Главная --> Публикации --> Высотка без отклонений Для дома, для семьи Мэрия пытается взять под контроль автосервисы Почему стали строить медленнее 63% москвичей мечтают круглый год жить на даче

Три года назад остров стал доступен для иностранных инвестиций и теперь кусочек тропического рая можно приобрести в собственность.

Этот загадочный остров, окруженный коралловым рифом, уже давно стал убежищем для новобрачных, любителей коктейлей с ромом, VIP-персон Недаром Марк Твен однажды сказал, что небеса были созданы по образу и подобию Маврикия.

Местные жители уверяют, что своим успехом остров обязан изысканному коктейлю из европейской, африканской, индийской и китайской культур. Женщина в традиционном индийском наряде, стоящая в очереди за круассанами и бриошами напротив мечети, ни у кого не вызывает удивления. Такая картина не исключение, а норма. Именно это смешение этносов, религий и традиций, которым островитяне так гордятся, превратило Маврикий в один из самых фешенебельных и престижных курортов в мире. Можно смело сказать, что страна взяла от своего колониального прошлого только самое лучшее.

Звезда Индийского океана
В марте 2008 г. Маврикий праздновал 40летие своей независимости. Та уникальная трансформация, которую остров испытал за этот срок, без сомнения делает его достойным национального девиза: Звезда и ключ Индийского океана.
Сегодня островное государство, расположенное в 2000 км от восточного берега Африки, одно из самых успешно развивающихся в регионе. Экономика стабильно растет на 5 6% в год с момента независимости (1968 г.), а доход на душу населения почти утроился за последние 27 лет. В отличие от большинства африканских стран, остров миновали почти все беды последних десятилетий. Маврикий парламентская демократия с низким уровнем преступности и отсутствием межрасовых и религиозных конфликтов.

Туристы класса Louis Vuitton
Сахарные плантации Маврикия, которые еще недавно несли на себе экономику острова, сегодня уже не выдерживают международной конкуренции. Для привлечения иностранных инвестиций маврикийское правительство в 2005 г. пошло на ослабление законов о собственности, разрешив иностранцам покупку островной недвижимости. Именно так на свет появилась Программа интегрированных курортов (Integrated Resort Scheme, IRS), разработанная специально для привлечения иностранных инвесторов на остров.

Любителей природы обязательно впечатлит уникальная флора и фауна Маврикия. Пока вы терпеливо стоите под райским деревом (согласно местному поверью, если его плод упадет на голову, то вы сразу же очутитесь в раю!), можно занять себя наблюдением за птицами их на острове более 140 видов. А один из символов на гербе Маврикия обитавшая там до конца 17го века птица додо. По легенде, ей так понравилось на острове, что она решила там остаться и в итоге разучилась летать.

Но даже и этого полмиллиона скорее всего не хватит. Пятьсот тысяч лишь минимальная сумма капиталовложения для иностранца, установленная законом. В реальности же цены почти на все виды недвижимости, продающейся в рамках IRS, значительно выше. К примеру, 2 3спальные виллы (около 300 кв. м) обойдутся покупателю в $800 тыс. $1,5 млн, а за 4 5 спален (около 600 кв. м.) нужно заплатить $4 млн.

В 2007 г. Маврикий посетили почти 800 тыс. туристов (на первом месте французы, затем англичане). Их число должно вырасти до 2 млн к 2015 г. При этом важно, что даже в погоне за туристическими потоками правительство не намерено снижать планку качества курорта. Наоборот, Маврикий станет еще дороже и престижнее только для весьма обеспеченных. Правительство вовсе не смущает выбор клиентов по такому принципу. На своих пляжах жители Маврикия хотят видеть туристов с сумками от Louis Vuitton, а не с рюкзаками. Тот же принцип с упором на эксклюзив применяется и к недвижимости. Маврикий старается привлекать только состоятельных частных лиц, говорит Никола Водан (Nicolah Vodan), генеральный менеджер Ciel Properties, одного из крупнейших местных девелоперов. Полмиллиона долларов. Это самый минимум.

При покупке виллы иностранный инвестор обязан потратить минимум $500 тыс. в эту сумму уже входит фиксированный налог на покупку земли $70 тыс. Прочие накладные расходы обычно составляют около 20% от общей стоимости сделки, но львиную долю из них 18% берет на себя девелопер. Государство же получает 25% от продажи каждого объекта.

Согласно условиям IRS, план каждого курортного комплекса на острове должен быть одобрен Инвестиционным комитетом. Таким образом, правительство полностью контролирует насыщение рынка недвижимости и держит марку труднодоступной роскоши. Существует система ежегодного выделения квот на строительство: сейчас их около 3,5 тыс., и они поделены между 10 проектами, которые уже получили лицензию IRS. Строго контролируется
и размер земельных участков под выставленные на продажу иностранцам виллы их площадь не должна превышать 0,52 га.

Почти все курорты уже начали разрабатывать схемы для тех, кто планирует сдавать виллы в аренду. Им будет предоставляться полный комплекс услуг по приему, обустройству и работе со съемщиками. Ожидается, что доход от арендной сдачи в этом году составит в среднем 5,5%. Что касается самих арендных ставок, то двуспальную виллу можно снять за $1100 1500 в день,

Условия для инвесторов на острове более чем благоприятные. Виллы продаются на правах полной собственности (freehold), а владелец получает резидентскую визу для себя и для членов семьи на все время владения недвижимостью. Это весьма привлекательно, учитывая отсутствие налогов на наследство и капитал на Маврикии. При наличии резидентской визы иностранцы получают право работать и открывать собственный бизнес на острове.
Рынок вторичного жилья еще не успел сформироваться. Однако те немногие виллы, которые были проданы владельцами, принесли 60 80% чистой прибыли и это меньше чем за год. В условиях растущего спроса над предложением аналитики прогнозируют неизбежность дальнейшего увеличения цен.

Маврикийские фишки
Из всех курортов, одобренных в рамках IRS, следует отметить три самых интересных и престижных Анахита (Anahita) на востоке острова, Тамари­на (Tamarina) и Баньян Три (Banyan Tree) на западе. Именно на эти курортные комплексы возлагаются главные надежды по привлечению иностранных инвестиций.

а трехспальную за $1400 180 Цены зависят от времени года и от месторасположения на острове. С мая по сентябрь, к примеру, цена на 2 3спальную виллу в менее престижных комплексах может опуститься до $800 в сутки.
При сдаче недвижимости в аренду ставка утверждается в специальной комиссии и фиксируется на первые три года. Любое увеличение ставки должно быть обосновано, и заставить съемщика освободить арендованную виллу раньше времени и без весомых причин можно только по решению суда. Налог на доход от аренды составляет 15%.
На сегодня из числа купивших недвижимость по схеме IRS больше всего англичан, французов и южноафриканцев. Российские покупатели тоже есть, но пока они в меньшинстве сказывается отсутствие осведомленности об острове и местных инвестиционных программах.

и развлечений. В центре каждого курорта коттеджный поселок с ресторанами, супермаркетами, салонами красоты, бутиками и оздоровительными центрами. Неотъемлемая часть любого курорта на Маврикии профессиональные поля для гольфа, разработанные известными дизайнерами и игроками. Высокие стандарты этих полей завоевали острову репутацию фешенебельного гольф­курорта.

Все три курорта представляют собой прибрежные комплексы закрытого типа, которые включают в себя полную инфраструктуру для спорта, отдыха

Анахита
Девелоперская фирма Ciel Properties называет этот проект воплощением мечты о будущем. Расположенная на 213 га и окруженная тихими лагунами и заливами, Анахита стала одним из первых курортов, одобренных в рамках IRS. Бесспорное преимущество этого комплекса в том, что все виллы имеют прямой выход к берегу. Планируется построить 300 резиденций, из которых 143 уже продано. Первая очередь 70 вилл в самом центре курорта была распродана off plan за один день. Самая дешевая из вилл ушла за $800 тыс. Стоимость вилл четвертой очереди, которая будет завершена к концу 2008 г., составит от $1,5 млн до $4 млн.

Во всех комплексах работают консьержсервисы, горничные, садовники и охрана. У каждой виллы свой личный управляющий (Private Villa Master), который организует трансфер из аэропорта на машине или вертолете, подачу завтрака на веранду или ежедневное пополнение запасов холодильника по обговоренному списку. Счет за прихоти будет автоматически прибавляться к ежемесячными платежам. Базовый пакет услуг обойдется в $500 в месяц.
Много внимания уделяется дизайну самих вилл их проектируют ведущие мировые, а также местные архитекторы. Большинство вилл построено в так называемом новом маврикийском стиле, вдохновение для которого берется из колониального прошлого острова, где остались поместья с атмосферой элегантности и романтики. Учитывая, что почти все курорты были построены на территории заброшенных сахарных плантаций, такое заимствование стиля кажется более чем уместным. Характерная черта дизайна открытая планировка внутри и просторная веранда (фишка маврикийских вилл) снаружи. При помощи натуральных материалов и красок создается гармония построек с окружающей природой, а дополняют идиллию бассейны с подогревом и ландшафтные сады. Метраж вилл колеблется от 250 350 м (23 спальни) до 500 700 м (4 5 спален), а участки земли, соответственно, от 700 до 2000 кв. м. Всего на каждом курорте насчитывается от 100 до 300 вилл.

Баньян Три
Пожалуй, это самый уникальный из всех курортных проектов на острове. В него входят 115 частных вилл, расположенных между горой Ле Монт Брабант и заливом Корниш на югозападе Маврикия. Английское дизайнерское бюро Norman Foster Partners считает Баньян Три своим архитектурным триумфом и архитектурным феноменом рая. Все виллы разработаны в духе экологически этичного дизайна, главные мотивы которого комфорт, гармоничность и натуральность. Материалы и технологии, используемые при постройке, призваны уменьшить выбросы углекислого газа в атмосферу. Так, большая часть электричества для вилл вырабатывается из солнечной энергии, а на территории всего комплекса не будет автомобилей их заменят электромобили. При строительстве комплекса максимально использовались природные материалы, включая камни вулканического происхождения.

Тамарина
Курорт Тамарина, проект которого разработан группой Медине (Medine Group), был назван в честь дерева тамаринд, часто встречающегося в этих краях. Первая очередь строительства 119 вилл стоимостью от $750 тыс. была распродана моментально. При этом почти все покупатели оказались профессиональными игроками в гольф
своеобразное свидетельство высокого стандарта полей в Тамарине. Сами виллы находятся в отдалении от спортивных комплексов, у подножья горы. Скоро на продажу будет выставлено 35 эксклюзивных резиденций стоимостью около $3 млн каждая.

Самыми грандиозными офисными проектами в России, безусловно, являются деловые центры в обеих столицах Москва-Сити и Газпром-Сити (Охта-центр). Однако если разобраться, то свой Сити сегодня запланирован или уже строится практически в любом крупном российском городе.

Покупателям предлагают виллы четырех типов, площадью от 540 до 930 кв. метров. Эти резиденции станут самыми дорогими на Маврикии за экологически дружественную виллу придется отдать от $4,5 млн до $9 млн.

Рынок высококлассных офисных центров в большинстве регионов до сих пор находится в зачаточном состоянии. Причины этого, по мнению экспертов, в административных барьерах и высоких рисках. В наименее развитых городах к тому же существует проблема недостаточной цивилизованности рынка, выражающаяся в отсутствии профессиональных управляющих компаний и низкой квалификации местных консультантов и аналитиков. Но главное во многих регионах на качественные офисные помещения вообще не сформирован спрос, что обусловлено неосведомленностью арендаторов о работе профессионального бизнес-центра, рассказал СНИПу директор департамента консалтинга Весаг Commercial Property Роман Соков.

Как правило, под этим термином понимается масштабный по местным меркам, специальным образом оборудованный комплекс офисных, торговых и гостинично-жилых площадей, возводящийся на отдельной, достаточно крупной площадке, имеющий выделенную инфраструктуру и единую концепцию. Основное назначение такого мегаобъекта обеспечить престижную деловую среду, отвечающую потребностям местных, федеральных, а возможно, и иностранных компаний, и стать своеобразным символом инвестиционной привлекательности города.

В регионы инвесторов толкает также нехватка свободных участков, высокая конкуренция и наблюдаемое в последнее время снижение доходности на столичных рынках отдаленные города предлагают более широкий диапазон возможностей. В настоящее время доходность большинства региональных бизнес-центров выше, чем в Москве или Петербурге, при этом затраты на их строительство значительно ниже, чем в столицах. Кроме того, в регионах намного проще требования к офисным помещениям со стороны арендаторов, продолжает эксперт.

И все-таки потребность в качественных офисах сегодня повсеместно растет спрос стимулируется усилением деловой активности, увеличением вложений в местные и национальные инвестиционные проекты, приходом в регионы крупных торговых сетей, а также развитием строительства и других отраслей экономики. Наиболее быстро офисная недвижимость развивается в тех российских городах, где сложилась благоприятная экономическая ситуация и наблюдается увеличение количества представительств российских и иностранных компаний. Немаловажным фактором является и состояние рынка торговой недвижимости в регионах, где достаточно развит данный сегмент, девелоперы начинают осваивать и офисное направление, добавляет Роман Соков.

При этом повсеместно предполагается, что после строительства Сити в нем сосредоточится вся основная деловая, финансовая и торговая деятельность мегаполиса подобная концентрация бизнеса, по мнению экспертов, позитивно влияет на экономику региона.

От малого к большому
Схема развития офисной недвижимости в каждом городе примерно одинакова. Сначала под офисы в первозданном или реконструированном виде используются все подходящие здания в центральных районах. Затем, также в направлении от центра к периферии, наступает черед капитального строительства. Строящаяся офисная недвижимость становится все более многофункциональной в состав бизнес-центров включаются торговая, гостиничная и жилая компоненты. Апофеозом данного развития становятся комплексные мегапроекты офисных городов так называемые Сити. В каждом конкретном городе они решают свои задачи, не последняя из которых оптимальное использование земли за счет высотного строительства и конструктивных особенностей зданий.

Так или иначе, но в последнее время Сити в российских регионах появляются все чаще. Будет ли каждый из них востребован и в каждом ли городе необходим такой объект вопрос спорный.

К конструктивным особенностям Сити, отличающим его от одиночных бизнес-центров, прежде всего относится специальная организация подъездных путей нужно правильно вписать дорожные развязки делового района в существующую городскую транспортную систему. Кроме того, Сити надлежит быть эталоном с точки зрения дизайна и эргономики зданий архитектура обязана соответствовать успешному бизнесу. Ну и, конечно, решающей является правильная концепция делового центра грамотно решенный вопрос парковок, наличие и удобство инфраструктуры. При таких условиях крупная компания (особенно иностранная), безусловно, предпочтет площади в Сити отдельно стоящему офисному центру.

Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank, no обеспеченности офисами Екатеринбург является лидером среди миллионников. В прошлом году на тысячу его жителей приходилось 186 м2 офисных площадей, в то время как, например, в Новосибирске этот показатель составил около 130 м2, в Перми менее 60 м2, а в Омске около 30 м2 (в Москве, для сравнения, 670 м2). Между тем высококлассные офисные комплексы в уральской столице составляют только десятую часть предложения. В связи с этим в апреле текущего года глава уральской столицы Аркадий Чернецкий подписал проект Деловые центры, в ходе реализации которого предстоит сместить баланс в пользу более качественных офисных площадей, создать систему классификации деловых центров и улучшить качество управления ими.

Идите на Урал!
На сегодняшний день Уральский регион является одним из наиболее динамично развивающихся, и рынок его офисной недвижимости растет очень быстро. В Екатеринбурге, например, только в течение этого года должно быть введено в строй около 30 новых объектов.

Общая площадь Екатеринбург-Сити превысит 700 тыс. м2 (включая четырехуровневое подземное пространство площадью более 200 тыс. м2). Стоимость строительства этого делового района оценивается в 12 0 млрд рублей. Заказчиком-застройщиком является дочерняя компания УГМК ООО Екатеринбург-Сити.

К 2015 году в рамках программы планируется возвести здания общей площадью более 2 млн м Самыми крупными объектами станут комплекс Стражи Урала (два офисных здания Северная и Южная башни, 41 и 36 этажей соответственно, в основном офисные помещения, несколько торгово-развлекательных объектов, элитные апартаменты, общая площадь всего комплекса 300 тыс. м2), проект Европа (30-этажное архитектурное сооружение с гостиничным комплексом, торговыми зонами, апартаментами, развлекательными и спортивными центрами, площадью свыше 100 тыс. м2) и Азия (две башни высотой 29 и 39 этажей, объединенных стилобатной частью, в 39-этажной разместятся офисные помещения, в 29-этажной гостиничный комплекс, а пятиэтажный стилобат займут торговые и развлекательные центры, общая площадь около 120 тыс. м2), деловые комплексы района Академический (площадь офисов 500 тыс. м2), офисные здания проекта Итальянский квартал на Шарташе (250 тыс. м2 офисов) и, конечно же, Екатеринбург-Сити.

Помимо Исети, в комплекс войдут еще три офисных высотки, бизнес-парк, торговая галерея и конференц-центр. На территории также предполагается строительство отеля Hyatt (5*).

Строительство первого объекта делового квартала 50-этажного многофункционального комплекса премиум-класса Исеть (66 тыс. м2) официально началось в феврале этого года. На строительной площадке на момент написания статьи, правда, нет ничего, кроме небольшого котлована.

В Тюмени в начале этого года был презентован проект Сити стоимостью $1,5 млрд. Компания Партнер-Инвест предлагает построить общественно-деловой район площадью 700 тыс. м2 в историческом центре города он будет включать бизнес-парк, торговые центры, гостиницу и жилые помещения. Архитектурной доминантой квартала станет офисная башня высотой 150 м. Начать строительство планируется в течение трех лет, завершить к 2017 году. Строительство центра будет вестись на условиях государственно-частного партнерства, с привлечением иностранных инвестиций. В конце января координационным советом по выработке единой земельной и градостроительной политики Тюменской области проект был отправлен на доработку. Чиновники опасаются, что размещение столь крупного объекта затруднит транспортную ситуацию в центре города.

Другие города УФО тоже стараются не отставать от столицы.

С сибирским размахом
В крупных сибирских городах зачастую соседствуют сразу несколько проектов деловых центров.
В Красноярске самым масштабным является амбициозный проект Красноярск-Сити (девелопер компания Монолитхолдинг). Он разработан московской архитектурной компанией S.P.eeCH, принимавшей участие в создании проекта ММДЦ. В Советском районе города (микрорайон Взлетка) на площади более 116 га предлагается построить свыше 1,5 млн м2 офисных помещений класса А и В в девяти зданиях высотой от 30 этажей. Высота башен составит от 180 до 500 м.

Еще два уральских деловых района планируется построить в Уфе и Челябинске. Строительство Уфа-Сити, представленного на MIPIM-2008, площадью 250 тыс. м2 будет осуществлять ГК Мир. Объем инвестиций в проект достигнет $400 млн. В его рамках будут построены три 18-этажные башни бизнес-центра общей площадью 75 тыс. м2 и одно 24-этажное сооружение отеля площадью 52 тыс. м Кроме того, в деловом районе появится многофункциональный комплекс, торговая галерея и паркинг. Проект предполагается реализовать к 2011 году.
25 марта этого года в центре Челябинска официально открылся 24-этажный деловой центр Челябинск-Сити (генеральный застройщик и инвестор крупный местный дорожно-строительный холдинг ЧелСИ). В здании располагаются офисные помещения класса А, торговая зона, ресторан, банк, многоуровневый парковочный комплекс и современный конференц-зал. Общая площадь 30 тыс. м2, две трети площадей офисные.

По словам председателя правления Монолитхолдинга Разима Абасова, сегодня практически завершено оформление основных строительных площадок. Приступить к возведению объектов планируется в конце нынешнего начале следующего года. В марте стало известно, что проектом интересуются специалисты Государственного банка развития Китая.

Около трети построенных площадей предполагается направить на размещение органов исполнительной и законодательной власти Красноярского края (перевести в Сити административный и деловой центр города), а также федеральных служб. Кроме того, в деловом центре будут построены подземные парковки, торгово-развлекательные центры, кафе и рестораны. Общая площадь комплекса превысит 2 млн м По оценкам, стоимость проекта составит $2-3 млрд, на его реализацию может уйти от 5 до 15 лет.

Кстати, это уже второй масштабный проект с названием Красноярск-Сити. Первый предполагал строительство делового района на въезде в город со стороны аэропорта. Над железнодорожным полотном и автодорогой планировалось возвести четыре стеклянные башни высотой 120 м, соединенные между собой огромными арками. Вокруг небоскребов должны были быть построены здания-ступени от девяти до 20 этажей с торговыми, гостиничными, развлекательными и офисными помещениями, а также многоэтажные парковки. Комплекс предполагалось оборудовать вертолетными площадками, довести до него линию метрополитена и построить монорельсовую дорогу. Однако городские власти смелый замысел архитекторов не разделили, и проект был положен на полку.

Эксперты неоднозначно оценивают проект Красноярск-Сити, полагая неправильным строить крупный бизнес-центр в спальном районе. Кроме того, по мнению специалистов, ни один региональный рынок пока не в состоянии переварить такое количество площадей даже с учетом поэтапного ввода.

Лидером по количеству запланированных деловых центров является Иркутск аж четыре различных проекта. Иркутск-Сити, инициированный ГК Актив, предусматривает постройку в центре города более 200 тыс. м2 современных офисных помещений (15 зданий от 3 до 20 этажей). Предполагаемый объем инвестиций составляет $350 млн. Деловой район будет окружен обширной парковой зоной. Один из первых объектов Иркутск-Сити бизнес-центр Терра уже строится и по плану будет сдан в октябре, в нем начаты продажи и сдача в аренду офисных помещений.
Кроме того, год назад аффилированное с Базэлом московское ООО Континентальинвест представило проект строительства бизнес-центра и ТРК стоимостью $55 млн на 5,2 га на иркутском острове Шишиловский. ТРК уже строится и будет сдан в конце года. Офисный центр планируется завершить к 2010 году.

Дочка московской GVA Sawyer Красноярск-Сити Девелопмент прошлым летом предложила мэрии города проект застройки острова Молокова, расположенного близ центра Красноярска на Енисее. Проект называется Енисей Парк-Сити. Согласно ему на 41 га предлагается возвести около 650 тыс. м2 бизнес-центров, гостиниц, магазинов, ресторанов, спортивных и досуговых учреждений. Более 60% всех площадей офисные. Стоимость проекта оценивается в $500 млн. Против застройки выступают местные жители и архитекторы остров является популярным местом отдыха горожан и в соответствии с генпланом города считается рекреационной зоной.

ГК Материк строит в центре Иркутска деловой центр Sayen, в состав которого войдет офисный центр, гостиница, ресторан и японский сад. Строительство началось в 2005 году, завершить его планируется в начале следующего года.
Проект своего Сити есть и в Томске. Томск-Сити предусматривает строительство 14 объектов различного назначения, в том числе 11 офисных и торгово-офисных зданий (одно высотой более 100 м) и многофункциональное здание конгресс-центра. Инициатор проекта Томское агентство привлечения инвестиций оценивает объем необходимых вложений в 10 млрд рублей.

А на острове Комсомольском вблизи поселка им. Кирова пермская девелоперская компания Проспект планирует реализовать проект Зазеркалье: на площади в 135 га предлагается построить здания высотой от 5 до 30 этажей. Центральной частью станет общественно-деловой комплекс туда по плану переедут областная и городская администрации. В небоскребах разместятся офисы, банки, гостиницы, торговые центры, кафе, рестораны и гостиничный комплекс. Проект оценивается в $800 млн.

Одновременно будет сдан и первый из пяти жилых домов комплекса (150 тыс. м2). Кроме того, в течение пяти лет здесь появятся торговый пассаж, общественно-административное здание и авто-молл. Инвестором является Московский индустриальный банк, намеревающийся за 10 лет вложить в это строительство около 20 млрд рублей. В рамках инвестиционного договора, заключенного между мэрией города и заказчиком строительства ООО ИнвестСтрой. 10% от общей площади сданных объектов будет передано городу.

Нетихие Дон и Волга
Возведение Волгоград-Сити началось осенью 2005 года в самом центре города. Проект предусматривает сооружение семи одинаковых 26-этажных башен. Первенцем комплекса станет 100-метровый бизнес-центр, объект планируется закончить в августе. В нем разместятся офисы, гостиница, развлекательный центр и рестораны.

Проект Краснодар Сити-Центр принадлежит компании Газпромбанк-Инвест На 132 га в северной части Краснодара предполагается построить новый район общей площадью около 1 млн м2 с офисной, торговой и жилой зонами. Участок оформлен в собственность Газпромбанк-Инвеста. В прошлом году партнером девелопера стала венгерская компания TriGranit. Проект оценивается в $2 млрд. Первая очередь проекта по плану должна быть введена в строй к 2010 году.
29 февраля в Сочи началось строительство комплекса Сочи-Сити общей площадью 240 тыс. м Его возведут возле железнодорожного вокзала, на месте гостиницы Чайка. Комплекс это четыре 30-этажных здания, соединенных стеклянной галереей. Кроме делового центра он будет включать отель, культурно-развлекательный комплекс, кафе, ресторан, магазины и трехуровневую подземную парковку. Проект выполнили итальянские архитекторы, построить его планируется за три года.

Ростовская область на MIPIM-2008 представила проект строительства делового центра Ростов-Сити общей площадью 1,5 млн м На левом берегу Дона в непосредственной близости от исторического центра на территории 150 га планируется возвести 250 тыс. м2 офисных помещений, 250 тыс. м2 торгово-выставочных площадей, 200 тыс. м2 гостиниц, 350 тыс. м2 культурно-развлекательных и 450 тыс. м2 спортивных объектов. Объем инвестиций в проект оценивается в 60 млрд рублей. Инициаторы администрация Ростовской области и группа компаний Ростовгорстрой. В настоящее время Ростов-Сити находится в начальной стадии разработки, проводятся топографические измерения и архитектурное зонирование.

Сити-центр другого курортного города Геленджика планируется расположить в центральной части, отведя под него целый квартал площадью примерно 250 га. Проект представляет собой набор офисных и коммерческих площадей, размещенных в нескольких высотных объектах. Подробности проекта пока неизвестны, а вот инвесторы на него вроде бы уже найдены. Известно, что они из Петербурга и готовы полностью заменить все инженерные сети в центральной части города, а также создать достаточное количество объектов социально-культурного назначения.

Проект Анапа-Сити разработан московской архитектурной компанией Классик-Проект. Его предполагается реализовать в южной части города на территории площадью 215 га. Сити это череда 12 высотных разнообразных по высоте и форме комплексов от 30 до 110 этажей. По замыслу проектировщиков, они символизируют 12 месяцев года и имеют соответствующие названия. В ночное время высотки будут с помощью специальных прожекторов окрашиваться в яркие тона.

Проект подразумевает перенос со Стрелки Нижегородского грузового порта и снос всех существующих в районе зданий. Нетронутыми останутся только объекты, имеющие для города культурное значение. К сложностям проекта можно отнести большой объем берегоукрепительных работ. В настоящий момент правительство Нижегородской области занимается подбором инвесторов для реализации проекта.

Приволжские Сити
Многофункциональный комплекс Сити-Стрелка общей площадью более 1 млн м2 в Нижнем Новгороде в месте слияния Оки и Волги будет состоять из 24 высотных зданий, в том числе 50-60-этажных небоскребов. Здесь разместятся офисные, торговые и выставочные площади с гостиничными, административно-деловыми, спортивными и развлекательными объектами. Стоимость проекта превышает 100 млрд рублей. Первую очередь (два здания в 45 и 60 этажей) собираются построить за 5-6 лет, каждую следующую за 1,5-2 года. Строительство может быть начато уже в текущем году и закончено в течение ближайших 6 лет.

Для проекта Самара-Сити (около 96 тыс. м2, девелопер Деловой Мир) выбрана площадка в Железнодорожном районе города, обладающая хорошей транспортной доступностью и близостью к историческому центру города. Основная часть площадей придется на офисные помещения класса А. Они будут располагаться в двух стеклянных башнях высотой 122м и 79 м (33 и 22 этажа), связанных единым стилобатом.

Между тем кроме проекта Сити-Стрелка существует проект под названием Стрелка-Сити. Высотность его зданий значительно скромнее. Этот проект был заявлен на инвестиционный совет владеющей контрольным пакетом акций Нижегородского порта группой компаний ЭкОйл.

Московская компания BIG Development планирует построить в Саратове многофункциональный комплекс Саратов-Сити. Подробности проекта неизвестны.

Проект Тверь-Сити общей площадью свыше 300 тыс. м2 включает в себя строительство в центре города на 60 га административно-офисных зданий, деловых центров, жилья, парка отдыха, торговых и культурно-развлекательных центров. На данном этапе разрабатывается проект планировки территории.

При этом Калуга сравнительно небольшой город с населением чуть более 300 тыс. человек. Однако по динамике развития бизнеса ее сегодня можно сравнивать с Москвой и Санкт-Петербургом, объяснили СНИПу выбор города представители застройщика ГК Ташир. В регионе размещают свои заводы крупнейшие мировые автоконцерны и производственные предприятия. Калуга нуждается в соответствующей новому статусу инфраструктуре бизнеса и досуга.
ГК Ташир также намерена реализовать проект Сити-Парк в Липецке. Его подробности пока не раскрываются.
Проект Сити-Парк Тульская Ривьера на MIPIM-2 008 был признан лучшим на российском стенде такую оценку дала ему министр экономического развития и торговли РФ Эльвира Набиуллина. Он предусматривает комплексную застройку территории площадью более 600 га на границе города. Ядром проекта станет расположенный на искусственном намывном острове деловой центр, где будут построены офисные и конгресс-центры, ритейл-парк, а также гостиничный городок. Эксперты, впрочем, отмечают, что место под Сити выбрано не слишком удачное рядом расположено одно из ведущих предприятий российской металлургии Тулачермет и городские кладбища.

Центральный регион - равнение на Москву
Проект многофункциональной зоны Калуга Сити-Парк предполагает комплексное освоение территории в 120 га. Им предусмотрено строительство деловой зоны (220 тыс. м2) с крупнейшим в области конгресс-холлом, выставочным центром и апартаментами, торгово-развлекательного комплекса с офисной составляющей, гостиницы Novotel и центра технологий на космическую тематику Космополис. Помимо этого в Сити будут ландшафтные парки и аттракционы, яхт-клуб и спортивные зоны. На градостроительном совете города уже одобрена и принята общая концепция проекта. Сейчас идет проработка архитектуры отдельных объектов.

Проект Ярославль-Сити реализуется инвестиционно-строительным холдингом Губернский город и К с 2004 года. Он состоит из двух примыкающих друг к другу зданий бизнес-центра класса В и торгово-развлекательного комплекса. Общая площадь объекта составит 25 тыс. м2, открытие должно состояться в этом году. Разработкой концепции занимается компания Миэль-недвижимость. Объем инвестиций около 500 млн рублей.

Проектом Сити-Воронеж также предусматривается строительство делового центра на намывных территориях (29 га). В районе набережной им. Буденного в зоне Воронежского водохранилища планируется разместить бизнес-центр, административное здание, многофункциональный ТРЦ, выставочный центр, гостиничный и жилой комплексы, а также аква-парк и яхт-клуб. Инициатор проекта ООО Агентство реконструкции и развития, сметная стоимость €500 млн.

В Великобритании начался настоящий кризис на рынке жилой недвижимости. Если еще месяц назад его участники говорили о возможности снижения темпов удешевления жилья, то сейчас они настроены на то, что темпы удешевления жилья не только не замедлятся, но наоборот ускорятся, и это ускорение будет лишь нарастать в течение ближайших 2 лет. Раньше речь шла о снижении цен в течение года на 10%, так как вплоть до апреля включительно жилая недвижимость Великобритании дешевела, по данным Nationwide, примерно по 1% в месяц. Теперь же об этом думают, как о заоблачной мечте, ведь, только за май цены упали на 2,5%. В итоге, за первые 5 месяцев 2008 года общее снижение стоимости жилья составило около 5%. По оценкам аналитического центра ирн.ru, падение цен на одном из самых дорогих рынков жилья вполне может отразится и на динамике цен на российском рынке жилья.

У западных границ
Проект Калининград-Сити, который был вывезен в Канны на выставку MIPIM-2 008, пока не получил никакого практического развития. В него войдут деловой центр и торгово-гостиничный комплекс.

И обусловлен этот бум был дешевизной заемных денег. Ставки по ипотечным кредитам были небывало низки. При этом, естественно, депозитные ставки также были низкими. Они всегда ниже кредитных ставок. В итоге, по сравнению с доходностью депозитов оказалось выгоднее вкладывать средства в жилье, и сдавать его в наем. При этом оказалось, что это выгодно, даже если такое инвестиционное жилье покупалось в кредит. И население активно занялось сделками в стиле cash and carry, когда что-либо приобретается за счет заемных денег для последующего извлечения дохода. За счет такой активности населения жилье в Англии стало активно дорожать. И квартиры стали покупать в кредит не только для сдачи в наем, но и для последующей перепродажи по завышенной цене, из-за чего жилье стало дорожать еще быстрее.

При этом, уже в мае участники английского рынка недвижимости заговорили о том, что в 2009 году падение рынка ускорится. Правда тогда речь шла, о том, что в 2009 году цены будут снижаться по 2% в месяц. Теперь всем стало ясно, что плавной посадки не будет, и что рынок вошел в пике. Основная проблема английского рынка жилья та же, что и в США. Никакого дефицита жилья там нет. Однако за последние 16 лет жилье в Англии подорожало более, чем в 3 раза. Конечно, это никак не идет в сравнение с российскими реалиями, где жилье подорожало на такую же величину всего лишь за 3 года. Но для Великобритании такие темпы считаются бумом.

Как известно, рынок недвижимости достаточно инертен. Именно поэтому августовские сложности на финансовом рынке отразились на английском рынке жилья лишь спустя 3 месяца в ноябре 2007 года. Однако зимний период традиционно считается временем активного спроса на съемное жилье. И в связи с этим снижение цен шло медленно. Так же всем известно, что в летний период на рынке аренды жилья наступает затишье. Однако никто не ожидал, что это так сильно отразится на динамике падения цен на недвижимость. Теперь же ясно, что рынок ожидает эффект домино.

Однако, начиная с конца 2006 года, в мире стал разворачиваться финансовый кризис, и кредитные ставки начали расти. При этом большинство ипотечных кредитов выдается в Западной Европе, как и в США, не по фиксированной, а по плавающей ставке. Поэтому, когда банки стали повышать кредитные ставки, они стали расти и для людей уже взявших кредит. Но сначала это не сильно ударило по их карманам, так как повышение шло плавно. Однако после того, как в августе 2007 года сразу несколько международных банков признали несколько десятков миллиардов долларов, выданных на кредиты населению в США, безвозвратно утерянными, ипотечные ставки стали расти в Западной Европе очень быстро. И дальнейшее содержание доходного дома оказалось невыгодно для многих, вошедших в эту реку. В результате они стали продавать дома, купленные в кредит. При этом продать такой дом в условиях отсутствия дефицита жилья становится крайне сложно. И для ускорения этого процесса продавцы стали снижать цены.



Если даже ориентироваться на майские темпы удешевления английского жилья, это будет означать, что до конца 2009 года недвижимость в Англии может подешеветь вдвое. При этом уже сейчас средняя стоимость дома в Великобритании, по данным компании Nationwide, составляет 173,6 тыс. фунтов стерлингов или $344 тыс., а средняя московская квартира стоит около $450 тыс. Конечно, средняя стоимость жилья в Англии далеко не тождественна ценам на жилье в Лондоне. Но в Лондоне дома в среднем не существенно дороже. Разница между средней стоимостью дома в Великобритании в целом и средней стоимостью в Лондоне составляет примерно 1,3 раза. Таким образом, Москва по средней стоимости жилья обогнала уже не только Нью-Йорк, но и Лондон еще совсем недавно самый дорогой город мира.

При таком раскладе и элитный сегмент московского жилья вполне может в скором времени оказаться дороже лондонского. На этом фоне все с большей очевидностью становится ясно, что дальнейшее подорожание московского жилья делается просто абсурдным. И, как и неоднократно писали Индикаторы рынка недвижимости, вероятность того, что в ближайшее время на московском рынке недвижимости разразится стагнация, возрастает многократно.
Мало купить квартиру по ипотеке, нужно еще суметь расплатиться по кредиту. Наш читатель Андрей Соколов, осознав собственную неплатежеспособность, задался целью продать ипотечное жилье.

При этом надо иметь в виду, что московские дома, не говоря о квартирах, по качеству жилья не идут ни в какое сравнение с лондонскими. Недаром большинство сильных мира нашего предпочитает покупать элитное жилье именно в Лондоне. А элитное жилье в Москве, хоть и не обогнала лондонское по стоимости, но сравнялось с ним. В то же время, есть все основания для того, что падение цен на жилье в Англии, в целом, и в Лондоне, в частности, продолжится. Дело в том, что уровень средней годичной зарплаты подданного Великобритании обычно ниже, чем средний уровень стоимости английского жилья примерно в 3,5 раза, а лондонского в 4,6 раза. Однако на данный момент это соотношение выросло на 60% и достигло по Великобритании 5,6 раза, а по Лондону 7 раз. Примерно на таком же уровне это соотношение было и в конце 80-х, как раз накануне одного из самых крупных кризисов на рынке английской недвижимости. Тогда соотношение между средней стоимостью дома и годичной зарплатой сократилось за 3 года с 5 до 2 раз.

Платежи по кредиту я вносил исправно, без задержек. По профессии я дизайнер был уверен, что работа для меня всегда найдется. Так что, когда мы узнали о незапланированной беременности жены, особого беспокойства не возникло. Проблемы начались уже после рождения дочери. Жене было трудно справляться с двумя маленькими детьми (наши бабушки-дедушки живут в других городах), и мне пришлось уйти с ежедневной офисной работы на вольные хлеба. Теперь у меня достаточно свободного времени для того, чтобы помогать жене и воспитывать детей. Но о стабильном ежемесячном доходе не может быть и речи: первые полгода после ухода с работы с деньгами было то густо, то пусто. В результате у меня медленно, но верно начала расти задолженность по кредиту. Да и семейные траты с появлением второго ребенка существенно увеличились. Долги нарастали как снежный ком. Я начал подумывать о продаже купленного по ипотеке жилья. К тому же мой школьный приятель на два года отбыл в США и предоставил нам свою квартиру.

Письмо читателя
Три года назад я понял, что накопить на квартиру в Москве это очевидное-невероятное, и решился на ипотечный кредит. Изучил предложения, нашел подходящий банк, оформил кредит. Нашел двухкомнатную квартиру, и вскоре мы с женой и нашим двухлетним сыном уже праздновали новоселье.

Комментарии экспертов
Анна Каминская, начальник управления маркетинга департамента розничного бизнеса Собинбанка; Наталия Хахалина, заместитель директора департамента розничных банковских продуктов Абсолют Банка


Помимо того что я не знаю, как это сделать, меня мучает неуверенность: а стоит ли вообще продавать квартиру? Возможно, однажды придется повторить тот же путь с оформлением кредита. Я не теряю надежды за год-полтора обрасти постоянными клиентами и продолжить-таки регулярные выплаты по кредиту.

Для начала разберемся, стоит или не стоит продавать квартиру. Ситуация, в которой оказался Андрей, не редкость многие заемщики, задерживая выплаты, начинают опасаться каких-то особо изощренных расправ со стороны банка. И сильно усложняют себе жизнь, сочиняя нелепые объяснения для банковских служащих. На деле ситуация не столь ужасна: выход из нее есть, и не один. С развитием ипотеки банки начали проводить более гибкую политику в отношении клиентов-должников. Разумеется, минусы для банка очевидны: вы лишаете его определенного дохода в виде ежемесячных выплат, плюс оплата сверхурочной работы служащих, которые займутся оформлением необходимых документов для аннулирования вашего кредитного договора. Но при этом банки все же стараются не разбрасываться клиентами жесткая конкуренция, которая существует между финансовыми организациями, вам на руку. Новые услуги и банковские продукты появляются едва ли не каждый месяц естественно, каждый банк желает заполучить как можно больше клиентов. И готов разделить с ними и радость и горе. Большинство кредитных организаций сегодня лояльны к заемщикам, готовы притираться. Мораль отсюда такова: возникла проблема не замалчивайте ее, идите в банк и вместе решайте, что делать дальше.

Что такое хорошо и что такое плохо?

Сначала было
Итак, вы приняли успокоительное, глубоко вздохнули и мысленно подготовились к объяснению с банком. Теперь возьмите в дрожащие руки кредитный договор и внимательно его перечитайте (мы надеемся, что хотя бы раз вы его прочли). Обратите внимание на то, что напечатано мелким шрифтом: как правило, там прописаны штрафные санкции, которые вас ожидают в том или ином случае. В частности, при досрочном погашении кредита. Большинство банков не позволяют клиенту выплатить весь долг раньше чем через 35 лет с момента предоставления кредита. Размер штрафа у каждого банка свой и может достигать 23% от размера кредита. Посчитайте: если сумма от продажи квартиры покроет и основной долг, и штраф, возможно, стоит продавать сразу и не копить задолженности по выплатам. Однако ярлык нарушитель договора в вашей кредитной истории останется. Почитайте аналитику, прикиньте, сколько ваша квартира будет стоить через год-полтора, и подумайте, может, не надо торопиться с продажей.

Не нужно доводить до задолженности, копить пени и штрафы, которые только утяжеляют финансовое бремя. Может закончиться тем, что банк продаст квартиру по суду, это не лучшая перспектива не только для вашей кредитной истории, но и для кошелька: все судебные издержки, госпошлины, комиссионные судебных приставов, штрафные санкции за весь период судебного разбирательства и подготовки торгов лягут на ваши плечи. Своевременно уведомите банк о возникших финансовых трудностях вашу проблему рассмотрят в индивидуальном порядке и помогут с решением.

Другие деньги
Для человека, которому нечем платить по кредиту, это прозвучит дико, но можно обратиться за новым кредитом в другой банк.


Но если не продавать, что остается? Наши эксперты предложили несколько вариантов решения проблемы.

В чем выгода? Кредит Андрей взял три года назад, с тех пор ставки по ипотеке снизились. Практика показывает, что даже спустя несколько лет рефинансировать кредит приходится примерно на ту же сумму, на какую вы его взяли (это связано с тем, что первое время вы выплачиваете в основном проценты). Но даже в этих обстоятельствах перекредитование может оказаться выгодным делом в том случае, если новый кредитор уменьшает размер ежемесячных выплат.

Это называется рефинансирование кредита. Новый банк закрывает ваш долг в старом банке, а вы в течение 34 месяцев обязаны переоформить заложенную квартиру уже на него, нового кредитора.

Также следует учесть, что проведение рефинансирования потребует дополнительных материальных затрат: за рассмотрение кредитной заявки (новый банк обязательно проверит вашу квартиру, ему безразлично, что предыдущий банк это уже сделал), оценку недвижимости придется платить. Не сказать что это большие деньги около 4 000 руб. за оценку квартиры и 1 200 руб. за рассмотрение заявки, но, если новый банк в кредите откажет, вам их никто не вернет.

Правда, здесь есть свои подводные камни. На 34 месяца, в течение которых вы переоформляете кредит, с квартиры снимается обременение, то есть запрет на любые сделки с ней. Часто банки на этот рискованный период стремятся подстраховаться временно увеличивают процентную ставку по кредиту. То есть в течение этого срока вы, возможно, будете платить больше обычного.

Продается все
Что еще кроме рефинансирования может предложить банк? Например, изменить график платежей, продлить сроки кредита и тем самым снизить (не сильно) ежемесячные выплаты. Эксперты отмечают, что таких случаев мало, но прецеденты были, а значит, вам ничто не мешает попытать счастье.


Для того чтобы понять, выгодно вам рефинансирование или же нет, необходимо внимательно подсчитать, сколько вы будете выплачивать ежемесячно банку по новой схеме. Опыт показывает, что рефинансирование наиболее выгодно, когда погашена хотя бы половина кредита.

• квартиры под ипотекой почти всегда продаются дешевле текущей рыночной стоимости: сложно подыскать покупателя (почему, читайте ниже);

Возможно, банк сразу предложит вам оформить сделку купли-продажи квартиры: это наименее трудоемкий для финансовой организации вариант. Что нужно учесть, решаясь на такой шаг:

Действуем пошагово:

• подобная сделка проводится сложнее обычной купли-продажи.

Они брали кредит, который заранее не собирались возвращать.
Когда квартира заметно подрастала в цене, они заявляли банку о неплатежеспособности и продавали квартиру. С учетом роста цен получалась сумма, которая покрывала и стоимость квартиры, и уже выплаченные по кредиту проценты.
ШАГ Вам нужно написать заявление в банк с просьбой разрешить продажу квартиры, находящейся в залоге.

Известны случаи, когда заемщики использовали ипотеку, а именно продажу ипотечной квартиры, как инвестиционный инструмент.

ШАГ Нанять грамотного юриста и приступить к оформлению сделки. В первую очередь банк дает письменное согласие на снятие обременения с квартиры (на профессиональном языке это называется отчуждением) и указывает это в договоре купли-продажи. Одновременно банк отправляет в Главное управление Федеральной регистрационной службы уведомление о том, что он, банк, не против продажи квартиры и регистрации смены собственности. На время сделки залогодателем становится новый владелец квартиры. Затем оформляется договор купли-продажи, в котором оговаривается, что квартира находится в залоге у банка. К договору купли-продажи прилагается заявление о смене залогодателя, документы по кредиту. Продавец и покупатель (а еще лучше профессиональные риелторы и юристы с обеих сторон) внимательно изучают договор и условия сделки. Непосредственно перед подписанием бумаг деньги помещаются в две отдельные банковские ячейки. В одной остаток по кредиту, который забирает сотрудник банка. В другой оставшаяся после расчета сумма. Она отходит бывшему заемщику. Деньги изымаются сразу после подписания договора.

ШАГ Найти покупателя. Сделать это непросто и вот почему: банк, как правило, не выводит квартиру из-под залога, пока на его счет не поступит сумма, полученная от продажи квартиры и покрывающая задолженность по кредиту. Покупатель, в свою очередь, боится отдавать деньги, пока квартира находится в залоге у банка. Люди боятся обмана. Опасаются, что банк в последний момент не снимет обременение с квартиры и им придется или выплачивать по ней остаток кредита, или отдавать жилье банку. Эти страхи беспочвенны: по закону ничего подобного произойти не может.



Главная --> Публикации