередил общемосковский индекс. Однако разрыв продолжил расти. Хотя темпы прироста в Строгино стали притормаживать, еще вплоть до октября 2006 года они опережали общегородские. К этому моменту индекс стоимости жилья в Строгино опередил индекс стоимости жилья в Москве в целом почти на 3%, а митинский индекс сократил свое отставание от московского на 13%.

При этом стоит отметить, что темп роста цен на жилье в Митино стал опережать общегородские спустя 3 месяца, в апреле 2008 года, после того, как это произошло в Строгино. В Строгино темпы подорожания жилья стали опережать московские в сентябре 2005 года, а в Митино в декабре того же года. Так же и снижаться темпы роста цен в Митино стали спустя квартал после снижения темпов увеличения стоимости жилья в Строгино. В Строгино в мае 2006 года, а в Митино в августе 2006 года.

В итоге, к моменту открытия метро в Строгино в январе 2008 года индекс стоимости жилья в этом районе отставал от общегородского на 2%, тогда как на начало строительства новой станции эта разница составляла примерно 12%. Таким образом, открытие метро в Строгино увеличило стоимость жилья в этом районе на 10%. В Митино за счет этого недвижимость подорожала на дополнительные 5%.

При этом возникает справедливый вопрос, в связи с чем недвижимость в районах, расположенных ближе к центру города, дорожает, если открывается метро в более отдаленных? Когда при открытии метро в районах, сравнительно близких к центру города, дорожает жилье в отдаленных районах Москвы, это, в общем-то, понятно. Для жителей отдаленных районов улучшается транспортная доступность. Что же улучшается для жителей районов, расположенных ближе к центру города, при открытии метро в отдаленных районах города?

Однако на этом история не заканчивается. Для Митино она только начинается. Дело в том, что сразу же после открытия новой станции метро было объявлено, что началась прокладка туннелей в район будущих станций Волоколамская и Митино, которые планируется сдать к 2010 году. И в ответ на это объявление цены на недвижимость в Митино снова начали набирать темпы роста и опережать по этому показателю общегородские. А спустя 3 месяца, такая же картина сложилась и в районе Строгино. Исходя из всего вышесказанного, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, жилье в Митино сравнительно с общегородским уровнем цен подорожает до открытия метро еще на 10%, а в Строгино на 5%. При этом стоит иметь ввиду, что в ближайшее время на московском рынке жилья может начаться стагнация, о которой аналитический центр ирн.ru неоднократно писал. На этом фоне недвижимость в Строгино и Митино, может остаться одним из немногих очагов сохранения положительного тренда.

Кроме того, конечные станции метро традиционно являются точками повышенного давления на инфраструктуру района. Вокруг конечных станций всегда располагаются рынки, развязки общественного транспорта и т.п. В итоге, это приводит к жутким пробкам на дорогах, толчее и грязи на улицах. Когда же открывается метро в более отдаленных районах, большая часть проблем переносится на новую конечную станцию. За счет этого уровень комфорта в районе, расположенном внутри МКАД возрастает. А повышение уровня комфорта всегда повышает стоимость жилья.
За июнь цены на московскую недвижимость выросли, по различным данным, на 2-3%. При этом произошло значительное снижение как спроса со стороны потенциальных покупателей, так и предложения.

По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, существуют 2 аспекта, которые могут значительно повлиять на рост стоимости жилья в районах сравнительно близких к центру города при открытии метро в отдаленных районах города. Дело в том, что на данный момент появилось много новых производств и офисов, расположенных за МКАД. И строительство метро в так называемом замкадье улучшает транспортную доступность для жителей Москвы, работающих за МКАД.

Изменения ситуации, что обычно, участники рынка в ближайшее время не предвидят. Скорее, обещают дальнейшую стабилизацию роста цен, снижение темпов увеличения стоимости 1 кв. м до 1-1,5% в месяц. А активный наплыв покупателей ожидается ближе к сентябрю; до этого же времени девелоперы придерживают новые интересные объекты, предпочитая пока приложить максимум усилий к их возведению в строительный теплый сезон.

Основной спрос в сфере элитной недвижимости был переориентирован на рынок загородной недвижимости, а также рынки различных приморских курортов. Потенциальные покупатели квартир эконом-класса снизили свой интерес к покупкам во время майских праздников, продолжили отдыхать на июньские, после чего уехали в отпуска и отложили решение квартирного вопроса до осени. Тем не менее некоторый рост цен продолжился. Локомотивом подорожания в июне выступил вторичный рынок, который подорожал значительнее первичного (более чем на 3%). Цены на новостройки продавцы сильно не увеличивали: покупать их все равно некому.

Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК Конти:
 В течение июня стоимость московской недвижимости выросла на 2,5-3% в зависимости от проекта. Однако в основном такой рост произошел за счет увеличения стоимости квартир на вторичном рынке, новостройки растут в цене более медленными темпами. На рынке продолжается период стабилизации, вызванный спадом сезонной активности. Причем снижение активности наблюдается как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. Каких-либо существенных изменений на рынке стоит ожидать лишь осенью, когда рост стоимости недвижимости начнется более быстрыми темпами. Снижения цен мы не ожидаем, поскольку объем предложения на рынке практически не растет, а спрос вместе с тем стабилен или увеличивается.

Мнения участников рынка
Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век:
Стабильный уровень инфляции и опережающий его рост себестоимости строительства провоцируют постоянный рост цен на квартиры в новостройках, особенно учитывая снижение количества предложений. Вторичный рынок всегда тяготеет к максимально высоким ценам на квартиры и учитывает рост стоимости новостроек. Развитие и широкое распространение ипотеки тоже отчасти поддерживает рост стоимости жилья. Снижение или стагнация возможны на отдельных сегментах вторичного жилья, которое было переоценено в период интенсивного роста цен. По нашим объектам рост цен за июнь составил около 2-4%. В дальнейшем можно прогнозировать инфляционный рост в среднем по рынку от 1,0 до 1,5% в месяц, и дополнительно возможен рост по объектам, где существенно выросла готовность дома.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:
Рынок элитной недвижимости по-прежнему стабилен: спрос в разы превышает предложение. К середине июня на рынке началось традиционное летнее затишье, однако это практически не повлияло на ценовую ситуацию. Темп роста цен на элитную недвижимость за июнь незначительно замедлился и составил в среднем 2-3%, но многие объекты неизменно продолжают демонстрировать активный рост цен. Владельцы квартир на вторичном рынке, застройщики и риэлтеры понимают, что все покупатели, отложившие приобретение квартиры на время летних отпусков, вернутся на рынок уже во второй половине сентября. По нашим прогнозам, в этот период можно будет ожидать увеличения стоимости квадратного метра на 2-5% в месяц, в зависимости от степени готовности объекта. Цены на наиболее востребованные предложения продолжают расти несмотря на летнее затишье. Оно не повлияет на цены элитной недвижимости, и к концу года, когда участники рынка вернутся из отпусков, темп роста стоимости элитных квартир вернется к прежним показателям: 5-12% в квартал, в зависимости от степени готовности объекта.

Сергей Салнис, управляющий директор Vesco Realty:
 В июне на рынке жилой недвижимости Москвы наблюдалось заметное снижение покупательской активности, вызванное во многом окончанием делового сезона и приходом сезона летних отпусков. Данная тенденция во многом и объясняет сложившуюся ценовую динамику на московском рынке жилья. Так, на конец месяца в сегменте жилья эконом-класса было зафиксировано увеличение стоимости 1 кв. м на уровне 3-3,5%. Средняя цена на жилье в этом сегменте составила около $5,5-6 тыс. за 1 кв. м. А в категории городской недвижимости бизнес- и элит-класса наблюдалось чуть менее активное подорожание. Так, ценовая динамика на конец июня составила около 2,5-3%. Средняя стоимость 1 кв. м в сегменте бизнес-класса зафиксировалась на уровне $7,5-8 тыс., в элитной категории жилья примерно $14,5 тыс. за 1 кв. м. Можно прогнозировать, что данная ценовая динамика сохраниться в ближайшей перспективе. В начале июля можно ожидать сохранения незначительно роста стоимости 1 кв. м, тем не менее не исключено, что в скором времени на рынке наступит некоторая стабилизация.



Главная --> Публикации