Главная --> Публикации --> На ипотечный рынок сейчас влияет не столько рост цен, сколько стоимость привлеченного финансирования Конкуренции не будет Французская недвижимость: доходность и доступность. Дома, которые «дышат», находятся близко от москвы – миф или реальное будущее новостроек? Рынки недвижимости побережья континентальной испании

На ровном месте
Если театр начинается с вешалки, то строительство закрытого элитного поместья со строжайшего секрета. Минувшей зимой в усадьбу на Новорижском шоссе в 22 км от МКАД корреспондентам Ъ-Дом удалось пробраться только инкогнито. На это раз повезло больше: мы удостоились официальной экскурсии по поселку в именном Land Rover Agalarov Estate, которую провел сам Арас Агаларов. Отрезок от шоссе до центрального въезда в поселок проскочили незаметно. Свежий и ровный асфальт, уложенный на агаларовские деньги, тянется вдоль полей и других коттеджных поселков (по внешнему виду, скорее, эконом-класса).

В феврале 2007 года Ъ-Дом впервые рассказал о строительстве усадьбы премиум-класса Agalarov Estate. Проект уже успел взбудоражить воображение многих известных и состоятельных людей. В настоящее время финальной отделки ждет первая очередь именных вилл. Официальные продажи еще не начались потенциальные резиденты ждут их с нетерпением.

Обратим внимание на главный элемент усадьбы гольф-поле. Его девелопментом, а также последующим управлением и обслуживанием занимается международная сеть гольф-клубов класса luxury, которую развивает американская компания Troon Golf. В России компания оказалась благодаря агаларовскому проекту. Разработку проекта мы заказали Кэлу Олсону, это признанный во всем мире архитектор гольф-полей, который по ним учебники пишет. И когда он меня спросил, из какого бюджета я собираюсь исходить, я ему ответил, что бюджет не должен его волновать. Таким образом, родился уникальный проект на два участка по девять лунок с 17 водоемами, соединяющими девятки", рассказал господин Агаларов, добавив, что первые девять лунок, которые расположились слева от центрального въезда, удастся подготовить уже к сентябрю нынешнего года.

На этот раз нас встретила практически законченная въездная группа, которую предваряют красивые кованые ворота. За ними широкая дорога, вдоль которой с двух сторон стоят 15-метровые сосны. Сразу же в голове рождается ассоциация с Майами-Бич или Лос-Анджелесом с их огромными пальмами. Между тем господин Агаларов указал на небольшой и довольно скромный дом у самых ворот. Это помещение, в котором отдыхает личная охрана и водители резидентов. Красотами усадьбы они смогут любоваться лишь издали. А на въезд будут иметь право только резиденты, члены наших клубов и их гости, рассказал он. Столь жесткий пропускной режим Арас Агаларов объяснил двумя причинами: сохранением приватности будущих жильцов, что является одной из самых важных задач, а также первоклассным уровнем секьюрити, который планируется обеспечить в поселке.

Изменение рельефа и озеленение нужны не только для гольфа, продолжает экскурсию Арас Агаларов. Видите, вдоль забора насыпь, на которой местами также посажены деревья? Это для того, чтобы полностью оградить нашу территорию от соседних поселков и близлежащих деревень. Таким образом мы поднимаем линию горизонта, поэтому видно будет только небо, да и звукоизоляция станет получше. Действительно, лишь в одном месте усадьбы из-за забора виднелись крыши коттеджей соседнего ООО Монолит. Но господин Агаларов говорит, что в дальнейшем они будут скрыты деревьями. Пожалуй, за работу над изоляцией поселка от соседей создателям Agalarov Estate можно поставить зачет.

Следы упорной работы видны повсюду. Сейчас команда девелоперов решает самую важную для гольф-поля задачу налаживание ирригационной системы, поэтому в разных концах поселка лежат горы широченных труб. Кроме того, теперь равнина, которую мы видели прошлой зимой, когда почти все 340 га будущей усадьбы можно было просмотреть с любой точки, превратилась в холмистую местность, состоящую из русел будущих речушек, водопадов, фонтанов с подсветкой, живописных овражков, усеянных огромными валунами. И повсюду растут великолепные сосны, березы, кустарники. Мы уже высадили 8 тыс. деревьев, и это только начало. Известная американская дизайнерская компания Forsite сейчас вовсю трудится над озеленением. Я даже купил в Канаде дорогущие машины для пересадки взрослых деревьев, пояснил владелец поместья. И правда, по дороге нам встретились большие грузовики со специальными захватами под ствол и корневую систему деревьев.

Работа над отделкой зданий продвигается медленнее всего: они были построены еще в прошлом году. Как объясняет хозяин поместья, основное внимание сейчас сосредоточено на создании рельефа поля и строительстве вилл, к которым мы как раз и направлялись.

Русская концепция
Объехав развлекательную зону, мы также увидели гостиницу, здания пляжного, спортивного и гольф- клубов.

Спортклуб включает в себя три закрытых и три открытых теннисных корта, площадки для игры в футбол, волейбол, кафе, сауну, боулинг. А вот от устройства конюшни господин Агаларов отказался. Если делать конюшню, то надо организовывать и все для поло, а это, на мой взгляд, уже перебор для такого поселка. К тому же я насмотрелся телепередач о том, как в таких конюшнях издеваются над лошадьми, повторения такого у себя не хотелось бы, говорит он.

У самого большого пруда, длиною 3 км, отделяющего развлекательную зону от жилой, практически завершена работа над пляжем, на котором разместился в том числе и один из трех бассейнов с морской водой (второй расположится в гостинице и еще один в здании спортклуба). Эта зона будет хорошо просматриваться со всех сторон, чтобы все видели вас, ваш красивый купальник и вашу красивую фигуру, поясняет Арас Агаларов.

Приватная зона
Подъезжаем к виллам. По пути открывается вид на озеро, красивый уже сейчас, несмотря на то что повсюду ведутся строительные работы. Для того чтобы с дороги была видна вода, приходится снимать со всего побережья слой земли глубиной 2 м. Занятие не из дешевых. Один такой квадратный метр обходится нам в $20 цена укладки хорошего паркета! отмечает Арас Агаларов. И вот, наконец, 14 вилл первой очереди. Квартал смотрится единым целым виллы отгорожены друг от друга кованой решеткой. Из-за этого отчасти утрачивается приватность жилой зоны, но глухие заборы закрывали бы дома. Часть из них уже окружена идеальным газоном, украшенным живописными валунами, деревьями и кустарником. Между некоторыми домами устраиваются площадки под водопад. Фасады вилл решены в единой цветовой гамме, зато архитектура поражает разнообразием. Здесь и дворцовый стиль, и модерн, и шале. Каждая вилла имеет собственное имя и является репликой мирового архитектурного шедевра. Тут есть и замок Лаль-Ренн-Шатобриан, и вилла Сорина", рассказывает Арас Агаларов.

В гостинице будет 50 номеров, а также бильярдная, SPA-салон и ресторан. Ресторанов в поселке будет также три: кроме гостиницы, в гольф-клубе с упором на гриль и мясную кухню и в пляжном клубе. Отель построен в публичной зоне, чтобы гости не нарушали уединения резидентов. Глядя на множество чудесных мест для отдыха и развлечений, забываешь, что усадьба создается для постоянного проживания. Поэтому из социальной инфраструктуры в комплекс планируется включить медицинский центр и пункт скорой помощи с вертолетной площадкой, чтобы была возможность быстрого транспортирования пациентов, школа и продовольственный магазин. Последний уже почти достроен это здание с башенкой, на которой разместятся большие часы. Но бить они не будут. В усадьбе собираются очень строго соблюдать режим тишины, даже по озеру кататься разрешат только на лодках с бесшумными моторами.

Я решил строить таунхаусы, когда мои друзья признались, что с удовольствием поселили бы в такие квартиры своих родителей или коллег, пояснил Арас Агаларов. Квартира в таунхаусе может стоить $4-5 млн, а вилла площадью 1 тыс. кв. м с участком 1,5-2 га от $6 млн до $8 млн. Запланирована и третья очередь поселка виллы и вторая девятка гольф-поля.

В усадьбе будет дом и для самого господина Агаларова, но во второй очереди. Она отделена от первой высоким забором, чтобы уже вселившимся жильцам не мешал шум отделочных работ. Там еще около 20 вилл и таунхаусов разной степени готовности. Впрочем, таунхаусы Агаларова очень отличаются от привычных. Мы подъехали к первому из построенных. Это здание в дворцовом стиле, рассчитанное на четыре семьи. Для каждой квартиры предусмотрено по два гаража, площадь квартиры от 700 до 800 кв. м.

Резидентом Agalarov Estate стать непросто, даже имея достаточно денег. Арас Агаларов уже отказал довольно известным людям только потому, что у них есть бойцовая собака и она тоже жила бы на вилле. Это не значит, что сюда нельзя ехать с животными, просто они не должны быть опасными. Мне важно, чтобы ничто не нарушало покоя резидентов поселка, резюмировал владелец Agalarov Estate. Что же касается сроков сдачи, то ориентир на сентябрь 2009 года достаточно условен. Если потребуется больше времени, мы сдвинем сроки, пояснил господин Агаларов.

Впрочем, господин Агаларов пока не спешит показывать усадьбу потенциальным резидентам. Официальная продажа вилл еще не начиналась, хотя намечалась еще весной прошлого года. Объект до сих пор нигде не рекламируется, им не занимаются риэлтеры. В усадьбу приезжают пока только мои друзья и близкие. Я вообще не тороплюсь с продажей домов, жалко: сюда столько души вложено. К тому же вид у поселка еще не очень эстетичный. Честно говоря, для меня это игрушка, которую очень хочется довести до совершенства. И с каждым клиентом я беседую лично, чтобы понять, что за человек желает приобрести здесь дом, подчеркнул владелец поселка.

Обещали и не сделали
Проект лишился конюшни с зимним и отдельным детским манежами. Не предусматривается даже содержание лошадей резидентов. В процессе работы над поселком Арас Агаларов решил, что конюшня стала бы слишком большой нагрузкой для усадьбы. Кроме того, планировали начать продажи домовладений около года назад, но пока не начали.

Результат госкомиссии
Обещали и сделали
На нынешний год было намечено приступить к возведению второй очереди, что и было сделано. В разной степени готовности находятся около 20 вилл и таунхаусов. Также вторую очередь, как и обещали, изолировали от первой, а под первую подвели всю инфраструктуру, чтобы можно было одновременно вселять резидентов в первую и вести работы во второй. Кроме того, заасфальтировали подъездную дорогу от Новорижского шоссе к центральному въезду. Решили проблему с изоляцией поселка от окружающих соседних деревень.

Привычные места
По данным крымских риэлтеров, почти половина сделок с недвижимостью на Южном берегу Крыма приходится на долю российских граждан. По статистике посещений портала Дом на море, крымская недвижимость занимает второе место после Геленджика, опережая курорты Болгарии. В основном жилье в Крыму покупают россияне, которые привыкли здесь отдыхать, отмечает менеджер портала Наталья Сергеева. Основные требования, которые предъявляют покупатели, расположение дома недалеко от моря, в городской черте, но в тихом районе. Такие объекты сейчас строятся по всему побережью, наиболее активно застраиваются Большая Ялта и Алушта.

Не обещали, но сделали
Привели в проект мирового лидера среди сетей гольф-клубов в сегменте luxury Troon Golf. Кроме того, заранее не говорилось о том, что первые девять лунок будут готовы к сентябрю 2008 года.
По уровню спроса на недвижимость Южный берег Крыма обогнал Сочи и самые популярные среди россиян зарубежные курорты. Предложений на первый взгляд тоже хватает сегодня многие крымские города и поселки переживают строительный бум, и возводится там главным образом элитное жилье. Но, увы, лишь единичные объекты соответствуют заявленному классу. Неверный выбор может обернуться денежными потерями и испорченным отдыхом.

Дом композитора находится в историческом центре Ялты в 100 м от городской набережной. Комплекс состоит из трех корпусов: нового элитного клубного дома и двух зданий старинного особняка 1881 года, бывшей усадьбы композитора Александра Афанасьевича Спендиарова. В старинных корпусах особняка сейчас идет реконструкция и реставрация внутренних помещений, восстанавливаются многочисленные камины и печи, построенные в конце XIX века. В корпусах расположатся зоны отдыха для жителей комплекса, ресторан, музыкальный салон, бутики, room-service, сигарная комната. Также в старинном корпусе будет построено пять апартаментов. В новом восьмиэтажном корпусе с подземным паркингом и эксплуатируемой кровлей, площадью около 6 тыс. кв. м расположатся 22 апартамента площадью от 40 до 270 кв. м. Продажи начнутся в сентябре, и, по данным застройщика (Московская инвестиционная группа), цена квадратного метра составит $10 тыс. Полное завершение строительных работ запланировано на осень 2009 года.

Наибольший интерес у россиян, намеренных приобрести элитное жилье, по словам Натальи Сергеевой, сегодня вызывает жилой комплекс Лагуна и клубный Дом композитора в Ялте, а также жилой комплекс в парке Чаир, в 30 минутах езды от Ялты, на территории знаменитого в свое время санатория Сосновая роща. Если Лагуна привлекает прежде всего спокойствием, уединенностью и архитектурной схожестью с Французской Ривьерой (комплекс расположен на окраине Гурзуфа, в 10 км от Ялты и примерно в 3 км от Артека и горы Аю-Даг, в 10-20 м от кромки воды), то другие два объекта вызывают у россиян ностальгические чувства.

Ближе к морю
Понятно, что такие уникальные места редкость. Но элитные объекты строятся по всему крымскому побережью. По каким же критериям выбирают их покупатели из России?

Еще более теплые музыкальные и литературные ассоциации вызывает у россиян жилой комплекс в парке Чаир где распускаются розы и расцветает миндаль и где поэту Павлу Арскому снились твои золотистые косы и другие приятные сны. Когда-то на месте санатория, в сосновом бору, был охотничий домик князя Юсупова, а рядом дача Чаир, построенная в 1903 году по заказу великого князя Николая Николаевича. В 20-е годы прошлого века на прибрежной территории бывших владений великого князя Романова и князя Юсупова появились санаторная дача Чаир и дом отдыха Центросоюза Сосновая роща, по аллеям которого любил разгуливать Маяковский. Впрочем, помимо литературных, музыкальных и исторических это место имеет и другие достоинства сосны здесь растут у самого берега моря, что создает неповторимый микроклимат, благотворно действующий на организм.

Как и на других курортах, цены на крымское жилье зависят в первую очередь от близости к морю. В домах на первой линии жилье продается за $2,5-4 тыс. за 1 кв. м. В элитных новостройках квадратный метр может стоить в несколько раз дороже.

Во-первых, это месторасположение, говорит Лилия Сафронова, менеджер по маркетингу ГК Артекс. Элитный объект обязан находиться на первой береговой линии, в пляжной зоне. Причем пляжная зона должна быть новой и современной шириной не 7 м, а как минимум 20, иметь качественные берегоукрепительные сооружения и защитную гидротехническую стену семиметровой высоты. Это необходимо, чтобы недвижимость не заливало водой во время зимних штормов. Еще один критерий высокое качество строительства, включая противооползневую защиту.

Второе место занимает Апарт-отель в Приморском парке Ялты. Застройщик Триумвират обещает сдать объект к декабрю 2008 года, цены здесь достигают $7,25-20,72 тыс. за 1 кв. м. 14-этажное здание, которое будет оснащено самыми современными инженерно-техническими коммуникациями, архитектурно вписано в ландшафт парка. Уже с первого жилого этажа открывается панорамный вид на ялтинскую бухту, море и парк. Площадь апартаментов от 66,94 до 155,19 кв. м, высота потолка 3,3 м. На любом этаже соседние секции могут быть объединены в блоки. В составе инфраструктуры рестораны, спа-центр, бассейны с подогреваемой морской водой, гостиничный комплекс, выход на собственный благоустроенный пляж, бильярдный клуб, боулинг-клуб, винный погреб, детская комната и проч.

Самый дорогой жилой комплекс в Крыму Черноморский, возводящийся в Ялте, в районе Никитского ботанического сада компанией Антал-сервис. Жилой комплекс должен быть введен в эксплуатацию к 2010 году, сейчас жилье в нем стоит от $18 тыс. за 1 кв. м. На участке площадью 9 га, из которых на 5 га разбит парк с можжевеловыми и сосновыми рощами, согласно проекту, расположатся 4 корпуса апартаментов, 13 коттеджей, 4 виллы, а также гостиничные и административные здания. Высокие цены обусловлены богатой историей объекта, которая начинается с 1968 года. Правительственный санаторий Черноморский появился по инициативе первого секретаря ЦК КПУ Петра Шелеста. Здесь отдыхали только члены или кандидаты в члены Политбюро КПУ, члены правительства УССР, академики. Уже в то время в Черноморском сложились традиции размеренного, спокойного семейного отдыха. Если к историческому прошлому, партийно-правительственному статусу прибавить современную инфраструктуру и технологии, включая систему умный дом, получится действительно элитный объект.

При этом, как утверждает Лилия Сафонова, цены растут на $300-400 в месяц.

На третьем месте комплекс Прибрежный в поселке Никита в составе курортной зоны Большая Ялта. Крымский прибрежный альянс намеревается завершить строительство уже к концу этого лета. Цена $7709 за 1 кв. м.

Для сравнения: сейчас средняя стоимость апартаментов в Большой Ялте составляет $4-5 тыс. за 1 кв. м. Апартаменты предлагаются в Гурзуфе (Резиденция солнца, Лагуна), Ялте (Апарт, Крымский дворик), Гаспре (Лазурный), Алуште (Дача доктора Шнейнгольца) и проч.

Апартаменты класса люкс
Хорошая альтернатива квартире в элитном жилом комплексе апартаменты в отеле. Сейчас девелоперы начали осваивать luxury-сегмент гостиничной недвижимости Крыма. Например, компания Глобус Эссет Менеджмент инвестирует $300 млн в строительство апартаментов и спа-отеля в Большой Ялте. Апартаменты в новом комплексе Золотой пляж будут продаваться за $1-4 млн (площадь от 100 до 400 кв. м, цена от $10 тыс. за 1 кв. м.). Комплекс появится в 7 км от Ялты между Ореандой и Курпатами. На 15 га будут построены 220 апартаментов класса de luxe (70 тыс. кв. м) и пятизвездный спа-отель на 70 номеров. Первую очередь Золотого пляжа планируется сдать в конце 2009 года, а весь проект в 2010 году. Управлять отелем будет швейцарская Luxury Hotel Spa Management (управляет киевским отелем Премьер Палас).

Доходные метры
Элитные новостройки Крыма могут принести инвесторам неплохой доход, поскольку цены на недвижимость южного берега стабильно растут. Годовой рост составил в среднем 30%, курортная недвижимость с апреля прошлого года по апрель 2008 года подорожала в среднем на 42%.

Этот формат выгоден прежде всего девелоперам дело в том, что подобные проекты оформляются как рекреационные и могут возводиться в непосредственной близости от береговой зоны, где жилищное строительство запрещено. Поэтому и позиционируются они не просто как жилье, а как рекреационные комплексы, пансионаты с апартаментами, клубные резиденции. Во всех таких проектах предусматривается полный комплекс обслуживания, причем круглый год, для чего создается управляющая компания, которая в перспективе возьмет на себя заботу об апартаментах, включая их сдачу в аренду на период отсутствия хозяев.

По информации Главного управления статистики АРК, по итогам первого квартала 2008 года на полуострове Крым более половины освоенных объемов инвестиций (примерно $89,7 млн) пришлось на строительство в целом, а около трети этих средств на возведение жилья. Вложения в строительство жилья по сравнению с первым кварталом 2006 года возросли на 73%. Наиболее активны в этом отношении Ялта, Евпатория, Алушта, Феодосия и Судак.

По данным агентства недвижимости Фирма СТД-центр, наибольший рост показал Кореиз (61,9%), на втором месте Симеиз (54,5%), на третьем Алупка и Форос (50%). В Гаспре жилье подорожало за год на 45,4%, в Гурзуфе на 42,8%, в Мисхоре на 41,6%, в Никите на 38,4%.

По мнению Лилии Сафроновой, объект нужно выбирать не в самом центре города (например, в центре Ялты качество морской воды заметно хуже, чем на расстоянии 10-15 км от центра города, что при достаточном выборе может снизить ликвидность), лучше всего на побережье от Алушты до Фороса. В этом регионе особенный целебный микроклимат, а самый полезный для здоровья воздух в Гурзуфе, Алупке и Мисхоре, говорит она. Поэтому курортная недвижимость в этих местах всегда будет пользоваться высоким спросом, а цены уже сейчас здесь в три раза выше, чем в Судаке или Евпатории. Самый доходный объект тот, что находится на первой линии. По расположению такие проекты уникальны, и что бы ни случилось на рынке, они не упадут в цене.

По данным крымских операторов рынка новостроек, доходность инвестиций в недвижимость в 2007 году составила от 30% до 60% в зависимости от выбранного объекта. Вопрос как выбрать объект, чтобы получить максимальную доходность?

Петербургские пригороды Репино (Куоккала) и Комарово (Келломяки), Солнечное (Оллила) и Зеленогорск (Терийоки) стали популярны еще во второй половине XIX века. Но потом по Карелии и побережью залива прокатились три войны, три раза менялась власть, так что никакой особой преемственности не получилось. Сейчас идет новая волна стихийное превращение стародачных мест в коттеджные поселки.

Однако найти действительно качественный проект, да еще на первой линии, в Крыму довольно сложно. По данным директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, 80% проектов крымских элитных новостроек по качеству не соответствует требованиям элитного сегмента, и в этом несоответствии основной риск инвестора.

В 1950-е, конечно, был заложен и комаровский академгородок, и дачи Литфонда, но основная часть культурно-исторических домиков оставалась в государственной собственности. Основной же дачно-садоводческий пояс вокруг города складывался на других принципах и для других задач: одним махом, очертив примерно 100-километровый радиус, городские власти обеспечили зону рассредоточения населения на случай ядерной угрозы и отчасти сняли остроту продовольственной проблемы. И теперь для подавляющего большинства петербуржцев дача это не столько комаровская будка Ахматовой, сколько шесть соток в Радофинниково (более 1 тыс. га, 10 тыс. участков), или в Пупышево (1,9 га, 14,8 тыс. участков), или, не дай бог, и вовсе в Мшинской (2,2 тыс. га, 25 тыс. участков). Тоже вполне себе стародачные места...

Штучный рынок
Яна Долотова, ведущий аналитик компании Итака, считает, что рынок стародачных мест под Петербургом штучный: Этот класс объектов не выделяется как самостоятельный сегмент спроса, говорит Яна Долотова. Дома в известных садоводствах, коттеджи на Черной речке могут стоить довольно дорого, но в открытую продажу они поступают редко. У каждого такого объекта свои особенности. Инфраструктуры, как правило, нет. Два-три дома среди сотен могут быть хорошими. Их главное преимущество место.

В этих условиях цивилизованный пригород начал реанимировать прежние бренды. К исторически известным персонажам добавлялись герои нового времени, к свежим проектам пришиваются финские корни.

Всего сейчас в Ленинградской области и Петербурге около 2,8 тыс. садоводств, количество же дачных кооперативов и разнообразных ДНП корректному учету не подается. Параллельно своими базами, лагерями и садоводствами обзаводились предприятия и НИИ, причем половина из них оформила землевладения уже в новой экономической реальности после 1996 года. Результат налицо: огромная часть это обширного хозяйства пребывает в запустении, великолепные ландшафты сочетаются с гибельным отсутствием инженерии и социалки. С оформлением прав на землю полный завал.

И во все времена асфальтовые дорожки (с обязательным кирпичом на въезде) вели к резиденциям представителей власти. Неподалеку от Репина расположены загородные дома экс-губернатора Яковлева и главы Госнаркоконтроля Черкесова, здесь же дом Людмилы Нарусовой... В Комарове загородная резиденция Валентины Матвиенко (ей, впрочем, приписывают домовладения и в Вырице, и в Репине не исключено, что застройщики таким образом просто поднимают статус места).

Финский акцент
Слоеная структура комаровского академгородка сложилась еще при Сталине. Ученые (от Орбели до Алферова) жили поближе к заливу, писатели за железной дорогой. В Репине обосновались кинематографисты (Олег Басилашвили, Алексей Герман) и художники. В Грузине уже при Брежневе возникло садоводство Союза театральных деятелей (дачи Людмилы Сенчиной, Михаила Боярского, Сергея Захарова). В Разливе обосновался тележурналист и экс-депутат Александр Невзоров вместе с лошадьми. В Лисьем Носу масштабно отстроился Александр Розенбаум...

Любопытно, что застройщики все чаще в названиях используют старые финские варианты: поселок Вартемяги, Усадьба Муталахти, комплекс Кивеннапа. Мотив-то понятен: бывшая деревня Кивеннапа теперь называется Первомайское и ассоциируется скорее с птицефабрикой, чем с комфортным загородным жильем. А тут и загадочно, и с намеком на историю...

В Ленинском капитально обосновался высший финансовый менеджмент. Крупные бизнесмены, банкиры строят не только для себя, но и бронируют места для компаньонов, помощников сохраняют привычное окружение. Кстати, озеро Комсомольское новым брендом так и не стало, хотя состав учредителей дачного кооператива со скромным названием Озеро впечатляет: Владимир Путин, Владимир Якунин, Юрий Ковальчук, Сергей Фурсенко... (Впрочем, вряд ли пай в этом кооперативе так уж легко купить.)

В Солнечном компания Грантика возводит комплекс таунхаусов Оллила; секцию в таунхаусе застройщик готов продать по цене от 13,7 млн руб.

Девелопмент большой и малый
Одновременно с укреплением загородных позиций прежней и новой элиты идет активное наступление девелоперов на раскрученные места. Московский промышленно-строительный альянс покупает на торгах участок (с незавершенкой) в Репине и строит в полном соответствии с исходным назначением участка коттеджный комплекс Обкомовские дачи.

Процесс создания новых коттеджных комплексов вблизи сложившихся поселений на виду эти объекты есть в открытой рекламе, их легко посчитать. В Репине, Комарове и Сестрорецке последние два-три года не прекращаются споры вокруг возможной новой застройки, жители опасаются за свои владения, как могут портят кровь инвесторам...

В четырех километрах от Репина компания Олимп-2000 достраивает Репинскую усадьбу: 29 домов в первой очереди, 23 во второй, площадь участков от 22 соток до 1,5 га. Минимальная стоимость домовладения в Репинской усадьбе 38 млн руб. Специфика проекта в том, что по месту это практически Репино (то есть Курортный район Петербурга), но административно Выборгский район Ленобласти. А все потому, замечает Игорь Жданов, директор компании Росса Ракенне (эксклюзивный дистрибьютор домов Honka), что городские власти к новой жилой застройке относятся безо всякого энтузиазма, предпочитая сохранять на перешейке рекреационную функцию. И новых садоводств в Курортном районе практически не создают. А в области на сельхозземлях зарегистрировать дачный поселок гораздо проще.

По мнению аналитика Петербургской недвижимости Ольги Трошевой, сейчас старые садоводства все активнее используются как плацдарм для малого девелопмента. Инвестор выкупает несколько участков, облагораживает их, строит несколько домов. Потом еще. Примерно по той же схеме расселение нескольких коммуналок ведет к расселению подъезда, затем может измениться и социальный статус целого дома, проводит аналогию Ольга Трошева.

Но параллельно идут процессы и менее заметные.

Действительно, проблем, с которыми сталкиваются владельцы отдельных коттеджей в зоне сложившейся застройки, немало: ограничения по инженерным мощностям, сложные отношения с соседями (если рядом, например, живут люди другого социального статуса), проблемы согласования проекта коттеджа с правлением поселка.

Еще несколько лет назад эксперты прогнозировали скорое снижение цен на коттеджи в зонах стихийной застройки. Предполагалось, что желающие потянутся в организованные коттеджные комплексы.

Неплохо уходят и готовые дома например, в садоводствах Белоострова стоимость дома постройки последних трех-пяти лет с котлом и проведенной в дом канализацией от 8 млн руб., в Токсове от 12 млн руб. Причина такого спроса проста: общая тенденция покупать новострой затронула все слои населения, однако приобретение дорогого дома в закрытом коттеджном поселке не каждому по карману. Поэтому многие сторонники загородного образа жизни выбирают участки в садовых товариществах, расположенных нередко ничуть не хуже, чем коттеджные комплексы: достаточно вспомнить садоводства на Карельском перешейке.

Однако спрос на коттеджи в стихийно сложившихся поселках есть. Особенно хорошо видно это на примере старых, престижных садоводств, где любой участок, выставленный на продажу, в течение двух-трех месяцев находит покупателя. Причем каждое домовладение представляет огромный интерес не только для желающих построить загородный дом для собственного проживания, но и для потенциальных инвесторов: на рынке уже нередки случаи, когда советского типа дачу покупают под снос, на ее месте строят новый коттедж из газобетона или других сравнительно недорогих материалов и затем продают. Желающие купить объект находятся нередко еще на стадии строительства.

Совместное решение
Почти все стихийные поселки страдают от дефицита объектов инфраструктуры. Эта проблема была присуща даже самым хорошим садоводствам и по наследству достается хозяевам новых домов на территории садовых товариществ.

В зонах же, где поселок возникал на выделенном участке со статусом ИЖС и удачным местоположением, цены на домовладения гораздо выше: в Ушкове от 18 до 20 млн руб., в Рощине от 9 до 18 млн руб., в Песочном (Курортный район) от 15 до 17 млн руб.

Неудивительно, что жители коттеджного самостроя все чаще начинают сотрудничать друг с другом. Например, объединяя несколько домовладений за одним забором. Смысл совместного сосуществования понятен: совместно легче, нежели поодиночке, решать вопросы с подключением света, газа, заменой инженерных сетей или вывозом мусора, что для загородных жителей всегда актуально. По осторожному мнению специалистов, уже в самом ближайшем будущем они могут начать и юридическую жизнь например, организовав ТСЖ.
Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом оформив договор переуступки прав.

По словам Ольги Котек, заместителя директора по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer, коммуникации в старых поселках в большинстве случаев также требуют модернизации. При этом начинать нужно с дорог, после чего браться за обновление систем водоснабжения и канализации. В одних поселениях сильно изношены инженерные коммуникации, в других отсутствуют централизованное газоснабжение и канализация, в третьих случаются проблемы с электричеством и водой. И буквально во всех местах серьезным недостатком является низкий уровень безопасности.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру, говорит начальник отдела по работе с корпоративными клиентами департамента новостроек корпорации Инком Ирина Павлова. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Порядок действий
С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании Vesco Realty Евгений Аптеки. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в регистрационной палате.

Этот случай в полной мере свидетельствует о технологиях, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцыфизические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. И наконец, по приведенному примеру видна пропорция между имеющимися в любой новостройке первичными и вторичными предложениями. Одинакового количества выставленных на продажу первичных и вторичных квартир существовать не может, рассказывает Ирина Павлова. Между ними всегда существует диспропорция. Застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Второсортная переуступка
Недавно мой знакомый подыскивал себе квартиру площадью примерно 120-140 кв. м в ЖК Mirax Park. На тот момент основная часть корпусов жилого комплекса была уже достроена, однако право собственности еще не оформлялось. По заданным параметрам риэлтер, в роли которого выступал представитель компании-застройщика, предложил пять квартир. Четыре первичных, а одну по переуступке прав. Причем последняя в переводе на цену квадратного метра оказалась чуть дешевле остальных. Более низкая цена явно привлекала, однако то, что квартира продается по переуступке, смущало. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями. Интуитивно эти ситуации кажутся более вероятными именно в случае переуступки прав. Заметив, что мой знакомый колеблется, и, видимо, из желания не упустить потенциального покупателя на одну из четырех первичных квартир, представитель застройщика назвал новую цену, равную примерно цене квартиры, продаваемой по переуступке. Свой шаг он объяснил рекламной акцией, которая вдруг начала действовать на данную квартиру.

Задняя передача
Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант переуступка прав запрещена в любом виде. Как вспоминают в корпорации Инком, одно время такое условие выставляла компания СУ-15 Поэтому в построенных ею домах квартиры появлялись на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности. Сегодня ситуация выглядит иначе. Как корректно поясняет ведущий специалист группы по оформлению прав на недвижимое имущество коммандитного товарищества СУ-155 и компания Юлия Козырева, переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию, однако общей схемы проведения такой сделки не существует. Иногда такая сделка невозможна в принципе, в каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного с покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, как в случае с Mirax Park, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. В среднем подобные услуги стоят $1 тыс., хотя известны случаи, когда за внесение изменений в реестр взимали до $50 тыс. В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Есть способ обойти ограничения, накладываемые как застройщиком, как и регистрирующими органами. Квартиру можно продать по доверенности, поясняет руководитель отдела городской недвижимости компании Vesco Realty Евгений Аптеки. То есть продавецфизическое лицо никаких действий по переоформлению имеющегося у него на руках договора с застройщиком не производит, однако, как только у него на руках окажутся документы на право собственности на недвижимость, обязуется переоформить их на покупателя. Впрочем, на практике такие сделки почти не встречаются: слишком уж велики риски у покупателя, а у продавца слишком велик соблазн оставить у себя и полученные при оформлении доверенности денежные средства, и квартиру.

Госкомиссия как некий психологический рубеж выделена неслучайно. Дело в том, что определенные ограничения на возможность переуступки прав может наложить не только застройщик. Вообще-то, по закону оформление уступки возможно до тех пор, пока существует право требования, то есть до того момента, пока договор не исполнен и квартира не передана в собственность, говорит руководитель юридической службы экспертного риэлтбюро Тактик Практик Николай Грачев. Однако на практике регистрирующие органы требуют, чтобы уступка проводилась до госкомиссии. Иными словами, на довольно значительный срок (а между сдачей дома и оформлением права собственности проходит от шести месяцев до полутора лет, а то и больше) наложен своеобразный мораторий на возможность продавать квартиру по переуступке. Впрочем, по словам Николая Грачева, существует и практика обхода этого препятствия: сделка, попросту говоря, оформляется задним числом с указанием даты, предшествующей сдаче дома. Правда, это возможно лишь при переуступке прав по договорам долевого участия: как мы уже напомнили, лишь они подлежат регистрации в регистрирующих органах.



Главная --> Публикации