Главная --> Публикации --> Секретные стройматериалы Эксперты о возможности "апокалиптического" сценария на рынке жилья в россии Последняя ставка Фантазия без границ. в моде — искусственный остров Президент решил квартирный вопрос

От плана — к хаосу... и обратно

О градостроительном планировании в Московской области рассказывает Александр Жданов, главный архитектор Одинцовского района Московской области, председатель Совета главных архитекторов Московской области, который проработал на этой должности в разных местах всю жизнь, начиная с 1975 года.

Все мы знаем, что был определенный перекос — недостаточное количество объектов социальной сферы: денег на всех не хватало. Каждый местный орган советской власти «выкатывал» в область свои проблемы, а там уже — кому как повезет. Больше всегда везло престижным городам (в первую очередь Москве), а также закрытым и полузакрытым городкам, особенно связанным с космосом и атомной энергетикой. Там равновесие нормативов выдерживалось хорошо. В провинцию деньги выделялись с перебоями. А особенно тяжелым было положение деревень, которые были признаны неперспективными: там вообще ничего не строилось, не проводились никакие дороги и коммуникации, а то, что было, быстро приходило в упадок.

Главный архитектор, по мнению Александра Павловича Жданова, — это дирижер градостроительной политики подведомственной ему территории. Сами принципы градостроительного планирования сильно изменились с приходом рынка. Во времена Советского Союза с его плановой экономикой для каждой территории разрабатывался Генплан, который обновлялся каждые 20-25 лет. Деньги на разработку генпланов выделялись из федерального бюджета. В исполкомах были плановые отделы, которые тесно сотрудничали с отделами архитектуры. СНИПы (строительные нормы и правила) предусматривали четкие социальные нормативы: сколько должно быть мест на 1000 жителей в школах (180), детских садах (130), больницах, сколько и каких магазинов, предприятий соцкультбыта и т.д. Каждый год выясняли, чего не хватает, закладывали это в проект, и выделялись бюджетные средства.

Несмотря на все недостатки, была у той системы и положительная черта — высокое внимание государства к градостроительному планированию и наличие четких социальных и архитектурных нормативов. В 90-х годах многим стало казаться, что все это устарело, и государственный контроль в сфере градостроения не нужен вовсе. Действительно, генпланы устарели, а на разработку новых средства не выделялись. Госстрой давал лишь деньги на большие целевые программы.

До основанья, а затем...

Основные проблемы — с централизованным водоснабжением и канализацией — здесь без помощи федерального бюджета не обойтись. «Когда мы строим сегодня, нельзя забывать о будущем, — говорит Александр Жданов. — Если не строить централизованную канализацию и водопровод, то мы истощим все наши подземные водные источники. Получается сплошное решето, когда каждый владелец земельного участка бурит скважину или колодец. При бурении на глубину до 20 метров никаких разрешений получать не надо. А ведь это запасы федерального значения — запасы для наших будущих поколений. Если мы так безобразно будем их использовать, то потомки нам этого не простят».

В области индивидуального жилищного строительства каждый делал что хотел. С начала 90-х и вплоть до 1999 г. понастроили много домов-коробок, в которых отсутствовали все привычные современные удобства. Те, кто побогаче, смогли построить локальные инженерные коммуникации, но там, где не проложены газ и электричество, сам собственник сделать ничего не может. Сейчас ситуация постепенно выправляется, администрация области заняла в этом деле активную позицию: строится много дорог, электрических подстанций, прокладывается кабель, ведется строительство магистральных газопроводов.

Одинцовский район занимает особое место в Московской области — совсем недалеко находятся престижные коттеджные поселения вдоль Новорижского и Рублевского шоссе, где сотка земли может легко стоить 10, а то и все 30 тысяч долларов. В Одинцовском районе строится 10 процентов индивидуального жилья от общих объемов всей Московской области. В районе постоянно проживает около миллиона человек, в то время как постоянно зарегистрировано — менее трети. Это свидетельствует о том, что большинство жителей района имеет альтернативную жилплощадь в другом месте (в первую очередь, в Москве).

Западный форпост столицы

Областная администрация сейчас всерьез занялась проблемами градостроительного планирования. Разрабатывается новый Генеральный план области, в основе которого лежит принцип территориального зонирования, т.е. для каждой территории определяется ее функция, а конкретное проектирование ведется с учетом территориальных строительных норм, которые имеют статус закона. У архитекторов есть поговорка: «Хирург зарывает свои ошибки в землю, а архитектор выставляет их на долгие годы всем напоказ». И остается только надеяться, что если не мы, то наши дети в один прекрасный день в будущем, подлетая на самолете к Москве, смогут увидеть не хаотично разбросанные домики вдоль редких извилистых ниточек дорог, а геометрическую сеть аккуратных построек, выровненных по «красным линиям», обилие широких скоростных магистралей и торговых молов — и чтобы за всем этим угадывался какой-то замысел — если не Творца, то хотя бы главного архитектора.

К приобретению жилья за Кольцевой автодорогой москвичей побуждают неблагоприятная экология и дороговизна жилья в черте города. Как положительную тенденцию Александр Павлович отметил строительство жилых образований закрытого типа — коттеджных поселков на 15-50 домов, в которых полностью создана инженерная инфраструктура и имеются свои небольшие предприятия социальной сферы. Но и менее состоятельные жители района имеют шансы получить в свое распоряжение если не все, то значительную часть благ цивилизации. Для этого используются средства, которые получают с инвестиционных контрактов область и местные органы власти.

Правда, практикующие архитекторы, к которым мы обратились, отнеслись к такой перспективе весьма скептически, сказав, что, по крайней мере, в сфере индивидуального строительства люди ухитряются с помощью связей и денег согласовывать проекты с любыми нарушениями, а главное, что весь контроль заключается в оформлении разрешительной документации и практически отсутствует на стадии строительства и после его завершения.
До 1 июля собственники московских квартир должны принести в свой ДЭЗ справку о том, что их жилье единственное. Иначе им придется оплачивать коммунальные услуги по 100-процентной стоимости. Об этом гражданам коммунальщики сообщили совсем недавно, ссылаясь на постановление правительства Москвы № 963-ПП от 6 ноября 2007 года (Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2008 год). При этом плохая организация привела к огромным очередям в подразделениях госрегистрации и Сбербанке, сообщил глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.

Ложка дегтя

При этом четкой информации о том, где брать справку, нет. Вначале стоят в очереди в ДЭЗ, оттуда направляют на Тульскую, где находится московское отделение регистрационной службы. Там людей перенаправляют в окружное госучреждение Инженерная служба - место, где заказывается и через неделю, разумеется, не без очереди, выдается требуемая справка. Но чтобы заказать справку, надо быстро оплатить госпошлину 100 рублей. Так что будет еще очередь в Сбербанк, - перечисляет похождения жильцов Урманов.

Коммунальщики под страхом резкого увеличения коммунальных платежей заставили почти всех собственников квартир до 1 июля получить справки о том, что занимаемое помещение является единственным жильем. А информацию об этом довели до москвичей только в конце апреля, - заявил депутат Интерфаксу. Пресс-секретарь депутата Александр Урманов пояснил корреспонденту Газеты, что информировали жильцов через объявления в подъездах. Кроме того, жильцы сейчас получают квитанции с начислениями за коммунальные услуги, на обороте которых напоминается, что без справки о единственном жилье начисление платы за ЖКУ будет производиться, исходя из фактических расходов. Как пояснил замглавы комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Леонид Чернышов, в Москве в среднем население оплачивает предоставленные услуги примерно на 60% от фактических затрат. В принципе это справедливо, что за вторую квартиру назначается стопроцентная оплата, - комментирует Чернышов. - Но организационного ажиотажа можно было избежать.

Официальной реакции от городских властей корреспонденту Газеты вчера добиться не удалось. По одной из неофициальных версий от сотрудников комплекса городского хозяйства, причиной издевательств над москвичами стала то ли неорганизованность, то ли жадность управляющих компаний. Дело в том, что они не оплатили подключение к единому реестру собственности, где есть информация, за которой гоняют сейчас людей.

При этом Крашенинников не понимает, зачем вообще за этими сведениями посылают собственников. По закону за такой информацией может обратиться любой гражданин, - говорит он. - Запрос на представление необходимых документов в регистрирующие органы мог бы быть подан коммунальщиками в централизованном порядке, а плату за эту услугу могли бы просто включить в счет за коммунальные услуги. А сейчас регистрационные органы требуют личного присутствия всех собственников жилья. В итоге в многочасовых очередях томятся и грудные младенцы, и люди самого преклонного возраста, - негодует депутат. - Иначе как издевательством такое положение вещей люди не называют.

Мы приобрели через знакомых квартиру у пожилой женщины. Через некоторое время ее дети заявили, что мать была не в себе, когда заключала договор, поэтому они будут оспаривать сделку в суде. Мы узнали, что владелицу квартиры признали недееспособной через шесть месяцев после подписания всех документов. Может ли суд в такой ситуации признать сделку недействительной?

Купив квартиру, человек может оказаться в ситуации, когда его право собственности на недвижимость будет поставлено под сомнение. Суд, рассмотрев претензии заинтересованных лиц, может признать сделку недействительной и вернуть жилье прежнему хозяину. Как с наименьшими потерями преодолеть подобные обстоятельства, советует юрист Алексей Абрамов.

Мой муж оформил договор купли-продажи однокомнатной квартиры, собственниками которой на праве общей долевой собственности являлись родные брат и сестра. Деньги за квартиру они получили. Сестра на момент подписания договора состояла на учете в психоневрологическом диспансере, но не была ограничена судом в дееспособности. Впоследствии она обратилась к юристу с просьбой признать сделку недействительной. Брат это делать отказался. Может ли суд удовлетворить иск?

В соответствии с п. 2 ст. 177 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) сделка, совершенная гражданином, которого впоследствии признали недееспособным, может квалифицироваться судом недействительной, если доказано, что в момент ее заключения гражданин не понимал значения своих действий или не мог руководить ими. С таким иском в суд имеют право обратиться опекун недееспособного гражданина. Если сделку признают недействительной, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре (деньги или квартиру).

Какой срок исковой давности существует для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной? Я слышал, что год или три. В каком случае год, а в каком три?

Да, суд может признать такую сделку недействительной, поскольку она является оспоримой. В соответствии с ГК РФ сделка, совершенная дееспособным гражданином, который в момент ее проведения не понимал значения своих действий, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены. В этом случае наступает двойная реституция, то есть вы возвращаете долю сестры, а она обязана вернуть деньги. Если брат не настаивает на признании сделки недействительной, то его доля останется у вас.

Если сделка ничтожная, то срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности сделки составляет три года. Если же сделка оспоримая, то на попытку признать ее недействительной отводится один год. Отсчет срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Оспоримая сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, может быть признана судом как действительной, так и недействительной.

Мой муж продал квартиру, которая являлась нашей совместной собственностью. Она находится в другом городе, и о случившемся я узнала только спустя десять месяцев. Можно ли признать сделку недействительной и какой срок для этого у меня есть?

Общие основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом РФ.

У вас есть еще время, чтобы обратиться в суд, так как признать подобную сделку недействительной можно в течение года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о ее совершении.

Да, можно. В соответствии с Семейным кодексом РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью (а продажа квартиры есть не что иное, как распоряжение) или государственной регистрации необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания ее недействительной в судебном порядке.

Для ответа на этот вопрос следует изучить подробности дела.

Я приобрел квартиру у человека, который, как оказалось, не имел права ее продавать. Но я этого не знал и не мог знать. Теперь предстоит судебный процесс. Неужели квартиру отберут?

В соответствии со ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать свою квартиру у добросовестного приобретателя только в том случае, если лишился недвижимого имущества помимо своей воли, вследствие обмана.

Если вы не знали и не могли знать, что покупаете квартиру у лица, не имеющего права на ее продажу, то являетесь добросовестным приобретателем.

Квартира, которую мы решили купить, во время осмотра выглядела чистой, словно только после ремонта. Но через некоторое время, когда мы вернулись в нее уже после оформления документов, помещение было не узнать. Обои везде покрылись плесенью, каким-то грибком. Как сказали специалисты, для того чтобы уничтожить его, необходим не один месяц работы. Какие требования можно предъявить продавцу?

Если суд займет сторону прежнего собственника, то квартиру придется вернуть. Кроме того, собственник может потребовать возмещения всех доходов, которые новый владелец извлек или мог извлечь из использования недвижимого имущества (например, сдавая квартиру внаем). Но и вы, как добросовестный приобретатель, вправе требовать возмещения затрат на улучшение квартиры (ремонт).

Кроме того, вы имеете право потребовать от продавца возмещения причиненного реального ущерба, доказав, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если суд признает договор недействительным, то вам вернут деньги, а вы квартиру.

Требуйте в суде признания договора недействительным. В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Если вашему сыну уже исполнилось 18 лет и он является единоличным собственником квартиры, то может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Признать сделку недействительной удастся в том случае, если ваш сын недееспособен или ограниченно дееспособен.

Бабушка в наследство оставила моему 18-летнему сыну квартиру. Поскольку он живет с нами, мы сдали ее в аренду. Однако боюсь, что сын продаст квартиру. Можно ли будет в этом случае признать сделку недействительной?

Нет, не правда. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Для оспоримой сделки один год.

Правда ли, что если с момента купли-продажи прошло три года, то можно уже не бояться признания сделки недействительной, ведь срок исковой давности истек?


Столичные чиновники, давно пытающиеся найти способ контролировать нелицензируемые виды предпринимательской деятельности, взялись за автосервисы. Вчера на очередном заседании московского правительства в ходе обсуждения мер по развитию инфраструктуры технического обслуживания городского автотранспорта мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что станции техобслуживания должны находиться под определенной ответственностью, подтверждающей уровень их работы. Техника создает опасность, -- констатировал градоначальник, отметив, что, на его взгляд, особую опасность создают автомобили, отремонтированные сервисами без лицензии или сертификата. Мэр призвал подчиненных обратить особое внимание на работу таких компаний.

К тому же, если срок исковой давности пропущен по уважительной причине (например, тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность истца и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности считаются уважительными в том случае, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности. И еще необходимо помнить, что суд применяет исковую давность только по заявлению, сделанному до вынесения судом решения. То есть иск, поданный после окончания срока исковой давности, будет рассмотрен судом в любом случае.

Распределение сервисов по городу, по словам г-на Липсица, весьма неравномерно. Так, например, больше всего предприятий техобслуживания сосредоточено на юге столицы. Городские транспортники обещают компенсировать это строительством типовых пунктов обслуживания машин на базе существующих открытых автостоянок в рамках разрабатываемого проекта Народный сервис и в новостроящихся многоэтажных народных гаражах, а также коммерческих стояночных комплексах. Кроме того, транспортники надеются привлечь предпринимателей в эту достаточно прибыльную отрасль с помощью некоторых преференций, которые чиновники готовят совместно с коллегами из департамента поддержки и развития малого предпринимательства. Собственно, задача г-на Липсица заключалась в получении бюджетных средств на подготовку этих щедрых на обещания документов.

Основной целью постановления О дальнейшем развитии инфраструктуры технического сервиса автомототранспортных средств и самоходной техники в городе Москве, судя по рассказу руководителя департамента транспорта и связи города Леонида Липсица, является строительство в мегаполисе новых постов техпомощи и модернизация старых. В частности, по его словам, сейчас дефицит предприятий техобслуживания автомобилей в городе, автопарк которого перевалил за 3,5 млн машин, составляет порядка 2 тыс. По прогнозам департамента транспорта и связи города, при ежегодном увеличении парка автомобилей на 150 тыс. единиц, потребность в услугах механиков уже к 2020 году вырастет до 16 тыс. постов техсервиса. Сейчас услуги ремонта и обслуживания автомобилей оказывает порядка 2,5 тыс. предприятий на более чем 11 тыс. постов техпомощи.

Юрий Лужков, у которого эта идея, похоже, тоже давно вызревала, решил заручиться поддержкой председателя Московского общества защиты прав потребителей Надежды Головковой. Как вы считаете, обязательна ли сертификация центров обслуживания? -- обратился он к представителю клиентского сообщества. Но та отметила, что сейчас основной проблемой для столичных автомобилистов является не столько качество услуг техсервисов, количество претензий к которому за последние два года значительно снизилось, сколько их своевременность и доступность. По данным Московского общества защиты прав потребителей, автовладельцы больше жалуются на нехватку в городе дилерских центров гарантийного обслуживания и слишком длительную доставку запчастей. По мнению г-жи Головковой, именно развитие дилерских сетей, которые проходят строгий отбор при заключении договоров с компаниями-автопроизводителями, может в какой-то мере компенсировать отсутствие государственного лицензирования. Мы проходили обязательную сертификацию, и, судя по опыту, обязательная сертификация на все услуги -- это просто покупка бумаг, не имеющих ничего общего с качеством, -- пояснила она. Кроме того, как рассказал Времени новостей заместитель исполнительного директора Московской ассоциаций предприятий технического обслуживания и ремонта автомототранспортных средств Александр Кононенко, большая часть автосервисов все равно проходит через добровольную сертификацию. А дворовые и гаражные сервисы постепенно вытесняются самим рынком услуг.

Однако московских чиновников и депутатов, видимо, больше интересовала возможность влияния и на уже функционирующие предприятия. В частности, руководитель департамента природопользования и охраны окружающей среды Леонид Бочин настаивал на разработке мер по ужесточению ответственности за нелегальное оказание услуг техпомощи. Идея Народного сервиса в гаражных кооперативах показалась недоработанной префекту Северо-Восточного административного округа Ирине Рабер. Проблема, по мнению чиновников, заключается еще и в том, что государственное лицензирование предприятий техобслуживания было отменено федеральным законодательством с 2002 года. Одновременно сертификация этого вида услуг стала исключительно добровольной. Теперь региональным властям остается только выдумывать конкурсы для отличившихся автосервисов, чтобы выделить их в ряду других, и, что происходит более часто, принимать жалобы на недобросовестных механиков. Видимо, от такой безысходности заместитель председателя комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Мосгордумы Валерий Скобинов и предложил присваивать станциям техобслуживания некие звезды, как в гостиничном бизнесе.



Главная --> Публикации